desistencia dos adquirentes
Jurisprudência Selecionada

1 - STJ Processual civil. Agravo interno no agravo em recurso especial. Ação de indenização por danos materiais e compensação por danos morais. Promessa de compra e venda de imóvel. Desistência dos adquirentes. Embargos de declaração. Omissão, contradição ou obscuridade. Não ocorrência. Violação do CPC/2015, art. 489. Inocorrência. Prequestionamento. Ausência. Súmula 211/STJ. Reexame de fatos e provas. Inadmissibilidade.

1 - Ação de indenização por danos materiais e compensação por danos morais em razão de desistência dos adquirentes em promessa de compra e venda de imóvel. ... (Continua)

2 - TJSP APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - RESCISÃO CONTRATUAL - DESISTÊNCIA DOS ADQUIRENTES - DIREITO DE RESCINDIR O CONTRATO, INDEPENDENTEMENTE DE CULPA DE QUALQUER DAS PARTES - RESTITUIÇÃO DE UMA SÓ VEZ DOS VALORES PAGOS, COM DESCONTO DO PREJUÍZO CAUSADO À VENDEDORA - SÚMULAS 1 E 2, DESTA CORTE DE JUSTIÇA - RETENÇÃO DE 20% DAS QUANTIAS PAGAS QUE SE MOSTRA ADEQUADA DIANTE DAS PECULIARIDADES DO CASO EM QUESTÃO - ABUSIVIDADE NA PREVISÃO CONTRATUAL - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO NÃO PROVIDO.

3 - TJSP APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - RESCISÃO CONTRATUAL - DESISTÊNCIA DOS ADQUIRENTES - DIREITO DE RESCINDIR O CONTRATO, INDEPENDENTEMENTE DE CULPA DE QUALQUER DAS PARTES - CONTRATO COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA - CASO EM QUESTÃO, NO ENTANTO, QUE NÃO SE SUJEITA À LEI 9.514/97, POR AUSÊNCIA DE REGISTRO DO CONTRATO - RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE - TAXA DE FRUIÇÃO - IMÓVEL QUE NÃO POSSUI EDIFICAÇÃO - JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO NÃO PROVIDO.

4 - TJSP Compromisso de compra e venda. Bem imóvel. Desistência dos adquirentes. Cobrança para restituição de valores pagos. Recibo no tocante ao quanto foi pago pelos compromissários-compradores, assim como a cláusula contratual. Argumento de que é irrevogável a quitação dada em termo de transação e rescisão. Inadmissibilidade. Instrumento particular de rescisão contendo cláusula abusiva no concernente à restituição dos valores pagos pelos compromissários-compradores. Razoabilidade da retenção, no patamar de 10% das prestações pagas, para o custeio das despesas administrativas, considerando-se que os autores não chegaram sequer a ocupar o imóvel. Juros de mora que incidem a partir da citação. Ação procedente. Recurso desprovido.

5 - TJSP Apelação. Civil. Contrato de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária. Desistência dos adquirentes por motivos financeiros. Sentença de procedência. Contrato celebrado em conformidade com a Lei . 9.514/97, devidamente registrado no Cartório do Registro de Imóvel. Impossibilidade de desistência pelos devedores-fiduciantes (antecipatory breach). Aplicação da tese firmada no julgamento de recursos repetitivos (REsp. Acórdão/STJ) (Tema 1.095). Hipótese de seguimento do rito da Lei 9.514/1997 para a execução da garantia fiduciária, a qual contém regras destinadas à preservação dos interesses dos devedores-fiduciantes e para evitar o enriquecimento sem causa do credor-fiduciário. Improcedência da ação. Sentença reformada. Recurso provido

6 - TJSP Compromisso de compra e venda. Aquisição de bem imóvel. Rescisão. Desistência dos adquirentes. Culpa da ré não evidenciada. Restituição das parcelas pagas. Retenção devida à construtora. Admissibilidade. Ato que causa prejuízo ao credor. Pena para o descumprimento que deve ser fixada, para que não importe em incentivo ao inadimplemento. Hipótese em que fica a restituição limitada a 80% (oitenta por cento), uma vez que não houve ocupação pelos autores. Correção monetária a partir do desembolso pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça. Aplicação de juros legais a partir da citação. Devolução em parcela única. Sucumbência recíproca reconhecida. Recurso provido.

7 - STJ Consumidor. Compra e venda. Imóvel. Empreendimento imobiliário. Desistência dos adquirentes. Penalização contratual. Situação peculiar. Ocupação da unidade por largo período. Uso. Desgaste. Elevação do percentual de retenção. Precedentes do STJ. CDC, arts. 51, II, IV, X e 53.

