Lei 8.245/1991, art. 46 - Jurisprudência

1 - TJSP DIREITO CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. RECURSO IMPROVIDO.

Caso em exame. Trata-se de Ação de Despejo por Denúncia Vazia, com pedido de rescisão contratual e despejo dos réus. A r. sentença julgou procedente o pedido, determinando a desocupação do imóvel no prazo de 30 dias e condenando os réus ao pagamento de custas e honorários advocatícios. ... (Continua)

2 - TJSP PROCESSUAL CIVIL - NULIDADE PROCESSUAL POR SUPOSTA AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO PRÉVIA PARA DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL - DESCABIMENTO - DESNECESSIDADE DE NOTIFICAÇÃO PREMONITÓRIA EM SE TRATANDO DE RETOMADA DO IMÓVEL POR INADIMPLEMENTO.

Tratando-se de despejo por inadimplemento de aluguéis e acessórios da locação (denúncia cheia), como no caso, é desnecessária a notificação premonitória, que somente é exigida na hipótese de denúncia imotivada de locação prorrogada por prazo indeterminado, nos termos da Lei 8.245/91, art. 46, § 2º. ... (Continua)

3 - TJSP APELAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO. DENÚNCIA VAZIA. LOCAÇÃO RESIDENCIAL.

Denúncia de contrato de locação com vigência por prazo indeterminado. Ação julgada procedente. Inconformismo da ré, sob o argumento de que não estaria provada a reivindicação do imóvel para uso próprio. Nos termos da Lei 8.245/91, art. 46, o locador não está obrigado a fundamentar a denúncia de contrato com vigência por prazo indeterminado. Basta que notifique previamente o locatário, concedendo-lhe prazo para desocupação. Exigência cumprida in casu. Sentença mantida. SUCUMBÊNCIA. Majoração. RECURSO NÃO PROVIDO... (Continua)

4 - TJSP LOCAÇÃO.

Ação de cobrança. Sentença de improcedência. Interposição de apelação pelo autor. Celebração de contrato entre as partes desta demanda, por meio do qual o autor locou aos réus imóvel, residencial, pelo prazo de prazo de trinta meses contados do dia 16.07.2014. Locação que, após o término do prazo contratual, foi prorrogada por prazo indeterminado, na forma da Lei 8.245/1991, art. 46, § 1º. Parte autora que ajuizou a presente ação com o propósito de cobrar da parte ré o pagamento dos aluguéis vencidos e inadimplidos a partir de novembro de 2019. Documentos acostados aos autos, especialmente a certidão de matrícula juntada pelo réu Miranda, revelam que o imóvel objeto da locação foi adquirido pelo autor mediante financiamento com garantia de alienação fiduciária e, em razão da inadimplência do devedor fiduciante, o aludido imóvel teve a sua propriedade consolidada em nome da credora fiduciária em maio de 2018. Parte autora não tem o direito de exigir o pagamento dos aluguéis cobrados nesta demanda, porquanto vencidos após a consolidação do imóvel objeto da locação em nome da credora fiduciária e a consequente sub-rogação da aludida credora nos direitos do locador. Improcedência da presente ação era mesmo cabível. Manutenção da r. sentença. Apelação não provida... (Continua)

5 - TJSP RECURSO DE APELAÇÃO.

