direito a propriedade condominio
Jurisprudência Selecionada

1 - 2TACSP Condomínio em edificação. Infração do regulamento interno. Proibição de uso de áreas comuns em estado de inadimplência. Norma inconstitucional. Reconhecimento da ineficácia. Direito a propriedade e a liberdade de locomoção. CF/88, art. 5º, XV e XXII. Lei 4.591/64, art. 3º. CCB/2002, art. 1.228 e CCB/2002, art. 1.331, § 2º.

«É ineficaz a norma do Regulamento Interno do Condomínio que ofende direitos constitucionais, em relação ao suscitante e os ocupantes da unidade condominial. Indiscutível o fato do acesso ao logradouro público ser propriedade comum dos condôminos. Ora, como poderia o condômino inadimplente sair de sua unidade autônoma, com a proibição de usar o acesso ao logradouro público? Mesmo que a proibição recaísse somente sobre o uso de piscinas, quadras, churrasqueira etc. a norma regimental seria também considerada absurda, pois todo condômino tem o direito de usar das partes comuns, considerando-se que o condomínio é coisa objeto de direito real pertencente simultaneamente a várias pessoas - uso da área comum. Como proprietários das áreas comuns (Art. 1.331, do novo Código Civil), os condôminos tem o direito ao uso e gozo da coisa (CCB, art. 524 de 1916, com correspondência legislativa com o art. 1.228, novo Código Civil. ... (Juiz Willian Campos).... (Continua)

2 - TJSP Direito de vizinhança. Uso nocivo da propriedade. Excesso de barulho. Abuso de instrumentos sonoros em unidade condominial até altas horas da madrugada, perturbando o sono, o sossego e o bem-estar dos vizinhos. Uso nocivo da propriedade, nos termos do CCB, art. 1277. Caracterização. Indenização por dano moral. Cabimento. Dano «in re ipsa. Recurso da condômina-ré desprovido e provido o do condomínio.

3 - TJRS Direito privado. Usucapião extraordinário. Imóvel em condomínio. Improcedência. Herdeiro incapaz. Prazo. Prescrição. Inocorrência. CCB/2002, art. 189. CCB/2002, art. 1244. Propriedade. Transcrição. Gleba. Escritura pública de doação. Legitimidade. Ação de extinção de condomínio. Apelação cível. Posse (bens imóveis). Usucapião extraordinária. Propriedade plúrima em condomínio. Composse pro indiviso. Prazo da prescrição aquisitiva que não corre contra o incapaz. Improcedência.

«I. Em que pese a jurisprudência admitir a usucapião de área de uso comum por um dos condôminos, em se tratando de propriedade plúrima com composse pro indiviso, quando há prova da posse própria decorrente de atos inequívocos nesse sentido, ou seja, quando há intenção de ter a coisa exclusivamente para si, sem a oposição dos demais condôminos, na hipótese dos autos o autor sustenta ser titular do terreno por força de doação verbal supostamente realizada por um dos condôminos, direcionando o feito contra herdeira do outro condômino proprietário registral. Tratando-se esta, contudo, de pessoa absolutamente incapaz e interditada, contra si não corre o prazo da prescrição aquisitiva, na forma do que estabelecem o CCB/2002, art. 3º, CCB/2002, art. 198, I, e CCB/2002, art. 1.244, todos do CCB/2002 - Código Civil de 2002. Dessa forma, inviável o reconhecimento da aquisição originária da propriedade, porquanto não preenchido o requisito temporal exigido em todas as espécies de usucapião. Improcedência do pedido. ... (Continua)

4 - STJ Condomínio em edificação. Covid-19. Direito de propriedade. Prédio comercial. Civil e processual civil. Recurso especial. Ação objetivando autorização para entrar em unidade condominial de propriedade do autor. Violação da Lei 8.906/1994, art. 7º, II. Fundamentação deficiente. Súmula 284/STF. Litigância de má-fé. Ausência. Direito de propriedade. Restrição. Possibilidade. Condomínio edilício. Prédio comercial. Pandemia da covid-19. Medidas para evitar a disseminação da doença. Competência do síndico. Direito à saúde e à vida dos condôminos. Proibição absoluta ao proprietário de acessar sua unidade condominial. Conflito de direitos fundamentais. Regra da proporcionalidade. Adequação. Configuração. Necessidade. Não configuração. Existência de outras medidas menos gravosas igualmente adequadas. Indevida restrição ao direito de propriedade. Caracterização. CCB/2002, art. 1.228. CCB/2002, art. 1.347. CCB/2002, art. 1.348, II. Lei 4.591/1964, art. 22, caput e § 1º. CF/88, art. 5º, XXII.

