convencao condominial
Jurisprudência Selecionada

1 - TJSP Condomínio. Convenção. Ilegitimidade ativa afastada. Convenção condominial não registrada. Irrelevância. Julgamento do mérito. Ação procedente. A convenção condominial deve ser registrada para fins de ser oponível contra terceiros. Hipótese em que a ação de cobrança fora proposta pelo condomínio contra o próprio condômino, de modo que, ainda que não registrada em cartório a convenção condominial, a qual disciplina a vida interna do condomínio, representa a lei maior entre os condôminos, vinculando a todos. Sendo a requerida a proprietária do imóvel cujas prestações condominiais estão sendo cobradas, de rigor a procedência da ação, uma vez que é a responsável por tratar-se de obrigação «propter rem. Recurso provido.

2 - STJ Condomínio em edificação. Recurso especial. Ação anulatória destinada a anular cláusula de convenção condominial que trata da participação dos condôminos no rateio das despesas condominiais, sob o fundamento de que a unidade localizada no pavimento térreo (loja comercial) não usufrui de determinados serviços. Demanda julgada procedente pelas instâncias ordinárias. A convenção condominial, por refletir a vontade majoritária dos integrantes da coletividade e por se amoldar necessariamente à lei, é soberana para definir os critérios de rateio das despesas condominiais. Recurso especial provido. Insurgência do condomínio demandado.

«Hipótese em que se pretende a anulação de cláusula da convenção condominial alusiva ao rateio das despesas condominiais, ao argumento de que a loja comercial situada no pavimento térreo, com saída própria à via pública, não usufrui de determinados serviços, razão pela qual não deveria participar do rateio dos correspondentes gastos. ... (Continua)

3 - TJSP Condomínio. Despesas condominiais. Cobrança. Lojas localizadas no térreo. Alegação de não utilização das áreas comuns. Descabimento. Previsão na convenção condominial de rateio das despesas na proporção da fração ideal de cada unidade, independentemente da efetiva utilização dos serviços. Pretendida redução da prestação que exige prévia alteração na convenção condominial. Sentença mantida. Recurso não provido.

4 - TJSP Condomínio. Despesas condominiais. Deliberação assemblear que isenta do rateio a unidade condominial pertencente à síndica. Alegação de nulidade da assembleia geral extraordinária, ao argumento de que não houve «quórum para alteração da convenção condominial e aprovação da isenção. Desacolhimento. Não comprovação das alegadas irregularidades. Decisão da assembleia que produziu efeitos até a recondução do texto original da convenção condominial. Subsistência da isenção, para o período de vigência do ato que a instituiu, até que sobrevenha anulação ou declaração de inexistência ou invalidade da assembleia que a outorgou. Ação de cobrança julgada improcedente. Recurso desprovido.

5 - TJSP Condomínio. Despesas condominiais. Ação de cobrança. Invalidade da cláusula que confere benefício de desconto na taxa condominial paga pela incorporadora. Abusividade reconhecida. Ausência de previsão em Convenção Condominial. Pagamento devido. Recurso provido.

6 - TJSP Condomínio. Despesas condominiais. Cobrança. Cálculo apresentado pelo condomínio. Cópias das despesas previstas na convenção condominial juntadas aos autos. Impugnação genérica. Inadmissibilidade. Recurso não provido.

7 - TJSP Cominatória. Obrigação de Fazer. Proibição genérica da presença de animal em unidade condominial. Condomínio que pretende o cumprimento de regra prevista na convenção condominial. Ausência, entretanto, de qualquer distúrbio ou abalo do sossego ocasionado pelo animal. Comprovação, ademais, de que o cão não oferecia qualquer perigo à higiene e à saúde dos demais moradores do condomínio. Limitação imposta que não se coaduna com norma legal que estabelece o direito ao livre gozo da propriedade. Insubsistência da disposição expressa na Convenção Condominial. Improcedência do pedido inicial. Recurso provido.

8 - 2TACSP Condomínio em edificação. Despesas. Cobrança. Multa de 2%. Período anterior ao novo código civil. Inaplicabilidade. Hermenêutica. «Tempus regit actum. Multa da convenção condominial. Aplicabilidade. CCB, art. 1.336, § 1º.

