boa fe condominio
Jurisprudência Selecionada

1 - STJ Condomínio em edificação. Área comum. Utilização exclusiva autorização por assembléia condominial. Área inútil para uso coletivo. Princípio da boa-fé objetiva. Pretensão de retomada indeferida. Precedentes do STJ. Lei 4.591/64, arts. 3º, 10, IV, § 1º.

«Detenção concedida pelo condomínio para que determinado condômino anexe à respectiva unidade, um fundo de corredor inútil para uso coletivo. Decorrido longo tempo e constatada a boa-fé, o condomínio, sem demonstrar fato novo, não pode retomar a área objeto da permissão.... (Continua)

2 - TJSP Possessória. Reintegração de posse. Utilização de áreas comuns do condomínio, em caráter exclusivo, por condômino. Ocupação há muito exercida pelos réus e seus antecessores, sem oposição alguma dos demais condôminos. Ausência de prejuízo ao condomínio com a utilização exclusiva. Esbulho possessório não caracterizado. Prevalência do princípio da boa-fé. Ação improcedente. Recurso provido.

3 - STJ Condomínio em edificação. Área comum. Incorporação. Prazo prescricional. Prescrição. Aplicação do princípio da boa-fé (suppressio). Lei 4.591/1964, ar. 3º. CCB, art. 177 e CCB, art. 178, § 1º, IX.

«Área destinada a corredor, que perdeu sua finalidade com a alteração do projeto e veio a ser ocupada com exclusividade por alguns condôminos, com a concordância dos demais. Consolidada a situação há mais de vinte anos sobre área não indispensável à existência do condomínio, é de ser mantido o statu quo. Aplicação do princípio da boa-fé (suppressio). Recurso conhecido e provido.... (Continua)

4 - STJ Condomínio em edificação. Área comum. Incorporação. Prazo prescricional. Prescrição. Aplicação do princípio da boa-fé (suppressio). Considerações do Min. Ruy Rosado de Aguiar sobre o tema. Lei 4.591/1964, ar. 3º. CCB, art. 177 e CCB, art. 178, § 1º, IX.

«... 2. Têm razão os recorrentes, porém, quanto à extinção do direito de promover a ação. É certo que a prescrição não pode ser invocada por um condômino contra o outro quando se trata de área destinada ao uso comum e indispensável à existência do condomínio, conforme a lição doutrinária invocada nos autos (Benedito Silverio Ribeiro, Tratado de Usucapião. ed. Saraiva, 1/286). No caso em tela, contudo, os réus e ora recorrentes passaram a ocupar a parte do corredor que leva aos seus apartamentos, porque houve alteração no próprio projeto de construção do prédio, com incorporação de unidades, de tal sorte que o final do corredor dos seus apartamentos perdeu a razão de ser, e o espaço que lhes correspondia transformou-se em área morta, sem qualquer utilidade para o condomínio, permitindo a colocação da porta de entrada no lugar onde hoje se encontra. Logo, não se trata de área indispensável à existência do condomínio e possível o reconhecimento da prescrição. ... (Continua)

5 - TJSP Condomínio. Área comum. Condomínio edilício. Área comum, mas de acesso restrito. Ocupação longeva, sem oposição. Princípio da boa-fé objetiva em sua função de limitação do exercício de direitos subjetivos. «Suppressio. Ausência de risco aos demais condôminos. Demolitória improcedente. Recurso desprovido.

6 - TJSP Condomínio. Assembleia geral. Beneficiados proprietários de unidades autônomas de garagem ou depósito, com vagas de garagem, independentemente de título aquisitivo, deve prevalecer a boa-fé objetiva em proteção àqueles desprovidos de qualquer vaga. Hipótese de inexistência de insurgência de condôminos quanto a aprovação de convenção condominial. Decisão tomada em assembleia que deve ser mantida. Perseguição de eventual lesão experimentada por condôminos que deve ser promovida por ação própria de reparação. Decisão de improcedência da ação anulatória mantida. Recurso não provido.

7 - STJ Processo civil e civil. Condomínio. Débito. Natureza. Legitimidade passiva. Execução. Penhora do imóvel. Posterior confisco em processo criminal. Arrematação. Produto. Repasse à União. Prévio pagamento de lesados e terceiros de boa-fé. Possibilidade. Limites. Dispositivos legais analisados. Arts. 307 do cc/02; 42, § 3º, e 472 do CPC/1973; 91, II, do CP; 133 e parágrafo único, do CPP; e 3º, IV, da Lei 8.009/90.

«1. Ação ajuizada em 29.11.2010. Recurso especial concluso ao gabinete da Relatora em 30.09.2013. ... (Continua)

8 - TJSP Condomínio. Área comum. Condômino titular de unidade autônoma de sobreloja que ocupa indevidamente áreas comuns da edificação. Elaboração de laudo pericial colocando em dúvida a natureza comum dos locais em disputa. Ocupação de área denominada como «vazio arquitetônico, em torno da caixa de elevadores, há mais de três décadas pelo condômino, com inteira aquiescência do condomínio e inteiramente integrado à loja. Ausência de registro no Cartório competente. Circunstância que não a torna comum. Situação, todavia, sedimentada, com a qual concordou o autor. Aplicação do princípio da boa-fé objetiva. Reinvindicatória julgada improcedente. Recurso desprovido.

9 - STJ Compra e venda. Ação anulatória. Conluio entre condôminos e tabelião, em detrimento dos autores, herdeiros de outro condômino falecido. Usucapião ordinário do terceiro adquirente de boa-fé. Descabimento, pela menoridade de alguns herdeiros que a todos aproveita. Validade do negócio, porém, quanto aos demais condôminos, por ser a coisa divisível. Procedência parcial. CCB/1916, art. 171, CCB/1916, art. 553 e CCB/1916, art. 1.580.

