debito condominial
Jurisprudência Selecionada

1 - TJSP DÉBITO CONDOMINIAL

Execução de título extrajudicial - Arrematação de imóvel - Arrematante que atua com diligência - Postergação da imissão na posse, por prazo além do razoável, em razão de mecanismos adotados pelo executado, por meio de familiares - Débito condominial - Caráter propter rem que não afasta o impedimento ao enriquecimento sem causa - Atribuição dos débitos referentes ao período entre a arrematação e a imissão na posse ao arrematante - Impossibilidade: - Em que pese o caráter propter rem do débito condominial, postergada a imissão na posse do bem pelo arrematante, que atuou de forma diligente, por prazo além do razoável, em razão de mecanismos adotados pelo executado, por meio de familiares, inviável a atribuição dos débitos referentes ao período entre a arrematação e a imissão na posse ao arrematante, em razão da vedação ao enriquecimento sem causa. ... (Continua)

2 - TJSP Processual. Execução de despesas condominiais. Decisão que afastou alegação de impenhorabilidade do bem imóvel gerador do débito condominial. Pretensão à reforma.

3 - TJSP Condomínio. Despesas condominiais. Ação de cobrança. Valores cobrados referentes a períodos diversos de execução anterior que tramitou por outra Vara Judicial. Débito condominial, ainda, existente. Recurso provido.

4 - STJ Agravo interno. Processual civil e civil. Débito condominial. Crédito extraconcursal.

1 - Os débitos condominiais estão compreendidos no conceito de despesas necessárias à administração do ativo, enquadrando-se como crédito extraconcursal. Portanto, não se sujeitam à habilitação de crédito. Precedentes. ... (Continua)

5 - TJSP AGRAVO DE INSTRUMENTO - EXECUÇÃO - NULIDADE DA CITAÇÃO DO PROPRIETÁRIO DO BEM GERADOR DO DÉBITO CONDOMINIAL

Restando demonstrado nos autos que o executado havia dado em locação o imóvel gerador do débito condominial em momento contemporâneo ao ajuizamento da demanda, condição essa que deveria ter ensejado a recusa da carta de citação pela portaria do condomínio exequente e, sendo certo que no processo não foi comprovada a efetiva entrega da missiva ao devedor, plausível se mostra a declaração da nulidade da citação, assim como de todos os atos processuais subsequentes, para que o feito tenha a sua regular marcha, de modo a propiciar ao devedor o exercício do seu direito de defesa. ... (Continua)

6 - TJSP Condomínio. Despesas condominiais. Cobrança. Execução. Arrematação. Obrigação «propter rem. Responsabilidade do arrematante, atual proprietário do imóvel, pelo pagamento de dívida relativa às despesas condominiais pendentes quer atuais, quer anteriores à arrematação. Levantamento, pelo condomínio, do valor total atualizado do débito condominial. Possibilidade. Recurso parcialmente provido.

7 - TJSP Concurso de credores. Direito de preferência. Condomínio. Despesas condominiais. Ação de cobrança. Reconhecimento da preferência do crédito condominial sobre o crédito tributário. Natureza 'propter rem' do débito condominial e destinado ao custeio e conservação da coisa comum. Invalidade do pretendido levantamento do valor referente ao crédito tributário diante da arrematação e do depósito do valor ofertado. Recurso desprovido.

8 - TJSP Condomínio. Despesas condominiais. Cobrança. Demonstração da ciência do condomínio acerca da venda da unidade. Ausência. Responsabilidade da apelante pelo débito pendente, ressalvado o direito de regresso em relação aos compradores. Prova de pagamento do débito condominial. Ausência. Procedência da cobrança mantida. Recurso não provido.

9 - TJSP Condominio. Despesas condominiais. Cobrança. Reconvenção. Requisitos. Reconvenção que não guarda identidade com a `causa petendi´da ação principal e tampouco com o fundamento da defesa apresentado na contestação. Apresentação de fato novo na reconvenção pelo réu, sem qualquer relação com a cobrança das despesas condominiais. Reconvenção que não atende ao que exige o art. 369 do código civel. Descabimento. Circunstância que não impede o réu intentar nova ação ( art. 268, do codigo de processo civil). Proprietário do imóvel, deve responder pelo debito condominial, na proporção da respectiva fração- redução da verba honorária determinada. Recurso parcialmente provido.

