1 - STJ Civil e processual civil. Recurso especial. Ação de cobrança c/c declaratória de nulidade de cláusula contratual. Prazo para oferecer contestação e propor reconvenção. Termo inicial. Data da audiência de conciliação infrutífera. Contagem. Exclusão do dia do começo e inclusão do dia do vencimento. Intempestividade. Não configuração. Contrato de corretagem. Intermediação imobiliária. Pagamento de comissão. Resultado útil. Registro imobiliário. Desnecessidade, em regra. Pactuação de condição suspensiva. Possibilidade. Direito disponível. Autonomia da vontade e liberdade de contratar. Prevalência no direito privado.
1 - Ação de cobrança c/c declaratória de nulidade de cláusula contratual, ajuizada em 2/10/2018, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 5/8/2021 e concluso ao gabinete em 6/5/2022. ... ()
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2 - STJ Recurso especial repetitivo. Tema 1.173/STJ. Proposta de afetação acolhida. Imobiliária. Corretor de imóvel. Recurso especial representativo da controvérsia. Rito dos recursos especiais repetitivos. Contrato de promessa de compra e venda de imóvel. Inadimplemento contratual da construtora/incorporadora. Entrega do empreendimento imobiliário. Responsabilidade solidária. Definição dos limites da responsabilidade da sociedade intermediadora. Necessidade de fixação de tese concentrada e vinculante. CPC/2015, art. 485, VI. CDC, art. 6º, III. CDC, art. 7º, parágrafo único. CDC, art. 14. CCB/2002, art. 186. CCB/2002, art. 725. CCB/2002, art. 927. CCB/2002, art. 944. CF/88, art. 105, III. Lei 8.038/1990, art. 26. CPC/1973, art. 543-C. CPC/2015, art. 926. CPC/2015, art. 927. CPC/2015, art. 976, e ss. CPC/2015, art. 1.035. CPC/2015, art. 1.036. CPC/2015, art. 1.037. CPC/2015, art. 1.038. CPC/2015, art. 1.039. CPC/2015, art. 1.040.
«Tema 1.173/STJ - Definir os limites da responsabilidade do corretor de imóveis ou da sociedade intermediadora da compra e venda por danos causados ao consumidor, em razão do descumprimento, pela construtora/incorporadora, de obrigação relativa à entrega de empreendimento imobiliário, prevista no contrato de promessa de compra e venda.
Anotações NUGEPNAC: - Processos destacados de ofício pelo relator. Afetação na sessão eletrônica iniciada em 16/11/2022 e finalizada em 22/11/2022 (Segunda Seção).
Informações Complementares: - Não há determinação de suspensão nacional de todos os processos pendentes, individuais ou coletivos. (acórdão publicado no DJe de 1º/12/2022)» ... ()
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3 - STJ Recurso especial repetitivo. Tema 1.173/STJ. Proposta de afetação acolhida. Imobiliária. Corretor de imóvel. Recurso especial representativo da controvérsia. Rito dos recursos especiais repetitivos. Contrato de promessa de compra e venda de imóvel. Inadimplemento contratual da construtora/incorporadora. Entrega do empreendimento imobiliário. Responsabilidade solidária. Definição dos limites da responsabilidade da sociedade intermediadora. Necessidade de fixação de tese concentrada e vinculante. CPC/2015, art. 485, VI. CDC, art. 6º, III. CDC, art. 7º, parágrafo único. CDC, art. 14. CCB/2002, art. 186. CCB/2002, art. 725. CCB/2002, art. 927. CCB/2002, art. 944. CF/88, art. 105, III. Lei 8.038/1990, art. 26. CPC/1973, art. 543-C. CPC/2015, art. 926. CPC/2015, art. 927. CPC/2015, art. 976, e ss. CPC/2015, art. 1.035. CPC/2015, art. 1.036. CPC/2015, art. 1.037. CPC/2015, art. 1.038. CPC/2015, art. 1.039. CPC/2015, art. 1.040.
