contrato de compra e venda com boa fe
Jurisprudência Selecionada

1 - TJSP CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA. PRODUTO ESSENCIAL. DANO MORAL. Entende-se por produto essencial não só os gêneros alimentícios (sujeitos à deterioração) e os de uso pessoal básico, mas também aqueles adquiridos para uso imediato ou em curto espaço de tempo (v.g. certos eletrodomésticos, como fogão e geladeira). A essencialidade, aqui, está na legítima expectativa do consumidor, que deve ser aferida de acordo com o abstrato padrão de expectativa do consumidor médio. Hipótese de contrato perfeito e acabado, com preço pago inclusive. Fornecedora que não cumpriu o prazo de entrega e, de modo unilateral e impositivo, cancelou o ajuste. O problema operacional com seu transportador, porque fortuito interno, exsurge irrelevante, lídima res inter alios perante a inocente consumidora. Demora na devolução do preço que não se pode ignorar. É induvidoso que a autora, nesse contexto, sofreu concretamente dano moral, também in re ipsa, como no objetivo dano evento dos italianos, agora graduado pelo concreto desvio produtivo. Execução obrigacional imperfeita que ultrapassou o limite do aceitável. Abuso evidente, praticado em afronta à boa-fé objetiva. Indenização fixada em R$ 4.000,00, que considerou a dimensão do ajuste (valor do produto). Razoabilidade. Precedentes da Corte e desta Câmara. Recurso provido em parte.

2 - TST Recurso de revista. Execução. Fraude. Contrato de compra e venda anterior ao ajuizamento da ação trabalhista. Terceiro de boa-fé.

«OCPC/1973, art. 593, IIestabelece que para a configuração da fraude à execução é necessário que «ao tempo da alienação ou oneração exista contra o devedor «demanda capaz de reduzi-lo à insolvência. Vê-se, pois, como requisito para a constatação da fraude, que o terceiro adquirente do bem imóvel tenha ciência de que contra o devedor corre demanda capaz de reduzi-lo à insolvência ou, ainda, a prova inequívoca de que houve má-fé na aquisição do bem. No caso dos autos, de acordo com os dados fáticos delineados pelo Regional, o Terceiro Embargante adquiriu o imóvel objeto de penhora em 24/11/2009, por meio do contrato de compra e venda, sendo o registro da matrícula realizado em 12/1/2010, data em que já se encontrava em curso Ação Trabalhista, ajuizada em 14/12/2009. Nesta senda, ainda que o registro da venda do imóvel tenha ocorrido após o ajuizamento da ação, sendo a aquisição do bem anterior e, conforme destacado, não tendo sido comprovada a má-fé do adquirente ou, ainda, que ao tempo da alienação corria ação trabalhista capaz de reduzir o devedor à insolvência, não há como presumir a fraude à execução, devendo ser desconstituída a penhora sobre o imóvel de propriedade do Terceiro Embargante. Precedentes. Recurso de Revista conhecido e provido.... (Continua)

3 - TJSP APELAÇÃO. Ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse ajuizada pela Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo - CDHU. Alegação de descumprimento de acordo pré-processual. Emenda à petição inicial que indicou a quantia devida. A ré realizou o depósito do montante requerido, ainda que com o atraso de dois meses. Sucessivas petições apresentadas pela autora elevando o valor do débito sem justificativa idônea. Postura que fere a boa-fé objetiva, uma vez que ao requerer o depósito da quantia devida, criou-se na devedora a justa expectativa de que com a efetivação do depósito, a mora estaria purgada, impedindo, dessa forma, a rescisão contratual. Ademais, ainda que sobre a quantia depositada não tenha incidido a atualização monetária de dois meses, é seguro dizer que o adimplemento foi substancial. Entender de modo contrário, notadamente por se tratar de contrato para aquisição de imóvel para população de baixa renda, representaria violação à função social do contrato e da propriedade, princípios representativos da socialidade, um dos vieses axiológicos do CCB/2002, que, ao fim e ao cabo, convergem à dignidade da pessoa humana, um dos fundamentos da República Federativa do Brasil (CF/88, art. 1º, III). Recurso ao qual se nega provimento.

4 - STJ Compra e venda. Alienação de sociedade comercial. Contrato. Rescisão. Boa-fé objetiva. Requisitos. Precedente do STJ. CCB/2002, art. 422.

«A boa-fé objetiva se apresenta como uma exigência de lealdade, modelo objetivo de conduta, arquétipo social pelo qual impõe o poder-dever de que cada pessoa ajuste a própria conduta a esse modelo, agindo como agiria uma pessoa honesta, escorreita e leal. Não tendo o comprador agido de forma contrária a tais princípios, não há como inquinar seu comportamento de violador da boa-fé objetiva.... (Continua)

5 - TST AGRAVO EM AGRAVO DE INSTRUMENTO EM RECURSO DE REVISTA. EXECUÇÃO. TERCEIROS EMBARGANTES. BOA-FÉ. REGISTRO DO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. NECESSIDADE.

