direito imobiliario locacao
Jurisprudência Selecionada

1 - TJPE Apelação cível. Ação de despejo cumulada com cobrança de alugueres. Escritura de compromisso de compra e venda. Titulo provisório enquanto não houver a quitação do imóvel e nem formalizado o registro no cartório imobiliario. Doação em usufruto vitalício com cláusulas de incomunicabilidade e impenhorabilidade. Propriedade em nome do locador. Previsão expressa no registro de imóveis. Descumprimento do contrato de locação. Aplicação de multa contratual. Ação de despejo acolhida com base nos arts. 9, 23 e 62 da Lei nº8245/91. Rescisão da locação. Pagamento dos aluguéis vencidos e vincendos acrescidos de atualização monetária, juros e multa de mora até a desocupação do imóvel. Condenação do réu nas custas judiciais, despesas processuais e honorários advocatícios no percentual de 15%. Recurso que se dá provimento.

«1. A escritura de promessa de compra e venda é um titulo provisório, pois a sua efetivação só acontece com a devida quitação do imóvel, bem como o seu registro no cartório de registro de imóveis competente. ... (Continua)

2 - STJ Agravo regimental no recurso especial. Ação indenizatória. Direito de preferência. Averbação do contrato no registro imobiliário. Prescindibilidade.

«1. Nos termos da jurisprudência desta Corte, a inobservância do direito de preferência do locatário na aquisição do imóvel enseja o pedido de perdas e danos, que não se condiciona ao prévio registro do contrato de locação na matrícula imobiliária. Precedentes. ... (Continua)

3 - TJSP DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM IMOBILIÁRIA. IMPROCEDÊNCIA.

I. Caso em Exame: Ação de cobrança de comissão por intermediação imobiliária proposta por Viabilidade Desenvolvimento Imobiliário Ltda. contra GDG Participações Ltda. A autora alega ter intermediado a aproximação entre a ré e a Sendas Distribuidora S/A. para locação de imóvel comercial, pleiteando comissão de corretagem. A sentença de primeira instância julgou improcedente o pedido, atribuindo à autora os ônus da sucumbência. II. Questão em Discussão: Apurar se houve cerceamento de defesa em virtude do julgamento antecipado da lide e, no mérito, determinar se a autora faz jus à comissão de corretagem pela intermediação do contrato de locação entre a ré e a Sendas Distribuidora S/A. III. Razões de Decidir: (i) O julgamento antecipado da lide não configura cerceamento de defesa quando há elementos suficientes para a resolução da controvérsia. (ii) A autora não demonstrou atuação exclusiva e decisiva na mediação das partes até a celebração do negócio jurídico, limitando-se à aproximação inicial, sem participação ativa nas negociações. IV. Dispositivo: Preliminar rejeitada e, no mérito, recurso desprovido. V. Tese de julgamento: (i) Intermediar não é sinônimo de aproximar; envolve atuação efetiva nas negociações. (ii) Comissão de corretagem é devida ao corretor que atua decisivamente para a celebração do negócio, qual não foi a hipótese dos autos. Legislação Citada: CPC/2015, art. 98, § 3º, art. 370, art. 85, § 11; Código Civil, art. 722, art. 727; Lei 6.530/1978, art. 3º. Jurisprudência Citada: STJ, REsp. 57861, Rel. Min. Anselmo Santiago, 6ª Turma, j. 17.02.1998; STJ, REsp. Acórdão/STJ, Tema 437 de Recursos Repetitivos; TJSP, Apelação Cível 1015255-95.2021.8.26.0114, Rel. Des. L. G. Costa Wagner, 34ª Câmara de Direito Privado, j. 30.09.2024... (Continua)

4 - TJSP DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL. RESPONSABILIDADE DA IMOBILIÁRIA, PELOS FATOS NARRADOS, NÃO CARACTERIZADA. DESPROVIMENTO.I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra r. sentença que julgou improcedente pedido de indenização por danos materiais decorrentes de rescisão de contrato de locação, em que a autora alega falhas no serviço prestado pela imobiliária, tal como a falta de energia elétrica e água no imóvel, ao lado de letargia na entrega do instrumento contratual assinado pela parte locadora. ... (Continua)

5 - TJSP APELAÇÃO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CORRETAGEM IMOBILIÁRIA.

Pedido de efeito suspensivo superado com o julgamento do recurso. Celebração de instrumento particular de «CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL, COMBINADO COM LOCAÇÃO IMOBILIÁRIA". Apelantes que reconhecem que firmaram o contrato assim intitulado porque tinham os nomes maculados e, naquele momento, não seria possível conseguir o financiamento imobiliário. Apelantes que alegam que desistiram dessa unidade imobiliária em específico, meses após a negociação, porque sobre ela pendiam faturas de energia e água em aberto. Conjunto probatório que demonstra a efetiva mediação da pessoa do corretor no negócio entabulado. Cancelamento do contrato que ocorreu por razões alheias à vontade da embargada e que não tem aptidão para afastar a comissão de corretagem. Precedente do C. STJ. Recurso desprovido... (Continua)

6 - TJSP Apelação. Direito civil. Locação de imóvel comercial que já tinha sido retomado pela credora fiduciária. anulação do negócio. Legitimidade passiva e solidariedade da imobiliária que intermediou e administrou a locação. falta de cuidados mínimos inerentes à atividade. Multa contratual devida. Danos morais configurados.

