Lei 8.245/1991, art. 4º - Jurisprudência

1 - TJSP Embargos à execução - Contrato de locação de imóvel residencial - Incidência de multa compensatória por rescisão antecipada - Necessidade de cobrança proporcional ao período de cumprimento do contrato - Inteligência da Lei 8.245/91, art. 4º - Aplicação de multa moratória também legítima, diante da impontualidade no pagamento dos encargos da locação - Possibilidade de cumulação das penalidades no caso dos autos, considerando que há previsão expressa no instrumento de contrato e os fatos geradores são distintos - Parcial provimento do recurso

2 - TJSP APELAÇÃO - RECURSO DA AUTORA - AÇÃO DECLARATÓRIA E CONDENATÓRIA - CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL - TRANSFERÊNCIA LABORAL POR ORDEM DO EMPREGADOR - MUDANÇA DO LOCAL EM QUE SE EXERCE O EMPREGO - PREVISÃO EXPRESSA DE ISENÇÃO DE MULTA CONTRATUAL (Lei 8.245/91, ART. 4º, P. U.) - REQUISITOS PREENCHIDOS PELA AUTORA - ALEGAÇÃO DEFENSIVA DE QUE A AUTORA JÁ NÃO MORAVA NA MESMA CIDADE EM QUE TRABALHAVA - IRRELEVÂNCIA - REQUISITO NÃO PREVISTO EM LEI - CASO CONCRETO QUE REVELA UMA TRANSFERÊNCIA PARA QUASE 100 KM DE DISTÂNCIA - RAZÃO AINDA MAIS FORTE PARA ACOLHER A TESE DA AUTORA - DECLARAÇÃO DE INEXIGIBILIDADE DA MULTA E RESTITUIÇÃO DE CAUÇÃO LOCATÍCIA - PEDIDOS PROCEDENTES - REFORMA DA R. SENTENÇA - RECURSO PROVIDO

transferência de local de trabalho no curso do contrato de locação, por ordem do empregador, desde que avisada à locadora com antecedência de trinta dias, enseja a isenção da cláusula penal prevista para a hipótese de resilição antecipada do contrato (Lei 8.245/91, art. 4º, p. u.). ... (Continua)

3 - TJSP LOCAÇÃO RESIDENCIAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO.

Sentença de parcial procedência dos pedidos. Recurso de apelação dos embargantes. Contrato de locação residencial celebrado em 21/10/2019, pelo prazo de 30 meses, com multa pela rescisão antecipada. Locatários que encerraram o contrato, logo após o advento da Pandemia COVID-19, e em razão desta, que os obrigou a se mudarem, retornando à cidade de origem. Data de encerramento que deve corresponder ao momento da imissão na posse do locador, nos termos da Lei 8.245/91, art. 66 (03/07/2020). Embargantes que não se desincumbiram do ônus contido no CPC, art. 373, I, quanto à data de entrega das chaves. Multa pelo rompimento antecipado do contrato de locação, contudo, inexigível. Aplicação das teorias da imprevisão e da quebra da base objetiva do negócio jurídico (art. 478 do CC/2002). Contrato encerrado pelo locatário em razão da Pandemia COVID-19. Cláusula penal compensatória que exige descumprimento culposo da obrigação principal, nos termos do art. 408 do CC/2002, inocorrente no caso concreto. O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado. Inteligência do art. 393 do CC/2002. Inexistência de culpa do devedor pelo encerramento do contrato de locação, considerada a aplicação da teoria da imprevisão, em razão da Pandemia COVID-19, e da necessidade de mudança de cidade. Aplicação analógica do Lei 8.245/1991, art. 4º, parágrafo único, que dispensa o pagamento da multa pelo rompimento antecipado na hipótese de transferência de cidade por motivo de trabalho. Multa contratual pelo rompimento do contrato que é inexigível. Verbas sucumbenciais. Readequação. ... (Continua)

4 - TJSP "JUIZADO ESPECIAL CÍVEL - RECURSO INOMINADO - CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL.

Ilegitimidade da administradora do imóvel para responder, em nome próprio, por responsabilidade contratual entre inquilino e locador, visto que atua na condição de mera mandatária, no exclusivo interesse da parte locadora. Ilegitimidade passiva configurada. ... (Continua)

5 - TJSP APELAÇÃO.

