Narrativa de Fato e Direito, Conceitos e Definições:
A notificação extrajudicial é um instrumento jurídico utilizado para comunicar formalmente uma situação a outra parte, requerendo providências ou esclarecimentos. No contexto condominial, a notificação ao síndico é essencial para relatar problemas como infiltrações e vazamentos, que podem estar relacionados a falhas na manutenção das partes comuns, como a rede vertical de encanamento.
A responsabilidade do condomínio por tais situações decorre do dever de conservação das áreas comuns e da proteção do patrimônio dos condôminos. A legislação brasileira impõe ao condomínio, representado pelo síndico, a obrigação de reparar os danos causados por defeitos ou falta de manutenção nas áreas e equipamentos de uso comum, garantindo a segurança e o conforto de todos os moradores.
Considerações Finais:
A notificação extrajudicial é uma ferramenta eficaz para resolver conflitos de maneira amigável, evitando a necessidade de litígios judiciais. O modelo aqui apresentado oferece uma base sólida para comunicar ao síndico problemas relacionados a infiltrações no imóvel, assegurando que as medidas necessárias sejam tomadas para preservar os direitos e a propriedade dos condôminos.
Este modelo de notificação extrajudicial oferece uma abordagem clara e fundamentada para relatar problemas de infiltração ao síndico de condomínio, assegurando que os direitos dos condôminos sejam respeitados e que as medidas necessárias para a manutenção do imóvel sejam adotadas.
Notas Jurídicas
- As notas jurídicas são criadas como lembrança para o estudioso do direito sobre alguns requisitos processuais, para uso eventual em alguma peça processual, judicial ou administrativa.
- Assim sendo, nem todas as notas são derivadas especificamente do tema anotado, são genéricas e podem eventualmente ser úteis ao consulente.
- Vale lembrar que o STJ é o maior e mais importante Tribunal uniformizador. Caso o STF julgue algum tema, o STJ segue este entendimento. Como um Tribunal uniformizador, é importante conhecer a posição do STJ, assim o consulente pode encontrar um precedente específico. Não encontrando este precedente, o consulente pode desenvolver uma tese jurídica, o que pode eventualmente obter uma decisão favorável. Jamais pode ser esquecida a norma contida na CF/88, art. 5º, II ‘ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei’.
- Pense nisso: Obviamente, a lei precisa ser analisada sob o ponto de vista constitucional. Normas infralegais não são leis. Caso um tribunal ou um magistrado não seja capaz de justificar sua decisão com a devida fundamentação, ou seja, em lei ou na Constituição (CF/88, art. 93, X), tal decisão orbita na esfera da inexistência. Essa diretriz aplica-se a toda a administração pública. O próprio regime jurídico dos Servidores Públicos obriga o servidor público a "representar contra ilegalidade, omissão ou abuso de poder – Lei 8.112/1990, art. 116, VI". Além disso, reforça o dever do Servidor Público em "cumprir as ordens superiores, exceto quando manifestamente ilegais – Lei 8.112/1990, art. 116, IV". A CF/88, art. 5º, II, que é cláusula pétrea, reforça o princípio da legalidade, segundo o qual "ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei". Isso embasa o entendimento de que o servidor público não pode ser compelido a cumprir ordens que contrariem a Constituição ou a lei. Da mesma forma, o próprio cidadão está autorizado a não cumprir estas ordens, partindo de quem quer que seja. O servidor que cumpre ordens superiores ou inferiores inconstitucionais ou ilegais comete a mais grave das faltas, que é uma agressão ao cidadão e à nação brasileira. Nem o Congresso Nacional tem legitimidade material para negar os valores democráticos e os valores éticos e sociais do povo, ou melhor, dos cidadãos. Não deve cumprir ordens manifestamente ilegais. Para uma instituição que rotineiramente desrespeita os compromissos com a constitucionalidade e legalidade das suas decisões, todas as suas decisões atuais e pretéritas, sejam do judiciário em qualquer nível, ou da administração pública de qualquer nível, ou do Congresso Nacional, orbitam na esfera da inexistência. Nenhum cidadão é obrigado, muito menos um servidor público, a cumprir esta decisão. A Lei 9.784/1999, art. 2º, parágrafo único, VI, implicitamente desobriga o servidor público e o cidadão de cumprir estas ordens ilegais.
