direitos condominio
Jurisprudência Selecionada

1 - TJSP APELAÇÃO CÍVEL - Condomínio - Comportamento antissocial e agressivo - Afastamento do réu - Sentença de procedência - Requerido que nega conduta antissocial, agressões verbais, danos físicos, tentativas de ofensas à integridade física de pessoas e animais - A gravidade do comportamento do apelante em relação aos demais condomínios justifica a medida adotada em sentença - Ameaças de agressão física, inclusive aos condôminos dos prédios vizinhos, gritarias, xingamentos, disparos com arma de airsoft - Réu que não buscou alterar sua atitude, mesmo após ajuizamento desta ação - Comportamento que causa temor aos demais condôminos e vizinhos do condomínio autor - Sentença mantida por seus próprios fundamentos, nos termos do art. 252 do RITJ - Verba honorária majorada - Recurso improvido.

2 - TJSP AÇÃO INDENIZATÓRIA. CONDOMÍNIO. DANOS EM IMÓVEL. Autores que pretendem a condenação do condomínio-réu ao pagamento de indenização material e moral, em razão de danos em sua unidade condominial, advindos de falha no dever de manutenção das áreas comuns. Sentença de procedência. Apelo do réu.

3 - STJ Recurso especial. Direito civil. Condomínio sobre imóvel indivisível. Direito de preferência. Interpretação do CCB/2002, art. 504. Aplicação apenas à alienação da fração ideal a estranhos e não a condôminos. Norma restritiva de direitos. Interpretação também restritiva. Exegese literal e teleológica desta e de outras normas do sistema a estabelecer semelhante disposição.

«1 - Controvérsia em torno do direito de preferência na venda de fração ideal de imóvel indivisível em condomínio a outros condôminos, em face do disposto no CCB/2002, art. 504. ... (Continua)

4 - TJSP APELAÇÃO CÍVEL. Ação proposta por condômino em face de síndicos e administradores do condomínio em que reside, questionando a utilização de verba do condomínio para pagamento dos honorários advocatícios de ação que promoveu contra o síndico e a sub-síndica, por entender que o pagamento deveria ser realizado por estes, já que se trata de sucumbência em reconvenção na qual pleitearam a condenação da autora em indenização por danos morais. Pagamento supostamente autorizado em assembleia. Discussão anteriormente travada perante a 31ª Câmara Criminal. Identidade de partes e da relação jurídica subjacente. DECISÃO: Identidade entre as partes e o objeto deste recurso com aquele julgado pela C. 31ª Câmara. Prevenção. Art. 105 do RITJSP. Determinada a redistribuição à 31ª C. Câmara de Direito Privado por prevenção ao Processo 1003867-17.2019.8.26.0002. Recurso não conhecido.

5 - TJSP CONDOMÍNIO - Poço de iluminação - Questionamento sobre ser área comum ou exclusiva - Edificação de telhado - Alegação de prejuízo à coletividade em reconvenção - Fatos que exigem conhecimento técnico - Necessária a produção de prova pericial - Cerceamento de defesa caracterizado - Descabimento do julgamento antecipado - Sentença anulada.

6 - TJSP CONDOMÍNIO. DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ASSEMBLEIA GERAL. 1. O criterioso comando na realização da prova ao juiz da causa compete, posto que é o destinatário dela para a boa prestação jurisdicional. 2. Não demonstrado qualquer vício na realização das Assembleias Gerais, não se mostra cabível decretar a sua nulidade. Sentença mantida. Recurso desprovido, com majoração da verba honorária para R$ 2.000,00 (CPC/2015, art. 85, § 11).

7 - TJMG Herança. Direitos hereditários. Cessão. Cessionários condôminos. Condomínio. Direito de preferência. Preempção. Finalidade. CCB, art. 1.139.

«Embora seja aplicável o CCB, art. 1.139 quando se trata de cessão de direitos hereditários, sendo os cessionários condôminos, não há que se falar em direito de preferência, a não ser que seja demonstrada qualquer circunstância constante do parágrafo único do mesmo artigo. É que a finalidade do instituto não é outra senão evitar o ingresso de estranhos no condomínio, o que não ocorrerá quando um dos próprios condôminos figurar como cessionário.... (Continua)

8 - STJ Condomínio em edificação. Condômino. Atividade anti social. Multa. Ampla defesa. Direito de defesa. Aplicação dos direitos fundamentais nas relações privadas. Direito civil. Recurso especial. Condomínio em edificação. Ação de cobrança de multa convencional. Ato antissocial (CCB/2002, art. 1.337, parágrafo único). Falta de prévia comunicação ao condômino punido. Direito de defesa. Necessidade. Eficácia horizontal dos direitos fundamentais. Penalidade anulada. Precedentes do STF. CF/88, art. 5º, LIV e LV. CCB/2002, art. 1.336.

«1. O CCB/2002, art. 1.337 - Código Civil estabeleceu sancionamento para o condômino que reiteradamente venha a violar seus deveres para com o condomínio, além de instituir, em seu parágrafo único, punição extrema àquele que reitera comportamento antissocial, verbis: «O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia». ... (Continua)

9 - TJSP Condomínio. Despesas. Cobrança movida contra compromissário comprador. Obrigação «propter rem. Responsabilidade da pessoa que, de alguma forma, ostenta direitos sobre a coisa. Compromisso de compra e venda não registrado, o que não interfere na existência de direitos sobre o imóvel. Boletos bancários emitidos em nome do agravado. Prevalência do interesse do condomínio. Demonstração suficiente da cessão de direitos pelo vendedor. Lei 4591/64, que não considera condômino apenas aquele que figura como titular de direito real no Registro de Imóveis, abrangendo também aqueles que detêm direitos pessoais sobre as unidades autônomas. Recurso provido.

