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Jurisprudência Selecionada

1 - TJSP RECURSO INOMINADO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM DE IMÓVEIS. ABUSIVIDADE. SERVIÇO DE INTERMEDIAÇÃO E APROXIMAÇÃO DAS PARTES NÃO CONCLUÍDO. Não formalizado compromisso de compra e venda entre as partes, tampouco fornecidas à executada certidões relativas ao imóvel e aos vendedores. Compra e venda não realizada. Retenção das arras ou sinal que se mostra abusiva. Sentença Ementa: RECURSO INOMINADO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM DE IMÓVEIS. ABUSIVIDADE. SERVIÇO DE INTERMEDIAÇÃO E APROXIMAÇÃO DAS PARTES NÃO CONCLUÍDO. Não formalizado compromisso de compra e venda entre as partes, tampouco fornecidas à executada certidões relativas ao imóvel e aos vendedores. Compra e venda não realizada. Retenção das arras ou sinal que se mostra abusiva. Sentença mantida por seus próprios fundamentos (Lei 9.099/95, art. 46). Recurso improvido.

2 - TRT4 Execução. Penhora. Bem de terceiro. Promessa de compra e venda não registrada.

«Inobstante o teor do CCB, art. 1245, a jurisprudência desta Seção Especializada em Execução tem reconhecido a validade aos contratos particulares de compra e venda de imóvel, ainda que não levados a registro. Neste sentido, o entendimento da Súmula 84/STJ. Caso em que a executada foi condenada pela Justiça Estadual a providenciar os atos necessários à formalização da escritura definitiva de compra e venda do imóvel, havendo prova suficiente da transmissão da posse do bem. [...]... (Continua)

3 - TRT3 Compromisso de compra e venda de imóvel. Ausência de registro.

«Não obstante a propriedade dos bens imóveis seja transferida apenas pelo registro do respectivo título no Cartório de Registro de Imóveis (CCB, art. 1.245), o contrato de promessa de compra e venda do bem, formalizado antes da constrição judicial, já autoriza a oposição dos Embargos de Terceiro, conforme pacificado pela Súmula 84/STJ. Contudo, em face do vínculo familiar existente entre a sócia da Terceira Embargante e os alienantes, bem como ante o comprovado ajuizamento de outras reclamatórias ao tempo da do negócio jurídico, não se mostra crível que a Padquirente desconhecesse a notória insolvabilidade dos Executados, pelo que, in casu, afasto a boa-fé suscitada no Agravo de Petição e declaro a subsistente a penhora efetuada na origem.... (Continua)

4 - TJSP MEDIAÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. AÇÃO DE COBRANÇA JULGADA PROCEDENTE. NECESSIDADE. CONJUNTO PROBATÓRIO DEMONSTRANDO QUE A IMOBILIÁRIA TEVE PARTICIPAÇÃO ESSENCIAL NA CAPTAÇÃO DAS PARTES, NA APRESENTAÇÃO DO IMÓVEL AOS INTERESSADOS, NO OFERECIMENTO DE PROPOSTA E FORMALIZAÇÃO DE UMA MINUTA, ATUANDO EFETIVAMENTE NA INTERMEDIAÇÃO DA COMPRA E VENDA DO IMÓVEL QUE PERTENCIA AO RÉU-APELANTE. PROVAS DOS AUTOS COMPROVANDO QUE O VENDEDOR E ADQUIRENTES DETINHAM CIÊNCIA DE QUE O IMÓVEL JÁ HAVIA SIDO VISITADO ANTERIORMENTE PELOS COMPRADORES, POR MEIO DA INTERMEDIAÇÃO DE CORRETOR DA IMOBILIÁRIA-AUTORA, E QUE HOUVE TRATATIVAS SOBRE O NEGÓCIO, BEM COMO A FORMALIZAÇÃO DE UMA PROPOSTA DE COMPRA E ELABORAÇÃO DE UMA MINUTA DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA. HIPÓTESE EM QUE A AUTORA TEVE PARTICIPAÇÃO NA APROXIMAÇÃO DAS PARTES, APRESENTAÇÃO E OFERECIMENTO DO IMÓVEL INICIALMENTE PARA COMPRA E VENDA. COMISSÃO DE CORRETAGEM DEVIDA. SENTENÇA RATIFICADA, NOS TERMOS DO ART. 252 DO REGIMENTO INTERNO DO TJSP.

Recurso de apelação improvido... (Continua)

5 - STJ Competência. Compra e venda. Nulidade. Ação pessoal. Foro competente. CPC/1973, art. 94.

