formalizacao compra imovel
Jurisprudência Selecionada

1 - TJSP RECURSO INOMINADO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM DE IMÓVEIS. ABUSIVIDADE. SERVIÇO DE INTERMEDIAÇÃO E APROXIMAÇÃO DAS PARTES NÃO CONCLUÍDO. Não formalizado compromisso de compra e venda entre as partes, tampouco fornecidas à executada certidões relativas ao imóvel e aos vendedores. Compra e venda não realizada. Retenção das arras ou sinal que se mostra abusiva. Sentença Ementa: RECURSO INOMINADO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM DE IMÓVEIS. ABUSIVIDADE. SERVIÇO DE INTERMEDIAÇÃO E APROXIMAÇÃO DAS PARTES NÃO CONCLUÍDO. Não formalizado compromisso de compra e venda entre as partes, tampouco fornecidas à executada certidões relativas ao imóvel e aos vendedores. Compra e venda não realizada. Retenção das arras ou sinal que se mostra abusiva. Sentença mantida por seus próprios fundamentos (Lei 9.099/95, art. 46). Recurso improvido.

2 - TJSP MEDIAÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. AÇÃO DE COBRANÇA JULGADA PROCEDENTE. NECESSIDADE. CONJUNTO PROBATÓRIO DEMONSTRANDO QUE A IMOBILIÁRIA TEVE PARTICIPAÇÃO ESSENCIAL NA CAPTAÇÃO DAS PARTES, NA APRESENTAÇÃO DO IMÓVEL AOS INTERESSADOS, NO OFERECIMENTO DE PROPOSTA E FORMALIZAÇÃO DE UMA MINUTA, ATUANDO EFETIVAMENTE NA INTERMEDIAÇÃO DA COMPRA E VENDA DO IMÓVEL QUE PERTENCIA AO RÉU-APELANTE. PROVAS DOS AUTOS COMPROVANDO QUE O VENDEDOR E ADQUIRENTES DETINHAM CIÊNCIA DE QUE O IMÓVEL JÁ HAVIA SIDO VISITADO ANTERIORMENTE PELOS COMPRADORES, POR MEIO DA INTERMEDIAÇÃO DE CORRETOR DA IMOBILIÁRIA-AUTORA, E QUE HOUVE TRATATIVAS SOBRE O NEGÓCIO, BEM COMO A FORMALIZAÇÃO DE UMA PROPOSTA DE COMPRA E ELABORAÇÃO DE UMA MINUTA DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA. HIPÓTESE EM QUE A AUTORA TEVE PARTICIPAÇÃO NA APROXIMAÇÃO DAS PARTES, APRESENTAÇÃO E OFERECIMENTO DO IMÓVEL INICIALMENTE PARA COMPRA E VENDA. COMISSÃO DE CORRETAGEM DEVIDA. SENTENÇA RATIFICADA, NOS TERMOS DO ART. 252 DO REGIMENTO INTERNO DO TJSP.

Recurso de apelação improvido... (Continua)

3 - TJSP PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL -

Ação de indenização por danos materiais julgada procedente - Prazo de prescrição que deve ser contado da data em que as chaves do imóvel deveriam ter sido entregues, já que o fato constitutivo do direito da autora é o atraso por parte da construtora - Prevalece a prescrição decenal - Constatação de atraso na entrega da obra, mesmo em se considerando o prazo de tolerância de 180 dias - Impossibilidade de se aceitar cláusula contratual que determina que as chaves sejam entregues após a formalização de eventual financiamento bancário - Descabimento de se condicionar a entrega das chaves à liberação da documentação à adquirente - Lucros cessantes devidos - Taxa de evolução da obra que deve ser suportada pela ré - Valor da indenização por danos materiais que corresponde a 0,5% do valor do imóvel, por mês de atraso na entrega - Sentença mantida - Recurso improvido... (Continua)

4 - TJSP PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL -

Ação de indenização por danos materiais julgada procedente - Responsabilidade solidária da proprietária do imóvel que se vinculou ao financiamento contraído para o empreendimento -Prazo de prescrição que deve ser contado da data em que as chaves do imóvel deveriam ter sido entregues, já que o fato constitutivo do direito dos autores é o atraso por parte da construtora - Prevalece a prescrição decenal - Constatação de atraso na entrega da obra, mesmo em se considerando o prazo de tolerância de 180 dias - Impossibilidade de se aceitar cláusula contratual que determina que as chaves sejam entregues após a formalização de eventual financiamento bancário - Descabimento de se condicionar a entrega das chaves à liberação da documentação aos adquirentes - Lucros cessantes devidos - Taxa de evolução da obra que deve ser suportada pela ré - Valor da indenização por danos materiais que corresponde a 0,5% do valor do imóvel, por mês de atraso na entrega - Sentença mantida - Recurso improvido... (Continua)

5 - TRT4 Execução. Penhora. Bem de terceiro. Promessa de compra e venda não registrada.

