direito preferencia despejo
Jurisprudência Selecionada

1 - TJRJ ¿DIREITO CIVIL E LEI DE LOCAÇÕES. AGRAVO DE INSTRUMENTO. DESPEJO. 1-

Decisão que, em ação de despejo c/c cobrança, movida pelos agravados em face do agravante, deferiu a tutela de evidência e determinou o despejo do imóvel objeto da lide, independentemente de prestação de caução pela parte autora. 2- Requisitos do CPC/2015, art. 311 presentes para a concessão da tutela de urgência. 3- Parte ré que confessa estar inadimplente, vindo a alegar apenas o não preenchimento dos pressupostos processuais, ante a ausência de notificação extrajudicial, em descumprimento ao art. 27, p. único, da Lei 8.245/91, ausência de prestação de caução, cobrança de juros acima do valor de mercado e ser idosa com problemas de saúde. 4- De há muito já se orientou a jurisprudência deste E. Tribunal de Justiça no sentido de ser possível a concessão da liminar para desocupação do imóvel, nos moldes do Lei 8245/1991, art. 59, §1º, IX, com a substituição da caução pelos créditos locatícios, quando o valor do débito superar o valor equivalente a três meses de aluguel, hipótese dos autos, na qual o débito locatício supera em muito o valor da garantia que seria prestada (mais de 10x), razão pela qual resta autorizado o deferimento da liminar de despejo, sem a prestação de caução. 5- Por sua vez, o fato de a agravante ser idosa não tem o condão de afastar a ordem de despejo, pois embora não se olvide merecer o amparo do Estado, como garantem o art. 230 da CF, o art. 25 da Declaração dos Direitos Humanos e art. 37 do Estatuto do Idoso, tal proteção não importa que a pessoa idosa possa se eximir de pagar suas dívidas e/ou sofrer os ônus decorrentes de seu inadimplemento, não tendo sequer logrado comprovar estar muito doente ou haver algum risco à sua saúde e/ou integridade em decorrência da efetivação da ordem de despejo. 6- Despicienda, para fins de concessão da medida liminar de despejo, a realização de eventual tentativa dos autores de resolver a demanda de forma administrativa e/ou prévia notificação extrajudicial do locatário inadimplente, a qual seria imprescindível apenas na hipótese de despejo imotivado ou por denúncia vazia, do que não cuida a espécie, sendo a mora aqui ex re, que decorre do próprio inadimplemento da obrigação positiva e líquida, no seu vencimento, nos termos do CCB, art. 397. 7- O art. 27, p. único, da Lei 8.245/91, invocado pela recorrente, refere-se à notificação no intuito de facultar ao locatário o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, no caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, e não para viabilizar o despejo de locatário inadimplente. 8- No que tange aos juros moratórios, infere-se ter sido inserida na planilha de débito a cobrança de juros no patamar de 1% ao mês, tal como convencionado na cláusula 2.1 do contrato de locação, e permitido pelo art. 406 do Código Cível, não havendo que se falar em abusividade. 9- Incidência da Súmula 59/TJRJ. 10- Decisão agravada mantida. 11- Litigância de má-fé dos agravados não delineada na espécie. 12- Desprovimento do recurso.... (Continua)

2 - TJSP Agravo de instrumento - Ação de despejo cumulada com cobrança - Imóvel não residencial - Decisão que deferiu a liminar de despejo para desocupação do imóvel, um estabelecimento para comércio de alimentos e bebidas - Inconformismo do réu, inquilino - Alegação de nulidade na compra e venda do imóvel porque desrespeitado seu direito de preferência na compra - Matéria que não guarda relação com esta ação de despejo, e que é objeto de ação própria - Razoável dúvida, contudo, no que se refere ao efetivo recebimento da notificação pelo devedor (inquilino) quanto à existência de novo credor e a quem pagar o aluguel - Devedor que poderia não ter como saber a respeito do novo credor, da nova forma de pagamento e do novo valor - Instrução processual necessária - Cognição sumária que impõe a revogação da liminar de despejo até o esclarecimento das circunstâncias, e também da validade dos valores pagos após a citação do processo de despjo - Decisão reformada - Recurso parcialmente conhecido e, na parte conhecida, provido.

3 - 2TACSP Ação de despejo. Locação residencial. Denúncia pelo adquirente. Discussão sobre eventual violação ao direito de preferência do inquilino. Inadmissibilidade. (Com precedente e doutrina).

4 - TJRJ APELAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO. DENÚNCIA VAZIA. CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. ALIENAÇÃO DO IMÓVEL NA VIGÊNCIA DO CONTRATO LOCATÍCIO. DIREITO DE PREFERÊNCIA RESPEITADO. HIPÓTESE EM QUE NÃO HÁ REGISTRO DE CLÁSULA DE VIGÊNCIA. REGULARIDADE NAS NOTIFICAÇÕES E NA ESCRITURA DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. EFETIVAÇÃO DO DESPEJO QUE SE IMPÕE. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA QUE SE REFORMA.

Trata-se de ação de despejo lastreada na Lei 8.245/1991, art. 8º, inclusive com pedido de tutela de urgência, tendo sido proposta por Jules Eduardo Peixoto em face de Venturão Mercado Ltda e Lojas Citycol S/A. ... (Continua)

5 - 2TACSP Ação de despejo. Denúncia vazia. Novo proprietário do bem. Ação do locatário, anulatória da venda, porque teria sido feita com preterição do seu direito de preferência. Fato que não tem o condão de suspender o despejo. Conexão inocorrente. Procedência da retomada. Lei 8.245/1991 (Inquilinato), art. 8º. (Com precedente e jurisprudência).

