condominio em edificacoes
Jurisprudência Selecionada

1 - TARJ Reintegração de posse. Condomínio em edificação. Ação contra condômino que, indevidamente, anexou parte comum à sua unidade autônoma. Defesa baseada em usucapião. Descabimento. Posse precária e insuscetível, por lei, de gerar a prescrição aquisitiva. Possessória acolhida. CCB, art. 497. Lei 4.591/64. (Condomínio em Edificações), art. 3º.

2 - TJSP Agravo de Instrumento. Condomínio em edificações. Despesas condominiais. Cobrança. O procedimento da alienação em hasta pública poderá ser substituído, desde que requerido pelo exequente, por leilão eletrônico.

3 - TJSP DIREITO CIVIL. PROCESSUAL CIVIL E LEI 4.591/64 (DISPÕE SOBRE O CONDOMÍNIO EM EDIFICAÇÕES E AS INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS). APELAÇÃO CÍVEL. ELEIÇÃO DE SÍNDICO. AÇÃO DE ANULAÇÃO PARCIAL DE ASSEMBLEIA CONDOMINIAL COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA. EXTINÇÃO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. NÃO PROVIMENTO

Apelação cível objetivando a reforma da sentença que julgou extinto o processo, sem resolução do mérito, por inferir configurada a ilegitimidade ativa. ... (Continua)

4 - TJSP Condomínio em edificações. Despesas condominiais. Cobrança. Multa. Percentual de 2% disposto no CCB/2002, art. 1336, § 1º. Admissibilidade. Aplicação às prestações vencidas após sua vigência. Cabimento. Dívida de natureza pessoal. Foro competente. Domicílio do réu. Reconhecimento. Recurso parcialmente provido.

5 - STJ Agravo regimental no agravo em recurso especial. Processual civil. Condomínio em edificações. Alienação de imóvel. Dívidas condominiais pretéritas. Ressalva no edital de praça. Responsabilidade do arrematante. Recurso não provido.

«1. No caso dos autos, constou no edital ressalva quanto à possibilidade de existência de débitos condominiais pretéritos, razão pela qual é do arrematante a responsabilidade pelos débitos anteriores à alienação. ... (Continua)

6 - STJ Agravo interno no recurso especial. Processual civil. Condomínio em edificações. Execução judicial. Dívidas condominiais pretéritas. Omissão no edital de praça. Responsabilidade do arrematante. Impossibilidade.

«1. Não obstante a natureza propter rem das dívidas condominiais, se não constar do edital de praça a existência de tal ônus incidente sobre o imóvel, não é possível responsabilizar o arrematante 2. Agravo interno não provido.... (Continua)

7 - STJ Condomínio em edificações. Obrigação. Natureza jurídica. «Propter rem. Embargos de divergência em recurso especial. Legitimidade passiva. Ação de cobrança de cotas condominiais. Posse efetiva. Entrega das chaves. Cotas anteriores. Responsabilidade do vendedor. Embargos de divergência acolhidos. CCB/2002, art. 1.336, I.

«A efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais. No caso vertente, é incontroverso que o embargante está sofrendo cobrança de duas cotas condominiais referentes a período anterior à entrega das chaves. Embargos de divergência providos.... (Continua)

8 - STJ Agravo regimental. Agravo em recurso especial. Condomínio em edificações. Ação de cobrança de cotas condominiais. Responsabilidade do arrematante. Obrigação propter rem.

«1. A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de que se trata a dívida de condomínio de obrigação propter rem, sendo a pessoa que arrematou o bem e cujo nome consta no registro do imóvel como proprietário responsável pelo pagamento das cotas condominiais vencidas, ainda que anteriores à arrematação, ressalvada a hipótese de omissão do edital quanto aos referidos débitos. ... (Continua)

9 - STJ Embargos à execução. Objeto da penhora. Condomínio em edificações. Elevador de edifício de apartamentos em condomínio. Impossibilidade. Bem de uso comum dos condôminos. Impenhorabilidade reconhecida. Precedente do STJ. Lei 4.591/1964, art. 3º. CPC/1973, art. 649, I.