7 - STJ Ação civil pública. Consumidor. Locação. Contrato. Imobiliária. Ação proposta em face de apenas uma administradora de imóvel. Cláusula abusiva. Legitimidade ativa. Ilegitimidade ativa do Ministério Público estadual reconhecida. Direito individual privado. Código de Defesa do Consumidor. Inaplicabilidade. Precedentes do STJ. CF/88, art. 129, III. Lei 8.625/1993, art. 25, IV, «a. Lei 7.347/1985, art. 1º, II. CDC, art. 51.

«1. Nos termos do CF/88, Lei 8.625/1993, art. 129, III e, art. 25, IV, «a, possui o Ministério Público, como função institucional, a defesa dos interesses difusos, coletivos e individuais indisponíveis e homogêneos. 2. No caso dos autos, a falta de configuração de interesse coletivo afasta a legitimidade ativa ad causam do Ministério Público para ajuizar ação civil pública objetivando a declaração de nulidade de cláusulas abusivas constantes de contratos de locação realizados com apenas uma administradora do ramo imobiliário. 3. É pacífica e remansosa a jurisprudência, nesta Corte, no sentido de que o Código de Defesa do Consumidor não é aplicável aos contratos locatícios, que são reguladas por legislação própria. Precedentes. 4. Recurso especial desprovido.... (Continua)

8 - STJ Recurso especial. Direito do consumidor. Ação civil pública. Serviços prestados por imobiliária. Custos de cobrança. Boleto bancário. Repasse. Possibilidade. CDC, art. 51, XII. Reciprocidade.

1 - Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do CPC/1973 (Enunciado Administrativo 2/STJ e Enunciado Administrativo 3/STJ). ... (Continua)

9 - TJRS Direito privado. Contrato de locação. Registro imobiliário. Averbação. Requisito legal. Existência. Imóvel. Alienação a terceiro. Direito de preferência. Descumprimento. Despejo. Descabimento. Adjudicação compulsória. Procedência. Lei 8245 de 1991, art. 33. Direito civil. Ação de adjudicação compulsória. Bem imóvel. Contrato de locação. Lei 8.245/1991, art. 33. Averbação junto ao registro de imóveis.

«Contrato de locação. Alienação do imóvel. Direito de preferência na aquisição. Adjudicação compulsória. Para que o locatário possa haver para si o imóvel, quando preterido em seu direito de preferência, deve depositar o preço e demais despesas do ato de transferência, no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado, pelo menos trinta dias antes da alienação, junto à matrícula do imóvel. Inteligência do Lei 8.245/1991, art. 33. No caso, não foi procedido o competente registro da cessão de direitos, pactuado entre os apelantes, não ocorrendo o implemento da condição legal. Providenciando, o locatário, à averbação do contrato de locação, devidamente atendido o requisito legal a que alude o artigo antes referido, e, comprovada a alienação do imóvel a terceiros, em total desrespeito ao direito de preferência, procede a adjudicação do bem, nos termos em que determinada no Juízo singular. Ação de despejo julgada improcedente. Manutenção da sentença. APELO DESPROVIDO.... (Continua)

10 - STJ Locação. Direito de preferência (Lei 6.649/1979, art. 24). Pretensão manifestada por sublocatária, sem observância do pré-requisito exigido pelo art. 25, § 1º (inscrição no Registro Imobiliário).

«Sendo a sublocação um contrato novo mas não autônomo, que permanece vinculado ao contrato básico, as exigências legais pertinentes a este se estendem àquela. Assim, o exercício do direito de preferência, em caso de alienação do imóvel locado, por parte do sublocatário, depende da verificação do pré-requisito da inscrição no registro imobiliário.... (Continua)

11 - TJRS Direito privado. Indenização. Dano moral. Dano material. Descabimento. Locação. Rescisão. Imóvel. Depredação. Furto de objetos. Responsabilidade da administradora. Inocorrência. Apelação cível. Ação de indenização por danos materiais e morais. Locação. Reparos no imóvel. Arrombamento e depredação depois de finda a locação. Ausência de nexo causal. Ação improcedente.