6 - TJSP LOCAÇÃO COMERCIAL - RESCISÃO CONTRATUAL - DESPEJO -

Requeridos celebraram contrato de locação - Autora sub-rogou-se nos direitos dos locadores - Eventual violação do direito de preferência deve ser alegada em ação própria (se o caso) - Demonstrada a contratação de seguro contra incêndio - Contrato de locação não prevê a obrigação dos locatórios em obter o Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB) - Ausente infração contratual - Descabido o despejo - SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA - Apólice de seguro emitida após o prazo avençado e por seguradora não indicada no contrato de locação - Não comprovada a regularização do imóvel junto ao Corpo de Bombeiros (obrigação que incumbia aos Requeridos) - Demonstrado o descumprimento do contrato - Cabível a rescisão contratual, com a decretação do despejo - Multa devida - Redução da penalidade para o valor correspondente a um aluguel vigente na data da rescisão (com fundamento no CCB, art. 413) - RECURSO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO, para julgar parcialmente procedente a ação, para declarar rescindido o contrato de locação, para decretar o despejo, com o prazo de 15 dias para a desocupação voluntária (art. 63, parágrafo primeiro, «b, da Lei número 8.245/91), sob pena de execução forçada, e para condenar os Requeridos ao pagamento de multa no valor correspondente a um aluguel vigente na data da rescisã... (Continua)

7 - TJSP Locação. Bem imóvel residencial. Retomada do bem. Ação de despejo para uso próprio. Presunção relativa da sinceridade do pedido de retomada. Possibilidade de ser afastada por prova em contrário, cujo ônus incumbe ao locatário. Alegação dos locatários de que imóvel em questão foi colocado à venda, e o desrespeito ao seu direito de preferência na aquisição do bem. Desacolhimento. Placa de «vende-se colocada no imóvel que poderia ter sido afixada por qualquer um. Caso, ademais, em que a preterição do direito de preferência, mesmo que comprovada, não constituiria defesa hábil a afastar o despejo. Presunção de sinceridade não elidida no caso. Ação parcialmente procedente. Decretação do despejo, afastada, entretanto, a cobrança de aluguéis. Recurso desprovido.

8 - TJSP Locação. Despejo. Locação não residencial. Denúncia vazia. Lei 8.245/1991, art. 59, § 1º, VIII. Denegação da liminar de despejo. Insurgência da autora. Pertinência. Aquisição do imóvel com plena ciência da locatária, que inclusive celebrou termo de aditamento junto à nova proprietária e locadora. Alusão da locatária a suposta nulidade no tocante ao direito de preferência que não se mostra, à primeira vista, minimamente consistente, visto não dar notícia da propositura de qualquer demanda no prazo legal voltada ao exercício desse mesmo direito. Decisão agravada reformada. Liminar de desocupação deferida. Agravo de instrumento da autora provido

9 - TJSP Despejo. Bem imóvel. Não residencial. Prorrogação por meio telefônico. Descabimento. Requisitos formais da retomada atendidos. Julgamento antecipado. Ausência do direito de preferência. Decisão mantida. Recurso improvido

10 - TJSP Despejo. Denúncia vazia. Locação não residencial. Contrato verbal por prazo indeterminado. Rescisão por denúncia vazia. Direito de preferência à aquisição por ex-inquilino. Inexistência. Recurso parcialmente provido.

11 - TJRS Direito privado. Contrato de locação. Registro imobiliário. Averbação. Requisito legal. Existência. Imóvel. Alienação a terceiro. Direito de preferência. Descumprimento. Despejo. Descabimento. Adjudicação compulsória. Procedência. Lei 8245 de 1991, art. 33. Direito civil. Ação de adjudicação compulsória. Bem imóvel. Contrato de locação. Lei 8.245/1991, art. 33. Averbação junto ao registro de imóveis.

«Contrato de locação. Alienação do imóvel. Direito de preferência na aquisição. Adjudicação compulsória. Para que o locatário possa haver para si o imóvel, quando preterido em seu direito de preferência, deve depositar o preço e demais despesas do ato de transferência, no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado, pelo menos trinta dias antes da alienação, junto à matrícula do imóvel. Inteligência do Lei 8.245/1991, art. 33. No caso, não foi procedido o competente registro da cessão de direitos, pactuado entre os apelantes, não ocorrendo o implemento da condição legal. Providenciando, o locatário, à averbação do contrato de locação, devidamente atendido o requisito legal a que alude o artigo antes referido, e, comprovada a alienação do imóvel a terceiros, em total desrespeito ao direito de preferência, procede a adjudicação do bem, nos termos em que determinada no Juízo singular. Ação de despejo julgada improcedente. Manutenção da sentença. APELO DESPROVIDO.... (Continua)

12 - TJSP Locação - Ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança de alugueres - Sentença de procedência do pedido de cobrança, extinto, sem exame do mérito, o de despejo - Apelo do réu - Improvimento - Inadimplemento comprovado - Inexistência de violação a direito de preferência - Anuência do réu quanto à cessão da locação ao ora autor - Questionamentos em relação a tal tópico que configuram evidente «venire contra factum proprium - Sentença mantida - Observação relativa à necessidade de abatimento dos valores pagos extrajudicialmente - Apelo improvido, com observação

13 - STJ Embargos de declaração no recurso especial. Processual civil. Ação de despejo e ação de exercício de direito de preferência. Arrendamento agrícola (estatuto da terra). Prejudicialidade. Conexão não reconhecida nas instâncias ordinárias (CPC, art. 103 e CPC, art. 105). Fato superveniente à interposição do recurso especial (CPC, art. 462). Advento de coisa julgada material. Perda de objeto da ação de despejo. Extinção do processo (CPC, art. 267, v).