Do cotejo das teses expostas na decisão denegatória com as razões do agravo, mostra-se prudente o seu provimento para melhor análise do agravo de instrumento, com fins de prevenir possível violação da CF/88, art. 5º, XXII. Agravo conhecido e provido. AGRAVO DE INSTRUMENTO EM RECURSO DE REVISTA. ACÓRDÃO PUBLICADO NA VIGÊNCIA DA LEI 13.467/2017. EXECUÇÃO. TERCEIROS EMBARGANTES. BOA-FÉ. REGISTRO DO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. NECESSIDADE. TRANSCENDÊNCIA JURÍDICA. Em face de possível violação da CF/88, art. 5º, XXII, dá-se provimento ao agravo de instrumento para melhor exame do recurso de revista. Agravo de instrumento conhecido e provido. RECURSO DE REVISTA. ACÓRDÃO PUBLICADO NA VIGÊNCIA DA LEI 13.467/2017. EXECUÇÃO. TERCEIROS EMBARGANTES. BOA-FÉ. REGISTRO DO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. NECESSIDADE. TRANSCENDÊNCIA JURÍDICA. Esta c. Corte Superior tem firmado o entendimento no sentido de que a ausência do registro de bem imóvel não é suficiente para descaracterizar o negócio jurídico de compra e venda realizado, consoante a inteligência da Súmula 84 do c. STF, de seguintes termos: « É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro .. Ademais, também é entendimento desta c. Corte Superior que o reconhecimento da fraude à execução pressupõe o registro de penhora do bem alienado ou a prova da má-fé do terceiro adquirente, hipóteses que não se encontram presentes nesses autos. Nesse sentido, é a inteligência da Súmula 375 do c. STJ, in verbis : O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente. No presente caso, consoante se depreende da r. sentença, « a promessa de cessão de direitos comprovam a aquisição do imóvel em 4/09/2018, tendo sido a escritura pública de compra e venda lavrada em 8/09/2021 (...) a documentação constante dos autos comprovam que os valores acordados foram efetivamente creditados na conta bancária indicada no contrato a afastar a ocorrência de fraude ou má-fé das partes embargantes. Ainda, « a decisão que desconsiderou a personalidade jurídica de DCP PRODUTOS DE HIGIENE E LIMPEZA-EIRELI com o redirecionamento da execução para a sócia Debora de Albuquerque Fernandes transitou em julgado em 26/07/2021 . Desse modo, há de se reconhecer a inexistência de fraude à execução, bem como a existência de negócio jurídico de compra e venda válido anterior à penhora a afastar sua incidência. Recurso de revista conhecido por violação da CF/88, art. 5º, XXII e provido.... (Continua)

6 - TJSP AÇÃO COMINATÓRIA C.C. INDENIZATÓRIA. COMPRA E VENDA. BENS MÓVEIS. MAQUINÁRIO INDUSTRIAL. Autora que requer a condenação das rés ao fornecimento de maquinário adquirido conforme as condições originalmente pactuadas, bem como indenização por danos morais. Sentença de improcedência. Apelo da autora. Requeridas que encaminharam proposta para a aquisição de produtos por preço determinado. Previsão de validade da proposta por 05 dias a partir da confirmação do pedido. Vinculação das fornecedoras aos termos da proposta. Inteligência do CCB, art. 427. Requerente que não foi informada pelas rés acerca das dificuldades na obtenção de matéria-prima durante o decurso do prazo para entrega das mercadorias, possuindo legítima expectativa na aquisição dos produtos nos termos da proposta. Ausência de cláusula condicionante para cancelamento da operação em caso de variação excessiva no preço dos insumos. Alteração unilateralmente imposta pelas fornecedoras que viola os princípios da boa-fé objetiva, da segurança jurídica e da força vinculante dos contratos. Direito da autora à aquisição das mercadorias pelo preço e condições previstas na proposta apresentada pelas rés. Entrega vinculada ao efetivo pagamento. Sentença alterada neste quesito. Danos morais. Não ocorrência. Ausência de situação apta a configurar lesão à imagem da autora perante o mercado. Ilícito limitado ao mero inadimplemento contratual. Danos morais indevidos. Parcial procedência da ação. Recurso parcialmente provido.

7 - TJSC Compra e venda de imóvel. Recurso da ré. Reconvenção. Manutenção do contrato. Boa-fé. Consignação de valores. Encargos abusivos. Resolução afastada.

«- Havendo parcial adimplemento da obrigação e identificadas abusividades no contrato, mantém-se a avença, com os parâmetros da revisão das suas cláusulas. (6) SUCUMBÊNCIA. ADEQUAÇÃO. ... (Continua)

8 - TJRS Direito privado. Duplicata. Protesto. Nulidade. Honorários advocatícios. Fixação. Apelação cível. Ação de nulidade de títulos cambiais e desfazimento parcial de negócio. Contrato de compra e venda de tecido. Produto em desconformidade com a ordem de compra. Boa-fé objetiva. Protesto de duplicatas incabível. Honorários advocatícios.

«Restou evidenciado, a partir da prova coligida aos autos, o descompasso de características do produto adquirido entre o que foi solicitado pela compradora e a mercadoria fornecida pela empresa ré. Ante as divergências constatadas quanto à gramatura do tecido e ao preço de venda, na ordem de compra emitida pela autora e o pedido encaminhado pelo representante da demandada, incumbia a esta o esclarecimento dos fatos, postura decorrente da aplicação do princípio da boa-fé objetiva na celebração e execução dos contratos. Dessa forma, procedem os pedidos de declaração de nulidade das duplicatas emitidas e apontadas a protesto e de desfazimento do negócio relativamente à matéria-prima a ser devolvida, bem como de quitação da dívida remanescente, em face do valor consignado em juízo. Verba honorária elevada, com vistas a remunerar o trabalho efetivamente realizado pelos patronos da requerente. ... (Continua)

9 - TJSP Compra e venda. Reserva de Domínio. Bem móvel. Contrato não registrado. Invalidade contra terceiro de boa-fé. Reconhecimento. Se o contrato de compra e venda, com cláusula de reserva de domínio, não foi transcrito no registro de títulos e documentos do domicílio do comprador, não gera efeitos «erga omnes, especialmente se não comprovados dolo ou má-fé do novo adquirente dos bens envolvidos. Embargos de terceiro julgados procedentes. Recurso provido.