Contrato de locação para fins não residenciais. Ação de consignação das chaves do imóvel pela Prefeitura. Reconvenção do locador pretendendo lucros cessantes e indenização por danos materiais e morais. ... (Continua)

6 - TJSP LOCAÇÃO -

Embargos à execução - Afastada a alegação de nulidade da citação por edital - Ausente prejuízo - Rescisão antecipada da avença pelo locatário - Possibilidade - Aplicação da Lei 8.245/91, art. 4º - Multa contratual proporcional devida - Sem comprovação de que o imóvel não servia ao uso a que se destina - Sentença mantida. ... (Continua)

7 - TJSP APELAÇÃO - LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL - AÇÃO DECLARATÓRIA COM PEDIDO DE COBRANÇA - CERCEAMENTO DE DEFESA -

Inocorrência - Desnecessidade de produção da prova testemunhal requerida pela autora - MÉRITO - Denúncia unilateral antecipada do acordo de cooperação firmado com a União Federal, por intermédio da Justiça Federal de Primeiro Grau em São Paulo, e do contrato de locação built-to-suit, por iniciativa do ente municipal - Contrato de locação que previa expressamente a possibilidade de rescisão nas hipóteses previstas na Lei 8.245/1991, sem qualquer ressalva quanto a necessidade de anuência de todas as locatárias - Acordo de cooperação celebrado entre os entes públicos que igualmente autorizava a rescisão do pacto mediante comunicação formal, desde que observado o prazo mínimo de 90 dias, dispensando qualquer providência adicional, o que foi observado pelo ente municipal - Possibilidade de devolução antecipada do imóvel, mediante o pagamento de cláusula penal compensatória, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada (Lei 8.245/91, art. 4º, caput) - Circunstâncias que autorizam o arbitramento judicial da multa no equivalente a 50% dos aluguéis vincendos (Lei, art. 54-A, § 2º 8.245/91), observada a cota de participação do réu no acordo de cooperação (25,70%), o que deverá ser apurado em fase de liquidação - Sucumbência recíproca configurada - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.... (Continua)

8 - TJSP APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. RESILIÇÃO UNILATERAL DO CONTRATO POR PARTE DO SENHORIO. VIOLAÇÃO Aa Lei 8.245/91, art. 4º. ACORDO ENTRE AS PARTES OBJETIVANDO A COMPENSAÇÃO ENTRE OS VALORES DEVIDOS PELO SENHORIO (MULTA) E OS DÉBITOS LOCATÍCIOS DOS EXECUTADOS. ADMISSIBILIDADE. INAPLICAÇÃO DO CODIGO CIVIL, art. 940. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ NÃO CONFIGURADA. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

1. O acervo probatório trazidos aos autos confirma a rescisão unilateral por parte do senhorio. As partes firmaram acordo de compensação entre a multa compensatória e os débitos locatícios. 2. Não comprovado o dolo do senhorio-exequente, sendo, portanto, descabida a devolução em dobro da cobrança indevida. Má-fé não comprovada. 3. Sentença mantida. Recurso desprovido, com a majoração dos honorários sucumbenciais nos termos do art. 85, §§ 2º e 11, do CPC... (Continua)

9 - TJSP APELAÇÃO - LOCAÇÃO - AÇÃO DE DEVOLUÇÃO DE CHAVES.

Recusa injustificada do recebimento das chaves pelo locador. Alegação quanto a perdas e danos. Pendência que não dispensa a discussão em ação autônoma. Direito do locatário de resilir a avença (Lei 8.245/91, art. 4º). PRELIMINARES REJEITADAS. RECURSO DESPROVIDO... (Continua)

10 - TJSP LOCAÇÃO DE BEM MÓVEL - EMBARGOS À EXECUÇÃO - PARCIAL PROCEDÊNCIA - APELOS DA EXEQUENTE/EMBARGADA -

Rescisão antecipada e imotivada por parte da locatária - Exigibilidade da cláusula penal compensatória - Penalidade contratualmente prevista - Multa que tem por finalidade ressarcir a frustrada expectativa de auferir ganhos até o final do prazo convencionado - Necessidade de redução proporcional, considerando-se que o valor integral mostra-se excessivo - Inteligência da Lei 8.245/91, art. 4º, bem como do art. 413 do Código Civil - Aluguel com desconto, no entanto, que não pode ser utilizado como parâmetro para a redução, porquanto os descontos são concedidos por mera liberalidade e com a intenção de estimular o locatário a dar integral cumprimento ao pacto, o que, no caso, não ocorreu - Cláusula penal que fica fixada no valor de um aluguel convencionado (R$ 40.000,00) - Sentença reformada em parte - Recurso parcialmente provido... (Continua)

11 - TJSP LOCAÇÃO.

