Narrativa de Fato e Direito
Fatos: Os Requerentes são coproprietários de um terreno urbano, situado na [endereço], dividido em frações ideais com edificações independentes. Apesar de ocuparem suas respectivas frações de forma individualizada, o imóvel possui áreas comuns que precisam ser formalmente regulamentadas por meio da instituição de condomínio simplificado. Tal medida visa garantir a regularização jurídica e urbanística, permitindo a plena utilização e eventual comercialização do imóvel.
Direito: A Lei 13.465/2017 prevê a regularização fundiária urbana, simplificando os procedimentos de regularização de imóveis compartilhados. O CCB/2002, art. 1.331 permite a instituição de condomínio em edificações, assegurando a divisão de frações ideais e regulamentação das áreas comuns. A CF/88, art. 236 confere aos Municípios a competência para organizar os serviços de regularização fundiária, garantindo segurança jurídica aos proprietários.
TÍTULO:
REQUISIÇÃO À PREFEITURA MUNICIPAL PARA REGULARIZAÇÃO DE TERRENO URBANO COM DOIS PROPRIETÁRIOS, SOLICITAÇÃO DE INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO SIMPLIFICADO
1. Introdução
A presente requisição à Prefeitura Municipal objetiva a regularização de um terreno urbano que possui dois proprietários, com a solicitação de instituição de condomínio simplificado de acordo com os parâmetros da Lei 13.465/2017, que regula a regularização fundiária urbana. O condomínio simplificado é um instrumento eficaz para regularizar propriedades compartilhadas e simplificar as questões de titulação de terrenos com frações ideais.
Legislação:
Lei 13.465/2017, art. 1º: Estabelece os procedimentos para regularização fundiária urbana e criação de condomínio simplificado.
2. Regularização de Imóvel
A regularização do terreno em questão é necessária para adequá-lo aos parâmetros legais e permitir a plena propriedade dos dois co-proprietários. A regularização fundiária urbana garante a segurança jurídica dos possuidores, facilitando a administração e comercialização futura do imóvel.
Legislação:
Lei 13.465/2017, art. 9º: Regula a regularização fundiária e o direito à moradia digna em áreas urbanas.
3. Condomínio Simplificado
O condomínio simplificado é uma modalidade prevista na Lei 13.465/2017 que permite a individualização de frações ideais de terrenos urbanos, sem a necessidade de procedimentos complexos de loteamento. Neste caso, o terreno será dividido em frações de uso exclusivo e áreas comuns, facilitando a gestão conjunta entre os proprietários.
Legislação:
Lei 13.465/2017, art. 61-A: Define o condomínio simplificado e sua aplicabilidade em áreas urbanas.
4. Lei 13.465/2017
A Lei 13.465/2017 estabelece normas gerais para a regularização fundiária urbana e a criação de condomínios simplificados em áreas urbanas. Esta legislação busca integrar os terrenos irregulares ao ordenamento jurídico, promovendo a segurança da posse e o desenvolvimento urbano ordenado.
Legislação:
Lei 13.465/2017, art. 2º: Dispõe sobre os conceitos e objetivos da regularização fundiária urbana e rural.
5. Frações Ideais
No âmbito do condomínio simplificado, as frações ideais representam a parte de cada proprietário sobre o terreno. As frações serão devidamente identificadas no processo de regularização, de forma a individualizar a propriedade de cada um dos co-proprietários sobre o imóvel.
Legislação:
Lei 13.465/2017, art. 61-B: Regula a divisão de frações ideais e as responsabilidades sobre as áreas comuns.
6. Áreas Comuns
As áreas comuns no condomínio simplificado podem incluir espaços compartilhados como acessos, quintais ou outras estruturas de uso comum entre os proprietários. A administração dessas áreas será feita de acordo com as regras estabelecidas pela legislação vigente e acordadas entre os proprietários.
Legislação:
Lei 13.465/2017, art. 61-C: Regula a administração e uso das áreas comuns em condomínios simplificados.
7. Regularização Fundiária Urbana
A regularização fundiária urbana visa a inclusão de áreas informais no processo formal de urbanização, proporcionando aos possuidores o título de propriedade e garantindo o direito à moradia adequada. O processo segue as diretrizes da Lei 13.465/2017 e conta com o apoio da Prefeitura para sua execução.
Legislação:
Lei 13.465/2017, art. 11: Trata das etapas e procedimentos necessários para a regularização fundiária urbana.
8. Prefeitura Municipal
A Prefeitura Municipal tem papel essencial na coordenação e execução da regularização fundiária. Cabe ao Município a análise do requerimento, aprovação do projeto de regularização e emissão de certidões que reconheçam a individualização da propriedade e a instituição do condomínio simplificado.
Legislação:
Lei 13.465/2017, art. 31: Define as competências dos municípios nos processos de regularização fundiária.
9. Propriedade Urbana
A propriedade urbana regularizada proporciona segurança jurídica e estabilidade econômica para os possuidores. A instituição do condomínio simplificado confere a ambos os proprietários o título de propriedade sobre suas frações, facilitando qualquer futura alienação ou uso do imóvel de forma individualizada.
