Lei 8.245/1991, art. 8º - Jurisprudência

1 - TJSP DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA.

Caso em exame ... (Continua)

2 - TJSP DIREITO CIVIL. RECURSO INOMINADO. LOCAÇÃO RESIDENCIAL. ALIENAÇÃO DO IMÓVEL PELO LOCADOR. POSSIBILIDADE. LOCATÁRIO DEVIDAMENTE NOTIFICADO. RETENÇÃO DA CAUÇÃO. VIABILIDADE EM RAZÃO DE DÉBITOS E DANOS NO IMÓVEL LOCADO. RECURSO DESPROVIDO.

Recurso inominado interposto pela autora contra sentença de primeiro grau que julgou improcedentes os pedidos formulados em ação de obrigação de fazer cumulada com restituição de caução. A autora alega que o locador não poderia exigir a devolução do imóvel antes do término do contrato sem infrações contratuais, e que a caução não foi restituída. Sustenta, ainda, que não foi notificada com prazo razoável para desocupação. Pleiteia a reforma da sentença para que os pedidos sejam julgados procedentes. ... (Continua)

3 - STJ Agravo interno no agravo em recurso especial. Apelação cível. Ação de imissão de posse. Sentença que extinguiu o feito sem Resolução do mérito por falta de interesse de agir e via eleita inadequada. Ação de despejo. Via adequada. Aquisição de imóvel alugado. Legitimidade para a propositura da ação. Violação do CPC, art. 1.022. Não ocorrência. Violação dos Lei 8.245/1991, art. 5º e Lei 8.245/1991, art. 8º e 485, VI, do CPC. Ausência. Agravo interno parcialmente provido.

1 - Inexiste ofensa ao CPC, art. 1.022 quando a corte de origem examina e decide, de modo claro e objetivo, as questões que delimitam a controvérsia, não ocorrendo nenhum vício que possa nulificar o acórdão recorrido.... (Continua)

4 - TJSP AGRAVO DE INSTRUMENTO. IMISSÃO NA POSSE.

Decisão que recebendo o pedido como reconsideração, declarou a sua preclusão. Irresignação do autor - Cabimento. Preclusão afastada. Novo pedido de tutela de urgência calcado em fato novo. Pretensão de ser imitido na posse do imóvel e determinada a reversão dos alugueis em seu proveito. Imissão na posse - Descabimento. Imóvel ocupado por terceiro. Desocupação que depende, nesses casos, da prévia notificação do locatário e, se o caso, da propositura de ação de despejo. Lei 8.245/91, art. 8º. Recebimento dos aluguéis que são devidos, ante a prova inequívoca da propriedade exclusiva do requerente sobre do imóvel em discussão. Decisão reformada. RECURSO PARCIALMENT EPROVIDO.... (Continua)

5 - TJSP AGRAVO DE INSTRUMENTO -

Imissão na posse - Irresignação da autora, adquirente de imóvel objeto de locação comercial em curso por prazo indeterminado, contra decisão que determinou a emenda da petição inicial para exclusão do pedido de imissão na posse - Não acolhimento - Autora/agravante que adquiriu os imóveis sabedora da locação em curso, caso em que lhe socorre apenas a denúncia do contrato conforme Lei 8.245/91, art. 8º, caput e, se necessária a intervenção judicial, a ação de despejo (art. 5º da mesma lei) - Irrelevância de a relação locatícia não ter sido firmada, em seu nascedouro, com a agravante, pois a alienação no curso da relação locatícia não rompe a locação, para não malferir o direito de terceiro que regularmente ocupa o bem - Precedentes do C. STJ - Decisão correta - RECURSO DESPROVIDO... (Continua)

6 - TJSP APELAÇÃO CÍVEL.

Ação de despejo fundada em denúncia vazia. Locação de imóvel comercial.... (Continua)

7 - TJSP LOCAÇÃO.