... (Continua)

10 - TJSP Condomínio. Despesas condominiais. Ação de cobrança. Execução. Inclusão, no polo passivo, do arrematante da unidade geradora das despesas. Impossibilidade. Inexistência de título executivo contra o adquirente. Ausência, ainda, de comprovação de que o arrematante fora alertado pelo edital sobre a obrigação de satisfazer o montante do débito condominial que excedesse o valor da alienação judicial. Pretensão do condomínio cujo atendimento tomaria de surpresa o adquirente de boa-fé. Agravo de instrumento improvido.

11 - TJRJ Condomínio em edificação. Nunciação de obra nova. Pedido de demolição total da edificação irregular. Obra efetuada por condômino em área comum do condomínio. CPC/1973, art. 934 e CPC/1973, art. 936. CCB/2002, art. 1.333.

«Voto vencedor que assinala que a Convenção do Condomínio não deixa clara a necessidade da aprovação de todos os condôminos de todos os blocos para a realização da obra, aliado ao fato de que em outros blocos ocorreram acréscimos similares, havendo de ser reconhecida a boa-fé do embargado. Assevera, ainda, que a construção objeto da lide aparenta ter sido concluída antes da propositura da ação de nunciação de obra nova, não se constituindo esta medida judicial verdadeiramente apropriada para a demolição do acréscimo finalizado. Voto vencido que entende ser a hipótese de apossamento de área comum do condomínio, o que ofende o regramento civil a respeito do tema, além de que ainda que terceiros tenham agido da mesma forma que o réu da ação originária, tal conduta não legitima o atuar da parte. Preponderância do entendimento de que se a obra já estava concluída, ou praticamente concluída ao tempo da citação a ação de nunciação de obra nova deve ser extinta sem resolução do mérito, no entanto, tal entendimento não prevalece quando há cumulação de pedidos, como no caso dos autos. Inteligência do CPC/1973, art. 936. A Convenção do Condomínio é clara quanto à necessidade da aprovação em Assembleia Geral por parte de todos os condôminos para a efetivação de obras na cobertura do Condomínio em questão, até mesmo porque cada bloco por si só não ostenta personalidade jurídica para tomar decisões autônomas que contrariem a Convenção Condominial. Autorização em Assembleia pelos demais condôminos de realização de obras para sanar os vazamentos no apartamento do embargado e não edificações na parte comum do edifício. O fato de existirem construções irregulares em outros blocos não dá direito ao condômino de legitimar a irregularidade de sua obra. Ausência de boa-fé por parte do embargado. Prevalência do voto vencido. Manutenção integral da sentença de primeiro grau. Provimento dos embargos infringentes.... (Continua)

12 - STJ Direito civil. Embargos de retenção por benfeitorias. Arrematação judicial. Ação de extinção de condomínio. Posse. Rescisória. Anulação da hasta. Boa-fé. Manutenção. Retenção por benfeitorias. Restituição do valor pago. Evicção.

«1. Controvérsia acerca da caracterização do possuidor como de má-fé em razão da sua ciência sobre a tramitação de ação rescisória visando anular a decisão que lhe conferiu a posse sobre imóvel. ... (Continua)

13 - TJSP Embargos de terceiro. Oposição por compromissário comprador de unidade condominial penhorada para satisfação de débitos condominiais correspondentes a período ocupado pelos cedentes. Irrelevância. Obrigação «propter rem. Afastada, ademais, a alegação de boa-fé vez que inexistente, no contrato de cessão, menção a tais dívidas. Descabimento visto tratar-se de declaração prestada pelo cedente e não pelo condomínio. Improcedência. Recurso desprovido, nada impedindo que o recorrente possa buscar eventual regresso em face do cedente.

14 - TJRJ Condomínio em edificação. Critérios de rateio das despesas comuns. CCB/2002, art. 1.336, I e CCB/2002, art. 11.351.

«Convenção que prevê a distribuição das despesas na proporção das frações ideais de cada condômino. Condôminos que, contudo, desde 1974 deliberaram em assembléia, por maioria simples e não por quorum qualificado, o rateio na forma igualitária entre as unidades do edifício. Justa causa para tal deliberação, tendo em vista que o prédio é de natureza mista e possui lojas com entradas externas que não participam das despesas ordinárias de condomínio, tornando inviável a adoção do critério estabelecido na convenção. Autora-condômina que desde 1990 paga suas cotas na forma igualitária, sem se insurgir contra tal critério e até mesmo fazendo parte do conselho do condomínio, tendo votado em assembléia pela manutenção de tal distribuição. Procedimento da Autora e do condomínio a ensejar, de acordo com o princípio da boa-fé, a conclusão da juridicidade da forma de cobrança. Aplicação do princípio da «surrectio», que é o exercício continuado de uma situação jurídica ao arrepio do convencionado ou do ordenamento jurídico, mas que implica em fonte de novo direito, com vista à estabilidade das relações sociais. Idêntico raciocínio se aplica quanto ao desconto para pagamento em determinada data, há anos praticado pelo condomínio. Recurso provido para declarar a insuficiência dos depósitos realizados pela condômina, com a conseqüente improcedência da consignatória.»... (Continua)

15 - TJRJ Condomínio em edificação. Ação de cobrança de cotas condominiais. Sentença de improcedência do pedido autoral. Réus que não foram cobrados por mais de 55 anos pelas cotas condominiais sobre imóvel de sua propriedade. Boa-fé objetiva. Aplicação do instituto da suppressio ou verwirkung. Irregularidade da assembleia geral extraordinária que estabeleceu as cotas condominiais sobre imóvel. Ausência de comprovação de convocação dos apelados para comparecimento à referida assembleia condominial. CCB/2002, arts. 330, 422 e 1.354.