«É de direito pessoal a demanda na qual se pleiteia a nulidade de escritura pública de compra e venda, por nulidade antecedente, já declarada por sentença, na cadeia sucessória do imóvel. O objeto do pedido é a declaração de nulidade da compra e venda, formalizada em escritura pública. Por ser a ação de direito pessoal, deve acompanhar a regra do CPC/1973, art. 94, podendo haver, com o pedido primeiro, cumulação com requerimento de perdas e danos.... (Continua)

6 - STJ Competência. Compra e venda. Nulidade. Ação pessoal. Foro competente. CPC/1973, art. 94.

«É de direito pessoal a demanda na qual se pleiteia a nulidade de escritura pública de compra e venda, por nulidade antecedente, já declarada por sentença, na cadeia sucessória do imóvel. O objeto do pedido é a declaração de nulidade da compra e venda, formalizada em escritura pública. Por ser a ação de direito pessoal, deve acompanhar a regra do CPC/1973, art. 94, podendo haver, com o pedido primeiro, cumulação com requerimento de perdas e danos.... (Continua)

7 - TJSP APELAÇÃO CÍVEL - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

Cerceamento de defesa. Inocorrência em face da possibilidade do julgamento antecipado da lide, nos termos do art. 355, I do CPC. Contrato que não contém os requisitos próprios, apenas os do contrato preliminar. Formalização do pacto no mesmo ato em que emitida cédula de crédito bancário para fins de financiamento, a qual foi posteriormente endossada a terceiro. Elementos que evidenciam cadeia de fornecimento, unida por contratos coligados e estruturados com a finalidade de obstar a rescisão contratual pelos adquirentes. Precedentes desta Câmara. Possibilidade de resolução. Cabimento da retenção de 20% dos valores pagos, bem como da comissão de corretagem, de tributos, taxas de conservação e de contribuições sociais do Clube Slim. APELAÇÃO DA AUTORA PROVIDA EM PARTE.... (Continua)

8 - STJ Compromisso de compra e venda. Adjudicação compulsória. Direito obrigacional. Imóvel. Inscrição no registro imobiliário. Desnecessidade. Precedentes da do STJ. CPC/1973, art. 639.

«A promessa de venda gera efeitos obrigacionais não dependendo, para sua eficácia e validade, de ser formalizada em instrumento público. O direito a adjudicação compulsória é de caráter pessoal, restrito aos contratantes, não se condicionando a «obligatio faciendi à inscrição no registro de imóveis.... (Continua)

9 - STJ Compromisso de compra e venda. Adjudicação compulsória. Direito obrigacional. Imóvel. Inscrição no registro imobiliário. Desnecessidade. Precedentes da do STJ. CPC/1973, art. 639.

«A promessa de venda gera efeitos obrigacionais não dependendo, para sua eficácia e validade, de ser formalizada em instrumento público. O direito a adjudicação compulsória é de caráter pessoal, restrito aos contratantes, não se condicionando a «obligatio faciendi à inscrição no registro de imóveis.... (Continua)

10 - TJSP APELAÇÃO. VENDA E COMPRA DE IMÓVEL E FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO.

Ação de redibição de negócio jurídico de venda e compra de imóvel financiado com devolução de valores pagos e indenização de danos materiais e morais. Sentença de improcedência. Inconformismo da autora. Autora que reclama em face dos promitentes vendedores e do banco a redibição de contrato de venda e compra de imóvel, com alienação fiduciária em garantia, em razão da descoberta de vícios ocultos graves, de que o banco tomou ciência previamente ao negócio, sem comunicar a autora. - Sentença de improcedência - Inconformismo da autora procedente. Preliminar de ilegitimidade de parte do banco afastada por decisão irrecorrida - impossibilidade de rediscussão da matéria com os mesmos argumentos - inteligência dos CPC, art. 505 e CPC art. 507. MÉRITO - Imóvel que foi adquirido em perfeitas condições aparentes e após um mês mostrou estar sujeito a alagamento em razão de retenção de água das chuvas no quintal do prédio. Perícia que comprovou o vício, apontando, no entanto, que seus sinais seriam perceptíveis. Conclusão da perícia que deve ser sopesada nas circunstâncias do caso concreto. Autora que alega ter se fiado na oferta dos vendedores e na vistoria feita pelo banco previamente ao negócio, cujo laudo não lhe foi entregue anteriormente à formalização do contrato. Decisão oportuna, em primeira instância, confirmada em sede de agravo de instrumento, reconhecendo a relação de consumo entre a autora e o banco e impondo a este o ônus de provar a previa cientificação da autora sobre o resultado da vistoria por ela custeada como uma das exigências para o contrato do financiamento. Banco que não se desincumbiu do seu ônus. Perícia que confirmou a ciência dos vendedores sobre o vício oculto, apontando-os como autores de reformas no imóvel com vistas a sanar o problema. Responsabilidade de todos os requeridos configurada. Aplicação dos arts. 422, 441 e 443, c/c o CCB, art. 186, e, quanto ao Banco, dos arts. 7º, § 2º, e 14 do CDC. Rescisão contratual que se impõe, com a devolução dos valores pagos pela autora. Responsabilidade solidária dos requeridos pela indenização dos danos materiais e morais. Danos materiais que devem ser apurados em fase de liquidação. Danos morais caracterizados. Recurso provido, para julgar procedente a demanda... (Continua)