Ação de despejo c/c cobrança (processo 1004461-86.2023.8.26.0003). Ação de consignação de chaves (processo 1008863-16.2023.8.26.0003). Análise conjunta. Sentença que julgou procedente a ação de despejo c/c cobrança e improcedente a ação de consignação de chaves. Interposição de apelação pelo locatário e pelos fiadores. Análise da preliminar de cerceamento de defesa. Controvérsia sobre a data correspondente ao termo final do contrato de locação que ampara a propositura das ações ora analisadas. Documentos acostados aos autos, especialmente a notificação extrajudicial que comunicou ao locatário a alienação do imóvel objeto da locação e a consequente alteração do locador, o aviso de recebimento de carta de citação assinado pelo locatário e a certidão da consignação das chaves em juízo, são suficientes para dirimir a matéria controvertida, não havendo necessidade de produção de outras provas. Pretensão anulação da r. sentença que deve ser afastada, uma vez que a falta de produção de provas desnecessárias não prejudica o exercício do contraditório e da ampla defesa, e não há que se falar em nulidade sem prejuízo. Exame do mérito. Contrato de locação em discussão foi inicialmente celebrado entre a terceira estranha à lide Feiga Coifman, na qualidade de locadora, o locatário Carlos Alberto Fidalgo e os fiadores Antônio Alberto Fidalgo e Maria Isabel Pires Fidalgo, que renunciaram ao benefício de ordem, responsabilizando-se solidariamente pelas obrigações assumidas pelo devedor principal. Renúncia do locatário ao seu direito de preferência. Imóvel objeto do contrato de locação que foi adquirido por Mário Aristides no dia 11.10.2022, tendo este último assumido a condição de locador, conforme a Lei 8.245/1991, art. 8º. Notificação extrajudicial enviada ao locatário, mas recebida no imóvel objeto do contrato locação no dia 28.10.2022 por terceira que não fez qualquer ressalva quanto à ausência do destinatário, é suficiente para reconhecer que a alienação do aludido imóvel e a consequente alteração do locador foram devidamente comunicadas ao locatário, conforme a teoria da aparência. Alegação de desconhecimento da alteração do locador não se mostra crível e, por conseguinte, não tem o condão de justificar a tentativa de devolução das chaves do imóvel ao antigo locador que teria sido realizada em novembro de 2022, tampouco os supostos pagamentos de aluguéis e encargos que teriam sido feitos em favor do antigo locador a partir do dia 11.10.2022. Termo final do contrato de locação em discussão não deve corresponder ao mês de novembro de 2022, como pretende o locatário, visto que o encaminhamento da carta de citação relativa à ação de despejo para o imóvel objeto da locação e a assinatura do respectivo aviso de recebimento pelo locatário revelam que, à época da chegada da correspondência, a saber, mês de março de 2023, este último ainda estava na posse do bem. Termo final do contrato de locação em discussão deve corresponder ao dia 17.04.2023, data em que o locatário efetivamente consignou as chaves em juízo e, consequentemente, deixou de ter a posse do imóvel à sua disposição, conforme certidão juntado nos autos da ação consignatória. Sopesando a responsabilidade solidária dos garantidores decorrentes da renúncia ao benefício de ordem, a ausência de recibos ou documentos equivalentes aptos a demonstrar a quitação do débito cobrado, bem como a data correspondente ao termo final do contrato de locação em discussão, verifica-se que a rescisão do aludido contrato e a condenação solidária do locatário e dos fiadores ao pagamento dos aluguéis e encargos vencidos e inadimplidos no período de 11.10.2022 até a data da efetiva desocupação do imóvel (17.04.2023) eram mesmo cabíveis, conforme os arts. 9º, III, e 62, I, da Lei 8.245/1991, c/c o CPC, art. 323, tornando imperiosa a procedência da ação de despejo c/c cobrança. Improcedência da ação consignatória (processo 1008863-16.2023.8.26.0003) também era medida imperiosa, por não ter sido demonstrada a recusa indevida de devolução de chaves que justificaria a sua propositura, haja vista que a tentativa de devolução de que se tem notícia foi injustificadamente realizada junto ao antigo locador, que, em razão da alienação do imóvel, não mais tinha poderes para aceitar a devolução das chaves e encerrar o contrato de locação em discussão. Pretensões formuladas neste apelo não merecem acolhimento, razão pela qual a manutenção da r. sentença é medida que se impõe. Apelação não provida... (Continua)

8 - TJSP LOCAÇÃO.

Ação de despejo por denúncia vazia. Sentença de procedência. Interposição de apelação pela ré. Requerimento de atribuição de efeito suspensivo à apelação interposta. Rejeição. Lei, art. 58, V 8.245/1991. Questão que se encontra prejudicada a esta altura do processo. Exame do mérito. O imóvel objeto do contrato de locação que ampara a propositura da presente ação, a saber, aquele descrito na matrícula 37.708 do Cartório de Registro de Imóveis de Ribeirão Pires-SP, foi adquirido pela autora mediante registro do respectivo título translativo no dia 13 de fevereiro de 2023. Adquirente, ora autora, notificou extrajudicialmente a locatária, ora ré, no dia 19 de abril de 2023, manifestando a sua intenção de denunciar o contrato de locação, concedendo o prazo de 90 dias para desocupação do imóvel, sob pena de ajuizamento de ação de despejo. Embora estivesse vigendo por prazo determinado, o contrato de locação em discussão não continha cláusula de vigência em caso de alienação do imóvel objeto da avença, tampouco foi averbado na matrícula do referido bem. Locatária, ora ré, que foi notificada, no dia 30.12.2022, a exercer o seu direito de preferência na aquisição do imóvel objeto da locação, conforme a Lei 8.245/1991, art. 27, mas afirmou que não tinha interesse na compra do bem. Sopesando a aquisição do imóvel objeto da locação pela autora, com observância do direito de preferência da locatária, ora ré, a intenção de denunciar o contrato de locação manifestada dentro prazo de noventa dias contados do registro do título translativo, bem como a inocorrência da desocupação voluntária do imóvel dentro do prazo de noventa dias contados da denúncia, verifica-se que a procedência da presente ação de despejo por denúncia vazia era mesmo cabível, consoante inteligência da Lei 8.245/1991, art. 8º. Manutenção da r. sentença. Apelação não provida... (Continua)