- Se a pesquisa retornar um grande número de documentos, isto quer dizer que a pesquisa não é precisa. Às vezes, ao consulente, basta clicar em ‘REFAZER A PESQUISA’ e marcar ‘EXPRESSÃO OU FRASE EXATA’. Caso seja a hipótese apresentada.
- Se a pesquisa retornar um grande número de documentos, isto quer dizer que a pesquisa não é precisa. Às vezes, nesta circunstância, ao consulente, basta clicar em ‘REFAZER A PESQUISA’ ou ‘NOVA PESQUISA’ e adicionar uma ‘PALAVRA-CHAVE’. Sempre respeitando a terminologia jurídica, ou uma ‘PALAVRA-CHAVE’, normalmente usada nos acórdãos.
Título:
Modelo de Notificação Extrajudicial ao Síndico para Esclarecimento sobre Infiltrações em Condomínio
1. Fundamentação Constitucional
A Constituição Federal, em seu art. 5º, incisos XXII e XXXII, assegura o direito à propriedade e a proteção do consumidor. No contexto de condomínios, esses dispositivos garantem ao condômino o direito de usufruir de sua propriedade de forma plena e segura, incluindo a proteção contra danos oriundos de má conservação de áreas comuns ou instalações prediais, como infiltrações provenientes da rede vertical.
Legislação:
CF/88, art. 5º, XXII.
CF/88, art. 5º, XXXII.
Súmulas:
Súmula 278/STJ.
Jurisprudência:
Direito à Propriedade - Condomínio
Direito do Consumidor - Condomínio
2. Fundamentação Legal
O Código Civil Brasileiro (CCB/2002) regula as relações condominiais, especialmente quanto à responsabilidade pela manutenção das áreas comuns e pela reparação de danos causados por falhas nessas áreas. O art. 1.336, I, do CCB/2002, impõe ao condômino o dever de não prejudicar a segurança e solidez do edifício. Adicionalmente, o Código de Defesa do Consumidor (CDC, art. 14) estabelece a responsabilidade objetiva dos fornecedores de serviços, incluindo administradoras de condomínios, pelos danos causados aos consumidores.
Legislação:
CCB/2002, art. 1.336, I.
CDC, art. 14.
Súmulas:
Súmula 595/STJ.
Jurisprudência:
Responsabilidade do Condomínio - Infiltração
Responsabilidade Objetiva - Condomínio
3. Conceitos e Definições
Infiltrações em condomínios podem ser causadas por falhas na impermeabilização, vazamentos em tubulações da rede vertical ou outras deficiências estruturais. A rede vertical compreende as tubulações que percorrem o edifício de cima a baixo, servindo a diversos apartamentos. O síndico é o representante legal do condomínio e tem o dever de zelar pela manutenção das áreas comuns, garantindo a segurança e o bem-estar dos condôminos.
Legislação:
CCB/2002, art. 1.348, V.
CCB/2002, art. 1.348, VI.
Súmulas:
Súmula 479/STJ.
Jurisprudência:
Conceito - Rede Vertical
Conceito - Síndico de Condomínio
4. Princípios que Regem o Instituto Jurídico
O princípio da função social da propriedade, previsto no CCB/2002, art. 5º, incisos XXIII e XXIV, e o princípio da solidariedade social, fundamentam a necessidade de manutenção adequada das áreas comuns em condomínios. Além disso, o princípio da prevenção, conforme o CDC, art. 6º, VI, orienta a atuação preventiva do síndico na manutenção predial para evitar danos aos condôminos.
Legislação:
CF/88, art. 5º, XXIII.
CF/88, art. 5º, XXIV.
CDC, art. 6º, VI.
Súmulas:
Súmula 381/STJ.
Jurisprudência:
Princípio da Função Social da Propriedade - Condomínio
Princípio da Prevenção - Condomínio
5. Prazo Prescricional e Prazo Decadencial
No que se refere a prazos, o CCB/2002, art. 206, § 3º, IV, estabelece um prazo prescricional de três anos para a reparação de danos causados por infiltrações. Já o CDC, art. 27, dispõe sobre um prazo de cinco anos para a reparação de danos oriundos da prestação de serviços, incluindo aqueles relacionados à manutenção predial em condomínios.
Legislação:
CCB/2002, art. 206, § 3º, IV.
CDC, art. 27.
Súmulas:
Súmula 466/STJ.