«2 - É inadmissível a penhora de elevador de edifício de apartamentos, porquanto se encontra incorporado à estrutura do prédio, constituindo condomínio de todos e sendo insuscetível de divisão, de alienação em separado ou de utilização exclusiva por qualquer condômino. Incidência do Lei 4.591/1964, art. 3º. 3 - Precedente (REsp 89.721/RJ). 4 - Recurso conhecido e provido para, reformando o v. acórdão recorrido, desconstituir a penhora efetuada sobre os elevadores do edifício de apartamentos em condomínio ora recorrente.... (Continua)

10 - STJ Condomínio em edificações. Cobrança de cota de condomínio em atraso. Existência de pagamento de cotas posteriores. Presunção de quitação. Precedentes do STJ. CCB/2002, art. 322. Inaplicabilidade à espécie. CCB, art. 943.

«1. A jurisprudência das Turmas que compõem a Segunda Seção pacificou-se no sentido de que «as cotas condominiais são imprescindíveis à manutenção do condomínio, que sobrevive da contribuição de todos em benefício da propriedade comum que usufruem, e representam os gastos efetuados mês a mês, de sorte que gozam de autonomia umas das outras, não prevalecendo a presunção contida no CCB/2002, art. 322 (correspondente ao art. 943 do CCB/16), de que a mais antiga parcela estaria paga se as subsequentes o estiverem. 2. Embargos de divergência providos.... (Continua)

11 - STJ Condomínio em edificações. Ação de cobrança de despesas condominiais. Prova da dívida. Existência. Propriedade comum de imóvel. Preliminar de ilegitimidade passiva, imóvel gravado com cláusula de usufruto em prol de terceiro. Uso integral por um dos co-proprietários. Legitimidade passiva de parte daquele que ocupa o imóvel na qualidade de condômino. Lei 4.591/1964, art. 12.

«A cota atribuível a cada unidade é obrigação propter rem. ... (Continua)

12 - TJRJ Execução. Condomínio em edificações. Penhora sobre arrecadação mensal de condomínio edilício. Possibilidade. Precedente do STJ. CCB/2002, art. 1.334, I. CPC/1973, art. 655-A, § 3º.

«O percentual que deve incidir sobre a receita do condomínio não pode causar transtornos ao cumprimento de outras obrigações cuja análise, à luz do caso concreto, deve ser feita pelo juiz. Hipótese em que se impõe a redução de 30% para 15%. Necessidade de nomeação de depositário, a quem incumbirá a forma de levantamento dos recursos e o esquema de pagamento do débito, zelando, inclusive, para que o percentual fixado sobre a arrecadação mensal do condomínio não inviabilize o seu próprio funcionamento (CPC, art. 655-A, § 3º. (REsp 829.583/RJ). Recurso provido.... (Continua)

13 - STJ Condomínio em edificação. Ação de prestação de contas em face do condomínio. Ilegitimidade passiva ad causam. Legitimidade passiva do síndico. Lei 4.591/64, art. 22, § 1º, «f. CPC/1973, art. 914. CCB/2002, art. 1.348.

«O Lei 4.591/1964, art. 22, § 1º, «f, que tem por objeto o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, expressamente, dispõe que, § 1º Compete ao síndico: «f) prestar contas à assembléia dos condôminos. Logo, não há dúvidas a respeito da responsabilidade do síndico, na qualidade de representante e administrador do condomínio, de prestar contas de sua gestão, já que lhe cabe administrar e gerir valores e interesses alheios. Forçoso, portanto, reconhecer a ilegitimidade do condomínio para figurar no polo passivo da demanda. Recurso Especial conhecido em parte e, nessa parte, provido.... (Continua)

14 - STJ Agravo regimental no agravo em recurso especial. Direito processual civil. Execução. Condomínio em edificações. Despesas condominiais. Hasta pública. Arrematação. Sucessão processual do executado originário pelo arrematante. Possibilidade. Precedentes. Súmula 83/STJ. Agravo regimental improvido.

«1. Nas hipóteses em que o acórdão recorrido assenta a premissa fática de que o edital previu a responsabilidade do arrematante pelas obrigações relativas ao imóvel, aplica-se o entendimento da jurisprudência desta Corte que admite a sucessão processual do antigo executado pelo arrematante, a fim de que este responda pelas cotas condominiais que não puderam ser adimplidas com a quantia arrecadada na hasta pública, ainda que anteriores à arrematação. Precedentes. Súmula 83/STJ. ... (Continua)

15 - STJ Agravo regimental. Agravo em recurso especial. Condomínio em edificações. Cobrança de cotas condominiais. Obrigação propter rem. Ausência de imissão na posse. Ausência de impugnação específica aos fundamentos da decisão agravada. Súmula 182/STJ.