10 - STJ Compra e venda. Ação declaratória de nulidade de contrato de compra e venda. Ação reivindicatória. Mandato. Procuração falsa. Nulidade absoluta. Vício que se transmite aos negócios sucessivos. Alegação de boa-fé. Impossibilidade. CPC/1973, art. 2º. CCB, art. 134, CCB, art. 145 e CCB, art. 146.

«3. Não há falar em ilegitimidade passiva para a causa, pois, conforme esclarecido pelo Tribunal de origem, os recorrentes são proprietários de parte remanescente do imóvel, e se obrigaram, em função das transferências sucessivas da área, a responder pela evicção em face dos adquirentes do terreno. ... (Continua)

11 - STJ Compra e venda. Alienação de sociedade comercial. Contrato. Rescisão. Boa-fé objetiva. Requisitos. Considerações da Minª. Nancy Andrighi sobre o tema. Precedente do STJ. CCB/2002, art. 422.

«... VI. Da boa-fé contratual (violação ao CCB/2002, art. 422.) ... (Continua)

12 - TJSP Compromisso de compra e venda. Contrato. Bem imóvel. Correção monetária das prestações. Estipulação de data base anterior à assinatura do contrato. Constituição de desvantagem exagerada em desfavor do consumidor. Cláusula abusiva, incompatível com a boa-fé. Preço do bem maquiado. Resíduo contratual objeto de reconvenção indevido. Eventual crédito a ser restituído de forma simples. Inexistência de dolo ou má-fé. Cobrança baseada em estipulação contratual. Recurso parcialmente provido.

13 - TARS Consumidor. Compromisso de compra e venda. Contrato de adesão. Cláusula que faculta a uma das empresas vendedoras, emitir duplicatas de prestação de serviços já realizados. Nulidade. Ausência de boa-fé. CDC, art. 29 e CDC, art. 51, IV. (Com doutrina, jurisprudência e precedente).

14 - STJ Consumidor. Alienação fiduciária. Contrato de compra e venda de veículo. Bem escolhido pelo consumidor. Defeito no produto. Vício redibitório. Inexistência de responsabilidade do banco financiador. Responsabilidade do fornecedor. Contrato acessório. Considerações no VOTO VENCIDO do Min. Luis Felipe salomão entendendo haver parceria entre o banco e o vendedor do veículo e rescindia o contrato de financiamento junto com o contrato de compra e venda em face entre outros fundamentos na função social do contrato e na boa-fé objetiva. CDC, art. 18. Decreto-lei 911/1969. CCB/2002, art. 421, CCB/2002, art. 422 e CCB/2002, art. 441.

«... VOTO VENCIDO. 2.2 – Quanto ao mérito do recurso, a autora adquiriu veículo automotor para desenvolver sua atividade junto a uma sorveteria. Pagou R$ 2.000,00 (dois mil reais) como «entrada à concessionária Jales Veículos e financiou os R$ 14.000,00 (quatorze mil reais) restantes perante o ora recorrente, o Banco Itaú. Na data do ajuizamento da ação - 28 de outubro de 2004 -, havia quitado dez prestações, num total de R$ 6.926,40 (seis mil, novecentos e vinte e seis reais e quarenta centavos), correspondentes a praticamente 50% do valor financiado. ... (Continua)

15 - TJSP COMPRA E VENDA. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

Insurgência da demandada em face do parcial acolhimento da pretensão. Evidente culpa do adquirente pela prematura falência do liame. Interesse de agir otimizado. Pretensão de retenção de 95% dos valores pagos que aniquila os direitos do hipossuficiente adquirente. Percentual de retenção da ordem de 20%, sobre os valores pagos, mostra-se suficiente a aplacar os prejuízos/custos da vendedora. Revisão dos termos do distrato possível e necessária, porque irrisórios os R$ 691,65 conferidos ao proponente - a coibir enriquecimento sem causa, otimizar o processo e mitigar o prejuízo da parte adversa - tudo com base nos princípios da boa-fé objetiva e eticidade que norteiam o Código Civil. RECURSO IMPROVIDO... (Continua)

16 - STJ Recurso especial. Direito civil. Ação de Resolução de contrato de compra e venda de imóvel. Alegação de ofensa a boa-fé objetiva. Acórdão recorrido que analisou a questão com base no contrato e nas provas produzidas. Reexame. Impossibilidade. Súmula 05/STJ e Súmula 07/STJ. Documentos novos. Impossibilidade de exame por esta corte.

«1 - Polêmica em torno da validade e eficácia de contrato de compra e venda de imóvel situado próximo do Porto de Itajaí (SC), em face da suspensão da instalação de empreendimento sobre a área pelo órgão ambiental municipal. ... (Continua)

17 - TJSP Embargos à execução. Compromisso de compra e venda. Cobrança de prestações inadimplidas. Acolhimento dos embargos para resolver o contrato. Indenização por acessão no imóvel. Possibilidade. Existência da construção comprovada. Comprador de boa-fé. Benfeitoria com valor econômico. Montante a ser apurado em liquidação. Recurso parcialmente provido

18 - TAMG Compra e venda. Veículo. Tradição. Pagamento. Cheque sem fundos. Busca e apreensão. Terceiro de boa-fé.

