Lei 8.245/1991, art. 53 - Jurisprudência

1 - TJSP Apelação. Locação de imóvel com fins não residenciais. Imóvel utilizado por estabelecimento de ensino. Ação de despejo por falta de pagamento. Ajuizamento apenas por um dos locadores. Possibilidade. Ausência de litisconsórcio ativo necessário. Ré que não impugna a contratação da locação, tampouco a inadimplência. Mera arguição de que há discussão, em mandado de segurança impetrado pela locatária para discutir a mantença de colégio, cuja atividade é desenvolvida no mesmo imóvel locado. Alegação de que o despejo visa à ocupação do imóvel em sua integralidade pelo citado colégio. Questão a ser dirimida no mandado de segurança que não implica exoneração da obrigação de pagar aluguéis assumida no contrato de locação, cujo inadimplemento funda o pedido de despejo. Lei 8.245/91, art. 53. Compensação de valores que deve ser objeto de discussão em eventual ação de cobrança dos aluguéis. Sentença de procedência que deve ser mantida. Recurso não provido.

2 - TJSP Compromisso de compra e venda. Ação declaratória de nulidade de negócio jurídico fundada na alegação de que desrespeitado o direito de preferência da locatária à aquisição do imóvel. Julgamento conjunto com ação de despejo, proposta pela empresa adquirente do imóvel locado, e com ações renovatórias de contrato de locação e ação de consignação em pagamento propostas pela locatária. Direito de preferência da locatária que, no caso, foi devidamente observado. Locatária que foi notificada pela proprietária quanto à pretensão de venda da totalidade do imóvel, constando da comunicação as informações pertinentes ao negócio. Manifestação de interesse pela locatária em adquirir apenas a parte do imóvel por ela locado que não pode ser considerada como exercício regular do direito de preferência. Direito de preferência que deve ser manifestado de forma inequívoca e em relação à integralidade da proposta. Arts. 27, 28 e 31 da Lei 8.245/91. Negócio jurídico, de resto, hígido, ausente vício de consentimento a ser reconhecido. Pedido de despejo formulado pela empresa adquirente do imóvel que, por sua vez, deve ser negado. Locação de imóvel utilizado por estabelecimento de ensino. Inviável a retomada do bem por denúncia vazia. Hipótese em que aplicável a regra protetiva da Lei 8.245/91, art. 53, que deve ser interpretada de modo restritivo para permitir a resolução do contrato apenas nas situações enumeradas em seus incisos. Inviabilidade de denúncia do contrato com base nos arts. 7º e 8º da referida lei. Alienação do imóvel no curso da locação que não autoriza a denúncia do contrato, pois tal situação não consta do rol taxativo do art. 53. Alegação de que cabível o despejo com fundamento na Lei 8.245/91, art. 53, II que não encontra amparo nas provas constantes dos autos. Pedido de retomada do imóvel para o desenvolvimento de empreendimento imobiliário. Mera ideação de projeto a ser desenvolvido no local que não basta para a denúncia do contrato de locação vigente. Exigência legal de que a obra tenha sido aprovada pelas autoridades competentes. Decreto de despejo que deve ser revisto e afastado. Pedidos renovatórios dos contratos de locação. Pretensão formulada em relação à Percsa, anterior proprietária do imóvel e com quem celebrados os contratos de locação, e à Partifib, atual proprietária do bem. Pedidos renovatórios que, em relação à Percsa, considerando a rejeição da nulidade suscitada pela Ítaca em relação ao negócio de compra e venda do imóvel, são improcedentes, já que não figura mais como locadora. Improcedência que, em relação à Percsa, portanto, deve ser mantida. Pedidos renovatórios que, por outro lado, em relação à Partifib, comportam acolhimento. Preenchimento dos requisitos legais devidamente demonstrados pela locatária. Divergência quanto ao valor do aluguel que, no caso, consideradas suas peculiaridades, deve ser dirimida em liquidação de sentença, por perícia técnica a ser realizada especificamente a fim de definir o valor de mercado dos locativos. Precedentes. Ação de consignação em pagamento. Dúvida em relação a quem pagar que surgiu em virtude do questionamento pela própria devedora quanto à higidez do contrato de compra e venda celebrado entre a locadora e terceira. Rés que não deram causa à demanda. Imposição sucumbencial em relação à ação de consignação em pagamento revista. Sentença em parte reformada. Recursos da Ítaca e da Partifib parcialmente providos

3 - STJ Agravo interno nos embargos de declaração no recurso especial. Ação de despejo por denúncia vazia. Imóvel não residencial. Término do prazo contratual. Elementos de convicção a revelar não ser a ré entidade religiosa. Inaplicabilidade da Lei 8.245/1991, art. 53. Súmula 5/STJ e Súmula 7/STJ. Agravo desprovido.

