imovel sem condicoes de habitabilidade
Jurisprudência Selecionada

1 - TJSP ILEGITIMIDADE DE PARTE - Imobiliária - Intermediação do contrato de locação - Oferta de imóvel sem condições de habitabilidade - Responsabilidade solidária entre a administradora do imóvel e do locador - Reconhecimento - Preliminar afastada - Recurso provido. INDENIZAÇÃO - Danos materiais - Excesso de consumo de água em razão de vazamento - Devolução do valor desembolsado a maior, Ementa: ILEGITIMIDADE DE PARTE - Imobiliária - Intermediação do contrato de locação - Oferta de imóvel sem condições de habitabilidade - Responsabilidade solidária entre a administradora do imóvel e do locador - Reconhecimento - Preliminar afastada - Recurso provido. INDENIZAÇÃO - Danos materiais - Excesso de consumo de água em razão de vazamento - Devolução do valor desembolsado a maior, deduzido o valor do consumo regular, compatível com a utilização do imóvel pelos residentes - Necessidade - Danos morais - Imprestabilidade do imóvel locado ao fim a que se destinava - Extinção prematura e motivada do vínculo - Frustração, desconforto e transtornos notórios - Indenização devida - Valor (R$ 5.000,00) - Adequação à sua dupla finalidade - Recurso provido.

2 - 2TACSP Responsabilidade civil. Locação. Dano moral. Imóvel sem condições de habitabilidade. Indenização pelas condições pelas quais foi a locatária submetida enquanto vivia no imóvel. Gases provenientes da rede de esgoto construída irregularmente no imóvel. Culpa do proprietário. Valor fixado (20 SM) que proporciona à vítima satisfação na justa medida do abalo sofrido, sem, entretanto, haver enriquecimento sem causa. Lei 8.245/91, art. 22, I. CF/88, art. 5º, V e X.

«É cabível a indenização por danos morais à locatária de imóvel que não tinha condições adequadas da habitabilidade e exalava gases provenientes da rede de esgoto mal construída. O valor fixado a asse título deve proporcionar à vítima satisfação na justa medida do abalo sofrida, sem, entretanto, haver enriquecimento sem causa.... (Continua)

3 - TJSP AGRAVO DE INSTRUMENTO. OBRIGAÇÃO DE FAZER. PRESTAÇÃO DE SERVIÇO.

Decisão interlocutória que deferiu a tutela pleiteada pelos autores, consistente no pedido de conclusão da obra em até 60 (sessenta) dias; custeio de hospedagem dos autores até a data da conclusão e entrega da obra ou pagamento de R$ 600,00 (seiscentos reais) diários, tudo sob pena de multa. Inconformismo dos réus. Pretensão de afastar a liminar. Não acolhimento. Presença dos requisitos cumulativos previstos no CPC, art. 300. Obra que se encontra atrasada e imóvel sem condições de habitabilidade que estão causando diversos transtornos aos autores, inclusive ao coautor menor de idade, com transtorno de espectro autista. Laudo de vistoria que indica problemas estruturais que serão melhor analisadas quando da realização de perícia técnica, que já foi designada pelo Juízo «a quo". Decisão mantida. ... (Continua)

4 - TJRJ Compromisso de compra e venda. Exceção do contrato não cumprido. Loteamento. Ação de cobrança de prestações vencidas e não pagas relativas a contrato de promessa de compra e venda de lote de terreno. Rito comum sumário. Imóvel alienado sem infra-estrutura básica relativa a sistema de esgoto e de fornecimento de água. Sentença de procedência do pedido. Boa-fé objetiva dos contratos. Lei 6.766/76, art. 2º, §§ 4º, 5º e 6º. CCB/2002, arts. 422, 476 e 491.