10 - TJPE Direito civil e processual. Apelação cível. Ação cautelar de exibição de documentos. Preliminar de ilegitimidade ativa do autor. Rejeitada. Preliminar de ilegitimidade passiva do condominio réu. Refutada. Preliminar de impossibilidade juridica do pedido. Rejeitada. Ação ajuizada por locatário de imóvel. Possibilidade. Lei 8.245/1991, art. 23, XII, § 2º. Recurso a que se dá provimento.

«1. Da leitura da redação do Lei 8.245/1991, art. 23, § 2º, infere-se que o locatário dispõe da faculdade de, a qualquer tempo, requerer os documentos hábeis a demonstrar a utilização dos valores que, em tese, destinaram-se ao pagamento das despesas ordinárias do condomínio. ... (Continua)

11 - TJRJ Condomínio em edificação. Vícios na construção. Danos causados às unidades autônomas. Ilegitimidade do condomínio para postular direitos dos condôminos.

«Não tem o condomínio legitimidade para postular, em nome próprio, a reparação dos danos causados nas unidades autônomas, ainda que decorrentes dos vícios da construção.... (Continua)

12 - STJ Condomínio em edificação. Condômino. Atividade anti social. Multa. Ampla defesa. Direito de defesa. Aplicação dos direitos fundamentais nas relações privadas. Direito civil. Recurso especial. Condomínio. Ação de cobrança de multa convencional. Ato antissocial (CCB/2002, art. 1.337, parágrafo único). Falta de prévia comunicação ao condômino punido. Direito de defesa. Necessidade. Eficácia horizontal dos direitos fundamentais. Penalidade anulada. Precedentes do STF. Considerações do Min. Luis Felipe Salomão sobre o tema. CF/88, art. 5º, LIV e LV. CCB/2002, art. 1.336.

«2. A controvérsia consiste em saber se a sanção prevista para o condômino antissocial (CCB/2002, art. 1.337, parágrafo único) pode ser aplicada sem que antes lhe seja conferido o direito de defesa. ... (Continua)

13 - TJSP EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. Alegação de contradição. Ausência. Pretensão meramente infringente de rediscussão do julgado, o que não se admite.

14 - STJ Condomínio em edificação. Condômino inadimplente. Taxa condominial. Regulamento interno. Proibição de uso de área comum, destinada ao lazer, por condômino inadimplente e seus familiares. Impossibilidade. Sanções pecuniárias taxativamente previstas no código civil. Direito civil. Recurso especial. CCB/2002, art. 1.332. CCB/2002, art. 1.334, IV. CCB/2002, art. 1.335, II e III. CCB/2002, art. 1.336, § 1º. CCB/2002, art. 1.337, caput. Lei 8.009/1990, art. 3º, IV.

«1. No condomínio edilício, o titular da unidade autônoma, cotitular das partes comuns, exerce todos os poderes inerentes ao domínio, mas, em contrapartida, sujeita-se à regulamentação do exercício destes mesmos direitos, em razão das necessidades impostas pela convivência em coletividade ... (Continua)

15 - TJSP DIREITO DE VIZINHANÇA - Problemas de vazamentos e infiltrações - Ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos morais - Sentença de procedência parcial - Apelo do autor - Laudo pericial que aponta a existência e a origem dos danos - Danos morais não caracterizados - Sentença mantida - Apelação desprovida

16 - STJ Condomínio em edificação. Condomínio edilício. Ação reivindicatória de área comum manejada pelo condomínio. Coisa julgada formada em anterior demanda reivindicatória proposta por alguns condôminos. Extensão ao condomínio. Inadmissibilidade. Considerações do Min. Massami Uyeda sobre o tema. CPC/1973, art. 12, IX e CPC/1973, art. 472. CCB/2002, art. 1.314 e CCB/2002, art. 1.348, II. CCB/1916, art. 623, II. Lei 4.591/1964.

«... Em alusão à desatenção ao CPC/1973, art. 472, impõe-se tecer algumas considerações para averiguar a extensão subjetiva da coisa julgada formada na anterior ação reivindicatória ajuizada por parte dos condôminos do prédio em tela. ... (Continua)

17 - TJMG Obrigação de não fazer. Instalação de toldo. Condomínio. Civil. Apelação. Ação cominatória de obrigação de não fazer. Instalação de toldo por condômino cadeirante em vaga de estacionamento da área condominial comum. Desaprovação por decisão de assembleia condominial vagas em área coletiva, mas de uso fático demarcado por condôminos. Acesso e comodidade do deficiente. Direito relevante a sopesar. Manutenção do toldo. Possibilidade. Cobrança de multa pelo condomínio. Impossibilidade recurso conhecido e provido em parte

«- A lei garante ao deficiente o direito de acesso e de comodidade, dentre outros. ... (Continua)

18 - STJ Condomínio em edificação. Responsabilidade civil. Construção. Defeitos de construção. Área comum. Legitimidade ativa. Interesses dos condôminos. Desistência da ação. Possibilidade. Direitos disponíveis. Condenação mantida. Caso concreto. CPC/1973, arts. 2º e 267, VIII.

