Modelo de Contrato SPE para Venda de Lotes com Financiamento Bancário

NARRATIVA DE FATO E DIREITO

Fatos e Direito

O presente contrato visa formalizar uma parceria entre a pessoa física, doravante denominada CONTRATANTE, e uma empresa jurídica, doravante denominada CONTRATADA, para a venda de lotes e construção de casas em terreno de propriedade do CONTRATANTE. A CONTRATADA será responsável por obter o financiamento bancário necessário para a construção e gestão de todo o projeto.

A primeira parcela do pagamento, correspondente a 60% do valor do terreno, será efetuada diretamente ao CONTRATANTE após a liberação do financiamento pelo banco. Os lucros provenientes da venda dos lotes e das casas construídas serão divididos igualmente entre as partes, após a dedução dos custos operacionais e financeiros.

Conceitos e Definições

Sociedade em Conta de Participação (SPE): Tipo de sociedade composta por um sócio ostensivo e um ou mais sócios participantes, com o objetivo de realizar um empreendimento específico, sem personalidade jurídica própria.

Financiamento Bancário: Empréstimo concedido por uma instituição financeira para a realização de determinado projeto, sujeito a condições específicas de pagamento e garantias.

Divisão de Lucros: Repartição dos ganhos obtidos entre os sócios de uma sociedade, conforme estabelecido em contrato.

Considerações Finais

A formalização deste contrato é essencial para garantir a segurança jurídica das partes envolvidas e assegurar o cumprimento das obrigações pactuadas. A divisão equitativa dos lucros e a responsabilidade clara de cada parte são fundamentais para o sucesso do empreendimento. A adoção de medidas de arbitragem para resolução de conflitos também proporciona uma solução eficiente e menos onerosa para eventuais divergências.

Doutrinas

Conforme Fábio Ulhoa Coelho, "a Sociedade em Conta de Participação é uma forma societária que permite a conjugação de esforços e recursos para a realização de um empreendimento específico, proporcionando flexibilidade e segurança aos participantes" (COELHO, Fábio Ulhoa. Manual de Direito Comercial. 29. ed. São Paulo: Saraiva, 2018).

Comentário Jurídico sobre Contrato SPE, Venda de Lotes, Financiamento Bancário, Sociedade em Conta de Participação, Divisão de Lucros

Alcance e Limites da Atuação das Partes

1. Sócios da SPE:

   • Alcance: Os sócios podem estabelecer os termos do contrato social, definir as políticas de administração e divisão de lucros conforme estipulado em contrato.
   • Limites: Devem observar as normas previstas no CCB/2002, art. 981 e seguintes, além dos princípios da boa-fé e probidade.
   • Jurisprudência Relacionada: Limites da Atuação dos Sócios em SPE

2. Compradores de Lotes:

   • Alcance: Têm direito a receber o imóvel conforme especificado no contrato de compra e venda.
   • Limites: Devem cumprir com os pagamentos e obrigações estipuladas no contrato.
   • Jurisprudência Relacionada: Limites dos Compradores de Lotes

3. Instituições Financeiras:

   • Alcance: Podem conceder financiamento conforme as políticas internas e regulamentos do Banco Central.
   • Limites: Devem observar as normas do Sistema Financeiro Nacional e a legislação aplicável ( Lei 4.595/1964).
   • Jurisprudência Relacionada: Limites das Instituições Financeiras

Conceitos e Distinções

1. SPE (Sociedade de Propósito Específico):

   • Natureza Jurídica: Forma societária utilizada para projetos específicos, com personalidade jurídica distinta.
   • Fundamentação: Regida pelo CCB/2002, art. 981 e seguintes.
   • Jurisprudência Relacionada: Conceito de SPE

2. Venda de Lotes:

   • Natureza Jurídica: Contrato de compra e venda de imóvel, regido pelo CCB/2002, art. 481 e seguintes.
   • Fundamentação: Transferência de propriedade mediante pagamento de preço certo.
   • Jurisprudência Relacionada: Venda de Lotes

3. Financiamento Bancário:

   • Natureza Jurídica: Contrato de mútuo bancário, regido pelo CCB/2002, art. 586 e seguintes.
   • Fundamentação: Concessão de crédito mediante pagamento de juros e garantias.
   • Jurisprudência Relacionada: Financiamento Bancário

4. Sociedade em Conta de Participação (SCP):

   • Natureza Jurídica: Sociedade sem personalidade jurídica, regida pelo CCB/2002, art. 991 e seguintes.
   • Fundamentação: Formada por sócio ostensivo e sócio participante.
   • Jurisprudência Relacionada: Sociedade em Conta de Participação

5. Divisão de Lucros:

   • Natureza Jurídica: Distribuição dos lucros apurados conforme o contrato social.
   • Fundamentação: Regida pelo CCB/2002, art. 1.007.
   • Jurisprudência Relacionada: Divisão de Lucros