9 - STJ Agravo interno no agravo em recurso especial. Contrato de locação. Ação de despejo. Lei 8.245/1991, art. 8º. Fundamentação deficiente. Súmula 284/STF. Reexame de provas e de cláusulas contratuais. Súmula 5/STJ e Súmula 7/STJ. Honorários advocatícios. Redução. Reexame fático. Inviabilidade.

1 - O dispositivo legal indicado como malferido não tem comando normativo suficiente para infirmar os fundamentos do acórdão recorrido, tampouco para sustentar a tese defendida pelo recorrente, o que configura deficiência de fundamentação do recurso especial, atraindo, por analogia, o óbice da Súmula 284/STF. ... (Continua)

10 - STJ Agravo interno no agravo interno no agravo em recurso especial. Ação de despejo. Contratos de locação não residencial. Imóveis adquiridos em hasta pública. Negativa de prestação jurisdicional não configurada. Possibilidade de denunciar o contrato de locação, estabelecendo prazo para a desocupação. Inteligência da Lei 8.245/1991, art. 8º. Notificação enviada à ré em 2011 informando o interesse na retomada dos imóveis. Hipótese em que não há registro de clásula de vigência. Revisão das conclusões do acórdão recorrido. Impossibilidade. Óbice das Súmula 5/STJ e Súmula 7/STJ. Falta de prequestionamento dos dispositivos invocados. Incidência das Súmula 282/STF e Súmula 356/STF. Agravo interno improvido.

1 - Não ocorre negativa de prestação jurisdicional quando o Tribunal de origem examina, de forma fundamentada, todas as questões que lhe foram submetidas, ainda que tenha decidido de forma contrária à pretensão da parte. Nesse contexto, esta Corte já se manifestou no sentido de que não há que se confundir decisão contrária aos interesses da parte e negativa de prestação jurisdicional, nem fundamentação sucinta com ausência de fundamentação. ... (Continua)

11 - TJSP AGRAVO DE INSTRUMENTO - Execução por título extrajudicial - Não conhecimento do pedido de concessão de prazo de 90 dias (previsto na Lei 8.245/1991, art. 8º) para desocupação voluntária do imóvel, sob a alegação de esgotamento do ofício jurisdicional com o julgamento de improcedência dos embargos de terceiro opostos (processo 1108040-21.2021.8.26.0100) pela agravante - Apelação manejada nos mencionados embargos de terceiro improvida em sessão de julgamento de 12.12.2022, na qual se resolveram as mesmas questões arguidas na presente insurgência - Decisão mantida - Recurso improvido.

... (Continua)

12 - STJ Locação. Ação de imissão de posse. Negativa de prestação jurisdicional. CPC/2015, art. 1.022. Não ocorrência. Bem imóvel locado. Alienação. Contrato de locação. Denúncia pelo adquirente. Possibilidade. Lei 8.245/1991, art. 8º. Retomada do bem. Pretensão. Ação de despejo. Via adequada. Recurso especial provido. Lei 8.245/1991, art. 5º.

Para a retomada da posse direta por adquirente de imóvel objeto de contrato de locação, o rito processual adequado é o da ação de despejo, sob pena de malferir o direito de terceiro que regularmente ocupa o bem. ... (Continua)

13 - STJ agravo interno na ação rescisória julgada improcedente por deliberação monocrática- violação de literal disposição de lei. Não ocorrência. Insurgência da autora.

1 - A ação rescisória fundada no CPC/73, art. 485, V (atual CPC/2015, art. 966, V) pressupõe violação, frontal e direta, da literalidade da norma jurídica, de forma que seja possível extrair a ofensa literal do próprio conteúdo do julgado que se pretende rescindir. Precedentes. ... (Continua)

14 - TJRS Civil. Processo civil. Apelação. Ação de indenização por danos materiais, morais e lucros cessantes. Contrato de locação comercial. Falsidade documental. CPC/2015, arts. 426 a 429. Ônus da prova de quem a arguir. Ressarcimento de benfeitorias úteis e necessárias. Compensação com alugueis. Sub-rogação do adquirente do imóvel nos direitos e deveres de locador. Lei 8.245/1991, arts. 8º, 35 e 36. CPC/2015, art. 373, II. Litigância de má-fé. Dolo não demonstrado. Inviabilidade. Precedentes do STJ e do TJDF. Nova sistemática do CPC/2015. Apelação conhecida e parcialmente provida. Sentença parcialmente reformada. CPC/2015, art. 428.