«Consoante a jurisprudência do STJ, é possível aos adquirentes de imóvel em construção a desistência da compra sob alegação de insuportabilidade do pagamento das prestações, situação em que se reconhece, por outro lado, direito da empresa empreendedora à retenção de parte da quantia paga, a fim de se ressarcir das despesas administrativas havidas com a divulgação, comercialização e corretagem na alienação. Precedentes do STJ que fixam o percentual em 25% (2ª Seção, EREsp 59.870/SP, Rel. Min. Barros Monteiro, unânime, DJU de 09/12/2002; 4ª Turma, REsp 196.311/MG, Rel. Min. César Asfor Rocha, unânime, DJU de 19/08/2002; 4ª Turma, REsp 723.034/MG, Rel. Min. Aldir Passarinho Júnior, unânime, DJU de 12/06/2006, dentre outros). Caso, todavia, excepcional, em que ocorreu a desistência, porém já após a entrega da unidade aos compradores e o uso do imóvel por considerável tempo, a proporcionar enriquecimento injustificado se não reconhecida à construtora compensação mais ampla, situação que leva a fixar-se, além da retenção aludida, uma extensão desta, até o limite da cláusula penal contratualmente estabelecida, a ser apurada em liquidação de sentença.... (Continua)

8 - TJSP APELAÇÃO - RESILIÇÃO CONTRATUAL - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - DESISTÊNCIA DOS COMPRADORES - RETENÇÃO DE 20% DOS VALORES PAGOS - RESTITUIÇÃO IMEDIATA - INAPLICABILIDADE DA Lei 13.786/2018.

Promessa de venda e compra de imóvel - Desistência dos adquirentes - Inaplicabilidade da Lei 13.786/2018 - Retenção desarrazoada- Impossibilidade- Fixação judicial em 20% - Particularidades do caso concreto - Possibilidade:... (Continua)

9 - TJRJ APELAÇÕES. IMOBILIÁRIO. EMPREENDIMENTO. COMPRA NA PLANTA. ESCRITURA PARTICULAR COM FINANCIAMENTO E ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. SIMULAÇÃO. MORA DA INCORPORADORA, VIOLAÇÃO DA BOA-FÉ E DESISTÊNCIA DOS ADQUIRENTES. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS.

Reconhece-se a simulação na escritura particular de compra e venda de imóvel em construção, com suposto financiamento (que na verdade corresponde ao costumeiro parcelamento da parte do preço chamada ¿fase de poupança¿, durante as obras, correspondente a 15% do valor do imóvel) e alienação fiduciária à incorporadora (que não financiou a integralidade do preço), curiosamente só levada a registro depois que os adquirentes davam mostras de incapacidade financeira para quitar o preço, sem jamais receber as chaves do imóvel. ... (Continua)

10 - STJ Civil e processual. Compromisso de compra e venda. Contrato de promessa de compra e venda. Resolução unilateral pelo promitente- comprador injustificadamente. Parcela a ser restituída. Juros moratórios. Termo de fluição. Trânsito em julgado.

«I. Na hipótese de resolução contratual do compromisso de compra e venda por simples desistência dos adquirentes, em que postulada, pelos autores, a restituição das parcelas pagas de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros moratórios sobre as mesmas serão computados a partir do trânsito em julgado da decisão. ... (Continua)

11 - STJ Agravo regimental nos embargo de declaração no recurso especial. Ação de rescisão de compromisso de compra e venda. Violação do art. 396 do cc. Termo inicial dos juros. Trânsito em julgado da decisão. Precedentes.

«1. A Segunda Seção deste Tribunal Superior sufragou o entendimento de que, «na hipótese de resolução contratual do compromisso de compra e venda por simples desistência dos adquirentes, em que postulada, pelos autores, a restituição das parcelas pagas de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros moratórios sobre as mesmas serão computados a partir do trânsito em julgado da decisão (REsp 1.008.610/RJ, Rel. Min. ALDIR PASSARINHO JUNIOR, DJe 03/09/2008) ... (Continua)

12 - TJSP APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS.

Desistência dos adquirentes. Recurso dos autores. Não constituição em mora. Incidência do CDC e das normas aplicáveis aos compromissos de compra e venda. Aplicabilidade ao caso as disposições do Lei 6.766/1979, art. 32-A, alterado pela Lei 13.786/18, ainda que mitigadas. Sentença que fixou como base de cálculo para retenção, o valor parcelado do contrato. Descabimento. Valor excessivo e oneroso para o adquirente. Limitação de retenção de 10% dos valores pagos pelos autores. Permissivo previsto na nova Lei do Distrato que não pode implicar, na prática, em desvantagem exagerada ao consumidor. Possibilidade de revisão das cláusulas contratuais nulas, abusivas e excessivamente onerosas. Inteligência do CDC, art. 51, IV. Precedentes. Exclusão da condenação ao ônus da sucumbência. Cabimento. Autores que não sucumbiram em nenhum dos pedidos formulados na petição inicial. Recurso provido com redistribuição do ônus da sucumbência... (Continua)