«1 - A inércia do Apelante em promover a cobrança das cotas condominiais em face dos Apelados durante décadas, acabou por consolidar determinada situação jurídica, caso em que deve ser aplicado o fenômeno da Suppressio, em prestígio ao Princípio da boa fé objetiva. ... (Continua)

16 - TJSP Condomínio. Assembleia geral. «Shopping center. Empreendimento de expansão. Aprovação por maioria simples. Pretensão à adoção do quórum qualificado de dois terços do CCB, art. 1333. Possibilidade de adoção das regras relativas ao condomínio edilício e do condomínio «pro indiviso conforme o caso, ante a ausência de legislação específica aplicável aos «shopping centers. Partes que, entretanto, indicaram de modo contundente o desejo de contratar na segunda forma. Autoras que não fizeram qualquer objeção à aplicação dos arts. 1314 a 1326, do citado diploma. Indicação expressa de sua incidência na minuta de convenção condominial por elas proposta. Prevalência do princípio da boa-fé objetiva. Condomínio «pro indiviso instalado. Quórum legal observado. Deliberação mantida. Recurso provido.

17 - TJSP CONDOMÍNIO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. Sentença de procedência parcial. Recurso das partes não providos. Embargante que é proprietária de imóvel integrante de condomínio residencial, consistente em sobreloja, com entrada independente. Condomínio exequente que não cobrou as despesas condominiais por mais de 59 anos, a despeito de autorização da Convenção. Cobrança iniciada a partir de decisão de assembleia, quando alterado o síndico, inclusive com relação a parcelas referentes aos últimos 5 anos. Regularidade da cobrança das despesas condominiais futuras, cujo dever de pagamento decorre de lei e da Convenção Condominial. Obrigação propter rem. Inviabilidade de cobrança, contudo, com relação às despesas pretéritas. Suppressio que configura óbice intransponível ao exercício de direito subjetivo ou potestativo em razão da inércia do seu titular, havendo causa para ocorrência de justa expectativa em proveito dos réus quanto à ausência de cobrança das despesas condominiais pretéritas. Surpresa desleal. Considerável lapso temporal sem cobrança e peculiaridades do imóvel (loja externa) que autorizam a suppressio. Doutrina. Precedentes. Boa-fé objetiva e teoria dos atos próprios. Enunciado 412 do CFJ: as diversas hipóteses de exercício inadmissível de uma situação jurídica subjetiva, tais como supressio, tu quoque, surrectio e venire contra factum proprium, são concreções da boa-fé objetiva. Majoração dos honorários advocatícios (CPC, art. 85, § 11).

18 - TJRJ Condomínio em edificação. Ação de cobrança de cotas condominiais. Sentença de improcedência do pedido autoral. Réus que não foram cobrados por mais de 55 anos pelas cotas condominiais sobre imóvel de sua propriedade. Boa-fé objetiva. Aplicação do instituto da suppressio ou verwirkung. Irregularidade da assembleia geral extraordinária que estabeleceu as cotas condominiais sobre imóvel. Ausência de comprovação de convocação dos apelados para comparecimento à referida assembleia condominial. Considerações da Desª. Maria Regina Nova sobre o tema. CCB/2002, art. 330, CCB/2002, art. 422 e CCB/2002, art. 1.354.

«... Dessa forma, por não ter o Apelante comprovado a devida convocação dos Apelados, proprietários da LOJA E, para a referida Assembleia, juntamente com o fato de que havia pelo menos 55 anos que não eram os mesmos cobrados pelo rateio dos gastos condominiais, é possível sim a aplicação do Instituto da Suppressio, pois a inércia de uma das partes durante anos fez nascer uma situação jurídica sedimentada pelo tempo para os Apelados. ... (Continua)

19 - STJ Família. União estável. Direito patrimonial de família. Negócio jurídico. Compra e venda. União estável. Alienação de bem imóvel adquirido na constância da união. Necessidade de consentimento do companheiro. Outorga uxória. Efeitos sobre o negócio celebrado com terceiro de boa-fé. Preservação da boa-fé do terceiro na hipótese. Lei 9.278/1996, art. 5º. CCB/2002, art. 1.647, I e CCB/2002, art. 1.725. CF/88, art. 226, § 3º.

«1. A necessidade de autorização de ambos os companheiros para a validade da alienação de bens imóveis adquiridos no curso da união estável é consectário do regime da comunhão parcial de bens, estendido à união estável pelo CCB/2002, art. 1.725, além do reconhecimento da existência de condomínio natural entre os conviventes sobre os bens adquiridos na constância da união, na forma do Lei 9.278/1996, art. 5º, Precedente. ... (Continua)

20 - STJ Recurso especial. Pretensão de anular assembléia condominial que, por mais de dois terços dos votos, explicitou a impossibilidade de o uso exclusivo de área comum (terraço) ser transmitido a terceiros, assim como impôs contribuição pecuniária pelo exercício de tal direito, de modo a alterar situação consolidada por mais de trinta anos. Reconhecimento da improcedência da ação pelas instâncias ordinárias. Insurgência dos demandantes.