1 - Os embargos de declaração têm como objetivo sanar eventual existência de obscuridade, contradição ou omissão no julgado (CPC, art. 535), sendo inadmissível a sua interposição para rediscutir questões tratadas e devidamente fundamentadas na decisão embargada, já que não são cabíveis para provocar novo julgamento da lide. ... (Continua)

14 - TJSP Despejo. Denúncia vazia. Tendo o direito de preferência, na aquisição do imóvel, natureza jurídica de direito pessoal, eventuais prejuízos são resolvidos em perdas e danos e devem ser reclamados perante o alienante do imóvel. Recurso improvido, rejeitada a preliminar.

15 - TJSP Despejo. Denúncia vazia. Locação comercial por prazo indeterminado. Direito de preferência. Inexistência. Prova da sinceridade dos motivos alegados pelo locador. Irrelevância e dispensabilidade. Ausência de direito à renovação compulsória do pedido. Aplicação de Lei 8245/1991, art. 57. Recurso improvido.

16 - TJPE Apelação. Ação de despejo. Deferimento da justiça gratuita matido. Compra e venda. Direito de preferência. Notificação extrajudicial. Contrato de locação não registrado na matrícula do imóvel. Sentença mantida. Recurso improvido.

«1. De acordo com o regramento insculpido na Lei 8245/91, artigos 27 e 28, no caso de venda ou promessa de compra e venda deverá ser oportunizado ao locatário o direito de preferência para aquisição do imóvel locado, através de notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca, nas mesmas condições dadas a terceiros, que terá o prazo de 30 dias para manifestar sua aceitação integral à proposta, caso contrário caducará sua predileção. ... (Continua)

17 - TJSP COMPETÊNCIA - AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE DESPEJO

c/c COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ACESSÓRIOS, INDENIZAÇÃO POR DANOS e PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA - Contrato de locação verbal - Inadimplemento - Decisão que indeferiu o pedido liminar, ressaltando que a caução é necessária para prevenir eventual direito indenizatório da locatária, na hipótese de ocorrência de prejuízos advindos do despejo, ressaltando que a ação deverá seguir o rito ordinário - IRRESIGNAÇÃO da autora - COMPETÊNCIA dos diversos órgãos do Tribunal que se firma pelos termos do pedido inicial - Dicção do Art. 103, do Regimento Interno do TJSP - Matéria não abarcada pela esfera de competência desta C. 38ª Câmara de Direito Privado - Hipótese de competência preferencial da TERCEIRA SUBSEÇÃO de DIREITO PRIVADO, composta pelas 25ª a 36ª Câmaras - Dicção do Art. 5º, III, item III.6 da Resolução 623/2013 deste Tribunal - Recurso originalmente distribuído de forma livre à 34ª Câmara de Direito Privado - Prevenção caracterizada - Conflito Negativo de Competência suscitado, a ser dirimido pela C. Turma Especial da Seção de Direito Privado deste Tribunal de Justiça, na forma dos arts. 32, IV e 200, do Regimento Interno - Precedentes - RECURSO NÃO CONHECIDO, suscitando-se CONFLITO NEGATIVO DE COMPETÊNCIA, com determinação... (Continua)

18 - TJSP AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C DESPEJO E COBRANÇA -

Decisão agravada que deferiu a transferência dos valores depositados nos autos principais à ação ajuizada por terceiro interessado, que também é credor do agravado - Manutenção que se impõe - Arresto deferido em favor do terceiro que é anterior à tutela de urgência concedida aos agravantes nos autos principais - Preferência do arresto realizado primeiro - Precedentes desta Corte - Negado provimento.... (Continua)

19 - TJSP AGRAVO DE INSTRUMENTO - DESPEJO C.C COBRANÇA - FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA -

Decisão interlocutória que indeferiu o pedido de adjudicação da fração ideal de imóvel penhorado - Inconformismo dos exequentes - Descabimento - Exequentes que pretendem a compensação do valor avaliado da fração ideal com o valor da dívida, prosseguindo-se a execução pelo saldo remanescente - Matrícula do imóvel que indica a existência de penhoras anteriores e também posteriores, oriundas de dívida tributária - Pretensão que, caso deferida, subverteria o direito de preferência dos demais credores e reduziria a garantia daqueles que penhoraram a totalidade do imóvel - Decisão mantida - Agravo não provido... (Continua)

20 - STJ Agravo interno no agravo em recurso especial. Ação de despejo. Contrato de arrendamento rural celebrado por prazo determinado. Pretensão de despejo fundada no término do prazo contratual. Arrendatário notificado formalmente. Inexigência de denúncia motivada, no caso concreto. Notificação que, ademais, teve por condão assegurar ao arrendatário a preferência na aquisição do imóvel. Prerrogativa não exercida. Despejo efetivado. Litigância de má-fé. Não ocorrência. Indenização por benfeitorias. Manutenção da Súmula 7/STJ. Agravo interno desprovido.