Ação de declaração de inexigibilidade de débito c/c restituição de caução. Sentença de procedência. Interposição de apelação pela ré Carolina. Celebração de contrato entre as partes desta demanda, por meio do qual a ré Carolina locou imóvel residencial ao autor, pelo prazo de trinta meses, com início no dia 29.04.2022 e término previsto para o dia 28.10.2024. Locatário, ora autor, solicitou a rescisão antecipada do contrato de locação, mediante devolução das chaves no dia 04.07.2023, mas a solicitação em questão foi recusada pela locadora, ora ré Carolina, sob a alegação de que o imóvel objeto da locação apresentava avarias cuja reparação era necessária, a fim de que o locatário cumprisse a sua obrigação de devolver o referido bem no mesmo estado em que o recebeu no início da relação. Desocupação do imóvel objeto da locação, durante a vigência do prazo contratual ajustado, constitui direito do locatário, desde que este último pague a multa prevista na Lei 8.245/1991, art. 4º, de sorte que o seu exercício não pode ser condicionado ao adimplemento de obrigação locatícia relativa ao estado de conservação do imóvel, podendo o locador, posteriormente, pleitear, por vias próprias, a indenização dos prejuízos decorrentes de avarias eventualmente causadas ao imóvel no curso da relação locatícia. Embora a recusa manifestada pela locadora, ora ré Carolina, tenha se mostrado indevida, o termo final da locação não deve corresponder ao dia 04.07.2023, data da frustrada tentativa de devolução das chaves, mas sim ao dia 26.03.2024, data em que as chaves foram consignadas em juízo, de modo a permitir a imissão da locadora na posse do imóvel e, consequentemente, cessar a exigibilidade dos aluguéis e encargos que eram devidos em razão da ocupação do imóvel. Condenação da locadora, ora ré Carolina, à devolução do valor prestado a título de caução era mesmo cabível, pois, apesar de ter sido juntado aos autos o laudo de vistoria de entrada elaborado com participação de ambas as partes interessadas, não há nestes autos laudo de vistoria de saída, tampouco perícia contemporânea à desocupação do imóvel pelo locatário, de sorte que não há provas suficientes para demonstrar qual era o estado de conservação do bem no término da locação, o que afasta a pretensão de retenção da aludida garantia para custear a reparação as avarias suspostamente causadas ao imóvel no curso da relação locatícia em discussão. Reforma da r. sentença, para julgar parcialmente procedente a ação, de modo a reconhecer como termo final da locação celebrada entre as partes a data em que as chaves do imóvel objeto da locação foram consignadas em juízo, a saber, o dia 26.03.2024, declarando inexigíveis somente os aluguéis e encargos vencidos desde então, mantida a condenação da locadora, ora ré, à devolução do valor prestado a título de caução. Fixação de sucumbência recíproca em proporção, conforme os arts. 85, § 2º, e 86, caput, ambos do CPC. Apelação parcialmente provida... (Continua)

12 - TJSP APELAÇÃO. LOCAÇÃO RESIDENCIAL.

Sentença julgou procedente a ação para condenar a parte ré ao pagamento integral da multa pela rescisão antecipada do contrato. Inconformismo da parte ré. Acolhimento. Multa contratual que deve ser proporcional ao tempo remanescente do contrato. Inteligência da Lei 8.245/91, art. 4º. Precedentes desta Colenda Câmara. Sentença reformada nessa parte. Recurso provido... (Continua)

13 - TJSP APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. LOCAÇÃO RESIDENCIAL.

Sentença que julgou a ação parcialmente procedente. Inconformismo dos réus, locatário e fiadora. ENCARGOS LOCATÍCIOS - IPTU E ÁGUA. Responsabilidade do locatário. Previsão contida na cláusula 2.5 do contrato de locação. Ausência de prova do efetivo pagamento pelos recorrentes, ônus que a estes competia. Devem os réus arcar com o respectivo pagamento dos valores de R$ 361,56 e R$ 371,87, acrescidos da multa de 10%, fixada pela cláusula 3.1 do mesmo instrumento. Mantida, a r. sentença, neste ponto. QUEBRA CONTRATUAL PELO RÉU. MULTA COMPENSATÓRIA. Há nos autos instrumento contratual aceito como prova pelo I. Sentenciante, que não foi especificamente contraditada nas razões recursais, prevendo a sanção ora impugnada. Aplicação do disposto na Lei 8.245/1991, art. 4º e CCB, art. 413. Natureza de prefixação das perdas e danos. Inadmissibilidade de aditamento verbal a contrato escrito, pelo paralelismo das formas. Não merece qualquer reparo o valor atribuído a título de multa compensatória, devendo ela ser proporcional ao período de cumprimento do contrato. Mantida, a r. sentença, neste ponto. REPAROS NO IMÓVEL. Locatário obrigado a restituir a coisa no estado em que a receber. Inteligência da Lei 8.245/1991, art. 23, III. Inexistência de prova acerca dos alegados danos. As mídias disponibilizadas, fotografias sem data e produzidas unilateralmente pelo autor, não são suficientes para comprovar que os danos ocorreram durante a locação. Ressalte-se que, para o locador exigir a entrega do imóvel nas mesmas condições em que o disponibilizou ao locatário, é indispensável o termo de vistoria, a ser providenciado previamente à locação e concomitantemente à entrega das chaves. Sem isso, não há como comparar as condições do imóvel, quando do início e do término da locação. Assim, ausente comprovação idônea, os valores mencionados como reparos não podem ser objeto de cobrança. Sentença parcialmente reformada, excluindo-se apenas os valores fixados a título de reparação de danos ao imóvel locado. SUCUMBÊNCIA. Redistribuição dos ônus. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO... (Continua)