«O contrato de compra e venda de veículo se aperfeiçoa com a entrega do bem ao comprador e o recebimento do preço, de sorte que, não sendo honrados os cheques emitidos por este, ao devedor cabe ajuizar ação para seu recebimento e não pleitear a busca e apreensão do automotor, uma vez que não é mais proprietário do mesmo. ... (Continua)

19 - STJ Recurso especial. Direito civil. Execução de título extrajudicial conexo a ação de Resolução de contrato de compra e venda de imóvel. Alegação de ofensa a boa-fé objetiva. Acórdão recorrido que analisou a questão com base no contrato e nas provas produzidas. Reexame. Impossibilidade. Súmula 05/STJ e Súmula 07/STJ. Documentos novos. Impossibilidade de exame por esta corte.

«1 - Polêmica em torno da validade e eficácia de contrato de compra e venda de imóvel situado próximo do Porto de Itajaí (SC), em face da suspensão da instalação de empreendimento sobre a área pelo órgão ambiental municipal. ... (Continua)

20 - STJ Recurso especial. Direito civil. Embargos do devedor conexo à ação de Resolução de contrato de compra e venda de imóvel. Alegação de ofensa a boa-fé objetiva. Acórdão recorrido que analisou a questão com base no contrato e nas provas produzidas. Reexame. Impossibilidade. Súmula 05/STJ e Súmula 07/STJ. Documentos novos. Impossibilidade de exame por esta corte.

«1 - Polêmica em torno da validade e eficácia de contrato de compra e venda de imóvel situado próximo do Porto de Itajaí (SC), em face da suspensão da instalação de empreendimento sobre a área pelo órgão ambiental municipal. ... (Continua)

21 - TAPR Embargos de terceiro. Compra e venda. Contrato particular anterior à propositura da ação executiva. Registro do imóvel procedido dias antes da efetivação da penhora. Comprovação da posse mansa, pacífica e de boa-fé, do embargante. Reconhecimento de validade do negócio jurídico realizado antes do registro imobiliário. Inteligência da Súmula 84/STJ. Fraude contra credores não caracterizada. CPC/1973, art. 1.046. CCB/2002, art. 158.

«... A discussão concentra-se, objetivamente, na validade ou não, do negócio jurídico celebrado entre os transatores, representado pelo recibo particular de compra e venda juntado aos autos, bem como na verificação da má-fé do Apelado em providenciar a Escritura Pública somente quando da distribuição da Carta Precatória que determinava a penhora do respectivo imóvel. Pelo conjunto de provas apresentado, principalmente, aquelas produzidas através de testemunhas, não se verificam indícios de má-fé por parte do Apelado, pois, simplesmente, postergou, por demasiado lapso temporal, o registro de sua propriedade, provavelmente, por motivos financeiros, conforme mencionou a testemunha ARI NÉIA em seu depoimento (f. 147/148). Da mesma forma, restou comprovada a posse mansa, pacífica e de boa-fé, praticada pelo Apelado, o que valora ainda mais a autenticidade do documento considerado duvidoso por parte do Apelante. Vale lembrar que sobre esse fato - a posse - nada foi contestado durante o deslinde do feito. ssim, afastada está a alegada fraude contra o credor, ora Apelante, seja pela falta de comprovação da má-fé na transmissão do imóvel, seja pela ausência dos requisitos fundamentais que a caracterizariam, resultando da anulação do negócio, nos termos dos arts. 158 e seguintes do CCB/2002. Quanto à validade do contrato particular, firmado entre as partes, referente à compra e venda do imóvel, o entendimento encontra-se devidamente sumulado por nosso Superior Tribunal de Justiça no item 84 e consolidado pela melhor jurisprudência: ... (Juiz João Kopytowski).... (Continua)

22 - TJPE Apelação. Ação de rescisão de contrato de compra e venda. Atraso na conclusão da obra. Alegação de inadimplência nas parcelas. Inexistente. Culpa da promitente-vendedora configurada. Pleito de consignação em pagamento deferido. Intenção do comprador em cumprir com o contrato. Depósito das parcelas efetuado. Boa-fé contratual. Recurso a que se nega provimento. Decisão unânime.

23 - TJSP Apelação. Ação declaratória de rescisão contratual c/c indenização por perdas e danos - Contrato de compra e venda de unidade autônoma imobiliária integrante de empreendimento hoteleiro - Sentença de improcedência - Empreendimento imobiliário para exploração de rede hoteleira - Alegação de descumprimento contrato por atraso na entrega das obras e publicidade enganosa - Descabimento - Impossibilidade de rescisão de contrato preliminar de promessa de compra e venda das unidades autônomas, por já terem sido lavradas e registradas as escrituras públicas, com a transferência da propriedade dos imóveis aos autores - Ato jurídico perfeito e acabado que exauriu seus efeitos no ordenamento jurídico - Impossibilidade de rescisão do compra e venda dois anos após a celebração do contrato definitivo, por configurar comportamento contraditório, contrário à boa-fé objetiva - Eventual arrependimento dos autores com os retornos financeiros do empreendimento hoteleiro não tem o condão de autorizar a rescisão do negócio, com a devolução integral dos valores pagos - Sentença mantida - Recurso desprovido

24 - TJRS Direito privado. Compra e venda mercantil. Combustível. Aquisição. Quantidade mínima. Novação. Contrato. Resolução. Multa compensatória. Não cabimento. Boa-fé objetiva. Observância. Apelação cível. Direito privado não especificado. Ação declaratória de Resolução de contrato de promessa de compra e venda mercantil c/c cobrança de multa compensatória. Comercialização de combustíveis. Quantidades mínimas obrigatórias mensais. Formalização de termo aditivo. Novação das obrigações subjacentes ao primeiro contrato. Boa-fé objetiva. Proibição de comportamento contraditório. «venire contra factum proprium. Cláusula penal.