1 - O Tribunal a quo reconheceu a premissa fática da regularidade da notificação prévia a que fazem referência a Lei 4.504/1964, art. 95, IV, do Estatuto da Terra e o Decreto 59.566/1966, art. 22, em todos os seus aspectos, inclusive quanto à regularidade. Assim, aquelas conclusões não se desfazem sem a reapreciação de prova, providência vedada pela Súmula 7/STJ. ... (Continua)

21 - TJSP Suspensão do processo. Despejo. Existência de ação anulatória de permuta em fase recursal. Necessidade de suspensão do processo de despejo enquanto não definida, naquela ação anulatória, a legitimidade do título em que se funda o pedido da autora e o direito da locatária em exercer a preferência na aquisição do imóvel. Caso em que a eventual nulidade da permuta do imóvel locado geraria repercussão direta no pleito de despejo, configurada a questão prejudicial. Determinação da suspensão do feito por norma legal que prestigia o princípio da economia processual e a própria lógica do sistema jurídico. CPC/1973, art. 265, IV, letra «a. Recurso desprovido.

22 - TJSP AGRAVO DE INSTRUMENTO - DESPEJO C.C COBRANÇA - FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA -

Decisão interlocutória que rejeitou a impugnação ofertada pela parte executada - Pretensão de levantamento da constrição que recaiu sobre bem imóvel, com fundamento no princípio da menor onerosidade do executado e na ordem de preferência da penhora - Não acolhimento - Ordem prevista no CPC, art. 835 não é absoluta - Execução que se desenvolve no interesse do credor (art. 797, CPC) - Penhora online frustrada e não conhecimento do paradeiro dos veículos encontrados via Renajud - Circunstâncias para levantamento da constrição não verificadas - Decisão mantida - Recurso não provido... (Continua)

23 - TJSP LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL. AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA.

Sentença de procedência que, ante a denúncia vazia por parte do locador do contrato de locação residencial, rescindiu a locação, determinando a desocupação voluntária do imóvel por prazo de 30 (trinta) dias. Apelo da ré locatária. Impossibilidade de concessão de efeito suspensivo ao presente recurso. Inteligência da Lei, art. 58, V 8.245/1991. Alegação da não observância de seu direito de preferência na aquisição do bem, da ausência de notificação premonitória para desocupação que deveria ser subscrita pelo locador ou seu representante legal, bem como da necessidade de fixação do valor da caução. Notificação extrajudicial válida recebida da pela ré tanto por meio eletrônico quanto por AR, efetivando a denúncia vazia do contrato de locação, pouco importando se subscrita pelo autor ou por seu patrono. Autor que logrou em comprovar ter realizado a oferta do bem à apelante antes da transferência do imóvel a terceiro. Fixação do valor da caução que será realizada pelo juízo a quo oportunamente conforme consignado em sede de embargos de declaração. Sentença mantida. Honorários Majorados. ... (Continua)

24 - TJSP Despejo. Denúncia vazia. Indeferimento do pedido de prosseguimento na pendência de ação objetivando exercício do direito de preferência em processo extinto sem apreciação do mérito. Descabimento. Suspensão cassada ante a inviabilidade prática de observância do prazo do CPC/1973, art. 265, § 5º. Recurso provido.

25 - TJSP AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ACESSÓRIOS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. LEVANTAMENTO DE VALOR PELA MUNICIPALIDADE. AGRAVO DE INSTRUMENTO.

Irresignação do agravante com relação à decisão que manteve a determinação de expedição de MLE em favor da Municipalidade, no valor de R$ 31.465,30. Decisão agravada que reconheceu a preferência do crédito tributário em relação ao crédito derivado de honorários advocatícios sucumbenciais. Insurgência do exequente. Descabimento. Honorários sucumbenciais que não são objeto de cobrança autônoma e que guardam natureza meramente acessória no tocante ao processo em que fixados, seguindo a sorte do crédito principal dele objeto. Confronto entre créditos a ser efetuado em função da natureza do crédito objeto da demanda, sem apreciação em separado. Honorários advocatícios, nessa medida, também sujeitos à preferência do crédito fiscal. Precedentes desta Corte. Decisão mantida. ... (Continua)

26 - TJSP Despejo. Denúncia vazia. Locação de imóvel comercial. Contrato prorrogado tacitamente por prazo indeterminado. Locatário notificado para desocupação do bem no prazo de trinta dias. Suficiência. Renúncia pelo locatário às benfeitorias úteis e necessárias realizados no imóvel locado. Validade. Súmula 335 do Superior Tribunal de Justiça. Pedido de indenização ou retenções por benfeitorias indeferido, devendo o locatário valer-se de ação própria e não a de despejo para tal pretensão. Direito de preferência não violado, pois a intenção de não manutenção da locação não foi em decorrência da venda do imóvel. Ação julgada procedente. Recurso desprovido.

27 - TJSP Competência. Conflito. Dúvida. Recurso de agravo extraído de ação de despejo. Embora a competência preferencial para julgamento do presente agravo, tirado contra decisão proferida em ação de despejo, estivesse afeta à Seção de Direito Privado III (25ª a 36ª Câmaras), a existência de feito conexo (ação de interdito proibitório, envolvendo as mesmas partes, invertidas apenas as posições na relação processual), com recurso de agravo de instrumento anterior dele extraído e julgado, impõe a aplicação do disposto no artigo 102 do Regimento Interno do Tribunal de Justiça de São Paulo. Prevenção. Dúvida de competência configurada. Fixação da competência da 23ª Câmara de Direito Privado desta Corte. Conflito procedente.

28 - TJSP Despejo. Falta de pagamento. Findo o prazo contratual, alertado o locatário para a desocupação do imóvel, assegurado o direito de preferência, não deixando ele o bem e não adimplindo alugueres vencidos, forçoso o cumprimento do determinado em sentença. Inadmissibilidade da retenção por benfeitorias, eis que estipulado no contrato a ausência do direito. Recurso do locatário provido parcialmente tão somente para afastar a condenação pelo pagamento da dívida locativa porque tal não foi pedido.