1 - Ação ajuizada em 21/03/2020, objetivando que o condomínio recorrido autorize a entrada do proprietário em sua unidade, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 22/06/2021 e concluso ao gabinete em 10/12/2021. ... (Continua)

5 - TJSP Apelação. Condomínio. Ação cominatória. Sorteio de vagas de garagem em assembleia condominial extraordinária. Adoção de critério diferenciador entre condôminos adimplentes e inadimplentes. Tratamento discriminatório inadmissível. Conduta abusiva da síndica que efetuou a troca de vagas com base em inadimplemento de cota condominial vencida há anos. Ofensa ao direito de propriedade. Impedimento à livre utilização e fruição das áreas comuns pelo condômino inadimplente, em violação ao disposto no art. 1335, II, do Código Civil. Existência de outros meios legais para cobrança do débito condominial. Precedentes deste E. Tribunal em casos análogos. Sentença mantida. Recurso improvido.

6 - TJSP Condomínio. Convenção. Cachorro de pequeno porte. Cláusula que proíbe a posse de animais no interior das unidades autônomas. Direito dos condôminos usar e fruir de suas unidades individuais (artigo 1335 do CC). Paralelo com o direito de propriedade (artigo 1228 do CC). Restrição que somente se justifica quando objetivar a defesa dos interesses dos demais condôminos, dispostos no artigo 1336 do Código. Efeito da cláusula. Ônus do condômino de comprovar que a posse do semovente não repercute em quaisquer lesões aos interesses de terceiros. Prova dos autos demonstram que o cachorro não late, nem incomoda os demais moradores. Direito da autora de permanecer com o cachorro no interior do apartamento, anulando-se as multas impostas pelo condomínio. Sentença procedente. Recurso improvido.

7 - TJSP Embargos de terceiro. Penhora. Condomínio. Cobrança de despesas condominiais. Natureza «propter rem da obrigação. Despesa de condomínio é ônus real «sui generis a gravar a unidade autônoma que produziu a despesa. Inviabilidade de se alegar a impenhorabilidade da coisa. Imóvel que, por força de lei, garante o pagamento da dívida. Hipótese de limitação do direito de propriedade do condômino. Ação improcedente. Recurso desprovido.

8 - TJSP Competência. Conflito. Ação de obrigação de fazer, fundada em exclusão de condômino que mantém comportamento incompatível com a vida em condomínio. Aplicação do art. 2º, III, «c, da Resolução 194/04, com redação dada pela Resolução 281/06. Matéria que diz respeito a direito de vizinhança e uso nocivo da propriedade. Competência da Seção de Direito Privado III (da 25ª a 36ª Câmaras). Fixação da competência da 30ª Câmara de Direito Privado. Conflito procedente.

9 - TAPR Condomínio em edificação. Vaga de garagem. Ação ordinária com preceito cominatório cumulada com perdas e danos. Vaga alienada pela construtora e não demarcada pela condomínio. Laudo pericial que confirma a existência de espaço físico. Direito de propriedade assegurado. Multa diária de R$ 10.00.

«... Não bastasse o parecer do expert, o próprio condomínio-réu, atesta, por mais de uma vez, a existência do discutido espaço físico, tanto que alega ter ofertado o espaço ao autor, sendo o mesmo recusado.
Ademais, o imóvel foi regularmente adquirido, sendo o adquirente de boa-fé e de fato pessoa leiga em matéria de metragens, até porque, fez a aquisição à partir de documentação lícita.
Se houve mudança no projeto original, sendo a metragem de todas as garagens diferente das constantes nas matrículas, todos os condôminos foram lesados, devendo o Condomínio pleitear o que for de direito junto à Construtora e não prejudicar o condômino-requerente, que adquiriu a vaga de boa-fé e através de documentação legítima, não podendo o seu direito de propriedade ser prejudicado.
Acrescento, ainda, que se houve uma alteração na planta, criando-se novo espaço em favor dos condôminos, tal modificação não poderia afetar ou excluir o direito de propriedade do autor, pelo que, nada mais justo, que seja feita nova demarcação das vagas, de modo a assegurar a vaga de 20, de propriedade do autor, como medida de direito e justiça.
Até porque, o espaço para a demarcação da área existe, foi constatado por profissional devida e tecnicamente qualificado, sendo certo que as 3 áreas de estacionamento, conforme parecer do perito judicial, podem ser utilizadas pelos moradores como vagas de garagens efetivas, dependendo apenas da convenção de condomínio nos termos da Lei 4.591/64, razão pela qual, voto no sentido de dar provimento ao recurso, julgando procedente a ação, determinando a demarcação da vaga pelo condomínio-réu no prazo de 30 dias, sob pena de multa diária de R$ 10,00 (dez reais), bem como o ressarcimento do autor pelos valores desembolsados com a locação de vaga de terceiro, devidamente comprovados através do documentos de fls. 43/74 e planilha de cálculo de fls. 42, devidamente atualizados. ... (Juiz Carlos Mansur Arida).... (Continua)

10 - TJSP Ilegitimidade «ad causam. Condomínio. Despesas condominiais. Cobrança. Preliminar rejeitada pela sentença. Reiteração em sede recursal. Impropriedade. A contribuição para as despesas do condomínio edilício constitui obrigação de natureza «propter rem, onde a situação jurídica do obrigado representa uma amálgama de direito pessoal e real, não tendo preponderância, para efeito de legitimação passiva ordinária, a condição de possuidor ou proprietário da unidade autônoma sobre a qual recai a obrigação, pois prevalece, em contrapartida, o interesse da coletividade dos condôminos na obtenção de recursos para manutenção da propriedade coletiva comum, podendo o condomínio credor eleger devedor aquele que possui uma relação jurídica vinculada à unidade autônoma, a exemplo do réu na qualidade de titular da unidade autônoma perante o registro imobiliário. Preliminar rejeitada.

