registro contrato compra venda
Jurisprudência Selecionada

1 - TJSP COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - Atraso- Inocorrência- Prazo que deve ser contado, no caso concreto, do registro do contrato de financiamento da construção, firmado entre a construtora e a instituição financeira- Cláusula de tolerância - Abusividade não reconhecida- Recurso desprovido.

2 - TJSP APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS - ATRASO NA ENTREGA DA OBRA - Alegação de mora da construtora - Precedente vinculante do STJ - Tema 996 - Abusividade da previsão contratual de prazo vinculado ao registro do contrato de financiamento com o agente financeiro - Irrelevância, no caso concreto, porque o registro do contrato de financiamento ocorreu antes da assinatura do compromisso de compra e venda - Contagem do prazo de entrega que deve ser feita a partir da data do registro do contrato, por ser mais benéfica ao consumidor - Pretensão da autora de que a contagem seja feita a partir da data de assinatura do contrato de financiamento entre a vendedora e o agente financeiro - Descabimento - A interpretação de forma mais favorável ao consumidor, se levada ao extremo, criaria mais insegurança acerca do prazo de entrega da obra, o que é igualmente vedado pelo mesmo precedente vinculante do STJ, além de favorecer abuso - Precedentes deste TJSP - Prazo de tolerância de 180 dias. Validade da cláusula. Súmula 164/TJSP - Desnecessidade de notificação prévia do consumidor - Prazo máximo de entrega em junho de 2014. Imóvel que foi entregue em abril de 2014, antes, portanto, da data máxima final, maior de 2014 - Sentença mantida - NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO.

3 - TJSP COMPETÊNCIA RECURSAL - Incompetência desta Eg. 20ª Câmara de Direito Privado - «Ações relativas a compra e venda e adjudicação compulsória, que tenham por objeto coisa imóvel, ressalvadas aquelas sujeitas ao estatuto das licitações e contratos administrativos bem como «ações de responsabilidade civil contratual relacionadas com matéria da própria Subseção, dentre as quais se inclui a presente ação, objetivando a anulação de negócio jurídico, inclusive compromisso de compra e venda e de escritura de compra e venda de imóvel e do respectivo registro em Cartório de Registro de Imóvel, por vícios construtivos, sem discussão acerca da revisão das cláusulas do compromisso de compra e venda, bem como de reintegração de posse e a condenação das partes rés ao pagamento de perdas e danos, são de competência de uma das Egs. 1ª à 10ª Câmaras de Direito Privado, nos termos do art. 5º, I, I.25 e I.28, da Resolução 623/2013, com alterações dadas pela Resolução 813/2019 (Art. 3º) deste Eg. Tribunal de Justiça - Recurso não conhecido, determinada a remessa dos autos.

4 - TJSP AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL c/c RESTITUIÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS - Contrato de Venda e Compra - Desistência - Autores que ajuizaram a demanda visando a rescisão do contrato de compra e venda, em razão do aumento exorbitante do valor das parcelas, com a devolução dos valores pagos - Sentença de improcedência - Irresignação dos autores - Não acolhimento - Firmada tese pelo C. STJ segundo a qual [e]m contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do CDC - Tema 1095 - Hipótese em que está devidamente registrada a alienação fiduciária na matrícula do imóvel, sendo incontroversa a inadimplência - Eventual quitação da dívida que deve se dar na forma prevista nos Lei 9.514/1997, art. 26 e Lei 9.514/1997, art. 27 - Sentença mantida - Recurso desprovido.

5 - TJSP COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - Ação de rescisão contratual c/c restituição de quantia paga julgada parcialmente procedente - Oferecimento de contestação e reconvenção, tendo esta sido julgada improcedente - Processo que ficou suspenso por força de determinação do STJ, em recurso representativo de controvérsia - Julgamento do Tema Repetitivo 1095, que resolveu a questão da aplicação ou não do CDC aos contratos de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária registrado em cartório - Afastamento da aplicação do CDC quando houver devida constituição em mora do devedor e registro da alienação fiduciária em cartório - Caso concreto em que a instituição financeira procedeu ao registro da alienação fiduciária em cartório de imóveis, mas não constituiu em mora os devedores - Existência de cláusula contratual prevendo a necessidade de a constituição em mora ser feita mediante notificação emitida pela vendedora - Autores que, embora estivessem inadimplentes no momento do ajuizamento da ação, não tinham sido notificados pela ré - Caso em que a devolução parcial de valores se torna possível - Cabimento da devolução aos autores do que eles pagaram, com a retenção de 25%, tal qual previsto no contrato e como a credora requereu de forma subsidiária - Sentença mantida, nesse ponto - Seguro prestamista que não pode ser devolvido pela credora - Contratação do seguro, o qual manteve vigência durante o período de efetivo cumprimento das obrigações - Taxa de fruição indevida, porque o imóvel adquirido não contém edificação - Rescisão do contrato feita de forma desmotivada pelos autores, que ficam responsáveis pelo pagamento de custas de cartório de Registro de Imóveis, para fins de cancelamento da garantia de alienação fiduciária - Sentença alterada - Recurso parcialmente provido.