«1. Entende este Tribunal que as taxas condominiais, por serem objeto de obrigação propter rem, podem ser exigidas tanto do promissário comprador quanto do promitente vendedor. A legitimidade passiva, todavia, não pode ser escolhida livremente pelo autor da ação de cobrança, devendo ser examinadas as circunstâncias do caso concreto, entre outras, por exemplo, a efetiva imissão do comprador na posse do bem. ... (Continua)

16 - TJDF Condomínio em edificações. Despesas de condomínio. Julgamento citra petita. Legitimidade ativa. Dano moral. CPC/2015, art. 75.

«1 - A falta de exame, na sentença, de questão eminentemente de direito levantada não caracteriza julgamento citra petita. O efeito devolutivo, inerente ao recurso de apelação, possibilita que questões suscitadas ou discutidas no processo, ainda que não tenham sido julgadas por inteiro pela sentença, sejam examinadas pelo Tribunal ( CPC/1973, art. 515, § 1º) ... (Continua)

17 - TST Responsabilidade civil. Dano moral. Condomínio em edificações. Equiparação a empregador. Agressão à empregado praticada por condômino. CLT, art. 2º. CF/88, art. 7º, XXVIII. CF/88, art. 5º, V e X. CCB/2002, arts. 186, 927 e 1.337.

«O condomínio equipara-se a empregador, conforme CLT, art. 2º, de maneira que responde pela higidez física e moral de seus empregados, enquanto estiverem no ambiente de trabalho. Assim, se o empregado do condomínio sofrer dano físico e moral durante a jornada de trabalho, quando estava, pois, sob a tutela de seu empregador, deve o condomínio responder pelo dano causado. ... (Continua)

18 - TJRJ Responsabilidade civil. Dano moral. Condomínio em edificações. Briga em condomínio. Agressão física. Verba fixada em R$ 3.000, para cada apelante. CCB/2002, art. 186. CF/88, art. 5º, V e X.

«Ação indenizatória de dano material e moral em decorrência das lesões físicas causadas nos Autores pelo síndico de condomínio junto com outras pessoas. Se a causa de pedir em nada envolve o 1º Réu à lide, correta a sentença ao reconhecer a ilegitimidade passiva. Segundo as partes, incontroverso que o síndico e terceiros se dirigiram ao imóvel onde estavam hospedados os Autores e os acusaram de furto de uso de um automóvel, iniciando discussão seguida de briga com agressões físicas recíprocas. Não há prova nos autos de quem iniciou o conflito. Mas sem dúvida a atitude do 3º Réu exorbitou os contornos da licitude ao agir em exercício arbitrário das próprias razões, pois a conduta do homem médio seria avisar a suspeita de furto à autoridade policial. Os exames de corpo de delito demonstram que os Autores foram severamente espancados e 3º Réu teve ferimentos apenas nos punhos e joelho em razão dos inúmeros golpes aplicados nas vítimas, motivo porque responde pelos danos impostos aos Autores. Se o comportamento do síndico jamais se vinculou às tarefas inerentes ao cargo que ocupa, o condomínio 2º Réu não teve responsabilidade no fato. O dano material consiste nas despesas médicas comprovadas nos autos pelo 1º Autor. Manifesto o dano moral praticado pelo 3º Réu diante do profundo sofrimento dos Autores em consequência das agressões. Valor da reparação arbitrado considerando a capacidade das partes, seu comportamento no evento e suas consequências.... (Continua)

19 - TST Recurso de embargos interposto sob a égide da Lei 11.496/2007. Responsabilidade subsidiária. Dono da obra.

