administradora do condominio
Jurisprudência Selecionada

1 - TJRS Direito privado. Condomínio. Cota. Cobrança. Coisa julgada. Apelação cível. Condomínio. Cobrança de cotas condominiais. Coisa julgada. Anterior ação declaratória de inexigibilidade de cotas condominiais, em que figurou no pólo passivo a administradora do condomínio, ora autor.

«Há coisa julgada material quando, em feito anterior, em face de legitimação concorrente, figurou no pólo passivo apenas a administradora do Condomínio. Havendo litisconsórcio unitário facultativo, há projeção dos efeitos da sentença não só em face daquele que figurou no pólo passivo da demanda como, também, do co-legitimado (administrado), ainda que não tenha sido parte daquela relação processual. Impossibilidade, assim, de buscar, em nova demanda, o mesmo crédito declarado inexigível em ação anterior. ... (Continua)

2 - TJSP DESPESAS DE CONDOMÍNIO - EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL - EMBARGOS À EXECUÇÃO - EMBARGANTE QUE EFETUOU O PAGAMENTO DO DÉBITO POR MEIO DE BOLETOS FALSOS - ALEGAÇÃO DE QUE FORAM ENCAMINHADOS PELA ADMINISTRADORA DO CONDOMÍNIO POR «E-MAIL - AUSÊNCIA DE PROVA - FALHA DE SEGURANÇA IMPUTÁVEL À ADMINISTRADORA E EXTENSÍVEL AO CONDOMÍNIO NÃO COMPROVADA - SENTENÇA REFORMADA - RECURSO PROVIDO. COM OBSERVAÇÃO.

Não comprovando o embargante que os boletos de cobrança falsos foram encaminhados pela administradora do condomínio exequente por «e-mail pelo qual mantinha contato regularmente, incogitável a ocorrência de vício interno ou falha de segurança é imputável à administradora e extensível ao condomínio, que ela representa, razão pela qual não há como se reconhecer a quitação da dívida, o que enseja a improcedência dos embargos à execução... (Continua)

3 - TJRJ Responsabilidade civil. Dano moral. Imputação de crime, cuja autoria não foi descoberta, a empregados de condomínio edilício. Carta enviada a todos os condôminos e à administradora do condomínio noticiando o fato. Demissão dos apelantes. Dano moral configurado. Indenização razoável. Valor da condenação mantido. Ausência de dano material. Obrigação de retratação da ofensora. Verba fixada em R$ 6.000,00. CCB/2002, art. 186. CF/88, art. 5º, V e X.

«A imputação de crime, cuja autoria não foi descoberta, a empregados de condomínio, por meio de carta dirigida aos demais condôminos e a administradora do condomínio implica ofensa à honra daqueles, agravada, no caso, pela sua consequente demissão. A contratação de advogado para o acompanhamento de inquérito policial consiste em mera faculdade do indiciado. Os ônus financeiros daí decorrentes não consistem em dano patrimonial. Redução do valor da indenização por dano moral. Condenação da parte ré à retratação, pela mesma via pela qual perpetrou o dano.... (Continua)

4 - TJSP Dano moral. Responsabilidade civil. Comentários relativos à pessoa da síndica divulgados por proprietário de uma unidade para todos os condôminos e dirigentes da administradora do condomínio. Intenção do apelante em ofender a honra da autora. Ausência. Fato potencialmente danoso não configurado. Indenização indevida. Recurso provido.

5 - TJSP Condomínio. Síndico. Destituição em assembleia convocada especialmente para tanto. Condôminos que se insurgiram contra a decisão de substituição da administradora do condomínio. Assembleia regularmente convocada. Síndico que, entretanto, não pode se defender. Garantias constitucionais do contraditório e da ampla defesa não observadas. Alegada administração inadequada aos interesses do condomínio. Alegação genérica e conflitante com os documentos juntados aos autos. Síndico que, ademais, apresentou aos condôminos, fatos sérios e fundados para as ações por ele tomadas, principalmente em relação à substituição da administradora. Suspensão dos efeitos da decisão tomada em assembleia mantida. Recurso não provido.

6 - TJSP Agravo de instrumento. Cumprimento de sentença. Danos morais. Decisão agravada que não acolheu a impugnação apresentada. Bloqueio de numerário pelo sistema SISBAJUD. Agravante que é a administradora do condomínio executado e que não é parte no processo. Título executivo judicial que não foi formado contra a administradora. Reconhecimento. Bloqueio indevido. Devolução do valor bloqueado. Necessidade. Alegação de excesso de execução não conhecida, em razão da ilegitimidade passiva ora reconhecida. Agravo, na parte conhecida, provido.

7 - TJSP Agravo de instrumento - Ação declaratória de nulidade de rescisão contratual - Insurgência contra a decisão que indeferiu o pedido de tutela de urgência para que a autora seja mantida como administradora do condomínio até a realização da próxima assembleia - Requisitos do CPC, art. 300 que não se encontram presentes - Decisão mantida - Recurso desprovido

8 - STJ Agravo interno no agravo em recurso especial. Decisão da presidência. Reconsideração. Ação declaratória de nulidade. Anulação de assembleia de condomínio. Legitimidade passiva da administradora constatada. Súmula 5/STJ e Súmula 7/STJ. Agravo interno provido para conhecer do agravo e negar provimento ao recurso especial.