6 - TRT3 Embargos de terceiro. Imóvel. Promessa de compra e.venda. Contrato de compra e venda. Instrumento particular sem registro. Invalidade perante terceiros.

«Conforme consta no art. 221 do CC, o instrumento particular prova as obrigações convencionais de qualquer valor, mas os seus efeitos e os da cessão não se operam a respeito de terceiros antes do assentamento do instrumento no registro público. Ainda, nos termos do art. 129, '5', da Lei 6.015/73, para surtir efeitos em relação a terceiros, estão sujeitos a registro, no Registro de Títulos e Documentos, os contratos de compra e venda em prestações, qualquer que seja a forma de que se revistam. Assim, não tem validade perante terceiros contrato de compra e venda cujo instrumento particular não tenha sido averbado no registro público, mormente se foi pactuado o pagamento em prestações.... (Continua)

7 - STJ Agravo interno no agravo em recurso especial. Direito civil. Ação anulatória de negócio jurídico e de registro imobiliário. Improcedência. Contrato particular de promessa de compra e venda não registrado. Posterior compra e venda. Escritura levada a registro. Ausência de prova de simulação ou de má-fé do terceiro adquirente. Reexame de provas. Súmula 7/STJ. Provimento negado.

«1. A jurisprudência deste eg. Tribunal já se consolidou no sentido de considerar que, nos casos de ausência do registro do contrato particular de compra e venda, cabe ao credor provar a existência de simulação ou má-fé dos terceiros adquirentes. Precedentes. ... (Continua)

8 - STJ Condomínio em edificação. Despesas comuns. Legitimidade passiva. Promitente comprador. Possibilidade. Contrato de promessa de compra e venda. Registro. Desnecessidade. Verificação de fatos.

«O promitente comprador é parte legítima para responder pelas despesas condominiais se a dívida se refere a período posterior à celebração do contrato de promessa de compra e venda, ainda que não registrado, havendo legitimidade do promitente vendedor somente se o débito cobrado se referir a data anterior à do contrato.... (Continua)

9 - TJRS Direito privado. Ação de cobrança. Condomínio. Cota. Promessa de compra e venda. Contrato. Registro. Inexistência. Irrelevância. Promitente comprador. Posse do imóvel. Responsabilidade. Promitente vendedor. Legitimidade passiva. Falta. Agravo de instrumento. Cobrança de cotas condominiais. Preliminar de ilegitimidade passiva. Contrato de promessa de compra e venda não registrado. Débito posterior a venda do imóvel. Ilegitimidade passiva dos promitentes vendedores.

«A ausência de registro do contrato de promessa de compra e venda não descaracteriza a responsabilidade do promitente comprador pelo pagamento das cotas de condomínio, em face da sua imissão na posse. Acolhimento da preliminar de ilegitimidade passiva ad causam dos promitentes vendedores. Agravo de instrumento provido.... (Continua)

10 - STJ Embargos de terceiro. Contrato de promessa de compra e venda não inscrito no registro de imóveis. Posse. Penhora. Registro público. CPC/1973, art. 1.046.

«O promitente comprador, com base em contrato de compromisso de compra e venda não inscrito no Registro de Imóveis, está legitimado, na qualidade de possuidor, a opor embargos de terceiro para pleitear a exclusão de bem objeto de penhora em processo de execução. Inexiste fraude à execução quando ao tempo da alienação não havia qualquer demanda contra os vendedores, eis que, para caracterizá-la, mister haja ação ajuizada, com citação válida, como prescreve, o CPC/1973, art. 593, e incisos.... (Continua)

11 - STJ Agravo interno. Recurso especial. Promessa de compra e venda. Contrato de compra e venda celebrado entre outras partes anteriormente ao registro da promessa. Reexame de prova.

«1 - Não se admite o recurso especial quando sua análise depende de reexame de matéria de prova (Súmula 7/STJ). ... (Continua)

12 - STJ Compromisso de compra e venda. Registro público. Contrato não inscrito no registro de imóveis. Natureza jurídica pessoal. Ação anulatória. Prescrição. Prazo prescricional vintenário. CCB, art. 177.

«O direito de pedir a anulação de promessa de compra e venda, ainda que registrada no oficio Imobiliário, tem natureza pessoal, oponível por uma das partes do contrato em relação à outra; o prazo de prescrição da respectiva ação é, portanto, de 20 (vinte) anos.... (Continua)

13 - STJ Compromisso de compra e venda. Registro público. Falta de registro. Adjudicação.