«1 - Documento particular é aquele para cuja formação não contribuiu qualquer agente no exercício da função pública e, assim como ocorre nos documentos públicos, possui presunção relativa de veracidade, podendo ser afastada por prova contrária. Da mesma forma, possui presunção relativa de autenticidade. ... (Continua)

15 - STJ Agravo regimental no agravo em recurso especial. Arrematação de imóvel ocupado por terceiro. Imissão na posse. Embargos de terceiro. Prazo para apresentação. CPC/1973, art. 1.048. Termo inicial. Data da turbação da posse. Violação dos arts. 165, 458 e 535 do CPC/1973 não configurada. Lei 8.245/1991, art. 5º e Lei 8.245/1991, art. 8º. Falta de prequestionamento. Súmula 211/STJ. Reexame de provas. Impossibilidade. Súmula 7/STJ.

«1. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entendeu cabível à hipótese. ... (Continua)

16 - TJSP Tutela antecipada. Ação de imissão na posse. Ausente comprovação de que o demandante tenha procedido à denúncia de locação relativa ao imóvel sobre o qual litiga, como lhe competia a teor do disposto no Lei 8245/1991, art. 8º, inadmissível a antecipação, fazendo-se necessário o estabelecimento do contraditório para que possa o juízo reunir maiores elementos de convicção e reapreciar o pedido após formação do polo passivo. Decisão de indeferimento da antecipação mantida. Recurso não provido.

17 - STJ Civil. Processual civil. Locação. Imóvel alienado a terceiro. Sub-rogação do adquirente. Cobrança de aluguéis vencidos anteriormente ao contrato de compra e venda. Legitimidade ativa do antigo proprietário.

«1. Os embargos de declaração só se prestam a sanar obscuridade, omissão ou contradição, vícios inexistentes no acórdão recorrido. ... (Continua)

18 - STJ Agravo regimental. Agravo em recurso especial. Direito civil e processual civil. Ação de despejo. Alegação de falta de registro da locação do imóvel adquirido. Denúncia vazia. Impossibilidade. Ciência prévia da locação. Modificação das conclusões alcançadas na origem. Necessidade de reexame de provas. Súmula 7/STJ. Agravo improvido.

«1. O adquirente de imóvel poderá denunciar o contrato de locação para reaver o imóvel adquirido que se encontra locado, nos termos do Lei 8.245/1991, art. 8º, se ausente a averbação junto à matrícula do imóvel. ... (Continua)

19 - STJ Processual civil e tributário. Agravo regimental no recurso especial. Violação dos Lei 8.245/1991, art. 499 e Lei 8.245/1991, art. 8º. Ausência de prequestionamento. Súmula 282/STF. Ofensa aos CPC/1973, art. 1.046 e CPC/1973, art. 1.048. Deficiência de fundamentação. Súmula 284/STF. Dissídio jurisprudencial não demonstrado.

«1. Verificada a ausência de prequestionamento, em relação à invocada inobservância dos arts. 499 do CPC/1973 e 8º da Lei 8.245/91, impõe-se a aplicação da Súmula 282/STF. ... (Continua)

20 - TJPE Recurso de agravo. Agravo de instrumento. Despejo. Alienação de imóvel locado. Ausência de averbação do contrato em cartório.

«1. Cabe decidir se o contrato de locação por prazo determinado e com cláusula de manutenção da locação em caso de alienação, celebrado entre o agravante e o antigo proprietário, pode ser denunciado pela agravada na qualidade de nova proprietária do imóvel; 2. Com efeito, o Lei 8.245/1991, art. 8º, caput é claro ao dispor que, como regra, o novo proprietário pode denunciar o contrato de locação, salvo se, concomitantemente: a) a locação for por tempo determinado, b) o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e c) estiver averbado junto à matrícula do imóvel; ... (Continua)

21 - TJPE Ação de despejo. Locação. Prazo determinado. Retomada pelo adquirente. Denuncia vazia. Lei 8.245/1991, art. 8º. Cabimento. Ausência de registro do contrato no álbum imobiliário. Ausência de cláusula de vigência em caso de alienação. Retenção do imóvel e indenização pelas benfeitorias realizadas. Descabimento.

«1 - O adquirente do imóvel alugado pode denunciar o contrato de locação, com o prazo de noventa dias à desocupação a contar do registro da venda, conforme Lei 8.245/1991, art. 8º (Lei do Inquilinato). ... (Continua)

22 - TJPE Agravos de instrumento.civil e processual civil. Ação de despejo. Alienação do imóvel durante a vigência do contrato de locação. Denúncia do contrato pelo adquirente. Possibilidade. Lei 8.245/1991, art. 8º. Liminar em antes da apresentação de contestação. Impossibilidade. Lei 8.245/1991, art. 61. Recurso provido. Agravo regimental prejudicado.