10 - TJSP Concurso de credores. Direito de preferência. Débito condominial. Arrematação do imóvel do devedor. Pagamento ao credor. Saldo remanescente. Disputa entre o credor hipotecário e o mesmo condomínio. Condenação em outra ação ao pagamento de débitos condominiais. Penhora no rosto dos autos. Reconhecimento da prevalência sobre o crédito hipotecário. Validade. Recurso desprovido.

11 - 2TACSP Hasta pública. Execução. Arrematação pelo credor. Segunda praça. Preço vil não caracterizado na hipótese. Necessidade da soma do valor do lanço e do débito condominial do imóvel para sua aferição. CPC/1973, art. 692.

«Arrematando o credor imóvel sobre o qual incide débito condominial, «propter rem, a dívida que onera o imóvel deve ser somada ao valor do lanço, para a apuração de caracterização, ou não do preço vil. Agravo provido para considerar válida a arrematação.... (Continua)

12 - STJ Agravo Interno no recurso especial. Recuperação judicial. Débito condominial. Crédito extraconcursal. Precedentes. Agravo interno não provido.

1 - É assente nesta Corte Superior o entendimento de que os débitos condominiais estão compreendidos no conceito de despesas necessárias à administração do ativo, enquadrando-se como crédito extraconcursal. Precedentes. ... (Continua)

13 - STJ Recurso especial. Processual civil. Alienação fiduciária em garantia. Direitos aquisitivos. Penhora. Possibilidade. Imóvel vinculado ao programa minha casa minha vida. Pagamento de débito condominial. Exceção à impenhorabilidade.

1 - Ação de cobrança em fase de cumprimento de sentença, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 20/6/2023 e concluso ao gabinete em 4/8/2023. ... (Continua)

14 - TJSP CONDOMÍNIO. Despesas condominiais. Não tendo compromisso de compra e venda condão de ensejar transferência de propriedade ao compromissário adquirente, o débito condominial, dívida «propter rem que onera a própria coisa, compete ao proprietário saldar, uma vez que não emitido na posse o promitente comprador. Recurso provido.

15 - TJSP Juros. Legais. Fixação. Ação de cobrança. Despesas condominiais. Promitente vendedor. Termo inicial. Notificação da proprietária quanto ao débito condominial em aberto, data da citação. Sentença mantida nesse ponto. Recurso parcialmente provido.

16 - STJ Agravo interno no agravo em recurso especial. Negativa de prestação jurisdicional. Não ocorrência. Condomínio. Comprovação do débito condominial. Revisão. Impossibilidade. Súmula 7/STJ. Agravo interno desprovido.

1 - Não se verifica negativa de prestação jurisdicional quando a Corte de origem decide, fundamentadamente, a questão que lhe foi submetida, não sendo possível confundir julgamento desfavorável, como no caso, com omissão ou ausência de fundamentação. ... (Continua)

17 - TJSP Condomínio. Despesas condominiais. Cobrança. Pedido contraposto. Pretensão à compensação com alegados danos materiais. Descabimento. Âmbito restrito do pedido contraposto em relação ao pedido reconvencional e inadequação aos requisitos para compensação. CPC/1973, art. 278, § 1º. Caracterização do débito condominial como obrigação que acompanha o próprio imóvel. Legitimação de sua cobrança consoante assembleia condominial regularmente realizada. Natureza obrigacional distinta dos danos materiais alegados, que necessitam de efetiva comprovação, quanto aos requisitos da responsabilidade civil extracontratual. Ação de cobrança procedente, sendo o pedido contraposto improcedente. Recurso desprovido.

18 - STJ Processual civil. Embargos de declaração no Agravo interno no recurso especial. Recurso manejado sob a égide do CPC/2015. Cobrança de débito condominial. Embargos de terceiro. Responsabilidade do proprietário do imóvel pelos débitos condominiais. Ausência de comunicação do condomínio da transação realizada. Reconhecimento, in casu. Penhora do bem gerador da dívida. Possibilidade. Omissão. Inexistência. Aclaratório rejeitado.