«É possível a adjudicação de imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda de apartamento, ainda que não inscrito no Registro de Imóveis. Precedentes.... (Continua)

14 - TJSP AGRAVO DE INSTRUMENTO - Ação de obrigação de fazer para outorga de escritura ao comprador para que ele providencie a transferência da propriedade no Oficial de Registro de Imóveis - 1.Valor da causa - Manutenção do valor atribuído pelo autor na inicial - Controvérsia exposta nos autos que se limita à fração do negócio jurídico e não ao contrato por inteiro - Demanda que não pretende a modificação, resolução, resilição ou rescisão do negócio jurídico, podendo ser atribuído à causa o valor da fração controvertida, conforme parte final do, II, do CPC, art. 292 - 2. Tutela de urgência indeferida - Não verificada a urgência para a concessão imediata da obrigação de fazer - Compromisso de compra e venda firmado há muito tempo, podendo aguardar, ao menos, a vinda do contraditório - Decisão parcialmente reformada para manter o valor da causa atribuído pelo autor - Recurso parcialmente provido.

15 - STJ Recurso especial. Civil e processual civil. Resolução de contrato de promessa de compra e venda. Imóvel loteado. Parcelamento irregular. Falta de registro. Nulidade do contrato.

«1. Ação de resolução de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel loteado sem o devido registro do loteamento. ... (Continua)

16 - TRT3 Penhora. Bem imóvel bem imóvel. Compromisso de compra e venda. Falta de registro no cartório de imóveis. Mera formalidade. Penhora. Possibilidade.

«No sistema jurídico pátrio, a propriedade do bem imóvel somente é adquirida com a competente transcrição do título no Cartório de Registro de Imóveis, por inteligência do CCB, art. 1.245. É certo que não é absoluta a presunção de que o proprietário do imóvel é aquele que consta do registro no Cartório de Imóveis, notadamente porque constitui prática comum no mercado imobiliário os negócios jurídicos através dos conhecidos «contratos de gaveta, ou seja, contratos que não são levados a registros. Demonstrado que o imóvel foi adquirido pelo executado mediante contrato de compromisso de compra e venda conforme consta em sua declaração de imposto de renda, a propriedade factual prevalece sobre os registros cartorários, estando plenamente caracterizada a integração ao seu patrimônio. Em tal circunstância, a transferência da propriedade com a averbação do negócio jurídico no Cartório de Registro de Imóveis traduz-se em mera formalidade legal cuja ausência não coloca o bem imóvel a salvo da constrição judicial.... (Continua)

17 - STJ Compromisso de compra e venda. Ação de rescisão contratual, cumulada com perdas e danos. Mora. Interpelação. Contrato não registrado no registro de imóveis. Registro público. Súmula 76/STJ. Decreto-lei 58/1937, art. 22. Decreto-lei 745/1969, art. 1º. CCB, art. 1.092.

«A falta de registro da promessa não faz dispensável prévia interpelação do devedor que deixou de pagar pontualmente as prestações devidas. Ao reportar-se aos contratos, a que se refere o art. 22 do Decreto-lei 58, o Decreto-lei 745/69 não exigiu estivessem submetidos às formalidades de que ali se cogita.... (Continua)

18 - TJSP Alienação fiduciária com registro na matrícula. Impossibilidade de o comprador do imóvel e devedor fiduciante pretender a rescisão do contrato, com devolução de parte substancial das quantias pagas, em detrimento dos dizeres da Lei 9514/97. Observância do tema repetitivo 1095 do STJ. Provimento para julgar a ação improcedente.

19 - STJ Agravo interno nos embargos de declaração no recurso especial. Civil. Contrato de compra e venda. Rescisão. Financiamento imobiliário. Cláusula. Alienação fiduciária. Lei 9.514/1997. Registro do contrato. Imprescindibilidade.

1 - A Terceira Turma do STJ tem firme jurisprudência no sentido de que necessário o registro do contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária no competente Registro de Imóveis para a constituição da propriedade e garantia fiduciárias e aplicação das regras previstas na Lei 9.514/1997 em caso de inadimplência do devedor. ... (Continua)

20 - TJSP Restituição de danos materiais. Contrato de venda e compra de imóvel (lote). Cerceamento de defesa. Inocorrência. Desnecessária a produção de prova pericial contábil. Irregularidade na correção das parcelas que seria aferível mediante mero cálculo aritmético. Preço ajustado para ser quitado em parcelas. Incidência de correção monetária que é inerente ao contrato para pagamento a prazo. Não verificada qualquer abusividade no caso em tela. Pretendida substituição do índice IGP-M, adotado pelas partes ao celebrar o contrato, pelo índice IPC-A. Índice IGP-M que é legal e não cabe ser revisto, no caso, pois foi livremente negociado pelas partes. Precedentes do STJ e desta E. 3ª Câmara de Direito Privado. Sentença de improcedência mantida. Honorários sucumbenciais majorados para 15% do valor da causa (CPC, art. 85, § 11), observada a Justiça gratuita deferida à Autora. Preliminar rejeitada e recurso não provido.