«1. Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato nos casos de contrato por prazo indeterminado ou de contrato por prazo determinado, desde que não possua cláusula de vigência em caso de alienação. ... (Continua)

23 - STJ Recurso especial. Sessão de julgamento. Questão de ordem. Rejeição. Ação de despejo. Negativa de prestação jurisdicional inocorrente. Subrogação de adquirente do imóvel nos direitos do locador. Título de propriedade declarado nulo em ação própria. Efeitos da coisa julgada. Ilegitimidade para a ação de despejo.

«1.- Questão de Ordem rejeitada e Agravo Regimental prejudicado, visando, ambos, à validade de suposto julgamento de improcedência de Agravo Regimental interposto pela parte contrária contra decisão monocrática que negara provimento ao Agravo Regimental no Recurso Especial. Esse suposto julgamento, contudo, em verdade não ocorreu, pois retirado o processo, pelo Relator, de «lista, de julgamentos sem destaques determinados por Ministros ou pedidos de preferência formulado pelas partes, foi, nos termos do voto realmente proferido pelo pelo Relator na Sessão de Julgamento, dado provimento ao Agravo Regimental apenas para transformação do Agravo em Recurso Especial, para ulterior julgamento colegiado, ensejando-se debate exauriente do caso, inclusive com sustentações orais. Fato correntio nas pesadas sessões de julgamento, diante do qual não ocorre a lavratura formal de Acórdão de transformação do Agravo em Recurso Especial em Recurso Especial, pois «zerado, o recurso, reservando-se todas as matérias, inclusive a admissibilidade do recurso, ao julgamento colegiado. ... (Continua)

24 - STJ Civil. Processual civil. Agravo regimental no recurso especial. Locação. Renovatória conexa a ação de despejo do adquirente. Contrato por tempo indeterminado. Legitimidade do direito de retomada. Lei 8.245/91, art. 8º. Direito de renovação que não se impõem perante o adquirente. 1. É inviável a análise do recurso especial quanto à alegação de suposta ofensa a normas não tratadas no acórdão recorrido, diante da ausência de prequestionamento (Súmula 211/STJ).

2 - O pedido de renovação da locação - Lei 8.245/91, art. 51, embora respaldado em relação ao antigo locador, não prevalece perante o terceiro adquirente, em razão da denúncia do contrato por tempo indeterminado veiculada em processo conexo, no qual deferida a extinção do vínculo contratual com fundamento no art. 8º, caput, e § 1º, do referido diploma legal.... (Continua)

25 - TJRJ Locação. Despejo. Denúncia vazia. Titularidade do imóvel demonstrada. Impugnação da cadeia dominial. Ausência de instauração de incidente de falsidade. Lei 8.245/1991, art. 8º, § 2º.

«Prevalência do princípio da veracidade do registro público. Alienação do bem no curso da locação. Sub-rogação do adquirente nos direitos e deveres decorrentes da relação de locação. Regularidade da notificação por escrito com a concessão de prazo de 90 dias para a desocupação. Direito potestativo do adquirente. Exegese do Lei 8.245/1991, art. 8º, § 2º. Recurso provido.... (Continua)

26 - STJ Locação. Ação de despejo. Denúncia vazia. Compra e venda. Manutenção contrato de locação. Ausência de averbação na matrícula do imóvel no registro público. Ciência inequívoca do comprador. Considerações da Minª. Nancy Andrighi sobre o tema. Lei 8.245/1991, art. 8º.

«... III – Do registro do contrato de locação (violação do Lei 8.245/1991, art. 8º) ... (Continua)

27 - STJ Locação. Ação de despejo. Denúncia vazia. Compra e venda. Manutenção contrato de locação. Ausência de averbação na matrícula do imóvel no registro público. Ciência inequívoca do comprador. Lei 8.245/1991, art. 8º.

«3. Na hipótese, trata-se de ação de despejo proposta por comprador de imóvel em face de locatário. Discute-se a possibilidade do comprador de imóvel locado proceder à denúncia do contrato de locação ainda vigente, com fundamento na inexistência de averbação da referida avença na matrícula do respectivo imóvel. ... (Continua)

28 - TJSP Contrato. Locação não residencial. Despejo. Liminar concedida para desocupação do bem em 15 dias. Cabimento. Descumprimento de mútuo acordo para desocupação do imóvel. Preenchimento dos requisitos elencados pelo Lei 8245/1991, art. 59, § 1º, inciso I. Ilegitimidade ativa da recorrida, não demonstrada. A despeito da existência de contrato de compromisso de compra e venda envolvendo o bem litigioso, não há prova de que tal avença tenha sido devidamente registrada junto à matrícula do imóvel, formalidade essencial para transferência da posição de locador ao compromissário comprador, conforme disposto pelo Lei 8245/1991, art. 8º, § 1º Cumulação dos pleitos de despejo e cobrança das prestações locatícias que não afasta a possibilidade de antecipação da tutela jurisdicional, visto que o pedido de desalijo tem por causa de pedir exclusiva o descumprimento do acordo entabulado, enquadrando- se na hipótese prevista pelo art. 59, 1º da Lei de Locações Hipótese que, ademais, justificaria a concessão de medida com base na disposição genérica trazida pelo CPC/1973, art. 273, porquanto demonstrada a verossimilhança das alegações e o risco de dano irreparável. Manutenção do entendimento adotado em Primeiro Grau. Negado provimento.