11 - TJRS Direito privado. Exceção de usucapião. Acolhimento. Requisitos. Comprovação. Posse mansa e pacífica. Função social da propriedade. Distinção. Apelação cível. Ação de divisão de condomínio rural. Exceção de usucapião arguida como defesa. Possibilidade. Posse mansa, pacífica e com animus domini por parte do réu. Função social da propriedade não exercida pelo autor. Prova suficiente dos requisitos legais para a aquisição da propriedade. Sentença anterior declarando a usucapião em favor do réu e posteriormente rescindida por questões formais. Improcedência do pedido.

«I. Uma vez preenchidos os requisitos legais para o reconhecimento da aquisição originária da propriedade por usucapião, cabível o acolhimento na forma de exceção para fins de julgar improcedente o pedido de dissolução de condomínio rural. Prova dos autos a indicar que o réu utilizava como sua toda a extensão da propriedade rural, cercando o imóvel e recolhendo o ITR incidente, sendo desnecessária a prova de efetivo aproveitamento de todo o bem, porquanto questões inerentes a índices de aproveitamento do imóvel rural são estranhos ao instituto da usucapião, senão à eventual pretensão de desapropriação para fins de reforma agrária, do que não se trata na espécie. ... (Continua)

12 - TJSP USUCAPIÃO. PROPRIEDADE EM CONDOMÍNIO. FRAÇÕES IDEAIS SEM ESPECIFICAÇÃO DE LOCALIZAÇÃO.

Insurgência em face de decisão que determinou a citação dos condôminos de toda a área. Decisão preservada. Necessária a citação dos confrontantes do imóvel usucapiendo, de modo a conferir maior segurança jurídica ao título de propriedade que se pretende formar. Tratando de área possuída em condomínio, necessidade de citação dos condôminos. Insuficiência da anuência apresentada. RECURSO NÃO PROVIDO.... (Continua)

13 - TJSP Propriedade. Existência de condomínio com terceiro e de usufruto de outrem. Impossibilidade de aplicação do disposto no CPC, art. 655-B. Ofensa ao direito de propriedade do terceiro. Possibilidade de alienação apenas da porção penhorada do imóvel. Recurso provido.

14 - TJSP Recurso de Apelação - Condomínio - Sentença que decreta a extinção de condomínio sobre imóvel indivisível e condena condômina a pagar uma renda mensal pela ocupação exclusiva - Oposição da condômina, a pretexto de carência de ação e de aquisição da propriedade plena por usucapião - Rejeição - Adequação da via eleita e inexistência de posse ad usucapionem - A ocupação exclusiva, em detrimento dos demais, obriga a recorrente ao pagamento de renda mensal, mera decorrência da privação do uso do bem pelos outros condôminos - Recurso desprovido - Sentença mantida

15 - TJSP Condomínio. Despesas Condominiais. Unidade condominial objeto de compromisso de compra e venda. Obrigação de pagar despesa de condomínio resulta da propriedade sobre o bem. «propter rem. Quem deve é a coisa, metáfora para dizer que quem deve é o dono, cujo nome importa pouco. Prevalência do interesse da coletividade. Legitimidade passiva e a responsabilidade daquele em cujo nome está registrada a unidade, sem prejuízo de seu direito de regresso. Cobrança procedente, afastada a alegação de ilegitimidade de parte. Recurso desprovido.

16 - STJ Recurso especial. Direito civil. Condomínio sobre imóvel indivisível. Direito de preferência. Interpretação do CCB/2002, art. 504. Aplicação apenas à alienação da fração ideal a estranhos e não a condôminos. Norma restritiva de direitos. Interpretação também restritiva. Exegese literal e teleológica desta e de outras normas do sistema a estabelecer semelhante disposição.

«1 - Controvérsia em torno do direito de preferência na venda de fração ideal de imóvel indivisível em condomínio a outros condôminos, em face do disposto no CCB/2002, art. 504. ... (Continua)

17 - TJSP Condomínio. Convenção. Cláusula contratual. Dispositivo que veda genericamente a permanência de animais e aves em toda a edificação. Nulidade. Confronto com o direito de propriedade exercido sobre as unidades autônomas. Nulidade declarada. Ação procedente. Recurso desprovido.

