NARRATIVA DE FATO E DIREITO
I - DOS FATOS
O Apelante, [Nome do Comprador], firmou contrato de compromisso de compra e venda com a Apelada S2 Empreendimentos e Participações Lins SPE LTDA, objetivando a aquisição do lote n.º 14 da Quadra 19, no Loteamento Residencial Jardim Dona Eugênia, pelo valor de R$ 85.817,20. O valor seria pago em parcelas mensais, devidamente corrigidas anualmente pelo IGPM-FGV.
Ocorre que, em razão da crise econômica ocasionada pela pandemia de Covid-19, o Apelante perdeu seu emprego e viu-se impossibilitado de arcar com o pagamento das parcelas do lote. Não restando outra alternativa, o Apelante optou pela rescisão contratual, buscando uma solução amigável junto à Apelada para a devolução dos valores já pagos.
Contudo, em resposta ao pedido de rescisão, a Apelada estipulou que apenas 80% dos valores pagos seriam restituídos, deduzindo, ainda, 20% a título de cláusula penal e as despesas de corretagem. Inconformado com essa retenção desproporcional, o Apelante recorreu ao Poder Judiciário, objetivando a revisão dessa cláusula penal considerada leonina.
A sentença proferida em primeira instância julgou parcialmente procedente a ação, determinando a restituição de 80% dos valores pagos, mantendo a retenção de 20% com base na cláusula penal contratual, o que levou o Apelante a interpor o presente recurso.
II - DO DIREITO
O presente caso versa sobre a abusividade de cláusula penal estipulada em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, que prevê a retenção de 20% dos valores pagos pelo comprador em caso de rescisão contratual por iniciativa deste. A cláusula penal, da forma como pactuada, revela-se excessiva e desproporcional, ensejando o desequilíbrio contratual e causando prejuízos ao consumidor.
O Código Civil Brasileiro (CCB/2002, art. 421) consagra o princípio da função social do contrato, estabelecendo que os contratos devem ser firmados e executados de modo a atender não apenas os interesses das partes, mas também a garantir o equilíbrio contratual e a justiça social. A retenção de 20% dos valores pagos, associada à cobrança de despesas de corretagem, impõe ao Apelante um ônus excessivo, especialmente considerando sua condição de vulnerabilidade após a perda do emprego.
Ademais, o Código de Defesa do Consumidor (CDC/1990, art. 6º, V) assegura ao consumidor o direito à modificação de cláusulas que estabeleçam prestações desproporcionais ou que o coloquem em desvantagem exagerada. O princípio da proteção ao consumidor visa proteger a parte mais vulnerável na relação contratual, impondo a revisão das cláusulas quando necessário para garantir o equilíbrio e a justiça na execução do contrato.
No caso em tela, a crise econômica e a consequente perda do emprego do Apelante configuram um evento superveniente e imprevisível, que deve ser considerado para a revisão da cláusula penal. A manutenção da cláusula nos termos estipulados resultaria em verdadeiro enriquecimento ilícito da Apelada, além de ser contrária ao princípio do equilíbrio contratual.
III - POSSÍVEIS DEFESAS DA PARTE CONTRÁRIA
A Apelada pode alegar que a cláusula penal foi acordada de forma livre e consciente por ambas as partes, devendo ser respeitado o princípio do pacta sunt servanda (os contratos devem ser cumpridos). No entanto, esse princípio não é absoluto, especialmente em contratos de adesão, como é o caso presente, em que não há uma negociação paritária das cláusulas.
A Apelada também pode argumentar que a retenção de 20% dos valores pagos visa compensar os prejuízos decorrentes da rescisão contratual, como a perda de oportunidades de venda do imóvel e outras despesas administrativas. No entanto, cabe destacar que qualquer compensação deve ser razoável e proporcional, conforme os princípios da boa-fé objetiva (CCB/2002, art. 422) e da função social do contrato.
IV - CONSIDERAÇÕES FINAIS
O Apelante busca, por meio deste recurso, a revisão da cláusula penal estipulada no contrato, de modo a reduzir o percentual de retenção para 10%, valor mais razoável e condizente com os princípios que regem as relações de consumo e os contratos em geral. A intenção é garantir que não haja um desequilíbrio contratual e que a parte mais vulnerável na relação, o consumidor, não seja prejudicada de maneira desproporcional.
Além disso, requer-se a restituição dos valores pagos a título de corretagem, uma vez que essas despesas não foram previamente informadas de forma clara ao Apelante, caracterizando prática abusiva conforme o CDC/1990, art. 6º, III.
Assim, espera-se que a presente apelação seja acolhida, a fim de assegurar a justa aplicação dos princípios que regem o Direito Contratual e o Direito do Consumidor, garantindo ao Apelante uma solução equilibrada e adequada ao caso concreto.
TÍTULO:
AÇÃO DE DESETRANHAMENTO DE POSSE E REINTEGRAÇÃO EM IMÓVEL COMERCIAL
1. Introdução
A presente ação judicial visa o desentranhamento de posse em um imóvel comercial que foi previamente desocupado por determinação judicial, porém objeto de nova invasão. Diante das ameaças sofridas pela autora e sua advogada, requer-se a emissão de mandado de reintegração de posse com reforço policial para garantir a segurança e a proteção do direito de posse da autora.