11 - TJSP PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS PROFISSIONAIS. ASSESSORIA JURÍDICA PARA A COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

Ação de cobrança de honorários. Sentença de improcedência. Apelo do autor, em causa própria, sustentando nulidade por alegado cerceamento de defesa e necessidade de depoimento pessoal e oitivas. Meritoriamente, sustenta ter firmado com o apelado contrato verbal para a prestação de serviços de assessoria jurídica na compra e venda de imóvel residencial, por WhatsApp, figurando o apelado como comprador, para a transação no valor de R$ 2.000.000,00, para pagamento à vista, legítima a expectativa e a boa-fé do apelante para o recebimento de 1% do valor, de cada uma das partes, pelos serviços profissionais de assessoria jurídica prestados. Argumenta que os vendedores realizaram o pagamento, mas o apelado não quitou o débito, tendo o apelante cumprido com sua obrigação de orientação de ambas as partes, admissível o contrato na forma verbal. Afirma descumprimento da obrigação pactuada pelo réu apelado, ao deixar de pagar os honorários devidos pela prestação dos serviços profissionais na compra e venda do imóvel. Preliminar rejeitada, improvido o recurso. Cerceamento de defesa inocorrente, oportunizada a ampla defesa, o devido processo legal e o contraditório pleno, bastante a prova dos autos para o livre convencimento motivado do julgador. Provas documentais suficientes para a formação da livre convicção do magistrado, considerados desnecessários depoimento pessoal, ou prova testemunhal. As mensagens de WhatsApp comprovam tratativas preliminares e negociação entre as partes, sem representação de inequívoca manifestação final de vontades, capaz de gerar a obrigação pretendida nestes autos e do que não há qualquer registro no contrato elaborado pelo autor para a formalização do negócio jurídico celebrado entre as partes, tendo feito constar expressamente no instrumento particular de compra e venda do imóvel cláusula específica estabelecendo a inequívoca obrigação dos vendedores pelo pagamento ao autor de R$ 20.000,00 pela assessoria jurídica prestada, sem nenhuma outra menção a honorários e outros eventuais responsáveis pelo pagamento de qualquer verba a esse título, além dos vendedores. Sentença mantida. Apelo improvido, majorados os honorários advocatícios, na forma do art. 85, § 11 do CPC, rejeitada a preliminar.... (Continua)

12 - STJ Compromisso de compra e venda. Promessa de venda de imóvel. Instrumento particular. Adjudicação compulsória. Decreto-lei 58/1937. Lei 6.766/1979. A promessa de venda gera efeitos obrigacionais não dependendo, para sua eficacia e validade, de ser formalizada em instrumento publico. O direito a adjudicação compulsória e de caráter pessoal, restrito aos contratantes, não se condicionando a obligatio faciendi a inscrição no registro de imoveis.

13 - STJ Fraude contra credores. Anterioridade do crédito. Compromisso de compra e venda. Promessa de compra e venda não registrada. Considerações da Minª. Nancy Andrighi sobre o tema. Precedentes do STJ. CCB/1916, art. 106, parágrafo único. CCB/2002, art. 158, § 2º CCB/2002, art. 1.471. Decreto-lei 58/1937. Lei 6.766/1979. CCB/1916, art. 135.

«... Cinge-se a controvérsia a determinar se, para fins de reconhecimento da anterioridade do crédito, exigida para a caracterização da fraude contra credores, deve ser considerada a data do registro da escritura pública de compra e venda ou a data em que foi firmado o contrato particular de promessa de compra e venda do bem. ... (Continua)

14 - TJSP Comissão. Corretagem. Compra e venda de imóvel. Não concretização. Mera aproximação das partes. Contrato principal não formalizado. Inexistência do dever de remunerar o corretor. Recurso improvido.

15 - TJRJ Registro público. Procedimento de dúvida. Dúvida suscitada por oficial do registro de imóveis. Sistema Financeiro a Habitação – SFH. Compra e venda de imóvel. Formalização por escritura pública. Indispensabilidade. Lei 6.015/1973, art. 198. CCB/2002, art. 108. Lei 4.380/1964, art. 61, § 5º.