«O condomínio tem legitimidade ativa para pleitear reparação de danos por defeitos de construção ocorridos na área comum do edifício. Havendo, no entanto, pedido seu de ser excluído do feito, é de rigor seu acolhimento, ainda que fundado em premissa equivocada. Em se tratando de direitos disponíveis, a parte pode livremente optar em desistir da ação, mesmo que sua pretensão possivelmente viesse a ser acolhida. Nos termos do art. 2º,CPC/1973, «nenhum juiz prestará a tutela jurisdicional senão quando a parte ou o interessado a requerer. A exclusão do condomínio, no caso, não tem o condão de alterar a condenação da ré, uma vez presente o interesses dos condôminos também na reparação dos danos existentes às áreas comuns.... (Continua)

19 - STJ Condomínio em edificação. Transação. Defeito na construção. Direito indisponível.

«A transação somente afeta os direitos disponíveis de cada condômino, não atingindo direitos comuns, como aqueles relacionados com os defeitos de construção. Esses direitos pertencem a todos, inclusive ao condomínio, e somente podem ser objeto de transação se aprovados pela unanimidade dos condôminos.... (Continua)

20 - 2TACSP Condomínio em edificação. Infração do regulamento interno. Proibição de uso de áreas comuns em estado de inadimplência. Norma inconstitucional. Reconhecimento da ineficácia. Direito a propriedade e a liberdade de locomoção. CF/88, art. 5º, XV e XXII. Lei 4.591/64, art. 3º. CCB/2002, art. 1.228 e CCB/2002, art. 1.331, § 2º.

«É ineficaz a norma do Regulamento Interno do Condomínio que ofende direitos constitucionais, em relação ao suscitante e os ocupantes da unidade condominial. Indiscutível o fato do acesso ao logradouro público ser propriedade comum dos condôminos. Ora, como poderia o condômino inadimplente sair de sua unidade autônoma, com a proibição de usar o acesso ao logradouro público? Mesmo que a proibição recaísse somente sobre o uso de piscinas, quadras, churrasqueira etc. a norma regimental seria também considerada absurda, pois todo condômino tem o direito de usar das partes comuns, considerando-se que o condomínio é coisa objeto de direito real pertencente simultaneamente a várias pessoas - uso da área comum. Como proprietários das áreas comuns (Art. 1.331, do novo Código Civil), os condôminos tem o direito ao uso e gozo da coisa (CCB, art. 524 de 1916, com correspondência legislativa com o art. 1.228, novo Código Civil. ... (Juiz Willian Campos).... (Continua)

21 - TJSP APELAÇÃO. CONDOMÍNIO. AÇÃO ANULATÓRIA C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES.

Pretensão deduzida pela proprietária em face do condomínio visando à anulação da multa aplicada. Ação julgada improcedente. Inconformismo da autora. MULTA CONDOMINIAL. EXIGIBILIDADE. AMPLA DEFESA E CONTRADITÓRIO OBSERVADOS. A autora foi multada após o condomínio receber e apurar reclamações de outros condôminos, os quais alegavam barulho excessivo na unidade condominial que lhes causava incômodo. O mérito da penalidade não pode ser objeto de apreciação jurisdicional, já que compete aos próprios condôminos decidir se a autora e/ou seus locatários causavam os transtornos e se a conduta deveria ser apenada. A ocorrência de violação ao sossego não se enquadra no juízo formal de subsunção do fato à norma, e possui caráter eminentemente subjetivo, não se admitindo que o Poder Judiciário adentre em questões privadas que interessam apenas aos condôminos. Eficácia horizontal dos direitos fundamentais. A aplicação de multa a condômino exige notificação prévia e oportunidade para defesa, em respeito ao direito fundamental do contraditório e da ampla defesa. Exigências observadas na hipótese. Sentença mantida neste ponto. SUCUMBÊNCIA. Honorários fixados em R$ 1.500,00 pelo D. Magistrado a quo. O valor remunera condignamente os patronos e deve ser mantido. Majoração nesta instância. RECURSO IMPROVIDO... (Continua)

22 - TJSP APELAÇÃO.

Direito de vizinhança. Condomínio edilício. Pedido de anulação de multa condominial e afastamento da norma condominial que impede a circulação de animais no solo e no elevador social. Sentença de parcial procedência, apenas para afastar a aplicação da multa. Recurso do autor. Legitimidade da restrição do uso do elevador social. Áreas comuns que devem ser utilizadas de forma a harmonizar os interesses de cada condômino. Transporte de animais no elevador social que pode representar significativos inconvenientes aos demais condôminos, em especial alérgicos. Reconhecimento da possibilidade do uso do elevador social na hipótese de indisponibilidade do elevador de serviço. Uso de elevador social em substituição ao de serviço, quando indisponível, que é praxe nos condomínios edilícios. Impossibilidade de se exigir do condômino que transporte o animal pelas escadas. Circulação de animais no solo. Proibição por decisão da coletividade que se reveste de legalidade, mas cuja aplicação ainda assim não é razoável no caso concreto. Autor que é idoso e utiliza próteses em ambos os quadris. Animal dócil e de pequeno porte, que não representa ameaça. Exceção que deve ser reconhecida a bem do princípio da dignidade humana. . Permissão entretanto fica limitada ao trajeto entre o apartamento do autor e a saída do condomínio, sem paradas ou desvios dentro da área comum. Sucumbência preponderante do réu. Distribuição na proporção de 75-25%. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO... (Continua)

