boa fe contratual imobiliaria
Jurisprudência Selecionada

1 - STJ Compra e venda. Imóvel. Registro público. Outorga de escritura definitiva. Inadimplência da compradora. Rescisão contratual. Cancelamento do registro imobiliário. Impossibilidade. Terceiros adquirentes de boa-fé. Precedentes do STJ. CCB, art. 530.

«2. No caso, pretende-se o cancelamento do registro imobiliário - este decorrente de escritura pública translativa definitiva -, em razão da procedência do pedido de rescisão contratual por inadimplência e indenização por perdas e danos em desfavor da incorporadora, que revendera as unidades imobiliárias a terceiros. 3. Ocorre que a compra e venda gera, em regra, apenas efeitos obrigacionais, de sorte que o desfazimento do contrato por inadimplência do comprador não tem o condão de cancelar o registro imobiliário decorrente de escritura pública definitiva, máxime quando terceiros de boa-fé tenham readquirido o imóvel, com base na adequação da cadeia registral.... (Continua)

2 - TJMG Rescisão contratual. Apelação. Promessa de compra e venda. Financiamento na caixa econômica frustrado. Restrição cadastral. Culpa dos promitentes vendedores. Rescisão. Devolução do sinal. Terceiro de boa-fé. Inexistência de evicção

«- Sendo a obtenção de financiamento imobiliário condição para o aperfeiçoamento do negócio, a sua frustração por culpa dos promitentes vendedores autoriza a rescisão da avença e impõe a devolução do sinal recebido. ... (Continua)

3 - STJ Compra e venda. Imóvel. Registro público. Outorga de escritura definitiva. Inadimplência da compradora. Rescisão contratual. Cancelamento do registro imobiliário. Impossibilidade. Terceiros adquirentes de boa-fé. Considerações do Min. Luis Felipe Salomão sobre o tema. Precedentes do STJ. CCB, art. 530.

«... 3. Quanto ao mais, o recurso também não comporta provimento. ... (Continua)

4 - TJSP Apelação Cível. Ação indenizatória por danos materiais e morais. Sentença de improcedência. Apelo da autora.

5 - STJ Civil e processual civil. Agravo interno no recurso especial. Ação de indenização. Contrato de financiamento imobiliário. Seguro habitacional. Quitação. Vícios de construção. Danos contínuos e permanentes. Responsabilidade da seguradora. Boa- fé objetiva pós-contratual. Agravo interno não provido.

1 - Na linha dos precedentes desta Corte, os vícios estruturais de construção, à luz do princípio da boa-fé objetiva, inserto no CC/02, estão acobertados pelo seguro habitacional, cujos efeitos devem se prolongar no tempo, mesmo após a extinção do contrato de mútuo, para acobertar o sinistro concomitante a sua vigência, ainda que só depois da sua conclusão venha a se revelar o vício oculto, defeito cuja data inicial não se logra apurar.... (Continua)

6 - STJ Agravo interno no agravo em recurso especial. Contrato de investimento imobiliário. Participação em sociedade. Ofensa ao CCB/2002, art. 422 e CCB/2002, art. 475. Inadimplemento contratual. Comprovação da ofensa à boa-fé objetiva. Súmula 5/STJ e Súmula 7/STJ. Agravo não provido.

1 - Rever o acórdão recorrido e acolher a pretensão recursal demandaria a alteração das premissas fático probatórias estabelecidas pelo acórdão recorrido, com o revolvimento das provas carreadas aos autos, assim como a interpretação de cláusulas contratuais, providências vedadas em sede de recurso especial, nos termos da Súmula 5/STJ e Súmula 7/STJ. ... (Continua)

7 - TJSP Compra e venda. Bem imóvel. Previsão contratual de tolerância de cento e oitenta dias para entrega do bem. Admissibilidade. Disposição comum em contratos da espécie, incorporada aos usos e costumes do mercado imobiliário. Inexistência de violação à boa-fé objetiva de quem opta por adquirir imóvel na planta. Recurso não provido neste aspecto.

8 - STJ Processual civil. Agravo interno no agravo em recurso especial. Compra e venda de imóvel. Rescisão contratual. Incidência do CDC. Teoria finalista mitigada. Decisão mantida. 1. «o adquirente de unidade imobiliária, mesmo não sendo o destinatário final do bem, poderá encontrar abrigo na legislação consumerista com base na teoria finalista mitigada se tiver agido de boa-fé e não detiver conhecimentos de mercado imobiliário nem expertise em incorporação, construção e venda de imóveis, sendo evidente sua vulnerabilidade (agint no AResp. 1.755.516/SP, relatora Ministra nancy andrighi, terceira turma, julgado em 19/4/2021, DJE de 22/4/2021).

2 - Agravo interno a que se nega provimento. ... (Continua)

9 - TJSP Compromisso de compra e venda. Bem imóvel. Nulidade da cláusula contratual que transfere ao compromissário comprador a obrigação de pagamento da taxa de individualização de matrícula da unidade imobiliária. Inocorrência. Princípio da força obrigatória dos contratos e da boa-fé contratual. Partes que, nos exercício de sua autonomia de manifestação de vontade acordaram clara e expressamente o repasse do encargo ao consumidor. Ônus que, caso não fosse assumido diretamente pelo comprador, acabaria sendo a ele repassado indiretamente, embutindo-se no preço global da transação. Sentença de improcedência mantida. Recurso não provido.

10 - STJ Processual civil. Agravo interno no agravo em recurso especial. Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos. Promessa de compra e venda. Empreendimento hoteleiro. Rescisão contratual. CDC. Aplicabilidade. Investidor. Teoria finalista mitigada. Vulnerabilidade. Aferição. Necessidade. Reexame de fatos e provas. Nova interpretação de cláusulas contratuais. Inadmissibilidade. Súmula 5/STJ e Súmula 7/STJ. Dissídio jurisprudencial. Similitude fática. Cotejo analítico. Ausência. Dissídio jurisprudencial. Súmula 7/STJ. Prejudicado.

