1 - STJ Agravo interno no agravo em recurso especial. Ação de rescisão contratual. Promessa de compra e venda. Atraso na entrega da obra. Violação do CCB/2002, art. 463 e CCB/2002, art. 722. Súmula 282/STF e Súmula 356/STF. Caso fortuito. Súmula 7/STJ. Culpa do vendedor. Restituição integral. Súmula 83/STJ. Agravo interno desprovido.
1 - Fica inviabilizado o conhecimento de tema trazido na petição de recurso especial, mas não debatido e decidido nas instâncias ordinárias, porquanto ausente o indispensável prequestionamento. Aplicação da Súmula 282/STF e Súmula 356/STF. ... ()
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2 - STJ Agravo interno no recurso especial. Compromisso de compra e venda de imóvel. Atraso na entrega de imóvel. Ilegitimidade passiva ad causam. Inexistência de falha na prestação do serviço de corretagem. Afastamento da responsabilidade solidária. Agravo interno provido. Recurso especial provido.
1 - «Em vista da natureza do serviço de corretagem, não há, em princípio, liame jurídico do corretor com as obrigações assumidas pelas partes celebrantes do contrato, a ensejar sua responsabilização por descumprimento de obrigação da incorporadora no contrato de compra e venda de unidade imobiliária. Incidência do CCB/2002, art. 722 e CCB/2002, art. 723 do Código Civil» (AgInt no REsp 1.779. 271, Rel. p/ acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, j. em 01/6/2021, DJe de 25/6/2021). ... ()
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3 - STJ Civil. Agravo interno no recurso especial. Compra e venda de imóvel. Rescisão por culpa do vendedor. Corretora imobiliária. Legitimidade passiva ad causam. Inexistência de falha na prestação do serviço de corretagem. Afastamento da responsabilidade solidária. Agravo provido. Recurso especial parcialmente provido.
1 - «Em vista da natureza do serviço de corretagem, não há, em princípio, liame jurídico do corretor com as obrigações assumidas pelas partes celebrantes do contrato, a ensejar sua responsabilização por descumprimento de obrigação da incorporadora no contrato de compra e venda de unidade imobiliária. Incidência do CCB/2002, art. 722 e CCB/2002, art. 723 do Código Civil» (AgInt no REsp. Acórdão/STJ, Rel. p/ acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 01/06/2021, DJe de 25/06/2021). ... ()
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4 - STJ Agravo interno. Recurso especial. Compromisso de compra e venda. Atraso na entrega da unidade imobiliária. Corretora. Legitimidade passiva ad causam. CCB/2002, art. 722 e CCB/2002, CCB, art. 723. Inexistência de falha na prestação do serviço de corretagem afastamento da Responsabilidade solidária. Precedente da turma.
1 - Em vista da natureza do serviço de corretagem, não há, em princípio, liame jurídico do corretor com as obrigações assumidas pelas partes celebrantes do contrato, a ensejar sua REsp onsabilização por descumprimento de obrigação da incorporadora no contrato de compra e venda de unidade imobiliária. Incidência do CCB/2002, art. 722 e CCB/2002, CCB, art. 723. ... ()
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5 - STJ Agravo interno no recurso especial. Compromisso de compra e venda de imóvel. Rescisão por iniciativa do consumidor. Prequestionamento ficto não configurado. Agravo desprovido. Legitimidade passiva ad causam. Inexistência de falha na prestação do serviço de corretagem. Afastamento da responsabilidade solidária. Agravo provido. Recurso especial parcialmente provido.
1 - O prequestionamento é indispensável ao conhecimento das questões apresentadas ao Superior Tribunal de Justiça, ainda que se trate de matéria de ordem pública. Precedentes (REsp. Acórdão/STJ, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, j. 4/4/2017, DJe de 10/4/2017). ... ()
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6 - STJ Corretagem. Promessa de compra e venda de imóvel. Rescisão contratual com pedido de restituição de valores pagos. Consumidor. Desistência dos promitentes compradores. Corretora. Legitimidade passiva. Inexistência. Recurso especial provido. Processual civil. CCB/2002, art. 722. CCB/2002, art. 725. CPC/1973, art. 267, VI, correspondente ao CPC/2015, art. 485, IV. à Lei 4.591/1964, art. 67-A.
1 - No contato de corretagem, conforme a disciplina legal, a obrigação fundamental do comitente é a de pagar a comissão ao corretor assim que concretizado o resultado a que este se obrigou, qual seja, a aproximação das partes e a conclusão do negócio de compra e venda, ressalvada a previsão contratual em contrário. ... ()
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7 - STJ Recurso especial. Ação de cobrança. Comissão de corretagem. Compra e venda de bem imóvel. Resultado útil não alcançado. Desistência motivada dos promitentes compradores. Existência de gravame judicial averbado na matrícula do bem. Impossibilidade de alienação do imóvel. Acórdão reformado. Recurso provido.
