Lei 4.591/1964, art. 31-A - Jurisprudência

1 - TJSP Agravo de instrumento. Execução de título extrajudicial. Decisão que rejeitou a impugnação à penhora de valores constritos pelo Sisbajud e determinou o levantamento deles em favor da exequente, ora agravada. Cabimento. Ausência, nos autos originários, de penhora de bens em valor relevante a assegurar a execução. A constrição é possível diante do patrimônio de afetação, porque o crédito excutido é oriundo da própria incorporação, nos termos do Lei 4.591/1964, art. 31-A, §1º. Decisão mantida. Recurso desprovido

2 - TJSP APELAÇÃO.

Promessa de compra e venda. Fração ideal de unidade autônoma em regime de multipropriedade. Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores, julgada procedente. Recurso da ré. Rescisão por conveniência do adquirente. Contrato celebrado na vigência da Lei 13.786/2018. Pretensão à majoração para 50% da retenção das parcelas pagas pelo adquirente, ao fundamento de incorporação submetida ao regime do patrimônio de afetação (Lei 4.591/1964, art. 31-A e Lei 4.591/1964, art. 31-F). Inovação indevida. Contestação com pedido para que a retenção fosse fixada em 20%. Não obstante, conquanto instituído o regime do patrimônio de afetação, a obra já foi concluída, com a instituição do condomínio e atribuição da unidade ao adquirente. Abusividade de imposição dos efeitos do instituto ao adquirente após a conclusão da obra, sob pena de se perpetuar em seu desfavor garantia patrimonial em exclusivo interesse do incorporador. Retenção de 10% do montante pago (Lei 13.786/2018, art. 67-A, II), aceita pela jurisprudência para cobrir as despesas administrativas suportadas pela vendedora. Devolução em parcela única (Súmula 2/TJSP). Juros de mora a partir do trânsito em julgado (Recurso Repetitivo REsp. Acórdão/STJ - Tema 1002). Recurso acolhido nesse ponto. Sentença modificada, em parte. RECURSO PROVIDO, em parte... (Continua)

3 - TJSP AGRAVO DE INSTRUMENTO.

Cumprimento de sentença. Insurgência da parte exequente contra decisão que indeferiu a penhora de imóvel. Alegação de patrimônio de afetação que não prospera. Crédito exequendo decorrente da rescisão de compromisso de compra e venda de unidade condominial integrante do mesmo empreendimento em que se localiza o imóvel que se pretende penhorar. Patrimônio de afetação não atinge a presente execução, a teor do disposto no § 1º do Lei 4.591/1964, art. 31-A. Alegação de que o bem foi compromissado a terceiro nem sequer comprovada nos autos. Indicação sala comercial não aceita pelo credor, o que merece acolhida, visto que localizado em outro Município. Decisão reformada. Recurso a que se dá provimento... (Continua)

4 - TJSP APELAÇÃO.

Promessa de compra e venda. Fração ideal de unidade autônoma em regime de multipropriedade. Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores, julgada parcialmente procedente. Recurso das rés. Rescisão por conveniência do adquirente. Contrato celebrado na vigência da Lei 13.786/2018. Pretensão à retenção de 50% dos valores pagos ao fundamento de incorporação submetida ao regime do patrimônio de afetação (Lei 4.591/1964, art. 31-A e Lei 4.591/1964, art. 31-F). Inadmissibilidade. Conquanto instituído o regime do patrimônio de afetação, a obra já foi concluída, com a instituição do condomínio e atribuição da unidade ao adquirente. Abusividade de imposição dos efeitos do instituto ao adquirente após a conclusão da obra, sob pena de se perpetuar em seu desfavor garantia patrimonial em exclusivo interesse do incorporador. Retenção de 25% do montante pago (Lei 13.786/2018, art. 67-A, II), aceita pela jurisprudência para cobrir as despesas administrativas suportadas pela vendedora. Sentença mantida. RECURSO NÃO PROVIDO, majorados os honorários advocatícios devidos pelas corrés, com base no art. 85, § 11, do CPC... (Continua)

5 - TJSP COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE.