29 - TJSP Despejo. Bem imóvel locado arrematado em leilão judicial. Admissibilidade. Arrematante (equiparado a adquirente) que denunciou o contrato na forma prevista no Lei 8245/1991, art. 8º, notificando o locatário para desocupar voluntariamente o imóvel. Descabimento de imissão na posse, sendo legítima a posse direta detida pelo inquilino. Ação de despejo julgada procedente. Recurso improvido.

30 - TJSP Ilegitimidade ad causam. Legitimidade ativa. Despejo. Denúncia vazia. Ajuizamento por adquirente do imóvel. Invalidade. Lei 8245/1991, art. 8º, § 2º. Necessidade de registro de título aquisitivo. Não registrado o título, o direito do adquirente é meramente pessoal, portanto sujeito ao princípio da relatividade, tanto quanto a relação entre o locador e o locatário. Registro posterior à notificação do inquilino e à propositura da ação. Denúncia inválida. Extinção do processo sem resolução do mérito, por carência de ação, na modalidade ilegitimidade de parte. CPC/1973, art. 267, VI. Recurso provido para este fim.

31 - TJSP Locação. Bem imóvel comercial. Arrematação em hasta pública. Ação de manutenção de posse promovida pela locatária. Contrato de locação com prazo determinado, cláusula de vigência em caso de alienação e registro na matrícula imobiliária anterior ao da carta de arrematação. Incidência da exceção prevista na segunda parte do «caput do Lei 8245/1991, art. 8º. Impossibilidade de retomada mediante simples denúncia do contrato no prazo de 90 (noventa) dias. Manutenção liminar da autora na posse do imóvel concedida. Decisão cassada. Recurso provido.

32 - TJSP Contrato. Locação não residencial Antigo locador que doou aos seus filhos o imóvel locado. Simulação não evidenciada. Possibilidade dos adquirentes de pleitear o despejo por denúncia vazia. Inteligência do Lei 8245/1991, art. 8º. Notificação prévia. Preenchidos requisitos legais, a decretação do despejo era de rigor. Sentença mantida. Recurso não provido.

33 - TJSP Despejo. Bem imóvel comercial. Ações renovatória de locação e de despejo, propostas, respectivamente, pela empresa locatária e por adquirente de imóvel para fins não residenciais. Contrato de locação anterior sem cláusula de vigência em caso de alienação do bem e não averbado junto à matrícula do imóvel. Notificação da locatária para desocupação voluntária, de acordo com o que estabelece o Lei 8245/1991, art. 8º. Demonstração do desinteresse da adquirente na continuidade da locação anteriormente celebrada. Validade e eficácia do ato formal, ante o cumprimento de sua finalidade. Propriedade comprovada. Desocupação não cumprida. Despejo bem determinado. Recurso desprovido.

34 - TJSP Tutela antecipada. Ação cautelar de sustação de protesto. Alienação de imóvel locado. Sub-rogação do adquirente nos direitos do antigo locador (Lei 8245/1991, art. 8º e CCB, art. 349). Protesto de aluguéis vencidos pelo anterior proprietário. Impossibilidade. Concessão de tutela liminar. Cabimento. Presença dos requisitos de prova inequívoca de verossimilhança das alegações e risco de dano irreparável ou de difícil reparação para os agravantes. Recurso provido.

35 - TJSP Locação. Retomada do bem. Imóvel comercial. Bem adquirido através de leilão judicial. Notificação para retomada realizada, sendo que nenhuma atitude com tal intuito havia sido praticada pelo apelante/arrematante. Hipótese de contrato por prazo determinado devidamente averbado no Cartório Imobiliário. Lei 8245/1991, art. 8º. Inquilino preservado, ficando a locação invulnerável durante todo o prazo de sua duração. Oponibilidade «erga omnes. Direito de retomada indeferido, uma vez que não verificada sinceridade do pedido, mesmo porque ficou inerte por mais de dois anos. Obrigatoriedade do locador em renovar o contrato segundo o disposto no artigo 52, inciso II da Lei 8245/91. Renovatória julgada procedente. Recurso desprovido.