«Adquirente que não nega a existência da dívida, porém invoca a exceção do contrato não cumprido, vez que as empresas autoras alienaram o imóvel sem condições de habitabilidade, notadamente no que se refere aos sistemas de esgoto e de fornecimento de água. Prova pericial que atesta as condições precárias de infra-estrutura de urbanização e saneamento do imóvel à época de sua aquisição. Descumprimento pelas empresas apeladas do disposto nos §§ 4º, 5º e 6º, do Lei 6.766/1976, art. 2º, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano. Acolhimento da exceção do contrato não cumprido, pois considerados os defeitos de infra-estrutura do lote de terreno alienado, a primeira obrigação das autoras —– a de entregar o imóvel em condições de habitação —– não foi cumprida, o que as tornou inadimplentes em primeiro lugar. Boa-fé objetiva da adquirente, pessoa humilde que se viu obrigada a realizar obras de infra-estrutura básica no imóvel, como a construção de poço artesiano e de sistema de esgoto. Provimento parcial do recurso, para o fim de determinar a compensação dos valores gastos com as obras de saneamento básico com o valor das prestações vencidas e não pagas.... (Continua)

5 - TJSP Despejo. Falta de pagamento. Cumulação com cobrança de aluguéis. Alegação de falta de condições de habitabilidade do imóvel. Suspensão do pagamento dos aluguéis. Inadmissibilidade. Obrigação do inquilino verificar as condições do bem antes de alugá-lo ou devolvê-lo no curso da locação. Ausente motivo justificável para se eximir do pagamento e encargos. Ação procedente. Recurso não provido.

6 - TJSP Responsabilidade civil. Dano material. Dano moral. Embora tendo locador de imóvel dever de manter condições de habitabilidade do bem locado, garantindo permaneça em estado de servir ao uso a que se destina, não comprovada violação a esse dever por incêndio do qual decorrem prejuízos ao ocupante, inadmissível responda por indenização mormente se não providenciado pelo interessado laudo pericial a respeito. Decisão mantida. Recurso não provido.

7 - TJSP Apelação. Indenização por danos materiais. Compra e venda. Improcedência. Inconformismo da autora. Descabimento. Imóvel tipo flat adquirido com o fim locatício, segundo alegações da autora. Ar-condicionado existente no imóvel, com defeito. Alegação de que tal aparelho era condição essencial para a compra e venda. Inexistência de qualquer obrigação a esse respeito, no contrato. Impossibilidade de criar obrigação, não pactuada entre as partes. Pretensão da autora ao recebimento de indenização por danos materiais, pelo defeito do aparelho, que não tem razão de ser. Imóvel em condições de habitabilidade, de acordo com a finalidade do bem. Improcedência. Manutenção. Apelação não provida

8 - TJSP "Ação de declaração de inexigibilidade de débito c/c indenização por dano moral - locação de imóvel residencial com seguro de fiança locatícia - locatária que saiu do imóvel antes do prazo final do contrato - alegação de péssimas condições estruturais do imóvel locado, o que a isentaria do pagamento de eventual multa contratual - necessidade de realização de prova pericial para comprovar as Ementa: «Ação de declaração de inexigibilidade de débito c/c indenização por dano moral - locação de imóvel residencial com seguro de fiança locatícia - locatária que saiu do imóvel antes do prazo final do contrato - alegação de péssimas condições estruturais do imóvel locado, o que a isentaria do pagamento de eventual multa contratual - necessidade de realização de prova pericial para comprovar as condições de habitabilidade do prédio locado, não compatível com os procedimentos do Juizado Especial - extinção do processo sem resolução do mérito - sentença mantida por seus próprios fundamentos - recurso não provido"

9 - TJSP CONSUMIDOR. PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS. ENERGIA ELÉTRICA. Sentença que condena a requerida ao pagamento de indenização por danos morais considerando prolongada interrupção injusta de fornecimento de energia ao imóvel da autora. RECURSO INOMINADO DA REQUERIDA. Corte injustificado em data de 02/02/2021, com posterior restabelecimento dos serviços apenas em 29/04/2021, sem causa legítima Ementa: CONSUMIDOR. PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS. ENERGIA ELÉTRICA. Sentença que condena a requerida ao pagamento de indenização por danos morais considerando prolongada interrupção injusta de fornecimento de energia ao imóvel da autora. RECURSO INOMINADO DA REQUERIDA. Corte injustificado em data de 02/02/2021, com posterior restabelecimento dos serviços apenas em 29/04/2021, sem causa legítima justificada. Responsabilidade objetiva da requerida (art. 14, CDC). Independentemente das condições precárias (ou não) do imóvel e a despeito de suas condições concretas de habitabilidade, não há espaço para dúvida de que a indevida quebra de continuidade de um serviço essencial, sem prova de justa causa, encerra situação típica de dano moral in re ipsa, dispensando comprovação de prejuízo concreto. Quantum indenizatório razoável e proporcional, a não comportar qualquer modificação. Sentença mantida. RECURSO INOMINADO DA REQUERIDA NÃO PROVIDO.