(i) Locação para fins comerciais. Ação de despejo cumulada com cobrança. Sentença decretando a procedência da demanda, com improcedência da lide reconvencional promovida pelos corréus-fiadores. (ii) Insurgência dos fiadores. Apelo que se limita a questionar o desfecho dado à lide principal. (iii) Preliminar de cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado da causa. Inocorrência. Feito bem instruído e apto para ser sentenciado, dispensando a produção de provas em audiência. (iv) Preliminar de nulidade por falta de juntada de documento tido por essencial à propositura e bom desenvolvimento do feito. Inocorrência. Ausência de apresentação do contrato social da corré locatária que não inviabiliza de qualquer modo o exame da causa. Documento que, ademais, estava ao alcance dos apelantes, podendo ser facilmente obtido em pesquisa junto ao site da Junta Comercial do Estado de São Paulo. (v) No mérito, irresignação impróspera. Sólido e fundamentando laudo pericial a atestar, sem sombra de dúvidas, a autenticidade das assinaturas atribuídas aos fiadores apelantes constantes do contrato de locação firmado entre as partes. Locação inicialmente celebrada pelo prazo certo de 36 (trinta e seis) meses. Prorrogação automática do contrato por prazo indeterminado, conforme dicção da Lei 8.245/1991, art. 46, § 1º. Persistência da garantia fidejussória. Expressa previsão, no instrumento negocial, de manutenção da responsabilidade integral dos fiadores, sem solução de continuidade e sem limitação de tempo, até a real e efetiva entrega das chaves do imóvel - inclusive com renúncia à faculdade de exoneração da fiança (que, de qualquer modo, jamais foi exercida pelos apelantes). Jurisprudência consolidada no âmbito do C. STJ. (vi) Sentença de primeiro grau integralmente ratificada. Preliminares rejeitadas e, no mérito, recurso desprovido... (Continua)

6 - TJSP Apelação. Locação residencial. Despejo por denúncia vazia cumulada com cobrança de aluguéis vencidos a partir de setembro de 2023 até a desocupação do imóvel com observação do valor reajustado do aluguel. Inicial que se mostra concisa e confusa, mas que foi suficiente para entendimento do réu e apresentação de defesa. Arguição de inépcia afastada. Controvérsia sobre o valor do aluguel. Réu que alega que foi acordado entre as partes a não incidência do reajuste total. Arguição de cerceamento de defesa devido ao interesse na produção de prova pericial. Prova que não se prestaria a dirimir tal controvérsia. Nulidade da sentença não verificada. Condenação, entretanto, que diverge do pedido inicial. Sentença ultra petita. De ser decotada a condenação na parte não deduzida na inicial. Art. 1.013, parágrafo 3º, II, do CPC. Condenação que deve se restringir aos aluguéis que não foram adimplidos a partir de setembro de 2023 até a desocupação do imóvel, observando-se o valor do aluguel reajustado. Notificação prevista na Lei 8.245/91, art. 46. Demonstração de diversas tentativas encaminhadas ao imóvel locado, por meio de Oficial de Títulos e Documentos e por aviso de recebimento, sendo recusadas pelo réu. Citação realizada no mesmo endereço. Procedência do pedido de despejo mantido. Recurso parcialmente provido

7 - TJSP LOCAÇÃO.