29 - TJRJ AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. RECURSO INTERPOSTO CONTRA DECISÃO QUE DECRETOU O DESPEJO DOS RÉUS, ORA AGRAVANTES. INEXISTÊNCIA DE CONTRATO DE ARRENDAMENTO MERCANTIL. O CONTRATO DE ARRENDAMENTO MERCANTIL DISTINGUINDO-SE DO CONTRATO DE LOCAÇÃO COMUM, PELA TRÍPLICE OPÇÃO, ASSEGURADA AO LOCATÁRIO, AO FINAL DO PRAZO DO CONTRATO, AO SEU EXCLUSIVO CRITÉRIO-, DEVOLVER A COISA LOCADA, ENCERRANDO A LOCAÇÃO; RENOVAR O CONTRATO; OU ADQUIRIR O IMÓVEL PELO VALOR RESIDUAL PREVIAMENTE FIXADO, TRANSFORMANDO-SE OS ALUGUÉIS PAGOS EM PARTE DO PREÇO. CONTRATO JUNTADO À PETIÇÃO INICIAL QUE NÃO APRESENTA NENHUMA CLÁUSULA PREVENDO A OPÇÃO DE COMPRA AO FINAL DO AJUSTE NOS TERMOS DE UM CONTRATO DE ARRENDAMENTO MERCANTIL. CONTRATO OBJETO DA LIDE QUE MENCIONA APENAS O DIREITO DE PREFERÊNCIA DO LOCATÁRIO NO QUE CONCERNE À COMPRA DO IMÓVEL, CASO O LOCADOR MANIFESTE A INTENÇÃO DE VENDÊ-LO. DIREITO PREVISTO NA PRÓPRIA LEI QUE REGE OS CONTRATOS DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL (LEI 8.245/1991) . CORRETA A DECISÃO AGRAVADA QUE, APESAR DO TÍTULO DO CONTRATO ¿CONTRATO DE ARRENDAMENTO¿, RECONHECEU QUE O SEU CONTEÚDO CARACTERIZA NADA MAIS QUE UM CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL PARA FINS COMERCIAIS, E DECRETOU O DESPEJO DOS AGRAVANTES POR FALTA DE PAGAMENTO, RELATIVO AO INADIMPLEMENTO DOS ALUGUÉIS DESDE FEVEREIRO DE 2022, E DE IPTUS INCIDENTES SOBRE O IMÓVEL EM QUESTÃO. DESPROVIMENTO DO RECURSO.

30 - STJ Agravo regimental. Agravo em recurso especial. Rescisão de contrato de arrendamento rural c.c. Despejo e cobrança de rendas. Antecipação de tutela deferida. Requisitos. Reexame. Impossibilidade. Incidência da Súmula 7/STJ. Alegado direito de preferência na renovação do contrato. Fundamentos do acórdão recorrido não atacados. Súmula 283/STF. Decisão agravada mantida.

«1.- No tocante aos requisitos para a concessão da tutela antecipada, o Tribunal de Origem julgou com base no substrato fático-probatório dos autos, razão pela qual para alterar tais conclusões, seria necessário o revolvimento de provas, o que encontra óbice na Súmula 7/STJ. ... (Continua)

31 - STJ Recurso especial. Sessão de julgamento. Questão de ordem. Rejeição. Ação de despejo. Negativa de prestação jurisdicional inocorrente. Subrogação de adquirente do imóvel nos direitos do locador. Título de propriedade declarado nulo em ação própria. Efeitos da coisa julgada. Ilegitimidade para a ação de despejo.

«1.- Questão de Ordem rejeitada e Agravo Regimental prejudicado, visando, ambos, à validade de suposto julgamento de improcedência de Agravo Regimental interposto pela parte contrária contra decisão monocrática que negara provimento ao Agravo Regimental no Recurso Especial. Esse suposto julgamento, contudo, em verdade não ocorreu, pois retirado o processo, pelo Relator, de «lista, de julgamentos sem destaques determinados por Ministros ou pedidos de preferência formulado pelas partes, foi, nos termos do voto realmente proferido pelo pelo Relator na Sessão de Julgamento, dado provimento ao Agravo Regimental apenas para transformação do Agravo em Recurso Especial, para ulterior julgamento colegiado, ensejando-se debate exauriente do caso, inclusive com sustentações orais. Fato correntio nas pesadas sessões de julgamento, diante do qual não ocorre a lavratura formal de Acórdão de transformação do Agravo em Recurso Especial em Recurso Especial, pois «zerado, o recurso, reservando-se todas as matérias, inclusive a admissibilidade do recurso, ao julgamento colegiado. ... (Continua)

32 - TJRJ Direito das Locações. Locação comercial. Despejo por denúncia vazia formulado pelo adquirente do imóvel. Sentença de procedência. Apelo. Desprovimento.

33 - TJSP Despejo. Denúncia vazia. Liminar. Imóvel locado que vem a ser vendido. Preenchimento dos pressupostos legais para a concessão da liminar de desocupação. Hipótese. Ausência de anotação no cartório de registro de imóveis de cláusula contratual de vigência da locação na hipótese de alienação do imóvel, eventualmente afastando direito real de preferência na aquisição. Determinação de desocupação mantida. Recurso não provido.