«Tendo trazido, a imobiliária, prova - notificação recebida pela própria locatária - a respeito do precário estado de conservação do imóvel, não pode o locador pretender a cobrança dos reparos da imobiliária. Ainda mais, se considerados que os danos ocorreram mediante depredação e arrombamento, posteriores à rescisão do contrato locatício, pela ação de meliantes e porque o prédio encontrava-se abandonado, não há se responsabilizar a imobiliária, que detém apenas poderes de administração de locação e não dever de guarda e vigilância sobre o imóvel. Dano decorrente da má administração do imóvel não configurado. Responsabilidade e prejuízo que não podem ser atribuídos à empresa contratada. ... (Continua)

12 - TJSP Apelação - Mandado de Segurança - ITBI - Imunidade - Pessoa jurídica - Integralização de capital - Imunidade do ITBI sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica, nos termos do art. 156, § 2º, I, da Constituição Federal - Descabimento - Pelo que restou demonstrado nos autos, o impetrante atua em operações imobiliárias, notadamente em compra/venda e locação de bens imóveis, de forma a incidir o imposto - Inexistência do alegado direito líquido e certo - Precedentes deste Egrégio Tribunal de Justiça e desta E. 18ª Câmara de Direito Público - Sentença denegatória mantida - Recurso improvido.

13 - TJSP AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. PENHORA DE ATIVOS FINANCEIROS E VALORES MOBILIÁRIOS ATRAVÉS DO SISTEMA SISBAJUD. POSSIBILIDADE.

Decisão que deferiu penhora de ativos financeiros e valores mobiliários pelo SISBAJUD. ... (Continua)

14 - TJSP Agravo de Instrumento. Incidente de Desconsideração da Personalidade Jurídica, em Ação de cobrança c/c indenização por dano moral, em fase de cumprimento de sentença. Partes firmaram contrato de administração imobiliária. Mandato com outorga de poderes para locação e administração de bens imóveis. Ação oriunda de mandato, gestão de negócios e administração. Competência da E. Subseção III de Direito Privado deste Egrégio Tribunal de Justiça. Resolução 623/2013, art. 5º, III, III.11. Recurso não conhecido e encaminhado para redistribuição à sobredita E. Subseção III de Direito Privado

15 - TJSP Conflito de competência. Apelação em ação ordinária visando revisão de contrato de cessão de créditos imobiliários. Recurso distribuído por prevenção à 22ª Câmara de Direito Privado que entendeu que se trata de ação declaratória de nulidade de cláusulas de cessão de créditos locatícios, matéria de competência exclusiva da 3ª Subseção de Direito Privado (art. 5º, III, III.6, da Resolução 623/2013). Redistribuição para a 30ª Câmara de Direito Privado, que reputou que se trata de ação revisional de contrato de cessão de créditos imobiliários na qual se discute a abusividade dos juros remuneratórios e das cláusulas contratuais, não existindo discussão sobre relações locatícias originárias, constituindo matéria de competência exclusiva da 2ª Subseção de Direito Privado (art. 5º, II, II.4, da Res. 623/2013). Competência dos órgãos fracionários do Tribunal que se define em razão da matéria, em atenção à causa de pedir e ao pedido contido na inicial (art. 103 do RITJSP e enunciado 3 da Seção de Direito Privado). Ação que tem por objeto contrato de cessão de créditos imobiliários pretendendo a autora discutir as cláusulas contratuais que entende abusivas, sustentando que faz jus a devolução de valores cobrados ela ré. Inexiste discussão sobre os contratos de locação originários do crédito e os locatários sequer compõe a lide. Causa de pedir que se funda em contrato de natureza bancária, pretendendo sua revisão e devolução de valores, sendo irrelevante o negócio jurídico subjacente. Matéria de competência exclusiva da 2ª Subseção de Direito Privado (art. 5º, II, II.4, da Res. 623/2013). Precedentes. CONFLITO NEGATIVO DE COMPETÊNCIA ACOLHIDO para reconhecer a competência da câmara suscitada (22ª Câmara de Direito Privado) para julgamento da apelação

16 - STJ Impenhorabilidade. Bem de família. Penhora. Direito civil. Recurso especial. Ação de execução de título executivo extrajudicial. Contrato de locação. Caução. Bem de família. Impenhorabilidade. Imóvel bem de família oferecido como caução imobiliária em contrato de locação não pode ser objeto de penhora. Lei 8.009/1990, art. 3º, VII.

«1 - Ação de execução de título executivo extrajudicial - contrato de locação. ... (Continua)

17 - TJSP Restituição de quantia - Caução (locação) - Ação proposta contra a Imobiliária - Mera administradora da locação - Responsabilidade exclusiva do mandante (locador) - Documento juntado com a contestação demonstra que a locadora tinha ciência de seu dever de restituir a caução e isentou a imobiliária de responsabilidade - Teoria da asserção que não se sobrepõe à realidade da relação jurídica de Ementa: Restituição de quantia - Caução (locação) - Ação proposta contra a Imobiliária - Mera administradora da locação - Responsabilidade exclusiva do mandante (locador) - Documento juntado com a contestação demonstra que a locadora tinha ciência de seu dever de restituir a caução e isentou a imobiliária de responsabilidade - Teoria da asserção que não se sobrepõe à realidade da relação jurídica de direito material - Ilegitimidade reconhecida - R. sentença reformada - Recurso provido.

18 - STJ Recurso especial. Locação de imóvel. Direito de preempção do inquilino (Lei 8.245/1991, art. 33). Condições para o exercício. Descumprimento pelo locatário. Recurso especial desprovido.