Foro Competente e Eleição de Foro

1. Foro Competente:

   • Execução de Contratos: O foro do local do imóvel ou onde se encontra a sede da SPE (CPC/2015, art. 46).
   • Jurisprudência Relacionada: Foro Competente para Contratos

2. Eleição de Foro:

   • Cabível: Pode ser estipulada em contrato, desde que respeitados os limites legais (CPC/2015, art. 63).
   • Jurisprudência Relacionada: Eleição de Foro

Requisitos Processuais

1. Petição Inicial:
   • Requisitos Gerais: Exposição dos fatos, fundamentos jurídicos e pedido (CPC/2015, art. 319).
   • Requisitos Especiais: Indicação precisa do objeto do contrato e prova da relação jurídica.
   • Jurisprudência Relacionada: Requisitos da Petição Inicial

Prazo Prescricional e Decadência

1. Prazo Prescricional:
   • Contratos de Compra e Venda: 10 anos, conforme CCB/2002, art. 205.
   • Contratos Bancários: 5 anos, conforme CCB/2002, art. 206.
   • Jurisprudência Relacionada: Prazo Prescricional

Provas e Documentos

1. Provas Obrigatórias:
   • Contrato Social da SPE: Documento essencial para comprovar a existência da sociedade e seus termos.
   • Jurisprudência Relacionada: Provas Obrigatórias em SPE
2. Provas Opcionais:
   • Correspondências e E-mails: Podem corroborar os termos e condições discutidos entre as partes.
   • Jurisprudência Relacionada: Provas Opcionais

Defesas Possíveis

1. Comprador:

   • Alegação de Vícios do Produto: Defesa contra a execução do contrato de compra e venda (CCB/2002, art. 441).
   • Jurisprudência Relacionada: Defesas do Comprador

2. Vendedor:

   • Inadimplemento do Comprador: Defesa contra a cobrança indevida (CCB/2002, art. 476).
   • Jurisprudência Relacionada: Defesas do Vendedor

Estratégias Processuais

1. Comprador:
   • Pedido de Rescisão Contratual: Em caso de vícios ou descumprimento das condições do contrato.
   • Jurisprudência Relacionada: Estratégias do Comprador
2. Vendedor:
   • Ação de Cobrança: Para garantir o recebimento dos valores devidos.
   • Jurisprudência Relacionada: Estratégias do Vendedor

Objeto Jurídico Protegido

1. Direito de Propriedade:
   • Fundamentação: Garantia do direito do comprador de adquirir e usufruir do imóvel (CF/88, art. 5º, XXII).
   • Jurisprudência Relacionada: Direito de Propriedade

Histórico dos Institutos

1. SPE (Sociedade de Propósito Específico):
   • Evolução Legislativa: Criada para facilitar a realização de projetos específicos, com foco em empreendimentos imobiliários.
   • Jurisprudência Relacionada: Histórico da SPE
2. Sociedade em Conta de Participação (SCP):
   • Desenvolvimento Doutrinário e Jurisprudencial: Utilizada para investimentos conjuntos sem necessidade de registro formal.
   • Jurisprudência Relacionada: Histórico da SCP

Hipóteses de Cabimento, Legitimidade Ativa e Passiva

1. Hipóteses de Cabimento:

   • Ações de Cobrança e Rescisão: Cabíveis em caso de descumprimento contratual ou inadimplemento.
   • Jurisprudência Relacionada: Inadimplemento contratual ou inadimplemento

2. Legitimidade Ativa:

   • Comprador ou Vendedor: Podem ser parte ativa em ações judiciais relativas ao contrato.
   • Jurisprudência Relacionada: Legitimidade Ativa

3. Legitimidade Passiva:

   • Comprador ou Vendedor: Podem ser parte passiva em ações judiciais relativas ao contrato.
   • Jurisprudência Relacionada: Legitimidade Passiva

Comentários sobre Institutos de Direito Material

1. Contrato de Compra e Venda:
   • Fundamentação: Deve ser firmado por escrito e conter todas as condições acordadas (CCB/2002, art. 482).
   • Jurisprudência Relacionada: Contrato de Compra e Venda

Jurisprudência Relacionada

• Limites da Atuação dos Sócios em SPE
• Limites dos Compradores de Lotes
• Limites das Instituições Financeiras
• Conceito de SPE
• Venda de Lotes
• Financiamento Bancário
• Sociedade em Conta de Participação
• Divisão de Lucros
• Foro Competente para Contratos
• Eleição de Foro
• Requisitos da Petição Inicial
• Prazo Prescricional
• Provas Obrigatórias em SPE
• Provas Opcionais
• Defesas do Comprador
• Defesas do Vendedor
• Estratégias do Comprador
• Estratégias do Vendedor
• Direito de Propriedade
• Histórico da SPE
• Histórico da SCP
• Hipóteses de Cabimento
• Legitimidade Ativa
• Legitimidade Passiva
• Contrato de Compra e Venda