«1 - Agravo retido a cujo exame se procede, porque requerida a sua apreciação, na forma do CPC, art. 523, sem, contudo, acolher-se a pretensão nele vertida. Pedido de declaração de nulidade da prova pericial que não encontra amparo, tendo em vista a possibilidade que as partes tiveram de manifestar-se acerca do seu teor, posteriormente a sua juntada aos autos, sendo portanto irrelevante que não tenham sido previamente intimadas quanto a sua produção. ... (Continua)

25 - TJSP Intermediação imobiliária. Comercialização de imóvel que já havia sido alienado pela incorporadora, indicada como promitente vendedora no contrato de compra e venda, 3 anos antes. Posterior modificação da avença, com a inclusão de terceiros, estranhos à negociação, que possuíam contrato de alienação fiduciária com instituição financeira (credora), e sem a anuência desta. Violação ao dever de boa-fé contratual pela intermediadora do negócio. Reposição das partes ao status quo ante que se impõe, com a restituição integral de todos os prejuízos sofridos pelo autor. Dano moral bem fixado. Caráter pedagógico da condenação. Sentença mantida. Recurso desprovido.

26 - STJ Compra e venda mercantil. Laranja. Preço. Modificação substancial do mercado. Ônus que deve ser suportado por ambas as partes, tendo em vista a boa-fé objetiva. CCom, art. 131.

«O contrato de compra e venda celebrado para o fornecimento futuro de frutas cítricas (laranja) não pode lançar as despesas à conta de uma das partes, o produtor, deixando a critério da compradora a fixação do preço. Modificação substancial do mercado que deveria ser suportada pelas duas partes, de acordo com a boa-fé objetiva (CCom, art. 131).... (Continua)

27 - STJ Embargos de terceiro. Compromisso de compra e venda. Contrato de financiamento para a construção de imóvel (prédio com unidades autônomas). Outorga, pela construtora, de hipoteca sobre o imóvel ao agente financiador. Posterior celebração de compromisso de compra e venda com terceiros adquirentes. Ciência, pelos adquirentes, da hipoteca previamente constituída. Cabimento dos embargos de terceiro. Boa-fé reconhecida. Suspensão do processo de execução hipotecária. CPC/1973, art. 1.046 e CPC/1973, art. 1.052. Súmula 84/STJ e Súmula 195/STJ.

«Não age de má-fé aquele que adquire em compromisso de compra e venda imóvel que sabe estar hipotecado em nome de outrem, porquanto a constituição de hipoteca não impede, por si só, o pacto de compra e venda do imóvel. Adquirido o bem hipotecado de quem efetivamente era proprietário, com o regular pagamento do preço, poderá o comprador opor embargos de terceiro. Confunde-se com o próprio mérito dos embargos de terceiro (e portanto não afasta o seu cabimento) a questão relativa à validade e/ou eficácia - perante o promissário-comprador - da hipoteca anteriormente constituída pela construtora em favor do agente financeiro.... (Continua)

28 - TJSP Embargos de terceiro. Compromisso de compra e venda. Aquisição de imóvel hipotecado em razão de contrato de empréstimo financeiro entabulado entre a construtora e o banco apelante. Inadimplemento do contrato pela construtora que ensejou o ajuizamento da ação de execução e subsequente penhora do imóvel adquirido pelos apelados, cuja boa-fé resta evidenciada nos autos. Ineficácia da garantia real em relação ao terceiro adquirente de boa-fé, que não pode ser penalizado com a perda do imóvel em favor da instituição financeira, mormente quando devidamente quitado o bem. Admissibilidade dos embargos de terceiro, ainda que não registrado o compromisso de compra e venda. Aplicação das Súmula 84/STJ e Súmula 308/STJ. Recurso do embargado improvido.

29 - TJRJ Compromisso de compra e venda. Exceção do contrato não cumprido. Loteamento. Ação de cobrança de prestações vencidas e não pagas relativas a contrato de promessa de compra e venda de lote de terreno. Rito comum sumário. Imóvel alienado sem infra-estrutura básica relativa a sistema de esgoto e de fornecimento de água. Sentença de procedência do pedido. Boa-fé objetiva dos contratos. Lei 6.766/76, art. 2º, §§ 4º, 5º e 6º. CCB/2002, arts. 422, 476 e 491.

«Adquirente que não nega a existência da dívida, porém invoca a exceção do contrato não cumprido, vez que as empresas autoras alienaram o imóvel sem condições de habitabilidade, notadamente no que se refere aos sistemas de esgoto e de fornecimento de água. Prova pericial que atesta as condições precárias de infra-estrutura de urbanização e saneamento do imóvel à época de sua aquisição. Descumprimento pelas empresas apeladas do disposto nos §§ 4º, 5º e 6º, do Lei 6.766/1976, art. 2º, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano. Acolhimento da exceção do contrato não cumprido, pois considerados os defeitos de infra-estrutura do lote de terreno alienado, a primeira obrigação das autoras —– a de entregar o imóvel em condições de habitação —– não foi cumprida, o que as tornou inadimplentes em primeiro lugar. Boa-fé objetiva da adquirente, pessoa humilde que se viu obrigada a realizar obras de infra-estrutura básica no imóvel, como a construção de poço artesiano e de sistema de esgoto. Provimento parcial do recurso, para o fim de determinar a compensação dos valores gastos com as obras de saneamento básico com o valor das prestações vencidas e não pagas.... (Continua)