1 - Em harmonia com o Código Civil, no CCB/2002, art. 221, caput, segunda parte, estabelece a Lei 8.245/1991, art. 33, no que interessa ao exercício do direito de preferência na aquisição do imóvel locado pelo inquilino, duas obrigações para o locatário: a) primeiro, para habilitar-se a eventual e futuro exercício do direito de preempção, deve registrar o contrato de locação, averbando-o na respectiva matrícula do registro imobiliário competente, dando, assim, plena publicidade a terceiros, advertindo eventual futuro comprador do bem, de modo a não ser este surpreendido, após a compra, pela pretensão de desfazimento do negócio pelo locatário preterido; b) segundo, pertinente agora já ao exercício do direito de preferência pelo inquilino preterido e que se tenha oportunamente habilitado, deverá este depositar o preço da compra e demais despesas da transferência, desde que o faça no prazo decadencial de seis meses após o registro da alienação impugnada no registro imobiliário. ... (Continua)

19 - TJSP DIREITO ADMINISTRATIVO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO POPULAR. TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. DISPENSA DE LICITAÇÃO.

Recurso tirado contra decisum que deferiu pleito de tutela provisória de urgência antecipada voltado à suspensão dos pagamentos de alugueres e encargos relativos ao contrato de locação firmado entre o Município de Embu das Artes e MMC Empreendimentos e Soluções Imobiliárias Eireli, por dispensa de licitação. ... (Continua)

20 - TJSP AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE EXIBIÇÃO DE DOCUMENTOS C.C. PEDIDO DE REPASSE DE VALORES - DIREITO QUE DEVE SER CONSOLIDADO PERANTE O R. JUÍZO DA VARA DA FAMÍLIA ANTES DA SUA EXIGIBILIDADE A QUAL DEVE SER FEITA EXCLUSIVAMENTE CONTRA AQUELE QUE DEVE CUMPRIR A OBRIGAÇÃO

míngua de trânsito em julgado da r. sentença que atribuiu à agravante parte do imóvel locado, não se mostram legítimos para figurar no polo passivo da demanda a imobiliária e nem o corretor de imóveis, vez que eventual direito de acesso aos contratos de locação e de recebimento de metade dos locativos somente surgirá com a confirmação do direito da agravante à metade do imóvel. ... (Continua)

21 - TJSP APELAÇÕES. LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL. COBRANÇA. RECONVENÇÃO. COBRANÇA DE VALORES DECORRENTES DE DEFEITO NA PRESTAÇÃO DE SERVIÇO DE INTERMEDIAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA IMPROCEDENTE. RECONVENÇÃO PARCIALMENTE PROCEDENTE. INSURGÊNCIA DO LOCADOR E DA IMOBILIÁRIA. CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. RECURSOS IMPROVIDOS. Não há falar em cerceamento de defesa, visto que as questões postas ao crivo do digno Magistrado de primeiro grau, tanto a matéria de direito e os aspectos fáticos da demanda, estavam suficientemente elucidadas, prescindindo, assim, da reclamada dilação probatória. Embora os apelantes sustentem que era imprescindível a colheita de depoimento da corretora, o fato é que ela é ré na ação e, regulamente citada, deixou de apresentar defesa. Ademais, a atuação da corretora, intermediando a realização do contrato de locação, está bem demonstrada pelo acervo provatório existente nos autos.

22 - TJSP APELAÇÃO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL.

Ação de reparação de danos. Sentença de procedência dos pedidos. Apelo dos réus. Não há laudo de vistoria inicial vinculado ao contrato vigente (firmado em 2018), uma vez que o documento juntado aos autos se refere a contrato anterior, de 2013, no qual os recorrentes não figuravam como fiadores. O contrato de fiança é de interpretação restritiva, não abrangendo obrigações de contratos aos quais o fiador não anuiu. Art. 819, do CC e Súmula 214, do C. STJ. A prova pericial baseou-se em fotografias sem comprovação da data de realização e em vistoria inicial de contrato anterior, o que não é suficiente para comprovar os danos atribuídos aos fiadores. O laudo de vistoria final foi elaborado unilateralmente pela administradora imobiliária e carece de validade probatória, pois não houve assinatura do locatário e nem notificação prévia para que ele acompanhasse a vistoria. Sentença reformada. RECURSO PROVIDO... (Continua)

23 - TJSP AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO C.C. COBRANÇA DE ALUGUÉIS. CONSTATAÇÃO DE DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL. EXCLUSÃO DOS LOCATÁRIOS DO POLO PASSIVO DA AÇÃO. PROSSEGUIMENTO CONTRA A IMOBILIÁRIA E FIADORA.