1 - Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos. ... (Continua)

11 - TJRJ Compra e venda. Negócio imobiliário. Imóvel tombado. Restrição ao direito de construir. Situação de conhecimento dos compradores. Observância do princípio da boa-fé. Negócio jurídico válido. CCB/2002, art. 113.

«Rejeição da preliminar de nulidade da sentença, ao suposto de cerceamento de defesa, porque o juízo determinou a produção de todas as provas requeridas pelos autores. A questão meritória reconduz a suposta indução em erro pelos vendedores quando da celebração do contrato imobiliário objeto da avença. Alegação de violação do dever contratual da boa-fé, segundo o qual cada pessoa deve atuar com honestidade, lealdade, probidade. Modelo de conduta sem configuração totalmente objetiva. O contrato de compra e venda deixa claro quanto à existência de tombamento porque localizado o imóvel em zona especial de proteção ambiental. Manifesta a absoluta boa-fé objetiva dos vendedores do imóvel, já que os compradores conheciam a forte álea que pesava sobre uma possível intenção de construir no terreno adquirido. Rejeição da preliminar e improvimento ao recurso.... (Continua)

12 - TRT2 Penhora. Impenhorabilidade comromisso de venda e compra. Boa-fé objetiva. Penhora. Impossibilidade. Malgrado a eficácia probatória da propriedade do bem imóvel somente se implementar com o registro notarial, quando adquire fé pública, não se pode ignorar ser prática de larga incidência no comércio imobiliário, a efetivação de negócios jurídicos mediante contrato de compra e venda, sem a posterior averbação na matrícula, procedimento que, embora vá de encontro aos trâmites legais para a efetiva transferência da propriedade de bens imóveis, se justifica diante da realidade sócio-econômica do país e dos elevados custos para a formalização regular da alienação de tais bens, sobretudo se levada em conta a cláusula geral da boa-fé objetiva que impera no direito contratual. O intérprete da Lei não pode fazer ouvidos moucos à realidade social que o cerca.

13 - TRT2 Fraude compromisso de venda e compra. Prova da transferência da propriedade. Boa-fé objetiva. Validade. Malgrado a eficácia probatória da propriedade do bem imóvel somente se implementar com o registro notarial, quando adquire fé pública, não se pode ignorar ser prática de larga incidência no comércio imobiliário, a efetivação de negócios jurídicos mediante contrato de venda e compra, sem a posterior averbação na matrícula, procedimento que, embora vá de encontro aos trâmites legais para a efetiva transferência da propriedade, se justifica diante da realidade sócio-econômica do país e dos elevados custos para a formalização regular da alienação de tais bens. Sobrepõe-se, ao caso, a cláusula geral da boa-fé objetiva, que impera no direito contratual. O intérprete da Lei não pode fazer ouvidos moucos à realidade social que o cerca. Recurso desprovido.

14 - STJ agravo interno no recurso especial. Compromisso de compra e venda de imóvel. Rescisão contratual por iniciativa dos promitentes- compradores. Incidência do CDC. Conformidade com a jurisprudência desta corte. Agravo interno desprovido.

1 - O Tribunal de origem consignou que os autores, ora recorridos, são destinatários finais da prestação de serviços pela recorrente. ... (Continua)

15 - STJ Processual civil. Agravo interno. Recurso especial. Embargos de terceiro. Embargos de declaração. Negativa de prestação jurisdicional. Inexistência. Compra e venda. Imóvel litigioso. Ciência inequívoca. Cláusula resolutiva. Registro imobiliário. Boa-fé afastada. Reexame de cláusulas contratuais e do contexto fático da demanda. Consignação ineficaz. Fundamento não atacado. Súmula 283/STF e 5 e 7/STJ. Incidência.

«1. Se as questões trazidas à discussão foram dirimidas, pelo Tribunal de origem, de forma suficientemente ampla e fundamentada, apenas que contrariamente ao pretendido pela parte, deve ser afastada a alegada violação ao CPC, art. 535 - Código de Processo Civil anterior. ... (Continua)

16 - TJSP Apelação. Ação declaratória de rescisão contratual c/c indenização por perdas e danos - Contrato de compra e venda de unidade autônoma imobiliária integrante de empreendimento hoteleiro - Sentença de improcedência - Empreendimento imobiliário para exploração de rede hoteleira - Alegação de descumprimento contrato por atraso na entrega das obras e publicidade enganosa - Descabimento - Impossibilidade de rescisão de contrato preliminar de promessa de compra e venda das unidades autônomas, por já terem sido lavradas e registradas as escrituras públicas, com a transferência da propriedade dos imóveis aos autores - Ato jurídico perfeito e acabado que exauriu seus efeitos no ordenamento jurídico - Impossibilidade de rescisão do compra e venda dois anos após a celebração do contrato definitivo, por configurar comportamento contraditório, contrário à boa-fé objetiva - Eventual arrependimento dos autores com os retornos financeiros do empreendimento hoteleiro não tem o condão de autorizar a rescisão do negócio, com a devolução integral dos valores pagos - Sentença mantida - Recurso desprovido

17 - TJSP Intermediação imobiliária. Comercialização de imóvel que já havia sido alienado pela incorporadora, indicada como promitente vendedora no contrato de compra e venda, 3 anos antes. Posterior modificação da avença, com a inclusão de terceiros, estranhos à negociação, que possuíam contrato de alienação fiduciária com instituição financeira (credora), e sem a anuência desta. Violação ao dever de boa-fé contratual pela intermediadora do negócio. Reposição das partes ao status quo ante que se impõe, com a restituição integral de todos os prejuízos sofridos pelo autor. Dano moral bem fixado. Caráter pedagógico da condenação. Sentença mantida. Recurso desprovido.