Jurisprudência:
Prazo Prescricional - Infiltrações
Prazo Decadencial - Danos em Condomínio
6. Juntada das Provas Obrigatórias
Para fundamentar a notificação extrajudicial, é essencial anexar provas como fotos das infiltrações, laudos técnicos, e comunicações anteriores ao síndico. Esses documentos demonstram a existência e a gravidade do problema, além de comprovar que o condômino tomou medidas para resolver a questão de forma amigável antes de recorrer a vias judiciais.
Legislação:
CPC/2015, art. 434.
CPC/2015, art. 369.
Súmulas:
Súmula 415/STJ.
Jurisprudência:
Juntada de Provas - Condomínio
Laudo Técnico - Infiltração em Condomínio
7. Defesas que Podem ser Alegadas na Contestação
Em caso de contestação, o síndico pode alegar que a infiltração não é oriunda da rede vertical, mas de obras realizadas no apartamento do condômino notificante ou de falhas estruturais de responsabilidade do proprietário. Além disso, pode argumentar que as manutenções estão em andamento ou que o condomínio já tomou medidas para resolver o problema.
Legislação:
CPC/2015, art. 373.
CCB/2002, art. 1.348, V.
Súmulas:
Súmula 381/STJ.
Jurisprudência:
Defesa - Infiltrações em Condomínio
Responsabilidade do Síndico - Infiltração
8. Argumentos que Podem ser Alegados na Petição Inicial
Caso a situação não seja resolvida extrajudicialmente, o condômino poderá ingressar com ação judicial. Na petição inicial, pode-se alegar a omissão do síndico em solucionar o problema de infiltração, o que caracteriza uma falha na administração do condomínio. Além disso, pode-se requerer a indenização por danos materiais e morais decorrentes da infiltração.
Legislação:
CCB/2002, art. 186.
CCB/2002, art. 927.
Súmulas:
Súmula 37/STJ.
Jurisprudência:
Ação de Danos - Infiltrações em Condomínio
Responsabilidade do Síndico - Infiltração
9. Legitimidade Ativa e Legitimidade Passiva
Na notificação extrajudicial e em uma eventual ação judicial, a legitimidade ativa é do condômino afetado pela infiltração. A legitimidade passiva, por sua vez, recai sobre o condomínio, representado pelo síndico, uma vez que a responsabilidade pela manutenção das áreas comuns, como a rede vertical, é do condomínio.
Legislação:
CCB/2002, art. 1.348.
CCB/2002, art. 1.331.
Súmulas:
Súmula 479/STJ.
Jurisprudência:
Legitimidade Ativa - Condomínio - Infiltração
Legitimidade Passiva - Condomínio - Infiltração
10. Citação das Partes e Intimação das Partes
Em uma possível ação judicial, a citação do condomínio, por meio de seu síndico, é indispensável para o desenvolvimento do processo. A intimação das partes ao longo do trâmite processual assegura o direito ao contraditório e à ampla defesa, princípios constitucionais basilares no processo civil.
Legislação:
CPC/2015, art. 238.
CPC/2015, art. 272.
Súmulas:
Súmula 197/STJ.
Jurisprudência:
Citação - Condomínio - Infiltração
Intimação - Condomínio - Infiltração
11. Direito Material
O direito material envolvido diz respeito à obrigação do condomínio de manter as áreas comuns e as instalações prediais em perfeito estado de conservação. Infiltrações provenientes da rede vertical caracterizam uma falha na manutenção dessas áreas, gerando o dever de reparação dos danos causados aos condôminos.
Legislação:
CCB/2002, art. 1.336.
CCB/2002, art. 1.348.
Súmulas:
Súmula 595/STJ.
Jurisprudência:
Direito Material - Condomínio - Infiltração
Manutenção Predial - Condomínio
12. Honorários Advocatícios Contratuais e da Sucumbência
Na eventualidade de uma ação judicial, os honorários advocatícios podem ser fixados de forma contratual entre o condômino e seu advogado, e, em caso de vitória, o condomínio pode ser condenado a pagar honorários de sucumbência, conforme art. 85 do CPC/2015.
Legislação:
CPC/2015, art. 85.
CPC/2015, art. 86.
Súmulas:
Súmula 453/STJ.
Jurisprudência:
Honorários Advocatícios - Condomínio
Honorários de Sucumbência - Condomínio
Estas notas jurídicas fornecem uma análise detalhada e organizada sobre os principais aspectos envolvidos na notificação extrajudicial ao síndico de condomínio para tratar de infiltrações, abordando desde a fundamentação constitucional até os honorários advocatícios, garantindo uma base sólida para a prática jurídica no contexto das relações condominiais.