Ação de despejo c/c cobrança. Propositura de reconvenção. Sentença que julgou parcialmente procedente a ação principal e improcedente a reconvenção. Interposição de apelação pelo réu Giovanny. Pretensão de anulação da r. sentença por falta de fundamentação. Rejeição. Observância da CF/88, art. 93, IX e do CPC, art. 489. Pretensão de anulação da r. sentença por julgamento citra petita. Rejeição. Omissão sobre a pretensão de substituição do índice de reajuste periódico dos aluguéis constitui vício sanável em sede recursal, conforme o art. 1.013, § 3º, III, do CPC. Pretensão de anulação da r. sentença por cerceamento de defesa está relacionada ao mérito da demanda, e como tal será examinada. Exame do mérito. Celebração de contrato entre as partes desta demanda, por meio do qual a autora locou ao réu Giovanny imóvel residencial situado em condomínio edilício, com garantia locatícia consistente em fiança prestada pelos réus Luiz Carlos e Elisabete, que renunciaram ao benefício de ordem, responsabilizando-se solidariamente pelas obrigações assumidas pelo locatário. Locação em discussão que foi celebrada inicialmente pelo prazo de trinta e seis meses, contados do dia 26.02.2018. Relação locatícia que, após o término do prazo contratual, foi prorrogada por prazo indeterminado, na forma do Lei 8.245/1991, art. 46, parágrafo único. Alegação de que a inadimplência de aluguéis e encargos vencidos a partir de junho de 2020 ensejou a propositura da presente ação de despejo c/c cobrança. Locatário, ora réu Giovanny, alega que a superveniência da pandemia de Covid-19 limitou a utilização do imóvel objeto da locação, especialmente da área de lazer do condomínio em que o referido imóvel se encontra situado, tornando necessária a redução dos valores dos aluguéis e encargos, e que, devido a essa necessidade, os aluguéis e encargos apontados na inicial como inadimplidos não seriam obrigações líquidas, impedindo a caracterização da sua mora, conforme o CCB, art. 397. Alegação apresentada pelo locatário com o propósito de justificar a sua inadimplência não merece acolhimento. A pandemia de Covid-19 deve ser entendida como caso fortuito ou força maior, pois se trata de acontecimento imprevisível, inevitável e que não foi produzido pelas partes, conforme os termos do art. 393, parágrafo único, do Código Civil, valendo tal entendimento para ambas as partes da relação em discussão, bem como para os demais agentes econômicos e membros da sociedade. Dfeitos da pandemia de Covid-19 afetaram tanto o locatário como a locadora, já que esta última também tem compromissos com outros agentes econômicos e membros da sociedade, que, por sua vez, obrigam-se perante seus credores, e assim sucessivamente. Superveniência da pandemia de Covid-19 não é suficiente para justificar a pretendida redução dos valores dos aluguéis e encargos, pois isso significaria atribuir à locadora, ora autora, o ônus de arcar com a maior parte ou a totalidade dos prejuízos decorrentes da pandemia, o que não se admite, sob pena de onerosidade excessiva e consequente quebra de isonomia contratual. Pretensão de revisão contratual formulada pelo locatário deve ser afastada, ficando os aluguéis e encargos mantidos no patamar estipulado na avença celebrada entre as partes. Pretensão de exclusão do reajuste periódico dos aluguéis apontados como inadimplidos. Afastamento. Pretensão de cobrança dos aluguéis reajustados foi formulada dentro do prazo prescricional aplicável ao caso concreto (art. 206, § 3º, I, do Código Civil), não havendo que falar em incidência do instituto da «supressio". Pretensão de exclusão de valor referente à constituição de fundo de reserva. Afastamento. Ainda que a aludida despesa extraordinária caiba, em tese, à locadora, ora autora, na forma do art. 22, X, parágrafo único, «g, da Lei 8.245/1991, não se vislumbra valor a esse título na planilha de cálculo que instrui a inicial, evidenciando a inocorrência da alegada cobrança indevida. Pretensão de substituição do índice de reajuste periódico dos aluguéis. Afastamento. Índice de reajuste adotado pela locadora, ora autora, qual seja, o índice IGP-M/FGV, não é vedado por lei e foi expressamente pactuado no contrato de locação (item 5 do quadro resumo), tendo as partes livremente assumido os riscos inerentes à referida disposição contratual. Perda de abono de pontualidade prevista no item 5 do quadro resumo do contrato de locação configura, na verdade, multa moratória disfarçada, de modo que é inadmissível a sua cumulação com a multa moratória prevista na cláusula quarta, parágrafo primeiro, do contrato de locação, a fim de evitar o enriquecimento ilícito da locadora, ora autora, que se beneficiaria com a dupla penalidade do mesmo fato gerador («bis in idem), a saber, a mora dos réus (locatário e fiadores). Incidência de perda de abono de pontualidade no cálculo do montante devido é descabida, eis que o contrato celebrado entre as partes já estipula a incidência da multa moratória de 10% para hipótese de falta de pagamento pontual dos aluguéis. Parte ré não apresentou quaisquer recibos ou documentos equivalentes aptos a demonstrar a quitação dos aluguéis e encargos apontados como inadimplidos, ônus que lhe incumbia, conforme o CCB, art. 320, razão pela qual o parcial acolhimento do pedido de cobrança formulado na ação principal era mesmo cabível. Reforma da r. sentença no tocante ao pedido de cobrança formulado na ação principal, em conformidade com os fundamentos expostos. Apelação parcialmente provida... (Continua)

8 - STJ Recurso especial. Civil. Locação residencial. Prequestionamento. Ausência. Ação de despejo. Denúncia vazia. Notificação premonitória. Ausência. Obrigatoriedade. Extinção, sem resolução do mérito. Lei 8.245/1991, art. 46, § 2º. CPC/2015, art. 485.