«1. Hipótese em que os condôminos, proprietários da unidade mais alta do edifício, a quem foram conferidos o uso exclusivo de área comum (terraço) por ocasião da especificação condominial - cujo exercício prolonga-se por mais de trinta anos - , pretendem o reconhecimento da nulidade da assembléia de condomínio que, por mais de dois terços dos votos, explicitou a impossibilidade de transmissão de tal direito por ato inter vivos ou causa mortis, bem como impôs contribuição não inferior à taxa condominial pelo correlato exercício. ... (Continua)

21 - TJSP Litigância de má-fé. Descaracterização. Possessória. Reintegração de posse. Quinhões hereditários. Condomínio «pro indiviso. Autor, que dentro do efetivo exercício do direito de ação, procurou defender seus interesses. Boa-fé, ademais que é presumida, não se caracterizando necessariamente a má-fé, como conseqüência de interpretação ingênua, bisonha ou esdrúxula da lei. Condenação por litigância de má-fé insubsistente. Recurso parcialmente provido para este fim.

22 - TJSP Responsabilidade civil. Perdas e danos. Contrato de prestação de serviços. Terceirização dos serviços de portaria. Resilição unilateral por parte do condomínio. Contratação, ademais, dos funcionários da empresa pelo condomínio. Atitudes que ferem disposições contratuais. Violação do princípio da boa-fé objetiva. Exegese do Enunciado 170 da III Jornada de Direito Civil e do CCB, art. 422. Indenização mantida. Recurso não provido.

23 - STJ Processo civil e direito civil. Direitos reais. Servidão de água. Estabelecimento. Condição resolutiva. Extinção pela autossuficiência em captação da água pelo prédio dominante, por fonte independente. Ação pleiteando o cumprimento da servidão. Propositura por condomínio. Legitimidade. Litisconsórcio ativo necessário. Inexistência. Hipótese de litisconsórcio ativo facultativo unitário. Litisconsórcio passivo entre o prédio serviente e a União. Inexistência. Competência da justiça federal. Inexistência. Julgamento de improcedência do pedido pelo tribunal local. Consideração de que foi implementada a condição estabelecida para que se extinguisse a servidão. Aplicação do princípio da boa-fé objetiva, em seu aspecto de vedação de comportamentos contraditórios. Supressio. Equívoco. Impossibilidade de reconhecimento incidental da ineficácia do registro público. Necessidade de ação autônoma. Princípio da boa-fé objetiva inaplicável para gerar a extinção de um direito, na espécie. Dever de colaboração adimplido pelos titulares do prédio dominante. Necessidade de água. Bem público essencial à vida. Ponderação de valores. Impossibilidade de se privilegiar o uso comercial da água em detrimento de seu uso para o abastecimento das necessidades humanas. Recurso especiais conhecidos e parcialmente providos. CPC/2015, art. 45.

«1. É cabível a interposição de embargos de declaração por terceiro interessado, para esclarecimento de acórdão que julgou recursos de apelação. Hipótese em que o terceiro é titular de uma das unidades integrantes do condomínio e o processo, ajuizado por esta entidade, discutia o adimplemento de servidão de água instituída em favor dos condôminos. ... (Continua)

24 - STJ Condomínio. Direito de preferência. Recurso especial. Civil. Venda de quinhão de coisa comum indivisa. Direito de preferência. Negativa de prestação jurisdicional. Não ocorrência. Inobservância ao direito de preempção dos demais condôminos. Ausência de notificação prévia. Ciência inequívoca que se deu apenas com o registro da escritura pública de compra e venda. Dissonância entre o preço do negócio e aquele estampado no título translativo registrado em cartório. Prática de preço simulado. Abuso do direito. Ofensa à boa-fé objetiva (CCB/2002, art. 422). Prevalência do documento lavrado pelo tabelião e levado a registro. Recurso especial conhecido e desprovido. CCB/2002, art. 107. CCB/2002, art. 108. CCB/2002, art. 187. CCB/2002, art. 215, § 1º, IV. CCB/2002, art. 504. CCB/2002, art. 1.245. CCB/2002, art. 1.322, parágrafo único. Lei 8.245/1991, art. 27. Lei 6.015/1973, art. 172.

«1. O propósito recursal consiste em definir, além da negativa de prestação jurisdicional: i) a forma pela qual deve se dar a notificação que viabilize o direito de preferência do condômino na aquisição de parte ideal de coisa comum indivisa; e ii) o parâmetro do valor do negócio a ser considerado para tal fim. ... (Continua)

25 - STJ Recurso especial. Ação de nunciação de obra nova. Interligação de duas lojas localizadas em prédios contíguos de condomínios diversos. Paredes derrubadas que, a despeito de não serem estruturais, são consideradas partes comuns, de propriedade dos condôminos, por serem laterais e divisórias, nos termos da respectiva convenção condominial. Reconhecimento da legitimidade ativa ad causam do condomínio autor, em razão da imprescindibilidade de sua autorização para a realização da obra. Abuso de direito. Inexistência. Necessidade de autorização condominial que prescinde de qualquer justificativa e independe da existência ou não de risco à segurança do edifício. Alegação de perda de interesse processual. Improcedência. Causa de pedir fundada não só na segurança do prédio, mas, também, e principalmente, na ausência de autorização prévia dos condôminos para a realização da obra. Recurso desprovido.

«1 - Cinge-se a controvérsia a definir se poderia o Supermercado Zona Sul, ora recorrente, que é locatário de duas lojas vizinhas em prédios contíguos, realizar a interligação delas sem a autorização do condomínio autor, bem como saber se há ilegitimidade ativa ad causam, se houve abuso de direito no ajuizamento da demanda, além de verificar a suposta perda do interesse processual da parte autora. ... (Continua)

26 - STJ Agravo interno no agravo em recurso especial. Assembleia de condomínio. Vaga de garagem. Impugnação relativa ao quórum. Supressio. Boa-fé objetiva. Reexame de provas. Impossibilidade. Súmula 7/STJ. Dissídio jurisprudencial prejudicado. Agravo não provido.