«1. A nova redação dada à Orientação Jurisprudencial 191 da SBDI-1 pela Resolução 175 de 24 de maio de 2011, publicada no DEJT de 30.5.2011, adota entendimento no sentido de que apenas o contrato de empreitada de construção civil. stricto sensu- não enseja a responsabilidade solidária ou subsidiária do dono da obra, ressalvada a hipótese de se tratar de empresa construtora ou incorporadora. 2. O verbete não atribui responsabilidade pelo aspecto da destinação da obra, fora das situações que excepciona. 3. No caso sob exame, a Eg. Turma revelou que os imóveis construídos com a força de trabalho do reclamante destinavam-se à locação, e não à venda, como atuaria uma incorporadora. 4. A análise do Título II, Capítulo I, da Lei 4.591, de 16.12.1964, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, não permite concluir que a destinação que a embargante. pessoa física. pretendia dar aos imóveis. locação. se enquadra no conceito de incorporação imobiliária, de forma a autorizar o reconhecimento de sua responsabilidade subsidiária. Recurso de embargos conhecido e provido.... (Continua)

20 - STJ Processo civil. Recurso especial. Ação de cobrança de cotas condominiais. Violação do CPC/1973, art. 535 não configurada. Necessária previsão do débito condominial no edital da hasta pública. Adjudicação e arrematação. Institutos com características diversas.

«1. Não se verifica ofensa ao CPC/1973, art. 535- Código de Processo Civil quando o Tribunal de origem se manifesta de forma motivada para a solução da lide e declina os fundamentos jurídicos que embasaram sua decisão, não configurando omissão o pronunciamento judicial contrário à pretensão do recorrente. ... (Continua)

21 - STJ Recurso especial. Condomínio em edificações. Ação de cobrança de cotas condominiais. Negativa de prestação jurisdicional. CPC/1973, art. 535. Não ocorrência. Violação de dispositivos constitucionais. Descabimento. Prequestionamento. Ausência. Súmula 211/STJ. Fundamentação do julgado. Coisa julgada. Não ocorrência. Coisa julgada formal. Preclusão. Distinção. Doutrina. Débito condominial não previsto no edital. Arrematação. Responsabilidade pelo pagamento. Precedentes.

«1. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte. ... (Continua)

22 - TJRJ Responsabilidade civil. Dano moral. Condomínio em edificações. Agressão verbal entre moradores e porteiro do edifício que residia no edifício com a família. Alegação de «perseguições, consistentes em injúrias, palavras de baixo calão, imputação de fatos falsos, além de líquido nocivo à saúde, jogado em direção a moradia dos autores (porteiro). Registro de Ocorrência. Testemunhas ouvidas pela autoridade policial e em Juízo que confirmam as alegações autorais. Laudo de Exame de Local concluindo pela existência de substância líquida jogada do apartamento dos réus em direção à residência dos autores – Laudo de Material que atesta que o líquido tem odor ativo e irritante sendo compatível com o produto Desinfetante Lysoform. Verba fixada em R$ 21.000,00. Considerações do Des. Camilo Ribeiro Rulière sobre o tema. CCB/2002, art. 186. CF/88, art. 5º, V e X.

«... Segundo a inicial, o primeiro autor, que é porteiro e reside com a esposa e filho, menor impúbere, no mesmo prédio dos réus, bem como toda a família sofre «perseguições por parte dos demandados, através de injúrias, palavras de baixo calão, imputação de fatos falsos, além de serem vítimas de líquido nocivo à saúde, jogado em direção a moradia dos mesmos e adjacências pela ré Sarah, com a anuência do marido, segundo réu. Inicialmente, cumpre esclarecer que a responsabilidade no caso em exame é subjetiva, cujo dever de indenizar só surge após a comprovação do fato, do dano, do nexo causal e da culpa, nos termos do CCB, art. 186. Verifica-se que diante dos fatos desagradáveis e humilhantes suportados pelos autores, foi lavrado o Registro de Ocorrência de fls. 28/30, sendo colhidos os Termos de Declaração de fls. 31/32, 33/34, 35/36 e 37/38, ocasião em que os ex-funcionários do prédio, Pedro Filho Silva Barros e Wilson Barbosa Portela informam que no período em que residiram no playground também foram vítimas de ofensas da senhora Sarah e ataques com produtos químicos. O ex-porteiro Wilson confirma, ainda, que já testemunhou inúmeras agressões verbais dirigidas aos autores, acrescentando que por diversas vezes a ré Sarah foi à janela de seu apartamento e, aos gritos, chamou Valdeci e Ednete de «favelados, cachorros, irresponsáveis, sem vergonhas, safados, filhos da puta, entre outros, fls. 37/38. O Sr. Marco Aurélio, na época síndico do condomínio, em suas declarações prestadas perante a autoridade policial, fls. 31/32, afirma que a senhora Sarah implica com todos os empregados do prédio, ressalvando que o alvo principal é o porteiro e sua família. ... (Des. Camilo Ribeiro Rulière).... (Continua)