10 - TJSP Locação. Demanda indenizatória ajuizada por ex-inquilina em face da imobiliária administradora da locação. Alegação de falta de condições de habitabilidade do imóvel, com retenção indevida, ademais, de valores. Sentença de parcial procedência, determinada a devolução integral da caução. Inconformismo da ré. Impertinência, quanto a esse particular. Falta de prova da existência de danos no imóvel, imputados à locatária, suscetíveis de justificar o direcionamento dos recursos da caução para os correspondentes reparos. Sentença confirmada no particular. Dano moral, contudo, não caracterizado. Imobiliária que atuou como mera intermediária da relação entre locadora e locatária, administrando o imóvel. Inexistência de ilícito especificamente a ela imputável. Autora, ademais, que embora tenha formulado reclamações ao início, em torno de vazamentos e problemas hidráulicos diversos, permaneceu no local por mais de um ano e meio, sem novas reclamações, a fazer presumir a solução dos problemas. Desocupação, por sinal, que decorreu de solicitação da imobiliária, e não de iniciativa da própria locatária. Indenização a esse título excluída. Sentença reformada para esse fim. Demanda parcialmente procedente, mas em menor extensão. Apelo da imobiliária-ré parcialmente provido.

11 - TJSP Direito de vizinhança. Ação de obrigação de fazer em fase de cumprimento de sentença. Pesando questionamento sobre o integral cumprimento da obrigação de fazer por parte da agravada, é preciso antes dirimir essa controvérsia, pois foi condenada a indenizar as exequentes pelas despesas decorrentes da desocupação até a efetiva entrega do imóvel a elas em «plenas condições de habitabilidade". Revela-se precipitado, portanto, determinar a realização de perícia contábil neste momento, para apuração da suficiência dos valores depositados pela agravada. Aliás, embora inicialmente o MM. Juiz a quo tenha se convencido de que a obra foi concluída em 25.08.2021 e esse deveria ser o termo ad quem da indenização, depois da interposição deste recurso proferiu nova decisão, ordenando a produção de prova pericial de engenharia, que naturalmente deve preceder eventual exame por contador, sob pena de produzir trabalho técnico que talvez nem possa ser aproveitado ou que fique rapidamente defasado.

12 - TJMG Rescisão contratual. Ausência de culpa do locador. Apelação cível. Locação de imóveis. Indenização. Locação residencial. Rescisão contratual. Culpa do locador. Inocorrência

«- O locatário que se muda para determinado local deve assegurar-se de que o imóvel locado se presta ao fim almejado. ... (Continua)

13 - TJSP NULIDADE DA SENTENÇA. CARÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO.

Inocorrência. A sentença decidiu a lide nos termos do pedido. Fundamentação concisa que não se confunde com falta de fundamentação. Ademais, a discordância das razões de decidir não implica em nulidade do julgado. Preliminar rejeitada. ... (Continua)

14 - TRF3 Apelação cível. Usucapião especial urbana. Alienação do bem durante o curso da ação não altera a relação jurídica processual. Reconhecida a legitimidade passiva da CEF. Extinção sem resolução de mérito afastada. CPC/1973, art. 515, § 3º (CPC/2015, art. 1.013, § 4º). Inexistência de posse mansa e pacífica. Improcedência do pedido de usucapião especial urbana. CPC/2015, art. 109.