18 - TJSP Condomínio. Despesas condominiais. Legitimidade passiva e responsabilidade daquele em cujo nome está registrada a unidade, sem prejuízo de seu direito de regresso. Obrigação de pagar despesa de condomínio que resulta da propriedade sobre o bem. «propter rem. Recurso não provido.

19 - STJ Recurso especial. Ação de nunciação de obra nova. Interligação de duas lojas localizadas em prédios contíguos de condomínios diversos. Paredes derrubadas que, a despeito de não serem estruturais, são consideradas partes comuns, de propriedade dos condôminos, por serem laterais e divisórias, nos termos da respectiva convenção condominial. Reconhecimento da legitimidade ativa ad causam do condomínio autor, em razão da imprescindibilidade de sua autorização para a realização da obra. Abuso de direito. Inexistência. Necessidade de autorização condominial que prescinde de qualquer justificativa e independe da existência ou não de risco à segurança do edifício. Alegação de perda de interesse processual. Improcedência. Causa de pedir fundada não só na segurança do prédio, mas, também, e principalmente, na ausência de autorização prévia dos condôminos para a realização da obra. Recurso desprovido.

«1 - Cinge-se a controvérsia a definir se poderia o Supermercado Zona Sul, ora recorrente, que é locatário de duas lojas vizinhas em prédios contíguos, realizar a interligação delas sem a autorização do condomínio autor, bem como saber se há ilegitimidade ativa ad causam, se houve abuso de direito no ajuizamento da demanda, além de verificar a suposta perda do interesse processual da parte autora. ... (Continua)

20 - TJRJ Direito de propriedade. Direito de vizinhança. Ação reivindicatória. Vaga de garagem. Registro público. Sistema registral brasileiro. Registro imobiliário. Transferência da propriedade. Averbação de construção com referência expressa à existência de garagem. Ocupação irregular de vaga de garagem pelo proprietário do imóvel vizinho. Ilicitude flagrante. Direito do proprietário de reaver sua propriedade de quem injustamente a ocupe. Taxa de ocupação. Ressarcimento pelo uso indevido. Cabimento. CF/88, 5º, XXII. CCB/2002, art. 1.228 e CCB/2002, art. 1.245. Lei 6.015/1973, art. 167, I, 29.

«A Constituição Federal garante o direito de propriedade (CF/88, 5º, XXII). «O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha, conforme dispõe o CCB/2002, art. 1.228. O sistema registral brasileiro é assentado na propriedade registral, sendo proprietário aquele que figurar na matrícula do imóvel. Convenção condominial que prevê, expressamente, o direito do proprietário de construir garagem em sua área de projeção exclusiva, desde que possível pelas condições específicas do terreno e atendendo ao projeto arquitetônico do empreendimento imobiliário. ... (Continua)

21 - TJPE Direito civil. Propriedade. Invasão de área de uso comum de condomínio. Aplicação do art. 1.258, cc. Revelia.

«1.Presença dos requisitos para aplicação do art. 1.258 do CC, quais sejam: pequena área invadida, valor da construção, presença de boa-fé e prejuízo causado pela demolição. ... (Continua)

22 - TJPE Direito civil. Propriedade. Invasão de área de uso comum de condomínio. Aplicação do art. 1.258, cc. Revelia.

«1. - Presença dos requisitos para aplicação do art. 1.258 do CC, quais sejam: pequena área invadida, valor da construção, presença de boa-fé e prejuízo causado pela demolição. ... (Continua)

23 - TJSP Agravo de Instrumento. Cobrança de condomínio. Cumprimento de sentença. Decisão que determinou a suspensão da Leilão ante a notícia de consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário. Insurgência do condomínio exequente. Acolhimento. Tendo em conta que no presente processo há decisões transitadas em julgado autorizando a penhora da integralidade do imóvel, bem como fixando a preferência do crédito condominial ao fiduciário, a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário em nada embaraça os atos expropriatórios praticados, devendo ser mantido a Leilão designado. Recurso provido

24 - 2TACSP Condomínio em edificação. Despesas. Cobrança. Vagas de garagem. Alegação de utilização indevida por outros condôminos. Irrelevância. Responsabilidade pela utilização que compete ao possuidor, ou seja, aquele que tem de fato o exercício, pleno, ou não, de algum dos poderes inerentes ao domínio, ou propriedade (CCB, art. 485). Eventual utilização indevida, que só poderia ser ocasional, porque não consentida, não impede o direito de usar, gozar e dispor dos bens pelo proprietário. Lei 4.591/1964, art. 12 e Lei 4.591/1964, art. 22.