23 - STJ Condomínio edilício e processual civil. Recurso especial. Conexão descartada pela corte local, com base no exame de documentos. Reexame de provas, em sede de recurso especial. Impossibilidade. Condomínio regularmente instituído abrangendo vários edifícios. Pretensão de condôminos de se furtarem ao pagamento de quota condominial, ao fundamento de ter sido criada superveniente associação para exercer atividades inerentes ao condomínio, em um dos blocos. Manifesto descabimento. A administração condominial cabe a este ente despersonalizado, mediante deliberações tomadas em seu âmbito interno, facultada indistintamente a todos os condôminos. A admissão da coexistência de associação exercendo atividades de condomínio edilício de fato é incompatível com o Lei 8.935/1994, art. 1º, que estabelece, por razões de interesse público, que os serviços notariais e de registro são destinados a garantir autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos.

«1. No tocante à tese de haver conexão, ficou consignado no acórdão recorrido que não é comum a causa de pedir das ações e partes. Ademais, por um lado o CCB/2002, art. 1.331, § 3º estabelece que a cada unidade imobiliária do condomíno edilício caberá, «como parte inseparável, uma fração ideal do solo e nas outras partes comuns». Por outro lado, o CPC/1973, art. 47 dispõe que «há litisconsórcio necessário, quando, por disposição de lei ou pela natureza da relação jurídica, o juiz tiver de decidir a lide de modo uniforme para todas as partes; caso em que a eficácia da sentença dependerá da citação de todos os litisconsortes no processo». Com efeito, não se vislumbra possa a alegada ação movida pelo Condomínio em face da subsíndica irradiar seus efeitos aos ora recorrentes e demais condôminos. ... (Continua)

24 - STJ Recurso especial. Ação de exigir contas. Condomínio edilício. Shopping center. Ação ajuizada por condômino. Ilegitimidade ativa. Obrigação do síndico de prestar contas à assembleia geral e não ao condômino individualmente.

1 - Ação de exigir contas ajuizada em 26/04/2021, da qual foi extraído o presente recurso especial interposto em 05/10/2022 e concluso ao gabinete em 09/02/2023. ... (Continua)

25 - TJRS Direito privado. Ação de consignação em pagamento. Condomínio. Condômino. Infração. Multa. Regimento interno do condomínio. Cláusula de advertência. Não observância. Cerceamento de defesa. Caracterização. Apelação cível. Condomínio. Ação de consignação em pagamento. Multa aplicada a condômino por infração a deliberações tomadas em assembleia. Uso de área destinada a automóveis de visitantes. Inobservância das regras constantes no regimento interno do condomínio. Sanção aplicada sem oportunizar oferecimento de defesa. Eficácia horizontal. Dos direitos fundamentais. No âmbito das relações privadas. Recurso de apelação ao qual se nega provimento

26 - TJSP CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. Pedido de revogação da justiça gratuita e início da execução do título judicial. Sentença de indeferimento e cancelamento do incidente. Apelo do exequente. Pedido de revogação lastreado em depósito judicial, em favor da executada, da quantia de R$ 5.935,66. Fato que, por si só, não é suficiente a comprovar a alteração da situação econômica da executada, sobretudo levando em conta que a verba depositada tem origem indenizatória, ou seja, não representa acréscimo patrimonial. A mera consecução de créditos judiciais matematicamente superiores a determinada verba processual devida não enseja, por si só, o afastamento da gratuidade de justiça. Entendimento adotado pelo E. STF no julgamento da ADI 5766. Sentença mantida. Apelo desprovido.

27 - STJ Direitos reais. Recurso especial. Condomínio. Regime jurídico das vagas de estacionamento. Realização de assembleia geral por decisão judicial. Alteração da convenção. Necessidade de quorum qualificado.

«1. A convenção de condomínio é o ato-regra, de natureza institucional, que disciplina as relações internas entre os coproprietários, estipulando os direitos e deveres de uns para com os outros, e cuja força cogente alcança não apenas os que a subscreveram mas também todos aqueles que futuramente ingressem no condomínio, quer na condição de adquirente ou promissário comprador, quer na de locatário, impondo restrições à liberdade de ação de cada um em benefício da coletividade; e estabelece regras proibitivas e imperativas, a que todos se sujeitam, inclusive a própria Assembleia, salvo a esta a faculdade de alterar o mencionado estatuto regularmente, ou seja, pelo quorum de 2/3 dos condôminos presentes (art. 1.351 do CC). Precedentes. ... (Continua)

28 - TJSP EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. AUSÊNCIA DE OMISSÃO, CONTRADIÇÃO, OBSCURIDADE OU ERRO NO JULGADO. EMBARGOS DA AUTORA E DA CORRÉ REJEITADOS. 1. Inexiste erro material a considerar, pois a disciplina da responsabilidade pelos encargos de sucumbência atendeu estritamente a norma do CPC/2015, art. 86, que é aplicável à hipótese. 2. A corré foi beneficiada com julgamento de improcedência do pedido em relação a si, ocorrido em primeiro grau. A sentença expressamente se pronunciou quanto ao não cabimento de honorários advocatícios em favor dessa demandada, que não apresentou recurso de apelação. Trata-se de matéria que não se encontra no âmbito de devolutividade dos apelos apresentados pelo autor e pelo corréu. Logo, o acórdão não incidiu em omissão ao deixar de se pronunciar sobre esse tema.