«Tema 1.173/STJ - Definir os limites da responsabilidade do corretor de imóveis ou da sociedade intermediadora da compra e venda por danos causados ao consumidor, em razão do descumprimento, pela construtora/incorporadora, de obrigação relativa à entrega de empreendimento imobiliário, prevista no contrato de promessa de compra e venda.
Anotações NUGEPNAC: - Processos destacados de ofício pelo relator. Afetação na sessão eletrônica iniciada em 16/11/2022 e finalizada em 22/11/2022 (Segunda Seção).
Informações Complementares: - Não há determinação de suspensão nacional de todos os processos pendentes, individuais ou coletivos. (acórdão publicado no DJe de 1º/12/2022)» ... ()
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4 - STJ Embargos de declaração no agravo interno no recurso especial. Comissão de corretagem. Desistência por parte do comprador. Venda não concretizada. Interpretação do CCB/2002, art. 725. Honorários de corretagem indevidos
1 - A obscuridade, vício que dá ensejo à oposição do recurso, consiste na falta de clareza da decisão impugnada, sendo que, diante da função precípua do pronunciamento judicial de emprestar certeza às relações litigiosas que calham às suas portas, não se admitem decisões judiciais não unívocas. ... ()
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5 - STJ Agravo interno no agravo em recurso especial. Contrato de prestação de serviços de corretagem imobiliária. Jurisprudência firmada no âmbito do STJ. Informação adequada e clara. Direito básico do consumidor. Pactuação de compromisso de compra e venda de imóvel intermediada por corretor de imóveis. Cobrança de comissão de corretagem. Agravo interno não provido.
1 - A relação a envolver o corretor de imóveis e as partes do negócio que intermedeia é de consumo, e o CDC, art. 6º, III, IV e VI, estabelece que são direitos básicos do consumidor a informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços e sobre os riscos que apresentem; a proteção contra métodos comerciais desleais; e a efetiva prevenção de danos patrimoniais e morais, individuais, coletivos e difusos. ... ()
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6 - STJ Agravo interno no agravo em recurso especial. Ação reivindicatória. Cumprimento de sentença. Alegada afronta ao CCB/2002, art. 308 e CCB/2002, art. 310. Ausência de prequestionamento. Incidência da Súmula 282/STF, aplicada analogicamente. Prequestionamento ficto previsto no CPC/2015, art. 1.025. Necessidade de se apontar violação ao CPC/2015, art. 1.022. Recurso não provido.
1 - As matérias referentes ao CCB/2002, art. 20, CCB/2002, art. 394, CCB/2002, art. 395, CCB/2002, art. 472 e CCB/2002, art. 725 do Código Civil não foram objeto de discussão no acórdão recorrido, apesar da oposição de embargos de declaração, não se configurando o prequestionamento, o que impossibilita a sua apreciação na via especial (Súmula 282/STF). ... ()
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7 - STJ Corretagem. Promessa de compra e venda de imóvel. Rescisão contratual com pedido de restituição de valores pagos. Consumidor. Desistência dos promitentes compradores. Corretora. Legitimidade passiva. Inexistência. Recurso especial provido. Processual civil. CCB/2002, art. 722. CCB/2002, art. 725. CPC/1973, art. 267, VI, correspondente ao CPC/2015, art. 485, IV. à Lei 4.591/1964, art. 67-A.
1 - No contato de corretagem, conforme a disciplina legal, a obrigação fundamental do comitente é a de pagar a comissão ao corretor assim que concretizado o resultado a que este se obrigou, qual seja, a aproximação das partes e a conclusão do negócio de compra e venda, ressalvada a previsão contratual em contrário. ... ()
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8 - STJ Recurso especial. Ação de cobrança. Comissão de corretagem. Compra e venda de bem imóvel. Resultado útil não alcançado. Desistência motivada dos promitentes compradores. Existência de gravame judicial averbado na matrícula do bem. Impossibilidade de alienação do imóvel. Acórdão reformado. Recurso provido.
