Lei 4.591/1964, art. 43-A - Jurisprudência

1 - TJSP CIVIL. BEM IMÓVEL. COMPRA E VENDA POSTERIOR À LEI 13.786/18. ATRASO EFETIVO NA ENTREGA. LUCROS CESSANTES. INCIDÊNCIA Da Lei, ART. 43-A, § 2º. 4.591/64. TAXA DE 1% INCIDENTE SOBRE INTEGRALIDADE DAS QUANTIAS REPASSADAS À INCORPORADORA. CORREÇÃO MONETÁRIA PELO ÍNDICE CONTRATUAL. VERBA HONORÁRIA FIXADA NO PISO DO CPC, art. 85, § 2º.

A tese defensiva da requerida, que admite a dupla incidência do prazo de tolerância, não é acolhida, em conformidade com a Súmula 164/TJSP. Logo, a disposição contratual prevendo esta faculdade confere apenas concretude à norma do Lei 4591/1964, art. 43-A, com a redação da Lei 13.786/18, não sendo o caso de admitir a possibilidade de cumulação. ... (Continua)

2 - TJSP Apelação. Ação declaratória de cobrança indevida c./c. indenização por danos morais e materiais. Compromisso de compra e venda de bem imóvel (unidade em condomínio horizontal). Atraso na entrega do imóvel. Sentença de parcial procedência, condenando as rés ao pagamento de multa pelo atraso na entrega da obra (1% do valor pago por mês de atraso) e ressarcimento da taxa de evolução da obra, pelo período de atraso, considerando o prazo de entrega em 30/03/2022. Recurso das rés que merece prosperar parcialmente. Compromisso de compra e venda firmado em 07/11/2020. Contrato firmado após a Lei do Distrato, que não afasta a aplicabilidade do CDC. Prazo de conclusão da obra previsto contrato de compromisso de compra e venda (março/2022) com prazo de tolerância (180 dias). Prazo de entrega até 30/09/2022. Ausência de novação do prazo para a entrega da obra com a assinatura do contrato de financiamento bancário pela consumidora. Contrato meramente coligado com o compromisso de compra e venda do imóvel, e não substitutivo, que visa apenas a quitação do preço estipulado no compromisso anterior e não afasta as obrigações da vendedora em relação a entrega do imóvel. Atraso na entrega da obra verificado a partir de 01/10/2022. Lucros cessantes. Aplicabilidade da Súmula 162/TJSP e do Tema 996, item 1.2 do STJ. Pagamento de indenização no período do atraso (iniciado a partir do final do prazo de tolerância até a efetiva entrega das chaves). Contrato que previa a indenização (lucros cessantes) em caso de atraso. Multa fixada em 1% sobre os valores pago por mês de atraso em consonância com Lei 4.591/1964, art. 43-A, §2º, acrescido pela Lei do Distrato. Cobrança indevida de juros de obra após ao término do prazo de tolerância para conclusão da obra. Aplicabilidade do Tema 6 do IRDR 4 deste Tribunal e do Tema 996, item 1.3 do STJ. Devolução do valor de juros de obra desde o final do prazo de tolerância. Sentença parcialmente reformada. Sucumbência mantida. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