29 - TJSP DÉBITOS DE IPTU - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER E REGRESSIVA ENDEREÇADA AO CONDOMÍNIO - DÍVIDA DE IPTU QUE É PROPTER REM - IMPUTÁVEL AOS PROPRIETÁRIOS OU POSSIDORES DOS IMÓVEIS QUE COMPÕEM O CONDOMINIO, NÃO A ESTE - REGRESSO QUE PRESSUPÕE A QUITAÇÃO DAS OBRIGAÇÕES AJUSTADAS EM PARCELAMENTO PELO AUTOR - AUSÊNCIA DE PROVA DE PAGAMENTO PELO AUTOR - PROVA DOS AUTOS QUE INDICA TEREM SIDO EFETUADAS PELO RÉU - PRETENSÃO DE RECEBIMENTO DE PARCELAS FUTURAS - IMPERTINÊNCIA - LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ CARACTERIZADA - RECURSO NÃO PROVIDO.

responsável tributário pelo pagamento do IPTU é o proprietário ou possuidor do imóvel, condição esta que o Condomínio réu não ostenta, razão pela qual impertinente o pedido de obrigação de fazer consistente em obrigar o réu a se cadastrar perante a municipalidade como tal; ... (Continua)

30 - STJ Processo civil. Direitos reais. Recurso especial. Ação reinvindicatória. Condomínio edilício. Vaga na garagem. Coisa reivindicanda não individualizada. Impossibilidade.

«1. A ação reivindicatória (art. 1.228 do CC), fundada no direito de sequela, outorga ao proprietário o direito de pleitear a retomada da coisa que se encontra indevidamente nas mãos de terceiro, tendo como requisitos específicos: (i) a prova do domínio da coisa reivindicanda; (ii) a individualização do bem; e (iii) a comprovação da posse injusta. ... (Continua)

31 - TJSP Condomínio. Área comum. Condomínio edilício. Área comum, mas de acesso restrito. Ocupação longeva, sem oposição. Princípio da boa-fé objetiva em sua função de limitação do exercício de direitos subjetivos. «Suppressio. Ausência de risco aos demais condôminos. Demolitória improcedente. Recurso desprovido.

32 - STJ Condomínio em edificação. Covid-19. Direito de propriedade. Prédio comercial. Civil e processual civil. Recurso especial. Ação objetivando autorização para entrar em unidade condominial de propriedade do autor. Violação da Lei 8.906/1994, art. 7º, II. Fundamentação deficiente. Súmula 284/STF. Litigância de má-fé. Ausência. Direito de propriedade. Restrição. Possibilidade. Condomínio edilício. Prédio comercial. Pandemia da covid-19. Medidas para evitar a disseminação da doença. Competência do síndico. Direito à saúde e à vida dos condôminos. Proibição absoluta ao proprietário de acessar sua unidade condominial. Conflito de direitos fundamentais. Regra da proporcionalidade. Adequação. Configuração. Necessidade. Não configuração. Existência de outras medidas menos gravosas igualmente adequadas. Indevida restrição ao direito de propriedade. Caracterização. CCB/2002, art. 1.228. CCB/2002, art. 1.347. CCB/2002, art. 1.348, II. Lei 4.591/1964, art. 22, caput e § 1º. CF/88, art. 5º, XXII.

1 - Ação ajuizada em 21/03/2020, objetivando que o condomínio recorrido autorize a entrada do proprietário em sua unidade, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 22/06/2021 e concluso ao gabinete em 10/12/2021. ... (Continua)

33 - STJ Direito civil. Recurso especial. Condomínio. Assembléia. Direito de particpação e voto. Dissídio jurisprudencial. Cotejo analítico e similitude fática. Ausência. Côndomino que é proprietário de diversas unidades. Inadimplemento em relação a uma delas. Direito de voto que prevalece em relação às outras unidades. Art. Analisado. 1.335, III, do cc/02.

«1. Ação ajuizada em 30.07.2010, na qual o condômino visa à participação em assembleia de condomínio edilício. Dessa ação foi extraído o presente recurso especial, concluso ao Gabinete 24.04.2013. ... (Continua)

34 - TJMG Recurso. Competência recursal. Ação de adjudicação. Direitos hereditários. Condomínio. Herdeiro condômino. Direito de preferência. Matéria referente a contratos. Compra e venda. Apelação. Conhecimento e julgamento. Competência do Tribunal de Alçada. CCB, art. 1.139. CCB/2002, art. 504.