18 - STJ Agravo interno nos embargos de declaração no recurso especial. Civil, processual civil e consumidor. Ação de rescisão contratual. Compra e venda de imóvel em empreendimento hoteleiro legitimidade passiva. Reconhecimento. Julgamento extra petita. Não ocorrência. Incidência do CDC. Agravo interno desprovido.

1 - Tendo as recorrentes participado do negócio jurídico firmado com o recorrido, estão legitimadas para figurar no polo passivo da ação de rescisão contratual de compra e venda de imóvel. ... (Continua)

19 - TJSP Compra e venda. Bem imóvel. Demandantes em ação possessória que não levam a registro título aquisitivo. Prática de cessão a quem, posteriormente, também vem a ceder a terceiros que obtém daquele que consta do registro imobiliário a outorga da escritura. Inadmissibilidade de alegação de que os primeiros cessionários não quitaram valores, sem prova concreta do quanto deduzido. Prevalência da função social do contrato e do princípio da boa-fé objetiva. Rescisão não admitida. Possibilidade de cobrança de eventual saldo em sede de ação própria. Decisão de improcedência da ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse mantida. Recurso não provido.

20 - TJSP Apelação cível. Cessão do direito de uso de unidade imobiliária, em sistema de tempo compartilhado. «Time Sharing". Ação de rescisão contratual cumulada com pedidos de devolução de quantias pagas e de indenização por danos morais. Sentença de parcial procedência. Apelo do autor.

21 - TJSP AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER E AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL.

Justiça gratuita. Pedido que deve ser acolhido. Reduzida movimentação financeira. Falta, ainda, de comprovado patrimônio imobiliário. Presunção de necessidade, em se tratando de pessoa natural, não refutada pela parte recorrida (CPC, art. 99, § 3º). ... (Continua)

22 - STJ Direito civil e processual civil. Agravo interno no agravo em recurso especial. Apreciação de todas as questões relevantes da lide pelo tribunal de origem. Ausência de afronta aos CPC/2015, art. 489 e CPC/2015 art. 1.022. Requisitos de relação consumerista. Acórdão recorrido conforme à jurisprudência desta corte superior. Súmula 83/STJ. Corretora. Falha na intermediação imobiliária. Descaracterização Súmula 5/STJ e Súmula 7/STJ. Inadimplemento contratual. Ressarcimento das despesas de corretagem. Prescrição decenal. Súmula 83/STJ inadimplemento contratual. Direito à repetição das despesas de intermediação imobiliária. Súmula 83/STJ. Divergência jurisprudencial não demonstrada. Decisão mantida.

1 - Inexiste afronta aos CPC/2015, art. 489 e CPC/2015 art. 1.022 quando o acórdão recorrido pronuncia-se, de forma clara e suficiente, sobre as questões suscitadas nos autos, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo.... (Continua)

23 - TJSP Apelação cível. Contrato imobiliário. Ação de revisão contratual. Compromisso de compra e venda de imóvel. Insurgência quanto à adoção do IGP-M para fins de reajuste das parcelas do contrato. Sentença de improcedência. Recurso de apelação interposto pela parte autora.

24 - TJSP REVISÃO CONTRATUAL C.C. REPETIÇÃO DO INDÉBITO -

Capitalização mensal dos juros - Inexistência de previsão contratual - Admissibilidade somente da capitalização anual - Deve ser recalculado o valor, para admitir-se apenas a capitalização anual, com a restituição ou compensação do que foi cobrado a maior, a critério da autora, corrigindo-se os valores pagos a maior de cada desembolso pela Tabela Prática do TJSP e juros de mora de 1% ao mês da citação, até a vigência da Lei 14.905/2024, e após na forma do art. 406 do Código Civil -Devem ser restituídas de forma simples as importâncias cobradas a maior até 30/03/2021, e após em dobro diante da inequívoca ilegalidade e contrariar a boa-fé objetiva a capitalização mensal dos juros não contratada, o que não poderia desconhecer a ré, empresa que atua no ramo imobiliário - Recurso provido.... (Continua)

25 - TJSP COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIA. RESCISÃO CONTRATUAL. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. DIÁLOGO DAS FONTES. Abusividade das «Condições para Eventual Rescisão Contratual". Deve ser utilizada a técnica do «diálogo das fontes para harmonizar a aplicação concomitante de dois diplomas legais ao mesmo negócio jurídico; no caso, a norma específica que regula a resolução do contrato - Lei 13.786,18 e o CDC. Considerando que as disposições contratuais encontram limitações na cláusula geral da função social do contrato, entendo que a retenção de 30% dos valores pagos pelo preço do imóvel, a título de perdas e danos, é suficiente à finalidade a que se propõe e atende aos ditames legais, não sendo possível condená-la ao pagamento de outras despesas a pretexto do pacta sunt servanda, boa-fé objetiva ou supremacia da autonomia privada. Comissão de corretagem. Ausência de prova do pagamento. Fruição. Tratando-se de lotes sem construção, não merece acolhida a pretensão relativa à indenização pela fruição do imóvel, notadamente porque não houve efetiva utilização do bem pelo adquirente, sequer prejuízo da apelante diante da possibilidade de nova comercialização do lote. Precedentes. Também não há prova da existência de débitos referentes ao lote (IPTU e taxas previstas no regulamento).