21 - STJ Tributário. ITBI. Momento de ocorrência do fato gerador. Compra e venda. Registro público. Averbação, no registro imobiliário, da transferência de propriedade (compra e venda). Processual civil. CTN, art. 35, I.

«Histórico da demanda. ... (Continua)

22 - TJSP Compra e venda de imóvel. Ação de rescisão contratual c/c restituição. Sentença de improcedência. Irresignação da autora. Contratos de compra e venda e de financiamento imobiliário firmados na mesma data. Contratos coligados, sujeitos às normas do CDC. Possibilidade de resolução da compra e venda por desistência da adquirente. Resolução da compra e venda que acarreta a resolução do acessório contrato de financiamento. Coligação contratual que no caso teve por finalidade impedir a resolução da compra e venda por iniciativa da adquirente. Inadmissibilidade. Precedentes. Inexistência de garantia fiduciária do imóvel com registro na matrícula respectiva. Alienação fiduciária dos direitos do contrato de compra venda pactuada no contrato de financiamento, tampouco registrada, que não impede a resolução da compra e venda. Contrato resolvido por culpa da adquirente e firmado sob a égide da Lei do Distrato. Percentual de retenção fixado em 20% dos valores pagos a título de preço. Taxa de fruição devida pela autora, assim como a comissão de corretagem e as despesas inerentes ao lote originadas no período de vigência contratual. Sentença reformada. Recurso parcialmente provido

23 - TJRS Direito privado. Promessa de compra e venda. Registro imobiliário. Falta. Imissão de posse. Descabimento. Posse anterior. Incomprovada. Apelação cível. Ação de imissão de posse baseada em cópia de contrato de promessa de compra e venda. Instrumento particular.

«Embora o contrato de promessa de compra e venda particular, em seu original, quando envolvendo as partes diretamente relacionadas no negócio, mesmo que não registrado, possa ser instrumento hábil à reivindicação do imóvel, as circunstâncias da prova não autorizam a procedência da demanda. Cerceamento de defesa alegado pela parte autora que vai rechaçado. Prova acerca da natureza da posse exercida pelo réu que é derivada de ação anterior, entre as mesmas partes, na qual evidenciado que o imóvel, objeto da ação, constituía o escritório profissional do réu. Desnecessidade de repetição da prova. Postura processual das partes e acervo documental que é bastante para concluir que o imóvel foi adquirido pelo réu e sua ex companheira, filha da autora, na constância de união entre eles havida, tanto que teria sido alvo de arrolamento em ação entre estes no juízo de família. Indícios de prova suficientes de que a autora não teria, por conta própria, condição patrimonial para arcar com os custos do negócio, sinalizando, de outro lado, que o preço teria sido satisfeito pelo réu. Sendo o pleito dominial, considerando a precariedade do instrumento contratual, que se limitou a cópia do contrato particular, e tendo presente a origem legítima da posse do réu, impõe-se o decreto de improcedência, eis que não preenchidos os requisitos do CCB, art. 1228. RECURSO DESPROVIDO.... (Continua)

24 - TST AGRAVO EM AGRAVO DE INSTRUMENTO EM RECURSO DE REVISTA. EXECUÇÃO. TERCEIROS EMBARGANTES. BOA-FÉ. REGISTRO DO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. NECESSIDADE.

Do cotejo das teses expostas na decisão denegatória com as razões do agravo, mostra-se prudente o seu provimento para melhor análise do agravo de instrumento, com fins de prevenir possível violação da CF/88, art. 5º, XXII. Agravo conhecido e provido. AGRAVO DE INSTRUMENTO EM RECURSO DE REVISTA. ACÓRDÃO PUBLICADO NA VIGÊNCIA DA LEI 13.467/2017. EXECUÇÃO. TERCEIROS EMBARGANTES. BOA-FÉ. REGISTRO DO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. NECESSIDADE. TRANSCENDÊNCIA JURÍDICA. Em face de possível violação da CF/88, art. 5º, XXII, dá-se provimento ao agravo de instrumento para melhor exame do recurso de revista. Agravo de instrumento conhecido e provido. RECURSO DE REVISTA. ACÓRDÃO PUBLICADO NA VIGÊNCIA DA LEI 13.467/2017. EXECUÇÃO. TERCEIROS EMBARGANTES. BOA-FÉ. REGISTRO DO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. NECESSIDADE. TRANSCENDÊNCIA JURÍDICA. Esta c. Corte Superior tem firmado o entendimento no sentido de que a ausência do registro de bem imóvel não é suficiente para descaracterizar o negócio jurídico de compra e venda realizado, consoante a inteligência da Súmula 84 do c. STF, de seguintes termos: « É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro .. Ademais, também é entendimento desta c. Corte Superior que o reconhecimento da fraude à execução pressupõe o registro de penhora do bem alienado ou a prova da má-fé do terceiro adquirente, hipóteses que não se encontram presentes nesses autos. Nesse sentido, é a inteligência da Súmula 375 do c. STJ, in verbis : O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente. No presente caso, consoante se depreende da r. sentença, « a promessa de cessão de direitos comprovam a aquisição do imóvel em 4/09/2018, tendo sido a escritura pública de compra e venda lavrada em 8/09/2021 (...) a documentação constante dos autos comprovam que os valores acordados foram efetivamente creditados na conta bancária indicada no contrato a afastar a ocorrência de fraude ou má-fé das partes embargantes. Ainda, « a decisão que desconsiderou a personalidade jurídica de DCP PRODUTOS DE HIGIENE E LIMPEZA-EIRELI com o redirecionamento da execução para a sócia Debora de Albuquerque Fernandes transitou em julgado em 26/07/2021 . Desse modo, há de se reconhecer a inexistência de fraude à execução, bem como a existência de negócio jurídico de compra e venda válido anterior à penhora a afastar sua incidência. Recurso de revista conhecido por violação da CF/88, art. 5º, XXII e provido.... (Continua)