Rescisão contratual por iniciativa do comprador. Incorporação submetida a regime de afetação, na forma do Lei 4.591/1964, art. 31-A. Contrato firmado sob a égide da Lei 13.876/2018. Cláusula que autoriza a retenção de 50% do valor pago à vendedora que se adéqua à hipótese do Lei 4.591/1964, art. 67-A, §5º. Inexistência de abusividade. Ausência de elementos indicativos de que o autor tenha despendido valores a título de comissão de corretagem. Pedido de devolução feito apenas com base nas parcelas do preço do imóvel e que foram pagas diretamente à ré. Previsão de que a devolução ocorrerá em até 30 dias da expedição do habite-se ou da revenda da fração da unidade que se mostra abusiva. Conclusão das obras estimada para 31/07/2027, admitida ainda tolerância de 180 dias. Disposição que deixa o consumidor em situação de desvantagem exagerada, pois autoriza o pagamento pela ré em data futura e incerta, que poderá ocorrer só daqui a mais de três anos. Restituição que é devida a partir do trânsito em julgado. Recurso parcialmente provido... (Continua)

6 - TJSP "APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. CONTRATO DE PERMUTA. REGIME DE AFETAÇÃO.

Permuta de terreno, destinado à incorporação imobiliária, por onze unidades autônomas e respectivas vagas de garagem. Submissão da incorporação imobiliária ao regime de afetação, nos termos do Lei 4.591/1964, art. 31-A. Inadimplemento da incorporadora. Sentença de parcial procedência, para condenar os réus, solidariamente, a pagar aos autores a multa de R$ 1.000,00 por unidade permutada e mês de atraso, a contar de 180 dias a partir de 01/08/18, até o limite de R$ 1.000.000,00, valor do negócio entre as partes. Inconformismo dos autores. PRELIMINAR. Preliminar de deserção do recurso aventada em contrarrazões, prejudicada. Recolhimento complementar do preparo recursal efetivado pelos apelantes de forma tempestiva. MÉRITO. Inaplicabilidade da Lei 13.786/2018, porquanto posterior ao contrato firmado entre as partes em 2013. Hipótese em que o terreno permutado pelos autores foi destinado à incorporação imobiliária, com a venda de frações ideais a terceiros adquirentes e submetida ao regime de afetação. Inviabilidade da reintegração de posse, já que o terreno em questão integra o patrimônio de afetação da incorporação imobiliária. Regime de afetação passível de extinção apenas nas hipóteses previstas no Lei 4.591/1964, art. 31-E, não verificadas no caso concreto. Rescisão contratual que encontra óbice na preservação dos interesses dos terceiros adquirentes de boa-fé, que possuem legítima expectativa de que a incorporação imobiliária seja concluída, nos termos em que registrada. Precedentes deste Tribunal. Pretensão de condenação da parte ré à multa de 10% do valor do contrato que não comporta acolhimento, já que aplicável somente na hipótese de rescisão contratual, o que não ocorreu. Multa moratória, por sua vez, mantida nos termos da sentença. Ausente equívoco no termo inicial da multa moratória ou da correção monetária. Necessária observância ao aditivo firmado entre as partes, no qual os autores concederam prazo suplementar para que a empreendedora concluísse o empreendimento. Limitação do valor da multa moratória, ademais, que encontra respaldo no CCB, art. 412. SUCUMBÊNCIA. Sucumbência recíproca corretamente reconhecida. Autores que decaíram de parte significativa dos pedidos formulados. Pretensão de modificação da base de cálculo dos honorários devidos, por outro lado, que comporta acolhimento. Alteração para 10% sobre o valor dos pedidos não acolhidos. Sentença reformada apenas para alterar a base de cálculo dos honorários advocatícios sucumbenciais devidos pela parte autora, para 10% sobre o valor dos pedidos não acolhidos. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (v.45266)... (Continua)

7 - TJSP Agravo de instrumento. Ação de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, ante atraso na entrega de obra imobiliária. Fase de cumprimento de sentença. Indeferimento do pedido de levantamento da constrição e do reconhecimento da impenhorabilidade dos bens imóveis.