1 - A questão discutida no presente feito consiste em saber se é devida a comissão de corretagem na hipótese em que, a despeito da assinatura do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, não foi possível a transmissão da propriedade, por meio do registro da escritura pública, tendo em vista a existência de gravame judicial averbado na matrícula do bem. ... ()
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8 - STJ Ação rescisória. Comissão de corretagem. Acórdão rescindendo que reputou não perfectibilizados os negócios jurídicos de compra e venda ante suposta desistência dos adquirentes. Modificação substancial dos contornos fáticos conferidos à lide. Erro de fato caracterizado. Procedência da rescisória.a questão controvertida cinge-se à ocorrência de erro de fato no julgamento do acórdão rescindendo que concluiu que a compra e venda dos imóveis não foi perfectibilizada dada a suposta desistência dos compradores, em sentido oposto ao quanto estabelecido na origem.
1 - É incontroverso dos autos originários que os negócios de compra e venda foram concretizados, tendo sido apenas no âmbito desta Corte Superior considerada existente uma circunstância fática efetivamente não ocorrida (desistência). ... ()
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9 - STJ Recurso especial. Civil. Ação monitória e cautelar de arresto. Comissão de corretagem. Cessão de crédito de precatório. Efetiva consecução do negócio jurídico. Aproximação das partes desempenhada pelo recorrido, que alcançou o resultado útil pretendido. Cabimento da remuneração pactuada em razão dessa intermediação. Inadimplemento posterior das partes. Incapacidade de influir no valor devido pela aproximação. Termo inicial da prescrição. CCB/2002, art. 189. Teoria da actio nata. Data do levantamento do precatório pelo réu. Não consumação do prazo quinquenal. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, desprovido. CCB/2002, art. 206, § 5º, II. CCB/2002, art. 722. CCB/2002, art. 725.
«1 - O propósito recursal envolve duas questões: i) cabimento da comissão de corretagem decorrente da cessão do crédito materializado no precatório de titularidade do recorrente (cedente), através de intermediação pelo recorrido, haja vista a rescisão do negócio com base no posterior inadimplemento da parte cessionária; e ii) fixação do termo inicial do prazo prescricional quinquenal. ... ()
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10 - STJ Direito civil. Ação de cobrança. Compra e venda de imóvel. Comissão de corretagem. Assinatura da promessa de compra e venda. Resultado útil da mediação atingido. Desistência da compradora. Arrependimento não motivado. Comissão devida. CCB/2002, art. 722. CCB/2002, art. 725.
«1 - Ação de cobrança por meio da qual se objetiva o pagamento de comissão de corretagem, em razão de intermediação na venda de imóvel. ... ()
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11 - STJ Direito imobiliário. Consumidor. Responsabilidade civil. Compromisso de compra e venda. Atraso na entrega de unidade imobiliária. Patrimônio de afetação. Prequestionamento. Ausência. Lucros cessantes. Possibilidade. Presunção. Agravo em recurso especial. Corretora imobiliária. Cadeia de fornecimento. Relação com consumidor. Ausência. Recurso especial. Lei 4.591/1964, art. 31-A. CDC, art. 3º. CDC, art. 7º, parágrafo único. CDC, art. 14. CDC, art. 20. CDC, art. 25. CCB/2002, art. 722.
«1 - Ação ajuizada em 10/06/2015, recurso especial interposto em 09/12/2016, agravo em recurso especial interposto em 13/06/2017, e atribuídos a este gabinete em 15/12/2017. ... ()
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12 - STJ Processual civil. Agravo interno no agravo em recurso especial. Recurso manejado sob a égide do CPC/2015. Ação de cobrança. Comissão de corretagem. Efetiva aproximação dos negociantes. Configuração. Pretensão recursal que envolve o reexame de provas. Incidência da Súmula 7/STJ. Dissídio jurisprudencial não comprovado ante a incidência de óbice sumular. Recurso protelatório. Incidência da multa do CPC/2015, art. 1.021, § 4º. Agravo interno não provido, com imposição de multa. CCB/2002, art. 722. CCB/2002, art. 725.
«1 - Aplica-se o CPC/2015 a este julgamento ante os termos do Enunciado Administrativo 3/STJ, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18/03/2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do CPC/2015. ... ()
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13 - STJ Comissão de corretagem. Agravo interno nos embargos de declaração no recurso especial. Corretagem. Cerceamento de defesa. Inexistência. Ausência de prejuízo. Prova exclusivamente testemunhal. Possibilidade. Intermediação comprovada. Revolvimento do acervo fático probatório. Impossibilidade. Agravo não provido. CPC/1973, art. 401. CCB/2002, art. 227. CCB/2002, art. 722. CCB/2002, art. 725.