1 - Agravo interno contra decisão da Presidência que não conheceu do agravo em recurso especial, em razão da falta de impugnação específica de fundamentos decisórios. Reconsideração. ... (Continua)

9 - TRT3 Terceirização. Responsabilidade subsidiária. Adminsitração de condomínio. Inexistência de terceirização. Ausência de responsabilidade subsidiária.

«A administração do condomínio, por empresa especializada nessa atividade econômica e contratada para essa finalidade, não resulta alegada terceirização de serviços, nem em contratação irregular de mão de obra, por pessoa interposta. As responsabilidades do administrador são apenas aquelas assumidas com o condômino, respectivo contrato de administração. Esta não é a hipótese de fato prevista entendimento da Súmula 331/TST, nem pode ser atribuída responsabilidade trabalhista subsidiária à administradora do condomínio.... (Continua)

10 - TJDF Apelação cível. Direito civil e processual civil. Taxa condominial. Cobrança. Administradora do condomínio. Ilegitimidade passiva arguida em contestação. Indicação de terceiro legitimado. Responsabilidade do condomínio e da administradora. Ausência de prazo para inclusão de litisconsorte. Sentença cassada. CPC/2015, art. 339.

«1. A legitimidade do réu para figurar no polo passivo da demanda deve ser analisada à luz da relação jurídica de direito material deduzida nos autos pelo autor, situação capaz de revelar a pertinência subjetiva da demanda, isto é, a possibilidade do sujeito responder em face do direito alheio. ... (Continua)

11 - TJSP Apelação. Direito civil. Despesas condominiais. Vagas de garagens em condomínio comercial. Despesas aprovadas em assembleia. Obrigação de pagar reconhecida.

12 - TJSP *AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C.C. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS.

Administração condominial. Condômina demandante que alega ter efetuado o pagamento do rateio condominial de outubro de 2021, vencido no dia 25 de novembro seguinte, em duplicidade, pleiteando a exclusão de seu nome do rol de inadimplentes do Condomínio, além da condenação da Administradora ré ao pagamento de indenização moral. SENTENÇA de improcedência. APELAÇÃO da autora, que insiste no acolhimento do pedido inicial. EXAME: prova documental, em cotejo com as manifestações das partes, que confirma o pagamento em dinheiro e em duplicidade, do rateio condominial de outubro de 2021, pela condômina demandante à Lotérica, terceira alheia à lide. Ausência, contudo, de prova de que o valor recebido pela Lotérica tenha sido integralmente repassado para a Administradora do Condomínio. Autora que inclusive admitiu ser a Lotérica a responsável pela restituição do valor recebido a maior ou pelo repasse da quantia ao Condomínio. Administradora do Condomínio que não pode ser responsabilizada pelo equívoco da autora e da Lotérica, apesar da relação de consumo existente entre aquelas. Ausência de pedido específico relativo à cogitada incorreção do valor cobrado a título de rateio condominial no mês de setembro de 2021. Ausência de pagamento do rateio de setembro que implica o reconhecimento de mero exercício regular de direito pela Administradora demandada, e que afasta a configuração do alegado padecimento moral indenizável. Autora que pode buscar a restituição da quantia a maior desembolsada por meio de Ação própria, contra quem entender de direito. Sentença mantida. RECURSO NÃO PROVIDO.... (Continua)

13 - TJSP Condomínio. Apelação. Despesas condominiais. Cobrança. Demanda aforada em direção de quem não era parte na relação jurídica de direito material. Nome dos apelantes não anotados no registro de imóveis. Obrigação «propter rem. Ademais, certidão imobiliária que não descreve efetivamente o nome do proprietário da unidade condominial sobre o qual incidem os rateios objeto da cobrança. Administradora do condomínio que usualmente emite boletos em nome de terceiro, possuidor e ocupante do imóvel. Caso que indica ciência do condomínio acerca do efetivo ocupante do imóvel, que usufrui das vantagens das coisas comuns. Cobrança indevidamente endereçada a quem não tinha a obrigação de satisfazê-la. Sentença de procedência. Reforma para proclamar a rejeição da pretensão contida na inicial. Recursos providos.

14 - TJSP Responsabilidade civil. Condomínio. Roubo de veículo dentro da área comum do condomínio. Sentença de parcial procedência. Apelação dos réus.

15 - TJRJ Condomínio em edificação. Responsabilidade civil. Ofensas e agressão física à condômina por funcionária do condomínio. Legitimidade passiva da administradora do condomínio. Teoria da asserção. Responsabilidade civil objetiva do condomínio-empregador por ato do preposto em razão de seu trabalho. Ônus da prova. CCB/2002, arts. 932, III e 933. Exegese. CPC/1973, art. 333, II. CCB/2002, art. 186.