«... De fato, é incontroverso que a apelante é proprietária das vagas de garagem e não existe dúvida que, nos termos do «caput do Lei 4.591/1964, art. 12, cada condômino concorrerá mas despesas do condomínio, recolhendo, mos prazos previstos na convenção, a cota-parte que lhe couber em rateio. A própria apelante não nega essa obrigação, reconhecendo que, em período anterior e posterior, a cumpriu efetivamente.
Ocorre que a justificativa para o não pagamento das cotas-partes objeto deste processo não é admissível, porque, como asseverou a r. sentença, «a utilização das vagas por terceiros não é justificativa para o inadimplemento da obrigação noticiada.
E não socorre a apelante o disposto no Lei 4.591/1964, art. 22, porquanto, embora exerça o síndico «a polícia interna do condomínio, opondo-se a que qualquer dos co-proprietários realize atos contrários aos estabelecidos na convenção ou capazes de molestar os consortes (cf. CAIO MÁRIO DA SILVA PEREIRA, «Condomínio e Incorporações, 10ª edição, Rio de Janeiro, Editora Forense, 1997, 99, p. 197), não está entre suas atribuições, expressas ou implícitas, cuidar dos bens particulares dos condôminos, como é o caso das vagas de garagem. ... (Continua)

25 - TJSP Condomínio edilício - Ação declaratória de nulidade de assembleia condominial que proibiu a locação das unidades do condomínio por meio de aplicativos como «Arbnb e semelhantes - Sentença de improcedência - Apelo do autor (condômino) - Recurso dialético - Preliminar trazida em contrarrazões rejeitada - Mérito - Improvimento - Pretensão do autor que tem o condão de, em certo sentido, transformar a característica residencial de sua atividade de hotelaria - Situação que não se amolda à hipótese de locação por temporada, prevista na Lei 8.245/91, art. 48 - Conteúdo da assembleia que apenas ratifica a finalidade residencial do condomínio, sem promover alteração no regimento interno - Inexigibilidade de quórum especial - art. 1.353, do Código Civil - Proibição legítima - Violação ao direito da propriedade não verificada - Precedentes do STJ e deste Tribunal - Sentença mantida - Apelo desprovido

26 - STJ Condomínio em edificação. Condômino inadimplente. Contribuição condominial. Taxa de condomínio. Inadimplência. Mora. Propriedade. Direito. Restrição ao acesso a áreas comuns do condomínio. Ilegalidade. Recurso especial. Restrição imposta na convenção condominial de acesso à área comum destinada ao lazer do condômino em mora e de seus familiares. Ilicitude. Reconhecimento. 1. Direito do condômino de acesso a todas as partes comuns do edifício, independente de sua destinação. Inerência ao instituto do condomínio. 2. Descumprimento do dever de contribuição com as despesas condominiais. Sanções pecuniárias taxativamente previstas no Código Civil. 3. Idôneos e eficazes instrumentos legais de coercibilidade, de garantia e de cobrança postos à disposição do condomínio. Observância. Necessidade. 4. Medida restritiva que tem o único e espúrio propósito de expor ostensivamente a condição de inadimplência do condômino e de seus familiares perante o meio social em que residem. Desbordamento dos ditames do princípio da dignidade humana. Verificação. 5. Recurso especial improvido. CCB/2002, art. 1.331, CCB/2002, art. 1.334, CCB/2002, art. 1.336 e CCB/2002, art. 1.337. Lei 8.009/1990. CPC/2015, art. 784, VIII.

«1. O direito do condômino ao uso das partes comuns, seja qual for a destinação a elas atribuídas, não decorre da situação (circunstancial) de adimplência das despesas condominiais, mas sim do fato de que, por lei, a unidade imobiliária abrange, como parte inseparável, não apenas uma fração ideal no solo (representado pela própria unidade), bem como nas outras partes comuns que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio (§ 3º do CCB/2002, art. 1.331). Ou seja, a propriedade da unidade imobiliária abrange a correspondente fração ideal de todas as partes comuns. A sanção que obsta o condômino em mora de ter acesso a uma área comum (seja qual for a sua destinação), por si só, desnatura o próprio instituto do condomínio, limitando, indevidamente, o correlato direito de propriedade. ... (Continua)

27 - TJSP Condomínio. Coisa comum. Bem imóvel indivisível. Pretensão de extinção de condomínio. Julgamento de procedência. Cabimento. Argumentos recursais inaptos a obstar a extinção do condomínio. Inteligência do CCB/2002, art. 1.320 e CCB/2002, CCB, art. 1.322. Direito potestativo do condômino que não deseja manter a copropriedade, restando aos demais condôminos, tão somente, o estado de sujeição à nova situação a que se dá origem. Sentença mantida. Recurso improvido.

28 - TJRJ Mandado de segurança. Ato jurisdicional que autoriza alienação da totalidade de imóvel para o pagamento de débito de apenas um dos condôminos. Violação ao direito de propriedade. Concessão da ordem. Lei 1.533/51, art. 1º.

