1 - TJSP *AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C.C. COBRANÇA.
Contrato de locação de imóvel residencial. Locadora demandante que pede o despejo dos locatários demandados por inadimplência quanto aos locativos mensais vencidos a partir de dezembro de 2018. Locatários demandados que contestam a Ação e apresentam pedido reconvencional de restituição dos valores desembolsados com benfeitorias realizadas no imóvel locado, além de indenização moral. SENTENÇA de parcial procedência da Ação principal e de improcedência da Reconvenção. APELAÇÃO dos demandados reconvintes, que levantam preliminar de nulidade da sentença ante a ausência de fundamentação, pugnando no mérito pela improcedência da Ação principal, sob a argumentação de que o Contrato firmado entre as partes não possui cláusula de prorrogação automática. APELAÇÃO da autora reconvinda, que insiste no afastamento da compensação do crédito cobrado com os valores das benfeitorias. EXAME: Adoção de entendimento diverso daquele pretendido pela parte que não implica nulidade da sentença, a pretexto de ausência de fundamentação. Cerceamento de defesa não configurado. Existência da relação contratual locatícia que se mostra incontroversa nos autos. Alegação de que o prazo contratual não foi prorrogado, que constitui inovação recursal. Contrato que foi firmado para ter vigência pelo prazo determinado de doze (12) meses, mas sem notícia de devolução das chaves, revelando a prorrogação para prazo indeterminado, «ex vi do Lei 8.245/1991, art. 47, «caput. Pagamento dos locativos e encargos que deve ser provado mediante regular recibo de quitação fornecido pelo credor, «ex vi dos arts. 319 e seguintes do Código Civil. Contrato que contém cláusula de isenção dos locativos mensais pelo prazo de um (1) ano, desde que comprovada a realização de benfeitorias por documentação fiscal, em valor equivalente a R$ 16.000,00. Locadora demandante que declara ter realizado a compensação, em relação aos locativos mensais devidos até janeiro de 2018. Comprovação do desembolso de R$ 15.030,81 durante o período de 2019 a 2022, posteriormente ao período da isenção portanto. Compensação de valores que deve ser mantida, nos termos da sentença apelada. Verbas sucumbenciais corretamente estabelecidas. Sentença mantida. RECURSOS NÃO PROVIDOS.... ()
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2 - TJSP Apelação - Ação de despejo por denúncia vazia - Locação de imóvel residencial - Ilegitimidade ativa - Inocorrência - Desnecessidade de prova da propriedade, quando a causa de pedir deduzida pelo autor não está prevista nas normas dos arts. 47, III e IV, e 60 da Lei de Locação, dentre as quais não se inclui a pretensão de retomada imotivada em razão do decurso do prazo da locação - Legitimidade ativa caracterizada, pois incontroversa a celebração do contrato de locação pelas partes - Contrato celebrado verbalmente - Impossibilidade de denúncia vazia antes do decurso ininterrupto de cinco anos de vigência da locação (Lei de Locação, art. 47, V) - Previsão legal de prorrogação automática da relação locatícia, se ajustado o contrato verbalmente ou por escrito com prazo inferior a trinta meses, só sendo possível a resolução do contrato motivada, em decorrência de uma das situações estabelecidas nos, I a IV da regra disposta na Lei 8.245/91, art. 47 - Não acolhimento do pedido - Recurso desprovido, alterado o fundamento da extinção do processo para improcedência do pedido
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3 - TJSP AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO PARA USO PRÓPRIO. LIMINAR.
A ação de despejo para uso próprio possui regramento próprio (Lei 8.245/91, art. 47, III). Portanto, a ela não se aplicam as disposições legais acerca do despejo por falta de pagamento, sobretudo no que tange à liminar da Lei 8.245/91, art. 59, § 1º. Também não restou comprovada a presença dos requisitos do CPC, art. 300, o que poderia, em tese, justificar a concessão da tutela emergencial pleiteada na origem. Decisão reformada, revogada a tutela antecipada. RECURSO PROVIDO... ()
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4 - TJSP LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUERES CUMULADA COM PEDIDO DE REPARAÇÃO DE DANOS. FALTA DE INTERESSE DE AGIR. NÃO CONFIGURAÇÃO. INCONTROVERSA A EXISTÊNCIA DA RELAÇÃO EX LOCATO. O INQUILINO TINHA O ÔNUS DE DESCONSTITUIR AS AFIRMAÇÕES DO SENHORIO (CPC, art. 373, II). COMPROVA-SE O PAGAMENTO MEDIANTE RECIBOS. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.
1. A preliminar de falta de interesse processual com base na ausência de um contrato escrito formalizado não se sustenta. Tanto a lei de regência (Lei 8.245/91, art. 47), quanto a jurisprudência deste Sodalício, são firmes em prever que um contrato de locação não necessita ser necessariamente formalizado por escrito para que seja considerado válido e produza efeitos jurídicos. 2. O acervo probatório trazidos aos autos, sem sofrer qualquer abalo pelo inquilino, respalda a pretensão dos autores. 3. Sentença mantida. Recurso desprovido, com a majoração dos honorários sucumbenciais nos termos do art. 85, §§ 2º e 11, do CPC... ()
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5 - TJSP Apelação cível. Ação de despejo. Imóvel locado adquirido pelo autor na vigência da locação. Sentença de procedência. Apelo dos réus.