«Funcionária que se valeu da condição especial para abordar a primeira autora no interior das dependências do condomínio. Excludentes de responsabilidade civil não demonstradas. Responsabilidade da ré-agressora que é subjetiva e extracontratual. Subsunção aos arts. 927 «caput c.c. 186 do CCB. Prova da culpa. Testemunhas. Depoimento idôneo em sede policial. Lesões corporais comprovadas. Ré que não provou fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito da primeira autora, a teor do art. 333, IICPC/1973. Solidariedade. Segunda ré que prestava serviços ao condomínio. Ausência de prova de que a Administradora tenha participado do processo seletivo da funcionária. Ilegitimidade que se afasta. Causa madura. Improcedência do pedido autoral em face da segunda-ré por inexistência de prova da culpa in eligendo. Danos morais. Indenização devida apenas à vítima, e não ao seu filho menor que nada presenciou. Ausência de danos morais reflexos na hipótese. Quantum indenizatório que se reduz para melhor se adequar às peculiaridades do caso concreto. Provimento parcial do primeiro e segundo apelos, tão somente para reduzir a indenização por danos morais. Desprovimento dos demais recursos.... (Continua)

16 - TJSP Ilegitimidade «ad causam. Ação de cobrança de despesas condominiais. Obrigação de caráter «propter rem. Possibilidade do demandante cobrá-los de quem preferir, seja da construtora promitente vendedora, que consta como proprietária no Registro de Imóveis, seja do promissário comprador. Demonstração, entretanto, de que o promissário comprador nunca deteve a posse direta do imóvel, bem como informou a administradora do condomínio sobre tal fato e também sobre o ajuizamento da ação de rescisão contratual contra a construtora que produz efeitos «ex tunc. Ilegitimidade passiva do promissário comprador para figurar no pólo passivo da ação. Reconhecimento. Recurso desprovido.

17 - TJRJ Compromisso de compra e venda. Condomínio. Legitimidade ativa. Promitente vendedora. Cotas condominiais em atraso. CPC/1973, art. 12, IX.

«Sem que ostente a qualidade de síndica ou de administradora do Condomínio (cf. o CPC/1973, art. 12, IX), não tem a promitente vendedora legitimidade para exigir do promissário comprador o pagamento de cotas condominiais em atraso.... (Continua)

18 - TJSP Dano moral. Responsabilidade Civil do Estado. Município de Osasco. Desabamento de teto de igreja. Óbito da mãe dos autores. Alegação de omissão da Municipalidade em relação à fiscalização das condições do edifício, para que não viesse a ruir. Descabimento. Culpa do serviço não demonstrada. Inexistência de ofensa à legislação concernente à fiscalização das obras e dos imóveis existentes no Município. Realização, ademais, pela locatária corré (Igreja Universal) de inúmeras reformas no imóvel, sem que para tanto obtivesse prévia autorização da Administradora do Condomínio ao qual pertencia o bem. Inexistência do dever de indenizar. Ação julgada improcedente. Recurso da Municipalidade provido para esse fim.

19 - TJRJ Condomínio em edificação. Síndico e da administradora do condomínio. Mora no pagamento de tributos federais retidos em folhas de pagamento e notas fiscais de prestadores de serviço. Ação de cobrança. Preliminar de falta de interesse de agir. Critérios de aferição da culpa. CCB/2002, art. 1.347. Lei 4.591/1964, art. 22. CPC/1973, arts. 3º e 267, VI.

«1. Na medida em que, por definição, só podem ser aprovadas as contas que hajam sido efetivamente prestadas, a aprovação das contas do síndico em assembleia geral não alcança informações omitidas. Portanto, o condomínio não carece de interesse de agir para a ação em que imputa ao síndico e/ou administrador responsabilidade por débitos não informados em assembleia. ... (Continua)

20 - STJ Agravo interno. Agravo em recurso especial. Ação de prestação de contas. Assembleia de condôminos. Lei 4.591/1964, art. 22, § 1º, f.

«1 - As contas do síndico devem ser prestadas perante assembleia especialmente convocada para essa finalidade e, caso não o sejam, é cabível a ação de prestação de contas. A mera entrega de documentos - cujo teor, no caso, sequer é conhecido - feita à administradora do condomínio não isenta o síndico de prestar contas na forma prevista em lei. ... (Continua)

21 - STJ Recurso especial. Ação de exigir contas. Condomínio edilício. Shopping center. Ação ajuizada por condômino. Ilegitimidade ativa. Obrigação do síndico de prestar contas à assembleia geral e não ao condômino individualmente.