1 - Na hipótese, o Tribunal de origem observou as disposições contratuais verificando ter a locatária reconhecido expressamente ser sua atividade eminentemente de promoção de estudos religiosos judaicos, a privilegiar tradições e cultura do povo judaico, realizando, portanto, cursos e atividades educacionais relevantes, porém sem natureza das de ensino oficial, vinculadas aos regulamentos estatais. Constatou também que a locatária «não se constitui nem promove atos típicos de uma sinagoga», não sendo, assim, uma entidade religiosa na acepção da Lei de Locações. ... (Continua)

4 - STF Recurso extraordinário. Tema 1.127/STF. Repercussão geral reconhecida. Penhora. Impenhorabilidade. Recurso extraordinário. Constitucional. Civil. Processual civil. Agravo de instrumento. Cumprimento de sentença. Contrato de locação de imóvel comercial. Bem de família do fiador. Penhorabilidade. Tema 295/STF. RE 612.360. Distinguishing. Fiança dada em locação residencial. Multiplicidade de recursos extraordinários. Dissenso jurisprudencial. Papel uniformizador do supremo tribunal federal. Relevância da questão constitucional. Manifestação pela existência de repercussão geral. CF/88, art. 1º, III. CF/88, art. 6º. CF/88, art. 226. Lei 8.009/1990, art. 3º, VII. Emenda Constitucional 26/2000. CF/88, art. 102, III e § 3º. Lei 8.038/1990, art. 26. CPC/1973, art. 543-A. CPC/2015, art. 976, e ss. CPC/2015, art. 1.035. CPC/2015, art. 1.036. CPC/2015, art. 1.037. CPC/2015, art. 1.038. CPC/2015, art. 1.039. CPC/2015, art. 1.040.

«Tema 1.127/STF - Penhorabilidade de bem de família de fiador em contrato de locação comercial.
Tese jurídica fixada:É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, seja residencial, seja comercial.
Descrição: - Recurso extraordinário em que se discute, à luz da CF/88, art. 1º, III, CF/88, art. 6º e CF/88, art. 226, a possibilidade de penhora de bem de família de fiador dado em garantia de contrato de locação de imóvel comercial, em distinção com a locação residencial, afastando-se o Tema 295/STF (RE 612360). ... (Continua)

5 - STJ Locação comercial. Recurso especial. Civil. Embargos à execução. Cerceamento de defesa. Súmula 7/STJ. Obrigações do locador. Lei 8.245/1991, art. 22, I. Exegese. Entrega do imóvel em estado de servir ao uso a que se destina. Alcance da norma. Compatibilidade do imóvel para uso comercial. Adaptação do imóvel. Inexistência de obrigação. Locação urbana (Locação residencial, Locação por temporada e Locação comercial), Lei 8.245/1991, art. 46, e s. Lei 8.245/1991, art. 48, e s. Lei 8.245/1991, art. 51, e ss.

«1. Cinge-se a controvérsia a saber o alcance da obrigação do locador, prevista no Lei 8.245/1991, art. 22, I, sobretudo se lhe compete a regularização do bem junto aos órgãos públicos segundo a atividade econômica a ser explorada pelo locatário. ... (Continua)

6 - STJ Recurso especial. Civil e processual civil. Locação. Despejo. Interpretação da regra do Lei 8.245/1991, art. 53. Exegese restritiva. Alegada violação ao Lei 8245/1991, art. 63. Ausência de prequestionamento.