13 - TJSP CONTRATO DE VENDA E COMPRA -

Resolução contratual e devolução de quantias pagas - Desistência dos adquirentes - Sentença de parcial procedência, que determinou a rescisão da avença e reconheceu o direito dos autores de reaverem o preço, com retenção, pelo alienante de 20% dos valores pagos, excluída a taxa de fruição - Insurgência das rés - Contrato firmado em data anterior à vigência da lei 13.786/2018 («Lei do Distrato) - Aplicabilidade do CDC - Taxa de fruição indevida - Hipótese de desfazimento de contrato de promessa de compra e venda de terreno não edificado por interesse exclusivo dos adquirentes - Indevida a condenação dos consumidores ao pagamento de taxa de ocupação/fruição - Precedentes - Termo inicial da correção monetária a partir dos desembolsos e dos juros moratórios a contar do trânsito em julgado da decisão - Tema 1002 do C. STJ - Recurso provido em parte.... (Continua)

14 - TJSP Apelação - Ação de cobrança - Sentença de parcial procedência - Irresignação de ambas as partes.

15 - TJSP APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. IMÓVEL. GARANTIA FIDUCIÁRIA.

Rescisão por iniciativa do comprador. Sentença de improcedência. Insurgência do autor, fundamentando seu pedido na possibilidade de rescisão contratual envolvendo garantia de alienação fiduciária, com aplicação da legislação consumeristas e das Súmulas 1 e 2 deste Tribunal. JULGAMENTO. Tema 1.095 do C. STJ profundamente alterado por decisão posterior da Segunda Seção do C. STJ, referente ao julgamento dos Embargos de Divergência no REsp. Acórdão/STJ. Afastou-se a necessidade de registro do contrato no respectivo Registro de Imóveis e equiparou-se a desistência dos adquirentes à mora, impossibilitando a rescisão contratual nos termos do CDC. Tema superado. Instrumento particular firmado pelas partes nos termos da Lei 9.514/97. Constituição em mora desnecessária, pela adoção da teoria do anticipatory breach of contract. Sentença mantida. Recurso desprovido... (Continua)

16 - STJ Agravo interno no recurso especial. Ação de rescisão contratual. Decisão monocrática que negou provimento ao reclamo. Insurgência recursal da parte autora.

«1 - Alterar as premissas adotadas pelo acórdão recorrido no tocante à culpa pela rescisão contratual demanda a interpretação das cláusulas contratuais e a rediscussão da matéria fático probatória, inviável ante os óbices dos enunciados 5 e 7 da Súmula desta Corte. ... (Continua)

17 - TJSP APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. IMÓVEL. GARANTIA FIDUCIÁRIA.

Rescisão por iniciativa do comprador. Sentença de improcedência. Insurgência dos autores, fundamentando seu pedido na alegada ausência de alienação fiduciária e no mero pagamento parcelado do bem. Pleiteiam a aplicação da legislação consumerista e da Súmula 1 deste Tribunal. JULGAMENTO. Tema 1.095 do C. STJ profundamente alterado por decisão posterior da Segunda Seção do C. STJ, referente ao julgamento dos Embargos de Divergência no REsp. Acórdão/STJ. Afastou-se a necessidade de registro do contrato no respectivo Registro de Imóveis e equiparou-se a desistência dos adquirentes à mora, impossibilitando a rescisão contratual nos termos do CDC. Tema superado. Instrumento particular firmado pelas partes nos termos da Lei 9.514/97. Constituição em mora desnecessária, pela adoção da teoria do anticipatory breach of contract. Sentença mantida. Recurso desprovido... (Continua)

18 - STJ Processo civil. Agravo interno. Razões que não enfrentam o fundamento da decisão agravada. Compra e venda de imóvel. Inadimplência do comprador. Juros de mora. Termo inicial. Trânsito em julgago. Precedentes.

«1 - As razões do agravo interno não enfrentam adequadamente o fundamento da decisão agravada. ... (Continua)

19 - TJSP APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C.C. RESSARCIMENTO.

Sentença de procedência. Insurgência dos réus. Cabimento, em parte. Sentença extra petita no que tange à condenação ao pagamento de indenização por danos morais. Anulação do excerto que se impõe. Incidência do CDC e das normas aplicáveis aos compromissos de compra e venda. Desistência dos adquirentes por culpa dos vendedores. Erro na informação quanto à quantidade de vagas de garagem, reduzida de duas para uma após a celebração da avença. Devolução integral das quantias pagas que se impõe. Inteligência da Súmula 543/STJ. Comissão de corretagem que deve englobar o montante a ser restituído aos apelados, por integrar as perdas e danos decorrentes da resolução contratual por culpa dos vendedores. Juros de mora que incidem a partir da citação. Inteligência do REsp. Acórdão/STJ (Tema 1.002 STJ). Sentença de procedência anulada em parte. Recurso parcialmente provido... (Continua)

20 - TJSP AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C.C. PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E INDENIZAÇÃO DE BENFEITORIAS/ACESSÕES.