14 - TJSP APELAÇÃO. LOCAÇÃO RESIDENCIAL.

Ação de restituição de quantia paga à título de garantia locatícia (caução). Sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais. Inconformismo da parte ré. Não acolhimento. Transferência de local de trabalho, por determinação do empregador. Aplicação do Lei 8.245/1991, art. 4º, parágrafo único. Imóvel entregue antes do prazo de trinta dias. Hipótese em que não se mostra razoável que a falta de observação integral do prazo legal signifique a cobrança automática da multa integral do contrato. A leitura do artigo induz à conclusão de que, no presente caso, serão devidos aluguéis proporcionais até se inteirar trinta dias. Sentença mantida. Recurso desprovido... (Continua)

15 - TJSP APELAÇÃO.

Locação de imóveis para fins comerciais. Ação de restituição de caução. Sentença de improcedência. Insurgência da autora . Alegação de que o contrato firmado não estabeleceu cláusula punitiva para rescisão unilateral. Não acolhimento. A multa compensatória pela rescisão antecipada, deve ser de forma proporcional ao tempo remanescente do contrato. Inteligência da Lei 8.245/91, art. 4º. Ausência de demonstração de quitação dos alugueres. Decisão bem fundamentada e dentro da legislação processual. Débitos que devem ser abatidos da garantia locatícia. Precedentes desta C. 27ª Câmara de Direito Privado. Sentença mantida. RECURSO IMPROVIDO... (Continua)

16 - TJSP Apelação cível. Locação. Ação de cobrança. Sentença de procedência. Apelo da corré locatária.

17 - TJSP Apelação - Ação de cobrança de aluguéis e encargos - Sentença de parcial procedência - Insurgência da autora (locadora).

18 - TJSP CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. TÉRMINO ANTES DO PRAZO CONTRATUAL POR EXIGÊNCIA DA LOCADORA. REPARAÇÃO DE DANOS. Sentença de improcedência do pedido e procedência do pedido contraposto. Recurso do locatário. Aplicação da cláusula penal favorável a ele e proporcional ao período da antecipação do término do contrato (Lei 8245/91, art. 4º). Reciprocidade de infração contratual não verificada. Ementa: CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. TÉRMINO ANTES DO PRAZO CONTRATUAL POR EXIGÊNCIA DA LOCADORA. REPARAÇÃO DE DANOS. Sentença de improcedência do pedido e procedência do pedido contraposto. Recurso do locatário. Aplicação da cláusula penal favorável a ele e proporcional ao período da antecipação do término do contrato (Lei 8245/91, art. 4º). Reciprocidade de infração contratual não verificada. Responsabilidade do locatário pelo aluguel proporcional e demais encargos da locação durante o período de efetiva ocupação. Lucros cessantes não demonstrados na fase de conhecimento. Dano moral não configurado. Sentença reformada. Recurso parcialmente provido.

19 - TJSP Agravo de instrumento. Execução de título extrajudicial. Contrato de locação. Agravante que pretende a reforma da decisão de primeiro grau que rejeitou a exceção de pré-executividade oposta e determinou o regular prosseguimento da execução. Alegação de inexistência de liquidez, certeza e exigibilidade do crédito em execução. Teses recursais que não comportam acolhimento. Rescisão contratual Ementa: Agravo de instrumento. Execução de título extrajudicial. Contrato de locação. Agravante que pretende a reforma da decisão de primeiro grau que rejeitou a exceção de pré-executividade oposta e determinou o regular prosseguimento da execução. Alegação de inexistência de liquidez, certeza e exigibilidade do crédito em execução. Teses recursais que não comportam acolhimento. Rescisão contratual antecipada devidamente comprovada. Cobrança de multa compensatória expressamente prevista no contrato firmado entre o agravante e o agravado. Inteligência da Lei 8.245/91, art. 4º. Decisão recorrida que não comporta reparos. Recurso não provido.