1 - Ação de exigir contas ajuizada em 26/04/2021, da qual foi extraído o presente recurso especial interposto em 05/10/2022 e concluso ao gabinete em 09/02/2023. ... (Continua)

22 - TJSP ADMINISTRAÇÃO IMOBILIÁRIA -

Ação proposta pela locadora contra a administradora, sustentando a sua negligência, com prejuízo, ante a rescisão de contrato de locação - Fato constitutivo do direito da autora que não foi demonstrado - A inquilina, sem qualquer prévio aviso, abandonou o apartamento locado, impedindo a realização de vistoria final - Não se pode, ainda, imputar à administradora a inadimplência da inquilina, em relação a multas condominiais, até porque ela se compôs com a administradora do condomínio, mas não cumpriu o que fora estipulado - Não há comprovação dos alegados danos deixados no apartamento locado, não tendo a autora produzido provas neste tema - Improcedência da ação mantida - Recurso improvido... (Continua)

23 - TJSP RECURSO INOMINADO. DIREITO CIVIL. DIREITO DE VIZINHANÇA. CONDOMÍNIO RESIDENCIAL. ÁREA COMUM. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. ILEGITIMIDADE ATIVA .EXTINÇÃO DA AÇÃO SEM JULGAMENTO DO MÉRITO. 1. Trata-se de ação de obrigação de fazer em que o requerente, proprietário da unidade 101 do Condomínio Edifício Alamedas, alega que sua vizinha, a ré, pintou a parte externa da entrada da sua unidade, Ementa: RECURSO INOMINADO. DIREITO CIVIL. DIREITO DE VIZINHANÇA. CONDOMÍNIO RESIDENCIAL. ÁREA COMUM. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. ILEGITIMIDADE ATIVA .EXTINÇÃO DA AÇÃO SEM JULGAMENTO DO MÉRITO. 1. Trata-se de ação de obrigação de fazer em que o requerente, proprietário da unidade 101 do Condomínio Edifício Alamedas, alega que sua vizinha, a ré, pintou a parte externa da entrada da sua unidade, apartamento 102, sem pedir autorização aos demais vizinhos. Alega que com essa conduta a ré infringiu as normas condominiais por depreciar o imóvel do autor, que mora no mesmo pavimento e busca vender seu imóvel, mas os potenciais compradores não fecham negócio porque o indagam acerca da pintura feita pela requerida no hall daquele pavimento. Relata ter contatado a administradora do condomínio e a proprietária do imóvel para resolver a questão administrativamente, sem sucesso. 2. O autor é parte ilegítima para postular em juízo, conforme o CPC/2015, art. 18. A administração do condomínio compete ao síndico, que deve postular, representando o Condomínio, o atendimento das normas internas pelos condôminos, conforme prevê o art. 1.348, II, do Código Civil, 3. Sentença mantida. Recurso improvido. lmbd

24 - 2TACSP Condomínio em edificação. Despesas condominais. Cobrança. Desvio fraudulento pela antiga administradora. Circunstância que não afasta a responsabilidade do condômino. Lei 4.591/1964, art. 12 e Lei 4.591/1964, art. 22.

«O desvio de numerário destinado a quitação dos encargos do condomínio pela antiga administradora, não afasta a obrigação do condômino, que tem o uso e a fruição dos funcionários e da unidade condominial, de concorrer no pagamento das despesas condominiais.... (Continua)

25 - TJSP APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO.

Sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, afastando o dever do condômino de arcar com o rateio relativo ao consumo de gás e energia elétrica. Inconformismo do condomínio. JUSTIÇA GRATUITA. Sentença extra petita. A concessão dos benefícios da justiça gratuita depende de expresso requerimento da parte interessada. Impossibilidade de concessão ex officio. Precedente do C. STJ. Sentença anulada neste capítulo. RATEIO DE CONTAS DE CONSUMO. Dever de contribuir para as despesas condominiais na proporção de sua fração ideal segundo previsão da Lei 4.591/64, art. 12 e do art. 1.336, I, do Código Civil. Inadimplemento incontroverso. Tratando-se de fato impeditivo do direito do condomínio, cabia ao réu comprovar a alegada irregularidade na cobrança (CPC, art. 373, II). Todavia, o demandado não demonstrou sequer que diligenciou junto à administradora do condomínio para obtenção dos comprovantes. A alegação também é inverossímil, posto que o valor cobrado não se mostra excessivo ou desproporcional. Sentença reformada. RECURSO PROVIDO.... (Continua)

26 - TJSP AGRAVO DE INSTRUMENTO -

Ação de cobrança - Alegação de nulidade da citação de pessoa jurídica - Inocorrência - Tentativa frustrada de citação em endereço indicado no contrato social como sede da empresa, com devolução do AR apontando ser referida pessoa jurídica desconhecida no local - Citação enviada a endereço onde pessoa que possui vínculo comprovado nos autos com a pessoa jurídica recebeu e assinou o AR sem qualquer ressalva - Carta recebida pela pessoa que, à época dos fatos em discussão nos autos, apresentou-se como preposta da administradora do condomínio réu - Aplicação da «Teoria da Aparência". ... (Continua)