«.. Insurge-se o apelante contra a multa de 10%, pois o novo Código Civil prevê 2%.
Sem razão o apelante, haja vista que na época das prestações vencidas e ora cobradas não vigorava o atual Código Civil, que somente em 11/01/2003 passou a ter plena aplicabilidade, o que nos leva à conclusão que a lei entre as partes era a Convenção Condominial, aliás corretamente aplicada pelo juízo «a quo.
Aqui não se adota qualquer posição quanto à aplicação da multa prevista no Código Civil, mas tão somente a certeza de sua não incidência nesta hipótese concreta, porque válida a norma do tempo do ato («tempus regit actum), que era a Convenção Condominial. ... (Juiz Neves Amorim).... (Continua)

9 - TJSP Multa condominial. Moratória. Condomínio. Cobrança. Redução prevista na convenção condominial de 20% para 2% com incidência sobre as despesas condominiais vencidas antes da vigência do novo Código Civil. Inadmissibilidade. Inteligência do art. 1336, § 1º, cumulada com o art. 2035 do mesmo diploma legal. Recurso parcialmente provido.

10 - TJSP Cominatória. Condomínio. Despesas condominiais. Direito de deliberação assemblear não exercitado. Obrigatoriedade de contribuição para as despesas de condomínio, independentemente de comparecimento ou voto na Convenção Condominial. Sentença mantida. Recurso não provido.

11 - TJSP Condomínio. Despesas condominiais. Valores cobrados em consonância com o que foi estabelecido na convenção condominial. Contas aprovadas pela Assembleia Geral de Condôminos. Ação de cobrança julgada procedente. Recurso desprovido.

12 - TJSP Condomínio em edificação. Vaga de garagem. Conflito entre os dispositivos previstos na convenção condominial e no regulamento interno. Prevalência da convenção registrada em cartório. Lei 4.591/64, art. 9º, § 1º.

«A Convenção condominial é o instrumento que constitui a compropriedade; o regulamento interno disciplina a vida social e não o direito real que o título constitutivo outorga, o que conduz à certeza de que no confronto entre dispositivos conflitantes entre as duas normas, acerca do uso de garagem, vale o que consta da convenção registrada no Cartório de Registro (Lei 4.591/1964, art. 9º, § 1º) - Não provimento.... (Continua)

13 - STJ Agravo interno no agravo em recurso especial. Decisão monocrática da presidência desta corte. Direito civil. Condomínio. Assembleias. Nulidade. Reexame de fatos e provas. Reexame de convenção condominial. Súmula 5/STJ e Súmula 7/STJ. Acórdão recorrido. Fundamentos. Não impugnação. Súmula 182/STJ. Manutenção do julgado pelos seus próprios termos. Agravo não provido.

1 - Pretensão de anulação de assembleias, com base na convenção condominial. Óbice à Súmula 5/STJ, que veda interpretação de cláusula contratual, aplicada analogicamente à convenção condominial. Óbice à Súmula 7/STJ, que veda reexame de matéria fático probatória. ... (Continua)

14 - TJPE Apelação cível. Ação de anulação de assembléia condominial, intervenção em condomínio e destituição de síndico. Impossibilidade. Ausência das irregularidades apontadas. Insatisfação contra a convenção condominial.

«1. Inexistindo as irregularidades apontadas no tocante à realização da assembléia condominial, em especial, às procurações dos inadimplentes, tampouco comprovação de que o síndico esteja na administração do prédio por período superior à 12 (doze) anos, deve ser mantida as determinações da assembléia impugnada. Na verdade, in casu, percebe-se uma insatisfação dos apelantes contra a própria convenção condominial e a falta de cordialidade entre estes e o atual síndico. ... (Continua)

15 - TJSP Condomínio. Edifício. Pretensão ao uso livre da unidade condominial para acolhimento de estudantes por força de contrato de hospedagem. Inadmissibilidade. Impedimento de utilização comercial das unidades condominiais previsto no Regulamento Interno. Validade. Ausência de conflito com a Convenção condominial que estabelece a finalidade residencial. Recurso parcialmente provido.