«Negócio jurídico dotado de forma especial. Incidência do CCB/2002, art. 108. Impossibilidade de aperfeiçoamento por instrumento particular. Hipótese não inserida dentre as exceções legais. Utilização exclusiva de recursos do FGTS para a aquisição do bem. Imóvel não financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação. Interpretação teleológica do disposto no Lei 4.380/1964, art. 61, § 5º. Decisão mantida. Recurso desprovido.... (Continua)

16 - TJSP Compra e venda. Bem imóvel. Inadimplentes mutuários que formalizaram compromisso de compra e venda de imóvel em conjunto habitacional patrocinado pelo Estado em programa de moradias populares, patente a necessidade de rescisão da avença e reintegração de posse, perdidas parcelas eventualmente pagas, inadmissível pleito de usucapião impossível que é usucapir imóvel público, afastada qualquer indenização por benfeitorias e participação em trabalho de mutirão. Possibilidade de compensação da indisponibilidade do imóvel por longo período sem a devida contraprestação, evitando enriquecimento sem causa por parte dos compradores. Decisão de procedência da ação rescisória mantida. Recurso não provido.

17 - TJSP Compra e venda. Bem imóvel. Inadimplentes mutuários que formalizaram compromisso de compra e venda de imóvel em conjunto habitacional patrocinado pelo Estado em programa de moradias populares, patente a necessidade de rescisão da avença e reintegração de posse, perdidas parcelas eventualmente pagas, inadmissível pleito de usucapião impossível que é usucapir imóvel público, afastada qualquer indenização por benfeitorias e participação em trabalho de mutirão. Possibilidade de compensação da indisponibilidade do imóvel por longo período sem a devida contraprestação, evitando enriquecimento sem causa por parte dos compradores. Decisão de procedência da ação rescisória mantida. Recurso não provido.

18 - TJSP Ilegitimidade «ad causam. Cobrança. Escritura de compra e venda. Título não registrado. Legitimidade passiva da apelada a fim de viabilizar a formalização da transmissão registral do imóvel. Reconhecimento. Possibilidade, entretanto, de ação regressiva contra possíveis cessionários que a sucederam no imóvel. Recurso provido.

19 - STJ Direito civil. Recurso especial. Promessa de compra e venda. Arrependimento. Inadmissibilidade. Ausência de cláusula contratual. CCB, art. 1.088. Inaplicabilidade diante do Decreto-lei 58/1937, art. 22. Recurso especial não conhecido.

«1. A tese acerca da vulneração do CCB, art. 1.092, parágrafo único, não foi devidamente prequestionada no acórdão recorrido, tampouco foram opostos embargos de declaração, razão por que deve incidir, no ponto, a Súmula 356/STF. ... (Continua)

20 - STJ Agravo interno no recurso especial. Ação demolitória. Ilegitimidade passiva. Transferência de responsabilidade pela conclusão da obra. Compromisso de compra e venda desprovido de registro imobiliário. Irrelevância.

«1. Ação demolitória ajuizada pela agravante alegando que a empresa demandada edificou obra no terreno contíguo, em local inapropriado, obstruindo a visão e impossibilitando a utilização do seu terreno. ... (Continua)

21 - STJ Agravo interno no agravo em recurso especial. Processual civil. Contrato de promessa de compra e venda de imóvel. Resolução. Retenção. Percentual de 10%. Razoabilidade. Acórdão recorrido de acordo com a jurisprudência deste tribunal superior. Súmula 83/STJ. Agravo não provido.

«1. A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. ... (Continua)

22 - TJSP Comissão. Corretagem. Compromisso de compra e venda de bem imóvel. Contrato formalizado a partir de estande de vendas. Ausência de liberdade na contratação. Intermediação que aproveita somente à alienante. Abusividade. Prejudicial de ilegitimidade afastada. Contrato de corretagem que decorre da relação jurídica estabelecida com as requeridas. Cobrança nula. Devolução determinada. Recurso improvido.

23 - TJSP Agravo de Instrumento - Desapropriação - Sucessão processual por terceira adquirente do imóvel no polo passivo da demanda - Descabimento - Ausência de formalização do instrumento de compra e venda do imóvel em discussão - Mantença das partes demandadas originárias, com a inclusão da interessada como assistente simples - Inteligência dos CPC, art. 121 e CPC art. 122 - Decisão mantida - Recurso desprovid

24 - TJSP Embargos de terceiro. Compromisso de compra e venda. Embargante adquiriu dois imóveis dos pais antes do ajuizamento da execução pelo credor. Parcial procedência. Insubsistência da penhora que recaiu sobre um dos bens onerados. Entendimento do d. juiz de primeiro grau que não houve prova segura de que ocorreu a transferência de um dos imóveis à embargante. Transferências dos imóveis ocorreram antes da formalização da cédula de crédito comercial com o banco. Penhora formalizada nos autos da execução após a transferência dos imóveis. Ausência de registro imobiliário. Precedentes jurisdicionais. Considerações do Des. Virgilio de Oliveira Junior sobre o tema. Súmula 84/STJ. CPC/1973, art. 1.046.