Decisão agravada que deferiu o pedido de exclusão dos locatários do polo passivo da demanda.... (Continua)

24 - TJSP Apelação. Ação de cobrança de honorários de administração imobiliária. Sentença de improcedência. Contrato de administração imobiliária. Cláusula de vencimento antecipado de honorários de administração no caso de rescisão do contrato de locação por culpa ou vontade do locador. Constatação de vício/defeito na cortina de vidro do imóvel que causou prejuízo ao locatário. Rescisão do contrato de locação. Provas que demonstram que o vício na cortina de vidro, que motivou a rescisão do contrato, era anterior à locação. Administradora que não comprovou ter realizado vistoria inicial para se certificar das condições do imóvel. Serviço de administração não realizado adequadamente. Responsabilidade de verificação das condições do imóvel previamente à disponibilização para locação que também compete à administradora. Cabia a ela, também, constatar eventuais danos e sugerir os devidos reparos ao locador, antes da vigência do contrato de locação. Sentença mantida. Recurso não provido

25 - STJ Agravo interno no recurso especial. Direito civil e processual civil. Cumprimento de sentença. Contrato de locação comercial. Caução imobiliária. Bem de família. Impenhorabilidade. Precedentes do STJ. Recurso especial provido. Agravo interno desprovido.

... (Continua)

26 - TJSP DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PENHORA DE BEM IMÓVEL. AVALIAÇÃO.

Agravo de Instrumento interposto pelo Exequente contra a r. decisão que determinou que o Agravante trouxesse aos autos declaração de pelo menos três corretores imobiliários a respeito da cotação do bem no mercado imobiliário, além de outros anúncios publicitários, servindo a média como referência, bem como a pesquisa junto aos Órgãos Administrativos e perante o síndico a respeito da existência de débitos ou restrições de natureza fiscal e condominial. ... (Continua)

27 - TJSP LOCAÇÃO - ADMINISTRAÇÃO IMOBILIÁRIA - DANOS MATERIAIS E MORAIS -

Contrato de administração de imóvel celebrado entre as partes - Requerida mera intermediadora entre locador e locatário - Responsabilidade pela conservação do imóvel que incumbe ao locatário (durante a locação) e ao proprietário (durante a desocupação) - Não caracterizado o vício na prestação dos serviços de administração imobiliária - Ausente o dever de indenizar - SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA - RECURSO DOS AUTORES IMPROVIDO... (Continua)

28 - TJSP APELAÇÃO E RECURSO ADESIVO. DIREITO CIVIL. EMBARGOS DE TERCEIRO. EXECUÇÃO FUNDADA EM CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL. IMÓVEL DADO COMO GARANTIA DE FIANÇA LOCATÍCIA. NÃO AVERBAÇÃO NA MATRÍCULA. GARANTIA PESSOAL E NÃO REAL. AUSÊNCIA DE IMPEDIMENTO DE ALIENAÇÃO.

Embargos de terceiro acolhidos em primeira instância. ... (Continua)

29 - STJ Contrato de locação. Impenhorabilidade. Direito civil. Recurso especial. Ação de execução de título executivo extrajudicial. Contrato de locação. Caução. Inaplicabilidade da exceção prevista na Lei 8.009/1990, art. 3º, VII. Lei 8.245/1991, art. 37, I.

1 - Ação de execução de título executivo extrajudicial - contrato de locação. ... (Continua)

30 - TJSP Locação imobiliária. Demanda declaratória de nulidade contratual. Alegação de que a ré estaria, por força de denúncias de irregularidades nos empreendimentos, proibida de negociar lotes na área, tendo passado a celebrar contratos de locação quanto a lotes não edificados. Possibilidade de que esses contratos dissimulem negócios com escopo translativo, destinados a burlar a vedação vigente. Tutela antecipada concedida para vedar a negativação do nome do autor. Insurgência da ré. Impertinência. Questionamento plausível em torno da higidez do contrato. Anotações restritivas, ademais, que não são constitutivas ou conservativas de direito, no tocante ao credor, sendo muitas vezes utilizadas como mero instrumento de pressão ou vingança privada. Decisão de Primeiro Grau que se confirma. Agravo de instrumento da ré desprovido

31 - TJSP DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL. ALTERAÇÃO DO POLO PASSIVO. POSSIBILIDADE. RECURSO PROVIDO.

Caso em exame ... (Continua)

32 - TJSP Apelação. Ação declaratória negativa cumulada com indenização de dano moral. Locação de imóvel.Alegação de que a autora não seria locatária. Sentença de parcial procedência. Apelação da imobiliária ré. Exame: Dívida locatícia contraída pelo cônjuge da autora para residência da família. Contrato de locação celebrado pelo cônjuge tendo como objeto imóvel residencial também habitado pela autora. Obrigações contraídas para a manutenção da economia doméstica em proveito da entidade familiar. Estão abrangidas na locução «economia doméstica as obrigações assumidas para a administração do lar e à satisfação das necessidades da família. Solidariedade em relação às dívidas domésticas contraídas ainda que por apenas um dos cônjuges e revertidas em benefício de ambos. Possibilidade, inclusive, de se postular a excussão dos bens do legitimado ordinário e do coobrigado, extraordinariamente legitimado. Inteligência dos arts. 1.643, 1.644 e 1.677 do Código Civil e 790, IV do CPC. Precedentes do C. STJ e deste E. Tribunal de Justiça. Sentença reformada. Ação declaratória julgada improcedente. RECURSO PROVIDO