«1. O Colendo Superior Tribunal de Justiça editou o Enunciado Administrativo 2/STJ, que dispõe o seguinte: «Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/1973 (relativos a decisões publicadas até 17/03/2016) devem ser exigidos os requisitos de admissibilidade na forma nele prevista, com as interpretações dadas, até então, pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. ... (Continua)

15 - STJ Direito civil e do consumidor. Aquisição de imóvel. Apartamento. Defeitos na construção. Reparação. Prazo para reclamar. Vícios aparentes. Não comprometimento da estrutura da edificação. Decadência. Aplicação do CDC.

«1. É de 90 (noventa) dias o prazo para a parte reclamar a remoção de vícios aparentes ou de fácil constatação decorrentes da construção civil (CDC, art. 26, II). ... (Continua)

16 - STJ Recurso especial. Ação civil pública. Consumidor. Vícios de construção de imóveis. Programa de arrendamento residencial (par). Responsabilidade da caixa econômica federal.

«1. Controvérsia em torno da responsabilidade da Caixa Econômica Federal (CEF) por vícios de construção em imóveis vinculados ao Programa de Arrendamento Residencial, cujo objetivo, nos termos do Lei 10.188/2001, art. 10, é o atendimento da necessidade de moradia da população de baixa renda, sob a forma de arrendamento residencial com opção de compra. ... (Continua)

17 - STJ Administrativo. Enunciado Administrativo 3/STJ. Membro do Ministério Público do distrito federal e territórios. Recebimento de valores a título de auxílio-moradia, na vigência da Portaria da procuradoria-geral da repúblican. 652/2013. Período anterior ao da Resolução 117/2014 do conselho nacional do Ministério Público. Não cumprimento dos requisitos da Resolução 652/2013. Agente público. Flat em unidade comercial, de propriedade de seu filho. Requisitos não preenchidos. Existência de usufruto vitalício. Omissão de informação. Descaracterização da boa-fé. Ausência de erro de interpretação de lei. Verificação da situação fática por meio de procedimento administrativo hígido. Ressarcimento ao erário. Necessidade.

1 - Trata-se de discussão acerca da possibilidade de devolução ao erário de valores recebidos a título de auxílio-moradia, em desobediência à Resolução 652/2013 da Procuradoria-Geral da República. ... (Continua)

18 - TJSP RECURSO INOMINADO CÍVEL. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE CAUÇÃO LOCATÍCIA.

Autores que narram haver locado imóvel na cidade de São Paulo, cujo contrato era administrado pela requerida. Alegação de que, conquanto tenham efetuado a devolução do bem em perfeitas condições de uso e habitabilidade, a imobiliária se recusa a devolver o valor da caução aos requerentes no valor de R$ 9.900,00. Sentença de procedência. Insurgência da ré. Preliminar de cerceamento que não prospera, diante da prescindibilidade de oitiva do locador/proprietário do imóvel para deslinde da causa. Mérito. Alegação de dação em pagamento e utilização da caução para abatimento de negócio jurídico com o locador. Não provimento. Razões recursais que não trouxeram nenhum elemento novo de convicção capaz de abalar os sólidos fundamentos da decisão monocrática. Impossibilidade de a imobiliária arguir conflito com o locador e pendência de quitação de negócios jurídicos com este em face dos locatários. Situação não oponível em face dos requerentes. Valor da caução que nunca pertenceu ao proprietário do imóvel. Natureza jurídica de garantia da locação. Diante da ausência de comprovação pela ré do descumprimento de qualquer cláusula contratual, mostra-se devida a restituição integral da caução dada pelos autores. Sentença que deve ser mantida porquanto correta sua análise dos fatos e fundamentos, servindo a súmula do julgamento de acórdão, nos termos da Lei 9.099/95, art. 46. RECURSO NÃO PROVIDO.... (Continua)

19 - TJRJ Consumidor. Apelação cível. Relação de consumo. Empreendimento imobiliário. Atraso na entrega da unidade. Sentença de procedência, condenando a parte ré a providenciar a expedição do habite-se e concluir as obras das áreas comuns do condomínio, a restituir os valores pagos a título de taxa de evolução de obra, em lucros cessantes, ao pagamento de indenização por dano material no valor de R$ 600,00 (seiscentos reais), e ainda a uma indenização por danos morais, na quantia de R$ 6.000,00. Apelo da incorporadora. CDC, art. 7º, parágrafo único. CDC, art. 14, § 3º. CDC, art. 25, § 1º.