«Por não se cuidar de matéria relativa a sucessão, mas de questão referente a contratos e, especificamente, a compra e venda, é do Tribunal de Alçada, e não do Tribunal de Justiça, a competência para conhecer e julgar apelação interposta em ação de adjudicação ajuizada por herdeiro, na condição de condômino, visando ao reconhecimento do seu direito de preferência, nos termos do art. 1.139 do Código de 1916 (reeditado, em termos, na forma do CCB/2002, art. 504). O fato de o imóvel sobre o qual se discute o direito de preferência ter sido adquirido por sucessão não tem o condão de fixar a competência para o processamento do recurso no Tribunal de Justiça. A sucessão, nesse caso, não é o elemento central da lide.... (Continua)

35 - TJSP Dano moral. Responsabilidade civil. Condomínio. Demanda ajuizada por ex-síndico, buscando indenização por divulgação de sua unidade condominial como inadimplente, em demonstrativo de despesas docondomínio. Sentença de improcedência. Mantença. Relação de unidades com despesas condominiais em atraso (dentre as quais, a do autor) que se traduz como prestação de contas aos condôminos e justificadora do rateio mensal das despesas comuns. Conduta que não se configura abusiva e não traduz dor moral indenizável. Exercício regular de direito do condomínio. Inadimplemento confesso, ademais, do autor. Precedentes. Improcedência mantida. Recurso improvido.

36 - TJSP Penhora. Incidência sobre direitos de natureza pessoal. Cabimento. Cobrança de débito condominial em fase de cumprimento de sentença. Impossibilidade de penhora do imóvel. Ausência de registro do compromisso de compra e venda da unidade condominial geradora das despesas. Promissário comprador, ora devedor, que ostenta apenas direitos decorrentes do compromisso de compra e venda, não havendo como lhe atribuir a condição jurídica de proprietário, por falta de registro do título translativo. Natureza «propter rem da obrigação. Irrelevância. Recurso do condomínio credor improvido.

37 - STJ Condomínio em edificação. Condômino inadimplente. Contribuição condominial. Taxa de condomínio. Inadimplência. Mora. Propriedade. Direito. Restrição ao acesso a áreas comuns do condomínio. Ilegalidade. Recurso especial. Restrição imposta na convenção condominial de acesso à área comum destinada ao lazer do condômino em mora e de seus familiares. Ilicitude. Reconhecimento. 1. Direito do condômino de acesso a todas as partes comuns do edifício, independente de sua destinação. Inerência ao instituto do condomínio. 2. Descumprimento do dever de contribuição com as despesas condominiais. Sanções pecuniárias taxativamente previstas no Código Civil. 3. Idôneos e eficazes instrumentos legais de coercibilidade, de garantia e de cobrança postos à disposição do condomínio. Observância. Necessidade. 4. Medida restritiva que tem o único e espúrio propósito de expor ostensivamente a condição de inadimplência do condômino e de seus familiares perante o meio social em que residem. Desbordamento dos ditames do princípio da dignidade humana. Verificação. 5. Recurso especial improvido. CCB/2002, art. 1.331, CCB/2002, art. 1.334, CCB/2002, art. 1.336 e CCB/2002, art. 1.337. Lei 8.009/1990. CPC/2015, art. 784, VIII.

«1. O direito do condômino ao uso das partes comuns, seja qual for a destinação a elas atribuídas, não decorre da situação (circunstancial) de adimplência das despesas condominiais, mas sim do fato de que, por lei, a unidade imobiliária abrange, como parte inseparável, não apenas uma fração ideal no solo (representado pela própria unidade), bem como nas outras partes comuns que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio (§ 3º do CCB/2002, art. 1.331). Ou seja, a propriedade da unidade imobiliária abrange a correspondente fração ideal de todas as partes comuns. A sanção que obsta o condômino em mora de ter acesso a uma área comum (seja qual for a sua destinação), por si só, desnatura o próprio instituto do condomínio, limitando, indevidamente, o correlato direito de propriedade. ... (Continua)

38 - STJ Recursos especiais. Direito civil. Condomínio horizontal. Shopping center. Ação anulatória de escrituras de compra e venda e de convenções de condomínio. Uso exclusivo de partes de área comum.

«1 - Recursos especiais oriundos de ação anulatória de escrituras públicas de compra e venda e de convenções de condomínio, que atribuíram a determinado condômino o uso exclusivo de partes de áreas comuns de shopping center. ... (Continua)

39 - STJ Direito civil. Agravo interno nos embargos de declaração no recurso especial. Condomínio edilício residencial. Ação declaratória. Locação fracionada de imóvel para pessoas sem vínculo entre si, por curtos períodos. Contratações concomitantes, independentes e informais, por prazos variados. Oferta por meio de plataformas digitais especializadas diversas. Hospedagem atípica. Uso não residencial da unidade condominial. Alta rotatividade, com potencial ameaça à segurança, ao sossego e à saúde dos condôminos. Contrariedade à convenção de condomínio que prevê destinação residencial. Agravo desprovido.

1 - Nos termos da jurisprudência desta Corte, «O direito de o proprietário condômino usar, gozar e dispor livremente do seu bem imóvel, nos termos do CCB/2002, art. 1.228 e CCB/2002, art. 1.335 e Lei 4.591/1964, art. 19, deve harmonizar-se com os direitos relativos à segurança, ao sossego e à saúde das demais múltiplas propriedades abrangidas no Condomínio, de acordo com as razoáveis limitações aprovadas pela maioria de condôminos, pois são limitações concernentes à natureza da propriedade privada em regime de condomínio edilício» (REsp. Acórdão/STJ, Rel. p/ acórdão Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 20/04/2021, DJe de 27/05/2021). ... (Continua)

40 - STJ Direito civil. Condomínio. Rateios extras diante de inadimplência. Valores recuperados judicialmente a inadimplentes. Ausência de previsão especial. Distinção ao condomínio. Pretensão de condômino improcedente.