«... Em que pese a falta de registro imobiliário, não estava a embargante impedida de se bater nos autos contra a penhora que recaiu sobre aludidos bens de raiz, porque, como se infere da Súmula 84/STJ, «É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda de compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido de registro. ... (Des. Virgilio de Oliveira Junior).... (Continua)

25 - TJSP Embargos de terceiro. Compromisso de compra e venda. Embargante adquiriu dois imóveis dos pais antes do ajuizamento da execução pelo credor. Parcial procedência. Insubsistência da penhora que recaiu sobre um dos bens onerados. Entendimento do d. juiz de primeiro grau que não houve prova segura de que ocorreu a transferência de um dos imóveis à embargante. Transferências dos imóveis ocorreram antes da formalização da cédula de crédito comercial com o banco. Penhora formalizada nos autos da execução após a transferência dos imóveis. Ausência de registro imobiliário. Precedentes jurisdicionais. Considerações do Des. Virgilio de Oliveira Junior sobre o tema. Súmula 84/STJ. CPC/1973, art. 1.046.

«... Em que pese a falta de registro imobiliário, não estava a embargante impedida de se bater nos autos contra a penhora que recaiu sobre aludidos bens de raiz, porque, como se infere da Súmula 84/STJ, «É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda de compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido de registro. ... (Des. Virgilio de Oliveira Junior).... (Continua)

26 - STJ Recurso especial. Direito imobiliário. Negativa de prestação jurisdicional. Não ocorrência. Incorporação imobiliária. Necessidade de registro do memorial de incorporação. Validade dos contratos de compromisso de compra e venda. Destituição da incorporadora. Adjudicação do imóvel. Impossibilidade. Recurso especial conhecido e desprovido.

1 - O propósito recursal consiste em definir, além da existência de negativa de prestação jurisdicional, se é possível a adjudicação compulsória de imóvel objeto de contrato de compromisso de compra e venda firmado com quem não era proprietário do bem. ... (Continua)

27 - STJ Agravo interno nos embargos de declaração no agravo em recurso especial. Contrato de compra e venda. Cotas condominiais. Ausência de registro. Responsabilidade concorrente do proprietário e do adquirente. Súmula 83/STJ. Multa. Inaplicabilidade. Agravo interno desprovido.

1 - Segundo a jurisprudência do STJ, formalizado contrato de promessa de compra e venda de imóvel sem registro, o proprietário e o adquirente do bem respondem concorrentemente pelo pagamento das despesas condominiais. ... (Continua)

28 - TJSP Compra e venda. Bem móvel. Veículo automotor. Arrendamento mercantil. Retardamento na entrega da documentação do veículo, para a formalização daquele negócio junto ao órgão de trânsito. Ajuizamento de rescisão contratual cumulada com a de restituição de valores pagos e de indenização por danos morais. Obrigação da vendedora de fazer boa a compra e venda afirmada. Presunção de que o financiamento de tal aquisição deu-se pela intermediação da vendedora munida de mandato tácito. Interdependência de ambos os negócios. Rescisão do primeiro com aptidão de repercutir no segundo, presumida a assunção pela instituição financeira das vicissitudes do negócio originário. Ação parcialmente procedente. Recurso desprovido.

29 - TRT2 Penhora. Impenhorabilidade comromisso de venda e compra. Boa-fé objetiva. Penhora. Impossibilidade. Malgrado a eficácia probatória da propriedade do bem imóvel somente se implementar com o registro notarial, quando adquire fé pública, não se pode ignorar ser prática de larga incidência no comércio imobiliário, a efetivação de negócios jurídicos mediante contrato de compra e venda, sem a posterior averbação na matrícula, procedimento que, embora vá de encontro aos trâmites legais para a efetiva transferência da propriedade de bens imóveis, se justifica diante da realidade sócio-econômica do país e dos elevados custos para a formalização regular da alienação de tais bens, sobretudo se levada em conta a cláusula geral da boa-fé objetiva que impera no direito contratual. O intérprete da Lei não pode fazer ouvidos moucos à realidade social que o cerca.

30 - STJ Recurso adesivo. Compra e venda. Imóvel. Direito civil e processual civil. Ação de obrigação de fazer. Apresentação de documentos para formalização de compra e venda de imóvel. Cabimento de recurso adesivo. Interesse recursal. Recurso especial. Recurso adesivo contra sentença de improcedência, que fora objeto de apelação pela parte demandada para impugnar o valor dos honorários advocatícios. CPC/2015, art. 997.

1 - RECURSO ESPECIAL DE CMP EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. ... (Continua)

31 - TJSP JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. Cerceamento de defesa. Ação de rescisão de contrato de compra e venda. Imóvel em loteamento. Alegada inadimplência da compradora. Improcedência decretada. Insurgência da autora. Demonstração da regularidade do imóvel alienado. Relação processual não formalizada. Cerceamento do direito de estar em juízo configurado. Improcedência afastada. Sentença anulada. Recurso provido.