16 - 2TACSP Condomínio em edificação. Cobrança. Multa por infração à convenção condominial. Direito de defesa. Necessidade de disponibilizar ao condômino sob pena de violação dos princípios constitucionais do contraditório e da ampla defesa. CF/88, art. 5º, LV.

«Toda e qualquer imposição de multa por infração à Convenção Condominial ou ao Regimento Interno do Edifício deve decorrer de procedimento que permita direito de defesa do imputado, o que somente poderá ocorrer com o necessário conhecimento dos fatos que ensejaram a sua exigência, sob pena de violação aos princípios do contraditório e ampla defesa.... (Continua)

17 - TJSP Condomínio. Despesas condominiais. Cobrança. Ausência de registro da convenção condominial no cartório de registro de imóveis. Irrelevância. Inadimplemento incontroverso nos autos. Alegação de ausência de discriminação sobre a natureza do débito. Especificação na convenção de condomínio. Verba devida. Recurso não provido.

18 - TJSP Juros. Moratórios. Condomínio. Despesas condominiais. Prevalência dos juros moratórios de 1% ao mês, convencionados na convenção condominial. Inteligência do CPC/1973, art. 1336, § 1º. Sentença parcialmente reformada. Recursos do autor parcialmente provido e da ré improvido.

19 - TJSP Agravo de Instrumento. Condomínio edilício. Ação anulatória de assembleia extraordinária. Decisão agravada que concedeu a tutela de urgência para suspender os efeitos das deliberações tomadas na assembleia geral extraordinária realizada no dia 07/08/2024, notadamente em relação a destituição da síndica Selma Maria da Silva. Insurgência do condomínio réu.

20 - TJSP Condomínio. Despesas condominiais. Cobrança. Multa moratória convencional. Aplicabilidade. Previsão na convenção condominial. Massa falida, ora apelante, figura como proprietária do imóvel. Impossibilidade da incidência das regras específicas da Lei de falências. Recurso nesta parte improvido.

21 - TJSP Condomínio. Despesas condominiais. Cobrança. Imposição de multa por infração a Convenção Condominial. Cabimento. Não pagamento pelo locatário causador das infrações. Responsabilidade do proprietário do imóvel. Reconhecimento. Possibilidade, «a posteriori, de ação regressiva. Sentença mantida. Recurso improvido.

22 - STJ Agravo regimental no agravo em recurso especial. Civil e processual civil. Condomínio. Exploração comercial de vagas de garagem. Destinação do imóvel prevista em convenção condominial. Alteração. Não ocorrência. Súmula 5/STJ e Súmula 7/STJ.

1 - Elidir as conclusões do aresto impugnado, acerca da não ocorrência de alteração da destinação do imóvel, prevista em convenção condominial, em virtude da exploração comercial de vagas de garagem, demanda o revolvimento dos meios de convicção dos autos, em especial das cláusulas estabelecidas pelos condôminos, providência vedada nesta sede especial a teor das Súmula 5/STJ e Súmula 7/STJ. ... (Continua)

23 - TJSP Condomínio. Convenção. Nulidade. Inocorrência. Convenção condominial não anulada pela vias adequadas. Inexistência de irregularidade. Validade do documento. Reconhecimento. Prejudicial repelida. Recurso não provido.

24 - TJSP Condomínio. Despesas condominiais. Subsíndico. Isenção das taxas condominiais. Inocorrência. Benefício que só teria validade se previsto na convenção condominial ou se aprovado em assembléia convocada para sua alteração, respeitado o devido quorum (CCB, art. 1333). Ação de cobrança julgada procedente. Recurso improvido.

25 - STJ Agravo interno no recurso especial. Direito civil e processual civil. Ação de cobrança. Taxas condominiais. Juros de mora. Ausência de previsão em convenção condominial. Matéria exclusiva de convenção.

«1 - Conforme assentado na jurisprudência deste Superior Tribunal de Justiça, se os juros não foram estipulados em convenção condominial, seara própria para a estipulação da sua cobrança, devem ser considerados não convencionados e limitados à taxa legal de 1% (um por cento) ao mês. ... (Continua)

26 - TJSP Multa. Moratória. Condomínio. Despesas condominiais. Convenção condominial que determina cobrança de 20%. Irrelevância. Prestações vencidas após outrubro de 2003. Limitação da multa em 2%. Aplicação imediata do novo Código Civil. Recurso do réu provido e do autor provido em parte.