20 - TJSP Apelação. Locação. Multa prevista contratualmente para a hipótese de rescisão antecipada. Cobrança integral equivalente a três aluguéis. Possibilidade. Rescisão comunicada apenas sete dias após a assinatura, não obstante o prazo contratual de 30 meses. Multa aplicada proporcionalmente ao período cumprido. Lei 8.245/91, art. 4º. Onerosidade excessiva do art. 478 do CC não configurada, tampouco a manifesta desproporção do art. 317 do mesmo diploma legal. Recurso provido.

21 - STJ Locação. Agravo interno no agravo em recurso especial. Embargos à execução. Afronta ao CPC/2015, art. 784, VII. Ausência de prequestionamento. Súmula 282/STF e Súmula 356/STF. Descumprimento contratual. Cumulação de multa contratual e multa a título de aviso prévio. Mesmo fato gerador. Impossibilidade. Súmula 83/STJ. Recurso desprovido.

1 - Não enseja a interposição de recurso especial matéria que não tenha sido debatida no acórdão recorrido e sobre a qual não tenham sido opostos embargos de declaração, a fim de suprir eventual omissão. Ausente o indispensável prequestionamento, aplicando-se, por analogia, a Súmula 356/STF. ... (Continua)

22 - STJ recurso especial. Locação de imóvel não residencial. Despejo. Falta de pagamento. Lei 8.245/1991, art. 4º, caput. Devolução do imóvel. Ordem judicial. Multa compensatória. Cabimento. Fiador. Responsabilidade.

1 - Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do CPC/2015 (Enunciado Administrativo 2/STJ e Enunciado Administrativo 3/STJ). ... (Continua)

23 - STJ Recurso especial. Ação de cobrança de cláusula penal inserta em contrato de locação comercial. Redução judicial em caso de cumprimento parcial da obrigação avençada. Substituição do critério da proporcionalidade matemática pela equidade. CCB/2002, art. 413 c/c a Lei 8.245/1991, art. 4º.

«1 - O CCB/2002, art. 413 além de instituir o dever do juiz de redução da cláusula penal quando cabível, substituiu o critério da proporcionalidade matemática (previsto no CCB/1916, art. 924) pela equidade. ... (Continua)

24 - STJ Agravo regimental no recurso especial. Civil. Locação. Resilição unilateral. Locatário. Multa compensatória. Proporcionalidade. Lei 8.245/1991, art. 4º. 20% sobre os aluguéis a vencer. Reexame. Súmula 7/STJ. Agravo regimental improvido.

«1. Concluindo o Tribunal de origem que o percentual da multa contratual, em virtude da resilição do contrato de locação pelo locatário, deve incidir sobre o montante dos aluguéis a vencer, o que atenderia o requisito da proporcionalidade insculpido no Lei 8.245/1991, art. 4º, o reexame da questão esbarra no óbice de que trata o verbete 7 da Súmula do Superior Tribunal de Justiça. ... (Continua)

25 - STJ Processual civil e civil. Ação renovatória. Agravo regimental. Agravo em recurso especial. Desocupação do imóvel. Multa contratual e legal. Dispositivos impertinentes em relação à tese da recorrente. Súmula 284/STF. Honorários advocatícios. Valor ínfimo não verificado. Incidência da Súmula 7/STJ.

«1. Os Lei 8.245/1991, art. 4º e Lei 8.245/1991, art. 56 não guardam relação com a tese da recorrente, no sentido de conferir à ação renovatória o efeito de manter em vigor ou de considerar prorrogado o respectivo contrato até o julgamento da lide. O art 4º apenas estabelece que o locatário, antes do prazo contratual, poderá devolver o imóvel mediante pagamento da multa eventualmente pactuada. Quanto ao art. 56, a lei esclarece tão somente que, encerrado o prazo pactuado, cessa o contrato de locação e que a prorrogação por prazo indeterminado se verifica quando o locatário permanecer por mais de trinta dias sem oposição do locador. Nesse contexto, ausente a indicação de dispositivos próprios e adequados para rediscutir a premissa jurídica fundamental do recurso, incide, ainda, o enunciado 284 da Súmula do STF. ... (Continua)

26 - TJSP Contrato. Rescisão. Locação de imóvel combinada com indenização. Independentemente dos motivos alegados, lícito é ao locatário o depósito das chaves do imóvel locado (Lei 8245/1991, art. 4º). Antecipação de tutela concedida para o fim de autorizar a devolução das chaves do imóvel em juízo e, à míngua de comprovação de haver o locador sido notificado extrajudicialmente para recebimento das chaves, à época da desocupação, determinar a suspensão da obrigação da locatária de efetuar o pagamento dos aluguéis a partir da data em que o locador for cientificado desta decisão. Recurso parcialmente provido.