1 - Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático probatória (Súmula 7/STJ). ... (Continua)

27 - STJ Agravo interno no agravo em recurso especial. Ação reivindicatória cumulada com cobrança e obrigação de fazer. Conjunto probatório. Exercício de posse mansa, pacífica, com justo título e boa fé e com «animus domini. Cumprimento de tempo necessário à aquisição do bem por usucapião. Área comum de condomínio edilício. Possibilidade. Súmula 83/STF. Notificação. Exclusão da boa-fé. Impossibilidade. Súmula 7/STJ. Revolvimento do conjunto fático-probatório. Afirmação. Ilegalidade da cisão e formação do condomínio. Ausência de prequestionamento. Súmula 211/STJ. Incidência. Negativa de prestação jurisdicional. Ausência. Dissídio jurisprudencial prejudicado. Agravo interno não provido.

«1. Não há que falar em violação ao CPC/2015, art. 1.022 Código de Processo Civil/15 quando a matéria em exame foi devidamente enfrentada pelo Tribunal de origem, que emitiu pronunciamento de forma fundamentada, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte recorrente. ... (Continua)

28 - TJSP Negócio jurídico comprometido. Titular de 50% de imóvel alienou a propriedade em sua integralidade, preterindo o direito do condômino dono da outra metade, sendo impossível afirmar boa-fé dos contratantes diante do conteúdo da publicidade gerada pela matrícula, transparente sobre a existência de condomínio voluntário. Aplicado o princípio da conservação e eliminada a parte ineficaz (50%), está correta a sentença que reconhece nulidade do negócio somente da fração alienada a non domino (metade), preservando o residual objeto de contrato oneroso. Dever daqueles que adquirem imóvel cientes de que há condômino prejudicado, a pagar valor pela fruição correspondente a metade do valor de aluguel desde a data do ilícito. Manutenção da esposa do vendedor na lide para que fique vinculada aos efeitos da nulidade parcial. Provimento, em parte, do recurso do autor e não provimento do recurso do casal requerido

29 - TJSP Ação de extinção de condomínio. Revisão de acordo judicial. Dívida parcelada. Correção monetária pelo índice IGPM. Pretensão de sua substituição pelo índice IPCA. Sentença de improcedência. Manutenção. Impossibilidade de substituição. Índice convencionado que reflete a variação da inflação, diferenciando-se, apenas, quanto à cesta de produtos. Alegação de que a pandemia tornou o acordo excessivamente oneroso. Inaplicabilidade da teoria da imprevisão. Onerosidade excessiva não configurada. Boa-fé objetiva respeitada. Recurso improvido.

30 - STJ Agravo interno no recurso especial. Condomínio. Supressio. Conteúdo normativo de dispositivos legais que não ampara a matéria recursal. Súmula 284/STF. Violação a artigos de Lei. Súmula 211/STJ. Negativa de prestação jurisdicional. Não ocorrência. Utilização de área comum. Exclusividade. Longo período de tempo. Manutenção da posse da área. Possibilidade. Observância à boa-fé objetiva. Súmula 83/STJ.

1 - O não apontamento de dispositivo legal apto a amparar a tese de não ocorrência da supressio constitui deficiência na fundamentação do recurso especial, a ensejar a incidência do óbice da Súmula 284/STF.... (Continua)

31 - TJSP Apelação - Usucapião ordinária - Sentença de improcedência - Apelo do autor -

32 - TAPR Condomínio em edificação. Vaga de garagem. Ação ordinária com preceito cominatório cumulada com perdas e danos. Vaga alienada pela construtora e não demarcada pela condomínio. Laudo pericial que confirma a existência de espaço físico. Direito de propriedade assegurado. Multa diária de R$ 10.00.

«... Não bastasse o parecer do expert, o próprio condomínio-réu, atesta, por mais de uma vez, a existência do discutido espaço físico, tanto que alega ter ofertado o espaço ao autor, sendo o mesmo recusado.
Ademais, o imóvel foi regularmente adquirido, sendo o adquirente de boa-fé e de fato pessoa leiga em matéria de metragens, até porque, fez a aquisição à partir de documentação lícita.
Se houve mudança no projeto original, sendo a metragem de todas as garagens diferente das constantes nas matrículas, todos os condôminos foram lesados, devendo o Condomínio pleitear o que for de direito junto à Construtora e não prejudicar o condômino-requerente, que adquiriu a vaga de boa-fé e através de documentação legítima, não podendo o seu direito de propriedade ser prejudicado.
Acrescento, ainda, que se houve uma alteração na planta, criando-se novo espaço em favor dos condôminos, tal modificação não poderia afetar ou excluir o direito de propriedade do autor, pelo que, nada mais justo, que seja feita nova demarcação das vagas, de modo a assegurar a vaga de 20, de propriedade do autor, como medida de direito e justiça.
Até porque, o espaço para a demarcação da área existe, foi constatado por profissional devida e tecnicamente qualificado, sendo certo que as 3 áreas de estacionamento, conforme parecer do perito judicial, podem ser utilizadas pelos moradores como vagas de garagens efetivas, dependendo apenas da convenção de condomínio nos termos da Lei 4.591/64, razão pela qual, voto no sentido de dar provimento ao recurso, julgando procedente a ação, determinando a demarcação da vaga pelo condomínio-réu no prazo de 30 dias, sob pena de multa diária de R$ 10,00 (dez reais), bem como o ressarcimento do autor pelos valores desembolsados com a locação de vaga de terceiro, devidamente comprovados através do documentos de fls. 43/74 e planilha de cálculo de fls. 42, devidamente atualizados. ... (Juiz Carlos Mansur Arida).... (Continua)

33 - TJSC Apelação cível. Ação de cobrança de débitos condominiais. Sentença de procedência. Imóvel adquirido em hasta pública. Omissão do edital quanto à existência de dívida condominial. Subtração do caráter propter rem dos débitos. Inexigibilidade frente ao arrematante, ante sua boa-fé. Sentença reformada. Recurso provido.