Sentença de parcial procedência. Insurgência de ambas as partes. Acolhimento em parte. Desistência dos adquirentes. Rescisão por culpa dos autores. Incidência do CDC. Aplicabilidade ao caso as disposições do Lei 6.766/1979, art. 32-A, alterado pela Lei 13.786/18, ainda que mitigadas. Permissivo previsto na nova Lei do Distrato que não pode implicar, na prática, em desvantagem exagerada ao consumidor. Possibilidade de revisão das cláusulas contratuais nulas, abusivas e excessivamente onerosas. Inteligência do CDC, art. 51, IV. Montante a ser retido bem fixado em 20% dos valores pagos pelos compradores do imóvel. Taxa de fruição que deve ser afastada. Aquisição de terreno não edificado onde foi erguida pelos adquirentes construção inacabada que não possui condições de uso/ocupação. Verificada, porém, a existência de acessão física/benfeitoria, necessária sua indenização sob pena de enriquecimento ilícito. Inteligência do art. 1.219 do CC. Apuração do valor a ser devolvido, bem como realização de perícia técnica para a apuração do valor das acessões/benfeitorias que deverá ocorrer em sede de liquidação de sentença. Precedentes. Recursos providos em parte... (Continua)

21 - TJSP APELAÇÕES CÍVEIS.

Rescisão de contrato de compra e venda de lote de terreno. Sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos dos autores. Compra e venda de imóvel com pacto de alienação fiduciária. Insurgência dos autores contra a fixação de multa, a estipulação da taxa de ocupação e a retenção de arras. Insurgência das requeridas, fundamentando seu pedido na impossibilidade de rescisão contratual envolvendo garantia de alienação fiduciária. JULGAMENTO. Tema 1.095 do C. STJ profundamente alterado por decisão posterior da Segunda Seção do C. STJ, referente ao julgamento dos Embargos de Divergência no REsp. Acórdão/STJ. Afastou-se a necessidade de registro do contrato no respectivo Registro de Imóveis e equiparou-se a desistência dos adquirentes à mora, impossibilitando a rescisão contratual nos termos do CDC. Tema superado. Pacto adjeto regularmente averbado na matrícula do bem. Constituição em mora desnecessária, pela adoção da teoria do anticipatory breach of contract. Sentença reformada. Recurso das requeridas provido. Recurso dos autores prejudicado... (Continua)

22 - STJ Agravo interno no recurso especial. Processual civil. Agravo em recurso especial. Juros moratórios. Preclusão. Não ocorrência. Honorários advocatícios sucumbenciais. Critério da base de cálculo dos honorários. Decaimento dos pedidos. Observância dos critérios do CPC/1973, art. 20, caput e §§ 3º e 4º, conforme sucumbência experimentada. Agravo interno parcialmente provido. Agravo em recurso especial conhecido. Recurso especial provido.

«1 - A jurisprudência desta Corte firmou entendimento de que, em regra, não ocorre preclusão na análise de matéria de ordem pública pelas instâncias ordinárias, como no caso dos juros de mora e da correção monetária. Precedentes. ... (Continua)

23 - TJSP DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO.

Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de pagamentos realizados. Instrumento particular de compromisso de compra e venda de bem imóvel. Desistência dos adquirentes. Loteamento. Sentença de parcial procedência que determinou a devolução de 75% das quantias pagas pela parte autora, incluídas as arras e a comissão de corretagem. Por litigância de má-fé, condenou-se a requerida ao pagamento de multa arbitrada 1% sobre o valor da causa. Insurgência da ré. Insuficiência do preparo recursal. Recurso deserto. Não conhecimento. ... (Continua)

24 - STJ Agravo regimental. Recurso especial. Ausência de fundamentação. Inexistência. Compromisso de compra e venda. Promessa. Compra e venda. Desistência. Promitente comprador. Valores pagos. Restituição. Retenção. 25% (vinte e cinco por cento). Juros de mora. Termo inicial. Decisão judicial. Parcial provimento.

«1. Não é deficiente em sua fundamentação o julgado que aprecia as questões que lhe foram submetidas, apenas que em sentido contrário aos interesses da parte. ... (Continua)

25 - STJ Embargos de declaração no agravo interno no recurso especial. Promessa de compra e venda de imóvel. Resolução. Denúncia pelo compromissário comprador em face da insuportabilidade no pagamento das prestações. Possibilidade. Devolução parcial do valores pagos. Juros moratórios. Termo inicial. Data do trânsito em julgado. Embargos de declaração acolhidos com efeitos infringentes.