«Inobstante o teor do CCB, art. 1245, a jurisprudência desta Seção Especializada em Execução tem reconhecido a validade aos contratos particulares de compra e venda de imóvel, ainda que não levados a registro. Neste sentido, o entendimento da Súmula 84/STJ. Caso em que a executada foi condenada pela Justiça Estadual a providenciar os atos necessários à formalização da escritura definitiva de compra e venda do imóvel, havendo prova suficiente da transmissão da posse do bem. [...]... (Continua)

6 - STJ Compromisso de compra e venda. Adjudicação compulsória. Direito obrigacional. Imóvel. Inscrição no registro imobiliário. Desnecessidade. Precedentes da do STJ. CPC/1973, art. 639.

«A promessa de venda gera efeitos obrigacionais não dependendo, para sua eficácia e validade, de ser formalizada em instrumento público. O direito a adjudicação compulsória é de caráter pessoal, restrito aos contratantes, não se condicionando a «obligatio faciendi à inscrição no registro de imóveis.... (Continua)

7 - STJ Compromisso de compra e venda. Adjudicação compulsória. Direito obrigacional. Imóvel. Inscrição no registro imobiliário. Desnecessidade. Precedentes da do STJ. CPC/1973, art. 639.

«A promessa de venda gera efeitos obrigacionais não dependendo, para sua eficácia e validade, de ser formalizada em instrumento público. O direito a adjudicação compulsória é de caráter pessoal, restrito aos contratantes, não se condicionando a «obligatio faciendi à inscrição no registro de imóveis.... (Continua)

8 - TRT3 Compromisso de compra e venda de imóvel. Ausência de registro.

«Não obstante a propriedade dos bens imóveis seja transferida apenas pelo registro do respectivo título no Cartório de Registro de Imóveis (CCB, art. 1.245), o contrato de promessa de compra e venda do bem, formalizado antes da constrição judicial, já autoriza a oposição dos Embargos de Terceiro, conforme pacificado pela Súmula 84/STJ. Contudo, em face do vínculo familiar existente entre a sócia da Terceira Embargante e os alienantes, bem como ante o comprovado ajuizamento de outras reclamatórias ao tempo da do negócio jurídico, não se mostra crível que a Padquirente desconhecesse a notória insolvabilidade dos Executados, pelo que, in casu, afasto a boa-fé suscitada no Agravo de Petição e declaro a subsistente a penhora efetuada na origem.... (Continua)

9 - TJSP Embargos de terceiro. Compromisso de compra e venda. Embargante adquiriu dois imóveis dos pais antes do ajuizamento da execução pelo credor. Parcial procedência. Insubsistência da penhora que recaiu sobre um dos bens onerados. Entendimento do d. juiz de primeiro grau que não houve prova segura de que ocorreu a transferência de um dos imóveis à embargante. Transferências dos imóveis ocorreram antes da formalização da cédula de crédito comercial com o banco. Penhora formalizada nos autos da execução após a transferência dos imóveis. Ausência de registro imobiliário. Precedentes jurisdicionais. Considerações do Des. Virgilio de Oliveira Junior sobre o tema. Súmula 84/STJ. CPC/1973, art. 1.046.

«... Em que pese a falta de registro imobiliário, não estava a embargante impedida de se bater nos autos contra a penhora que recaiu sobre aludidos bens de raiz, porque, como se infere da Súmula 84/STJ, «É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda de compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido de registro. ... (Des. Virgilio de Oliveira Junior).... (Continua)

10 - TJSP Embargos de terceiro. Compromisso de compra e venda. Embargante adquiriu dois imóveis dos pais antes do ajuizamento da execução pelo credor. Parcial procedência. Insubsistência da penhora que recaiu sobre um dos bens onerados. Entendimento do d. juiz de primeiro grau que não houve prova segura de que ocorreu a transferência de um dos imóveis à embargante. Transferências dos imóveis ocorreram antes da formalização da cédula de crédito comercial com o banco. Penhora formalizada nos autos da execução após a transferência dos imóveis. Ausência de registro imobiliário. Precedentes jurisdicionais. Considerações do Des. Virgilio de Oliveira Junior sobre o tema. Súmula 84/STJ. CPC/1973, art. 1.046.