3 - TJSP Apelações. Ação de indenização por danos materiais e morais em decorrência de atraso na entrega da obra. Compromisso de compra e venda de bem imóvel. Atraso na entrega. Sentença de parcial procedência para condenar a ré a restituir valor pagos a título de juros de obra de 16/05/2022 a 26/09/2022, bem como ao pagamento de lucros cessantes neste período (0,5% do valor do imóvel ao mês). Recurso da autora que merece prosperar parcialmente. Recurso da ré que não merece prosperar. Atraso na entrega da entrega da obra além do prazo de tolerância de 180 dias Relação de consumo. Cláusula contratual que estipulou a contagem do prazo de entrega do imóvel a partir do contrato de financiamento. Abusividade reconhecida (arts. 39, XII, e 51, IV, do CDC). Prazo de entrega que se inicia da data do contrato de compromisso de compra e venda, acrescida da cláusula de tolerância, e não da data do financiamento. Precedente vinculante do STJ. Tema 996, item 1.1 (REsp. Acórdão/STJ). Ausência de novação do prazo para a entrega da obra com a assinatura do contrato de financiamento bancário pela consumidora. Contrato meramente coligado com o compromisso de compra e venda do imóvel, e não substitutivo, que visa apenas a quitação do preço estipulado no compromisso anterior e não afasta as obrigações da vendedora em relação a entrega do imóvel. Atraso na entrega da obra verificado. Lucros cessantes. Aplicabilidade da Súmula 162/TJSP e do Tema 996, item 1.2 do STJ. Pagamento de indenização no período do atraso (iniciado a partir do final do prazo de tolerância até a efetiva entrega das chaves). Lucros cessantes fixados em contrato em 0,5% ao mês do valor atualizado do contrato. Autora que pleiteou pela aplicação do Lei 4.591/1964, art. 43-A, acrescido pela Lei do Distrato (1% dos valores pagos), embora menos favorável, limite que deve ser respeitado diante do princípio da congruência. Lucros cessantes alterados para 1% dos valores pagos, ao mês, no período de atraso. Devolução dos juros de obra devido após o final do prazo de tolerância (Tema 996, item 1.3 do STJ). O atraso na entrega e utilização do prazo de tolerância que já causa frustração, que se transforma em grande decepção quando o prazo supera o limite pactuado em quase quatro meses e meio. Danos morais configurados e fixados em R$ 5.000,00. Sentença parcialmente reformada. Sucumbência alterada. Honorários majorados RECURSO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DA RÉ DESPROVIDO

4 - TJSP APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. DEVOLUÇÃO DE VALORES.

Contrato de compra e venda de imóvel. Sentença de parcial procedência. Atraso na entrega da obra imputável aos compromissários vendedores. Relação jurídica que está sujeita ao CDC. Atraso na entrega da obra que é incontroverso. art. 1º, parágrafo único, da Lei Municipal 3.427/2020 que expressamente estabelece que a concessão de prazo adicional de um ano para conclusão de obras de construção e entrega de empreendimentos não altera ou prorroga prazos estabelecidos em compromisso contratuais celebrados com terceiros. Fatos narrados pela ré que fazem parte dos riscos da atividade econômica, os quais não podem ser transferidos ao promitente comprador, que tinha legítima expectativa de que a obra seria entregue no prazo avençado. Inadimplemento da ré caracterizado. Devolução integral dos valores pagos que é devida, de forma única. Aplicação do Lei 4.591/1964, art. 43-A, §1º. Súmulas 2 do TJSP e 543 do STJ. Dano moral caracterizado. Frustração da expectativa de aquisição de lote, além de atraso da entrega por tempo excessivo. Violação a direitos da personalidade. Valor indenizatório fixado em R$ 5.000,00, razoável e proporcional, considerando as circunstâncias do caso concreto e a função pedagógica da verba. Impossibilidade de cumulação de cláusula penal com indenização por lucros cessantes por inadimplemento contratual. Impossibilidade de cobrança de juros de obra ou outros encargos contratuais equivalentes após o prazo previsto para conclusão de obra, incluindo-se o período de tolerância. Entendimento exarado no IRDR 0023203-35.2016.8.26.0000. Sentença mantida. ... (Continua)

5 - TJSP APELAÇÃO.