1 - Aplica-se o CPC/2015 a este julgamento ante os termos do Enunciado Administrativo 3/STJ aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18/03/2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do CPC/2015. ... (Continua)

19 - TJSP Agravo de instrumento. Sentença. Cumprimento. Ação de cobrança de despesas condominiais. Rejeição de impugnação ofertada a título de exceção de pré-executividade. Alegação de impenhorabilidade do bem constrito. Descabimento. Hipótese em que para a satisfação do débito condominial, não há impenhorabilidade da unidade, sob pena de tornar-se inviável a cobrança comprometendo a própria subsistência do instituto do condomínio, nos moldes traçados pela Lei 4591/64. Dívida condominial que, ademais, adere à coisa, de tal maneira que prefere absolutamente aos demais créditos. Recurso desprovido.

20 - TJSP Ilegitimidade ad causam. Ação de cobrança. Despesas condominiais. Adquirente de imóvel não imitido na posse. Ilegitimidade passiva reconhecida. Extinção parcial do feito. Responsabilidade exclusiva da empreendedora pela satisfação do débito condominial. Recurso do corréu provido e parcialmente provido o do autor.

21 - TJSP Concurso de credores. Direito de preferência. Condomínio. Cobrança de despesas condominiais. Fase de cumprimento de sentença. Pretensão de credor hipotecário que protesta pela preferência de seu crédito. Desacolhimento. Débito condominial caracterizado como obrigação «propter rem. Pela obrigação responde primordialmente o próprio imóvel. Reconhecimento da preferência em relação ao crédito hipotecário. Pretensão do credor hipotecário indeferida. Recurso desprovido.

22 - TJSP Condomínio. Despesas condominiais. Cobrança. Ação julgada extinta por ilegitimidade de parte. Compromissário vendedor CDHU. Legitimidade passiva. Não ficou demonstrado que o condomínio tinha ciência da compra e venda realizada. Inexistente a causa que determinou a extinção do processo sem julgamento do mérito, este deve ser apreciado. Ausente prova de pagamento do débito condominial, procede a ação de cobrança. Recurso provido, para afastar a extinção do processo.

23 - TJSP Condomínio. Despesas condominiais. Cobrança. Ação julgada extinta por ilegitimidade de parte. Compromissário vendedor CDHU. Legitimidade passiva. Não ficou demonstrado que o condomínio tinha ciência da compra e venda realizada. Inexistente a causa que determinou a extinção do processo sem julgamento do mérito, este deve ser apreciado. Ausente prova de pagamento do débito condominial, procede a ação de cobrança. Recurso provido, para afastar a extinção do processo.

24 - TJSP AGRAVO DE INSTRUMENTO - Cobrança de Condomínio em fase de Cumprimento de Sentença - Insurgência da instituição financeira contra a r. decisão que deu preferência do débito condominial sobre o credor fiduciário - Descabimento - O crédito condominial que, diante da natureza propter rem, prefere ao fiduciário - Inteligência da Súmula 478, do C. STJ - Precedentes desta C. 27ª Câmara de Direito Privado - Decisão mantida - RECURSO IMPROVIDO.

25 - TJSP Valor da causa. Embargos de terceiro. Execução de débito condominial. Correspondência com o valor do bem constrito, observado o total do débito executado. Recurso provido.

26 - TJSP Apelação. Direito civil e processual civil. Condomínio. Embargos à execução procedentes. Julgamento conjunto com ação consignatória, também julgada procedente. Dívida condominial de responsabilidade do locatário. Excesso de execução reconhecido.

27 - TJSP Condomínio. Despesas condominiais. Ação de cobrança. Falência do condômino. Hasta pública das unidades condominiais. Edital de praça que não prevê a existência de débito condominial relativo aos imóveis. Responsabilidade do arrematante. Inexistência. Hipótese, ademais, em que as despesas condominiais que se vencerem após a decretação da falência até a arrematação das unidades, são consideradas encargos da massa falida e devem ser a ela atribuídos. Desnecessidade de habilitação desse crédito na falência. Recurso não provido.