26 - STJ Agravo interno no recurso especial. Ação de Resolução contratual cumulada com indenização. Julgamento extra petita. Não ocorrência. Pedido. Interpretação lógico- sistemática. Teoria finalista mitigada. Vulnerabilidade. Caracterização. Teoria da imprevisão. Súmula 7/STJ. Parcelas pagas. Restituição integral. Juros de mora. Termo inicial. Citação.

1 - Na hipótese, não há falar em julgamento extra petita porque o órgão julgador não afrontou os limites objetivos da pretensão inicial, tampouco concedeu providência jurisdicional diversa do que foi arrolado como causa de pedir e pedido, tendo sido respeitado o princípio da congruência. ... (Continua)

27 - STJ Consumidor, civil e processual civil. Recurso especial. Ação de Resolução de contrato de compra e venda de imóvel c/c pedido de restituição das quantias pagas e compensação por danos morais. Não ocorrência de danos morais. Reexame de fatos e provas. Impossibilidade. Súmula 7/STJ. Legitimidade passiva. Configuração. Sociedade empresária que integra o mesmo grupo econômico das corrés. Incorporação imobiliária. Hipoteca firmada entre incorporadora e agente financeiro. Garantia de empréstimo para a construção da obra. Posterior celebração de contrato com o consumidor. Oferta de pagamento por meio de financiamento. Frustração pelo não pagamento pela incorporadora do valor mínimo de desligamento (vmd) da hipoteca exigido pela instituição financeira. Inadimplemento contratual. Caracterização. Boa-fé objetiva e dever de informação. Restituição integral do valor pago. Súmula 543/STJ. Inversão do ônus da prova. Configuração. Hipossuficiência do consumidor.

1 - Ação de resolução de contrato de compra e venda de imóvel c/c pedido de restituição das quantias pagas e compensação por danos morais, ajuizada em 9/6/2020, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 14/10/2021 e concluso ao gabinete em 24/3/2022. 2. ... (Continua)

28 - TJSP APELAÇÃO. COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIA. RESCISÃO CONTRATUAL. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. DIÁLOGO DAS FONTES. Abusividade da cláusula 6 do contrato. Deve ser utilizada a técnica do «diálogo das fontes para harmonizar a aplicação concomitante de dois diplomas legais ao mesmo negócio jurídico; no caso, a norma específica que regula a resolução do contrato - Lei 13.786,18 e o CDC. Considerando que as disposições contratuais encontram limitações na cláusula geral da função social do contrato, entendo que a retenção do valor desembolsado pelos adquirentes - R$ 2.583,33, que representa 2,40% do saldo residual (R$ 107.573,00), a título de perdas e danos, é suficiente à finalidade a que se propõe e atende aos ditames legais, não sendo possível condená-la ao pagamento de outras despesas a pretexto do pacta sunt servanda, boa-fé objetiva ou supremacia da autonomia privada. O magistrado deve estar atento à tais institutos sem descurar da realidade dos autos e da conjuntura na qual o contrato foi celebrado e é executado.

29 - TJSP "APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. CONTRATO DE PERMUTA. REGIME DE AFETAÇÃO.

Permuta de terreno, destinado à incorporação imobiliária, por onze unidades autônomas e respectivas vagas de garagem. Submissão da incorporação imobiliária ao regime de afetação, nos termos do Lei 4.591/1964, art. 31-A. Inadimplemento da incorporadora. Sentença de parcial procedência, para condenar os réus, solidariamente, a pagar aos autores a multa de R$ 1.000,00 por unidade permutada e mês de atraso, a contar de 180 dias a partir de 01/08/18, até o limite de R$ 1.000.000,00, valor do negócio entre as partes. Inconformismo dos autores. PRELIMINAR. Preliminar de deserção do recurso aventada em contrarrazões, prejudicada. Recolhimento complementar do preparo recursal efetivado pelos apelantes de forma tempestiva. MÉRITO. Inaplicabilidade da Lei 13.786/2018, porquanto posterior ao contrato firmado entre as partes em 2013. Hipótese em que o terreno permutado pelos autores foi destinado à incorporação imobiliária, com a venda de frações ideais a terceiros adquirentes e submetida ao regime de afetação. Inviabilidade da reintegração de posse, já que o terreno em questão integra o patrimônio de afetação da incorporação imobiliária. Regime de afetação passível de extinção apenas nas hipóteses previstas no Lei 4.591/1964, art. 31-E, não verificadas no caso concreto. Rescisão contratual que encontra óbice na preservação dos interesses dos terceiros adquirentes de boa-fé, que possuem legítima expectativa de que a incorporação imobiliária seja concluída, nos termos em que registrada. Precedentes deste Tribunal. Pretensão de condenação da parte ré à multa de 10% do valor do contrato que não comporta acolhimento, já que aplicável somente na hipótese de rescisão contratual, o que não ocorreu. Multa moratória, por sua vez, mantida nos termos da sentença. Ausente equívoco no termo inicial da multa moratória ou da correção monetária. Necessária observância ao aditivo firmado entre as partes, no qual os autores concederam prazo suplementar para que a empreendedora concluísse o empreendimento. Limitação do valor da multa moratória, ademais, que encontra respaldo no CCB, art. 412. SUCUMBÊNCIA. Sucumbência recíproca corretamente reconhecida. Autores que decaíram de parte significativa dos pedidos formulados. Pretensão de modificação da base de cálculo dos honorários devidos, por outro lado, que comporta acolhimento. Alteração para 10% sobre o valor dos pedidos não acolhidos. Sentença reformada apenas para alterar a base de cálculo dos honorários advocatícios sucumbenciais devidos pela parte autora, para 10% sobre o valor dos pedidos não acolhidos. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (v.45266)... (Continua)

30 - STJ Recurso especial. Ação declaratória e mandamental. Processual civil e civil. 1. Negativa de prestação jurisdicional. Não ocorrência. 2. Legitimidade passiva ad causam e interesse jurídico de empresa pública. Teoria da asserção caracterizada. 3. Incidência da Súmula 308/STJ. Mitigação da força da hipoteca em financiamento de incorporação imobiliária. Aplicação. Contrato para transferência de propriedade celebrado de boa-fé. Validade não contestada. 4. Recurso especial provido.