33 - TJSP SEGURO RESIDENCIAL - REPARAÇÃO DE DANOS -

Legitimidade ativa - Ação movida pela imobiliária contratada pela beneficiária do contrato de seguro residencial objeto de locação - Contrato de locação que exigia pactuação de seguro residencial, constando a locadora como beneficiária e a locatária como segurada - Prejuízos diretamente suportados pela imobiliária - Prova documental a respeito suficiente - Questões controvertidas - Julgamento antecipado do feito prematuro - Violação aos princípios da ampla defesa e do contraditório - Evidenciado o cerceamento de defesa - Sentença anulada. ... (Continua)

34 - TJSP LOCAÇÃO DE IMÓVEL PARA USO COMERCIAL -

Ação proposta por locatários em razão de o imóvel dado em locação comercial constar registrado para uso residencial e o locador se recusar à regularização junto à Prefeitura de São Paulo - Sentença de parcial acolhimento dos pedidos, com a rescisão do contrato de locação, a declaração de inexigibilidade da multa por desocupação antecipada, condenação do locador na multa contratual, com solidariedade à imobiliária em indenização material e moral - Preliminar de cerceamento de defesa - Inocorrência, sendo incontroverso nos autos que o imóvel dado em locação para uso comercial estava cadastrado para uso residencial, bem como a recusa do locador em providenciar a regularização - Ilegitimidade passiva da imobiliária - Acolhimento - Ausente relação contratual entre a locatária e a imobiliária - Danos morais afastados - Multa contratual devida pelo locador de forma proporcional, em atenção ao quanto estabelecido contratualmente - Recurso provido, em parte. ... (Continua)

35 - TJPE Apelação. Ação de despejo. Deferimento da justiça gratuita matido. Compra e venda. Direito de preferência. Notificação extrajudicial. Contrato de locação não registrado na matrícula do imóvel. Sentença mantida. Recurso improvido.

«1. De acordo com o regramento insculpido na Lei 8245/91, artigos 27 e 28, no caso de venda ou promessa de compra e venda deverá ser oportunizado ao locatário o direito de preferência para aquisição do imóvel locado, através de notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca, nas mesmas condições dadas a terceiros, que terá o prazo de 30 dias para manifestar sua aceitação integral à proposta, caso contrário caducará sua predileção. ... (Continua)

36 - TJSP "JUIZADO ESPECIAL CÍVEL - RECURSO INOMINADO - DIREITO DO CONSUMIDOR - Indenização por danos materiais causados por fraude em contrato de locação intermediado pela imobiliária ré. REVELIA - Sócios da imobiliária que não comparecem à audiência por videoconferência e apresentam teste positivo para covid-19 para justificar a ausência. Diante do término oficial da pandemia do covid-19, a necessidade Ementa: «JUIZADO ESPECIAL CÍVEL - RECURSO INOMINADO - DIREITO DO CONSUMIDOR - Indenização por danos materiais causados por fraude em contrato de locação intermediado pela imobiliária ré. REVELIA - Sócios da imobiliária que não comparecem à audiência por videoconferência e apresentam teste positivo para covid-19 para justificar a ausência. Diante do término oficial da pandemia do covid-19, a necessidade do afastamento das atividades deveria ser comprovada por atestado médico. Não se pressupõe a incapacidade da parte somente pelo resultado do exame, sendo necessário o afastamento das atividades por determinação médica. Ausência de atestado médico comprovando o impedimento para a realização da audiência pelo sistema de videoconferência, pelo qual não havia risco de contaminação dos demais. Revelia bem aplicada. Falha na prestação dos serviços da parte ré verificada. Danos materiais reconhecidos. Sentença mantida por seus próprios fundamentos. Recurso desprovido.

37 - TJSP Corretagem e assessoria imobiliária. Indenizatória. Contratação verbal do réu para a prestação de serviços de corretagem e administração de contratos de locação do imóvel pertencente à autora. Ausência de registro do corretor perante o conselho profissional que não obsta o reconhecimento da valia da contratação. Álbum probatório que não aponta a alegada negligência na atuação do corretor, o qual mantinha a apelante informada do andamento dos contratos. Diálogos coligidos aos autos que não transparecem insatisfação por parte da autora com os serviços prestados, sendo inclusive mantida a contratação na locação seguinte. Contratos de assessoria imobiliária e de locação que não se confundem, sendo descabida a responsabilização do réu, ainda que indireta, pelo inadimplemento dos encargos locatícios. Improcedência mantida. Recurso desprovido

38 - TJSP Locação. Contrato assinado pelo representante da imobiliária, após autorização da Locadora. Posterior arrependimento. Condenação da Locadora ao pagamento de indenização relativa aos gastos do Locatário com a mudança. Dano moral afastado. Denunciação da lide visando responsabilizar a imobiliária. Denunciação improcedente. Recurso parcialmente provido.