28 - TJSP Extinção da execução bem decretada em razão do reconhecimento da inexistência de responsabilidade da CDHU em relação ao débito condominial - Recurso improvido.

29 - TJSP «AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE EXIGIR CONTAS - CUMPRIMENTO DE SENTENÇA - PENHORA NO ROSTO DOS AUTOS - ARREMATAÇÃO DE IMÓVEL - CRÉDITO CONDOMINIAL - I - Decisão agravada que entendeu prejudicada a penhora no rosto dos autos - Hipótese em que sobre o imóvel arrematado pendem débitos condominiais objeto de execução em outro feito promovida pelo agravante - Determinação de penhora no rosto dos autos principais oriunda da mencionada execução de débito condominial - Existência de outros débitos, inclusive de natureza trabalhista e tributária, cujo pagamento não prejudica o crédito condominial, respeitada a ordem de preferência legal - Natureza propter rem - Aplicação do art. 908 e 909 do CPC/2015 c/c 186 do CTN - Reconhecida a legitimidade do condomínio agravante em receber o crédito oriundo de taxas condominiais sobre o imóvel arrematado até a data da arrematação - Precedentes - Decisão reformada em parte - Agravo provido.

30 - TJSP Penhora. Incidência sobre bem imóvel. Alegação de impenhorabilidade por se tratar de bem de família. Descabimento, por se tratar de débito condominial. Art. 3º, IV, da Lei

31 - TJSP Sentença. Cumprimento. Cobrança de despesas condominiais. Obrigação de natureza propter rem. Metade ideal do imóvel arrematada. Responsabilidade solidária dos arrematantes, e agora coproprietários, pela integralidade da dívida. Possibilidade de levantamento de todo o produto de eventual arrematação, até a satisfação integral do débito condominial. Recurso provido.

32 - TJSP Condomínio. Despesas condominiais. Ação de cobrança. Execução. Inclusão, no polo passivo, do arrematante da unidade geradora das despesas. Impossibilidade. Inexistência de título executivo contra o adquirente. Ausência, ainda, de comprovação de que o arrematante fora alertado pelo edital sobre a obrigação de satisfazer o montante do débito condominial que excedesse o valor da alienação judicial. Pretensão do condomínio cujo atendimento tomaria de surpresa o adquirente de boa-fé. Agravo de instrumento improvido.

33 - TJSP Apelação. Condomínio. Ação cominatória. Sorteio de vagas de garagem em assembleia condominial extraordinária. Adoção de critério diferenciador entre condôminos adimplentes e inadimplentes. Tratamento discriminatório inadmissível. Conduta abusiva da síndica que efetuou a troca de vagas com base em inadimplemento de cota condominial vencida há anos. Ofensa ao direito de propriedade. Impedimento à livre utilização e fruição das áreas comuns pelo condômino inadimplente, em violação ao disposto no art. 1335, II, do Código Civil. Existência de outros meios legais para cobrança do débito condominial. Precedentes deste E. Tribunal em casos análogos. Sentença mantida. Recurso improvido.

34 - TJSP Juros. Moratórios. Fixação. Condomínio. Despesas condominiais. Cobrança. Ação procedente. Incidência de juros moratórios a partir da citação. Inviabilidade, sendo possível apenas nas hipóteses de mora «ex persona, hipótese em que se impõe a constituição do devedor em mora. Caso distinto na cobrança de débito condominial, em que o inadimplemento da obrigação, positiva e líquida no seu termo constitui de pleno direito em mora o devedor. CCB, art. 397. Incidência, assim, dos juros de 1% ao mês, a partir do vencimento de cada parcela. Previsão na convenção condominial, redigida em conformidade com o disposto no artigo 12, § 3º da Lei 4591/64. Recurso parcialmente provido para este fim.