«1 - A negativa de prestação jurisdicional caracteriza-se pela recusa do juiz, mesmo após provocado por meio de embargos de declaração, em decidir todas as questões submetidas ao seu julgamento, com fundamentação dotada de clareza, coerência lógica entre premissas e conclusões e profundidade suficiente a amparar o resultado, revelando-se desnecessária, contudo, a manifestação judicial sobre todos os argumentos declinados pelas partes. ... (Continua)

31 - TJRS Direito privado. Sistema financeiro da habitação. SFH. Cessão de direito. Contrato de gaveta. Saldo devedor. Quitação. Inocorrência. Promitente comprador. Valor. Adiantamento. Destinação diversa. Má-fé. Indenização. Dano moral. Quantum. Fixação. Apelação cível. Promessa de compra e venda. Ação de indenização e obrigação de fazer. Preliminar. Cumulação de pedidos. Possibilidade. Pedidos harmônicos, que seguem o mesmo rito. Indenização e obrigação de fazer. Preliminar de prescrição. Rejeição. Prazo de três anos, previsto no CCB/2002, art. 206, § 3º, V, do. Código Civil, iniciados da data de entrada em vigor da nova Lei substantiva civil, que não se implementou antes do ajuizamento da ação. Preliminar de irregularidade na exclusão da instituição financeira do pólo passivo. Questão alcançada pela preclusão. Mérito. Dever de indenizar. Ilícito verificado. Hipótese em que os autores, adquirentes de imóvel dos demandados, mediante contrato de gaveta e cessão de direitos contratuais, alcançaram valores aos cessionários, para que estes quitassem o mútuo imobiliário e liberassem o gravame hipotecário. Destinação diversa dos valores alcançados aos réus, evidenciando a ausência de boa-fé contratual. Quantum indenizatório. Redução. Adequação ao binômio reparação X punição. Preliminares rejeitadas e recursos em parte providos.

32 - TJSP Possessória. Reintegração de posse. Compra e venda de parque industrial. Posse do complexo imobiliário entregue após o primeiro adimplemento. Decretação de falência da compradora durante o trâmite do processo. Quebra ocorrida sob a vigência do Decreto-Lei 7661/45, devendo assim ser aplicado seu art. 24, § 2º, II. Incidência do Lei 11101/2005, art. 192. Inadimplemento substancial por parte da compradora. Fato por ela não negado. Caracterização como quebra de confiança e da boa-fé objetiva. Concretização da transmissão integral da posse e domínio somente após o pagamento total das parcelas acordadas no instrumento particular de compromisso de compra e venda. Ação julgada procedente para deferir a reintegração de posse à vendedora e, ainda, por conseqüência lógica da rescisão contratual, conceder a devolução, à compradora, de 75% das parcelas pagas, evitando-se discussões futuras. Recurso provido.

33 - TJSP PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO CARACTERIZADO. AQUISIÇÃO DE UNIDADE EM EMPREENDIMENTO HOTELEIRO. IMÓVEL NÃO ENTREGUE NO PRAZO PREVISTO. LEGITIMIDADE PASSIVA DA SOCIEDADE QUE, CONQUANTO NÃO SEJA PARTE NO CONTRATO, INTEGRA A CADEIA DE FORNECIMENTO DO PRODUTO. PREVISÃO DE ADESÃO A CONTRATO DE SOCIEDADE EM CONTA DE PARTICIPAÇÃO. FATO QUE NÃO DETERMINA QUE OS COMPRADORES TENHAM ASSUMIDO OS RISCOS REFERENTES À CONSTRUÇÃO DO HOTEL. INADIMPLEMENTO DA VENDEDORA. RESCISÃO CONTRATUAL. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DAS RÉS PELA RESTITUIÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. PROCEDÊNCIA DO PEDIDO QUE PREVALECE. ELEVAÇÃO DA VERBA HONORÁRIA SUCUMBENCIAL. RECURSO DOS AUTORES PROVIDO E IMPROVIDO O DA CORRÉ. 1.

Inexiste base para falar em vício processual por cerceamento de defesa, pois a matéria discutida não enseja a necessidade de qualquer complemento probatório, estando nos autos todos os elementos necessários para a realização do julgamento (CPC, art. 370). 2. Segundo precedente do Egrégio STJ, «o adquirente de unidade imobiliária, mesmo não sendo o destinatário final do bem e apenas possuindo o intuito de investir ou auferir lucro, poderá encontrar abrigo da legislação consumerista com base na teoria finalista mitigada se tiver agido de boa-fé e não detiver conhecimentos de mercado imobiliário nem expertise em incorporação, construção e venda de imóveis, sendo evidente a sua vulnerabilidade (REsp. Acórdão/STJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 19/2/2019, DJe de 6/3/2019). 3. Em se tratando de relação de consumo, a empresa contratada para administrar o hotel, embora não tenha figurado como parte no contrato de promessa de venda e compra, mas atuou como parceira na divulgação da comercialização das unidades autônomas, e cujo nome foi utilizado para dar maior credibilidade ao empreendimento, responde solidariamente pelo inadimplemento contratual, nos termos dos arts. 7º, parágrafo único, e 25, § 1º, do CDC. 4. Uma vez que a unidade autônoma prometida à venda aos autores não foi entregue pela vendedora no prazo estipulado, e sem qualquer previsão de conclusão das obras, afigura-se correto o acolhimento do pleito de rescisão contratual por culpa da vendedora. 5. O fato de existir previsão contratual de adesão dos autores a um contrato de sociedade em conta de participação referente à atividade hoteleira não implica a assunção de riscos pelos compradores, referentes à construção do hotel, mas apenas com relação àquela atividade que, no caso, sequer chegou a se iniciar, ante o inadimplemento da vendedora.... (Continua)