«1 - «É inadmissível o recurso extraordinário, quando a decisão recorrida assenta em mais de um fundamento suficiente e o recurso não abrange todos eles (Súmula 283/STF). ... ()
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14 - STJ Recurso especial repetitivo. Tema 960/STJ. Compromisso de compra e venda. Recurso especial representativo da controvérsia. Direito civil e do consumidor. Promessa de compra e venda de imóvel. Programa Minha Casa, Minha Vida - PMCMV. Comissão de corretagem. Transferência da obrigação ao consumidor. Possibilidade. Dever de informação. Observância. Necessidade. CCB/2002, art. 724. CCB/2002, art. 725. Lei 11.977/2009. Decreto 81.871/1978, art. 3º. CDC, art. 51, IV. CF/88, art. 105, III. Lei 8.038/1990, art. 26. CPC/1973, art. 543-C. CPC/2015, art. 927. CPC/2015, art. 976, e ss. CPC/2015, art. 1.035. CPC/2015, art. 1.036. CPC/2015, art. 1.037. CPC/2015, art. 1.038. CPC/2015, art. 1.039. CPC/2015, art. 1.040.
«Tema 960/STJ - Discute-se a validade da transferência ao consumidor da obrigação de pagar a comissão de corretagem nas promessas de compra e venda celebradas no âmbito do programa Minha Casa, Minha Vida.
Tese jurídica firmada: - Ressalvada a denominada Faixa 1, em que não há intermediação imobiliária, é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda do Programa Minha Casa, Minha Vida, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.
Anotações Nugep:Vide Tema 938/STJ
Informações Complementares: - Há determinação de suspensão nacional de todos os processos pendentes, individuais ou coletivos (CPC/2015, art. 1.037, II), ressalvadas as hipóteses de autocomposição, tutela provisória, resolução parcial do mérito e coisa julgada, de acordo com as circunstâncias de cada caso concreto, a critério do juízo. (decisão de afetação publicada no DJe 20/09/2016). ... ()
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15 - TJSP Compromisso de compra e venda. Bem imóvel. Pretensão de repetição de indébito em dobro referente à comissão de corretagem e à taxa de serviço de assessoria técnica imobiliária (sati). Novo julgamento provocado em razão da apreciação das matérias pelo colendo STJ em sede de recurso repetitivo (art. 1040, II, do novo CPC antigo CPC/1973, art. 543-C, § 7º, II). Validade da cobrança de comissão de corretagem porque discriminada em documento juntado pelos próprios autores. Entendimento consolidado pelo STJ no julgamento do recurso especial n 1.511.911 de que é válida a transferência ao promitente comprador da obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. Negócio jurídico válido e eficaz. Abusividade, no entanto, em relação à taxa sati, mas com prescrição da pretensão de restituição dos valores pagos a esse título. Prazo trienal definido pelo STJ no Resp 1.551.956 (CCB, art. 206, § 3º, IV). Sentença de improcedência mantida. Recurso desprovido.
«@JURNUM = 1.599.511/STJ (Recurso especial repetitivo. Incorporação imobiliária. Consumidor. Corretagem. Compromisso de compra e venda. Promessa de compra e venda. Recurso especial representativo da controvérsia. Tema 938. Direito civil e do consumidor. Venda de unidades autônomas em estande de vendas. Corretagem. Cláusula de transferência da obrigação ao consumidor. Validade. Preço total. Dever de informação. Serviço de Assessoria Técnico Imobiliária - SATI. Abusividade da cobrança. Enriquecimento sem causa. CCB/2002, art. 422, CCB/2002, art. 722, CCB/2002, art. 724, CCB/2002, art. 725 e CCB/2002, art. 884. CDC, art. 4º, III, CDC, art. 30, CDC, art. 31, CDC, art. 46, CDC, art. 51, IV e CDC, art. 52. Decreto 5.903/2006, art. 2º e Decreto 5.903/2006, art. 3º, parágrafo único. CF/88, art. 102, III e § 3º. Lei 8.038/1990, art. 26. CPC, art. 543-A. CPC/2015, art. 976, e ss. CPC, art. 1.035. CPC/2015, art. 1.040).... ()
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16 - STJ Recurso especial repetitivo. Incorporação imobiliária. Consumidor. Corretagem. Compromisso de compra e venda. Promessa de compra e venda. Recurso especial representativo da controvérsia. Tema 938/STJ. Direito civil e do consumidor. Venda de unidades autônomas em estande de vendas. Corretagem. Cláusula de transferência da obrigação ao consumidor. Validade. Preço total. Dever de informação. Serviço de Assessoria Técnico Imobiliária - SATI. Abusividade da cobrança. Enriquecimento sem causa. Lei 6.530/1978, art. 3º. CCB/2002, art. 422, CCB/2002, art. 722, CCB/2002, art. 724, CCB/2002, art. 725 e CCB/2002, art. 884. CDC, art. 4º, III, CDC, art. 30, CDC, art. 31, CDC, art. 46, CDC, art. 51, IV e CDC, art. 52. Decreto 5.903/2006, art. 2º e Decreto 5.903/2006, art. 3º, parágrafo único. CF/88, art. 102, III e § 3º. Lei 8.038/1990, art. 26. CPC, art. 543-A. CPC/2015, art. 976, e ss. CPC, art. 1.035. CPC/2015, art. 1.040.