36 - TJSP Mandado de segurança. Impetração. Locatário de imóvel não residencial, sob arrematação judicial, questiona comando para desocupação. Tutela a posição de locatário, sobrevindo-lhe nova titularidade. Devido processo legal, que obriga encaminhar direitos, na forma do Lei 8245/1991, art. 8º. Descabimento de imissão de posse, incidental, nos autos em que lavrada a arrematação. Ordem concedida.

37 - TJSP Embargos de terceiro. Arrematação. Embargantes que são possuidores do imóvel disputado como locatários. Ausência de notificação pelo banco arrematante para desocupação em noventa dias como exige o Lei 8245/1991, art. 8º. Locação que permanece válida, com pagamento do aluguel ao embargado e cuja desocupação só poderá se dar mediante ação de despejo, conforme artigo 5º da mesma lei. Procedência dos embargos reconhecida. Recurso provido para esse fim.

38 - TJSP Ilegitimidade «ad causam. Ação de despejo. Alegação de que a autora/agravada é parte ilegítima para pleitear a desocupação do imóvel por não ter figurado no contrato de locação, sendo que em momento algum foi notificada de qualquer transmissão do referido imóvel. Descabimento. Lei 8245/1991, art. 8º. Legitimidade ativa reconhecida. Preliminar rejeitada.

39 - TJSP Tutela antecipada. Ação de despejo. Deferimento. Ação promovida pelos adquirentes contra a locatária do imóvel comercial. Concessão de prazo para desocupação voluntária, sob pena de despejo. Cabimento. Presença dos requisitos do Lei 8245/1991, art. 8º. Recurso não provido.

40 - STJ Agravo regimental em recurso especial. Venda do imóvel locado. Lei 8.245/91, art. 8º. Denúncia. Ausência. Locação. Concordância. Propriedade. Transmissão. Registro no cartório de títulos e documentos. Art. 1.245 do cc.

I - Consoante determina Lei 8.245/91, art. 8º, § 2º, realizada a venda de imóvel locado, o comprador tem noventa dias, a partir do registro, para denunciar a locação, concedendo ao locatário o prazo de noventa dias para proceder à desocupação voluntária do prédio. Dispõe também a lei que, não sendo exercida a denúncia no mencionado prazo, presumir-se-á a concordância do adquirente na manutenção da locação.... (Continua)

41 - TJRJ Hasta pública. Arrematação de imóvel. Existência de contrato de locação. Inexistência de denúncia do contrato locatício nos termos do § 2º do Lei 8.245/1991, art. 8º. Desocupação do imóvel por meio de mandado de imissão na posse. Impossibilidade. Necessidade de observância dos ritos e procedimentos previstos na lei do inquilinato. CPC/1973, art. 686.

«Dispões o § 2º do Lei 8.245/1991, art. 8º que, em caso de alienação do imóvel objeto da locação, a denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo - se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação. O arrematante não denunciou o contrato no prazo de 90 (noventa) dias contados a partir do registro da alienação, o que nos faz presumir que concordou com a continuação da locação, cuja rescisão deve ocorrer nos termos da Lei 8.245/91, sendo impossível a desocupação do imóvel por meio do mandado de imissão na posse. Precedentes do TJRJ. Recurso provido para cassar a decisão recorrida, confirmando-se o efeito suspensivo deferido.... (Continua)

42 - TJRJ Cumprimento de sentença. Execução. Hasta pública. Arrematação. Locação. Agravo de instrumento contra decisão que suspendeu a imissão na posse do agravante de imóvel que arrematara por este se encontrar ocupado por locatários. Lei 8.245/91, arts. 5º e 8º.

«Com a arrematação, o agravante adquiriu apenas a propriedade e a posse indireta do imóvel locado, pois não lhe podem ser transferidos mais direitos do que aqueles que o antigo proprietário tinha. Tem o agravante o direito de denunciar o contrato de locação na forma do Lei 8.245/1991, art. 8º, mas só poderá reaver a posse direta do imóvel mediante o ajuizamento de ação de despejo, como impõe o art. 5º da mesma lei.... (Continua)

43 - TJRJ Locação. Despejo. Benfeitorias. Indenização indevida na hipótese. Súmula 336/STJ. Lei 8.245/91, art. 8º.

«Descabimento da indenização por benfeitorias e investimentos supostamente realizados no imóvel, vez que a par de não comprovados estes, há no contrato cláusula de renúncia do direito de retenção por benfeitorias. Aplicação da Súmula 335/STJ. (...) De qualquer forma, segundo o Lei 8.245/1991, art. 35, não somente as benfeitorias úteis, como também as necessárias não serão indenizáveis, se houver cláusula contratual que assim disponha. ... (Desª. Denise Levy Tredler... (Continua)

44 - TJRJ Locação. Despejo. Denúncia vazia. Legitimidade ativa «ad causam da empresa-autora, a qual tornou-se detentora da posse do imóvel objeto da lide, através escritura de permuta celebrada com a então locadora. Súmula 336/STJ. Lei 8.245/91, art. 8º.