27 - TJSP PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS -

Cumprimento de sentença - Insurgência contra decisão que indeferiu pedido de penhora «on line junto a conta de sociedade empresária que vem recebendo, na condição de administradora do condomínio executado, valores àquele destinados, bem como pedido alternativo de expedição de ofício a referida pessoa jurídica, a fim de que deposite nos autos de origem o valor do débito exequendo - Descabimento das providências denegadas pela decisão recorrida, de nítido caráter constritivo, visto que dirigidas, em última análise, contra terceira, estranha ao processo, e não contra o condomínio demandado, e que implicariam manifesta ofensa aos princípios constitucionais do devido processo legal, do contraditório e da ampla defesa - Agravante que, embora sustente que o condomínio agravado está escondendo seu patrimônio (sic) junto a conta corrente de sua administradora, não se valeu de qualquer mecanismo, previsto no ordenamento jurídico pátrio, que autorize a constrição de bens que, eventualmente, se encontrem, de forma fraudulenta, em posse de terceiros, estranhos à relação jurídica processual - Confirmação da decisão agravada - Recurso improvido... (Continua)

28 - TST AGRAVO INTERNO EM AGRAVO DE INSTRUMENTO. RECURSO DE REVISTA INTERPOSTO NA VIGÊNCIA DA LEI 13.467/2017. ADMISSIBILIDADE. PRELIMINAR. NULIDADE DO ACÓRDÃO DO REGIONAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. TRANSCENDÊNCIA NÃO RECONHECIDA. O Regional, ao apreciar os embargos declaratórios, asseverou, mais uma vez, haver fundamentação suficiente no acórdão recorrido, porque naquela decisão foram analisados de forma exauriente todos os aspectos fáticos e os fundamentos essenciais ao deslinde da controvérsia, inclusive as particularidades trazidas nos declaratórios. Assim, a intenção recursal reveste-se de nítido intuito de revaloração da prova, destinada a reforma do decidido, o que não se insere na previsão legal dos arts . 832 da CLT; 458 do CPC e 93, IX, da CF/88. Agravo interno desprovido. BEM DE FAMÍLIA. IMPENHORABILIDADE. MATÉRIA FÁTICA. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 126/TST. O Regional é categórico ao afirmar que «Os documentos que foram trazidos aos autos - extratos de cobrança de serviço de energia elétrica, taxa condominial, contribuição de conselho profissional, IPTU, declaração de administradora do condomínio, além de correspondências bancária e fiscal (fls. 835/846) -, aliados às informações veiculadas no auto de penhora e avaliação (fls. 757/758), evidenciam que o imóvel constrito destina-se à residência do executado, razão pela qual não manteve o arresto do imóvel. Neste contexto, decidir de forma contrária pressupõe o revolvimento de matéria fático probatória, procedimento vedado nesta instância recursal pelo óbice da Súmula 126/STJ. Precedente.

29 - TJSP APELAÇÃO.

Ação de rescisão contratual com pedido de indenização por danos morais. Contrato de locação residencial. Sentença de procedência em parte da ação e da reconvenção. Recurso apresentado pela parte autora. EXAME: Alegação da autora de existência de barulho excessivo na vizinhança do imóvel e de negligência da administradora do condomínio não comprovada nos autos. Ônus da prova dos fatos constitutivos do direito que cabia à requerente, nos termos do CPC, art. 373, I, do qual não se desincumbiu. Impossibilidade de imputar ao locatário a responsabilidade por alegada conduta antissocial de terceiros, ainda que haja o dever de garantia do uso pacífico do imóvel, durante a locação (Lei 8.245/91, art. 22, II). Prática de ato ilícito não caracterizado. Dano moral não configurado. Manutenção da multa por rescisão antecipada do contrato pela locatária. Sentença mantida. RECURSO NÃO PROVIDO... (Continua)

30 - TJSP Condomínio horizontal. Demanda declaratória de nulidade de ato de convocação de assembleia extraordinária, levada a efeito por administradora destituída, cumulada com indenização por danos materiais e morais. Autores que são síndico e conselheiro fiscal. Tutela cautelar deferida em caráter antecedente, para impedir a realização da assembleia. Reconhecimento, pela r. decisão agravada, da ilegitimidade ad causam passiva da administradora, determinando sua exclusão da relação processual e impondo aos autores a emenda da petição inicial, com inclusão do condomínio no polo passivo, sob pena de indeferimento da preambular. Inconformismo dos autores. Pertinência. Tutela cautelar que foi requerida e deferida em face da ex-administradora, que naturalmente deve ficar no polo passivo da demanda principal. Existência de pedido indenizatório diretamente voltado contra a ex-administradora, claramente legitimada para responder a ele. Autores que não discutem ato do condomínio, propriamente dito, mesmo porque negam haver qualquer ato regular em tal sentido, mas a conduta específica da administradora em, não sendo condômina ou sequer persistir a relação de prestação de serviços administrativos, pretender mobilizar os condôminos contra a gestão condominial. Decisão agravada reformada. Agravo de instrumento dos autores provido.