«Tema 938/STJ - Discussão quanto à: (i) prescrição da pretensão de restituição das parcelas pagas a título de comissão de corretagem e de assessoria imobiliária, sob o fundamento da abusividade da transferência desses encargos ao consumidor; e quanto à (ii) validade da cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagar comissão de corretagem e taxa de assessoria técnico-imobiliária (SATI).
Tese jurídica firmada: - (i) Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (CCB/2002, art. 206, § 3º, IV). (vide REsp Acórdão/STJ)
(ii) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; (vide REsp Acórdão/STJ)
(ii, parte final) Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. (vide REsp Acórdão/STJ)
Delimitação do Julgado: - A Terceira Turma do STJ, no REsp Acórdão/STJ, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino (relator do Tema 938/STJ), esclareceu a controvérsia referente ao cumprimento do dever de informação no que diz respeito à cláusula que transfere ao consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos seguintes termos (acórdão publicado no DJe de 6/9/2018):
«Deveras, a informação prévia referida no Tema 938/STJ tem por escopo proteger o consumidor de eventual acréscimo do preço após a aceitação da proposta.
[...]
O que realmente importa para a aplicação da tese firmada no Tema 938/STJ é verificar se a comissão de corretagem não foi escamoteada na fase pré-contratual, como se estivesse embutida no preço, para depois ser cobrada como um valor adicional, gerando aumento indevido do preço total. Desse modo, o fato de a proposta ter sido aceita no mesmo dia da celebração do contrato torna-se irrelevante, não merecendo guarida a distinção estabelecida pelo Tribunal de origem, no acórdão recorrido..
Informações Complementares: - Ministro relator determinou:
a) «a suspensão de processamento de recursos ordinários em trâmite nas Turmas Recursais dos Juizados Especiais que versem sobre algum dos temas afetados nos presentes autos (decisão publicada no DJe de 14/09/2015).
b) nos autos da Medida Cautelar 25.323/SP, «a suspensão em todo país, inclusive em primeiro grau, de todas as ações em trâmite nas quais se discutam as questões de direito que foram objeto da afetação no REsp Acórdão/STJ e que ainda não tenham recebido solução definitiva, obstando a prática de quaisquer atos processuais até o julgamento do recurso repetitivo. (decisão publicada no DJe de 18/12/2015).
Audiência Pública: - Audiência Pública realizada em 9/5/2016, oportunidade em que o Superior Tribunal de Justiça ouviu pessoas e representantes de entidades com experiência e conhecimento na matéria debatida no presente Tema Repetitivo para subsidiar a fixação de sua tese. ... ()
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17 - STJ Recurso especial repetitivo. Incorporação imobiliária. Consumidor. Corretagem. Compromisso de compra e venda. Promessa de compra e venda. Recurso especial representativo da controvérsia. Tema 938/STJ. Direito civil e do consumidor. Venda de unidades autônomas em estande de vendas. Corretagem. Cláusula de transferência da obrigação ao consumidor. Serviço de Assessoria Técnico Imobiliária - SATI. Abusividade da cobrança. Prazo prescricional. Prescrição trienal da pretensão. Enriquecimento sem causa. CCB/2002, art. 422, CCB/2002, art. 722, CCB/2002, art. 724, CCB/2002, art. 725 e CCB/2002, art. 884. CDC, art. 4º, III, CDC, art. 30, CDC, art. 31, CDC, art. 46, CDC, art. 51, IV e CDC, art. 52. Decreto 5.903/2006, art. 2º e Decreto 5.903/2006, art. 3º, parágrafo único. CF/88, art. 102, III e § 3º. Lei 8.038/1990, art. 26. CPC, art. 543-A. CPC/2015, art. 976, e ss. CPC, art. 1.035. CPC/2015, art. 1.040.
« ... ()
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18 - STJ Agravo regimental. Recurso especial. Contrato verbal de corretagem. Comissão. Efeitos dos fatos e obrigações. Prova exclusivamente testemunhal. Possibilidade. Jurisprudência do STJ. CPC/1973, art. 401. CCB/2002, art. 227. CCB/2002, art. 722. CCB/2002, art. 725.
«1. É possível prova exclusivamente testemunhal para comprovar a intermediação de venda de imóvel e demonstrar os efeitos dos fatos em que as partes estiveram envolvidas e as obrigações daí decorrentes. Incidência da Súmula 83/STJ. ... ()
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19 - STJ Corretagem. Contrato verbal. Comissão. Direito civil. Ação ordinária. Compra e venda de imóvel. Contrato verbal de corretagem. Comissão. Cabimento. Obrigação do comitente. Contratação do corretor pelo comprador. CCB/2002, art. 722 e CCB/2002, art. 724.