Contrato de locação já em vigor por prazo indeterminado. Inexistência de cláusula contratual que preveja a vigência da locação no caso de alienação do bem locado. Contrato que não foi averbado na matrícula do imóvel. Réus, previamente notificados acerca da venda do imóvel, manifestaram desinteresse no exercício do direito de preferência. Nenhuma cláusula contratual pode prevalecer sobre a previsão legal de prorrogação automática da avença a que se refere a Lei 8245/1991, art. 47. Findo o prazo contratual, a prorrogação automática da locação, por prazo indeterminado, ocorreu por determinação legal. Inexistência de prova de que o proprietário anterior do bem teria autorizado o corréu a residir no imóvel «até o fim da vida". Não evidenciada nos autos a entrega das chaves. Tampouco comprovada a alegação de que se iniciou uma nova relação contratual, verbal e de natureza não locatícia, entre um dos réus e o antigo proprietário do bem após encerrado o contrato com o corréu. Nesse contexto, a r. sentença apelada bem fundamentou a sua conclusão de que o locatário permitiu a ocupação do imóvel pelo corréu, seu genitor. Apelação não provida(Íntegra e dados do acórdão disponível para assinantes LEGJUR)
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6 - STJ Locação de imóvel comercial. Arbitragem. Recurso especial. Ação de despejo por falta de pagamento e abandono do imóvel. Existência de cláusula compromissória estabelecendo que a regência e a solução das demandas ocorrerão na instância arbitral. Despejo por falta de pagamento e abandono do imóvel. Natureza executória da pretensão. Competência do juízo togado para apreciar a demanda. Lei 9.307/1996, art. 1º. Lei 9.307/1996, art. 4º. Lei 9.307/1996, art. 7º. Lei 9.307/1996, art. 16. Lei 9.307/1996, art. 18. Lei 9.307/1996, art. 18. Lei 9.307/1996, art. 31. Lei 8.245/1991, art. 59. Lei 8.245/1991, art. 593 Lei 8.245/1991, art. 66. CPC/2015, art. 3º. CPC/2015, art. 337, X. CPC/1973, art. 301, § 4º. CPC/2015, art. 784, VIII. CPC/1973, art. 585, V. (Considerações do Min. Luis Felipe Salomão sobre controvérsia dos autos está em definir qual o juízo competente - o estatal ou o arbitral - para julgar a pretensão de despejo por falta de pagamento, com posterior abandono do imóvel, diante da existência de cláusula compromissória).
«[...]. 3. A controvérsia dos autos está em definir qual o juízo competente - o estatal ou o arbitral - para julgar a pretensão de despejo por falta de pagamento, com posterior abandono do imóvel, diante da existência de cláusula compromissória. ... ()
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7 - STJ Locação. Prazo indeterminado. Denúncia vazia. Lei 8.245⁄1991, art. 47, V. Termo inicial. Vigência da locação. Recurso especial desprovido. Civil e processual civil. (Considerações do Min. Antonio Carlos Ferreira sobre o tema)
«[...] A controvérsia reside na interpretação da Lei 8.245/1991, art. 47, V, que tem a seguinte redação: ... ()
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8 - STJ Recurso especial. Locação. Imóvel urbano residencial. Denúncia vazia. Lei 8.245/1991, art. 46. Accessio temporis. Contagem dos prazos de prorrogações. Impossibilidade. Art. 47, V, da Lei do inquilinato. Tempo de prorrogação. Cômputo. Cabimento.
«1 - Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência, do CPC, Código de Processo Civil de 1973 (Enunciados Administrativos 2 e 3/STJ). ... ()
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9 - STJ Locação comercial. Recurso especial. Civil. Embargos à execução. Cerceamento de defesa. Súmula 7/STJ. Obrigações do locador. Lei 8.245/1991, art. 22, I. Exegese. Entrega do imóvel em estado de servir ao uso a que se destina. Alcance da norma. Compatibilidade do imóvel para uso comercial. Adaptação do imóvel. Inexistência de obrigação. Locação urbana (Locação residencial, Locação por temporada e Locação comercial), Lei 8.245/1991, art. 46, e s. Lei 8.245/1991, art. 48, e s. Lei 8.245/1991, art. 51, e ss.
«1. Cinge-se a controvérsia a saber o alcance da obrigação do locador, prevista no Lei 8.245/1991, art. 22, I, sobretudo se lhe compete a regularização do bem junto aos órgãos públicos segundo a atividade econômica a ser explorada pelo locatário. ... ()
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10 - TJSC Família. Apelação cível. Embargos à execução de título extrajudicial. Contrato de locação. Fiança subsistente até a efetiva entrega das chaves. Possibilidade de penhora de bem de família dos fiadores. Recurso desprovido.