«1. O entendimento firmado no âmbito da Segunda Seção é no sentido de ser possível a resolução do compromisso de compra e venda, por parte do promissário comprador, quando se lhe afigurar economicamente insuportável o adimplemento contratual. ... (Continua)

26 - STJ Agravo interno no agravo em recurso especial. Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores. Compra e venda de imóvel. Juros de mora. Termo inicial. Trânsito em julgado da decisão. Inovação recursal. Inviabilidade. Prequestionamento. Ausência. Súmula 282/STF.

«1 - Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência, do CPC/2015 (Enunciado Administrativo 2/STJ e Enunciado Administrativo 3/STJ). ... (Continua)

27 - STJ Direito civil. Recurso especial. Promessa de compra e venda de imóvel. Resolução. Denúncia pelo compromissário comprador em face da insuportabilidade no pagamento das prestações. Possibilidade. Devolução parcial do valores pagos. Taxa de ocupação devida por todo o período de posse sobre o imóvel. Entendimento adotado para evitar o enriquecimento sem causa do comprador. Juros moratórios. Termo inicial. Data do trânsito em julgado. Recurso especial provido.

«1. O entendimento firmado no âmbito da Segunda Seção é no sentido de ser possível a resolução do compromisso de compra e venda, por parte do promissário comprador, quando se lhe afigurar economicamente insuportável o adimplemento contratual. ... (Continua)

28 - TJSP "APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. LOTE NÃO EDIFICADO.

Sentença de parcial procedência para condenar a ré a restituir 75% dos valores pagos pelos autores, admitindo-se a retenção de 25% deste montante como compensação pelo desfazimento do negócio. Insurgência de ambas as partes. CERCEAMENTO DE DEFESA. Inocorrência. Elementos presentes nos autos que são suficientes para o deslinde da causa, aplicando-se a teoria da causa madura. MÉRITO. Não acolhimento. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. Rescisão contratual que se deu por desistência dos adquirentes, de modo que a vendedora faz jus à retenção de 25% dos valores pagos a título de compensação. Penalidades que devem observar o CDC. Contrato anterior a Lei 13.786/18. Aplicação da Súmula 543/STJ. Percentual fixado, ademais, que é adequado para compensar os danos suportados pela vendedora com a rescisão, e devolver as partes ao status quo anterior, considerando, ainda, o tempo que o contrato esteve vigente. Precedentes. FIXAÇÃO DE TAXA DE OCUPAÇÃO. Pretensão da ré, ora apelante, de condenação dos autores ao pagamento de taxa de ocupação relativa ao período em que permaneceram na posse do imóvel. Impossibilidade, uma vez que o compromisso de compra e venda tem por objeto a compra de lote vazio. Entendimento do STJ nesse sentido. TAXA DE CORRETAGEM. Ilegalidade na pretendida retenção. Discriminação desse valor no preço do imóvel que não restou demonstrada. Dedução indevida. Sentença preservada. NEGADO PROVIMENTO AOS RECURSOS. (v. 45033)... (Continua)

29 - TJSP Fraude à execução. Contrato Bancário. Imóvel penhorado. Inexistência de averbação do gravame na matrícula. Insuficiência, para a configuração da fraude à execução, da existência, anteriormente à venda de imóvel, de execução movida contra o alienante, salvo se inequívoco o conhecimento dos adquirentes sobre a pendência judicial. Prova que incumbe ao credor fazer. Boa-fé do adquirente presumida. Rejeição do pedido de reconhecimento de alienação de imóvel do devedor em fraude a execução. Recurso desprovido.

30 - TJSP COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA -

Resolução contratual e devolução de quantias pagas - Autores que pretendem a resolução do contrato, e a restituição da correção monetária indevidamente cobrada - Sentença de procedência para declarar a rescisão do contrato por culpa da ré, e condená-la à restituição da totalidade dos valores desembolsados pelos autores, incluindo comissão de corretagem, com correção monetária desde cada desembolso e juros de mora de 1% ao mês a contar da citação - Irresignação da ré - Acolhimento em parte - Hipótese em que a ré inseriu cláusula prevendo a exigibilidade de parcela em valor ínfimo, a fim de burlar o disposto na Lei 10.931/04, art. 46 - Manobra adotada pela ré expressamente vedada pelo art. 47 da referida Lei - Nulidade da cláusula contratual que deve ser reconhecida. Abusividade da ré que, no entanto, não enseja resolução contratual por culpa dela - Hipótese de desistência dos adquirentes - Precedentes - Pretensão da ré a que seja aplicada cláusula contratual que prevê a retenção de 50% - Contrato firmado em data posterior à vigência da lei 13.786/2018 («Lei do Distrato) - Incidência da nova legislação - Cláusula contratual que, no entanto, se afigura abusiva, porquanto ensejaria o perdimento excessivo dos valores pagos pelos autores, devendo ser afastada - Retenção de 20% sobre os valores pagos, que se mostra adequada ao caso concreto e em consonância com os parâmetros deste E. Tribunal de Justiça. Correção monetária devida desde o desembolso, pois constitui mera atualização nominal do valor da moeda - Juros de mora de 1% ao mês que, no entanto, são devidos apenas após o trânsito em julgado, tendo em vista que a resolução deu-se por culpa dos adquirentes - Precedentes do C. STJ. Recurso parcialmente provido.... (Continua)