39 - TJSP AÇÃO DE COBRANÇA. LOCAÇÃO DE IMÓVEL.

Autor que requer a condenação da locadora à restituição da caução imobiliária após a devolução do imóvel alugado. Sentença de procedência. Apelo da ré. Contrato de locação do imóvel que previa a possibilidade de rescisão sem ônus às partes a partir do 12º mês. Ré que reteve a garantia imobiliária sob o pretexto de necessidade de reparo dos danos causados ao seu imóvel. Contudo, prova oral produzida que não possui o condão de vincular o locatário. Ausência de apresentação de laudo de vistoria de saída com descrição pormenorizada dos aludidos danos ao imóvel. Avarias não comprovadas pela locadora. Caução imobiliária que deve ser restituída ao locatário, permitida a retenção do último aluguel. Procedência da ação. Sentença mantida. Recurso não provido... (Continua)

40 - STF Recurso especial (art. 105, III, «a e «c, da CF). Ação indenizatória. Contrato de locação. Bem alienado a terceiro. Desrespeito ao direito de preferência do locatário. Averbação do ajuste no registro imobiliário. Prescindibilidade. Perdas e danos. Quantum a ser fixado em liquidação. Recurso especial parcialmente conhecido e provido.

«1. Não se conhece da alegação de afronta ao CPC/1973, art. 128, por suposto julgamento extra ou ultra petita, quando a matéria deixou de ser debatida nas instâncias ordinárias, padecendo, portanto, do devido prequestionamento. Incidência das Súmula 282/STF e Súmula 211/STJ. ... (Continua)

41 - TJSP LOCAÇÃO DE BEM IMÓVEL.

Ação de rescisão contratual c/c reparação de danos. Sentença de extinção em relação à corré imobiliária e parcial procedência em relação ao locador. Insurgência da autora. Imobiliária que atuou apenas como intermediária na celebração do contrato de locação. Ilegitimidade passiva mantida. Alegação de julgamento além do pedido. Inocorrência. Sentença que apenas declarou a rescisão do contrato por culpa do locador, porém estabeleceu a data de término no momento da efetiva entrega das chaves. Sentença mantida. Recurso desprovido... (Continua)

42 - TJSP MEDIAÇÃO.

Atividade de corretor imobiliário. Cobrança de comissão de corretagem, em hipótese de locação de bem imóvel. Juízo de procedência. Apelo do réu. Desprovimento... (Continua)

43 - TJSP Agravo de instrumento. Recurso interposto contra a r. decisão que rejeitou a impugnação à penhora imobiliária. Em se tratando de execução de fiança em contrato de locação comercial, prevalece a exceção à impenhorabilidade do bem de família (art. 3º, VIII, da Lei . 8.009/90). Orientação jurisprudencial do E. STF, com repercussão geral, preconizada no Tema 1.127: «É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, seja residencial, seja comercial". Precedente. A indicação de imóvel de propriedade dos fiadores a título de garantia da fiança (cláusula 22) visa apenas a facilitar a satisfação do crédito em caso de eventual execução e não se confunde com caução imobiliária, afastada a tese recursal de nulidade por dupla garantia da locação. Precedente. Decisão mantida. Agravo de instrumento desprovido

44 - TJSP APELAÇÃO CÍVEL.

Prestação de contas. Sentença que homologou as contas apresentadas pelo perito. Irresignação do réu. 1. Alegação de que o imóvel era administrado pelas imobiliárias. Pagamentos que eram realizados em sua conta, o qual se torna responsável a responder perante os demais coproprietários. 2. Após o ingresso da ação, a administração teria passado ao autor, o qual não teria prestado contas, sequer repassado valores. Alegação que, se verdadeira, deve ser debatida através da via judicial adequada, não sendo o presente feito o local para tanto. 3. Quanto aos valores oriundos do contrato de locação imobiliário com a Senhora Viviane, existem, nos autos, elementos suficientes aptos a comprovar que este era feito ao requerido, devendo ser incluído nos cálculos do valor devido pelo réu. 4. Exclusão da monta de R$ 2.242,28, computada em dobro pelo expert em seus cálculos. 5. Possibilidade de pagamento do saldo devedor através de dedução dos valores depositados nos autos. Liberação do restante ao réu. 6. Sentença reformada em parte. 7. Recurso parcialmente provido.... (Continua)

45 - STJ Agravo interno no agravo em recurso especial. Direito civil. Locação. Fundo de comércio. Ação renovatória. Retomada. Sinceridade. Preenchimento dos requisitos. Reexame. Impossibilidade. Súmula 7/STJ. Agravo desprovido.