«1 - Ação ajuizada em 11/04/2016. Recurso especial interposto em 23/05/2018 e atribuído a este gabinete em 31/11/2018. ... (Continua)

9 - STJ Recurso especial. Locação. Imóvel urbano residencial. Denúncia vazia. Lei 8.245/1991, art. 46. Accessio temporis. Contagem dos prazos de prorrogações. Impossibilidade. Art. 47, V, da Lei do inquilinato. Tempo de prorrogação. Cômputo. Cabimento.

«1 - Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência, do CPC, Código de Processo Civil de 1973 (Enunciados Administrativos 2 e 3/STJ). ... (Continua)

10 - STJ Locação comercial. Recurso especial. Civil. Embargos à execução. Cerceamento de defesa. Súmula 7/STJ. Obrigações do locador. Lei 8.245/1991, art. 22, I. Exegese. Entrega do imóvel em estado de servir ao uso a que se destina. Alcance da norma. Compatibilidade do imóvel para uso comercial. Adaptação do imóvel. Inexistência de obrigação. Locação urbana (Locação residencial, Locação por temporada e Locação comercial), Lei 8.245/1991, art. 46, e s. Lei 8.245/1991, art. 48, e s. Lei 8.245/1991, art. 51, e ss.

«1. Cinge-se a controvérsia a saber o alcance da obrigação do locador, prevista no Lei 8.245/1991, art. 22, I, sobretudo se lhe compete a regularização do bem junto aos órgãos públicos segundo a atividade econômica a ser explorada pelo locatário. ... (Continua)

11 - TJSP Despejo. Denúncia vazia. Locação residencial. Preenchimento dos requisitos do Lei 8245/1991, art. 46. Direito do locador, atingido o termo do contrato com prazo igual ou superior de trinta meses, de requerer imotivadamente, a desocupação do imóvel. Procedência mantida. Recurso não provido.

12 - TJSP Despejo. Denúncia vazia. Bem imóvel residencial. Locação com prazo igual ou superior a trinta meses, que foi prorrogado por prazo indeterminado. Preenchimento dos requisitos do Lei 8245/1991, art. 46. Direito do locador a requerer, imotivadamente, a desocupação do imóvel. Não atendida a notificação para a desocupação, pode o locador ajuizar ação de despejo por denúncia vazia. Recurso improvido.

13 - TJSP Depejo. Denúncia vazia. Locação de imóvel por prazo determinado. Notificação premonitória. Desnecessidade. Exegese do Lei 8245/1991, art. 46. Procedência mantida. Recurso improvido.

14 - TJSP Despejo. Denúncia vazia. Notificação prévia. Providência que não reclama rigor formal, sendo seu objetivo alcançado quando o inquilino toma ciência do desinteresse do locador na continuidade do vínculo. Inteligência do Lei 8245/1991, art. 46, § 2º. Recurso improvido.

15 - STJ Sociedade. Desconsideração da personalidade jurídica (disregard doctrine). Semelhança com a ação revocatória falencial e com a ação pauliana. Inexistência. Decadência. Prazo decadencial. Ausência. Direito potestativo que não se extingue pelo não-uso. Deferimento da medida nos autos da falência. Possibilidade. Ação de responsabilização societária. Instituto diverso. Extensão da disregard a ex-sócios. Viabilidade. Amplas considerações do Min. Luis Felipe Salomão sobre o tema. Lei 11.101/2005, art. 82, Lei 11.101/2005, art. 129 e Lei 11.101/2005, art. 130. CCB/2002, art. 50, CCB/2002, art. 165 e CCB/2002, art. 178. Decreto-lei 7.661/1945, art. 6º.