«1. Contrato de corretagem é aquele por meio do qual alguém se obriga a obter para outro um ou mais negócios de acordo com as instruções recebidas.... ()
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20 - STJ Consumidor. Agravo regimental. Seguro. Cobertura. Prêmio. Adimplemento. Responsabilidade solidária. Seguradora. Corretora de seguraos. Súmula 7/STJ. CCB/2002, arts. 722, 757 e 769. Prequestionamento. Súmula 283/STF e Súmula 284/STF.
«1. O acórdão recorrido concluiu pela responsabilidade solidária das empresas seguradora e corretora de seguros, a partir do elementos fático-probatórios dos autos, insusceptíveis de serem revistos no âmbito do recurso especial (Súmula 7/STJ). ... ()
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21 - STJ Corretagem. Comissão. Corretor de imóvel. Compromisso de compra e venda. Compra e venda de imóvel. Desistência do comprador após assinatura de promessa de compra e venda e pagamento de sinal de negócio. Comissão devida. Precedentes do STJ. CCB/2002, arts. 722, 725 e 726.
«1. Discute-se se é devida a comissão de corretagem quando, após a assinatura da promessa de compra e venda e o pagamento de sinal, o negócio não se concretiza em razão do inadimplemento do comprador. ... ()
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22 - STJ Corretagem. Comissão. Corretor de imóvel. Compromisso de compra e venda. Compra e venda de imóvel. Desistência do comprador após assinatura de promessa de compra e venda e pagamento de sinal de negócio. Comissão devida. Considerações da Minª. Nancy Andrighi sobre os contornos fáticos e da evolução jurisprudencial acerca do tema. Precedentes do STJ. CCB/2002, art. 722, CCB/2002, art. 725 e CCB/2002, art. 726.
«... II – Dos contornos fáticos e da evolução jurisprudencial acerca do tema. ... ()
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23 - STJ Corretagem. Comissão. Corretor de imóvel. Compromisso de compra e venda. Compra e venda de imóvel. Desistência do comprador após assinatura de promessa de compra e venda e pagamento de sinal de negócio. Comissão devida. Considerações da Minª. Nancy Andrighi sobre a comissão de corretagem. Precedentes do STJ. CCB/2002, art. 722, CCB/2002, art. 725, CCB/2002, art. 726 e CCB/2002, art. 1.227.
«... III – A comissão por corretagem. Violação do CCB/2002, art. 725. ... ()
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24 - TJRJ Corretagem. Comissão. Contrato verbal. Contrato de corretagem celebrado verbalmente. Prova testemunhal e Prova documental comprovando a intermediação. Alienação do imóvel feita sob influência da corretagem comissão devida ao corretor. Ausência efetiva da participação do corretor na regularização da documentação. Fato que não impede de receber sua remuneração. CCB/2002, art. 722.
«Por não ser um contrato solene, de forma específica exigida em lei, a corretagem para venda de imóvel pode ser contratada verbalmente. ... ()
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25 - TJRJ Comissão. Contrato de corretagem. Conceito. Considerações do Des. Edson Vasconcelos sobre o tema. CCB/2002, art. 722.
«... Sobre o contrato de corretagem é o ensinamento de Caio Mário da Silva Pereira: ... ()
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26 - TJRJ Corretagem. Comissão. Repetição de indébito. Compra e venda de imóvel. Cobrança de comissão de corretagem e taxa de decoração. Nenhuma ilegalidade há em se imputar ao adquirente o dever de pagar comissão de corretagem, desde que isso fique claramente ajustado no contrato. CCB/2002, art. 722.
«No caso concreto, essa obrigação está expressamente prevista no pacto de promessa de compra e venda do imóvel, mais especificamente na cláusula 18ª, alínea «f. Circunstância diversa é aquela relativa à taxa de decoração. Primeiro, porque não há nenhuma previsão contratual para a cobrança dessa verba. Além disso, o próprio objeto da cobrança é obscuro e descalçado de qualquer conteúdo concreto. Não há nos autos um projeto de decoração ou mesmo a aprovação do grupo condominial acerca das despesas a serem efetuadas com decoração. Nesse aspecto, portanto, correta a sentença que determinou à primeira ré a devolução da taxa de decoração. Merece, pois, reforma a sentença apenas para cassar a condenação das rés a devolverem a quantia recebida a título de comissão de corretagem. PROVIMENTO DO PRIMEIRO RECURSO E PARCIAL PROVIMENTO DO SEGUNDO APELO.... ()
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27 - TJRJ Corretagem. Contrato de corretagem. Negócio jurídico autônomo, pelo qual uma pessoa (o corretor ou intermediário), sem relação de mandato, de prestação de serviço ou qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda (comitente) um ou mais negócios. CCB/2002, arts. 722, 724, 725 e 2.038. CCB, art. 686.