25 - TST AGRAVO EXECUÇÃO. EMBARGOS DE TERCEIROS. PENHORA DE IMÓVEL. AUSÊNCIA DE TRANSCRIÇÃO NO CARTÓRIO DE REGISTRO. EXISTÊNCIA DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA. INEXISTÊNCIA DE INDÍCIO DE IRREGULARIDADE DA COMPRA E VENDA. VALIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO. NÃO PROVIMENTO.

Inviável o processamento do recurso de revista quando a parte não apresenta argumentos capazes de desconstituir os fundamentos que obstaram o regular trânsito do apelo trancado. Agravo a que se nega provimento.... (Continua)

26 - STJ Agravo interno no recurso especial. Processual civil. Negativa de prestação jurisdicional. Não ocorrência. Contrato de compra e venda. Aquisição da propriedade. Registro do contrato. Ausência. Inovação recursal.

1 - Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do CPC/2015 (Enunciado Administrativo 2/STJ e Enunciado Administrativo 3/STJ). ... (Continua)

27 - STJ Responsabilidade civil. Dano moral. Compra e venda. Registro da incorporação. Lei 4.591/64, art. 32. Fundamento não atacado: não conclusão das obras. Precedentes do STJ. Ruptura do contrato de compra e venda. Dano moral inocorrente. CF/88, art. 5º, V e X.

«É certo que a falta do registro a que se refere o Lei 4.591/1964, art. 32, por si só, «não implica a nulidade nem a anulabilidade do compromisso de compra e venda, como assentado em precedente da Corte. Todavia, permanecendo inatacado o fundamento sobre a não conclusão das obras, a rescisão é possível, com a devolução das quantias efetivamente pagas. Evidentemente, a ruptura de negócio de compra e venda, em tese, não acarreta dano moral. A revisão de condenação por dano moral, porém, somente poderia ser feita no especial se viesse amparado o recurso em paradigma próprio, prequestionada a disciplina legal invocada, o que não ocorre, no caso.... (Continua)

28 - TJMG Registro público. Registro de imóveis. Compra e venda. Edificações não averbadas. Inscrição imobiliária. Óbice. Lei 6.015/73, art. 169, «caput.

«Há óbice à inscrição imobiliária de contrato de compra e venda, caso as edificações realizadas no imóvel e noticiadas no seu bojo não estejam averbadas na matrícula respectiva. Os atos registrais são vinculados, em essência, por isso, o não-atendimento de qualquer prescrição legal impede a parte de inscrever no registro imobiliário o seu contrato.... (Continua)

29 - TJSP COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Rescisão contratual c/c restituição integral dos valores pagos e indenização por perdas e danos. Alegação de mora na entrega das obras e descumprimento do contrato pelas rés. Empreendimento imobiliário destinado à exploração na rede hoteleira. Aplicação do CDC. Entendimento desta Corte. Contudo, ausente verossimilhança nas alegações autorais, a autorizar inversão do ônus da prova. Diminuta mora do réu que não autorizaria a rescisão postulada. Inocorrência de descumprimento contratual por parte das rés na entrega da unidade adquirida, tampouco do complexo hoteleiro, pois o pacto compromissário já foi dado por completo e acabado, através da expedição do «habite-se, da posse do demandante no imóvel sem ressalvas e, por fim, pelo registro imobiliário. Exsurge irretorquível que os atos praticados pelo apelante são incompatíveis com o pedido de rescisão por culpa das rés. Proibido o venire contra factum proprium. De outra banda, ainda que o apelante invoque cláusulas contratuais para fundamentar eventual descumprimento contratual, ao argumento que o complexo hoteleiro ainda não teria sido entregue pela ausência de mall (shopping) e torre comercial de escritórios, o registro imobiliário dando quitação integral ao pacto compromissário é o que basta para afastar a alegação. No mais, ausente prova nos autos da existência de ato nulo, indução a erro, propaganda enganosa ou responsabilidade por parte das requeridas de garantias de lucratividade. Em conclusão, compra e venda perfeita e acabada. Manutenção da avença. Precedentes do C.STJ e desta Corte. Prescrição quanto à indenização dos valores pagos a título de comissão de corretagem. Ocorrência. Irrelevante tratar-se de pedido indenizatório ou restituição. Incidência do Tema 938 do C.STJ, em quaisquer dos casos. De qualquer forma, ante ausência de ato ilícito, incabível qualquer indenização. Sentença mantida. RECURSO DESPROVIDO.