27 - TJSP Multa contratual. Locação. Bem imóvel. Incidência da multa legal e contratualmente prevista de forma proporcional ao tempo da locação. Admissibilidade uma vez que a desocupação se deu antes do prazo previsto. Lei 8245/1991, art. 4º. Ação de cobrança julgada procedente. Recurso desprovido.

28 - TJSP Multa. Contratual. Locação de imóvel. Rescisão antecipada. Não comprovada a alegação de contrato não cumprido. Exigibilidade da multa. Aplicação, no entanto, proporcional ao tempo restante da locação. Inteligência do Lei 8245/1991, art. 4º. Recurso provido em parte.

29 - TJSP Locação. Bem imóvel. Resilição contratual. Notificação do ora apelante ao apelado sobre o desinteresse em manter a relação locatícia porque deixava a sociedade empresária. Ausência de oposição por parte do locador, tanto que, passou a transacionar apenas com o corréu. Fato que importou em inequívoco consentimento tácito. Lei 8245/1991, art. 4º com a redação determinada pela Lei 12112/09. Ilegitimidade passiva do corréu/apelante reconhecida, determinada sua exclusão da lide. Recurso provido para esse fim

30 - TJSP Execução por título extrajudicial. Contrato de locação. Embargos. Atribuição contratual de responsabilidade do locatário pelos encargos. Inclusão na execução. Admissibilidade. Previsão contratual de multa simples para devolução antecipada do imóvel. Inclusão na execução. Inadmissibilidade. Inteligência do Lei 8245/1991, art. 4º. Recursos não providos.

31 - TJSP Multa contratual. Locação. Cláusula que prevê pagamento integral. Cumprimento quase integral do contrato. Cláusula considerada como não escrita. Redução proporcional da sanção. Necessidade. Norma cogente decorrente do Lei 8245/1991, art. 4º, combinado com o CCB, art. 924. Recurso parcialmente provido.

32 - TJSP Multa compensatória. Locação. Bem imóvel comercial. Contrato. Cláusula contratual. Devolução do bem antes do prazo estipulado de cinco anos. Exigência da multa compensatória. Cabimento. Necessidade de se verificar no caso concreto se o montante estipulado encontra-se conforme ou não às circunstâncias particulares em análise. Manutenção da quantia arbitrada em Primeira Instância. Inaplicabilidade dos Lei 8245/1991, art. 4º e Lei 8245/1991, art. 45. Consignatória julgada parcialmente procedente, extinta a obrigação da autora em devolver as chaves do imóvel, devendo, todavia, ser condenada no valor encontrado, com abatimento do valor depositado anteriormente. Reconvenção julgada parcialmente procedente, pois provado que o pagamento do IPTU só ocorreu após o ajuizamento da demanda, razão da defesa apresentada pela locadora. Recurso da autora desprovido, provido em parte o apelo da ré.

33 - TJSP Multa contratual. Locação de bem imóvel. Multa pela desocupação antecipada do imóvel. Cabimento, eis que não comprovada pelo locatário a solicitação da devolução. Valor arbitrado conforme o Lei 8245/1991, art. 4º. Recurso parcialmente provido.

34 - TJSP Locação. Bem imóvel residencial. Rescisão contratual antes do vencimento do prazo. Multa compensatória. Exigibilidade. Importância que constitui prefixação das perdas e danos. Lei 8245/1991, art. 4º. Ação de rescisão de contrato de locação cumulada com declaratória de inexistência de débito e reconvenção. Julgamento de improcedência da primeira, acolhendo parcialmente a última. Recurso desprovido.

35 - TJSP Locação. Bem imóvel comercial. Infração contratual. Desocupação do imóvel antes do prazo. Cláusula que prevê multa compensatória. Lei 8245/1991, art. 4º. Legalidade. Penalidade que deve guardar relação com o justo valor dos prejuízos presumidamente experimentados pela parte inocente e não ser fonte de enriquecimento sem causa. Possibilidade da sua cumulação com multa moratória pois os fatos geradores são distintos. Determinação, todavia, para redução da multa compensatória, bem como exclusão da multa moratória de dez por cento sobre a multa compensatória. Recurso parcialmente provido, com observação.