«Tese - O fiador é o responsável pelo pagamento dos aluguéis e demais encargos decorrentes de contrato de locação prorrogado por prazo indeterminado em caso de previsão contratual expressa nesse sentido, subsistindo a garantia até a entrega efetiva das chaves ao locador ou a quem caiba administrar do bem objeto da avença. ... ()
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11 - STJ Locação. Natureza jurídica. Direito pessoal. Ação de despejo por prática de infração legal ou contratual e por inadimplemento de aluguéis. Legitimidade ativa. Prova da propriedade. Desnecessidade. Considerações do Min. Ricardo Villas Bôas Cueva sobre o tema. Precedentes do STJ. CPC/1973, art. 6º. Lei 8.245/1991, art. 9º, Lei 8.245/1991, art. 47 e Lei 8.245/1991, art. 60. Lei 6.649/1979.
«... Cinge-se a controvérsia a perquirir se a legitimidade para propor ação de despejo - com base nas hipóteses previstas nos incisos II e III do Lei 8.245/1991, art. 9º (prática de infração legal/contratual e falta de pagamento de aluguéis) -, pressupõe a prova da propriedade do imóvel pelo locador. ... ()
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12 - TJSP Locação. Bem imóvel residencial. Prazo de cento e oitenta dias. Permanência do locatário após o termo final. Contrato prorrogado por prazo indeterminado. Exegese do Lei 8245/1991, art. 47. Irrelevância da denominação atribuída ao instrumento. Locação por temporada. Não cabimento. Prazo e finalidade ajustados não coadunam com aqueles previstos na Lei 8245/1991, art. 48 da mencionada lei. Recurso parcialmente provido.
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13 - TJRJ Locação. Valor da causa. Direito Imobiliário. Ação visando o despejo, a cobrança de alugueres e encargos. Valor atribuído à causa pela autora fixado em 12 vezes o valor do aluguel, conforme o Lei 8.245/1991, art. 58, III. Lei 8.245/1991, art. 47, II. CPC/1973, art. 258.
«Decisão determinando a emenda da inicial a fim de adequar o valor atribuído à causa para que corresponda ao somatório dos pedidos. Reforma. «Agora, a Lei do Inquilinato, no seu art. 58, III, diz que o valor das causas locatícias (ao menos aquelas mencionadas no «caput do mesmo artigo) equivalerá a 12 (doze) meses de aluguel, salvo a ação de despejo com fundamento em extinção de contrato de trabalho (Lei 8.245/1991, art. 47, II). Ao se referir a lei ao critério do valor tarifado de 12 (doze) vezes o aluguel, afastou a adição dos acessórios locativos (como por exemplo, tributos, condomínio etc) ainda quando a soma de tais acessórios ultrapasse o valor do aluguel. (Comentários à lei do inquilinato, Nagib Slaibi Filho e Romar Navarro de Sá, Rio de janeiro, Forense, 2010, pg 363). Provimento do recurso.... ()
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14 - TJRJ Locação residencial. Ação de despejo. Denúncia vazia. Contratos de locação de imóvel residencial com prazo inferior a trinta meses. Prorrogação por prazo indeterminado que ultrapassou os cinco anos ininterruptos. Notificação do locatário comprovada. Lei 8.245/1991, art. 47 e Lei 8.245/1991, art. 63.
«Correta a sentença que julgou procedente o pedido inicial e determinou o desalijo do imóvel locado, estabelecendo o prazo de 30 dias para desocupação voluntária nos termos do «caput do Lei 8.245/1991, art. 63.... ()
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15 - TJSP Locação. Fiança. Prorrogação automática do contrato. Garantia. Subsistência. Existência de cláusula contratual nesse sentido. Responsabilidade dos fiadores que se estende até a efetiva entrega das chaves do imóvel, nos termos do disposto no Lei 8245/1991, art. 47. A ausência de assinatura de duas testemunhas no contrato de locação não o descaracteriza como título executivo. Súmula 214 do Superior Tribunal de Justiça. Inaplicabilidade. Considerando-se que não houve pacto entre o locador e o afiançado que resultasse em causa extintiva da fiança. Improcedência dos embargos reconhecida. Regular seguimento da execução. Recurso provido para esse fim.
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16 - STJ Locação. Despejo. Locatária que residia no imóvel em virtude de relação empregatícia (zeladora). Extinção do contrato de trabalho. Possibilidade jurídica do pedido. Lei 8.245/91, art. 47, II.
«É possível a retomada imediata de imóvel residencial em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se sua ocupação pelo locatário estiver relacionada com o seu emprego (Lei 8.245/91. art. 47, II).... ()
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17 - STJ Locação. Despejo. Retomada para uso de dependente. Presunção de sinceridade. Lei 6.649/1979, art. 52, III. Lei 8.245/1991, art. 47.
«Em tema de locação predial o pedido de retomada do imóvel para uso próprio ou de descendente funda-se na presunção de sinceridade, somente elidível por prova demonstrativa de que não se configura a hipótese descrita na lei regente. A circunstância de ser o locador proprietário de outro imóvel não lhe retira o direito de pedir o imóvel locado para seu cônjuge, descendente ou ascendente, pois a única condição exigida na lei é que o beneficiário não seja proprietário de imóvel residencial.... ()