31 - STJ Ação rescisória. Comissão de corretagem. Acórdão rescindendo que reputou não perfectibilizados os negócios jurídicos de compra e venda ante suposta desistência dos adquirentes. Modificação substancial dos contornos fáticos conferidos à lide. Erro de fato caracterizado. Procedência da rescisória.a questão controvertida cinge-se à ocorrência de erro de fato no julgamento do acórdão rescindendo que concluiu que a compra e venda dos imóveis não foi perfectibilizada dada a suposta desistência dos compradores, em sentido oposto ao quanto estabelecido na origem.

1 - É incontroverso dos autos originários que os negócios de compra e venda foram concretizados, tendo sido apenas no âmbito desta Corte Superior considerada existente uma circunstância fática efetivamente não ocorrida (desistência). ... (Continua)

32 - STJ Recurso especial. Execução. Descumprimento acordo. Prosseguimento do feito. Fraude à execução. Demandas pendentes contra o alienante. Insolvência. Conhecimento dos adquirentes. Inocorrência.

«1. Não cumprido acordo firmado nos autos da execução, esta prossegue, sem que se possa falar em novação. Inteligência do CPC/1973, art. 792. ... (Continua)

33 - TJRJ Apelação cível. Incorporação imobiliária. Desistência dos adquirentes. Retenção parcial dos valores pagos. Juros de mora. Termo inicial. Trânsito em julgado. Devolução parcial que deve incluir comissão de corretagem, arras confirmatórias, seguro e ligações definitivas.

34 - STJ Agravo interno. Agravo em recurso especial. Contrato de compra e venda. Desistência imotivada dos adquirentes. Restituição parcial. Percentual de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos. Precedentes da Segunda Seção.

1 - Conforme decidido pela Segunda Seção no REsp. Acórdão/STJ, nos casos de rescisão de contrato de compra e venda por culpa do adquirente, ausente qualquer peculiaridade na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAG. Acórdão/STJ, DJe 4/10/2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento. ... (Continua)

35 - STJ Agravo interno no agravo em recurso especial. Contrato de compra e venda. Desistência imotivada dos adquirentes. Restituição parcial. Percentual de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos. Precedentes da Segunda Seção.

«1 - Conforme decidido pela Segunda Seção deste Superior Tribunal de Justiça, no REsp. Acórdão/STJ, nos casos de rescisão de contrato de compra e venda por culpa do adquirente, ausente qualquer peculiaridade na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido por esta Segunda Seção no julgamento dos EAG. Acórdão/STJ, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber, o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento. ... (Continua)

36 - STJ Agravo interno no recurso especial. Embargos de terceiro. Fraude à execução. Má-fé dos adquirentes. Decisão monocrática que negou provimento ao reclamo. Insurgência da embargante.

«1 - «O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente. (Súmula 375/STJ). ... (Continua)

37 - TJRJ EMBARGOS DE TERCEIRO. CONSTRIÇÃO. BEM IMÓVEL. AUSÊNCIA DE PROVA DE MÁ-FÉ DOS ADQUIRENTES. FRAUDE À EXECUÇÃO NÃO CONFIGURADA.

Embargos de terceiro visando afastar constrição que recaiu sobre bem imóvel adquirido pelos Embargantes. ... (Continua)

38 - TJSP Registro de imóveis. Hipoteca. Aquisição habitacional em condomínio horizontal. Quitação integral do imóvel pelos adquirentes. Existência de hipoteca pendente em favor do agente financeiro do empreendimento em função de débito da construtora que com ele contratou para financiamento da obra. Ação dos adquirentes visando ao cancelamento da hipoteca. Procedência. Alegada, em grau de recurso, ciência dos adquirentes do ônus que recaía sobre o bem no ato da compra. Irrelevância. Incidência da Súmula nº: 308 do STJ. Decisão mantida. Recurso improvido

39 - STJ Agravo regimental em agravo (CPC, art. 544, de 1973). Embargos de terceiro. Fraude à execução. Má-fé dos adquirentes. Decisão monocrática que negou provimento ao reclamo.

«1. A não indicação, de forma inequívoca, das alegadas omissões nas quais teria incorrido o acórdão combatido atrai a incidência, por analogia, da Súmula 284/STF. Precedentes. ... (Continua)

40 - STJ Agravo interno. Agravo interno. Agravo em recurso especial. Contrato de compra e venda. Desistência imotivada dos adquirentes. Restituição parcial. Percentual de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos. Precedentes da Segunda Seção. Decisão mantida. Agravo não provido.