27 - STJ Agravo interno no agravo em recurso especial. Condomínio. Vagas de garagem. Direito de uso. Convenção condominial. Alteração. Quórum não observado. Nulidade. Revisão. Súmula 7/STJ.

«1 - Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do CPC/2015 (Enunciado Administrativo 2/STJ e Enunciado Administrativo 3/STJ). ... (Continua)

28 - TJRS Direito privado. Condomínio. Despesas. Água. Pagamento. Forma de rateio. Convenção condominial. Omissão. Assembléia. Ajuste. Forma atual. Manutenção. Apelação cível. Condomínio. Pretensão de cumprimento de convenção condominial c/c repetição de indébito. Despesas a título de consumo de água. Manutenção da forma de rateio atual. Omissão da convenção de condomínio quanto ao ponto e existência de prévio ajuste em assembleia. Interpretação restritiva.

«Considerando que, em assembleia geral extraordinária ocorrida antes da criação da convenção de condomínio, foi estipulado que os condôminos passariam a pagar separadamente a taxa do DMAE, por apartamento, e diante da ausência de previsão específica na convenção de condomínio quanto ao rateio da despesa com a água, deve ser mantida a forma atual de cobrança, ou seja, considerada a divisão do valor total pelo número de apartamentos. Interpretação da convenção que, no caso concreto, deve ocorrer de forma restritiva, diante daquele prévio ajuste à sua criação e diante do fato de que a forma atual de cobrança vige há 32 anos sem qualquer irresignação, salvo a presente. RECURSO PROVIDO À UNANIMIDADE.... (Continua)

29 - TJSP Multa condominial. Condomínio. Horizontal. Uso irregular da garagem. Sentença de improcedência. Irresignação. Desacolhimento. Inobservância do contraditório e da ampla defesa. Notificações unilateralmente emitidas pelo condomínio, sem evidência de recebimento pelos condôminos-infratores. Oportunização de recurso em assembleia geral ausente. Desatendimento à própria convenção condominial. Inexigibilidade corretamente reconhecida. Sentença mantida. Recurso improvido.

30 - TJSP Multa condominial. Moratória. Condomínio. Despesas condominiais. Multa por inadimplemento que deve respeitar até 12.01.2003, o percentual previsto na convenção condominial e no Lei 4591/1964, art. 12, § 3º. Para as parcelas vencidas após 12.01.03, início da vigência do novo Código Civil, a multa deve ser calculada no percentual de 2% (dois por cento), nos termos do art. 1336, § 1º, que se impõe como norma cogente. Recurso provido.

31 - TJSP Condomínio. Despesas condominiais. Cobrança. Ação declaratória de direito adquirido. Ajuizamento pelo condômino contra o condomínio. Inexistência de direito adquirido em relação à forma de pagamento, eis que prevista na convenção condominial. Obrigação pelo pagamento das despesas em aberto, ante a natureza «propter rem. Improcedência da ação mantida. Recurso não provido.

32 - STJ Agravos regimentais nos embargos declaratórios no recurso especial. Ação de cobrança de despesas condominiais. 1. Agravo regimental do condomínio edifício andraus. Alegação de violação à convenção condominial. Inexistência.

«1.1. Não apresentação pela parte agravante de argumentos novos capazes de infirmar os fundamentos que alicerçaram a decisão agravada. ... (Continua)

33 - STJ Recurso especial. Condomínio. Ação anulatória de assembleia. Alteração da convenção condominial. Respeito ao quorum legal. Rateio por fração ideal.

«1. É legítima a escolha por 2/3 dos condôminos reunidos em assembleia da forma de rateio de despesas condominiais na proporção da fração ideal, conforme assegurado pelo CCB, art. 1.336, I. ... (Continua)

34 - TJSP Cominatória. Demolitória. Aumento de área construída e modificação das fachadas dos fundos e lateral do imóvel. Condomínio instituído formalmente. Projeto arquitetônico aprovado na prefeitura, convenção condominial e regulamento interno. Obra que viola as regras condominiais. Desfazimento. Necessidade. Restabelecimento da fachada original, sob pena de multa diária. Recurso provido.