1 - A questão discutida no presente feito consiste em saber se é devida a comissão de corretagem na hipótese em que, a despeito da assinatura do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, não foi possível a transmissão da propriedade, por meio do registro da escritura pública, tendo em vista a existência de gravame judicial averbado na matrícula do bem. ... ()
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9 - STJ Consumidor. Processual civil. CPC/2015. Embargos de declaração. Ação civil pública. Abusividade na venda pela internet de ingressos de eventos culturais e de entretenimento. Omissão. Não ocorrência. Contradição. Ocorrência. Extrapolação das balizas do litígio e da devolutividade recursal. Saneamento do acórdão embargado. Agregação de efeitos infringentes. Necessidade de rejulgamento do recurso especial. CPC/2015, art. 1.022. CDC, art. 6º. IV. CDC, art. 39, I, V e IX. CDC, art. 49. CDC, art. 51, IV, § 1º, III. CCB/2002, art. 725.
«1. Inexistência de omissão no acórdão ora embargado, tendo este colegiado declinado fundamentação suficiente para justificar o provimento do recurso especial, malgrado ocorrência de contradição no que tange às balizas do litígio e da devolutividade recursal. ... ()
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10 - STJ Agravo interno no recurso especial. Comissão de corretagem. Negócio imobiliário. Celebração de contrato de compra e venda. Rescisão do contrato. Falha no dever de informação da intermediadora. Comissão indevida. Reexame de provas. Súmula 5/STJ e Súmula 7/STJ. Recurso não provido.
«1 - Nos termos do CCB/2002, art. 725, é devida a remuneração ao corretor na hipótese em que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, mesmo que este não se concretize em virtude de arrependimento das partes. ... ()
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11 - STJ Agravo interno no agravo em recurso especial. Comissão de corretagem. Negócio imobiliário. Celebração de contrato de compra e venda. Rescisão do contrato. Negócio não concretizado. Falha no dever de informação da intermediadora. Comissão indevida. Reexame de provas. Súmula 5/STJ e Súmula 7/STJ. Recurso não provido.
«1 - Nos termos do CCB/2002, art. 725, é devida a remuneração ao corretor na hipótese em que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, mesmo que este não sec oncretize em virtude de arrependimento das partes. ... ()
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12 - STJ Agravo interno em recurso especial. Comissão de corretagem. Desistência por parte do comprador. Venda não concretizada. Interpretação do CCB/2002, art. 725. Honorários de corretagem indevidos. Precedentes.
«1 - Incabível comissão de corretagem no contrato de compra e venda de imóveis, quando o negócio não foi concluído por desistência do comprador, não atingindo assim o seu o resultado útil. ... ()
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13 - STJ Recurso especial. Civil. Ação monitória e cautelar de arresto. Comissão de corretagem. Cessão de crédito de precatório. Efetiva consecução do negócio jurídico. Aproximação das partes desempenhada pelo recorrido, que alcançou o resultado útil pretendido. Cabimento da remuneração pactuada em razão dessa intermediação. Inadimplemento posterior das partes. Incapacidade de influir no valor devido pela aproximação. Termo inicial da prescrição. CCB/2002, art. 189. Teoria da actio nata. Data do levantamento do precatório pelo réu. Não consumação do prazo quinquenal. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, desprovido. CCB/2002, art. 206, § 5º, II. CCB/2002, art. 722. CCB/2002, art. 725.
«1 - O propósito recursal envolve duas questões: i) cabimento da comissão de corretagem decorrente da cessão do crédito materializado no precatório de titularidade do recorrente (cedente), através de intermediação pelo recorrido, haja vista a rescisão do negócio com base no posterior inadimplemento da parte cessionária; e ii) fixação do termo inicial do prazo prescricional quinquenal. ... ()
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14 - STJ Direito civil. Ação de cobrança. Compra e venda de imóvel. Comissão de corretagem. Assinatura da promessa de compra e venda. Resultado útil da mediação atingido. Desistência da compradora. Arrependimento não motivado. Comissão devida. CCB/2002, art. 722. CCB/2002, art. 725.