1 - Conforme a jurisprudência desta Corte de Justiça, o direito à renovação da locação pelo titular de fundo de comércio não é absoluto, mas cede diante do interesse na retomada do imóvel pelo locador, desde que o motivo seja fundado na sinceridade e não decorra de intenção especulativa. ... (Continua)

46 - TJSP Locação. Demanda indenizatória ajuizada por ex-inquilina em face da imobiliária administradora da locação. Alegação de falta de condições de habitabilidade do imóvel, com retenção indevida, ademais, de valores. Sentença de parcial procedência, determinada a devolução integral da caução. Inconformismo da ré. Impertinência, quanto a esse particular. Falta de prova da existência de danos no imóvel, imputados à locatária, suscetíveis de justificar o direcionamento dos recursos da caução para os correspondentes reparos. Sentença confirmada no particular. Dano moral, contudo, não caracterizado. Imobiliária que atuou como mera intermediária da relação entre locadora e locatária, administrando o imóvel. Inexistência de ilícito especificamente a ela imputável. Autora, ademais, que embora tenha formulado reclamações ao início, em torno de vazamentos e problemas hidráulicos diversos, permaneceu no local por mais de um ano e meio, sem novas reclamações, a fazer presumir a solução dos problemas. Desocupação, por sinal, que decorreu de solicitação da imobiliária, e não de iniciativa da própria locatária. Indenização a esse título excluída. Sentença reformada para esse fim. Demanda parcialmente procedente, mas em menor extensão. Apelo da imobiliária-ré parcialmente provido.

47 - TJRS Direito público. Imposto sobre transmissão de bens imóveis. ITBI. Imunidade. Não deferimento. Adquirente. Atividade preponderante. Propriedade imobiliária. Disposição. Alienante. Patrimônio. Integralidade. Transmissão. CF/88, art. 156, § 2º, I. CTN, art. 37, § 1º, § 2º, § 4º. Interpretação. Imunidade. ITBI. Cisão total. Atividade preponderante. Adquirente. Transmissão da totalidade do patrimônio. CTN, art. 37, § 4º.

«1. Incide ITBI na transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica para realização de capital e na transmissão decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção da pessoa jurídica se a atividade preponderante da adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil. Art. 156, § 2º, I, da CR. ... (Continua)

48 - TJSP Locação. Embargos opostos a execução fundada em título extrajudicial (crédito decorrente de locação imobiliária). Exigência, pela locadora, de diferenças decorrentes, segundo diz, da falta de observância pela locatária, ao longo do tempo, da forma correta de cálculo dos aluguéis. Execução a rigor assentada em bases indevidas. Questão que nada tem a ver com o indexador contratual, mas com a base de cálculo dos reajustes, promovida pela locatária. Diferenças decorrentes de divergência exegética entre as partes em torno de aditamento contratual, datado de 2007, a partir do qual operada a modificação dos termos da relação jurídica original, passando-se a decompor o valor do aluguel total em «despesas com aluguel e «despesas com reajuste, com incidência dos reajustes, ao longo dos anos, apenas sobre o primeiro fator. Comportamento das partes a evidenciar terem querido efetivamente a modificação sustentada pela locatária, não obstante o aditamento não tenha sido claro. Perícia que constatou que os valores pagos corresponderam, estritamente, ao método de cálculo pugnado pela locatária. Execução ajuizada apenas em 2018, para a exigência das diferenças, onze anos após a modificação da sistemática de cálculo. Locadora-exequente que é gigante do ramo imobiliário e que tinha, certamente, pleno conhecimento da forma pela qual foram calculados os aluguéis ao longo do tempo, adotando postura em tudo compatível com as modificações sustentadas pela locatária na forma de cálculo. Inexistência, em tais condições, de diferença alguma por saldar. Sentença reformada para acolher os embargos à execução e julgar extinta a execução. Apelação da executada-embargante provida para tal fim.

49 - TJSP AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C.C. COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ACESSÓRIOS DA LOCAÇÃO. PENHORA DO BEM OFERECIDO COMO CAUÇÃO IMOBILIÁRIA NO CONTRATO DE LOCAÇÃO.

Embora o objeto da presente dissensão tenha sido oferecido como caução imobiliária em contrato de locação, relevante particularidade obsta a subsunção à hipótese prevista no § 3º do CPC, art. 835, qual seja, a inexistência de averbação à margem da respectiva matrícula, em inobservância à regra insculpida na Lei 8.245/1991, art. 38, § 1º. Nenhum ato foi praticado capaz de proporcionar a necessária publicidade quanto à existência da garantia, obstando a oponibilidade erga omnes, razão pela qual não se vislumbra justificativa para que seja mitigada a ordem preferencial prevista no caput do mesmo dispositivo para a perseguição de bens aptos a proporcionar a satisfação do crédito. Decisão mantida. RECURSO NÃO PROVIDO... (Continua)

50 - TJSP EMBARGOS À EXECUÇÃO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL.

Embargante que insiste na inequívoca ciência da cessão da locação pelo locador e imobiliária. Incontroversa ausência de consentimento por escrito do locador, conforme art. 13 da Lei do Inquilinato. Boa-fé objetiva, contudo, que autoriza o entendimento pela possibilidade de cessão tácita da locação pela ausência de oposição. Cerceamento de defesa ocorrente. Sentença anulada. Recurso provido, com determinação... (Continua)