35 - TJSP *AGRAVO DE INSTRUMENTO. Ação Anulatória de Multa Condominial. Autores que alegam a impossibilidade de exercer o contraditório na aplicação da multa por infração da Convenção Condominial. DECISÃO que deferiu a tutela de urgência para suspender a exigibilidade da multa condominial. INCONFORMISMO do Condomínio réu deduzido no Recurso. EXAME: Probabilidade do direito e perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo bem evidenciados. Pedido de tutela que comporta deferimento. Inteligência do CPC, art. 300. Decisão mantida. RECURSO NÃO PROVIDO.*

36 - TJSP Prescrição. Declaratória de nulidade de ato jurídico. Condomínio. Convenção Condominial. Lapso prescricional vintenário. Inocorrência de hipótese de imprescritibilidade. Ato atacado que produziu efeitos concretos. Prescrição configurada. Improcedência mantida. Recurso não provido.

37 - STJ Condomínio em edificação. Competência. Ação de cobrança de taxa de condomínio. CPC/1973, art. 100, IV, «d. Foro de eleição na convenção condominial.

«Para a ação de cobrança de taxa de condomínio, é competente o foro do lugar onde a obrigação deve ser cumprida, nos termos do CPC/1973, art. 100, IV, «d. ... (Continua)

38 - TJSP Recurso inominado - Ação indenizatória proposta por condômino contra o condomínio - Autor que estacionou seu veículo em local impróprio, fora da área demarcada da garagem - Constatação de danos ao veículo decorrentes de um carrinho de compras arremessado contra o capô - Sentença de parcial procedência - Previsão expressa em convenção condominial de exclusão de responsabilidade do condomínio Ementa: Recurso inominado - Ação indenizatória proposta por condômino contra o condomínio - Autor que estacionou seu veículo em local impróprio, fora da área demarcada da garagem - Constatação de danos ao veículo decorrentes de um carrinho de compras arremessado contra o capô - Sentença de parcial procedência - Previsão expressa em convenção condominial de exclusão de responsabilidade do condomínio por sinistros decorrentes de danos - Sentença reformada para julgar improcedente o pedido - Recurso da ré provido.

39 - TJSP Responsabilidade civil. Dano material. Furto de motocicleta em garagem de condomínio. Ausência de REsponsabilidade do condomínio apelante pela falta de previsão expressa na convenção condominial acerca do dever de indenizar. Indenização incabível. Sentença de procedência reformada. Recurso provido.

40 - TJSP Multa condominial. Notificação. Ausência. Convenção condominial que dispõe sobre advertência escrita prévia. Condômino que não foi pessoal e formalmente cientificado das acusações e infrações, documentos ou prazo de defesa. Nulidade da pena imposta. Sentença reformada. Recurso provido.

41 - TJSP Multa condominial. Moratória. Impugnação genérica. Dívidas vencidas antes da vigência do novo Código Civil. Débito sujeito ao sistema anterior. Possibilidade de a convenção condominial estabelecer multa moratória de até vinte por cento. Maior onerosidade não verificada. Recurso não provido.

42 - STJ Agravo regimental no agravo em recurso especial. Ação anulatória. Convenção condominial. Loja térrea. Autônoma. Critério de rateio expresso. Validade.

«1. A loja térrea, com acesso próprio à via pública, não concorre com gastos relacionados a serviços que não lhe sejam úteis, salvo disposição condominial em contrário. Soberania da convenção do condomínio. Precedentes. ... (Continua)

43 - TJSP Responsabilidade civil. Condomínio. Furto de bens do interior de apartamento. Convenção condominial com cláusula de não indenizar. Irrelevância, na espécie. Culpa do preposto caracterizada. Aplicação da Súmula 341 do Supremo Tribunal Federal. Indenizatória procedente. Recurso desprovido.

44 - STJ Recurso especial. Condomínio. Ação anulatória de assembleia. Alteração da convenção condominial. Modificação da forma de rateio das despesas. Respeito ao quorum legal. CCB/2002, art. 1.351. Cláusulas de irrevogabilidade e irretratabilidade. Insubsistência. Convenção de condomínio. Natureza estatutária. Regime jurídico do novo Código Civil. Aplicação imediata.