30 - TJSP Apelação Cível - Comissão de Corretagem - Ação de Cobrança - Intermediação na locação de imóvel - Contrato de locação com cláusula prevendo o pagamento de comissão em caso de venda do imóvel ao locatário, diante de expressa manifestação de intenção de compra - Sentença de procedência - Insurgência dos réus - Venda e compra firmada entre locadores e locatário sem comunicação aos corretores, o que inviabilizou a efetiva participação no negócio - Conduta dos réus distanciada da boa-fé - Abusividade de cláusula não caracterizada - Obrigação livremente pactuada e assumida pelos locadores não se tratando de contrato tipicamente de adesão - Desvantagem excessiva não configurada - Exigibilidade da remuneração - Sentença mantida - Recurso desprovido

31 - TJSP Competência. Conexão. Financiamento para a compra e venda de veículo. Conexos e interligados os contratos de mútuo e de compra e venda, eis que visam ao mesmo fim. Cabimento da rescisão de ambos quando o bem a que se referem apresenta defeitos insanáveis ou sofre evicção. Outro não poderia ser o entendimento, já que os efeitos de um contrato irradiam sobre o outro, até mesmo em razão da condição da instituição financeira de proprietária fiduciária. Interpretação consentânea com os princípios da boa-fé objetiva e da proteção ao consumidor. Recursos parcialmente providos.

32 - TJSP Agravo de instrumento. Intervenção de terceiro. Denunciação da lide. Compra e venda. Motocicleta. Financiamento para a aquisição do veículo. Hipótese em que o recorrente alega que a concessionária não lhe entregou a motocicleta financiada pelo recorrido. Contratos de mútuo e compra e venda conexos e interligados. Cabimento da denunciação da lide à loja revendedora de veículos, para assegurar eventual direito de regresso. Efeitos de um contrato que se irradiam sobre o outro. Interpretação, ademais, consentânea com os princípios da boa-fé objetiva e da proteção ao consumidor. Recurso parcialmente conhecido e, na parte conhecida, provido em parte para estes fins.

33 - STJ Direito civil. Contrato. Permuta. Descumprimento de cláusula contratual. Obra não concluída. Compromisso de compra e venda. Venda das unidades a terceiros de boa-fé. Rescisão do contrato. Reintegração na posse. Deferimento. Lei 4.591/1964, art. 40, § 2º. Exegese. Comunicação aos terceiros interessados. Recurso dos autores parcialmente provido. Recurso dos réus não conhecido.

«I - Em contrato de permuta, no qual uma das partes entra com o imóvel e outra com a construção, não tendo os proprietários do terreno exercido atos de incorporação - uma vez que não tomaram a iniciativa nem assumiram a responsabilidade da incorporação, não havendo contratado a construção do edifício - não cumprida pela construtora sua parte, deve ser deferida aos proprietários do imóvel a reintegração na posse. ... (Continua)

34 - TJRJ Compromisso de compra e venda. Exceção do contrato não cumprido. Loteamento. Ação de cobrança de prestações vencidas e não pagas relativas a contrato de promessa de compra e venda de lote de terreno. Rito comum sumário. Imóvel alienado sem infra-estrutura básica relativa a sistema de esgoto e de fornecimento de água. Sentença de procedência do pedido. Boa-fé objetiva dos contratos. Considerações da Desª. Denise Levy Tredler sobre o tema. Lei 6.766/76, art. 2º, §§ 4º, 5º e 6º. CCB/2002, arts. 422, 476 e 491.

«... Ademais, vale ressaltar que se a venda é a prazo, o vendedor é obrigado a entregar a coisa antes de receber o preço integral. Essa é a interpretação que se extrai da regra inserta no CCB/2002, art. 491. ... (Continua)

35 - TJSP Mandado de segurança. Matéria criminal. Indisponibilidade de bens imóveis adquiridos por empresa envolvida em investigação criminal. Impetrante que celebrou contrato de compromisso de compra e venda de imóvel com a empresa. Desconhecimento de qualquer ação contra a empresa. Alegação de boa fé na celebração do contrato. Pretendido levantamento da constrição. Matéria a ser analisada depois de encerrado o feito principal, por expressa vedação legal. Ordem denegada.

36 - TJRS Direito privado. Embargos do devedor. Contrato de promessa de compra e venda. Anulação. Descabimento. Vício de consentimento incomprovado. Embargos à execução. Ação anulatória. Embargante que visa à anulação de contrato de compra e venda de bem imóvel. Alegação de que teria sido enganado pelos réus, os quais estariam em conluio com sua filha e genro. Execução cobrando o preço decorrente da contratação.

«1. Caso em que, efetivamente, a aquisição do bem, em nome do autor, não representava uma compra realizada por este, que apenas teria «emprestado o nome para a viabilização da aquisição pela filha e genro, que teriam se comprometido a arcar com o preço decorrente da compra e venda, o que não veio a ser satisfeito, haja vista a execução em apenso. Simulação inocente, que não pode ser suscitada em face do terceiro de boa fé. ... (Continua)

37 - STJ Compra e venda mercantil. Laranja. Preço. Modificação substancial do mercado. Ônus que deve ser suportado por ambas as partes, tendo em vista a boa-fé objetiva. CCom, art. 131. CCB/2002, art. 422.