«1.- O valor recebido de condôminos inadimplentes, em ação movida pelo condomínio, pertence a este, à ausência de decisão em Assembléia Geral determinando a devolução de valores pagos em rateios extras, instituído diante da inadimplência e satisfeito por condôminos. ... (Continua)

41 - 2TACSP Condomínio em edificação. Despesas. Cobrança. Vagas de garagem. Alegação de utilização indevida por outros condôminos. Irrelevância. Responsabilidade pela utilização que compete ao possuidor, ou seja, aquele que tem de fato o exercício, pleno, ou não, de algum dos poderes inerentes ao domínio, ou propriedade (CCB, art. 485). Eventual utilização indevida, que só poderia ser ocasional, porque não consentida, não impede o direito de usar, gozar e dispor dos bens pelo proprietário. Lei 4.591/1964, art. 12 e Lei 4.591/1964, art. 22.

«... De fato, é incontroverso que a apelante é proprietária das vagas de garagem e não existe dúvida que, nos termos do «caput do Lei 4.591/1964, art. 12, cada condômino concorrerá mas despesas do condomínio, recolhendo, mos prazos previstos na convenção, a cota-parte que lhe couber em rateio. A própria apelante não nega essa obrigação, reconhecendo que, em período anterior e posterior, a cumpriu efetivamente.
Ocorre que a justificativa para o não pagamento das cotas-partes objeto deste processo não é admissível, porque, como asseverou a r. sentença, «a utilização das vagas por terceiros não é justificativa para o inadimplemento da obrigação noticiada.
E não socorre a apelante o disposto no Lei 4.591/1964, art. 22, porquanto, embora exerça o síndico «a polícia interna do condomínio, opondo-se a que qualquer dos co-proprietários realize atos contrários aos estabelecidos na convenção ou capazes de molestar os consortes (cf. CAIO MÁRIO DA SILVA PEREIRA, «Condomínio e Incorporações, 10ª edição, Rio de Janeiro, Editora Forense, 1997, 99, p. 197), não está entre suas atribuições, expressas ou implícitas, cuidar dos bens particulares dos condôminos, como é o caso das vagas de garagem. ... (Continua)

42 - STJ Condomínio em edificação. Recurso especial. Ação anulatória destinada a anular cláusula de convenção condominial que trata da participação dos condôminos no rateio das despesas condominiais, sob o fundamento de que a unidade localizada no pavimento térreo (loja comercial) não usufrui de determinados serviços. Demanda julgada procedente pelas instâncias ordinárias. A convenção condominial, por refletir a vontade majoritária dos integrantes da coletividade e por se amoldar necessariamente à lei, é soberana para definir os critérios de rateio das despesas condominiais. Recurso especial provido. Insurgência do condomínio demandado.

«Hipótese em que se pretende a anulação de cláusula da convenção condominial alusiva ao rateio das despesas condominiais, ao argumento de que a loja comercial situada no pavimento térreo, com saída própria à via pública, não usufrui de determinados serviços, razão pela qual não deveria participar do rateio dos correspondentes gastos. ... (Continua)

43 - STJ Civil. Recurso especial. Condomínio. Alienação de parte ideal por condômino. Estado de indivisão do bem. Direito de preferência dos demais condôminos. CCB, art. 1.139.

«- hipótese de o bem se encontrar em estado de indivisão, seja ele divisível ou indivisível, o condômino que desejar alienar sua fração ideal do condomínio deve obrigatoriamente notificar os demais condôminos para que possam exercer o direito de preferência aquisição, nos termos do CCB, art. 1.139 - CCB/1916. Precedentes da Quarta Turma. ... (Continua)

44 - 1TACSP Manutenção de posse. Réu que adquire posse em parte certa de área maior, pertencente aos autores. Situação de condomínio. Impossibilidade de o réu, como condômino, alterar as divisas internas da coisa comum por conta própria. Não discussão do domínio, nesta ação. Necessidade de definição de outros direitos em ação própria. Procedência.

«Havendo posse bem demarcada no condomínio maior, era necessário respeitá-la, até que outros negócios jurídicos porventura fossem conduzindo à posse pretendida pelo réu, que não podia tomá-la por conta própria.... (Continua)

45 - TJRJ Condomínio em edificação. Ação de obrigação de fazer. Instalação de antena de televisão em interior de unidade condominial com projeção para fora. Alteração da fachada do edifício. Violação à convenção condominial. Possibilidade de instalação da antena TV a cabo no teto do prédio. CCB/2002, art. 1.336.