1 - Conforme decidido pela Segunda Seção no REsp. Acórdão/STJ, nos casos de rescisão de contrato de compra e venda por culpa do adquirente, ausente qualquer peculiaridade na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento. ... (Continua)

41 - TJSP COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E MORAIS. TRANSFERÊNCIA DE TITULARIDADE DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO DE IMÓVEL. COHAB/SP. QUITAÇÃO DO CONTRATO EFETUADO PELOS ADQUIRENTES. PEDIDO DE EXPEDIÇÃO DE ALVARÁ JUDICIAL PARA TRANSFERÊNCIA DA TITULARIDADE DO FINANCIAMENTO, A FIM DE OBTENÇÃO DA CARTA DE QUITAÇÃO DIRETAMENTE EM NOME DOS NOVOS ADQUIRENTES. INVIABILIDADE. VEDAÇÃO CONTRATUAL EXPRESSA À TRANSFERÊNCIA DOS DIREITOS DO ADQUIRENTE A TERCEIROS, SEM ANUÊNCIA E INTERVENÇÃO DA COMPROMISSÁRIA VENDEDORA NO ATO. REGRAMENTO ESPECÍFICO A REGER A OPERAÇÃO, AFORA A EXISTÊNCIA DE CUSTOS OPERACIONAIS, QUE DEVEM SER EXPRESSAMENTE ASSUMIDOS PELOS NOVOS TITULARES. INDEFERIMENTO QUE PREVALECE. RECURSO IMPROVIDO. 1.

Verifica-se a existência de vedação contratual expressa para a transferência de direitos da adquirente do imóvel (autora) para terceiros, sem expressa anuência e intervenção direta da COHAB, mostrando-se insuficiente apenas a anuência das partes interessadas. 2. Há obrigatoriedade de assunção, pelos novos titulares, do saldo devedor oriundo da operação, que deve também observar os requisitos legais e regulamentares vigentes no momento da transferência. 3. Desse modo, não se vislumbra a possibilidade de expedição de alvará judicial para obtenção do termo de quitação do contrato e transferência de direitos. Daí o indeferimento da pretensão, que se mantém.... (Continua)

42 - TJSP AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C.C. PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS.

Sentença de improcedência. Pretensão recursal para afastar a incidência da lei de alienação fiduciária ao caso e sujeitá-lo ao CDC. Preliminares. Admissão do recurso. Cabimento. A simples repetição de antigas razões não ofende a dialética do processo. Triplicação de sentenças. Inocorrência. Equívoco formal sanado. Decisão tornada sem efeito. Cerceamento de defesa. Inexistência. Fatos provados pela documentação reunida, a dispensar, naquela etapa, a realização de vistoria técnica. Petição inicial. Aptidão. Prova juntada pelas rés que tornou inconteste o adimplemento dos autores. Legitimidade passiva. Presença. Alienação fiduciária instituída em favor de todas as rés. Mérito. Acolhimento. Contrato regular e devidamente registrado na matrícula do imóvel em questão. Ausente, nos autos, notícias de inadimplemento das parcelas pelos autores e, consequentemente, a mora e sua constituição. Hipótese dos autos diversa daquela considerada para a formação da tese enunciada no julgamento do REsp. Acórdão/STJ (Tema 1095) pelo C. STJ. Desistência dos adquirentes. Rescisão por culpa dos autores. Incidência do CDC e das normas aplicáveis aos compromissos de compra e venda. Inaplicabilidade ao caso da regra do Lei 6.766/1979, art. 32-A, alterado pela Lei 13.786/18. Possibilidade de retenção de parte do montante pago pelos autores para custeio de despesas com publicidade e administração do empreendimento, bem como para recompensar as rés pelos danos decorrentes da rescisão. Impossibilidade de cobrança de taxa de ocupação e ou fruição, por se tratar de lote sem qualquer edificação e por não ter havido inadimplemento. Percentual de retenção fixado em 10% (dez por cento). Autores, contudo, que são responsáveis por eventuais despesas com IPTU e taxas de caráter «propter rem pelo lapso de tempo decorrido. Inteligência do art. 51, IV, § 1º, III, do CDC, da Súmula 1 deste Tribunal e da Súmula 543 do C. STJ. Taxa Selic que não se aplica ao caso. Reconvenção. Impossibilidade de análise em sede de contrarrazões. Tema que dependeria de recurso voluntário ou adesivo. Sucumbência. Inversão por força da derrota exclusiva das rés. Sentença reformada. Recurso provido em parte... (Continua)

43 - STJ Agravo interno no agravo em recurso especial. Jurisprudência dominante. Julgamento monocrático. Súmula 568/STJ. Contrato de compra e venda. Desistência imotivada dos adquirentes. Restituição parcial. Percentual de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos. Precedentes da Segunda Seção. Agravo não provido.