30 - TJSP Compra e venda. Reserva de Domínio. Bem móvel. Contrato não registrado. Invalidade contra terceiro de boa-fé. Reconhecimento. Se o contrato de compra e venda, com cláusula de reserva de domínio, não foi transcrito no registro de títulos e documentos do domicílio do comprador, não gera efeitos «erga omnes, especialmente se não comprovados dolo ou má-fé do novo adquirente dos bens envolvidos. Embargos de terceiro julgados procedentes. Recurso provido.

31 - STJ Civil e processo civil. Contrato de promessa de compra e venda. Inadimplemento contratual pelo comprador. Registro do terreno no nome de seus antigos proprietários. Possibilidade de negociação do bem.

«1 - O contrato de promessa de compra e venda gera efeitos e obrigações entre os contratantes. ... (Continua)

32 - STJ Condomínio em edificação. Compromisso de compra e venda. Despesas condominiais. Transferência da posse em virtude de contrato de promessa de compra e venda não registrado. Promissário-comprador. Imissão na posse, com o pleno conhecimento do condomínio. Legitimidade passiva ad causam. Registro. Desinfluência. Precedentes do STJ. Lei 4.591/64, art. 12. CCB/2002, art. 1.331, e ss. (Do Condomínio Edilício).

«I - A teor da jurisprudência desta a. Corte, a responsabilidade pelas despesas de condomínio, ante a existência de promessa de compra e venda, pode recair tanto sobre o promissário-comprador quanto sobre o promitente-vendedor, a depender das circunstâncias do caso concreto (ut EREsp 136.389/MG, Relator o Senhor Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, DJ de 13/9/99); ... (Continua)

33 - TJMG Promessa de compra e venda. Morte do vendedor. Apelação cível. Imóvel alienado. Contrato promessa de compra e venda. Requerimento de expedição de alvará. Registro de título de aquisiçao de bem imóvel. Morte do promitente vendedor. Bem não arrolado no inventário. Encerramento do inventário. Impossibilidade. Sistema registral causal de aquisição de propriedade imóvel. Segurança jurídica. Necessidade de sobrepartilha

«- A morte do promitente vendedor antes do registro do instrumento particular de compra e venda do bem no cartório não torna o promitente comprador o titular do bem. ... (Continua)

34 - TJSP Contrato. Compromisso de compra e venda. Bem imóvel. Taxa de registro. Responsabilidade do comprador expressamente prevista no contrato. Incidência do CCB, art. 490. Restituição não devida. Sucumbência recíproca. Recurso parcialmente provido.

35 - TJSP CONTRATO - Compra e venda - Anulação de negócio jurídico - Coação - Não caracterização - art. 373, I do CPC - Autor deve suportar as consequências negativas de sua omissão - Sentença de improcedência - Decisão mantida, ratificando-se seus fundamentos, a teor do art. 252 do RITJSP - Recurso improvido.

36 - STJ Civil. Processual civil. Contrato de promessa de compra e venda de parcela de gleba rural não desmembrada. Ausência de matrícula individualizada. Ação de adjudicação compulsória. Impossibilidade jurídica do registro do título. Carência de ação declarada. Recurso não provido.

«1. Na ação de adjudicação compulsória, o ato jurisdicional, para ser exequível, deve reunir todas as exigências previstas na Lei de Registros Públicos, e nas demais ordenadoras do parcelamento do solo, a fim de facultar o registro do título no cartório respectivo. ... (Continua)

37 - TRT3 Compromisso de compra e venda de imóvel. Ausência de registro.