31 - TJSP Agravo de instrumento interposto contra decisão que reconheceu a ilegitimidade passiva de administradora de condomínios em ação que discute a regularidade de taxas condominiais e existência de dano moral decorrente dessa cobrança. Administradora apenas age como mandatária do condomínio, sendo parte ilegítima para figurar na demanda. Agravo desprovido. Sentença mantida pelos seus próprios Ementa: Agravo de instrumento interposto contra decisão que reconheceu a ilegitimidade passiva de administradora de condomínios em ação que discute a regularidade de taxas condominiais e existência de dano moral decorrente dessa cobrança. Administradora apenas age como mandatária do condomínio, sendo parte ilegítima para figurar na demanda. Agravo desprovido. Sentença mantida pelos seus próprios fundamentos.

32 - TJSP CONDOMÍNIO - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER C.C. INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL AJUIZADA EM FACE DA ADMINISTRADORA E DO CONDOMÍNIO, AO ARGUMENTO DE QUE A AUTORA FOI INJUSTAMENTE IMPEDIDA DE INGRESSAR NA UNIDADE - ILEGITIMIDADE PASSIVA DA ADMINISTRADORA - MERA INTERMEDIADORA - RECONHECIMENTO - MANUTENÇÃO DO JULGADO NESTE PONTO.

Evidenciada a ilegitimidade passiva da administradora condominial, por ter atuado como mera mandatária do ente condominial, daí advém a declaração de extinção do processo sem julgamento do mérito, na forma do CPC, art. 485, VI. ... (Continua)

33 - TJRS Direito privado. Administradora de condomínio. Contrato. Cláusula. Descumprimento. Débito. Inexistência. Repetição. Encargos. Revisão. Juros. Limite. Fundo de reserva. Apropriação. Assembleia-geral. Autorização. Falta. Apelação cível. Ação revisional de contrato cumulada com declaração de inexistência de débito e repetição de indébito. Contrato de garantia de receita ou «condomínio garantido. Natureza aleatória. Transmudação pela demandada contratada em contrato comutativo de «antecipação de receita. Descabimento. Dedução indevida de valores pela administradora de condomínios demandada, a ser apurada em liquidação de sentença. Cabimento da restituição simples. Revisão dos encargos impostos pela demandada à autora, por não se tratar de instituição financeira. Limitação dos juros. Fundo de reserva. Inviabilidade de apropriação pela administradora para amortizar dívidas do condomínio contratante. Devolução dos valores indevidamente apropriados, ressalvada a possibilidade de eventual compensação de créditos e débitos a ser apurada em liquidação. Devolução de valores apropriados pela administradora referente a débitos da autora, concernentes a taxa de fornecimento de água, saldados por terceiros. Manutenção dos honorários advocatícios.

«I. Tendo em vista o Código Civil em vigor ter sido elaborado sob a perspectiva de novos valores e princípios jurídicos norteadores do direito privado, dentre os quais o da eticidade, o CCB/2002, art. 422 pressupõe interpretação e leitura extensiva, no sentido de que os contratantes devem guardar a probidade e boa-fé não apenas na conclusão e execução do contrato, mas também na fase preparatória e na sua extinção (fases pré e pós contratual). A boa-fé prevista no art. 422 do Código Civil representa regra de conduta adequada às relações negociais, correspondendo às expectativas legítimas que as partes depositam na negociação, aplicável aos contratos firmados mesmo antes de sua vigência, tendo em vista a regra eficacial prevista na norma transitória do CCB/2002, art. 2.035. ... (Continua)

34 - TJRS Responsabilidade civil do condomínio. Legitimidade passiva. Contratação, pelo condomínio, de empresa administradora. Pagamentos de despesas efetuados por esta a terceiros, a título de adiantamento, sem ressarcir-se junto aos condôminos. Ação de cobrança proposta contra o condomínio. Descabimento. Despesas que devem ser cobradas dos próprios condôminos. Ilegitimidade passiva configurada.

35 - STJ Responsabilidade civil. Dano moral. Condomínio em edificação. Ação de compensação por danos morais. Agressões físicas entre condôminos. Ausência de responsabilidade do condomínio na hipótese. Considerações da Minª. Nancy Andrighi sobre a responsabilidade civil do condomínio. Precedentes do STJ. CCB/2002, art. 186. CF/88, art. 5º, V e X.

«... Na hipótese sob análise, a responsabilidade do condomínio, pelas agressões físicas praticadas entre seus condôminos, é subjetiva, ou seja, a demonstração da culpa é pressuposto indispensável da indenização pelos danos causados. ... (Continua)

36 - STJ Agravo regimental no agravo (CPC, art. 544). Ação monitória. Ressarcimento de administradora de condomínio. Ausência de impugnação específica da decisão monocrática. Súmula 182/STJ. Irresignação da administradora.