«O contrato de compra e venda celebrado para o fornecimento futuro de frutas cítricas (laranja) não pode lançar as despesas à conta de uma das partes, o produtor, deixando a critério da compradora a fixação do preço. Modificação substancial do mercado que deveria ser suportada pelas duas partes, de acordo com a boa-fé objetiva (CCom, art. 131).»... (Continua)

38 - TJSP APELAÇÃO CÍVEL - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - CORREÇÃO MONETÁRIA MENSAL - NULIDADE -

Lei 10.931/2004, art. 46 e Lei 10.931/2004, art. 47 - Novação - Boa-fé Objetiva - Restituição de Valores Pagos a Maior. Nulidade de cláusula contratual que prevê correção monetária mensal em contrato de compra e venda de imóvel. Inclusão de parcela final de valor irrisório para estender artificialmente o prazo contratual, violando a Lei 10.931/2004, art. 47. Novação da dívida não valida cláusula nula nem justifica a aplicação indevida de correção mensal. Restituição dos valores pagos a maior, a ser apurada em liquidação, com aplicação de correção monetária anual - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO NÃO PROVIDO... (Continua)

39 - TJRS Direito público. Execução fiscal. Imóvel penhorado. Contrato de promessa de compra e venda. Embargos de terceiro. Possibilidade. Boa-fé. Fraude à execução. Não caracterização. Alienação antes da citação. Direito tributário. Embargos de terceiro. Penhora de imóvel em execução fiscal. Contrato de promessa de compra e venda. Aplicação da Súmula 84/STJ. Comprovação da posse anterior à citação do devedor. CPC/1973, art. 333, I. Desconstituição da penhora.

«Pode o embargante se opor à penhora constante nos autos da execução ainda que não haja a devida inscrição no Registro de Imóveis, mediante os embargos de terceiro, constituindo a via adequada para buscar a pretensão de exclusão da penhora. Aplicação das Súmulas 84 do STJ. Comprovada a alienação do imóvel, através de contrato de promessa de compra e venda, bem como outros documentos acostados aos autos, anteriores à Lei Complementar 118/2005 e à citação do devedor na execução fiscal em que promovida a penhora do bem, demonstrando que foi ocupado pelo comprador após a aquisição, é de ser reconhecida a eficácia perante terceiros da negociação, devendo ser desconstituída a constrição realizada. Inteligência do CTN, art. 185 na redação original. REsp 1.141.990/PR (CPC, art. 543-C). Precedentes do TJRS e STJ.... (Continua)

40 - TJSP Compra e venda. Escritura. Outorga por homem casado que se declara solteiro. Falta de outorga da mulher. Irrelevância. Escritura lavrada após compromisso de venda e compra firmado também pela mulher, pago todo o preço e com cláusulas de irrevogabilidade e irretratabilidade. Evidência do consentimento dela. Presunção de que ela se beneficiou com o ato. Anulação que faria as partes tornar à situação anterior, de modo a que os compromitentes vendedores seriam chamados a concluir o contrato. Impossibilidade de causar dano ao terceiro de boa-fé. Sentença que acolhe a ação, reformada. Recurso provido.

41 - STJ Agravo interno no recurso especial. Civil. Processual civil. Cancelamento de hipoteca. Garantia real constituída pela incorporadora falida sobre imóvel para, em aditamento, resguardar contrato de dação em pagamento. Execução. Imóvel penhorado para garantia do juízo. Mesmo imóvel objeto de contrato de compra e venda com terceiro. Quitação. Boa-fé. Ação de adjudicação compulsória julgada procedente. Trânsito em julgado. Aplicação da Súmula 308/STJ. Agravo interno improvido.

«1. Decidida integralmente a lide posta em juízo, com expressa e coerente indicação dos fundamentos em que se firmou a formação do livre convencimento motivado, não se cogita violação do CPC, art. 535, de 1973, ainda que rejeitados os embargos de declaração opostos. ... (Continua)

42 - TJSP Compra e venda. Bem imóvel. Indenizatória. Dano moral e material. Alienação de imóvel por instituição financeira. Posterior penhora sobre imóvel. Imóvel que, após a sua aquisição, vem a sofrer constrição judicial. Contrato de compra e venda que possui cláusulas expressas acerca da inexistência de ônus e ações judiciais relativas ao imóvel. Situação que configura danos morais, inclusive pelo fato de que a alienação do imóvel chegou a ser declarada ineficaz por fraude à execução. Autores que contrataram advogado para defesa e levantamento das constrições judiciais que vieram a incidir sobre o imóvel adquirido do Banco réu. Infração ao princípio da boa-fé contratual. Danos morais e materiais devidos. Recurso parcialmente provido

43 - STJ Civil e processual civil. Arrendamento rural. Venda e compra do imóvel por terceiros. Falta de notificação ao arrendatário. Direito de preferência. Lei 4.504/1964, art. 92, § 4º. Divergência entre o valor constante em contrato particular de compra e venda e na escritura pública registrada em cartório de imóveis. Presunção de veracidade desta. Preservação da legítima expectativa. Boa-fé objetiva.

«1. Apesar de sua natureza privada, o contrato de arrendamento rural sofre repercussões de direito público em razão de sua importância para o Estado, do protecionismo que se quer dar ao homem do campo e à função social da propriedade e ao meio ambiente, sendo o direito de preferência um dos instrumentos legais que visam conferir tal perspectiva, mantendo o arrendatário na exploração da terra, garantindo seu uso econômico. ... (Continua)

44 - STJ Agravo regimental. Recurso especial. Ação de rescisão contratual e indenização por perdas e danos. Direito do consumidor. Compra e venda de trator. Defeito. Inversão do ônus da prova. Produção de prova pericial. Princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato.