«Função que foi desempenhada pela autora, primeira apelante, tanto que aproximou as partes e intermediou a compra e venda. Se não participou da conclusão do negócio, tal se deu exclusivamente por conta dos réus, que, embora houvessem recusado a proposta inicialmente feita, ao depois, diretamente, negociaram com o mesmo pretendente e pelo mesmo valor. Comissão devida (CCB/2002, art. 725) segundo a natureza do negócio e uso local (CCB/2002, art. 724), ou seja, de 5% sobre o valor total da venda (R$435.000,00), sem dedução do laudêmio, dado que este era devido pelo vendedor por força do disposto no art. 686 do CCB/16, a teor do CCB/2002, art. 2.038.... ()
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28 - STJ Corretagem. Comissão. Cobrança da comissão de corretagem. Contrato verbal. Prova testemunhal. Comprovação dos efeitos. Precedentes do STJ. CPC/1973, art. 401. CCB/2002, art. 227 e CCB/2002, art. 722. CCB, art. 141.
«1. É possível prova exclusivamente testemunhal para comprovar a intermediação para venda de imóvel e demonstrar os efeitos dos fatos em que as partes estiveram envolvidas e as obrigações daí decorrentes.... ()
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29 - TJRJ Corretagem. Comissão. Ação de cobrança. Compra e venda imobiliária. Mediação. Contrato verbal. CCB/2002, art. 722 e CCB/2002, art. 724. Aplicação.
«Faz jus à comissão de corretagem aquele que promove aproximação exitosa entre comprador e vendedor, apesar de não ter habilitação profissional para o exercício da função de corretor. A eventual infração de norma administrativa não tem o condão de desnaturar o contrato de mediação evitando-se, assim, que haja locupletamento ilícito por parte do contratante. Hipótese dos autos em que o cotejo entre a prova documental e testemunhal revela que o preço da compra e venda do imóvel foi muito superior ao valor declarado na escritura. Embora possa o Juiz arbitrar o valor da comissão do corretor, no caso de que se trata não há peculiaridades que devam afastar a fixação de comissão estabelecida consuetudinariamente pelo mercado imobiliário, isto é, de 5%.... ()
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30 - STJ Consumidor. Seguro. Ação de cobrança de indenização securitária. Má prestação do serviço de corretagem. Fato do serviço. Inexistência. Culpa da corretora irrelevante no caso concreto. Precedentes do STJ. CDC, arts. 7º, parágrafo único, 14, «caput e 25, § 1º. CCB/2002, art. 722 e CCB/2002, art. 757.
«1. A ação proposta objetiva o recebimento de indenização securitária, e o que se pretende, em realidade, é a realização do próprio serviço contratado, qual seja, o pagamento do seguro diante da ocorrência de sinistro. Não se cogita, pois, de ação de «responsabilidade pelo fato do serviço. 2. À cobrança de indenização securitária - vale dizer, cobrança de uma prestação contratual - não se aplicam os arts. 14, «caput, 7º, parágrafo único, e 25, § 1º, no que concerne à responsabilidade solidária decorrente de causação de danos ao consumidor, pois a pretensão deduzida em juízo diz respeito à exigência do próprio serviço, e não de responsabilidade por fato do serviço. 3. Assim, muito embora a corretora de seguros responda pelos danos causados ao segurado em razão de eventual conduta culposa, isso não a torna solidariamente responsável pelo pagamento da própria indenização securitária. 4. Recurso especial improvido.... ()
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31 - STJ Consumidor. Seguro. Ação de cobrança de indenização securitária. Má prestação do serviço de corretagem. Fato do serviço. Inexistência. Culpa da corretora irrelevante no caso concreto. Considerações do Min. Luis Felipe Salomão sobre o tema, principalmente sobre a distinção entre vício do serviço e fato do serviço. Precedentes do STJ. CDC, arts. 7º, parágrafo único, 14, «caput e 25, § 1º. CCB/2002, art. 722 e CCB/2002, art. 757.
«... 3.2. No caso, constata-se da inicial que o autor, após narrar a negativa de cobertura securitária pela seguradora, em razão de ato negligente da corretora de seguros, pleiteia, ao final, «a condenação das mesmas, solidariamente, ao pagamento da indenização conforme item 18, subitem 1.3.1 - Forma de Contratação: Valor de Mercado Referenciado, do Manual do Segurado e Apólice de seguro 01.04.0531.048061.000 das garantias contratadas (fl. 48). ... ()
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32 - TJRJ Comissão. Corretagem. Ação de cobrança. Comissão por intermediação em empreendimento imobiliário. Sentença de procedência do pedido. Manutenção. CCB/2002, art. 722.
«2 - Contrato de implementação de empreendimento imobiliário. Cláusula prevendo a dação de lote ao autor como comissão pela intermediação no negócio ou, em caso de não efetivação do empreendimento, o pagamento de R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais). Decurso do prazo previsto contratualmente para realização do loteamento. Parte ré que não comprova qualquer causa a justificar o retardo. Alegação de existência de exigências legais que não lhe socorre. Empresa com admitida experiência no ramo que tem obrigação de conhecer os procedimentos de incorporação imobiliária, cabendo considerar eventuais percalços na fixação do prazo para realização do empreendimento. Condenação ao pagamento de R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais), conforme previsão contratual.... ()
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33 - TJSP Corretagem. Natureza jurídica. Comissão. Recebimento que depende do resultado útil. Considerações do Des. Antonio Maria sobre o tema. CCB/2002, art. 722.