«1. A norma constante do art. 53 da Lei de Locações não alcança o local em que desempenhadas atividades administrativas de estabelecimentos de saúde. Precedentes específicos desta Corte. ... (Continua)

7 - TJPE Direito civil e processual civil. Preliminar de nulidade do julgado. Ausência de intervenção do Ministério Público. Inexistência de interesse público primário capaz de ensejar a atuação do parquet. Rejeição da preliminar. Locação de imóvel por ente da administração pública. Município. Contrato da administração. Legislação aplicável. Pacto regido pelas normas de direito privado. Lei 8.245/1991. Inquilinato. Aplicação subsidiária da Lei 8.666/1993 (Licitação). Ação de despejo. Alugueres atrasados. Convolação do contrato de locação de prazo certo em indeterminado. Lei 8.245/1991, art. 56, parágrafo único, da Lei do inquilinato. Precedentes citados. Aluguéis devidos. Sentença mantida. Recurso conhecido e improvido.

«1. PRELIMINAR DE NULIDADE EM RAZÃO DA AUSÊNCIA DE INTERVENÇÃO DO MINISTÉRIO PÚBLICO. ... (Continua)

8 - STJ Locação. Natureza jurídica. Direito pessoal. Ação de despejo por prática de infração legal ou contratual e por inadimplemento de aluguéis. Legitimidade ativa. Prova da propriedade. Desnecessidade. Considerações do Min. Ricardo Villas Bôas Cueva sobre o tema. Precedentes do STJ. CPC/1973, art. 6º. Lei 8.245/1991, art. 9º, Lei 8.245/1991, art. 47 e Lei 8.245/1991, art. 60. Lei 6.649/1979.

«... Cinge-se a controvérsia a perquirir se a legitimidade para propor ação de despejo - com base nas hipóteses previstas nos incisos II e III do Lei 8.245/1991, art. 9º (prática de infração legal/contratual e falta de pagamento de aluguéis) -, pressupõe a prova da propriedade do imóvel pelo locador. ... (Continua)

9 - TJRJ Locação. Ação de despejo. Decisão que, em liminarmente, determinou a desocupação do imóvel locado no prazo de 15 dias. Curso de informática e de idiomas. Não enquadramento na hipótese do lei 8.245/1991, art. 53.

«A norma inserta no Lei 8.245/1991, art. 53 tem por escopo proteger estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Público, assim entendidos apenas aqueles de currículo oficial, ordinário ou supletivo, nos quais se ministra instrução em períodos determinados, com férias em épocas próprias, subordinando-se os alunos a critérios de aproveitamento aferidos através de provas ou outros métodos previstos em lei. Precedentes do STJ e do TJRJ.... (Continua)

10 - TJSP Despejo. Denúncia vazia. Locação não-residencial. Descabimento. Imóvel locado que figura como sede de escola infantil. Estabelecimento de ensino, regularmente registrado e fiscalizado pelo Poder Público, protegido pelo regramento excepcional disposto no Lei 8245/1991, art. 53. Tendo em vista ser a educação o verdadeiro bem jurídico tutelado pela citada regra e considerando que a própria Constituição Federal é expressa ao incluir a educação infantil e pré-escolar no âmbito da proteção conferida ao ensino, imperioso reconhecer que as escolas infantis e maternais devem também ser englobadas pela regra protetiva prevista no referido artigo da Lei do Inquilinato. Sentença de improcedência mantida. Recurso improvido.

11 - TJSP Ilegitimidade «ad causam. Ação de despejo. Legitimidade ativa reconhecida. Ajuizamento da ação por condôminos do imóvel que não constam do contrato de locação comercial. Admissibilidade, presumindo-se a existência de mandato tácito que autoriza os demais condôminos a promover ação para a retomada da posse. Inteligência do CCB, art. 1324. Inaplicabilidade do disposto no Lei 8245/1991, art. 53, por não se tratar de estabelecimento de saúde, ainda que submetido a regime de vigilância. Cabimento da rescisão por conveniência do locador, com a aplicação do prazo de desocupação ordinário. Recurso improvido.