Ação de rescisão contratual com pedido de restituição de valores e de indenização por lucros cessantes e por danos morais. Compromisso particular de compra e venda de lote. Sentença de procedência em parte. Recursos de ambas as partes. EXAME: Atraso na entrega da obra que é incontroverso. Setor de construção civil que foi considerado essencial para a economia, não tendo sido objeto de restrições governamentais impostas em razão da pandemia da Covid-19. art. 1º, parágrafo único, da Lei Municipal 3.427/2020 que expressamente estabelece que a concessão de prazo adicional de um ano para conclusão de obras de construção e entrega de empreendimentos não altera ou prorroga prazos estabelecidos em compromisso contratuais celebrados com terceiros. Fatos narrados pela ré que fazem parte dos riscos da atividade econômica, os quais não podem ser transferidos ao promitente comprador, que tinha legítima expectativa de que a obra seria entregue no prazo avençado. Inadimplemento da ré caracterizado. Devolução integral dos valores pagos que é devida, de forma única. Aplicação do Lei 4.591/1964, art. 43-A, §1º. Súmulas 2 do TJSP e 543 do STJ. Dano moral caracterizado. Frustração da expectativa de aquisição de lote, além de atraso da entrega por tempo excessivo. Violação a direitos da personalidade. Valor indenizatório fixado em R$ 10.000,00, razoável e proporcional, considerando as circunstâncias do caso concreto e a função pedagógica da verba. Impossibilidade de cumulação de cláusula penal com indenização por lucros cessantes por inadimplemento contratual. Cobrança de taxa de fruição da requerida. Não cabimento. Entendimento exarado no julgamento dos Recursos Especiais Repetitivos 1498484/DF e 1631485/DF (Temas 970 e 971) do STJ. Impossibilidade de cobrança de juros de obra ou outros encargos contratuais equivalentes após o prazo previsto para conclusão de obra, incluindo-se o período de tolerância. Entendimento exarado no IRDR 0023203-35.2016.8.26.0000. Sentença reformada em parte. RECURSO DA RÉ NÃO PROVIDO. RECURSO DA PARTE AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO.... (Continua)

6 - TJSP APELAÇÃO.

Aquisição de unidade imobiliária em regime de multipropriedade. Rescisão contratual c/c restituição de valores. Sentença de improcedência. Insurgência da autora. Parcial acolhida. Incidência do CDC no caso. Atraso na entrega da coisa. Rescisão da avença por culpa exclusiva da promissária-vendedora. Restituição integral do desembolsado. Súmula 543 do C. STJ. Devolução do volume desembolsado em parcela única. Súmula 2 desta C. Corte. Precedente. Afastamento do pleito de condenação da ré ao pagamento de multa, com base no Lei 4.591/1964, art. 43-A. Ausência de previsão contratual, aliado ao fato de que o pleito não foi aventado na inicial, tratando-se de inovação recursal. Sentença reformada. Recurso provido em parte.... (Continua)

7 - TJSP RECURSO DE APELAÇÃO -

Ação de indenização por danos material e moral - Atraso na entrega de imóvel adquirido na planta - Sentença que condenou a ré ao pagamento de indenização de 1% ao mês, pro rata die, sobre o valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso, nos termos do Lei 4.591/1964, art. 43-A, §2º - Interpretação do apelante de que a sentença determinou que a indenização de 1% deveria ser calculada a partir do final do prazo de tolerância até a efetiva entrega das chaves - Ambiguidade verificada na r. sentença quanto à base de cálculo da indenização - Lei, art. 43-A, § 2º 4.591/64 que estabelece a incidência da indenização de 1% ao mês sobre o montante total efetivamente pago pelo adquirente ao longo de todo o contrato, até a data da entrega do imóvel, e não apenas sobre os valores desembolsados durante o período de atraso - Ambiguidade que poderia ter sido resolvida por embargos de declaração - Recurso provido, somente para fazer constar que a base de cálculo da indenização deve considerar o valor total efetivamente pago pelo adquirente ao longo de todo o contrato, até a data da entrega do imóvel, conforme o disposto na Lei, art. 43-A, § 2º 4.591/64... (Continua)