32 - TJRJ Registro público. Procedimento de dúvida. Dúvida suscitada por oficial do registro de imóveis. Sistema Financeiro a Habitação – SFH. Compra e venda de imóvel. Formalização por escritura pública. Indispensabilidade. Considerações do Des. Carlos Eduardo da Fonseca Passos sobre o tema. Lei 6.015/1973, art. 198. CCB/2002, art. 108. Lei 4.380/1964, art. 61, § 5º.

«... Conforme restou assentado na decisão agravada, cediço que, em regra, a compra e venda de imóvel constitui contrato solene, em que a validade está condicionada à observância da forma prescrita em lei, em face do disposto no CCB, art. 108. ... (Continua)

33 - TAMG Compra e venda. Bem imóvel. Pacto de retrovenda. Procuração apartada da escritura pública. Validade reconhecida na hipótese. Considerações sobre o tema. CCB/1916, art. 1.140 e CCB/1916, art. 1.142. CCB/2002, art. 505.

«... Instalada de longa data a discussão a respeito da admissibilidade, ou não, da formalização do pacto de retrovenda em título autônomo, diverso daquele em que foi constituída a compra e venda. Não há, em relação ao tema, uniformidade na doutrina.
Para Carvalho Santos:
«...devido à gravidade de suas conseqüências e inconvenientes, o pacto de retrovenda deve ser estipulado na própria escritura de venda e compra, de forma que terceiros possam conhecer a natureza do direito do adquirente se com ele quiserem negociar o imóvel. Estipulado em ato diferente, valerá apenas como promessa de revenda (Código Civil Brasileiro Interpretado, 9. ed. v. 16, p. 187).
No mesmo sentido é a lição de Caio Mário da Silva Pereira:
«Sua natureza (refere-se à retrovenda) é de pacto adjeto ao contrato de compra e venda, pois que, se for ajustada em ato apartado, deixará de ser cláusula especial, para erigir-se em promessa unilateral de vender (Instituições de Direito Civil, v. 3, p. 141).
Enfrentando o tema - validade de instrumentação autônoma da cláusula retrovenda -, a eg. Corregedoria da Justiça do Estado de São Paulo confirmou a sentença do Dr. Hélio Lôbo Júnior, da 1ª Vara de Registros Públicos, referendando excelente parecer do Dr. Ricardo Henry Marques Dip (Recurso 153/87, Parecer 423/87, em Decisões Administrativas da Corregedoria da Justiça do Estado de São Paulo, 1987, p. 179-181), assim decidindo:
«...não exige a lei que em único título se trate do negócio jurídico principal e do pacto acessório. Autônomas que sejam suas instrumentações, impede que ao registro principal concorra a averbação de cláusula acessória. A eficácia «erga omnes da retrovenda (CCB/1916, art. 1.142) não reclama a unitariedade da titulação, mas apenas a publicidade da cláusula no sistema do registro imobiliário.
Fazendo uma interpretação literal do CCB/1916, art. 1.142, «in fine, do CC, tem-se a idéia de que o legislador quis dispensar a publicidade da cláusula no Registro Imobiliário, já que sua eficácia em relação a terceiros independeria dessa formalidade. Diz o referido artigo:
«Na retrovenda, o vendedor conserva a sua ação contra os terceiros adquirentes de coisa retrovendida, ainda que eles não conhecessem a cláusula de retrato. ... (Juiz Gouvêa Rios).... (Continua)

34 - TJPE Agravo. Decisão terminativa. Execução fiscal. IPTU. Promessa de compra e venda. Cobrança ao proprietário (promitente vendedor). Possibilidade. Ordem de penhora. Art. 11 da lef. Recurso desprovido. Decisão unanime.

«1. O Código Tributário Municipal de Jaboatão dos Guararapes, em seu art. 8º, dispõe que é contribuinte do IPTU o proprietário do imóvel, o titular do domínio útil ou o seu possuidor. ... (Continua)

35 - TJSP Contrato de corretagem. Cobrança de comissão. Intermediação para a venda de imóvel. Pagamento do preço mediante financiamento que não foi obtido junto à instituição financeira. Corretagem que não resultou na conclusão e formalização da compra e venda. Impossibilidade de aplicação do art. 725, Código Civil. Arrependimento não verificado. Simples situação de desistência na fase de negociação entre as partes contratantes. Precedentes. Cláusula contratual de cobrança de comissão afastada, por violar disposição de Lei que não permite a cobrança da comissão em hipótese de simples desistência. Cobrança improcedente. Recurso desprovido.

36 - TJPE Processo civil. Recurso de apelação. Comissão de corretagem. Compra e venda de imóvel. Negócio não concluído. Inexistência de resultado útil. Retenção indevida. Devolução do valor pago na forma simples. Dano moral não configurado. Provimento parcial.