12 - TJSP Tutela antecipada. Requisitos. Ação de desconstituição de contrato de locação não residencial. Imóvel utilizado por instituição de ensino. Necessidade de estabelecimento do contraditório, a fim de que se assegure à parte o direito de invocar a proteção prevista no Lei 8245/1991, art. 53. Não comprovado, ademais, a presença de quaisquer dos requisitos do CPC/1973, art. 273. Descabimento da antecipação da tutela pretendida. Recurso improvido.

13 - STJ Locação. Estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo poder público. Conceito. Considerações do Min. Arnaldo Esteves Lima. Lei 8.245/91, art. 53, «caput.

«... A jurisprudência e a doutrina majoritárias são uníssonas no sentido de que por «estabelecimentos de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público devem ser entendidos apenas aqueles «de currículo oficial, ordinário ou supletivo, nos quais se ministra instrução em períodos determinados, com férias em épocas próprias, subordinando-se os alunos a critérios de aproveitamento aferidos através de provas ou outros métodos previstos em lei, de sorte que estariam fora da proteção do art. 53 da Lei do Inquilinato «o ensino livre das mais variadas artes, línguas ou especializações culturais, isentas de autorização ou fiscalização, academias de ballet , ginástica, patinação, natação, artes marciais, cursos de idiomas, de datilografia, taquigrafia... (SYLVIO CAPANEMA DE SOUZA, «in «Da Locação do Imóvel Urbano - Direito e Processo, Ed. Forense, Rio de Janeiro, 2000, p. 356). ... (Min. Arnaldo Esteves de Lima).... (Continua)

14 - STJ Locação. Estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo poder público. Caracterização. Precedentes do STJ. Lei 8.245/91, art. 53, «caput. Aplicabilidade.

«É firme a jurisprudência do STJ no sentido de que a locação de imóvel não-residencial, para localização e funcionamento de estabelecimento de ensino, ainda que o contrato tenha sido celebrado com prazo determinado, somente será passível de rescisão nas hipóteses previstas no Lei 8.245/1991, art. 53, §§ 1º e 2º.... (Continua)

15 - STJ Locação. Despejo. Denúncia vazia. Possibilidade. Asilo. Exploração por empresa privada. Lei 8.245/91, art. 53.

«Constatada a exploração de asilo por empresa privada, com fins eminentemente lucrativos, afasta-se a incidência das escusas do Lei 8.245/1991, art. 53, cujas raízes têm inspirações sociais e assistenciais, ficando possibilitada a denúncia vazia do contrato locatício e o conseqüente despejo da locatária, notadamente se os demais requisitos do mencionado dispositivo legal foram afastados pelo Tribunal de origem à conta, exclusivamente, de exegese fático-probatória, apta a impedir a submissão da «vexata quaestio ao crivo do especial, «ut Súmula 7/STJ.... (Continua)

16 - STJ Locação. Creche. Autorização pelo poder público. Lei 8.245/91, art. 53. Impossibilidade de denúncia vazia.

«Creche destinada ao amparo de crianças carentes de 0 a 6 anos de idade, porque trata-se de estabelecimento direcionado aos ditames constitucionais que impõem ao Estado o cumprimento do dever de efetivamente oportunizar educação para todos, enquadra-se perfeitamente no rol das entidades protegidas pelo art. 53 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) , não se submetendo, pois, a despejo por denúncia vazia.... (Continua)

17 - STJ Locação. Lei 8.245/91, art. 153.

«Interpretação teleológica evidencia não haver distinção, para efeito do Lei 8.245/1991, art. 53 entre Hospital, Casa de Saúde e Ambulatório.... (Continua)

18 - STJ Recurso especial. Locação. Escola pré-primária. Lei 8.245/91, art. 53. Atividade desenvolvida no imóvel. Qualificação. Súmula 5/STJ e Súmula 7/STJ.

«Escola pré-primária enquadra-se perfeitamente no rol das entidades protegidas pelo art. 53 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) . Precedentes. ... (Continua)

19 - STJ Locação. Creche. Autorização pelo Poder Público. Lei 8.245/91, art. 53. Impossibilidade de denúncia vazia.

«O Centro de Convivência Infantil do Instituto Adolfo Lutz enquadra-se perfeitamente no rol das entidades protegidas pelo art. 53 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) . É desnecessária a fiscalização de autoridade educacional se houve intervenção direta do Estado de São Paulo.... (Continua)