1 -- «A jurisprudência deste Tribunal Superior firmou-se por deixar a critério do juiz a inversão do ônus da prova, tendo em vista a verossimilhança da alegação e a hipossuficiência do consumidor (AgRg no AREsp 194.649/SP, Rel. Min. ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJe 17.9.2012). ... (Continua)

45 - TJRJ Compra e venda. Negócio imobiliário. Imóvel tombado. Restrição ao direito de construir. Situação de conhecimento dos compradores. Observância do princípio da boa-fé. Negócio jurídico válido. CCB/2002, art. 113.

«Rejeição da preliminar de nulidade da sentença, ao suposto de cerceamento de defesa, porque o juízo determinou a produção de todas as provas requeridas pelos autores. A questão meritória reconduz a suposta indução em erro pelos vendedores quando da celebração do contrato imobiliário objeto da avença. Alegação de violação do dever contratual da boa-fé, segundo o qual cada pessoa deve atuar com honestidade, lealdade, probidade. Modelo de conduta sem configuração totalmente objetiva. O contrato de compra e venda deixa claro quanto à existência de tombamento porque localizado o imóvel em zona especial de proteção ambiental. Manifesta a absoluta boa-fé objetiva dos vendedores do imóvel, já que os compradores conheciam a forte álea que pesava sobre uma possível intenção de construir no terreno adquirido. Rejeição da preliminar e improvimento ao recurso.... (Continua)

46 - STJ Ação possessória. Civil e processual civil. Recurso especial. Violação ao CPC/1973, art. 535. Não-ocorrência. Ação de reintegração de posse ajuizada em virtude de inadimplemento de contrato de compromisso de compra e venda. Impossibilidade de deferimento de antecipação de tutela sem que tenha havido manifestação judicial acerca da resolução do contrato, ainda que este conte com cláusula resolutória expressa. Princípio da boa-fé objetiva. CPC/1973, art. 273. CPC/1973, art. 542, § 3º. CPC/2015, art. 1.030.

1 - Não há violação ao CPC/1973, art. 535 quando a Corte de origem aprecia a questão de maneira fundamentada, apenas não adotando a tese do recorrente. ... (Continua)

47 - STJ Recurso especial. Empresarial. Falência. Compromisso de compra e venda. Condições suspensivas. Não implementação. Resolução. Pleno direito. Sinal. Devolução. Exigência. Comportamento. Instrumento. Compatibilidade. Alteração. Boa-fé objetiva. Violação.

1 - Recurso especial impugnando acórdão proferido no julgamento de agravo de instrumento que, na falência da promissória vendedora, confirmou decisão que indeferiu pedido de expedição de alvará para cumprimento de compromisso de compra e venda, gravado por condições suspensivas que não se realizaram.... (Continua)

48 - TJRS Direito privado. Promessa de compra e venda. Rescisão do contrato. Reintegração de posse. Impossibilidade. Parcelas. Atraso. Credor. Aceitação. Adimplemento substancial. Configuração. Apelação cível. Promessa de compra e venda. Ação de rescisão de contrato cumulada com pedido de reintegração de posse. Prova do pagamento. Venire contra factum proprium. Adimplemento substancial comprovado. Improcedência dos pedidos.

«Ante a teoria do adimplemento substancial, improcedem os pedidos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda e reintegração de posse se o promitente-comprador comprova o adimplemento de aproximadamente 85% das parcelas ajustadas. Sobre os atrasos no pagamento das prestações ou pagamentos a menor, ocorridos por anos a fio, o credor acabou aceitando tais comportamentos do devedor e, se assim o fez, diante do princípio do venire contra factum proprium, não tem razão em, agora, reclamar, sob pena de violação à boa-fé objetiva. A reiteração de práticas entre os contratantes cria obrigação contratual, fazendo, portanto, lei entre as partes. Preservação do contrato no caso concreto que está ligada diretamente ao direito social do réu à moradia. Reforma da sentença para o fim de julgar improcedentes os pedidos iniciais de rescisão contratual e reintegração de posse. RECURSO PROVIDO À UNANIMIDADE.... (Continua)

49 - TJSP Compra e venda. Contrato. Venda de veículos. Rescisão contratual cumulada com pedido de cláusula penal e danos morais. Emissão de cheques. Títulos levados a protesto e sustados. Divergência contratual. Bancos descontários dos cheques. Terceiros de boa-fé pela abstração e autonomia dos títulos. Inadmissibilidade contra eles, de oposição de exceções pessoais pelo emitente das cártulas. Empresa beneficiária dos títulos. Comprovada infração contratual. Cabimento da cláusula penal regularmente ajustada. Danos morais inexistentes. Recurso provido em parte.

50 - TRT2 Penhora. Impenhorabilidade comromisso de venda e compra. Boa-fé objetiva. Penhora. Impossibilidade. Malgrado a eficácia probatória da propriedade do bem imóvel somente se implementar com o registro notarial, quando adquire fé pública, não se pode ignorar ser prática de larga incidência no comércio imobiliário, a efetivação de negócios jurídicos mediante contrato de compra e venda, sem a posterior averbação na matrícula, procedimento que, embora vá de encontro aos trâmites legais para a efetiva transferência da propriedade de bens imóveis, se justifica diante da realidade sócio-econômica do país e dos elevados custos para a formalização regular da alienação de tais bens, sobretudo se levada em conta a cláusula geral da boa-fé objetiva que impera no direito contratual. O intérprete da Lei não pode fazer ouvidos moucos à realidade social que o cerca.