«1. Impondo o contrato de corretagem uma obrigação de resultado, o direito ao recebimento da comissão de corretagem está condicionado ao resultado útil do trabalho, ou seja, quando há a conclusão efetiva do negócio, e não sendo este alcançado, não há que falar em pagamento de comissão. ... (Continua)

37 - STJ Processual civil. Agravo interno no recurso especial. Ação de obrigação de fazer. Restituição de veículo. Compra e venda. Contradição. Inocorrência. Inadimplemento. Retenção inviável. Fundamento não impugnado. Súmula 283/STF. Decisão mantida. Agravo interno não provido.

1 - A contradição sanável por embargos de declaração corresponde àquela interna, entre proposições do próprio julgado. ... (Continua)

38 - TJPE Apelação. Direito do consumidor. Ação civil pública. Compra e venda de imóveis. Loteamento de natureza popular. Pavimentação e calçamento da área concluídos, antes da formalização do contrato de compra e venda das unidades residenciais. Posterior exigência de novo contrato, obrigando os adquirentes ao pagamento da pavimentação e do calçamento aludidos. Desequilíbrio contratual. Ofensa aos princípios da lealdade e da vulnerabilidade do consumidor. Publicidade enganosa. Natureza contratual da publicidade. Lesão a direitos individuais homogêneos. Admitido o caráter genérico da decisão monocrática. Inteligência dos arts. 30, 37 e 95 do CDC. Apelo improvido.

«1 - Princípios da Eticidade e da Boa Fé Objetiva. Interesse Social na correção da publicidade enganosa. Folheto divulgado pela apelante realça a completa infraestrutura do loteamento. 2 - Estatuto Consumerista deu à publicidade a natureza jurídica do contrato. Integração da publicidade ao contrato. Exigência de transparência e harmonia nas relações de consumo. Dever de lealdade e equilíbrio. 3 - Ações Coletivas Para a Defesa de Interesses Individuais Homogêneos. Caráter genérico da condenação.... (Continua)

39 - STJ Direito civil. Recurso especial interposto sob a égide do CPC/1973. Embargos de terceiro. Compromisso de compra e venda não registrado. Natureza jurídica. Efeitos. Alegação de negativa de prestação jurisdicional afastada. Ausência do registro do memorial de incorporação e demais documentos previstos no Lei 4.591/1964, art. 32. Ônus da incorporadora. Nulidade afastada. Sucumbência. Princípio da causalidade.

«1 - Inexiste ofensa ao CPC, art. 535 quando o tribunal de origem pronuncia-se de forma clara e precisa sobre a questão posta nos autos. ... (Continua)

40 - TJPE Agravo de instrumento. Decisão interlocutória. Execução fiscal. IPTU. Promessa de compra e venda. Cobrança ao proprietário (promitente vendedor). Possibilidade. Ordem de penhora. Art. 11 da lef. Recurso desprovido. Decisão unanime.

«1. O Código Tributário Municipal de Jaboatão dos Guararapes, em seu art. 8º, dispõe que é contribuinte do IPTU o proprietário do imóvel, o titular do domínio útil ou o seu possuidor. ... (Continua)

41 - TJSP Comissão. Corretagem. Compra e venda de imóvel. Negócio formalizado. Corretora que contribuiu para a obtenção do consenso entre os interessados. Possibilidade de apresentação do cheque relativo à remuneração da corretora, ainda que o contrato não tenha se efetivado em virtude de arrependimento do autor. Aplicação do CCB, art. 725. Inocorrência de dano moral. Recurso não provido.

42 - TJSP Embargos de terceiro. Fraude à execução. Fração ideal de imóvel adquirida mediante «instrumento particular de compromisso de compra e venda de imóvel. Executado que, nos embargos por ele opostos, admitiu que a constrição havia recaído sobre imóvel que integrava o seu patrimônio. Impossibilidade de prevalecer a afirmação da embargante de que a parte ideal do imóvel penhorada pertencia-lhe desde 10.9.1999. Inadmissibilidade de se conferir valor probatório ao aludido compromisso de compra e venda. Documento que não contém o reconhecimento de firma de seus signatários, o que comprovaria, com robustez, a data em que o ato foi formalizado. Ônus de comprovar a higidez do contrato que competia à embargante, levando-se em conta a impugnação apresentada pelo embargado. Contrato que deve produzir efeitos somente em relação aos seus signatários, não tendo eficácia perante terceiros, dentre os quais se inclui o embargado. Constrição mantida. Recurso improvido.

43 - TJSP Sentença. Cumprimento. Cobrança. Desconsideração da personalidade jurídica. Penhora recaiu sobre direitos do imóvel da sócia. Alegação de constituir bem de família. Compromisso de compra e venda formalizado em data pretérita ao ajuizamento da ação e decisão que incluiu a sócia como devedora. Ausência de comprovação da existência de outros bens em nome da executada. Impenhorabilidade caracterizada. Recurso provido.