23 - STJ Civil e processo civil. Recurso especial. Ação de cobrança. Condomínio em edificações. Cotas condominiais. Ofensa ao CPC/1973, art. 535, II. Inocorrência. Prequestionamento implícito. Admissibilidade. Multa condominial de 20% prevista na convenção, com base na Lei 4.591/1964, art. 12, § 3º. CDC. Inaplicabilidade. Redução para 2% quanto à dívida vencida na vigência do novo código civil. Revogação pelo estatuto material de 2002 do teto anteriormente previsto por incompatibilidade. Juros de mora. Não pactuado. Aplicação da taxa legal. Cobrança de correção monetária e juros moratórios. Termo inicial. A partir do vencimento de cada parcela. Prestação periódica. Inclusão da parcelas vincendas enquanto durar a obrigação.

«1 - Inexiste afronta ao CPC/1973, art. 535, II quando o v. acórdão recorrido, a par de não mencionar expressamente os dispositivos legais, apreciou a matéria inserta nos mesmos, configurando, pois, o chamado prequestionamento implícito, admitido por esta Corte. ... (Continua)

24 - STJ Agravo regimental. Recurso especial. Direito civil. Rescisão de contrato. Lei 4.591/64, art. 40. Lei de condomínio em edificações e incorporações imobiliárias. Permuta de terreno urbano por área construída. Inadimplemento da incorporadora. Retorno do imóvel aos alienantes em razão de acordo extrajudicial. Transação que exime a responsabilidade dos alienantes em relação a eventuais adquirentes. Cláusula ineficaz. Indenização aos ex-Titulares.

1 - O agravante não trouxe argumentos novos capazes de infirmar os fundamentos que alicerçaram a decisão agravada, razão que enseja a negativa de provimento ao agravo regimental.... (Continua)

25 - STJ Administrativo e processual civil. Agravo interno no agravo recurso especial. Quotas de condomínio. Juros moratórios. Alegada ofensa ao CPC/1973, art. 535. Inexistência. CPC/1973, art. 294 e CPC/1973, art. 333, I. Tese recursal não prequestionada. Súmula 211/STJ. Percentual previsto no Lei 4.591/1964, art. 12, § 3º. Jurisprudência dominante do STJ. Agravo interno improvido.

«I - Agravo interno aviado contra decisão publicada em 09/04/2018, que julgara recurso interposto contra decisum publicado na vigência do CPC/1973. ... (Continua)

26 - STJ Condomínio em edificação. Condomínio edilício. Ação reivindicatória de área comum manejada pelo condomínio. Coisa julgada formada em anterior demanda reivindicatória proposta por alguns condôminos. Extensão ao condomínio. Inadmissibilidade. Considerações do Min. Massami Uyeda sobre o tema. CPC/1973, art. 12, IX e CPC/1973, art. 472. CCB/2002, art. 1.314 e CCB/2002, art. 1.348, II. CCB/1916, art. 623, II. Lei 4.591/1964.

«... Em alusão à desatenção ao CPC/1973, art. 472, impõe-se tecer algumas considerações para averiguar a extensão subjetiva da coisa julgada formada na anterior ação reivindicatória ajuizada por parte dos condôminos do prédio em tela. ... (Continua)

27 - STJ Responsabilidade civil. Incorporação imobiliária. Construção de edifício. Vícios e defeitos surgidos após a entrega das unidades autônomas aos adquirentes. Solidariedade. Responsabilidade solidária do incorporador e do construtor. Recurso parcialmente conhecido e, nessa parte, desprovido. Amplas considerações do Min. Raúl Araújo sobre o tema. Lei 4.591/1964, art. 28, Lei 4.591/1964, art. 29, Lei 4.591/1964, art. 31 e Lei 4.591/1964, art. 43. CCB/2002, art. 265, CCB/2002, art. 618 e CCB/2002, art. 942, caput. CDC, art. 25, § 1º. CCB/1916, art. 1.245 e CCB/1916, art. 1.518, parágrafo único.

«... Com efeito, no presente recurso especial, basta verificar se pode ser imputada ao incorporador responsabilidade solidária por vício na construção de edifício de apartamentos em condomínio, inclusive quando tal construção tenha sido realizada por terceiro contratado. ... (Continua)