«Após a meação determinada por sentença dissolutória de união estável, a execução por débito particular do ex-companheiro deve recair somente sobre sua respectiva parte. A penhora e o leilão do imóvel objeto da meação, acarretando indireta afronta à idéia de bem de família, não pode ocorrer. O ex-companheiro não pode se valer de seu condomínio em imóvel que serve de moradia à sua ex-mulher, também condômina, para pagar dívida que lhe é própria.... (Continua)

29 - TJSP Ação de extinção de condomínio cumulada com pedido de alienação judicial de imóvel - Improcedência em primeiro grau - Reconhecimento do direito real de habitação em favor do cônjuge supérstite - Matéria incontroversa nos autos - Limitação ao pleno exercício dos direitos da propriedade pelo condômino - Impossibilidade da alienação do imóvel com a divisão da coisa comum - Observância à natureza vitalícia, personalíssima e gratuita do direito real de habitação, independentemente do regime de casamento - Precedentes da instância superior - Sentença mantida - Recurso não provido

30 - TJSP Ilegitimidade «ad causam. Ação de cobrança. Despesas condominiais. A contribuição para as despesas do condomínio edilício constitui obrigação de natureza «propter rem, onde a situação jurídica do obrigado representa uma amálgama de direito pessoal e real, não tendo preponderância, para efeito de legitimação passiva ordinária, a condição de possuidor ou proprietário da unidade autônoma sobre a qual recai a obrigação, pois prevalece, em contrapartida, o interesse da coletividade dos condôminos na obtenção de recursos para manutenção da propriedade coletiva comum. Preliminar rejeitada. Recurso improvido.

31 - TJSP Cominatória. Obrigação de Fazer. Proibição genérica da presença de animal em unidade condominial. Condomínio que pretende o cumprimento de regra prevista na convenção condominial. Ausência, entretanto, de qualquer distúrbio ou abalo do sossego ocasionado pelo animal. Comprovação, ademais, de que o cão não oferecia qualquer perigo à higiene e à saúde dos demais moradores do condomínio. Limitação imposta que não se coaduna com norma legal que estabelece o direito ao livre gozo da propriedade. Insubsistência da disposição expressa na Convenção Condominial. Improcedência do pedido inicial. Recurso provido.

32 - TJSP Ilegitimidade «ad causam. Cobrança de despesas condominiais. Cotas condominiais cobradas do titular do domínio e não de quem figura em recibo como sendo compromissário-comprador. Possibilidade. Inexistência de prova da efetiva confecção de contrato de compromisso de compra e venda. Hipótese em que o condomínio autor tem direito de promover a ação de cobrança contra titular do direito de propriedade da unidade condominial, assim entendido aquele que consta no registro imobiliário como tal. Hipótese de obrigação denominada «propter rem, que decorre da titularidade do direito real. Legitimidade passiva reconhecida. Ação julgada procedente. Recurso desprovido.

33 - TJSP Direito de vizinhança. Uso nocivo da propriedade. Obrigação de não fazer. Condomínio misto. Bar localizado em andar térreo. Excesso de barulho. Caracterização. Fechamento da atividade comercial. Impossibilidade. Recursos não providos.

34 - TJSP Apelação - Ação de Extinção de Condomínio c/c Arbitramento de Aluguel c/c Alienação Judicial de Coisa Comum - Discussão acerca do arbitramento de aluguel a ser suscitada em autos próprios - Procedência da Ação quanto aos demais pedidos - Preliminar de nulidade de sentença - Inocorrência - Desnecessária a inclusão dos antigos condôminos no pólo passivo diante da prévia transmissão da propriedade pelos antigos condôminos à Apelante - Condomínio existente somente entre as partes - Extinção de condomínio de coisa indivisa que é direito potestativo de um dos consortes - Inteligência dos arts. 1.320 e 1.322 do CC - Sentença mantida - Recurso improvido.

35 - STJ Embargos de declaração no recurso especial. Ação de nunciação de obra nova. Interligação de duas lojas localizadas em prédios contíguos de condomínios diversos. Paredes derrubadas que, a despeito de não serem estruturais, são consideradas partes comuns, de propriedade dos condôminos, por serem laterais e divisórias, nos termos da respectiva convenção condominial. Inexistência de abuso de direito. Necessidade de autorização condominial que prescinde de qualquer justificativa e independe da existência ou não de risco à segurança do edifício. Ausência de omissão ou contradição no acórdão embargado. Mero intuito de rediscussão das matérias já exaustivamente analisadas pela turma julgadora. Embargos rejeitados.

«1 - No acórdão embargado, ficou expressamente consignado que a parede demolida pelo recorrente era lateral e divisória em relação ao prédio contíguo, sendo, portanto, parte comum do edifício, e não exclusiva, razão pela qual a interligação dos respectivos imóveis necessitava da aprovação do condomínio, o que não ocorreu. ... (Continua)

36 - TJRJ Tutela antecipatória. Condomínio em edificação. Antecipação de tutela. Condomínio edilício. Unidade residencial. Uso e fruição. Festas no apartamento. Faculdades inerentes ao domínio. Direito de vizinhança e função aocial da propriedade. CPC/1973, art. 273. CCB/2002, arts. 1.228, § 1º e 1.277.