34 - STJ Processual civil. Recurso especial. Ação de obrigação de fazer c/c Resolução contratual e indenização por perdas e danos. Enquadramento da causa de pedir. Inocorrência de violação ao art. 141 e 492 do CPC. Exata observância da petição inicial. Adstrição ao laudo pericial. Não obrigatoriedade. Minuciosa análise de outros elementos de convicção que evidenciaram não poder ser imputado à ré a culpa pela inexecução do contrato. Conclusão exarada a partir do livre convencimento motivado do julgador. Revisão. Impossibilidade. Súmula 5/STJ e Súmula 7/STJ. Violação à boa-fé objetiva por parte da autora. Reconhecimento pela instância ordinária fundado nas particularidades fáticas da controvérsia. Súmula 5/STJ e Súmula 7/STJ. Precedentes.

1 - Inexistência de violação dos CPC/2015, art. 489 e CPC/2015 art. 1.022, pois a prestação jurisdicional foi dada na medida da pretensão deduzida, adotando-se fundamentação suficiente para amparar a conclusão de que não havia descumprimento contratual por parte da ré, não se podendo confundir decisão contrária ao interesse da parte com ausência de fundamentação ou negativa de prestação jurisdicional.Documento eletrônico VDA42176427 assinado eletronicamente nos termos do art. 1º § 2º, III da Lei 11.419/2006Signatário(a): HUMBERTO EUSTÁQUIO SOARES MARTINS Assinado em: 26/06/2024 11:03:03Publicação no DJe/STJ 3896 de 28/06/2024. Código de Controle do Documento: 8a80cf3b-9264-413c-bbf2-45ecca464ab7... (Continua)

35 - TJSP RECURSO - AGRAVO DE INSTRUMENTO - PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REPARAÇÃO DE DANOS - FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA - IMPUGNAÇÃO À PENHORA.

Agravante que apregoa excesso de penhora sobre bens imóveis de sua titularidade. Constrição que recaiu sobre 87 (oitenta e sete) unidades de empreendimento imobiliário. Regularidade dos atos de constrição, à míngua de cumprimento voluntário do débito, tratando-se de dívida já reconhecida pela própria agravante. Ausência de avaliação dos bens penhorados, de modo que não cabe a arguição de excesso, tratando-se de execução de elevado montante. Parcial acolhimento do recurso para liberação das 21 (vinte e uma) matrículas já alienadas a terceiros, dado que as vendas ocorreram antes da penhora lançada nos autos, desta forma com boa-fé dos terceiros adquirentes. Decisão parcialmente reformada. Recurso de agravo de instrumento provido em parte para liberar a constrição dos bens de titularidade de terceiros... (Continua)

36 - TJSP DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. INDENIZATÓRIA. AQUISIÇÃO DE UNIDADE IMOBILIÁRIA EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. PRETENSA RESILIÇÃO UNILATERAL DO CONTRATO. INADMISSIBILIDADE. COMPRA E VENDA CONCRETIZADA. QUITAÇÃO DO PREÇO. DESPROVIMENTO.

Apelação cível contra sentença que extinguiu o feito, sem resolução de mérito, em relação à ré Royal Olímpia, reconhecendo sua ilegitimidade passiva, e julgou improcedentes os pedidos formulados contra as corrés WGR Construtora e WGR Empreendimentos. ... (Continua)

37 - STJ Processual civil e administrativo. CPC/1973, art. 535. Violação. Inexistência. Contrato. Inadimplência. Juros remuneratórios. Devolução. Fundamento inatacado. Cláusula contratual. Interpretação. Suporte fático probatório. Reexame. Impossibilidade.

1 - Conforme estabelecido pelo Plenário do STJ, «aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do CPC/2015 (Enunciado Administrativo 3/STJ). ... (Continua)

38 - STJ Processual civil. Agravo interno no recurso especial. Ação declaratória c/c rescisão contratual c/c restituição de valores c/c indenização e compensação por danos materiais e morais. Prequestionamento. Ausência. Súmula 211/STJ. Violação do CPC/2015, art. 371. Inocorrência. Reexame de fatos e provas. Inadmissibilidade. Harmonia entre o acórdão recorrido e a jurisprudência do STJ.

1 - Ação declaratória c/c rescisão contratual c/c restituição de valores c/c indenização e compensação - respectivamente - por danos materiais e morais. ... (Continua)

39 - TJSP Prestação de serviços advocatícios. Honorários contratuais. Previsão, no pacto de prestação de serviços, de entrega pela cliente-contratante de área equivalente a um terço do imóvel cuja usucapião obteve. Ajuizamento pelo exequente de execução por obrigação de fazer. Concessão de tutela de urgência em favor do exequente, no sentido da anotação junto à matrícula imobiliária de sua titularidade quanto a fração ideal de um terço da área. Determinação revogada por ocasião de julgamento de anterior agravo de instrumento. Exequente que, mesmo após esse julgamento, promoveu o registro e venda de um terço do imóvel a terceiro. Decisão agravada que determinou o cancelamento do registro da transferência realizada em favor do exequente, deixando, por outro lado, de cancelar o registro da venda, uma vez que envolveria terceiro de boa-fé. Insurgência da executada. Pertinência. Prejuízo à continuidade registral. Temeridade da atitude do exequente, não podendo ser presumida a boa-fé da adquirente no presente caso. Cancelamento do negócio subsequente ao registro nulo que se mostra de rigor. Necessidade de pleno restabelecimento da situação anterior, em favor da executada, como resultado da anterior decisão deste E. Tribunal. Decisão agravada reformada quanto a esse aspecto. Agravo de instrumento da executada provido para tal fim