36 - TJSP Família. Locação. Bem imóvel residencial. Desocupação precoce do imóvel. Pretensão ao pagamento da cláusula penal. Procedência. Impugnação. Acolhimento. Presença de justa causa para a entrega. Abalo emocional, afetando locatária e respectiva família, vitimados em ocorrência de roubo no imóvel locado. Hipótese de força maior. Inexigibilidade da cobrança. Inteligência dos artigos 393, 408 e 422, do Código Civil; Lei 8245/1991, art. 4º. Sentença de procedência reformada. Recurso dos réus provido.

37 - TJRS Direito privado. Locação. Administradora. Legitimidade passiva. Imóvel. Desocupação. Término do contrato. Inocorrência. Indenização. Dano material. Cabimento. Multa rescisória. Dano moral. Descabimento. Locação. Rescisão de contrato cumulada com indenização a título de dano moral e material. Legitimidade passiva da administradora. Necessidade dos locatários desocuparem o imóvel antes do prazo de duração do contrato. Agir contrário à norma do Lei 8.245/1991, art. 4º, «caput. Multa rescisória devida. Danos materias. Indenização devida, exceto quanto ao pagamento do box de estacionamento. Dano moral afastado. Má litigância da ré administradora. Ausência dos requisitos do CPC/1973, art. 17. Majoração da verba honorária. Apelo prejudicado.

«O administrador de imóveis, para o exercício do seu mister, age na condição jurídica de mandatário do locador do imóvel. Dessa forma, enquanto tem esta condição, é contratualmente responsável pelos atos praticados em nome do mandante e, principalmente, responsável perante este, pelos atos que lhe possam ser lesivos. Legitimidade passiva da Administradora. Ao locador é vedado reaver o imóvel alugado antes do término do prazo previsto para duração do contrato. Caso o faça, uma vez consumada a desocupação, deverá indenizar o locatário das perdas e danos decorrentes. Nesse contexto, razoável a condenação da locadora ao pagamento de multa rescisória e despesas relativas a mudança do imóvel. Afastada a indenização a título de pagamento de box, por se tratar de mera liberalidade dos locatários, não podendo os demandados ser responsabilizados por tal ônus. Dano moral. O contexto probatório não autoriza a condenação a tal título, pois a prova testemunhal colhida restringiu-se a sustentar que os autores estavam abatidos e preocupados em razão da necessidade de desocupação prematura do apartamento. Mas isso, por si só, e na ausência de outras provas, não tem o condão de gerar dano suscetível de indenização. Não caracterizada a má fé da apelante Administradora, pois ausente qualquer das hipóteses descritas no CPC/1973, art. 17. Majoração de honorários advocatícios. Apelo prejudicado. ... (Continua)

38 - STJ Locação. Ação de despejo por falta de pagamento. Legitimidade ativa. Espólio do locador. Precedentes do STJ. Lei 8.245/91, arts. 4º, «caput, 5º, «caput, e parágrafo único, 7º, 9º, IV, 47, II, e 53, II.

«A legitimidade para propositura de ação de despejo pertence, em regra, ao locador do imóvel, nos termos dos arts. 4º, «caput, 5º, «caput, e parágrafo único, da Lei 8.245/91, salvo nas hipóteses previstas nos arts. 7º, 9º, IV, 47, II, e 53, II, do referido dispositivo legal, quando é transmitida a quem tiver seu domínio. Tendo a ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança e imissão de posse sido proposta por quem não tem legitimidade processual para tanto - espólio de pessoa diversa do locador -, resta configurada a ilegitimidade ativa «ad causam do autor.... (Continua)

39 - STJ Locação. Ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis. Multas compensatória e moratória. Fatos geradores distintos. Cumulação. Possibilidade. Precedentes do STJ. Lei 8.245/91, art. 4º. CCB/2002, art. 408.

«É firme a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no sentido de ser possível a cumulação das multas moratória e compensatória quando tiverem elas origem em fatos geradores diversos, como ocorrido no caso concreto.... (Continua)

40 - STJ Locação. Multa. Redução proporcional. Concessão nos termos do CCB/16, art. 924. Precedentes do STJ. Considerações do Min. Arnaldo Esteves de Lima sobre o tema. Lei 8.245/91, art. 4º, «caput.