44 - TRT2 Fraude compromisso de venda e compra. Prova da transferência da propriedade. Boa-fé objetiva. Validade. Malgrado a eficácia probatória da propriedade do bem imóvel somente se implementar com o registro notarial, quando adquire fé pública, não se pode ignorar ser prática de larga incidência no comércio imobiliário, a efetivação de negócios jurídicos mediante contrato de venda e compra, sem a posterior averbação na matrícula, procedimento que, embora vá de encontro aos trâmites legais para a efetiva transferência da propriedade, se justifica diante da realidade sócio-econômica do país e dos elevados custos para a formalização regular da alienação de tais bens. Sobrepõe-se, ao caso, a cláusula geral da boa-fé objetiva, que impera no direito contratual. O intérprete da Lei não pode fazer ouvidos moucos à realidade social que o cerca. Recurso desprovido.

45 - STJ Recurso especial. Ação rescisória. CPC/1973, art. 485, IV. Terceiros interessados. Desconstituição de sentença adjudicatória de bem imóvel. Ofensa ao CPC/1973, art. 535. Inexistência. Mérito. Sentença adjudicatória devidamente formalizada. Ação de usucapião movida pelos recorrentes. Alegada posse. Compromisso particular de compra e venda. Direito ao aquinhoamento no processo de inventário. Ausência. Não conhecimento.

«I.- Não se viabiliza o especial pela indicada violação do CPC/1973, art. 535, pois verifica-se que a matéria em exame foi devidamente enfrentada pelo colegiado de origem, que sobre ela emitiu pronunciamento de forma fundamentada, ainda que em sentido contrário à pretensão da recorrente. ... (Continua)

46 - STJ Registro público. Suscitação de dúvida. Registro de imóveis. Compromisso de compra e venda. Promessa de compra e venda. Bem gravado com hipoteca cedular. Cédula de crédito rural. Necessidade de prévia anuência do credor. Decreto-lei 167/1967, art. 59. Lei especial. Prevalência. Considerações do Min. Raul Araújo sobre o tema. Precedentes do STJ. Lei 6.015/1973, art. 198. CCB/1916, art. 677, CCB/1916, art. 809, e ss. CCB/2002, art. 1.473, e ss.

«... No mérito, o recorrente aponta ofensa ao CCB/1916, art. 677, que dispunha o seguinte: ... (Continua)

47 - TJSP Fraude à execução. Caracterização. Bem imóvel. Insolvência do executado, alienante e proprietário do imóvel. Pendência de demanda antes do compromisso particular de compra e venda que ele fez à companheira, com que convivia e convive sob o mesmo teto. Companheira que ofereceu o bem à venda, que acabou formalizado com a autora. Obtenção de certidões da referida companheira, que anuiu ao ato, dispensando a autora a apresentação obrigatória de certidões do executado e vendedor, nos termos do Lei 7433/1985, art. 1º, § 2º. Autora abriu mão do que poderia e deveria ser a pendência de demanda capaz de reduzir o alienante à insolvência. Fraude reconhecida. Embargos improcedentes. Sentença mantida. Recurso improvido.

48 - STJ Agravo Interno em recurso especial. Direito civil. Negócio jurídico. Compra e venda. União estável. Outorga uxória. Imprescindível publicidade ou caracterização de má-fé. Decisão monocrática agravada mantida.

1 - Necessidade de autorização de ambos os companheiros para a validade da alienação de bens imóveis adquiridos no curso da união estável, tendo em vista que o regime da comunhão parcial de bens foi estendido à união estável pelo CCB, art. 1.725, além do reconhecimento da existência de condomínio natural entre os conviventes sobre os bens adquiridos na constância da união, na forma da Lei 9.278/1996, art. 5º. ... (Continua)

49 - STJ Recurso especial. Ação de cobrança. Compra e venda de imóveis. Intermediação. Comissão de corretagem. Contrato verbal. Remuneração do corretor. Valor. CCB, art. 724. Natureza do negócio. Usos locais. Praxe do mercado imobiliário. Conselho federal de corretores de imóveis. Consulta ao site oficial. Viabilidade.

«1. O recurso especial tem origem em ação de cobrança de comissão de corretagem referente à intermediação de negócio de compra e venda de imóveis no Rio de Janeiro. ... (Continua)

50 - STJ Agravo interno no recurso especial. Direito civil. Negócio jurídico. Compra e venda. União estável. Outorga uxória. Imprescindível publicidade ou caracterização de ma-fé.

1 - Ausente incursão na seara fático probatória ao analisar o recurso especial, pois foi alcançada a conclusão de que o aresto recorrido deveria ter sido reformado com base nas afirmações constantes no próprio acórdão impugnado pelo recurso especial, visto que a realidade dos autos retratada no aresto recorrido estava em dissonância com o entendimento que esta Corte. ... (Continua)