Legislação:
CF/88, art. 182: Estabelece que a política de desenvolvimento urbano tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem-estar dos habitantes.
10. Alcance e Limites da Atuação de Cada Parte
Os co-proprietários, ao requererem a regularização fundiária urbana e a criação do condomínio simplificado, têm o dever de seguir as diretrizes legais. A Prefeitura tem a função de analisar, aprovar e acompanhar o processo. A atuação de cada parte deve respeitar os direitos de propriedade e os limites legais do imóvel.
Legislação:
CF/88, art. 183: Dispõe sobre a função social da propriedade urbana e sua regulamentação.
11. Argumentações Jurídicas Possíveis
Dentre as argumentações possíveis, pode-se alegar a necessidade de segurança jurídica, o direito constitucional à propriedade e a viabilidade de aplicar a Lei 13.465/2017 para consolidar a situação jurídica dos dois proprietários. A ausência de regularização prejudica ambos no pleno exercício de seus direitos sobre o terreno.
Legislação:
CF/88, art. 5º, XXII: Garante o direito à propriedade.
12. Natureza Jurídica dos Institutos
O condomínio simplificado é um instituto jurídico voltado à regularização de imóveis com múltiplos possuidores. Sua natureza está associada à segurança jurídica e à individualização de frações ideais, com base na Lei 13.465/2017, visando facilitar a administração e o uso da propriedade.
Legislação:
Lei 13.465/2017, art. 61-A: Define a natureza jurídica do condomínio simplificado como uma forma de regularização de frações ideais de terrenos.
13. Prazo Prescricional e Decadencial
A regularização fundiária urbana não está sujeita a prazos decadenciais ou prescricionais, pois trata de um direito fundamental à moradia e à regularização do direito de propriedade. O processo de regularização pode ser iniciado a qualquer momento, desde que atenda aos requisitos legais.
Legislação:
Lei 13.465/2017, art. 1º: Estabelece os critérios para a regularização fundiária urbana, sem fixação de prazos decadenciais.
14. Prazos Processuais
Os prazos processuais para a tramitação do pedido de regularização junto à Prefeitura são regidos pelos procedimentos administrativos municipais. O requerente deve observar os prazos estipulados para apresentação de documentos e cumprimento de eventuais exigências, conforme o CPC/2015 para questões judiciais correlatas.
Legislação:
CPC/2015, art. 218: Estabelece os prazos processuais no âmbito judicial e administrativo.
15. Provas e Documentos que Devem Ser Anexadas ao Pedido
Para a regularização do terreno, os seguintes documentos devem ser anexados ao pedido:
- Certidão de propriedade do terreno;
- Planta e memorial descritivo do imóvel;
- Comprovante de posse e ocupação do terreno pelos co-proprietários;
- Laudos técnicos ou topográficos que comprovem a individualização das frações ideais.
Legislação:
Lei 13.465/2017, art. 27: Dispõe sobre a documentação necessária para a regularização fundiária.
16. Defesas Possíveis que Podem Ser Alegadas na Contestação
Caso haja impugnação ao pedido de regularização, as defesas possíveis podem incluir a alegação de irregularidades na posse ou divergências nos documentos apresentados. Outro ponto de contestação pode ser a incompatibilidade do terreno com os requisitos urbanísticos da Lei 13.465/2017.
Legislação:
CPC/2015, art. 300: Regula a contestação e defesas possíveis em processos judiciais.
17. Legitimidade Ativa e Passiva
Os co-proprietários do terreno têm legitimidade ativa para requerer a regularização do imóvel. A Prefeitura Municipal detém a legitimidade passiva, pois é responsável pela análise e aprovação do projeto de regularização fundiária.
Legislação:
CPC/2015, art. 17: Dispõe sobre a legitimidade ativa e passiva no processo civil.
18. Valor da Causa
O valor da causa neste tipo de pedido administrativo deve refletir o valor de mercado do imóvel que está sendo regularizado. Para fins de cálculo de custas e taxas, recomenda-se que o valor seja baseado em uma avaliação técnica do terreno.
Legislação:
CPC/2015, art. 291: Estabelece que o valor da causa deve ser compatível com o benefício econômico almejado.
19. Recurso Cabível
Caso o pedido de regularização seja indeferido, cabe a interposição de recurso administrativo ao órgão municipal competente. Na eventual negativa do recurso, pode-se buscar a via judicial para garantir o direito à regularização.
Legislação:
CPC/2015, art. 1.009: Regula a interposição de recursos administrativos e judiciais.
20. Considerações Finais
A regularização fundiária de terrenos urbanos por meio do condomínio simplificado é uma solução eficiente para garantir a segurança jurídica dos co-proprietários. A Lei 13.465/2017 oferece o respaldo necessário para que a Prefeitura Municipal possa analisar e aprovar a divisão do terreno em frações ideais, regularizando a situação da propriedade e conferindo aos proprietários o pleno direito de uso e administração de suas parcelas.
Legislação:
Lei 13.465/2017, art. 1º: Consolida os direitos de regularização fundiária urbana.
Jurisprudência:
Regularização Fundiária
Condomínio Simplificado