«1 - Ação de cobrança por meio da qual se objetiva o pagamento de comissão de corretagem, em razão de intermediação na venda de imóvel. ... ()
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15 - STJ Agravo interno no agravo em recurso especial. Ação de cobrança. Decisão monocrática que deu provimento ao reclamo interposto pela parte adversa. Insurgência recursal da demandada.
«1 - Negativa de prestação jurisdicional não configurada. É clara e suficiente a fundamentação adotada pelo Tribunal de origem para o deslinde da controvérsia, revelando-se desnecessário ao magistrado rebater cada um dos argumentos declinados pela parte. ... ()
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16 - STJ Processual civil. Agravo interno no agravo em recurso especial. Recurso manejado sob a égide do CPC/2015. Ação de cobrança. Comissão de corretagem. Efetiva aproximação dos negociantes. Configuração. Pretensão recursal que envolve o reexame de provas. Incidência da Súmula 7/STJ. Dissídio jurisprudencial não comprovado ante a incidência de óbice sumular. Recurso protelatório. Incidência da multa do CPC/2015, art. 1.021, § 4º. Agravo interno não provido, com imposição de multa. CCB/2002, art. 722. CCB/2002, art. 725.
«1 - Aplica-se o CPC/2015 a este julgamento ante os termos do Enunciado Administrativo 3/STJ, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18/03/2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do CPC/2015. ... ()
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17 - STJ Direito processual civil e civil. Ação de cobrança. Embargos de declaração. Omissão, contradição ou obscuridade. Não ocorrência. Prequestionamento. Ausência. Súmula 211/STJ. Compra e venda de imóvel. Comissão de corretagem. Assinatura de promessa de compra e venda e pagamento de sinal. Desistência do comprador. Arrependimento motivado. Fato atribuível aos corretores. Comissão indevida.
«1 - Ação de cobrança por meio da qual se objetiva o pagamento de comissão de corretagem, em razão de intermediação na venda de imóvel. ... ()
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18 - STJ Agravo interno. Agravo em recurso especial. Comissão de corretagem. Cláusula contratual condicionando a comissão à efetivação da compra e venda do imóvel. Anuência da autora. Alegação de que a rescisão foi efetuada em desacordo com o pacto. Questão não debatida e que demanda reexame de provas. Nulidade da cláusula. Aplicação da Súmula 5/STJ.
«1 - Não cabe a esta Corte imiscuir-se nos motivos que levaram ao desfazimento do negócio entre comprador e vendedor, mormente por tratar-se de tema não prequestionado nos autos e por mostrar-se puramente factual, encontrando, assim, o óbice da Súmula 7/STJ. ... ()
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19 - STJ Comissão de corretagem. Agravo interno nos embargos de declaração no recurso especial. Corretagem. Cerceamento de defesa. Inexistência. Ausência de prejuízo. Prova exclusivamente testemunhal. Possibilidade. Intermediação comprovada. Revolvimento do acervo fático probatório. Impossibilidade. Agravo não provido. CPC/1973, art. 401. CCB/2002, art. 227. CCB/2002, art. 722. CCB/2002, art. 725.
«1 - «É inadmissível o recurso extraordinário, quando a decisão recorrida assenta em mais de um fundamento suficiente e o recurso não abrange todos eles (Súmula 283/STF). ... ()
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20 - STJ Recurso especial. Ação coletiva de consumo. Direito do consumidor. Espetáculos culturais. Disponibilização de ingressos na internet. Cobrança de «taxa de conveniência». Embargos de declaração. Omissão, contradição ou obscuridade. Não indicação. Súmula 284/STF. Proteção do consumidor. Cláusulas abertas e princípios. Boa fé objetiva. Lesão enorme. Abusividade das cláusulas. Venda casada («tying arrangement»). Ofensa à liberdade de contratar. Transferência de riscos do empreendimento. Desproporcionalidade das vantagens. Dano moral coletivo. Lesão ao patrimônio imaterial da coletividade. Gravidade e intolerância. Inocorrência. Sentença. Efeitos. Validade. Todo o território nacional. CPC/2015, art. 1.022. CDC, art. 6º. IV. CDC, art. 39, I, V e IX. CDC, art. 49. CDC, art. 51, IV, § 1º, III. CCB/2002, art. 725.