«Cinge-se a controvérsia recursal à legitimidade passiva da recorrente, à aplicabilidade do CDC na hipótese sub judice, à perda de objeto em relação à obrigação de fazer, consubstanciada na conclusão das obras na área comum do condomínio e na concessão do habite-se, bem como a analisar se a parte autora faz jus aos lucros cessantes, à devolução da taxa de obra pela parte ré e à indenização por danos morais e o quantum indenizatório. Relação existente entre os litigantes que é de caráter consumerista, não tendo a parte ré comprovado que o autor adquiriu o imóvel para fins de investimento. No que concerne à preliminar de ilegitimidade passiva, igualmente não lhe assiste razão, visto que a construtora e a incorporadora atuam em nítida relação de parceria, afigurando-se evidente e inafastável a solidariedade entre as rés para responderem por eventuais danos causados aos seus consumidores, na forma do CDC, art. 7º, parágrafo único e CDC, art. 25, § 1º. No que tange à alegação de perda de objeto quanto à obrigação de fazer, consistente na concessão do habite-se e na conclusão das obras na área comum do condomínio, assiste razão à apelante, na medida em que de fato se verifica que o habite-se para o bloco 9, onde se situa a unidade adquirida pelo autor, já foi concedido, e que toda a área de lazer, a academia e demais partes comuns, se encontram acabadas, conforme se infere das fotos anexadas pela ré com os embargos de declaração opostos em face da sentença. No mérito, a ré não logrou comprovar a ocorrência de quaisquer excludentes de sua dentre aqueles previstos no CDC, art. 14, § 3º, para justificar o referido atraso. As justificativas apresentadas em sua defesa (chuvas torrenciais que ocasionaram a queda de barreiras e interrupções na principal via de acesso ao local da obra, dois embargos à obra pelo Ibama, em janeiro e junho de 2010 e imprevisibilidades de ordem técnica) constituem questões afetas ao risco do empreendimento, configurando fortuito interno, incapazes de eximir a parte ré da responsabilidade pelos danos decorrentes da falha na prestação do serviço. Contrato entabulado entre as partes dispõe que o prazo para a conclusão das obras era o dia 10/08/2011, com tolerância de 180 dias, verificando-se que o habite-se foi concedido em 06/12/2012, sendo que a efetiva entrega do imóvel ocorreu em 28/05/2013, conforme termo de recebimento da unidade, sem que as obras das partes comuns estivessem finalizadas, segundo se verifica nas fotos anexadas pelo autor. ... (Continua)

20 - STJ Compromisso de compra e venda. Prazo prescricional. Construção. Direito civil e do consumidor. Dano material. Ação de indenização por danos materiais. Promessa de compra e venda de imóvel. Defeitos aparentes da obra. Metragem a menor. Prazo decadencial. Inaplicabilidade. Pretensão indenizatória. Sujeição à prescrição. Prazo decenal. Considerações, no voto vencido, do Min. Ricardo Villas Bôas Cueva sobre o tema. Súmula 194/STJ. CCB/2002, art. 205. CDC, art. 20. CDC, art. 26, II e § 1º. CCB/2002, art. 618. CCB, art. 1.245.

«... 3. Da violação do CCB/2002, art. 618 e da Súmula 194/STJ - prazo para reclamar dos defeitos na obra ... (Continua)

21 - STJ Processual civil. Administrativo. Ação indenizatória. Vícios construtivos. Cdhu. Desprovimento do agravo interno. Manutenção da decisão recorrida. Incidência da Súmulas 284/STF. Incidência das Súmula 5/STJ e Súmula 7/STJ. Reexame fático probatório.

I - Na origem, trata-se de ação indenizatória por vícios construtivos. Na sentença o pedido foi julgado procedente. No Tribunal a quo, a sentença foi mantida.... (Continua)