35 - TJSP Penhora. Incidência sobre direitos de natureza pessoal. Cabimento. Cobrança de débito condominial em fase de cumprimento de sentença. Impossibilidade de penhora do imóvel. Ausência de registro do compromisso de compra e venda da unidade condominial geradora das despesas. Promissário comprador, ora devedor, que ostenta apenas direitos decorrentes do compromisso de compra e venda, não havendo como lhe atribuir a condição jurídica de proprietário, por falta de registro do título translativo. Natureza «propter rem da obrigação. Irrelevância. Recurso do condomínio credor improvido.

36 - TJSP Cumprimento de sentença. Despesas condominiais. Penhora de unidade fiduciariamente alienada. Cabimento, ressalvado o entendimento pessoal do relator, ante a natureza «propter rem do débito. Manifestação do STJ nesse sentido. Credor fiduciário que, contudo, por não ter sido parte no feito deve ter a oportunidade de quitar o débito condominial. Recurso provido.

37 - TJSP Condomínio. Despesas de condomínio. Ação de cobrança. Reconvenção. Pretendida compensação do débito condominial em razão de eventual crédito em favor dos condôminos relativo a verbas recebidas com o aluguel de boxes de garagem. Desacolhimento. Ausência de liquidez e certeza. Juros moratórios e correção monetária a partir do vencimento de cada despesa condominial. Dívida «ex re. Multa moratória de 2%. Verba sucumbencial a encargo dos réus-apelantes em razão do perdimento das ações (principal e reconvenção). Sentença parcialmente reformada. Recurso dos réus improvido e recurso adesivo do autor provido.

38 - STJ Agravo interno no recurso especial. Ação de cobrança. Taxa condominial. Resolução do contrato de promessa de compra e venda. Reaquisição. Despesas condominiais. Natureza propter rem. Constrição do imóvel gerador da dívida. Possibilidade. Agravo interno desprovido.

«1 - A atual orientação desta Corte tem se firmado no sentido de que, sendo propter rem a natureza do débito condominial, por ele responde o proprietário, ainda que não tenha figurado no polo passivo da ação. ... (Continua)

39 - TJSP Registro de imóveis. Penhora. Débito condominial. Constrição sobre a totalidade do imóvel. Ação ajuizada somente contra um dos coproprietários. Determinação para o credor suscitar dúvida registral. Inviabilidade. Expedição de ofício determinada, a fim de que seja averbada a penhora sobre a totalidade da unidade condominial. Intimação do coproprietário da penhora levada a efeito. Necessidade. Recurso provido.

40 - STJ Condomínio em edificação. Débito condominial. Propositura de ação ordinária ao invés da execução. Possibilidade. Inexistência de nulidade. Precedente do STJ. Lei 4.591/64, art. 12, § 2º. CPC/1973, art. 585, IV.

«... Mas essa jurisprudência não deve ser aplicada à espécie, pois, conforme ressalvou o eminente Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira no julgamento do REsp 56.777/SP, «o fato de o recorrido optar pelo ajuizamento de uma ação ordinária, quando em tese já lhe era possível fazer uso da via executiva, não importou em gravame aos recorrentes (DJU 27/03/95). ... (Min. Ari Pargendler).... (Continua)

41 - STJ Agravo regimental no recurso especial. Ação de cobrança. Dívida condominial. Prescrição quinquenal. Jurisprudência pacífica do STJ.

«1. O entendimento consolidado desta Corte Superior é de que o débito condominial, por se tratar de dívida líquida e inscrita em instumento particular, prescreve em 5 (cinco) anos, nos termos do CCB, art. 206, § 5º, I. ... (Continua)

42 - TJSP EMBARGOS À EXECUÇÃO - DÉBITO CONDOMINIAL - ORDEM DE EMENDA PARA REGULARIZAÇÃO NÃO CUMPRIDA - EXTINÇÃO DO PROCESSO, SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO COM FUNDAMENTO NO ART. 485, I

e 330, IV DO CPC - SENTENÇA MANTIDA - APELAÇÃO NÃO PROVID... (Continua)

43 - TJSP Competência Recursal - Loteamento fechado - Ação questionando cobrança de despesas de manutenção das dependências comuns em «condomínio horizontal, com pretensão de obrigar o condomínio a fornecer a Certidão Negativa de Débito Condominial - Matéria recursal inserida no âmbito da competência da Primeira Subseção de Direito Privado deste Egrégio Tribunal de Justiça, nos termos do art. 5º, I, item 21, da Resolução 623/03 - Recurso não conhecido, com determinação de remessa