«1. Razões do agravo regimental que não impugnam especificamente os fundamentos invocados na deliberação monocrática. Em razão do princípio da dialeticidade, deve o agravante demonstrar, de modo fundamentado, o desacerto da decisão agravada. Incidência da Súmula 182/STJ. ... (Continua)

37 - TJSP Dano moral. Responsabilidade civil. Prestação de serviços. Indenizatória. Pessoa jurídica. Ajuizamento por condomínio edilício, sob o argumento de inadimplemento de pagamento de tributos e encargos sociais que deveriam ter sido realizados pela administradora. Relação contratual incontroversa. Verificada a falha na prestação de serviços de administração condominial, de rigor a condenação da administradora na reparação dos danos decorrentes. Entretanto, não havendo demonstração de que a conduta da ré tenha acarretado ao autor, condomínio edilício, abalo à sua imagem, incabível a indenização por dano moral, destinada a efetiva reparação do dano, não como meio de enriquecimento sem causa. Recurso parcialmente provido.

38 - TJRJ Condomínio em edificação. Negligência na administração que gera prejuízos aos condôminos. Solidariedade. Responsabilidade solidária da síndica e da administradora. Lei 4.591/1964, art. 22, § 2º. CCB/2002, art. 942. CDC, art. 14.

«1 - A síndica deve zelar pela adequada administração dos bens condominiais, cabendo-lhe averiguar se a delegatária vem agindo adequadamente no exercício das suas funções e, caso não esteja, tomar as providências para que o condomínio não sofra danos. Omitindo-se em tais encargos, para os quais voluntariamente incumbiu-se, caracteriza-se sua culpa, ensejadora de responsabilidade. 2 - Tratando-se de relação de consumo, não pode a administradora exonerar-se da responsabilidade alegando ausência de culpa, bastando a ocorrência de defeito do serviço, cabalmente comprovado no caso. 3 - A lesão produzida por mais de um autor gera a responsabilidade solidária de todos pela reparação, nos termos do CCB/2002, art. 942.... (Continua)

39 - TJSP Medida cautelar. Busca e apreensão. Condomínio que tem indeferida liminar de busca e apreensão de seus documentos retidos por administradora. Reforma. Inexistência na Convenção de disposição expressa regulamentando a questão. Ato que pode ser praticado de forma isolada, com ratificação posterior pela assembléia. Problemas atinentes às despesas condominiais são de responsabilidade do síndico, que é o representante ativo e passivo do condomínio. Administradora mera delegada. Admissibilidade da liminar. Agravo provido.

40 - STJ Competência. Condomínio em edificação. Cobrança de saldo devedor ajuizada pela administradora. Foro competente. Lugar onde a obrigação deve ser satisfeira. Precedentes do STJ. CPC/1973, art. 94 e CPC/1973, art. 100, IV, «d.

«Aplica-se o CPC/1973, art. 100, IV, «dpara as ações em que a administradora de condomínio pretende receber saldo devedor decorrente da ruptura do contrato.... (Continua)

41 - TJSP Dano moral. Responsabilidade civil. Unidade condominial adquirida por meio de arrematação. Débito existente. Obrigação do síndico e da administradora de informar em assembleia geral sobre os débitos aos demais condôminos. Cabimento. Prática de ato ilícito. Inocorrência. Dano moral não evidenciado. Indenização indevida. Recurso improvido.

42 - TJSP APELAÇÃO. Ação de obrigação de fazer. Insurgência contra r. sentença que julgou improcedentes os pedidos de condenação das partes ao pagamento de sua cota parte referente ao aluguel do imóvel de sua copropriedade, bem como afastamento da irmã como administradora do bem comum. Reforma impertinente. Condomínio sobre imóvel. Alegada ausência de concordância para administração do bem por uma das condôminas. Descabimento. Administração dos bens no curso de inventário já realizado pela corré. Ausência de oposição da recorrente em face da administração. E-mails em que a recorrente manifesta concordância com a locação. Impossibilidade de destinação do aluguel recebido sem a dedução das despesas dos demais bens comuns. Documentação que demonstra a existência de transferências em favor da recorrente na proporção de seu quinhão. Impossibilidade de destituição da corré como administradora em virtude da inadequação da via.

43 - TJSP Família. Ilegitimidade «ad causam. Ação de cobrança. Ajuizamento por administradora de condomínio buscando recebimento de despesas efetuadas com execução de obras e serviços em benefício de todos os condôminos de loteamento. Possibilidade. Despesas que se enquadram no conceito de obrigação «propter rem. Observância. Inexistência de filiação ou associação do devedor acionado judicialmente. Irrelevância. Legitimidade. Ocorrência. Recurso não provido.

44 - TJSP Responsabilidade civil. Contrato. Prestação de serviços. Administração de condomínio. Ação para restituição de valores cumulada com dano moral. Ocorrência de rescisão contratual. Administradora mandatária que extravasando os poderes recebidos saca numerário sem autorização do demandante, a título de multa contratual pela rescisão. Ilicitude. CCB, art. 665. Impossibilidade de a administradora se compensar, aproveitando-se do poder de representação que ela tinha para sacar o dinheiro do condomínio. Restituição devida. Danos morais, todavia, não tipificados. Ônus do autor provar sua ocorrência. Reparação a este título, assim indevida. Ação parcialmente procedente. Recurso provido em parte para este fim.