«É legítima a pretensão do condomínio-agravante em resguardar o sossego e a segurança dos condôminos, bem como o patrimônio do condomínio. De outro lado, entretanto, vislumbra-se o direito da agravada de usar e fruir do seu imóvel, faculdades inerentes ao domínio, desde que respeitados os direitos de vizinhança (CC, art. 1.277) e a função social da propriedade (CC, art. 1.228, § 1º). Dessa forma, as providências a serem tomadas pelo condomínio devem atender à ponderação dos interesses em disputa, pautando-se no princípio da razoabilidade ou proporcionalidade, pelo que afigura-se razoável que se obrigue a agravada a fornecer a lista de convidados para qualquer evento que venha realizar em seu apartamento, antes do horário marcado para seu início, até final julgamento da demanda, sob pena de multa.... (Continua)

37 - TJRS Família. Direito de família. União estável. Dissolução. Bens. Partilha. Patrimônio. Nome de terceiro. Propriedade. Verificação. Sentença. Desconstituição. Apelação cível. União estável. Partilha. Sentença que decide sem considerar o pedido de quinhão. Desconstituição que se impõe.

«1. A sentença deve esgotar a prestação jurisdicional tal qual requerido na petição inicial e não pode subsistir se deixar de apreciar as questões vertidas na demanda. ... (Continua)

38 - TJSP Ilegitimidade «ad causam. Ação de cobrança. Despesas condominiais. Hipótese em que a contribuição para as despesas do condomínio constitui obrigação de natureza «propter rem. Situação jurídica do obrigado representa uma amálgama de direito pessoal e real, não tendo preponderância, para efeito de legitimação passiva ordinária, a condição de possuidor ou proprietário da unidade autônoma sobre a qual recai a obrigação. Prevalecimento do interesse da coletividade dos condôminos na obtenção de recursos para manutenção da propriedade coletiva comum, podendo o condomínio credor eleger devedor aquele que possui uma relação jurídica vinculada à unidade autônoma. Legitimidade passiva do apelante reconhecida. Recurso improvido.

39 - TJSP Apelação. Condômino antissocial. Obrigação de fazer para que proprietários façam que morador desocupe imóvel que é da propriedade dos réus. Sentença de procedência. Recurso dos réus. Alegação de ilegitimidade passiva. Aplicação da teoria da asserção. Direito de propriedade dos réus que garante que possam ser demandados a impedir a ocupação do imóvel por terceira pessoa. Prova dos autos que é segura quanto à conduta antissocial do morador. Pedido para internação compulsória do morador, filho dos apelantes, que não pode ser conhecido, pois, além de inexistir reconvenção nos autos, sequer cabível tal pedido no presente processo. Honorários advocatícios bem fixados. Sentença mantida. Recurso não provido.

40 - TJSP Direito de vizinhança. Condomínio. Loteamento fechado. Anúncio de venda de imóvel (placa de «vende-se). Vedação. Regulamento interno da ré, associação de moradores. Direito de propriedade que não é absoluto, podendo ceder em razão do interesse coletivo. Atendimento do princípio da razoabilidade. Recurso não provido.

41 - TJSP Agravo de Instrumento - Execução de título extrajudicial - Dívida de condomínio - Irresignação contra decisão que indeferiu a penhora sobre a propriedade plena do imóvel gravado com alienação fiduciária - Impossibilidade - Propriedade de terceiro - Constrição que deve recair sobre os direitos do devedor não sobre o próprio bem - Decisão mantida - Improvido o agravo

42 - STJ Bem ou direito litigioso. Alienação. Associação de moradores. Contribuição para manutenção de loteamento. Inexistência de condomínio regularmente constituído. Obrigação autônoma, que não acompanha a transferência da propriedade. CPC/1973, art. 42, § 3º.

«O dever de pagar ou não contribuições a associação que administra e mantém determinado loteamento, sem a efetiva constituição de condomínio nos termos da Lei 4.591/64, constitui obrigação autônoma, que não acompanha a transferência da propriedade sobre terreno participante de tal loteamento, tornando inaplicável o CPC/1973, art. 42, § 3º.... (Continua)

43 - TJSP Possessória. Reintegração de posse. Alegação de que o réu ocupava o imóvel a título de comodato. Descabimento. Hipótese de condomínio entre co-herdeiros, sendo que até a partilha, o direito quanto à propriedade e posse da herança será indivisível e regular-se-á pelas normas relativas ao condomínio. Artigos 1314 e 1791, parágrafo único, do Novo Código Civil. Esbulho não configurado. Reintegratória improcedente. Recurso desprovido.

44 - TJSP Ilegitimidade ad causam. Cobrança de despesas condominiais. Réu em nome de quem o imóvel está registrado. Legitimidade passiva para a ação. Reconhecimento. Cotas condominiais cobradas do titular do domínio e não de quem figura em recibo como sendo compromissário-comprador. Possibilidade. Inexistência de prova da efetiva confecção de contrato de compromisso de compra e venda. Hipótese em que o condomínio autor tem direito de promover a ação de cobrança contra titular do direito de propriedade da unidade condominial, assim entendido aquele que consta no registro imobiliário como tal. Hipótese de obrigação denominada propter rem, que decorre da titularidade do direito real. Análise do mérito com base no CPC/1973, art. 515, § 3º. Recurso provido.