40 - STJ Civil e processual civil. Agravo interno no recurso especial. Compromisso de compra e venda imobiliário. Rescisão contratual. Inadimplemento. Inaplicabilidade do CDC. Reexame do contrato e do conjunto fático probatório dos autos. Inadmissibilidade. Incidência da Súmula 5/STJ e Súmula 7/STJ. Acórdão recorrido conforme a jurisprudência desta corte. Súmula 83/STJ. Decisão mantida.

1 - No caso, o Tribunal «a quo» assentou que a primeira agravante integrou a cadeia de fornecimento, motivo por que reconheceu sua legitimidade passiva para a demanda. Para entender de modo contrário, seria imprescindível nova análise do conjunto fático probatório dos autos, medida vedada pela Súmula 5/STJ e Súmula 7/STJ. ... (Continua)

41 - STJ Direito civil. Contrato de mútuo habitacional com cláusula de alienação fiduciária. Programa minha casa, minha vida (pmcmv). Atraso entrega do imóvel. Pedido de indenização por danos morais e materiais. Distinguishing. Impossibilidade de ressarcimento por lucros cessantes. Ausência de causa jurídica. Vedação legal específica ao comprador, beneficiário do programa assistencial de moradia promovido pelo governo federal, de dispor patrimonialmente do imóvel antes da quitação do mútuo. Princípios da função social do contrato, da boa-fé e da proibição ao enriquecimento ilícito. Danos emergentes não comprovados. Aplicação da Súmula 7/STJ. O mero inadimplemento contratual não gera danos morais indenizáveis. Incidência da Súmula 83/STJ. Inconformismo da parte autora.

«Hipótese: caso em que a compradora de bem imóvel, beneficiária de programa governamental de assistência do direito de moradia, regido pela Lei 11.977/2009 («PMCMV), pleiteia o ressarcimento por danos materiais e morais pelo atraso entrega da obra. ... (Continua)

42 - TJRJ Responsabilidade civil. Dano moral. Consumidor. Compra e venda. Imóvel em construção. Informação equivocada do corretor, na transação, quanto ao período de incidência dos raios solares no imóvel. Elemento ao qual a adquirente conferia grande importância para a formação do contrato. Princípio da boa-fé objetiva. Verba fixada em R$ 15.000,00. Considerações do Des. Marcos Alcino de Azevedo Torres sobre o tema. CF/88, art. 5º, V e X. CCB/2002, art. 186 e CCB/2002, art. 422. CDC, arts. 6º, III e 12.

«Obrigação de bem informar o consumidor das características do produto transacionado. Efeito vinculante dos ajustes pré-contratuais. Rescisão da avença que se justifica ante a impossibilidade, assinalada pela ré, de entrega de outra unidade imobiliária à autora. Dano moral configurado. Provimento do recurso. (...). Com relação ao dano moral, penso estar configurado. Não pode o caso cair na vala-comum do «mero inadimplemento de dever contratual, pois a autora confiou na palavra do corretor contratado pela ré, e só comprou o imóvel porque acreditava tratar-se de apartamento que receberia a luz matinal. A aquisição de um imóvel não é como a aquisição de um produto descartável; despendeu a autora considerável soma de dinheiro, inclusive financiando diretamente com a ré parte do preço do imóvel. Penso que a frustração da legítima expectativa da autora, aliado ao sentimento de haver sido enganada (ainda que o erro do corretor tenha sido involuntário), tanto mais em se tratando de imóvel que poderia servir-lhe de moradia (como afirmado no depoimento pessoal), configura na espécie o dano moral. ... (Des. Marcos Alcino de Azevedo Torres).... (Continua)

43 - STJ recurso especial. Promessa de compra e venda de unidade imobiliária. Rescisão contratual. Atraso na entrega do bem. Mora configurada. Inadimplência do autor, considerando o atraso no pagamento de algumas parcelas. Exceção de contrato não cumprido (cc, art. 476). Inaplicabilidade. Inadimplência de ambas as partes contratantes. Ausência de simultaneidade das prestações. Culpa recíproca na Resolução do contrato. Não incidência dos ônus contratuais. Manutenção do acórdão recorrido. Recurso desprovido.

1 - Como corolário da boa-fé objetiva, o art. 476 do Código Civil contempla a chamada exceção de contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contractus), estabelecendo que, «nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro". ... (Continua)

44 - TJSP APELAÇÃO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE, PERDAS E DANOS E MULTA.

1.Apelação interposta contra r. sentença que julgou improcedente a demanda principal, bem como a oposição deduzida pela Apelante.  ... (Continua)

45 - TJRJ Consumidor. Sistema Financeiro da Habitação – SFH. Ação revisional de cláusula contratual. Contrato de financiamento imobiliário firmado em 30/01/1990. Hermenêutica. Fim social do contrato. CDC. Aplicação. CF/88, art. 5º, XXXII. CCB/2002, art. 421.