«Superveniente comprovação da aquisição da propriedade do bem pela autora, regularmente averbada junto à matrícula do imóvel. Denúncia do contrato, com prévia notificação para a desocupação do imóvel, no prazo de noventa dias. A teor do que dispõe o «caput do art. 8º, da Lei 8.245, de 1991, pode o adquirente denunciar o contrato de locação, conferindo o prazo acima para a desocupação, salvo se o contrato, por tempo determinado, contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matricula do imóvel, o que inocorre na espécie.... (Continua)

45 - STJ Civil. Locação. Recurso especial. Alienação do bem no curso da locação. Retomada pelo adquirente. Obrigação do locador de garantia do contrato. Preferência não exercida pelo locatário. Inexistência no contrato de cláusula de vigência em caso de alienação. Indenização. Descabimento. Recurso especial conhecido e improvido.

«1. A ausência de cláusula no contrato prevendo a continuidade da locação em caso de alienação, somada ao fato de que o locatário voluntariamente não exerceu seu direito de preferência para a compra do imóvel, afasta a responsabilidade do locador por perdas e danos. ... (Continua)

46 - STJ Locação. Contrato. Cláusula de vigência. Averbação no Registro Público. Averbação ocorrida após a arrematação. Inscrição anterior à alienação. Necessidade. Precedentes do STJ. Lei 8.245/91, art. 8º. CCB, art. 530, I.

«Para que o pacto locatício com cláusula de vigência impeça a denúncia do contrato pelo adquirente faz-se mister que o contrato esteja averbado no registro de imóveis antes da alienação. Hipótese em que o registro do contrato de locação ocorreu após a arrematação do imóvel. A expressão «adquirente contida no Lei 8.245/1991, art. 8º não coincide com o conceito de adquirente extraído do CCB, art. 530, I(que dispõe que a propriedade imóvel se adquire com a «transcrição do título de transferência no registro do imóvel). Sendo assim, para que o «adquirente possa denunciar a locação com base no art. 8º da Lei do Inquilinato não é necessária a transcrição do título de aquisição no Registro de Imóveis, sendo até prescindível que tenha adquirido a propriedade plena do imóvel.... (Continua)

47 - STJ Registro público. Processual civil. Recurso especial. Locação. Tentativa. Registro. Contrato. Verificação. Impossibilidade. Súmula 5/STJ e Súmula 7/STJ. Pacto locatício. Oposição. Arrematante. Necessidade. Inscrição anterior à alienação. CCB/1916, art. 135. CCB/1916, art. 530. CCB/1916, art. 532. CCB/1916, art. 1.197. CPC/1973, art. 534. CPC/1973, art. 535. Lei 6.015/1973, art. 129, item 1º. Lei 6.015/1973, art. 192. Lei 6.015/1973, art. 205. Lei 6.015/1973, art. 240. Lei 8.245/1991, art. 8º.

«I - Para verificar se o recorrente vinha buscando efetuar o registro do contrato de locação desde 1995, não o tendo realizado em virtude de obstáculo intransponível, é necessário adentrar à seara fática dos autos e reexaminar os termos constantes do pacto, o que não é possível na via especial, ex vi da Súmula 5/STJ e Súmula 7/STJ. ... (Continua)

48 - 2TACSP Locação. Denúncia do contrato. Despejo pelo comprador. Prazo de 90 dias. Intuito de proteger o locatário. Notificação feita antes do início do prazo. Possibilidade. Inteligência do § 2º do art. 8º e da Lei 8.245/91.

«O prazo de 90 dias previsto no § 2º do Lei 8.245/1991, art. 8º corresponde ao limite máximo para o comprador do imóvel exercitar o seu direito de denunciar o contrato de locação vigente, sendo certo que tal prazo foi estabelecido no intuito de proteção do locatário, de modo que o fato de, no caso concreto, ter sido feita a notificação prematuramente, de modo algum isto a desnatura ou a nulifica.... (Continua)

49 - STJ Locação. Imissão de posse. Bem adjudicado ocupado por inquilino. Necessidade de ação de despejo. Lei 8.245/1991, art. 5º. Lei 8.245/1991, art. 8º. Lei 8.245/1991, art. 45.

1. Afirmando o Acórdão recorrido que o bem adjudicado está ocupado por inquilino, o desmancho do contrato de locação dar-se-á por ação de despejo, incabível a imissão de posse. ... (Continua)

50 - STJ Locação. Alienação do imóvel locado. Ruptura do contrato. Denúncia. Retomada. Título dominial. Registro público. Lei 8.245/1991, arts. 8º e 60.

«A nova Lei do Inquilinato autoriza ao adquirente de imóvel locado denunciar o contrato de locação anterior à compra, ressalvando apenas a hipótese de locação por tempo determinado, com cláusula de vigência em caso de alienação, tudo averbado junto à matrícula do imóvel (art. 8º). ... (Continua)