44 - TJSP Apelação. Embargos de terceiro. Ação de execução de despesas condominiais. Citação da embargante, nos autos da execução, desnecessária. Inexistência de hipótese de litisconsórcio passivo necessário. Penhora de imóvel geral dos débitos. Bem indivisível e obrigação propter rem. Penhora que deveria, mesmo, recair sobre a integralidade do imóvel gerador dos débitos. Responsabilidade por dívidas condominiais que é solidária entre todos os coproprietários. Eventual meação da embargante, portanto, que também responderá pelo débito condominial. Precedentes. Dívida condominial, ademais, contraída em benefício da entidade familiar. Regime da comunhão parcial de bens. Patrimônio de ambos os conviventes que responde pelo débito, nos termos do art. 1.663, §1º, e art. 1.664, ambos do Código Civil. Sentença mantida. Recurso não provido.

45 - TJSP Condomínio. Despesas condominiais. Ação de cobrança. Arrematação do imóvel por Instituição bancária em execução extrajudicial. Legalidade. Quitação do débito condominial, para fins de proceder ao registro de arrematação, na qualidade de adquirente do bem. Necessidade. CCB, art. 1345. Anulação da arrematação pelo então devedor. Sub-rogação. Ocorrência. CPC/1973, art. 346, III. Dever de reembolso do valor quitado pelo arrematante, nos termos do CCB, art. 884, sob pena de incidirem em enriquecimento ilícito. Reconhecimento. Recurso improvido.

46 - STJ Agravo interno no agravo em recurso especial. Preço vil. Não caracterização. Edital. Débito condominial. Ausência de previsão. Responsabilidade pelo pagamento. Reexame de provas. Inviabilidade. Súmula 7/STJ. Crédito condominial e hipotecário. Direito de preferência. Jurisprudência desta corte. Conformidade.

«1. A jurisprudência desta Corte tem adotado como parâmetro para a aferição da configuração de preço vil o valor de 50% (cinquenta por cento) da avaliação do bem. ... (Continua)

47 - TJSP Condomínio. Despesas condominiais. Cobrança. Alegação do devedor de prescrição das cotas vencidas a mais de cinco anos e o excesso de cobrança. Desnecessidade de encaminhamento dos autos à contadoria judicial. Débito obtido por meio de simples cálculo aritmético. Ocorrência da prescrição quanto à parte do débito excedente ao prazo quinquenal. CCB/2002, art. 206, § 5º, I, observada a regra de transição do art. 2028 do mesmo diploma legal. Débito condominial devidamente comprovado. Inviabilidade da impugnação genérica. Ação parcialmente procedente. Recurso parcialmente provido para reconhecer a prescrição de parte do débito.

48 - TJSP Monitória. Embargos. Rejeição. Débito condominial objeto de confissão de dívida. Termo inicial da dívida que consta do instrumento, que também alude a vencimento mensal. Nulidade. Ausência. Documento hábil a instruir a ação. Rejeição mantida. Recurso não provido.

49 - TJSP EMBARGOS À EXECUÇÃO - DÉBITO CONDOMINIAL - IMÓVEL VENDIDO A TERCEIRO, RESPONSABILIDADE DOS PROPRIETÁRIOS, ATUAIS ADQUIRENTES DO IMÓVEL - AÇÃO JULGADA EXTINTA - CORRETA A FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA PELO JUÍZO SINGULAR - SENTENÇA MANTIDA - APELAÇÃO NÃO PROVID

50 - TJSP Embargos à execução - Imóvel arrematado em hasta pública realizada na Justiça do Trabalho - Responsabilização do arrematante por cotas condominiais vencidas antes da arrematação afastada por sentença transitada em julgado - Recusa de expedição da certidão negativa de débito condominial - Inadmissibilidade - Arrematação que é forma originária de aquisição da propriedade - Decisão reformada - Agravo de instrumento provido.