«Contrato revidendo firmado antes da vigência do CDC, circunstância que, em linha de princípio, afastaria a incidência do diploma consumerista. Em linha princípio porque, na verdade, a Lei 8.078/1990 apenas detalhou os meios e modos de proteção ao consumidor, objeto, desde antes, de enfática disposição constitucional, qual a do inc. XXXII do CF/88, art. 5º, princípio puro a partir de sua dimensão institucional ou objetiva, aparentemente condicionada a interpositio legislatoris que a identificação de seus pretendidos efeitos dispensava. Desigualdade material e técnica dos autores, diante de autênticos nichos do poder – econômico é bem verdade, mas poder -, que já demandava sua enfática proteção como decorrência mesmo dos efeitos irradiantes dos direitos fundamentais num estado de direito democrático que privilegia, ainda que nas relações contratuais em geral, a ética e a boa-fé que se insinuam como limites da liberdade contratual e de executar as obrigações contratadas. Objeto do contrato – imóvel para moradia, que compõe sem dúvida alguma o mínimo social sem o qual nenhuma pessoa é materialmente livre, tanto no sentido pensado por John Rawls, como por Alexy. Financiamento de NCz$ 573.621,93 (quinhentos e setenta e três mil, seiscentos e vinte e um cruzados novos e noventa e três centavos), a serem pagos em 240 prestações, quitadas, quando do ajuizamento da ação, 232 delas. Saldo residual de R$ 224.614,84 (duzentos e vinte e quatro mil, seiscentos e quatorze reais e oitenta e quatro centavos), a ser resgatado em mais 120 (cento e vinte) parcelas, fixado e apresentado unilateralmente pelo credor, já na vigência do Código de Defesa do Consumidor, a cujos efeitos imediatos não poderia se subtrair o pacto, pelo menos no que respeita a tal saldo. Efeitos imediatos da lei nova que não se confundem, em absoluto, com sua retroatividade, ainda mais quando se considere a natureza do contrato, de trato contínuo ou sucessivo, diferida no tempo a constatação de eventual saldo devedor, unilateralmente --insista-se --estabelecido pelo vendedor. Fins sociais do contrato e natureza consumerista da relação que bem justificam a sujeição do contrato revidendo, no particular aspecto da cláusula impugnada, aos efeitos imediatos da lei nova.... (Continua)

46 - STJ Recurso especial. Sistema financeiro de habitação. Concorrência pública. Aquisição de imóvel adjudicado pela caixa econômica federal. Desocupação de terceiro. Ônus do adquirente. Previsão em cláusula contratual. Abusividade não configurada.

«1.Cinge-se a controvérsia a saber se a cláusula contratual que impõe ao comprador a responsabilidade pela desocupação do imóvel que lhe é alienado pela CEF é abusiva ou não. ... (Continua)

47 - STJ Civil, processual civil e falimentar. Agravo regimental no recurso especial. Recurso interposto sob a égide do CPC, de 1973 ação civil pública. Declaração de nulidade de cláusulas contratuais e reconhecimento de ineficácia da hipoteca. Consumidores adquirentes de imóveis residenciais da encol. Legitimidade do Ministério Público. Existência de relação de consumo entre a incorporadora e os adquirentes de unidades imobiliárias. Ineficácia da hipoteca dada ao agente financeiro pelo incorporador. Adquirentes de boa-fé dos empreendimentos. Súmula 308/STJ. Competência do juízo falimentar para processar e julgar a ação civil pública. Precedentes. Recurso especial

«1. Inaplicabilidade do CPC/2015 a este julgamento ante os termos do Enunciado Administrativo 2 aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC, de 1973 (relativos a decisões publicadas até 17 de março de 2016) devem ser exigidos os requisitos de admissibilidade na forma nele prevista, com as interpretações dadas até então pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. ... (Continua)

48 - STJ Recurso especial. Ação civil pública. Promessa de compra e venda de imóvel na planta. Resilição unilateral do promitente comprador. Retenção de 25%. Contratos firmados antes da Lei 13.786/2018. Possibilidade. Comissão de corretagem. Abatimento. Viabilidade, caso exista clara previsão contratual. Tese sufragada em recurso repetitivo. CDC, art. 42. Devolução em dobro do valor da comissão de corretagem abatida. Inviabilidade, por ausência de má-fé. Taxa administrativa em valor razoável para obtenção de certidões, documentos diversos e elaboração de dossiê para propiciar o financiamento imobiliário. Cabimento. Taxa por cessão de direitos, fixada tendo por base o valor do contrato. Abusividade.

1 - Em caso de resilição pelo promitente comprador de contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, «na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAG. Acórdão/STJ, DJe 4/10/2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento» (REsp. Acórdão/STJ, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe 2/10/2019). ... (Continua)

49 - STJ Processual civil. Consumidor. Agravo interno no agravo em recurso especial. Contrato de incorporação imobiliária. Relação de consumo. Vício do serviço. Denunciação da lide. Não cabimento. Entendimentos adotados nesta corte. Súmula 83/STJ. Ausência de prequestionamento. Não provimento.

«1 - «Em que pese o contrato de incorporação ser regido pela Lei 4.591/1964, admite-se a incidência do Código de Defesa do Consumidor, devendo ser observados os princípios gerais do direito que buscam a justiça contratual, a equivalência das prestações e a boa-fé objetiva, vedando-se o locupletamento ilícito. ... (Continua)

50 - STJ Processual civil. Civil. Agravo interno no agravo em recurso especial. Compromisso de compra e venda de imóvel. Rescisão contratual por iniciativa dos compradores. Pedido de afastamento da incidência do CDC. Necessidade de verificação dos requisitos de relação consumerista. Reexame do conjunto fático probatório dos autos. Inadmissibilidade. Aplicação da Súmula 7/STJ. Falta de prequestionamento. Súmula 282/STF e Súmula 356/STF. Acórdão recorrido em consonância com jurisprudência desta corte. Súmula 83/STJ. Decisão mantida.

1 - O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem revolvimento do contexto fático probatório dos autos (Súmula 7/STJ). ... (Continua)