«1 - Cuida-se de ação coletiva de consumo na qual se pleiteia, essencialmente: a) o reconhecimento da ilegalidade da cobrança de «taxa de conveniência» pelo simples fato de a recorrida oferecer a venda de ingressos na internet; b) a condenação da recorrida em danos morais coletivos; e c) a condenação em danos materiais, correspondentes ao ressarcimento aos consumidores dos valores cobrados a título de taxa de conveniência nos últimos 5 (cinco) anos. ... ()
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21 - STJ Recurso especial repetitivo. Tema 960/STJ. Compromisso de compra e venda. Recurso especial representativo da controvérsia. Direito civil e do consumidor. Promessa de compra e venda de imóvel. Programa Minha Casa, Minha Vida - PMCMV. Comissão de corretagem. Transferência da obrigação ao consumidor. Possibilidade. Dever de informação. Observância. Necessidade. CCB/2002, art. 724. CCB/2002, art. 725. Lei 11.977/2009. Decreto 81.871/1978, art. 3º. CDC, art. 51, IV. CF/88, art. 105, III. Lei 8.038/1990, art. 26. CPC/1973, art. 543-C. CPC/2015, art. 927. CPC/2015, art. 976, e ss. CPC/2015, art. 1.035. CPC/2015, art. 1.036. CPC/2015, art. 1.037. CPC/2015, art. 1.038. CPC/2015, art. 1.039. CPC/2015, art. 1.040.
«Tema 960/STJ - Discute-se a validade da transferência ao consumidor da obrigação de pagar a comissão de corretagem nas promessas de compra e venda celebradas no âmbito do programa Minha Casa, Minha Vida.
Tese jurídica firmada: - Ressalvada a denominada Faixa 1, em que não há intermediação imobiliária, é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda do Programa Minha Casa, Minha Vida, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.
Anotações Nugep:Vide Tema 938/STJ
Informações Complementares: - Há determinação de suspensão nacional de todos os processos pendentes, individuais ou coletivos (CPC/2015, art. 1.037, II), ressalvadas as hipóteses de autocomposição, tutela provisória, resolução parcial do mérito e coisa julgada, de acordo com as circunstâncias de cada caso concreto, a critério do juízo. (decisão de afetação publicada no DJe 20/09/2016). ... ()
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22 - STJ Civil. Agravo interno. Agravo em recurso especial. Contrato de compra e venda de imóvel. Financiamento imobiliário negado. Culpa da construtora. Comissão de corretagem. Restituição.
«1 - Inviável o reconhecimento da alegada ofensa ao CCB/2002, art. 725, quando verificado que o contrato de financiamento com a Caixa Econômica Federal não foi celebrado por culpa da construtora, motivo porque correto o julgado que determinou a restituição da comissão de corretagem. ... ()
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23 - STJ Recurso especial. Contrato de prestação de serviços de corretagem imobiliária. Prequestionamento e dissídio notório com a jurisprudência firmada no âmbito do STJ. Admissibilidade do recurso. Relação de consumo. Informação adequada e clara. Direito básico do consumidor. Pactuação de compromisso de compra e venda de imóvel intermediada por corretor de imóveis. Desistência motivada, antes da assinatura da escritura. Cobrança de comissão de corretagem. Inviabilidade. CCB/2002, art. 725. Interpretação que demanda harmonização com o art. 723 do mesmo diploma, 6º do CDC e 20 da Lei 6.530/1978.