«... 3 - Predomina na jurisprudência o entendimento de que "ao corretor somente assiste direito ao recebimento da comissão decorrente do lucro ou vantagem proporcionada pelo negócio, quando seu trabalho alcançou resultado útil." ... ()
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34 - TJSP Corretagem. Comissão. Prestação de serviços. Assessoria para locação de prédio comercial para instalação da sede da sociedade ré. Aproximação das partes, sem, no entanto, celebração do contrato motivada no alto valor do aluguel. Pedido julgado improcedente. Considerações do Des. Antonio Maria sobre o tema. CCB/2002, art. 722.
«... 4 - Ao que se extrai do exame do conjunto fático probatório que instrui os autos, a apelante foi contratada verbalmente pela apelada no dia 31/08/1999 para assessorá-la "... na busca de um novo escritório, para instalação da sede da empresa em São Paulo..." (fls. 17), ficando ajustado a título de remuneração para ser paga por ocasião da "...assinatura do contrato de locação, o valor equivalente a I (um) mês de locação." (fls. 19). No curso das tratativas, a corretora-apelante chegou a sugerir à apelada a locação de uma unidade situada no Edifício Market Place Tower, e outra no Edifício Morumbi Office Towe, porém, as partes não chegaram a formalizar o contrato, porque a apelada, segundo a versão da recorrente, teria redefinido as características físicas do imóvel que desejava alugar. Essa versão, contudo, foi refutada pelo representante legal da recorrida, segundo o qual o motivo da não aceitação por sua Matriz dos imóveis apresentados pela recorrente, deveu-se ao seu "(...) alto custo" (fls. 146). Não houve, por outro lado, a alegada desistência da recorrida em finalizar o negócio, fato que segundo a ótica da recorrente, justificaria o pagamento de sua pleiteada comissão. ... (Des. Antonio Maria).... ()
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35 - TJRJ Comissão. Corretagem. Compra e venda. Imóvel rural. Contrato verbal. Verba fixada em 2% na hipótese. CCB/2002, art. 722. CPC/1973, art. 401.
«Ação de Cobrança de comissão de corretagem. De acordo com o relato de um dos compradores, quando da segunda tentativa de negociação, todas as tratativas foram encerradas, tanto por parte dos vendedores, que argumentavam existir uma proposta mais vantajosa, quanto pelos compradores, diante da alegada falta de consideração daqueles. Ora, o Autor logrou reativar o interesse dos compradores, além de restabelecer o contato com os vendedores, tornando possível a efetivação do negócio, ou seja, atuou de forma a concretizar o que já havia sido terminantemente encerrado pelos envolvidos. O Autor foi credenciado e, apesar de não dispor da exclusividade, tinha poderes para promover entendimentos com vista à alienação do imóvel, o que efetivamente ocorreu. O sucesso da negociação decorreu principalmente da intermediação do Autor. Recurso parcialmente provido, nos termos do voto do Desembargador Relator.... ()
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36 - STJ Corretagem. Cobrança da comissão. Prescindível a inscrição no CRECI. Considerações do Min. Luis Felipe Salomão sobre o tema. Precedentes do STJ. CCB/2002, art. 722. Lei 4.116/1962, art. 7º. Inconstitucionalidade.
«... Não fosse isso, conforme bem acentuou o Ministro Barros Monteiro: «vale lembrar que a Suprema Corte há muitos anos decretou a inconstitucionalidade do Art. 7º da Lei 4.116, de 27/08/62 (RE 70.563-SP, publicado na RTJ vol 58, pág. 279), que limitava aos corretores legalmente habilitados o direito de receber a remuneração como mediadores na venda, compra, permuta e locação de imóveis. É, aliás, o que vem evocado a respeito no REsp 13.508/SP, relator Ministro Cláudio Santos. A exigência de inscrição, em suma, não se compatibiliza com a norma constitucional que assegura o livre exercício de qualquer trabalho, ofício ou profissão (cfr. REsp 26.388-1/SP, relator Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira). (REsp 87.918/PR, DJ de 09/04/2001) ... (Min. Luis Felipe Salomão).... ()
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37 - STJ Corretagem. Cobrança da comissão. Prescindível a inscrição no CRECI. Precedentes do STJ. CCB/2002, art. 722. Lei 4.116/1962, art. 7º. Inconstitucionalidade.
«1. É possível a cobrança de valores decorrentes de intermediação exitosa para a venda de imóvel, sendo prescindível a inscrição do autor no CRECI, pois é livre o exercício do trabalho e vedado o enriquecimento ilícito do vendedor.... ()
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38 - STJ Corretagem. Cobrança da comissão. Inexistência de infringência ao art. 401,CPC/1973, uma uma vez que o objetivo principal da demanda não é provar a existência do contrato em si, mas a demonstração dos efeitos decorrentes do pacto. Considerações do Min. Luis Felipe Salomão sobre o tema. Precedentes do STJ. CCB, art. 141. CCB/2002, art. 227 e CCB/2002, art. 722.