8 - TJSP APELAÇÃO.

Embargos de terceiro. Pretensão acolhida para liberação de penhora por dívida de construtora. Apartamentos de consumidores adquirentes. Ônus de sucumbência imposto aos embargantes. Unidades que constituíam patrimônio de afetação, imune a dívidas que não fossem relacionadas ao empreendimento, o que também se mantém para as aquisições por consumidores. Lei 4591/1964, art. 31-A. Não cabe imposição de honorários advocatícios pela atuação do Ministério Público embargado, que não é representado por advogado. Embargantes, vitoriosos, que não deram causa à penhora e por isso não respondem pelos ônus de sucumbência, que cumpre afastar. Recurso provido... (Continua)

9 - TJSP CUMPRIMENTO DE SENTENÇA -

Incidente proposto por dependência à ação de rescisão contratual c/c restituição de valores pagos, em face da construtora agravada, em razão de as obras sequer terem sido iniciadas - Pedido formulado pela exequente, de penhora do terreno em que o empreendimento deveria ter sido construído - Pedido indeferido pelo juízo a quo - Cabimento do bloqueio e penhora do imóvel, na medida em que constituído o patrimônio de afetação - Dívida que tem origem no próprio empreendimento - Inteligência do Lei 4.591/1964, art. 31-A, §1º - Jurisprudência consolidada deste e. TJSP - Decisão agravada reformada para deferir o pedido de penhora - RECURSO PROVIDO.... (Continua)

10 - TJSP AGRAVO DE INSTRUMENTO -

Execução de título extrajudicial - Decisão que rejeita impugnação à penhora sobre frações ideais de unidades não vendidas de incorporação imobiliária objeto de afetação - Nulidade do decisum - Não ocorrência - Decisão fundamentada - Inexistência de violação ao CPC/2015, art. 489, §1º - Tanto o débito exequendo quanto as frações ideais das unidades integram patrimônio de afetação, não incidindo a impenhorabilidade do art. 833, XII, CPC - Exegese do Lei 4.591/1964, art. 31-A, caput e §1º - Precedente desta C. Câmara - Inexistência de óbice à continuidade da obra ou alienação das frações a terceiros - Decisão mantida - Recurso desprovido... (Continua)

11 - TJSP APELAÇÃO. Promessa de compra e venda. Fração ideal de unidade autônoma em regime de multipropriedade. Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores e indenização por danos morais, julgada parcialmente procedente. Recurso do autor. Rescisão por conveniência do adquirente. Contrato celebrado na vigência da Lei 13.786/2018. Devolução das parcelas. Cabimento. Inteligência das Súmulas 1, 2 e 3/TJSP e 543/STJ. Retenção de 50% dos valores pagos ao fundamento de incorporação submetida ao regime do patrimônio de afetação (Lei 4.591/1964, art. 31-A e Lei 4.591/1964, art. 31-F). Inadmissibilidade. Conquanto instituído o regime do patrimônio de afetação, a obra já foi concluída, com a instituição de condomínio e atribuição das unidades aos adquirentes, segundo a afirmação do autor que foi confirmada pelas rés (art. 374, II, CPC). Abusividade de imposição dos efeitos do instituto ao adquirente após a conclusão da obra, sob pena de se perpetuar em seu desfavor garantia patrimonial em exclusivo interesse do incorporador. Retenção de 25% do montante pago (Lei 13.786/2018, art. 67-A, II), aceita pela jurisprudência para cobrir as despesas administrativas suportadas pela vendedora. Honorários advocatícios sucumbenciais. Majoração. Não conhecimento. Recurso que não apresenta expressa impugnação aos fundamentos adotados nesse capítulo da r. sentença. Inexistência de razões de inconformismo nesse ponto, em plena violação ao princípio da dialeticidade (CPC, art. 1.010, III). Sentença parcialmente modificada. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA PARTE, PROVIDO, sem reflexo no ônus da sucumbência.