34 - STJ Locação. Denúncia vazia. Ação de despejo. Direito de preferência. Existência de proposta de venda do imóvel locado. Aceitação do locatário. Discussão em torno das questões relacionadas à desistência do negócio pelo locador. Impossibilidade. Lei 8.245/1991, art. 29 e Lei 8.245/1991, art. 33.

«1. A partir do momento em que o locatário manifesta, dentro do prazo legal, a sua aceitação à proposta, a confiança gerada acerca da celebração do contrato pode ser ofendida pelo locador de duas formas: (i) o locador pode desistir de vender o seu imóvel, aplicando-se o disposto no Lei 8.245/1991, art. 29; (ii) o locador pode preterir o locatário e realizar o negócio com terceiro, hipótese em que incide a regra do Lei 8.245/1991, art. 33 – que confere ao locatário, cumprida as exigências legais, a faculdade de adjudicar a coisa vendida. 2. Aceita a proposta pelo inquilino, o locador não está obrigado a vender a coisa ao locatário, mas a desistência do negócio o sujeita a reparar os danos sofridos, consoante a diretriz do Lei 8.245/1991, art. 29. 3. A discussão acerca da má-fé do locador – que desistiu de celebrar o negócio – não inviabiliza a tutela do direito buscado pelo locador por meio da ação de despejo, porque a Lei 8.245/1991 não conferiu ao locatário o poder de compelir o locador a realizar a venda do imóvel, cabendo-lhe somente o ressarcimento das perdas e danos resultantes da conduta do locador. 4. Recurso especial provido.... (Continua)

35 - TJSP Suspensão do processo. Causa pendente. Suspensão da ação de despejo em virtude do ajuizamento de ação anulatória. Impossibilidade. Inexistência de indícios da veracidade dos fundamentos da ação anulatória, que se baseou no desrespeito ao direito de preferência para a compra do imóvel locado. Hipótese em que o locatário se obrigou, mediante acordo devidamente homologado em juízo, a desocupar o imóvel. Recurso improvido.

36 - TJSP Agravo de instrumento - Ação de despejo por falta de pagamento c/c cobrança - Cumprimento de sentença - Insurgência contra a decisão que determinou o cancelamento da averbação da penhora anteriormente deferida nestes autos sobre o imóvel arrematado, bem como o cancelamento da averbação referente à caução prestada como garantia real - Caução imobiliária devidamente registrada que, embora possua natureza de direito real de garantia (arts. 37, I e 38, § 1º da lei 8.245/1991) , não tem preferência com relação ao crédito trabalhista - Precedentes - Decisão mantida - Recurso desprovido

37 - TJSP Competência. Conexão. Ocorrência. Ação de despejo e ação de preempção. Locação de imóveis. Existência de dois processos que reúnem as mesmas partes que litigam sobre fatos relacionados a um só contrato. Numa se alega a existência de violação ao direito de preferência. Noutra se pretende a retomada pelo adquirente. Reunião perante o Juízo de Direito da 5ª Vara Cível da Comarca de Barueri, que despachou em primeiro lugar, afigura-se medida de boa política processual. Pacífica jurisprudência nesse sentido. Recurso improvido.

38 - TJSP Embargos de declaração. Compromisso de compra e venda. Ação declaratória de nulidade de negócio jurídico fundada na alegação de que desrespeitado o direito de preferência da locatária à aquisição do imóvel. Julgamento conjunto com ação de despejo, proposta pela empresa adquirente do imóvel locado, e com ações renovatórias de contrato de locação e ação de consignação em pagamento propostas pela locatária. Acórdão que rejeitou embargos de declaração opostos, por sua vez, contra acórdão que deu provimento em parte aos apelos para reverter o despejo e julgar procedentes as ações renovatórias, deixando para a fase de cumprimento de sentença a verificação do valor da locação, além de inverter a sucumbência na ação de consignação em pagamento, fixando ainda honorários recursais em favor da Percsa. Vícios alegados, de omissão e obscuridade, inexistentes, a rigor revelando-se real inconformismo da embargante. Questões suscitadas que foram objeto de expressa análise no acórdão. Caráter manifestamente infringente dos declaratórios. Embargos rejeitados

39 - TJRJ AGRAVO DE INSTRUMENTO. DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA. LIMINAR DE DESALIJO. IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL SOB LOCAÇÃO. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS PREVISTOS NO CPC, art. 300. NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA.

Delicada hipótese na qual o agravante adquiriu a propriedade de um imóvel sob locação comercial desde o ano de 2010, tendo a locação sido estendida por prazo indeterminado após o término do prazo inicialmente avençado no contrato, por expressa disposição contratual. ... (Continua)

40 - TJSP RECURSO INOMINADO. DIREITO CIVIL. PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ALEGAÇÃO DE APROPRIAÇÃO INDEVIDA DE BENS QUANDO DO DESPEJO DE IMÓVEL. INEXISTÊNCIA DE PROVAS DE DANO OU DE ATO ILÍCITO. IMPROCEDÊNCIA. 1. Autor não quantificou o dano material alegado, não cuidando nem mesmo da detida discriminação dos itens que teriam sido indevidamente apropriados pelas requeridas, fazendo Ementa: RECURSO INOMINADO. DIREITO CIVIL. PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ALEGAÇÃO DE APROPRIAÇÃO INDEVIDA DE BENS QUANDO DO DESPEJO DE IMÓVEL. INEXISTÊNCIA DE PROVAS DE DANO OU DE ATO ILÍCITO. IMPROCEDÊNCIA. 1. Autor não quantificou o dano material alegado, não cuidando nem mesmo da detida discriminação dos itens que teriam sido indevidamente apropriados pelas requeridas, fazendo mera referência genérica, sem prova. 2. Revelia do autor nos autos da ação de despejo por falta de pagamento contra si movida, com compromisso voluntário de desocupar o imóvel. Conclusão de que o imóvel se encontrava desocupado e que os bens não passavam de coisa abandonada, em relação aos quais incabível pretensão ressarcitória. 3. A imissão do proprietário na posse do imóvel não configura abuso de direito ou dano moral indenizável, diante da incontroversa insolvência de alugueis. 4. Mantida a sentença de improcedência dos pedidos de indenização. Recurso a que se nega provimento. LMBD