«Não obstante a propriedade dos bens imóveis seja transferida apenas pelo registro do respectivo título no Cartório de Registro de Imóveis (CCB, art. 1.245), o contrato de promessa de compra e venda do bem, formalizado antes da constrição judicial, já autoriza a oposição dos Embargos de Terceiro, conforme pacificado pela Súmula 84/STJ. Contudo, em face do vínculo familiar existente entre a sócia da Terceira Embargante e os alienantes, bem como ante o comprovado ajuizamento de outras reclamatórias ao tempo da do negócio jurídico, não se mostra crível que a Padquirente desconhecesse a notória insolvabilidade dos Executados, pelo que, in casu, afasto a boa-fé suscitada no Agravo de Petição e declaro a subsistente a penhora efetuada na origem.... (Continua)

38 - STJ Compromisso de compra e venda. Penhora. Embargos de terceiros. Possibilidade. Registro público. CPC/1973, art. 1.046.

«O STJ vem abrandando o rigor da Súmula 621/STF, admitindo que o titular de contrato de promessa de compra e venda, não inscrito no registro de imóveis, tem direito de ajuizar embargos de terceiro.... (Continua)

39 - TJSP Agravo de instrumento. Compra e venda de imóvel. Ação de rescisão contratual c/c restituição. Decisão que concedeu tutela de urgência para suspender a exigibilidade das parcelas em aberto do contrato, obstando ainda a inscrição dos dados do recorrido em cadastros de inadimplentes. Presença dos requisitos do art. 300, caput do CPC. Contratos em questão coligados e sujeitos às normas do CDC. Aparente possibilidade de resolução da compra e venda por desistência do adquirente (Súmula 1/TJS e Súmula 3/TJSP e Súmula 543/STJ). Coligação contratual que parece ter por finalidade impedir a resolução da compra e venda por iniciativa do adquirente. Inadmissibilidade. Inexistência de alienação fiduciária do imóvel com registro na matrícula respectiva. Alienação fiduciária dos direitos do contrato de compra venda que a princípio não impede a resolução da compra e venda. Decisão mantida. Recurso desprovido

40 - TJRS Direito privado. Compra e venda de imóvel. Escritura pública. Registro. Possibilidade. Descrição individualizada. Provimento 28 de 2004 cgj. Apelação cível. Suscitação de dúvida. Loteamento irregular urbano. Situação fática consolidada e irreversível. Viável o registro do imóvel.

«No caso, a situação fática consolidada e irreversível, caracterizada pelo fracionamento do solo desde a década de 80, com sucessivos registros na matrícula do imóvel - seja reconhecimento do domínio por usucapião seja por escritura pública ou contratos de compra e venda - , autoriza o registro da escritura pública do suscitado, mormente quando o contrato que embasa o documento público data de 1992, e vem, garantido por firmas reconhecidas em Cartório. Restando, no entanto, a individuação do bem submetida ao cumprimento do disposto no art. 7º do Provimento da CGJ 28/2004. APELAÇÃO PROVIDA.... (Continua)

41 - STJ Recurso especial. Tributário. Execução fiscal. Fraude à execução. Contrato de promessa de compra e venda. Desnecessidade de registro. Alienação do bem em data anterior à citação do devedor. Recurso provido.

«1. É assente na jurisprudência desta Corte de Justiça que a celebração de compromisso de compra e venda, ainda que não tenha sido levado a registro no Cartório de Registro de Imóveis, constitui meio hábil a impossibilitar a constrição do bem imóvel, discutido em execução fiscal, e impede a caracterização de fraude à execução, aplicando-se o disposto no enunciado da Súmula 84/STJ: «É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro. ... (Continua)

42 - STJ Direito civil. Recurso especial. Ação de rescisão de contrato particular de compra e venda de imóvel c/c pedido de devolução das quantias pagas. Cláusula de alienação fiduciária em garantia. Ausência de registro. Garantia não constituída. Venda extrajudicial do bem. Desnecessidade.

1 - Ação ajuizada em 01/08/2017. Recurso especial interposto em 27/05/2019 e concluso ao Gabinete em 03/09/2019. Julgamento: CPC/2015. ... (Continua)

43 - STJ Recurso especial. Processual civil. Execução de título judicial. Fraude à execução. CPC, art. 593, II, de 1973 inexistência. Demanda executiva. Contrato de compromisso de compra e venda. Celebração anterior. Má-fé inexistente. Ausência de registro. Irrelevância.

«1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que, em execução de título judicial, reconheceu a existência de fraude à execução na alienação de unidades autônomas de complexo hoteleiro, considerando que, a despeito de serem os respectivos compromissos de compra e venda anteriores ao ajuizamento da demanda, seu averbamento no competente registro de imóveis somente foi efetuado após a citação da parte executada. ... (Continua)

44 - STJ Compra e venda. Imóvel. Registro público. Outorga de escritura definitiva. Inadimplência da compradora. Rescisão contratual. Cancelamento do registro imobiliário. Impossibilidade. Terceiros adquirentes de boa-fé. Precedentes do STJ. CCB, art. 530.