«1 - Tratando-se de dissídio notório com a jurisprudência firmada no âmbito do próprio Superior Tribunal de Justiça, admite-se a mitigação dos requisitos exigidos para a interposição do recurso pela alínea «c do permissivo constitucional, especialmente quando os elementos contidos no recurso são suficientes para se concluir que os julgados confrontados conferiram tratamento jurídico distinto à similar situação fática. ... ()
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24 - STJ Recurso especial. Direito civil. Contrato de corretagem. Celebração de negócio jurídico precário. Resultado útil. Inexistência. Desfazimento do pacto. Posterior análise de documentos. Descoberta de ação de desapropriação. Hipótese diversa de arrependimento.
«1. Ação de cobrança ajuizada por corretor de imóveis postulando o pagamento de comissão decorrente da intermediação de compra e venda de imóvel, posteriormente desfeita após a descoberta de ação de desapropriação sobre o bem. ... ()
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25 - TJSP Compromisso de compra e venda. Bem imóvel. Pretensão de repetição de indébito em dobro referente à comissão de corretagem e à taxa de serviço de assessoria técnica imobiliária (sati). Novo julgamento provocado em razão da apreciação das matérias pelo colendo STJ em sede de recurso repetitivo (art. 1040, II, do novo CPC antigo CPC/1973, art. 543-C, § 7º, II). Validade da cobrança de comissão de corretagem porque discriminada em documento juntado pelos próprios autores. Entendimento consolidado pelo STJ no julgamento do recurso especial n 1.511.911 de que é válida a transferência ao promitente comprador da obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. Negócio jurídico válido e eficaz. Abusividade, no entanto, em relação à taxa sati, mas com prescrição da pretensão de restituição dos valores pagos a esse título. Prazo trienal definido pelo STJ no Resp 1.551.956 (CCB, art. 206, § 3º, IV). Sentença de improcedência mantida. Recurso desprovido.
«@JURNUM = 1.599.511/STJ (Recurso especial repetitivo. Incorporação imobiliária. Consumidor. Corretagem. Compromisso de compra e venda. Promessa de compra e venda. Recurso especial representativo da controvérsia. Tema 938. Direito civil e do consumidor. Venda de unidades autônomas em estande de vendas. Corretagem. Cláusula de transferência da obrigação ao consumidor. Validade. Preço total. Dever de informação. Serviço de Assessoria Técnico Imobiliária - SATI. Abusividade da cobrança. Enriquecimento sem causa. CCB/2002, art. 422, CCB/2002, art. 722, CCB/2002, art. 724, CCB/2002, art. 725 e CCB/2002, art. 884. CDC, art. 4º, III, CDC, art. 30, CDC, art. 31, CDC, art. 46, CDC, art. 51, IV e CDC, art. 52. Decreto 5.903/2006, art. 2º e Decreto 5.903/2006, art. 3º, parágrafo único. CF/88, art. 102, III e § 3º. Lei 8.038/1990, art. 26. CPC, art. 543-A. CPC/2015, art. 976, e ss. CPC, art. 1.035. CPC/2015, art. 1.040).... ()
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26 - STJ Recurso especial repetitivo. Incorporação imobiliária. Consumidor. Corretagem. Compromisso de compra e venda. Promessa de compra e venda. Recurso especial representativo da controvérsia. Tema 938/STJ. Direito civil e do consumidor. Venda de unidades autônomas em estande de vendas. Corretagem. Cláusula de transferência da obrigação ao consumidor. Serviço de Assessoria Técnico Imobiliária - SATI. Abusividade da cobrança. Prazo prescricional. Prescrição trienal da pretensão. Enriquecimento sem causa. CCB/2002, art. 422, CCB/2002, art. 722, CCB/2002, art. 724, CCB/2002, art. 725 e CCB/2002, art. 884. CDC, art. 4º, III, CDC, art. 30, CDC, art. 31, CDC, art. 46, CDC, art. 51, IV e CDC, art. 52. Decreto 5.903/2006, art. 2º e Decreto 5.903/2006, art. 3º, parágrafo único. CF/88, art. 102, III e § 3º. Lei 8.038/1990, art. 26. CPC, art. 543-A. CPC/2015, art. 976, e ss. CPC, art. 1.035. CPC/2015, art. 1.040.