45 - 2TACSP Responsabilidade civil. Dano moral. Locação. Condomínio em edificação. Recebimento pela administradora da locação e falta de repasse ao condomínio de despesas mensais pagas pelo inquilino. Interpelação dele pelo síndico do prédio e inclusão da unidade como devedora. Vexame e humilhação caracterizados. Indenização devida. CF/88, art. 5º, V e X.

«Causa dano moral, e obriga-se a indenizar, a administradora de locação que, recebendo do inquilino as quotas das despesas mensais, não as repassa ao condomínio, ensejando indevida interpelação do síndico e indevida inclusão da unidade no rol de inadimplentes, quando inadimplência não havia. Aí, caracteriza-se a situação vexatória e humilhante.... (Continua)

46 - STJ Competência. Condomínio em edificação. Cobrança de saldo devedor ajuizada pela administradora. Foro competente. Lugar onde a obrigação deve ser satisfeira. Precedentes do STJ. Considerações do Min. Carlos Alberto Menezes Direito sobre o tema. CPC/1973, art. 94 e CPC/1973, art. 100, IV, «d.

«... A ação foi ajuizada pela administradora de imóveis para cobrar R$7.488,40, valor relativo ao saldo devedor pelos serviços prestados ao condomínio réu. O que se vai resolver é se aplicável a regra geral do art. 94 ou se a especial do CPC/1973, art. 100, IV, «d, em jogo o Foro Regional de Pinheiros ou o Foro Central da Comarca da Capital. ... (Continua)

47 - STJ Agravo interno no agravo em recurso especial. Ação indenizatória. Danos morais. Ofensa irrogada à administradora de condomínio. Fundamento do acórdão recorrido não impugnado pelas razões do recurso especial. Agravo improvido.

«1. Não merece conhecimento o recurso especial que deixa de impugnar todos os fundamentos do acórdão recorrido por si sós suficientes para manter a conclusão do julgamento. ... (Continua)

48 - STJ Agravo regimental no agravo de instrumento interposto contra decisão denegatória de recurso especial. Civil. Incorporação imobiliária. Construção a preço de custo. Responsabilidade da administradora. Súmula 7/STJ. Relação regida pela Lei 4.591/64. Violação ao Lei 8.906/1994, art. 23. Deficiência na fundamentação. Súmula 284/STJ.

«1. Responsabilidade dos proprietários ou adquirentes de pagar o custo integral da obra. ... (Continua)

49 - TJSP "JUIZADO ESPECIAL CÍVEL - RECURSO INOMINADO - GOLPE DO BOLETO FALSO. COBRANÇA DE COTA DE CONDOMÍNIO. 1. Alegação de necessidade de perícia apenas em grau de recurso. Inovação recursal. Impossibilidade. 2. Ilegitimidade passiva. Pertinência subjetiva do credor e da administradora recorrente na relação jurídica, diante da alegação de vício no serviço de cobrança do rateio condominial por Ementa: «JUIZADO ESPECIAL CÍVEL - RECURSO INOMINADO - GOLPE DO BOLETO FALSO. COBRANÇA DE COTA DE CONDOMÍNIO. 1. Alegação de necessidade de perícia apenas em grau de recurso. Inovação recursal. Impossibilidade. 2. Ilegitimidade passiva. Pertinência subjetiva do credor e da administradora recorrente na relação jurídica, diante da alegação de vício no serviço de cobrança do rateio condominial por boleto. Preliminar afastada. 3. Pagamento de boletos adulterados mediante fraude perpetrada por terceiro. Responsabilidade dos réus afastada. Recebimento de boleto falso por meio de e-mail alegadamente enviado pela credora. Ausência de prova de que os fraudadores tenham obtido dados por vazamento junto aos réus ou que tais boletos tenham sido gerados ou alterados no âmbito de atuação dos réus. Ausência de prova de vazamento de dados, por não haver informação da fraude haver atingido boletos de outros condôminos. Circunstância de infecção por vírus no sistema de mensageria eletrônica ou de internet banking da recorrida que não pode ser descartada, em razão da inexistência de notícia da fraude haver atingido boletos de outros condôminos. 4. Relevância da conduta da recorrida para o sucesso do golpe do boleto fraudado, por deixar de conferir, no momento de seu pagamento, os dados dos beneficiários respectivos. 5. Pedido contraposto. Afastada a responsabilidade dos recorrentes pela fraude no pagamento da dívida, esta se revela exigível, caracterizada a mora da recorrida. Por consequência, a recorrida deve pagar as despesas condominiais vencidas em julho e agosto de 2020, com os acréscimos de mora. Recurso provido para julgar improcedente a ação e procedente o pedido contraposto.

50 - TJSP Responsabilidade civil do condomínio. Cobrança de multa contratual, por administradora, em face da rescisão do pacto pelo condomínio. Alegação de que o síndico não teria autorização da assembléia para celebrar aquele contrato. Descabimento, pois está no âmbito de suas atribuições. Questão interna estranha à autora. Falta de inscrição no RTD e de testemunhas. Irrelevância. Procedência.