«2. No caso, pretende-se o cancelamento do registro imobiliário - este decorrente de escritura pública translativa definitiva -, em razão da procedência do pedido de rescisão contratual por inadimplência e indenização por perdas e danos em desfavor da incorporadora, que revendera as unidades imobiliárias a terceiros. 3. Ocorre que a compra e venda gera, em regra, apenas efeitos obrigacionais, de sorte que o desfazimento do contrato por inadimplência do comprador não tem o condão de cancelar o registro imobiliário decorrente de escritura pública definitiva, máxime quando terceiros de boa-fé tenham readquirido o imóvel, com base na adequação da cadeia registral.... (Continua)

45 - STJ Execução fiscal. Embargos de terceiro. Compromisso de compra e venda desprovido de registro. Súmula 84/STJ. Contrato celebrado antes do ajuizamento da execução. Fraude à execução não configurada. CPC/1973, art. 593 e CPC/1973, art. 1.046.

««É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda de compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro (Súmula 84/STJ). Comprovando-se que o compromisso de compra e venda foi celebrado antes do ajuizamento da execução fiscal, ainda que o registro seja posterior, o contrato é suficiente para provar a posse, admitindo-se os embargos de terceiro para ser afastada a constrição incidente sobre o imóvel em comento.... (Continua)

46 - TJSP Rescisória. Violação de literal disposição de lei. Resolução de compromisso de compra e venda. CCB, art. 1,092 do Código Civil e Lei 4.591/1964, art. 52. Resolução do compromisso de compra e venda que não se deu por mera irregularidade no memorial descritivo do imóvel. Ocorrência de irregularidades que inviabilizam aos réus, o registro do título aquisitivo no Registro de Imóveis. Falta, ademais, do prévio registro da incorporação, por si só, já constituía causa a autorizar a rescisão do compromisso de compra e venda. Violação do Lei 4.591/1964, art. 32, que veda ao incorporador a alienação das unidades autônomas antes da regularização do imóvel no Registro de Imóveis. Prévio inadimplemento da autora em relação ao registro da incorporação. Justificativa da suspensão do pagamento do financiamento por parte dos réus. Incidência da exceção do contrato não cumprido. CCB, art. 1.092 - Código Civil de 1916, atual CCB/2002, CCB/2002, art. 476. Rescisória improcedente.

47 - TJSP COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO DE CONTRATO. RESTITUIÇÃO DE VALORES.

Sentença de improcedência calcada na aplicação de precedente vinculante (Tema 1.095/STJ). Insurgência. Descabimento. Alienação fiduciária devidamente averbada no Cartório de Registro de Imóveis. Devedores constituídos em mora. De rigor a aplicação do tema 1.095, em atendimento ao art. 927, III do CPC. «Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do CDC". Sentença mantida. RECURSO DESPROVIDO.... (Continua)

48 - STJ Direito civil. Recurso especial. Ação de rescisão de contrato particular de compra e venda de imóvel c/c pedido de devolução das quantias pagas. Cláusula de alienação fiduciária em garantia. Ausência de registro. Garantia não constituída. Venda extrajudicial do bem. Desnecessidade. Arras confirmatórias. Retenção. Impossibilidade.

1 - Ação de rescisão de contrato particular de compra e venda de imóvel cumulada com pedido de devolução das quantias pagas. ... (Continua)

49 - TAMG Ação declaratória. Prazo prescricional. Reconhecimento de prescrição. Nota promissória. Contrato de compra e venda. Bem imóvel. Vinculação. Escritura pública. Registro público. Registro de imóveis. Possibilidade jurídica do pedido. Interesse processual existente. CPC/1973, art. 4º.

«A melhor interpretação a ser conferida às disposições constantes do CPC/1973, art. 4ºé de que o cabimento da ação declaratória não se restringe à declaração de existência ou inexistência de uma relação jurídica, podendo perfeitamente ser manejada com o intento de ver reconhecidos direitos, deveres ou obrigações. É possível, por via de ação declaratória, o reconhecimento, em favor do devedor, da prescrição da ação que vise à defesa do direito do credor de reclamar o cumprimento da prestação constante de título de crédito, em especial de notas promissórias.... (Continua)

50 - STJ Compromisso de compra e venda. Apartamentos em condomínio de edifício. Falta de registro do memorial de incorporação no cartório de imóveis. Lei 4.591/64, art. 32. Inexistência de nulidade ou anulabilidade do contrato. Irregularidade sanável. CPC/1973, art. 462.

«A jurisprudência do STJ afasta a nulidade ou a anulabilidade (nulidade relativa) do contrato de promessa de compra e venda por descumprimento do Lei 4.591/1964, art. 32, que exige o registro do memorial da incorporação no Cartório de Imóveis. Todavia, se não sanada a irregularidade, pode o promissário comprador postular a resolução do contrato de promessa de compra e venda, em face do inadimplemento da obrigação por parte da incorporadora.... (Continua)