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27 - STJ Recurso especial repetitivo. Incorporação imobiliária. Consumidor. Corretagem. Compromisso de compra e venda. Promessa de compra e venda. Recurso especial representativo da controvérsia. Tema 938/STJ. Direito civil e do consumidor. Venda de unidades autônomas em estande de vendas. Corretagem. Cláusula de transferência da obrigação ao consumidor. Validade. Preço total. Dever de informação. Serviço de Assessoria Técnico Imobiliária - SATI. Abusividade da cobrança. Enriquecimento sem causa. Lei 6.530/1978, art. 3º. CCB/2002, art. 422, CCB/2002, art. 722, CCB/2002, art. 724, CCB/2002, art. 725 e CCB/2002, art. 884. CDC, art. 4º, III, CDC, art. 30, CDC, art. 31, CDC, art. 46, CDC, art. 51, IV e CDC, art. 52. Decreto 5.903/2006, art. 2º e Decreto 5.903/2006, art. 3º, parágrafo único. CF/88, art. 102, III e § 3º. Lei 8.038/1990, art. 26. CPC, art. 543-A. CPC/2015, art. 976, e ss. CPC, art. 1.035. CPC/2015, art. 1.040.
«Tema 938/STJ - Discussão quanto à: (i) prescrição da pretensão de restituição das parcelas pagas a título de comissão de corretagem e de assessoria imobiliária, sob o fundamento da abusividade da transferência desses encargos ao consumidor; e quanto à (ii) validade da cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagar comissão de corretagem e taxa de assessoria técnico-imobiliária (SATI).
Tese jurídica firmada: - (i) Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (CCB/2002, art. 206, § 3º, IV). (vide REsp Acórdão/STJ)
(ii) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; (vide REsp Acórdão/STJ)
(ii, parte final) Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. (vide REsp Acórdão/STJ)
Delimitação do Julgado: - A Terceira Turma do STJ, no REsp Acórdão/STJ, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino (relator do Tema 938/STJ), esclareceu a controvérsia referente ao cumprimento do dever de informação no que diz respeito à cláusula que transfere ao consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos seguintes termos (acórdão publicado no DJe de 6/9/2018):
«Deveras, a informação prévia referida no Tema 938/STJ tem por escopo proteger o consumidor de eventual acréscimo do preço após a aceitação da proposta.
[...]
O que realmente importa para a aplicação da tese firmada no Tema 938/STJ é verificar se a comissão de corretagem não foi escamoteada na fase pré-contratual, como se estivesse embutida no preço, para depois ser cobrada como um valor adicional, gerando aumento indevido do preço total. Desse modo, o fato de a proposta ter sido aceita no mesmo dia da celebração do contrato torna-se irrelevante, não merecendo guarida a distinção estabelecida pelo Tribunal de origem, no acórdão recorrido..
Informações Complementares: - Ministro relator determinou:
a) «a suspensão de processamento de recursos ordinários em trâmite nas Turmas Recursais dos Juizados Especiais que versem sobre algum dos temas afetados nos presentes autos (decisão publicada no DJe de 14/09/2015).
b) nos autos da Medida Cautelar 25.323/SP, «a suspensão em todo país, inclusive em primeiro grau, de todas as ações em trâmite nas quais se discutam as questões de direito que foram objeto da afetação no REsp Acórdão/STJ e que ainda não tenham recebido solução definitiva, obstando a prática de quaisquer atos processuais até o julgamento do recurso repetitivo. (decisão publicada no DJe de 18/12/2015).
Audiência Pública: - Audiência Pública realizada em 9/5/2016, oportunidade em que o Superior Tribunal de Justiça ouviu pessoas e representantes de entidades com experiência e conhecimento na matéria debatida no presente Tema Repetitivo para subsidiar a fixação de sua tese. ... ()
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28 - STJ Agravo regimental. Recurso especial. Contrato verbal de corretagem. Comissão. Efeitos dos fatos e obrigações. Prova exclusivamente testemunhal. Possibilidade. Jurisprudência do STJ. CPC/1973, art. 401. CCB/2002, art. 227. CCB/2002, art. 722. CCB/2002, art. 725.