2. Desentranhamento de Posse
O imóvel comercial foi objeto de ação possessória anterior, resultando na desocupação judicial pelos invasores. Contudo, houve uma nova invasão, que justifica a presente ação de desentranhamento de posse, com o objetivo de restabelecer a segurança e a integridade do bem.
Notas Jurídicas
O direito à posse é garantido pelo CC, art. 1.210, que assegura ao possuidor o direito de reaver o bem em caso de esbulho ou ameaça à posse. O desentranhamento de posse é um pedido legítimo para restabelecer a situação anterior, visando preservar o direito de posse e proteger o titular contra invasões ou atos de violência.
A jurisprudência confirma que, uma vez emitido o mandado de desocupação e efetivado o despejo, nova invasão exige medida judicial imediata para a proteção do direito possessório, resguardando o possuidor e coibindo novas ocupações indevidas. O desentranhamento de posse, portanto, é necessário para que se mantenha a ordem jurídica e a segurança do possuidor.
Legislação:
Jurisprudência:
Desentranhamento de posse
Reintegração de posse em casos de invasão
Mandado de reintegração de posse
3. Invasão de Imóvel e Ameaças
A invasão do imóvel comercial ocorreu de forma reiterada, configurando esbulho possessório e ameaçando a integridade da autora e de sua advogada. Diante das ameaças feitas pelos invasores, a ação busca também um reforço policial para garantir a segurança durante a execução do mandado.
Notas Jurídicas
A invasão de propriedade configura esbulho possessório, caracterizado pela tomada injusta da posse e violação do direito de propriedade. Esse direito é protegido pela CF/88, art. 5º, XXII, que assegura o direito à propriedade e sua inviolabilidade, sendo cabível a ação possessória para proteção imediata do possuidor.
A jurisprudência estabelece que, em casos de invasão com ameaças à segurança do possuidor, o juiz pode determinar reforço policial na execução do mandado de reintegração. Tal medida visa garantir que o desentranhamento de posse ocorra sem riscos à integridade física dos envolvidos, especialmente em situações de tensão.
Legislação:
Jurisprudência:
Invasão de imóvel comercial e ameaças
Reforço policial em reintegração de posse
Ameaças ao direito de propriedade
4. Mandado de Emissão de Posse e Reforço Policial
A gravidade da situação, com ameaças diretas aos envolvidos, justifica o pedido de mandado de emissão de posse com reforço policial. A medida visa assegurar o cumprimento da ordem judicial e a proteção da integridade física da autora e de sua advogada durante a execução da reintegração.
Notas Jurídicas
A emissão de posse com reforço policial é uma medida protetiva que assegura a eficácia do cumprimento de mandados judiciais em casos de alta tensão ou violência iminente, amparada pelo CPC/2015, art. 300. O reforço policial visa garantir a integridade física dos envolvidos, assegurando que o direito do possuidor seja exercido com segurança.
A jurisprudência reconhece a necessidade de reforço policial em execuções possessórias quando há resistência ou ameaça por parte dos invasores. A integridade física do possuidor deve ser resguardada, e a presença policial é uma medida cautelar necessária para evitar situações de conflito e assegurar a legalidade do processo.
Legislação:
Jurisprudência:
Mandado de emissão de posse com reforço policial
Reforço policial em caso de invasão de imóvel
Mandado de reintegração de posse com ameaças
5. Direito à Proteção da Integridade dos Envolvidos
A autora e sua advogada estão expostas a risco de integridade física devido às ameaças dos invasores. O direito à segurança pessoal é garantido pela CF/88, art. 5º, caput, que assegura a proteção da dignidade e segurança de todos, fundamentando o pedido de reforço policial no cumprimento do mandado.
Notas Jurídicas
O direito à segurança pessoal é um direito fundamental, amparado pela CF/88, art. 5º, e se aplica também em situações de execução judicial, em que o possuidor enfrenta resistência e ameaças. A medida judicial que inclui reforço policial é necessária para garantir que a execução seja realizada com segurança e sem prejuízo à integridade dos envolvidos.
A jurisprudência reconhece a importância de garantir a integridade do possuidor e de seu representante legal em ações possessórias. O reforço policial é uma garantia que evita riscos e protege a segurança de todos, atendendo ao princípio da dignidade da pessoa humana e à necessidade de cumprimento da ordem judicial com segurança.
Legislação:
Jurisprudência:
Proteção da integridade em reintegração de posse
Segurança pessoal e reforço policial em mandado
Reforço policial para integridade em caso de ameaças
6. Considerações Finais
Diante do exposto, requer-se o desentranhamento de posse e a imediata reintegração do imóvel à autora, com mandado de emissão de posse reforçado pela presença policial para proteção contra ameaças. Tais medidas visam garantir a segurança e a efetividade da ordem judicial, preservando o direito de posse da autora e a integridade dos envolvidos no processo.