41 - TJSP AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C.C. COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ACESSÓRIOS DA LOCAÇÃO. PENHORA DO BEM OFERECIDO COMO CAUÇÃO IMOBILIÁRIA NO CONTRATO DE LOCAÇÃO.

Embora o objeto da presente dissensão tenha sido oferecido como caução imobiliária em contrato de locação, relevante particularidade obsta a subsunção à hipótese prevista no § 3º do CPC, art. 835, qual seja, a inexistência de averbação à margem da respectiva matrícula, em inobservância à regra insculpida na Lei 8.245/1991, art. 38, § 1º. Nenhum ato foi praticado capaz de proporcionar a necessária publicidade quanto à existência da garantia, obstando a oponibilidade erga omnes, razão pela qual não se vislumbra justificativa para que seja mitigada a ordem preferencial prevista no caput do mesmo dispositivo para a perseguição de bens aptos a proporcionar a satisfação do crédito. Decisão mantida. RECURSO NÃO PROVIDO... (Continua)

42 - TJSP AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA. HOMOLOGAÇÃO DE ACORDO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA PARA COBRANÇA DE LOCATIVOS E MULTA. PROLAÇÃO DE DECISÃO ANULATÓRIA DA SENTENÇA DEVIDO À PRESENÇA DE VÍCIO INSANÁVEL. PLEITO DA EXECUTADA PARA EXTINÇÃO DO CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DESACOLHIMENTO. AGRAVO IMPROVIDO.

O acordo fez expressa referência aos valores devidos e foi homologado por sentença. Consequentemente, é viável o prosseguimento no que diz respeito à multa pelo descumprimento do dever de desocupação do imóvel, conforme já definido no julgamento do recurso de agravo de instrumento 2103109-59.2024.8.26.0000.... (Continua)

43 - TJSP Possessória. Imissão na posse. Imóveis adjudicados em execução trabalhista. Credores adjudicantes que pedem retomada de prédios locados pela massa falida. Incidência do art. 114 da LRP levando à extinção do contrato pela adjudicação. Inexistência do direito de preferência ou de prorrogação do contrato sem anuência dos adjudicantes. Retomada que deve dar-se mediante ação de despejo em respeito à norma cogente do art. 5º da Lei do Inquilinato. Liminar cassada. Recurso provido.

44 - TJSP Locação. Bem imóvel residencial. Acordo homologado, pelo qual o locatário abriu mão da renovatória mediante isenção de seis meses de aluguel e assegurado do direito de preferência na aquisição do imóvel. Verificação, todavia, de que o direito de preferência deveria ter sido exercido no prazo de trinta dias, contado da notificação. Hipótese em que não houve aceitação integral da proposta, nos termos do Lei 8245/1991, art. 28. Entendimento de que «aceitação integral da proposta não significa somente contranotificação manifestando interesse na aquisição do imóvel locado, mas concretização do negócio, com pagamento do preço e a devida instrumentalização dentro do prazo decadencial. Pedido de despejo deferido. Recurso desprovido.

45 - TJSP Compromisso de compra e venda. Ação declaratória de nulidade de negócio jurídico fundada na alegação de que desrespeitado o direito de preferência da locatária à aquisição do imóvel. Julgamento conjunto com ação de despejo, proposta pela empresa adquirente do imóvel locado, e com ações renovatórias de contrato de locação e ação de consignação em pagamento propostas pela locatária. Direito de preferência da locatária que, no caso, foi devidamente observado. Locatária que foi notificada pela proprietária quanto à pretensão de venda da totalidade do imóvel, constando da comunicação as informações pertinentes ao negócio. Manifestação de interesse pela locatária em adquirir apenas a parte do imóvel por ela locado que não pode ser considerada como exercício regular do direito de preferência. Direito de preferência que deve ser manifestado de forma inequívoca e em relação à integralidade da proposta. Arts. 27, 28 e 31 da Lei 8.245/91. Negócio jurídico, de resto, hígido, ausente vício de consentimento a ser reconhecido. Pedido de despejo formulado pela empresa adquirente do imóvel que, por sua vez, deve ser negado. Locação de imóvel utilizado por estabelecimento de ensino. Inviável a retomada do bem por denúncia vazia. Hipótese em que aplicável a regra protetiva da Lei 8.245/91, art. 53, que deve ser interpretada de modo restritivo para permitir a resolução do contrato apenas nas situações enumeradas em seus incisos. Inviabilidade de denúncia do contrato com base nos arts. 7º e 8º da referida lei. Alienação do imóvel no curso da locação que não autoriza a denúncia do contrato, pois tal situação não consta do rol taxativo do art. 53. Alegação de que cabível o despejo com fundamento na Lei 8.245/91, art. 53, II que não encontra amparo nas provas constantes dos autos. Pedido de retomada do imóvel para o desenvolvimento de empreendimento imobiliário. Mera ideação de projeto a ser desenvolvido no local que não basta para a denúncia do contrato de locação vigente. Exigência legal de que a obra tenha sido aprovada pelas autoridades competentes. Decreto de despejo que deve ser revisto e afastado. Pedidos renovatórios dos contratos de locação. Pretensão formulada em relação à Percsa, anterior proprietária do imóvel e com quem celebrados os contratos de locação, e à Partifib, atual proprietária do bem. Pedidos renovatórios que, em relação à Percsa, considerando a rejeição da nulidade suscitada pela Ítaca em relação ao negócio de compra e venda do imóvel, são improcedentes, já que não figura mais como locadora. Improcedência que, em relação à Percsa, portanto, deve ser mantida. Pedidos renovatórios que, por outro lado, em relação à Partifib, comportam acolhimento. Preenchimento dos requisitos legais devidamente demonstrados pela locatária. Divergência quanto ao valor do aluguel que, no caso, consideradas suas peculiaridades, deve ser dirimida em liquidação de sentença, por perícia técnica a ser realizada especificamente a fim de definir o valor de mercado dos locativos. Precedentes. Ação de consignação em pagamento. Dúvida em relação a quem pagar que surgiu em virtude do questionamento pela própria devedora quanto à higidez do contrato de compra e venda celebrado entre a locadora e terceira. Rés que não deram causa à demanda. Imposição sucumbencial em relação à ação de consignação em pagamento revista. Sentença em parte reformada. Recursos da Ítaca e da Partifib parcialmente providos