«1. Obedecido o quorum de 2/3 (dois terços) exigido pela legislação de regência (CCB/2002, art. 1.351) para a alteração da convenção condominial, válida é a sua modificação. ... (Continua)

45 - TJSP Contrato. Prestação de Serviços. Implantação de sistema de controle de acesso em condomínio. Rescisão contratual. Ajuste realizado em desconformidade à convenção condominial e à legislação pertinente. Invalidade. Inexigibilidade da multa contratual. Cabimento. Demanda procedente em parte. Recurso não provido.

46 - STJ Condomínio em edificação. Despesas condominiais. Critério de rateio na forma igualitária estabelecido em convenção condominial. Admissibilidade. Hipótese de inexistência de enriquecimento sem causa dos proprietários de maior fração ideal. Lei 4.591/64, art. 12, § 1º. CCB/2002, art. 1.315.

«A assembléia dos condôminos é livre para estipular a forma adequada de fixação da quota dos condôminos, desde que obedecidos os requisitos formais, preservada a isonomia e descaracterizado o enriquecimento ilícito de alguns condôminos. O rateio igualitário das despesas condominiais não implica, por si só, enriquecimento sem causa dos proprietários de maior fração ideal. (...) A convenção condominial é livre para estipular a forma adequada de fixação da quota dos condôminos, desde que obedecidas as regularidades formais, preservada a isonomia e descaracterizado o enriquecimento ilícito.
O rateio igualitário das quotas não implica, por si só, a ocorrência de enriquecimento sem causa dos proprietários de maiores unidades, uma vez que os gastos mais substanciais suportados pelo condomínio - v.g. o pagamento dos funcionários, a manutenção das áreas comuns e os encargos tributários incidentes sobre essas áreas - beneficiam de forma equivalente todos os moradores, independentemente de sua fração ideal.
Assim, não prevalece a presunção do aresto hostilizado de que os proprietários de menores economias «acarretam menor despesa, porquanto os custos, em sua maior parte, não são proporcionais aos tamanhos das unidades, mas das áreas comuns, cujos responsabilidade e aproveitamento são de todos os condôminos indistintamente.
Ressalte-se que, «in casu, a fração ideal é irrelevante nas votações e decisões da assembléia condominial. ... (Min. César Asfor Rocha).... (Continua)

47 - STF Agravo regimental no recurso extraordinário com agravo. Civil. Ação de anulação de convenção condominial. Inexistência de condomínio validamente constituído. Análise de legislação infraconstitucional. Incursionamento no conjunto fático-probatório. Súmula 279/STF. Incidência. Agravo regimental desprovido.

48 - TJSP Litigância de má-fé. Multa. Cobrança. Condomínio. Despesas condominiais. Reconhecimento da dívida pelo condômino. Pagamento devido. Alegação de existência de convenção condominial sobre o indexador. Não comprovação da existência desta convenção. Manifesta litigância de má-fé. Embargos de declaração à sentença, opostos por duas vezes, como os mesmos argumentos, afiguraram-se protelatórios. Incidência da multa do CPC/1973, art. 538, parágrafo único. Recurso desprovido.

49 - TJSP Condomínio. Despesas condominiais. Cobrança. Impossibilidade de se falar em condomínio constituído sem manifestação de vontade do condômino. Irregularidade do registro da incorporação ou mesmo a convenção, não pode servir de escudo para que o apelante seja eximido de suas obrigações. Reconhecimento da existência do condomínio e da unidade. Despesas documentadas nos autos. Contribuição devida. Cópia das atas das assembléias e convenção condominial. Documentos não essenciais. Ausência. Irrelevância. Cobrança devida. Procedência mantida. Recurso improvido.

50 - TJSP Apelação sem revisão. Condomínio. Despesas condominiais. Imóvel de cobertura. Aprovação de rateio calculado de forma diversa dos demais apartamentos. Impossibilidade. Critério não previsto na convenção de condomínio. Natureza jurídica deste documento que vai além de simples relação contratual para assumir contornos de ato normativo institucional que obriga a todos os condôminos a obedecê-la. Inexistência de alteração ou modificação da convenção condominial a justificar a pretensão do condomínio autor. Cobrança improcedente. Recurso desprovido.