«Tese - Na aquisição do imóvel em hasta pública, inexistindo ressalvas no edital de praça, não pode ser atribuída ao arrematante a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais anteriores à alienação judicial.... (Continua)

34 - STJ Processual civil e civil. Agravo interno no agravo em recurso especial. Obrigação de fazer. Condomínio edilício. Reforma em apartamento. Modificação de fachada. Reexame de matéria fático probatória. Súmula 7/STJ. Multa condominial. Assembleia de condôminos. Súmula 284/STF. Agravo interno desprovido.

1 - Debate-se nos autos a admissão de modificação de fachada, frente a modificações anteriores, bem como a razoabilidade de multa aplicada por reunião de corpo diretivo de condomínio edilício. ... (Continua)

35 - TJSC Juizado especial. Recurso inominado. Embargos de terceiro. Nulidade de sentença afastada. Decisão de juiz leigo que suficientemente fundamentou a improcedência do pedido ajuizado. Incidência dos princípios norteadores dos juizados especiais da informalidade e simplicidade. Ausência de afronta a mandamento constitucional. Confisco decorrente de débito condominial. Obrigação propter rem. Penhora Incidente sobre o imóvel. Indagação sobre boa-fé dos adquirentes irrelevante. Possibilidade do credor de escolha entre proprietário ou possuidor para cobrança do débito. Constrição judicial mantida. Recurso conhecido e improvido. CPC/1973, art. 463, I. Lei 9.099/1995, art. 38.

«1 - Da análise da sentença, nota-se que houve, ainda que sucinta fundamentação acerca dos motivos que levaram o julgador leigo a entender pela improcedência dos pedidos da parte recorrida. E, como é sabido, o julgador não está obrigado a se pronunciar sobre a integralidade do pedido deduzido na pretensão judicial quando houver nos autos elementos suficientes à dicção do direito. E mais ainda no caso em estudo, porque incidem os princípios norteadores do microssistema dos Juizados Especiais previstos na Lei 9.099/1995, art. 2º. Assim, não se pode entender a decisão de fl. 68, homologada pela togada à fl. 69, como nula. ... (Continua)

36 - TJRJ Ação de obrigação de fazer. Prestação de serviços de reparos em elevador executados com qualidade aquém da esperada, colocando em risco os usuários. Culpa da ré. Dever de indenizar em perdas e danos. Autor que contrata outra empresa para a conclusão dos serviços. Possibilidade. Princípio da boa-fé objetiva. Deveres anexos ao contrato. CCB/2002, art. 249. Aplicação. CCB/2002, art. 248 e CCB/2002, art. 422.

«1. Restou comprovada a culpa da ré para o inadimplemento da obrigação de fazer, atraindo a responsabilização pelo pagamento das perdas e danos gerados ao condomínio em virtude de sua conduta negligente e imperita, nos termos do CCB/2002, art. 248, parte final. ... (Continua)

37 - TJSP Dano moral. Responsabilidade Civil. Contrato. Locação. Bem imóvel residencial. Avença que estabelecia o pagamento conjunto da locação com o condomínio e que estava sendo honrado. Existência de débitos condominiais anteriores à locação, sobre os quais os locatários não foram informados no momento da contratação. Violação à boa-fé objetiva. Exposição dos inquilinos a situações constrangedoras decorrentes da cobrança judicial dos débitos e limitação do seu direito de utilizar as áreas comuns do prédio. Dano moral caracterizado. Dever de indenizar reconhecido «Quantum indenizatório mantido. Recurso dos autores desprovido.

38 - STJ Civil e processual civil. Agravo interno no recurso especial. Dívida condominial. Ação de cobrança promovida pelo condomínio credor. Cumprimento de sentença. Imóvel arrematado em hasta pública. Insuficiência do valor arrecadado. Pretensão de substituição processual para inclusão dos arrematantes no polo passivo do cumprimento de sentença. Descabimento no caso. Edital que expressamente isentava o arrematante de eventuais débitos de natureza tributária (iptu) e «propter rem (condomínio). Agravo interno desprovido.

1 - Ação de cobrança de dívida condominial em fase de cumprimento de sentença. Promovida a arrematação do imóvel, e diante da insuficiência do valor arrecadado para fazer frente ao valor total do débito condominial, busca o Condomínio exequente a substituição processual, a fim de incluir os arrematantes no polo passivo do procedimento executivo. ... (Continua)

39 - TJSP Condomínio. Assembléia geral extraordinária. Ação declaratória de nulidade de atos jurídicos cumulado com obrigação de não fazer. Insurgência em face da destituição de antiga comissão de representantes do empreendimento adquirido pelos autores e do leilão extrajudicial dos direitos sobre a sua unidade autônoma posteriormente arrematada por terceiros. Inadmissibilidade. Ocorrência da «verwirkung ou «supressio. Inércia dos autores até a outorga da escritura aos arrematantes. Necessidade de proteção da boa-fé do adquirente. Eventuais prejuízos decorrentes da nulidade que devem ser resolvidos em perdas e danos. Sentença de improcedência mantida. Recurso desprovido.