«... No tocante à alegada impossibilidade de comprovação do contrato por intermédio de prova exclusivamente testemunhal, a par do recorrente não haver providenciado a demonstração analítica, nos termos dos arts. 541 do CPC/1973 e 255 §§ 1º e 2º, do RISTJ, a jurisprudência desta Corte já se pronunciou a respeito em inúmeros precedentes: «é admissível a prova testemunhal, quando não se tenha por objetivo provar a existência do contrato em si, mas a demonstração dos efeitos de fato dele decorrentes em que se envolveram os litigante. (Resp's 187.461/DF, Relator Ministro Barros Monteiro; 139.236/SP, Relator Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira; 55.984-7/SP, Ministro Waldemar Zveiter; 88.605-DF, Relator Ministro Fontes de Alencar; 13.508-0/SP, Ministro Cláudio Santos e 75687/SP, Relator Ministro Aldir Passarinho Junior) ... ()
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39 - STJ Corretagem. Cobrança da comissão. Inexistência de infringência ao art. 401,CPC/1973, uma uma vez que o objetivo principal da demanda não é provar a existência do contrato em si, mas a demonstração dos efeitos decorrentes do pacto. Precedentes do STJ. CCB, art. 141. CCB/2002, art. 227 e CCB/2002, art. 722.
«2. Em verdade, não é permitido provar-se exclusivamente por depoimentos testemunhais a existência do contrato em si, mas a demonstração dos efeitos dos fatos que envolveram as partes, assim como da prestação de serviços, afigura-se perfeitamente admissível, conforme precedentes da Corte.... ()
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40 - TJRJ Responsabilidade civil. Seguro. Natureza jurídica. Corretagem de seguro de veículo. Contrato acessório. Dever de diligência e prudência. Obrigação de resultado. Demora na mediação do contrato principal. Roubo do bem sem cobertura securitária. Responsabilidade da corretora. CCB/2002, art. 722 e CCB/2002, art. 723.
«A relação jurídica travada entre as partes tem por escopo assegurar a celebração de contrato principal, nos exatos termos do CCB/2002, art. 722. Contrato eminentemente acessório, consensual, bilateral e que se traduz em obrigação de resultado. 3. Ato preparatório para a celebração do negócio principal que se aperfeiçoa com a simples vontade das partes, cabendo ao comitente o pagamento da comissão e ao corretor o cumprimento do disposto no CCB/2002, art. 723. 4. Norma que impõe obrigação de executar mediação com diligência e prudência, prestando ao cliente todas as informações sobre o andamento dos negócios, sob pena de responder por perdas e danos. 5. Demora de 41 dias para dar ciência à autora da recusa na renovação do seguro, colocando em risco o patrimônio do comitente. 6. Contrato celebrado posteriormente inútil ao fim proposto, ensejando o dever de indenizar.... ()
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41 - TAPR Corretagem. Comissão. Contrato. Natureza jurídica. Considerações sobre o tema. CCB/2002, art. 722.
«... É entendimento assente na doutrina, que o contrato de corretagem ou mediação se caracteriza pela atividade de aproximação de duas ou mais partes, com vista à conclusão de um negócio de compra e venda. Impende gizar que se trata de contrato consensual, visto se completar pelo simples consentimento das partes, manifestado por qualquer forma, sem necessidade de nenhuma solenidade exterior. Ao discorrer sobre a Classificação do Contrato de Mediação, ANTONIO CARLOS MATHIAS COLTRO citando CARVALHO NETO, ensina:
«A consensualidade decorre de formar-se o contrato da mera vontade das partes, independentemente de forma ou solenidade expressa, podendo ser manifestada a contratação tanto por escrito, quanto verbalmente e até por aceitação tácita, quando o corretor ou o comitente admitem a interferência recíproca nos seus negócios, sem que haja objetivamente qualquer contrato entre eles, nem prévio entendimento escrito ou verbal. (in CONTRATO DE CORRETAGEM IMOBILIARIA, Atlas, 2001, pág. 30). No caso dos autos, evidencia-se a ocorrência de suposto acordo verbal entre os litigantes, através do qual o representante legal da rede de supermercados teria autorizado a intermediação da venda. ... (Juiz Abraham L. Calixto).... ()
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42 - 2TACSP Corretagem. Mediação. Comissão condicionada a obtenção de financiamento junto à CEF. Obtenção do referido financiamento por terceiro e não pelo autor. Verba indevida. CCB/2002, art. 722.
«Pedido de comissão sob alegação de simulação de distrato de instrumento particular de compra e venda. Vício do consentimento inexistente. Comissão condicionada à obtenção de financiamento junto à CEF, não obtido pela apelante e sim por terceiros. Apelo improvido nessa parte, com diminuição dos honorários em face da simplicidade da causa.... ()