«... A 5ª Turma do STJ já se manifestou no sentido de que «Ao juiz, desde que motivadamente, é possibilitado, nos casos referentes ao Lei 8.245/1991, art. 4º, manter íntegra a cláusula penal pactuada. Afinal, dependendo da situação concreta, pode a multa representar um valor pequeno diante do inadimplemento, ainda que parcial, caso em que não está o julgador obrigado a reduzir o «quantum conforme preceituado no art. 924 do Código Civil (REsp 365.085/RJ, Rel. Min. FÉLIX FISCHER, DJ 11/3/2002, p. 272). ... (Continua)

41 - STJ Locação. Recurso especial. Multa. Redução proporcional. Concessão nos termos do CCB, art. 924. Revisão em sede do especial. Vedação. Necessidade de reexame de fatos e provas. Súmula 7/STJ. CPC/1973, art. 541. Lei 8.038/90, art. 26. Lei 8.245/91, art. 4º, «caput.

«Tendo a Turma Julgadora se posicionado favoravelmente à redução proporcional da multa, nos termos do CCB, art. 924, infirmar tal entendimento demandaria o revolvimento de matéria fático-probatória, o que atrai o óbice da Súmula 7/STJ.... (Continua)

42 - STJ Locação. Ação de despejo ajuizada posteriormente ao abandono do imóvel pela locatária. Possibilidade. Objetivo é a extinção da relação jurídica. Considerações do Min. Arnaldo Esteves de Lima sobre o tema. CCB/2002, art. 1.197. Lei 8.245/1991, art. 4º, Lei 8.245/1991, art. 5º, Lei 8.245/1991, art. 22, II e Lei 8.245/1991, art. 66.

«... A questão que se busca responder, na hipótese, é se o fato de o imóvel objeto do contrato de locação encontrar-se vazio por ocasião do ajuizamento da ação de despejo retiraria desta seu objeto e, por conseguinte, levaria à sua extinção, sem o julgamento do mérito, nos termos do CPC/1973, art. 267, VI. ... (Continua)

43 - 2TACSP Locação. Multa compensatória. Execução. Admissibilidade diante da situação concreta. Exeqüibilidade que decorre da restituição antecipada do imóvel, por ato espontâneo do inquilino antes do termo ajustado. Reconhecimento expresso do fato pelo devedor, que confere certeza ao crédito. Lei 8.245/91, art. 4º

«A multa compensatória é passível de cobrança executiva no caso de restituição antecipada do imóvel, desde que o devedor tenha, por escrito e de antemão, reconhecido o fato, conferindo assim ao crédito a prerrogativa de certeza, ante disposição legal expressa (Lei 8.245/91, art. 4º).... (Continua)

44 - STJ Locação comercial. «Shopping center. Devolução antecipada do imóvel. Multa. Arbitramento judicial. Possibilidade. Lei 8.245/91, art. 4º. Exegese.

«É remansoso na doutrina que se permite ao inquilino a restituição do prédio locado, antes do termo final estipulado no contrato de locação. Para isso, a título de indenização do prejuízo que teve o locador, bem como pela falta de cumprimento das condições avençadas («pacta sunt servanda), o locatário terá que pagar a multa convencionada ou, se não houver acordo neste aspecto, a fixada em juízo, mediante arbitramento judicial. No caso concreto, tendo a 1ª e 2ª Instâncias afirmado que não há multa pactuada, caberia a uma destas fixá-la por decisão judicial. Inteligência do Lei 8.245/1991, art. 4º.... (Continua)

45 - STJ Locação. Multa. Possibilidade de ser reduzida, ou não, dependendo do caso. Lei 8.245/91, art. 4º. CCB, art. 924.

«Ao juiz, desde que motivadamente, é possibilitado, nos casos referentes ao Lei 8.245/1991, art. 4º, manter íntegra a cláusula penal pactuada. Afinal, dependendo da situação concreta, pode a multa representar um valor pequeno diante do inadimplemento, ainda que parcial, caso em que não está o julgador obrigado a reduzir o «quantum conforme preceituado no CCB, art. 924.... (Continua)

46 - STJ Locação. Multa contratual devida. Devolução do imóvel pelo locatário antes do término do prazo estipulado para a duração do contrato. Lei 8.245/91, art. 4º, parágrafo único. Rol taxativo.

«À luz do que dispõe o Lei 8.245/1991, art. 4º, parágrafo único, a única hipótese de o locatário ser dispensado do pagamento de multa pela devolução do imóvel locado antes do término do prazo estipulado para a duração do contrato é a em decorrência de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do inicio do contrato, e, ainda assim, se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência. ... (Continua)

47 - TAPR Consumidor. Locação comercial. Inquilinato. Ação de rescisão, pelo locador. Inadimplência do locatário. Ausência de relação de consumo. CDC inaplicável. Legalidade da multa contratual prevista. Redução, todavia, para 50% do valor avençado, face ao tempo exíguo de vigência do contrato. Lei 8.245/1991, art. 4º. CCB/1916, art. 924.