«... Diante das fotos acostadas aos autos é possível verificar que a antena de TV a cabo instalada no imóvel dos Autores tem projeção para fora do mesmo, o que por certo altera a fachada do edifício. Ora, não é razoável permitir que cada condômino instale sua antena de TV a cabo, ainda que dentro de seu imóvel, porém com projeção para fora. Isso porque, altera a fachada do edifício, importando em violação da Convenção do referido condomínio. Além disso, importaria em abrir precedente para que outros condôminos instalassem sua antena de TV a cabo a seu bel prazer o que importaria numa poluição visual além de alterar a referida fachada. Entretanto, se mostra razoável a instalação da antena de televisão a cabo no teto do prédio na área comum. Isso porque, impedir a instalação nesta área importaria em impossibilitar o acesso do condômino ao instrumento de modernidade a que todo cidadão tem direito. ... (Des. José Carlos de Figueiredo).... (Continua)

46 - STJ Recurso especial. Pretensão de anular assembléia condominial que, por mais de dois terços dos votos, explicitou a impossibilidade de o uso exclusivo de área comum (terraço) ser transmitido a terceiros, assim como impôs contribuição pecuniária pelo exercício de tal direito, de modo a alterar situação consolidada por mais de trinta anos. Reconhecimento da improcedência da ação pelas instâncias ordinárias. Insurgência dos demandantes.

«1. Hipótese em que os condôminos, proprietários da unidade mais alta do edifício, a quem foram conferidos o uso exclusivo de área comum (terraço) por ocasião da especificação condominial - cujo exercício prolonga-se por mais de trinta anos - , pretendem o reconhecimento da nulidade da assembléia de condomínio que, por mais de dois terços dos votos, explicitou a impossibilidade de transmissão de tal direito por ato inter vivos ou causa mortis, bem como impôs contribuição não inferior à taxa condominial pelo correlato exercício. ... (Continua)

47 - STJ Direito de preferência. Cessão de direitos hereditários. Direito de prelação. Aplicabilidade do disposto no CCB, art. 1.139. Recurso provido.

«Os co-herdeiros, antes de ultimada a partilha, exercem compropriedade sobre os bens que integram o acervo hereditário «pro indiviso, sendo exigível, daquele que pretenda ceder ou alhear seu(s) quinhão(ões), conferir aos demais oportunidade para o exercício de preferência na aquisição, nos moldes do que preceitua o art. 1.139, CCB. ... (Continua)

48 - STJ Recurso especial. Ação de nunciação de obra nova. Interligação de duas lojas localizadas em prédios contíguos de condomínios diversos. Paredes derrubadas que, a despeito de não serem estruturais, são consideradas partes comuns, de propriedade dos condôminos, por serem laterais e divisórias, nos termos da respectiva convenção condominial. Reconhecimento da legitimidade ativa ad causam do condomínio autor, em razão da imprescindibilidade de sua autorização para a realização da obra. Abuso de direito. Inexistência. Necessidade de autorização condominial que prescinde de qualquer justificativa e independe da existência ou não de risco à segurança do edifício. Alegação de perda de interesse processual. Improcedência. Causa de pedir fundada não só na segurança do prédio, mas, também, e principalmente, na ausência de autorização prévia dos condôminos para a realização da obra. Recurso desprovido.

«1 - Cinge-se a controvérsia a definir se poderia o Supermercado Zona Sul, ora recorrente, que é locatário de duas lojas vizinhas em prédios contíguos, realizar a interligação delas sem a autorização do condomínio autor, bem como saber se há ilegitimidade ativa ad causam, se houve abuso de direito no ajuizamento da demanda, além de verificar a suposta perda do interesse processual da parte autora. ... (Continua)

49 - STJ Sucessão. Direito das coisas. Condomínio. Herdeiros. Pagamento de alugueres. Frutos. Exercício do direito. Concomitância. Impedimento do usufruto. Necessidade de resistência real. CCB/2002, art. 1.319. CCB/1916, art. 627.

«Ação cujo objeto mediato revela pretensão de condômina-herdeira ao pagamento de alugueres em razão do uso exclusivo de bem imóvel recebido como herança inviabilizando o uso comum por outros condôminos. O CCB/2002, art. 1.319, correspondente ao CCB/1916, art. 627 do Código Bevilácqua, assim dispõe: «Cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa e pelo dano que lhe causou». A exegese do referido dispositivo pressupõe relação negocial onerosa entre um dos condôminos e o terceiro, posto cediço em doutrina que «o não uso da coisa comum por alguns dos condôminos não lhe dá o direito a aluguer, ou prestação, que fique em lugar de uso que teria podido exercer, salvo negócio jurídico entre os condôminos» (Pontes de Miranda, in «Tratado de Direito Privado», Borsoi, Tomo XII, 1955, pág. 41). ... (Continua)

50 - STJ Prazo prescricional. Ação de extinção de condomínio de unidade imóvel. Reconvenção objetivando o reembolso de despesas efetuadas por apenas um dos coproprietários de apartamento herdado por vários sucessores. Prescrição trienal aplicada na origem. Irresignação do reconvinte /condômino/ coproprietário. Reclamo provido. Hipótese. Controvérsia atinente ao prazo prescricional aplicável à pretensão de reembolso de despesas efetuadas por coproprietário (condômino) com a manutenção da coisa em estado de indivisão. Recurso especial. Enriquecimento sem causa. CCB/2002, art. 884. CCB/1916, art. 177. CCB/2002, art. 205. CCB/2002, art. 206, § 5º, I. CCB/2002, art. 1.315. CCB/2002, art. 1.316. CCB/2002, art. 1.327. Lei 4.591/1964.

O prazo prescricional aplicável à pretensão de reembolso de despesas efetuadas por condômino com a manutenção da coisa em estado de indivisão é decenal pelo Código Civil de 2002 (CCB/2002, art. 205) e vintenário pelo Código Civil de 1916 (CCB/1916, art. 177). ... (Continua)