8 - TJSP Compromisso de compra e venda. Ação reparatória. Sentença de parcial procedência. Apelo do autor. Preliminar de ofensa ao princípio da dialeticidade afastada. Contrato de compromisso de compra e venda de imóvel celebrado entre as partes mediante financiamento bancário através do programa Minha Casa Minha Vida. Entrega das chaves condicionada à concessão do financiamento. Incabível. Tema Repetitivo 996 do C. STJ. Conclusão das obras previstas para 29.10.2018, com tolerância de 60 dias. Inaplicabilidade do prazo de 180 dias por ausência de previsão contratual expressa nesse sentido. Lei 4.591/1964, art. 43-A. Chaves entregues ao autor somente em 25.10.2019. Atraso na entrega do imóvel. Indenização por lucros cessantes. Cabível. Súmula 162 deste E. TJSP. Indenização fixada em 0,5% sobre o valor do contrato, por mês de atraso, a partir do término do prazo de tolerância até a efetiva entrega das chaves. Precedentes. Atraso de cerca de um ano para entrega do imóvel destinado à moradia do autor. Recusa injustificada na entrega das chaves. Dano moral configurado. Precedentes. Quantum indenizatório arbitrado em R$ 10.000,00 por atender aos critérios de razoabilidade e proporcionalidade, além de condizer com as peculiaridades do caso concreto. Sentença reformada. Ônus de sucumbência redistribuído. Apelo parcialmente provido

9 - STJ Consumidor. Incorporação imobiliária. Compra e venda. Imóvel. Entrega. Atraso. Alteração. Cronograma. Resolução judicial. Contrato. Opção. Adquirente. Status quo ante. Retorno. Restituição. Valorização. Perdas e danos. Não integração. Violação. Lei. Afastamento. Dissídio jurisprudencial. Similitude fática. Ausência. Recurso especial. Direito civil. Lei 4.591/1964, art. 43, II. Lei 4.591/1964, art. 43-A, § 2º. Lei 4.591/1964, art. 67-A, § 8º. CCB/2002, art. 402. CCB/2002, art. 403. CCB/2002, art. 475.

1 - Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do CPC/2015 (Enunciado Administrativo 2/STJ e Enunciado Administrativo 3/STJ). ... (Continua)

10 - STJ Consumidor. Incorporação imobiliária. Compra e venda. Imóvel. Entrega. Atraso. Alteração. Cronograma. Resolução judicial. Contrato. Opção. Adquirente. Status quo ante. Retorno. Restituição. Valorização. Perdas e danos. Não integração. Violação. Lei. Afastamento. Dissídio jurisprudencial. Similitude fática. Ausência. Recurso especial. Direito civil. Lei 4.591/1964, art. 43, II. Lei 4.591/1964, art. 43-A, § 2º. Lei 4.591/1964, art. 67-A, § 8º. CCB/2002, art. 402. CCB/2002, art. 403. CCB/2002, art. 475. (Considerações do Min. Ricardo Villas Bôas Cueva sobre ser indevida a condenação em perdas e danos pelo atraso na entrega da obra, quando o adquirente optou pela resolução do contrato).

... (Continua)

11 - STJ Ação civil pública. Recurso especial. Legitimidade do Ministério Público Estadual para ajuizar ação coletiva com o propósito de velar direitos difusos, coletivos e individuais homogêneos de consumidores. Existência. Multa contratual estabelecida apenas em benefício da incorporadora. Imposição de estipulação da mesma cláusula penal em benefício do consumidor ou, para contratos pretéritos, inarredável utilização como parâmetro indenizatório. Lesividade ao consumidor. Cláusula de tolerância de 180 dias para entrega de imóvel «na planta. Razoabilidade. Pretensão de que o estado-juiz imponha que se faça constar cláusula penal em contratos. Inviabilidade.

«1 - A ação civil pública vindicando o reconhecimento de abusividade de cláusula de contratos presentes e futuros da incorporadora aborda questão de relevante interessante social, por envolver contratos com preços vultosos, abrangendo muitas vezes todas as economias de famílias e, no caso específico de compra e venda de imóvel em relação de consumo, o próprio direito de moradia. No caso concreto, há: I) direitos individuais homogêneos referentes aos eventuais danos experimentados por aqueles que firmaram contrato; II) direitos coletivos resultantes da suposta ilegalidade em abstrato de cláusula contratual de tolerância, a qual atinge igualmente e de forma indivisível o grupo de contratantes atuais da ré; III) direitos difusos, relacionados aos consumidores futuros, coletividade essa formada por pessoas indeterminadas e indetermináveis. ... (Continua)