«1. É possível prova exclusivamente testemunhal para comprovar a intermediação de venda de imóvel e demonstrar os efeitos dos fatos em que as partes estiveram envolvidas e as obrigações daí decorrentes. Incidência da Súmula 83/STJ. ... ()
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29 - STJ Corretagem. Comissão. Corretor de imóvel. Compromisso de compra e venda. Compra e venda de imóvel. Desistência do comprador após assinatura de promessa de compra e venda e pagamento de sinal de negócio. Comissão devida. Considerações da Minª. Nancy Andrighi sobre os contornos fáticos e da evolução jurisprudencial acerca do tema. Precedentes do STJ. CCB/2002, art. 722, CCB/2002, art. 725 e CCB/2002, art. 726.
«... II – Dos contornos fáticos e da evolução jurisprudencial acerca do tema. ... ()
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30 - STJ Corretagem. Comissão. Corretor de imóvel. Compromisso de compra e venda. Compra e venda de imóvel. Desistência do comprador após assinatura de promessa de compra e venda e pagamento de sinal de negócio. Comissão devida. Considerações da Minª. Nancy Andrighi sobre a comissão de corretagem. Precedentes do STJ. CCB/2002, art. 722, CCB/2002, art. 725, CCB/2002, art. 726 e CCB/2002, art. 1.227.
«... III – A comissão por corretagem. Violação do CCB/2002, art. 725. ... ()
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31 - TJRJ Corretagem. Contrato de corretagem. Negócio jurídico autônomo, pelo qual uma pessoa (o corretor ou intermediário), sem relação de mandato, de prestação de serviço ou qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda (comitente) um ou mais negócios. CCB/2002, arts. 722, 724, 725 e 2.038. CCB, art. 686.
«Função que foi desempenhada pela autora, primeira apelante, tanto que aproximou as partes e intermediou a compra e venda. Se não participou da conclusão do negócio, tal se deu exclusivamente por conta dos réus, que, embora houvessem recusado a proposta inicialmente feita, ao depois, diretamente, negociaram com o mesmo pretendente e pelo mesmo valor. Comissão devida (CCB/2002, art. 725) segundo a natureza do negócio e uso local (CCB/2002, art. 724), ou seja, de 5% sobre o valor total da venda (R$435.000,00), sem dedução do laudêmio, dado que este era devido pelo vendedor por força do disposto no art. 686 do CCB/16, a teor do CCB/2002, art. 2.038.... ()
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32 - 2TACSP Comissão. Corretagem. Remuneração devida pelo negócio efetivamente realizado. Considerações do Juiz Júlio Vidal sobre o tema. CCB/2002, art. 725.
«... A rigor, se não há discrepância a respeito do direito do corretor à remuneração não há o mesmo no tocante ao momento em que se firma esse direito. Nesse sentido: Carvalho Neto «in «Contrato de Mediação, Editora Jalovi, pg. 111; Francisco de Campos, Mattos Peixoto, Antônio Mercado e outros sustentam que: «o agente de negócio, o corretor, não tem direito a uma retribuição, à corretagem, à comissão, se o negócio de que se incumbiu deixou de realizar-se, se não foi concluído, se, portanto, nenhum efeito útil resultou do emprego de sua atividade, com o intuito de dar-lhe assistência. Não sendo o seu serviço, o seu esforço que se remunera, mas sim o resultado, a utilidade efetiva que deles promanou, quando o negócio de que se incumbiu não se realizou, não foi ultimado, não se traduziu de fato, a nenhuma remuneração faz jus o corretor, o agente de negócio. (Obra citada, páginas 117/118). Mas se de forma indireta o resultado é alcançado tem ele direito à remuneração pelos serviços prestados. ... ()