12 - STJ Recurso especial. Ação civil pública. Promessa de compra e venda de imóvel na planta. Resilição unilateral do promitente comprador. Retenção de 25%. Contratos firmados antes da Lei 13.786/2018. Possibilidade. Comissão de corretagem. Abatimento. Viabilidade, caso exista clara previsão contratual. Tese sufragada em recurso repetitivo. CDC, art. 42. Devolução em dobro do valor da comissão de corretagem abatida. Inviabilidade, por ausência de má-fé. Taxa administrativa em valor razoável para obtenção de certidões, documentos diversos e elaboração de dossiê para propiciar o financiamento imobiliário. Cabimento. Taxa por cessão de direitos, fixada tendo por base o valor do contrato. Abusividade.

1 - Em caso de resilição pelo promitente comprador de contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, «na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAG. Acórdão/STJ, DJe 4/10/2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento» (REsp. Acórdão/STJ, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe 2/10/2019). ... (Continua)

13 - STJ Agravo interno no recurso especial. Compromisso de compra e venda. Atraso na entrega. Rescisão por culpa da vendedora. Devolução de valores pagos e responsabilidade por danos materiais. Legitimidade passiva e responsabilidade solidária da instituição financeira. Cessionária fiduciária dos créditos. Financiamento concedido à incorporadora. Discussão sobre incidência do disposto na Lei 4.591/1964, art. 31-A, § 12. Necessidade de julgamento colegiado do recurso especial pela quarta turma do STJ. Agravo provido.

1 - O acórdão recorrido expressamente consignou que se discute a extensão da responsabilidade pelo atraso na entrega dos imóveis, e por conseguinte, a legitimidade passiva da instituição financeira em virtude de financiamento concedido à incorporadora e garantido por cessão fiduciária do crédito de comercialização das unidades imobiliárias. Portanto, as circunstâncias fáticas que delineiam a controvérsia foram expressamente assentadas no acórdão recorrido. Assim, não se está diante de necessidade de esquadrinhamento dos elementos de prova para se aferir como os fatos ocorreram, mas sim, de dar a correta valoração jurídica aos dados explicitamente consignados no aresto impugnado. Afastada a incidência da Súmula 5/STJ e Súmula 7/STJ. Necessidade de julgamento colegiado. ... (Continua)

14 - STJ Civil. Processual civil. Agravo interno no recurso especial. Irresignação manifestada sob a égide do CPC/2015. Ação de desfazimento contratual cumulada com pedido de restituição de valores. Compra e venda de imóvel em construção. Atraso na entrega da obra. Irresignação do banco pan S/A. Violação da Lei 4.591/1964, art. 31-A, § 12. Falta de prequestionamento. Incidência da Súmula 282/STF, por analogia. Ilegitimidade passiva. Inocorrência. Princípio da solidariedade existente entre os integrantes da cadeia de prestadores de serviços. Precedentes. Agravo interno não provido.

«1 - Aplica-se o CPC/2015 a este recurso ante os termos do Enunciado Administrativo 3/STJ, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18/03/2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do CPC/2015. ... (Continua)

15 - STJ Direito imobiliário. Consumidor. Responsabilidade civil. Compromisso de compra e venda. Atraso na entrega de unidade imobiliária. Patrimônio de afetação. Prequestionamento. Ausência. Lucros cessantes. Possibilidade. Presunção. Agravo em recurso especial. Corretora imobiliária. Cadeia de fornecimento. Relação com consumidor. Ausência. Recurso especial. Lei 4.591/1964, art. 31-A. CDC, art. 3º. CDC, art. 7º, parágrafo único. CDC, art. 14. CDC, art. 20. CDC, art. 25. CCB/2002, art. 722.

«1 - Ação ajuizada em 10/06/2015, recurso especial interposto em 09/12/2016, agravo em recurso especial interposto em 13/06/2017, e atribuídos a este gabinete em 15/12/2017. ... (Continua)