40 - TJRS Direito privado. Administradora de condomínio. Contrato. Cláusula. Descumprimento. Débito. Inexistência. Repetição. Encargos. Revisão. Juros. Limite. Fundo de reserva. Apropriação. Assembleia-geral. Autorização. Falta. Apelação cível. Ação revisional de contrato cumulada com declaração de inexistência de débito e repetição de indébito. Contrato de garantia de receita ou «condomínio garantido. Natureza aleatória. Transmudação pela demandada contratada em contrato comutativo de «antecipação de receita. Descabimento. Dedução indevida de valores pela administradora de condomínios demandada, a ser apurada em liquidação de sentença. Cabimento da restituição simples. Revisão dos encargos impostos pela demandada à autora, por não se tratar de instituição financeira. Limitação dos juros. Fundo de reserva. Inviabilidade de apropriação pela administradora para amortizar dívidas do condomínio contratante. Devolução dos valores indevidamente apropriados, ressalvada a possibilidade de eventual compensação de créditos e débitos a ser apurada em liquidação. Devolução de valores apropriados pela administradora referente a débitos da autora, concernentes a taxa de fornecimento de água, saldados por terceiros. Manutenção dos honorários advocatícios.

«I. Tendo em vista o Código Civil em vigor ter sido elaborado sob a perspectiva de novos valores e princípios jurídicos norteadores do direito privado, dentre os quais o da eticidade, o CCB/2002, art. 422 pressupõe interpretação e leitura extensiva, no sentido de que os contratantes devem guardar a probidade e boa-fé não apenas na conclusão e execução do contrato, mas também na fase preparatória e na sua extinção (fases pré e pós contratual). A boa-fé prevista no art. 422 do Código Civil representa regra de conduta adequada às relações negociais, correspondendo às expectativas legítimas que as partes depositam na negociação, aplicável aos contratos firmados mesmo antes de sua vigência, tendo em vista a regra eficacial prevista na norma transitória do CCB/2002, art. 2.035. ... (Continua)

41 - STJ Agravo interno no agravo (CPC, art. 544, de 1973). Ação de cobrança de taxa condominial. Decisão monocrática que negou provimento ao reclamo. Insurgência dos réus.

«1. Instâncias ordinárias que apreciando as circunstâncias de fato da causa e os documentos constantes dos autos, concluíram pela desnecessidade de prova pericial e por inocorrência de cerceamento de defesa, em virtude de a controvérsia ser afeta a questão eminentemente de direito. Incidência do óbice da súmula 7/STJ. ... (Continua)

42 - STJ Direito civil. Recurso especial. Ação anulatória de escrituras públicas. Escritura de divisão de imóvel lavrada mediante mandato outorgado por um condômino a outro. Alegação de excesso de poderes. Incidência das Súmulas 5 e 7. Responsabilidade da tabeliã. Não ocorrência. Terceiro adquirente do imóvel desmembrado. Boa-fé reconhecida.

«1. Afigura-se dispensável que o acórdão venha a examinar uma a uma as alegações e fundamentos expendidos pelas partes. Basta ao órgão julgador que decline as razões jurídicas que embasaram a decisão, não sendo exigível que se reporte de modo específico a determinados preceitos legais. Ofensa ao CPC/1973, art. 535 não ocorrente. ... (Continua)

43 - STJ Condomínio em edificação. Condomínio edilício. Quorum para alteração do regimento interno de condomínio. Matéria que deve ser disciplinada pela convenção de condomínio, com a vigência da Lei 10.931/2004, que alterou a redação do CCB/2002, art. 1.351, conferindo, no ponto, liberdade para que a convenção condominial discipline a matéria. Admissão de alteração do regimento interno por maioria simples dos condôminos, em inobservância à norma estatutária. Descabimento. Considerações do Min. Luis Felipe Salomão sobre o tema. CCB/2002, art. 1.333 e CCB/2002, art. 1.334, III e V. Lei 4.591/1964, art. 9º.

«.. . 3. A questão controvertida consiste em saber: diante da modificação promovida no CCB/2002, art. 1.351 do Código Civil pela Lei 10.931/2004 - que deixou de disciplinar o quorum para modificação do regimento interno de condomínio edilício -, se ainda assim é possível à convenção impor quorum qualificado para a sua alteração. ... (Continua)

44 - TJSP Alienação judicial. Coisa comum. Condomínio. Extinção. Alienação de bem comum constituído em partilha aos três co-herdeiros legítimos e testamentários. Ilegitimidade passiva da viúva não contemplada no plano de partilha. Impossibilidade de, através dessa ação, desconstituir partilha homologada em juízo. Indenização por benfeitorias ao possuidor de boa-fé, que gozou com exclusividade do bem por autorização da autora. Aluguel, por sua vez, que só pode ser exigido a partir da data em que criou obstáculo à sua fruição exclusiva, considerada como tal a data de citação válida do requerido. Compensação de eventuais taxas e despesas de conservação do imóvel, desde que líquidos, certos e exigíveis, a partir da mesma data. Sentença reformada. Recurso parcialmente provido, com determinações.

... (Continua)

45 - STJ Civil. Agravo interno em agravo no recurso especial. Recurso manejado sob a égide do CPC/2015. Condomínio. Rateio de despesas. Apartamentos em cobertura de edifício. Assembleia que não obtém votos para alteração de critério legal da fração ideal (CCB/2002, art. 1336, I). Ação declaratória de nulidade, repetição de indébito e obrigação de fazer. Negativa de prestação jurisdicional. Inocorrência. Ausência de ofensa ao CPC/2015, art. 1022. Direito de prova. Violação não observada. Matéria de direito. Revolvimento do material de conhecimento. Óbice da Súmula 7/STJ. Manutenção da fração ideal para rateio das despesas condominiais. Enriquecimento ilícito ou inobservância do dever de boa-fé no exercício de direito que não se verificam pela mera alegação de injustiça do critério. Precedentes. Divergência jurisprudencial. Não verificação quando a decisão recorrida se orienta no mesmo sentido dos precedentes atuais do STJ. Súmula 83/STJ. Agravo interno não provido.