«1 - Nos termos da Súmula 568/STJ, «relator, monocraticamente e no Superior Tribunal de Justiça, poderá dar ou negar provimento ao recurso quando houver entendimento dominante acerca do tema. ... (Continua)

44 - TJPE Apelação cível. IPTU e tlp. Débitos oriundos da inscrição imobiliária anteri0or. Transferência da responsabilidade tributária para os adquirentes do imóvel. Impossibilidade. Certidão negativa de débitos. Recurso parcialmente provido.

«1. A solução da controvérsia consiste em definir se é legítima a pretensão dos apelados de obter Certidão Negativa de Débitos em relação a imóvel de sua propriedade. ... (Continua)

45 - TJSP Fraude a execução. Embargos de terceiro. Compromisso particular de compra e venda não registrado. Existência de penhora anterior, também não registrada. Adquirentes cientes da penhora. Existência de inúmeras ações contra a alienante. Ausência de diligência dos adquirentes. Ausência de boa-fé. Inaplicabilidade da Súmula 375/STJ. Fraude à execução caracterizada. Honorários da sucumbência. Arbitramento com base no CPC/1973, art. 20, § 4º. Redução. Apelação parcialmente provida para esse fim.

46 - STJ Recurso especial. Civil, processual civil e falimentar. Responsabilidade civil. Ação indenizatória movida por massa falida. Perdas e danos pela ocupação de imóvel no curso de ação revocatória julgada procedente. Terceiros adquirentes de boa-fé.

«1. Ação indenizatória movida por massa falida postulando perdas e danos decorrentes da ocupação de imóvel no curso de ação revocatória por terceiros adquirentes de boa-fé. ... (Continua)

47 - TRT3 Execução. Terceiros interessados adquirentes do imóvel penhorado. Ausência de intimação. Nulidade.

«A falta de intimação dos terceiros interessados quanto à declaração da fraude à execução, à penhora do bem imóvel ou à realização da praça enseja nulidade absoluta, que pode ser suscitada a qualquer momento e até mesmo de ofício pelo juiz. No caso, os adquirentes, proprietários do imóvel constrito, e, portanto, legítimos interessados, foram prejudicados com a declaração de fraude à execução sem que lhes tenha sido concedida a oportunidade de defesa/manifestação (incisos XXII, LIV e LV do art. 5º da CR/88), o que torna nulo o procedimento adotado. Eventual existência de fraude, não obstante implique na ineficácia da alienação, não justifica a violação de garantias fundamentais dos interessados na causa, como o contraditório e a ampla defesa, através das quais poderiam os adquirentes comprovar a alegada boa fé e a inexistência de fraude.... (Continua)

48 - TJSP Comissão. Corretagem. Comprador de bem imóvel que se compromete, por cláusula escrita, a pagar comissão pela intermediação do negócio. Ocorrência de desistência da aquisição do imóvel, pela inadimplência do comprador. Existência de cláusula explícita, impondo aos adquirentes, o ônus do pagamento da comissão, mesmo em caso de desistência. Clareza do que foi ajustado, sendo o adquirente pessoa capaz de compreender o termos do ajustado. Dispensa de outras provas que somente poderiam retardar o julgamento do caso concreto, em desfavor da Justiça. Suficiência do conjunto probatório dos autos para o discernimento do magistrado. Cerceamento de defesa não ocorrido. Cobrança procedente. Recurso desprovido.

49 - TJSP Embargos de terceiro. Penhora. Sentença de procedência dos embargos com determinação de levantamento da penhora. Inconformismo. Desacolhimento. Alienação do imóvel penhorado. Fraude à execução. Inocorrência. Apelante que não se desincumbiu do dever de registar eventual penhora, consoante se vê do Registro Imobiliário. Má-fé dos adquirentes. Inocorrência. Adquirentes que não tinham condições de conhecer a existência de demanda pendente contra a proprietária do imóvel. O não preenchimento dos requisitos da Súmula 375 do Superior Tribunal de Justiça, importa no afastamento da alegada fraude à execução e implica na nulidade da constrição que incidiu sobre o bem de propriedade de terceiros. Recurso não provido.

50 - STJ Fraude à execução. Alienação na pendência de execução. Inexistência de inscrição da penhora. Boa-fé presumida dos terceiros adquirentes. CPC/1973, arts. 593, II e 659, § 4º.

«A 4ª Turma do STJ entende que não basta à automática configuração da fraude à execução a mera existência, anteriormente à venda de imóvel, de ação movida contra o alienante capaz de reduzi-lo à insolvência, somente admitindo tal situação quando já tivesse, então, havido a inscrição da penhora no cartório competente (CPC, art. 659, § 4º).... (Continua)