«... 3. Para o desate da controvérsia, notadamente quanto à tese relativa ao prazo para o pedido de desconsideração da personalidade jurídica, é imperiosa a análise minuciosa de institutos e conceitos da teoria geral do direito privado, como prescrição e decadência - aos quais se ligam os conceitos de pretensão, direitos subjetivo e potestativo -, desconsideração da personalidade jurídica, além do alcance da próprias ações revocatória e pauliana. ... (Continua)

16 - TJSP Fiança. Fiador. Contrato de locação. Bem imóvel não residencial. Pacto adjeto de fiança com expressa previsão de garantia até a efetiva entrega das chaves. Inocorrência de exoneração da obrigação pelos fiadores, mesmo não havendo restrição contratual ou legal para tanto. Responsabilidade dos fiadores por débitos do ajuste. Lei 8245/1991, art. 46. Título extrajudicial sobre o qual se funda a execução que é líquido, certo e exigível. Embargos do devedor improcedentes. Recurso desprovido.

17 - TJSP Despejo. Notificação prévia. Prescindibilidade. Hipótese. Ajuizamento da ação há menos de trinta dias do término do prazo contratual. Enquadramento no § 1º, do Lei 8245/1991, art. 46. Locador que já havia cientificado o locatário do não interesse em renovar a avença. Observância. Despejo decretado. Recurso provido.

18 - STJ Locação. Processo civil. Recurso especial. Locação. Despejo por denúncia vazia. Lei 8.245/1991, art. 78 c/c Lei 8.245/1991, art. 46, §. 2º. Prévia notificação realizada. Inexistência de prazo para propositura da ação. Decadência afastada.

«1 - A Lei de Locação (Lei 8.245/1991, art. 46, § 2º, e Lei 8.245/1991, art. 78), não impõe prazo algum ao locador, após efetuada a obrigatória notificação, ao exercício de seu direito de retomada, através da propositura da competente ação de despejo por denúncia vazia. O locador, neste tipo de ação e obedecida a prévia comunicação legal, é árbitro de suas conveniências, não comportando a lei ou ao intérprete, mais restrições que as expressas. ... (Continua)

19 - STJ Locação. Fiança. Responsabilidade dos fiadores. Limite. Contrato benéfico. Lei 8.245/1991, art. 46. CCB, art. 1.483 e CCB, art. 1.500.

«Não responde a fiador pelas obrigações futuras advindas de aditamento ou prorrogação contratual a que não anuiu, assinado entre o locador e o inquilino, à vista do seu caráter benéfico desinteressado, não podendo, contra a sua vontade, permanecer indefinidamente obrigado. «É tão intuitiva esta regra que os CCB. a supõem contida no conceito de fiança, e se abstêm de mencioná-la (CLÓVIS BEVILÁQUA, «Comentários ao Código Civil do Brasil, Vol. V, p. 253). Embargos conhecidos e providos.... (Continua)

20 - 2TACSP Ação de despejo. Locação residencial. Distrato com prazo para desocupação voluntária. Descumprimento, pelo locatário. Despejo ajuizado depois de trinta dias do aludido prazo. Irrelevância. Pagamento de aluguéis, no prazo para desocupação, que não implica novo contrato. Prosseguimento da demanda. Incidência da Lei 8.245/1991, art. 9º, I, e Lei 8.245/1991, art. 59, § 1º, I; e não do Lei 8.245/1991, art. 46. (Com doutrina).

21 - 2TACSP Ação de despejo. Denúncia vazia. Locação residencial por prazo certo. Notificação logo após o vencimento do contrato, onde o locador se opõe à continuidade da locação. Notificação, a rigor, desnecessária, mas que impediu a prorrogação. Inaplicabilidade do prazo de seis meses para desocupação do imóvel. Procedência. Lei 8.245/91, art. 46, «caput. Art. 61 inaplicável. (Com doutrina).

22 - 2TACSP Ação de despejo. Denúncia vazia. Locação residencial. Contrato posterior à lei vigente, por doze meses, prorrogado por prazo indeterminado. Denúncia vazia inadmissível. Carência da ação. Lei 8.245/1991, art. 46 e Lei 8.245/1991, art. 78, inaplicáveis.