46 - TJSP Agravo de Instrumento. Ação de despejo por denúncia vazia. Decisão agravada deferiu o pleito liminar de despejo. Irresignação do réu. Reforma necessária. Com efeito, não há como conceder a liminar pretendida, ante a controvérsia existente entre as partes, relativamente ao exercício do direito de preferência pelo locatário, ora agravante. Outrossim, a prova documental carreada aos autos, não pode ser considerada inequívoca. Realmente, na medida em que o conjunto probatório é suscetível de discussão. Logo, não há como cogitar na espécie do requisito da probabilidade consubstanciado no CPC, art. 300. Iterativa jurisprudência já firmou entendimento no sentido de que os pressupostos da tutela antecipada são concorrentes. Logo, a falta de um deles, inviabiliza a pretensão do autor. Destarte, forçoso convir que o acolhimento do pleito liminar, ensejará manifesto desequilíbrio entre os litigantes, durante o transcurso da relação processual. Em verdade, a concessão da medida faria com que o Juízo, contrariando o ordenamento jurídico, projetasse provimento definitivo, sem a necessária coleta de outros elementos probatórios. Em suma, neste momento processual, é incabível a liminar de desocupação. Recurso provido

47 - TJSP Despejo. Falta de pagamento. Ação combinada com cobrança. Legitimidade ativa do apelado, que figurou no contrato como locador do imóvel supostamente vendido a terceiro. Inexistência do direito de preferência, por não estar averbado o contrato de locação na matrícula do imóvel. Pagamento dos encargos locatícios não comprovado pelo réu, como lhe incumbia. Alegado depósito em caução que só pode ser utilizado como abatimento do crédito de alugueres e demais encargos por ocasião da execução. Pedidos julgados procedentes. Recurso improvido.

48 - TJSP Agravo de Instrumento. Ação de despejo por falta de pagamento c./c. cobrança de aluguéis e encargos locatícios. Cumprimento de sentença. Decisão agravada que determinou a preferência da penhora sobre a caução locatícia averbada na matrícula do imóvel. Pleito recursal que merece prosperar. Arrematação de imóvel objeto de caução locatícia precedente dada aos Agravantes. Regular averbação da caução à margem da matrícula do bem, nos termos dos arts. 37, I, e 38, §1º, da Lei 8.245/1991. Garantia contratual de natureza real prestada com o fim de garantir o cumprimento da obrigação assumida pela locatária, ora executada, com o próprio bem. Preferência do direito de crédito dos Agravantes sobre a penhora realizada posteriormente à averbação na matrícula do imóvel, observado o concurso de credores. Precedentes deste E. TJSP. Decisão reformada. RECURSO PROVIDO

49 - TJSP Obrigação de fazer. Perdas e danos. Tutela antecipada. Locação de imóvel. Não residencial. Contrato prorrogado após o término estabelecido inicialmente pelas partes com pacto adjeto de opção de compra. Despejo com base na denúncia vazia em ação apartada. Pretensão da locatária em fazer valer cláusula contratual que dispõe sobre o direito à opção de compra dos imóveis locados. Afastamento. Mero direito de preferência legal. Locadoras que não pretendem vender ou ceder os imóveis objeto da locação. Contrato de locação não averbado na matrícula. Inteligência dos artigos 27, 28 e 33 da Lei 8245/91. Antecipação de tutela recursal indeferida. Improcedência mantida. Recurso desprovido.

50 - TJSP Obrigação de fazer. Perdas e danos. Tutela antecipada. Locação de imóvel. Não residencial. Contrato prorrogado após o término estabelecido inicialmente pelas partes com pacto adjeto de opção de compra. Despejo com base na denúncia vazia em ação apartada. Pretensão da locatária em fazer valer cláusula contratual que dispõe sobre o direito à opção de compra dos imóveis locados. Afastamento. Mero direito de preferência legal. Locadoras que não pretendem vender ou ceder os imóveis objeto da locação. Contrato de locação não averbado na matrícula. Inteligência dos Lei 8245/1991, art. 27, 28 e 33. Antecipação de tutela recursal indeferida. Improcedência mantida. Recurso desprovido.