1 - As disposições do CPC/2015, no que se refere aos requisitos de admissibilidade dos recursos, são aplicáveis ao caso concreto ante os termos do Enunciado Administrativo 3/STJ, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016. ... (Continua)

46 - STJ Agravo interno no agravo em recurso especial. Ação de obrigação. Condomínio. Construção de área de lazer. Condição desproporcional. Nulidade. Fundamento inatacado. Súmula 283/STF. Agravo não provido.

1 - A Corte de origem, analisando o acervo fático probatório dos autos, concluiu que a cláusula contratual que prevê a entrega da área de lazer comum somente quando da entrega dos outros dois condomínios é desproporcional e ofende a boa-fé, por impor aos moradores o ônus de aguardar indefinidamente o implemento da condição para que possam usufruir da área de lazer, tal como foi anunciada na publicidade, principalmente considerando a informação trazida pela ré em apelação de que nem mesmo ainda é proprietária dos terrenos adjacentes ao condomínio autor. ... (Continua)

47 - TJSP Loteamento. Clandestino. Ação de cobrança. Despesas de manutenção. Administradora na condição de pessoa jurídica de direito privado, sob forma de sociedade de responsabilidade limitada e com fins lucrativos, que não se confunde com associação de moradores ou com condomínio que, por suposta obrigação instituída pelo loteador, tem monopólio da administração do loteamento de forma perpétua, compulsória e à revelia dos proprietários dos lotes, impondo-lhes pagamentos sem possibilidade de fiscalização ou aprovação em regular assembleia. Inadmissibilidade. Incidência do Código de Defesa do Consumidor e do Código Civil. Nulidade de cláusula contratual que viola a liberdade de contratar, os princípios da autonomia da vontade, da probidade e da boa fé. Inteligência do artigo 5º, XX, da Constituição Federal. Ademais, o que legitima uma administração em um condomínio ou associação é a escolha pelo voto da maioria ou daqueles que elegeram seus representantes. Não observância desse princípio democrático de validade. Pedido julgado improcedente. Recurso desprovido.

48 - TJSP Negócio jurídico. Anulação. Alienação fiduciária de bem imóvel em garantia. Anulatória fundada em incapacidade do agente e vícios de consentimento. Prova pericial conclusiva quanto ao estado de saúde do coautor à época da conclusão do negócio, confirmando enfermidade que comprometia sua capacidade de discernimento. Prova cabal da incapacidade do agente. Inexistência de interdição judicial. Anulabilidade dos atos jurídicos realizados antes da sentença de interdição, mesmo na hipótese de incapacidade absoluta. Assinatura da esposa do incapaz que não teve o condão de sanar o vício com suprimento da incapacidade, pois não significa assistência, mas simples consentimento na condição de condômina do bem imóvel, em decorrência do regime de comunhão universal de bens vigente entre os cônjuges. Inexistência de curador nomeado em ação de interdição. Contratantes da alienação fiduciária que não figuram como terceiros de boa-fé, pois tinham condições de conhecer a grave moléstia do contratante idoso e enfermo. Anulação parcial da alienação fiduciária, para dela subtrair a meação dos autores. Prova dos vícios de erro e coação. Alienação fiduciária em garantia celebrada no interesse exclusivo do condômino corréu, onerando indevidamente a meação dos autores sobre o imóvel comum. Recurso provido.

49 - TJSP Embargos de terceiro. Penhora. Incidência sobre bem imóvel adquirido por terceiro gravado por hipoteca. Compromisso de compra e venda de unidade autônoma condominial. Ineficácia da hipoteca em relação aos embargantes. O instituto da hipoteca sobre edificações financiadas por agentes imobiliários integrantes do sistema financeiro da habitação deve ser analisado, considerando outros fatores e diretrizes, como o direito constitucional à moradia, o princípio da boa-fé objetiva e os princípios norteadores do Código de Defesa do Consumidor. O direito real de garantia do banco credor, decorrente da hipoteca, não atinge o direito do compromissário comprador. Incidência da Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça. Recurso provido.

50 - STJ Família. Recurso especial. Ação de nulidade de escritura pública c.c. Cancelamento de registro de imóveis. 1. Alienação de bens imóveis adquiridos durante a constância da união estável. Anuência do outro convivente. Observância. Interpretação dos arts. 1.647, I, e 1.725 do Código Civil. 2. Negócio jurídico realizado sem a autorização de um dos companheiros. Necessidade de proteção do terceiro de boa-fé em razão da informalidade inerente ao instituto da união estável. 3. Caso concreto. Ausência de contrato de convivência registrado em cartório, bem como de comprovação da má-fé dos adquirentes. Manutenção dos negócios jurídicos que se impõe, assegurando-se, contudo, à autora o direito de pleitear perdas e danos em ação própria. 4. Recurso especial desprovido.

«1 - Revela-se indispensável a autorização de ambos os conviventes para alienação de bens imóveis adquiridos durante a constância da união estável, considerando o que preceitua o Lei 9.278/1996, art. 5º, que estabelece que os referidos bens pertencem a ambos, em condomínio e em partes iguais, bem como em razão da aplicação das regras do regime de comunhão parcial de bens, dentre as quais se insere a da outorga conjugal, a teor do que dispõem os arts. 1.647, I, e 1.725, ambos do Código Civil, garantindo-se, assim, a proteção do patrimônio da respectiva entidade familiar. ... (Continua)