45 - TJSP Condomínio. Coisa comum. Arbitramento de alugueres. Autor e ré que são coproprietários do imóvel. Ré que frui da coisa comum com exclusividade. Hipótese em que é devido ao autor 50% do valor de locação. Resistência ao direito do autor à fruição do imóvel verificada. Bem indivisível. Impossibilidade de todos os condôminos exercerem a um só tempo os atributos da propriedade. Termo inicial de pagamento dos alugueres. Devidos a partir da citação. Inteligência do artigo 219, do Código Processo Civil. Período anterior que caracteriza comodato. Recurso dos réus desprovido e recurso do autor provido.

46 - STJ Condomínio. Co-propriedade. Locação. Aluguel. Revisional. CCB, art. 637.

«O CCB disciplina o condomínio e distingue os direitos e deveres dos condôminos (co-proprietários) da administração do condomínio. A locação do imóvel compreende-se no âmbito da - administração. Em conseqüência, a deliberação é tomada pela maioria. Esta, por seu turno, calculada não pelo número, senão pelo valor dos quinhões (CCB, art. 637). A ação revisional, por isso, tem de receber apoio da maioria. A minoria (sentido normativo referido) não tem legitimidade ativa «ad causam para propor ação revisional de aluguel.... (Continua)

47 - 2TACSP Direito de vizinhança. Nunciação de obra nova. Condomínio em edificação. Lei de posturas municipais não prevalece sobre convenção condominial se não comprovada qualquer contraposição de normas. Validade da limitação ao uso da propriedade. Infrações aos propósitos consignados na convenção do condomínio traduzir-se-ão em interferência relevante nas propriedades vizinhas. Sentença mantida. CPC/1973, art. 934.

«Perfeitamente válidas as restrições convencionais ao direito de construir em loteamentos, que objetivam assegurar os requisitos básicos e necessários à sua destinação, principalmente quando tais limitações são impostas por meio de convenção devidamente registrada junto aos órgãos competentes. O interesse privativo de proprietário de lote não autoriza a inobservância de restrição convencional instituída em proveito de todos. Assim, em se tratando de muros internos, que divisam com outros imóveis, não prevalece a mencionada Lei Municipal 1.296/91, a não ser no caso de comprovado risco ao imóvel confinante, o que no presente caso não se deu.... (Continua)

48 - STJ Direito civil. Agravo interno nos embargos de declaração no recurso especial. Condomínio edilício residencial. Ação declaratória. Locação fracionada de imóvel para pessoas sem vínculo entre si, por curtos períodos. Contratações concomitantes, independentes e informais, por prazos variados. Oferta por meio de plataformas digitais especializadas diversas. Hospedagem atípica. Uso não residencial da unidade condominial. Alta rotatividade, com potencial ameaça à segurança, ao sossego e à saúde dos condôminos. Contrariedade à convenção de condomínio que prevê destinação residencial. Agravo desprovido.

1 - Nos termos da jurisprudência desta Corte, «O direito de o proprietário condômino usar, gozar e dispor livremente do seu bem imóvel, nos termos do CCB/2002, art. 1.228 e CCB/2002, art. 1.335 e Lei 4.591/1964, art. 19, deve harmonizar-se com os direitos relativos à segurança, ao sossego e à saúde das demais múltiplas propriedades abrangidas no Condomínio, de acordo com as razoáveis limitações aprovadas pela maioria de condôminos, pois são limitações concernentes à natureza da propriedade privada em regime de condomínio edilício» (REsp. Acórdão/STJ, Rel. p/ acórdão Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 20/04/2021, DJe de 27/05/2021). ... (Continua)

49 - STJ Recurso especial. Direito civil. Ação de anulação de assembleia condominial. Convenção. Destinação exclusivamente residencial. Previsão. Locação. Prazo inferior a 90 (noventa) dias. Proibição. Possibilidade. Função social da propriedade. CCB/2002, art. 1.336, IV, do Código Civil. Uso de plataformas digitais. Aspecto irrelevante.

1 - Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do CPC/2015 (Enunciado Administrativo 2/STJ e Enunciado Administrativo 3/STJ). ... (Continua)

50 - STJ Recurso especial. Direito civil. Ação de anulação de assembleia condominial. Convenção. Destinação exclusivamente residencial. Previsão. Locação. Prazo inferior a 90 (noventa) dias. Proibição. Possibilidade. Função social da propriedade. CCB/2002, art. 1.336, IV, do Código Civil. Uso de plataformas digitais. Aspecto irrelevante.

1 - Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do CPC/2015 (Enunciado Administrativo 2/STJ e Enunciado Administrativo 3/STJ). ... (Continua)