«... Em que pese a falta de registro imobiliário, não estava a embargante impedida de se bater nos autos contra a penhora que recaiu sobre aludidos bens de raiz, porque, como se infere da Súmula 84/STJ, «É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda de compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido de registro. ... (Des. Virgilio de Oliveira Junior).... (Continua)

11 - TJSP APELAÇÃO. COMPRA E VENDA. INDENIZAÇÃO POR ATRASO DE ENTREGA DE IMÓVEL.

Sentença de improcedência. Inconformismo da autora. Descabimento. Prazo certo de entrega da obra. Entrega das chaves condicionada ao financiamento do saldo devedor. Observância ao Tema 996 do STJ. Alegação de atraso na disponibilização do imóvel, entregue em abril/2013. Atraso na obtenção de financiamento, formalizado em agosto/2013. Culpa da compradora pela demora. Lucros cessantes indevidos. Violação da boa-fé objetiva. Precedentes do STJ e do TJSP. Danos morais. Inocorrência . Recurso desprovido... (Continua)

12 - TJSP APELAÇÃO CÍVEL - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

Cerceamento de defesa. Inocorrência em face da possibilidade do julgamento antecipado da lide, nos termos do art. 355, I do CPC. Contrato que não contém os requisitos próprios, apenas os do contrato preliminar. Formalização do pacto no mesmo ato em que emitida cédula de crédito bancário para fins de financiamento, a qual foi posteriormente endossada a terceiro. Elementos que evidenciam cadeia de fornecimento, unida por contratos coligados e estruturados com a finalidade de obstar a rescisão contratual pelos adquirentes. Precedentes desta Câmara. Possibilidade de resolução. Cabimento da retenção de 20% dos valores pagos, bem como da comissão de corretagem, de tributos, taxas de conservação e de contribuições sociais do Clube Slim. APELAÇÃO DA AUTORA PROVIDA EM PARTE.... (Continua)

13 - TJRJ Registro público. Procedimento de dúvida. Dúvida suscitada por oficial do registro de imóveis. Sistema Financeiro a Habitação – SFH. Compra e venda de imóvel. Formalização por escritura pública. Indispensabilidade. Lei 6.015/1973, art. 198. CCB/2002, art. 108. Lei 4.380/1964, art. 61, § 5º.

«Negócio jurídico dotado de forma especial. Incidência do CCB/2002, art. 108. Impossibilidade de aperfeiçoamento por instrumento particular. Hipótese não inserida dentre as exceções legais. Utilização exclusiva de recursos do FGTS para a aquisição do bem. Imóvel não financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação. Interpretação teleológica do disposto no Lei 4.380/1964, art. 61, § 5º. Decisão mantida. Recurso desprovido.... (Continua)

14 - TJSP Exibição de documento. Contrato de compra e venda de parte de imóvel rural alegadamente firmado no âmbito de tratativas para formalização de contrato de prestação de serviços de regularização ambiental de imóvel rural. Negativa da existência de contrato de compra e venda. Sentença de improcedência. Apelação do autor. Cerceamento de defesa. Inocorrência. Direito a provas que não é potestativo e não depende tão somente de manifestação de interesse da parte em tal sentido. Prova testemunhal irrelevante, na hipótese dos autos, para a alteração do desfecho. Rés que negam a existência de celebração de contrato de compra e venda, mas meros atos preparatórios em decorrência das tratativas para formalização do contrato de prestação de serviços de regularização ambiental, que ao final não teria se aperfeiçoado. Inexistência de qualquer início de prova a respeito da efetiva alienação do imóvel por quem não tinha poderes para tanto. Desnecessidade de cogitar do princípio da causalidade. Aplicação pura e simples da regra de sucumbência, restando o autor vencido ante a litigiosidade criada. Sentença confirmada. Apelação do autor desprovida.

15 - STJ Competência. Compra e venda. Nulidade. Ação pessoal. Foro competente. CPC/1973, art. 94.

«É de direito pessoal a demanda na qual se pleiteia a nulidade de escritura pública de compra e venda, por nulidade antecedente, já declarada por sentença, na cadeia sucessória do imóvel. O objeto do pedido é a declaração de nulidade da compra e venda, formalizada em escritura pública. Por ser a ação de direito pessoal, deve acompanhar a regra do CPC/1973, art. 94, podendo haver, com o pedido primeiro, cumulação com requerimento de perdas e danos.... (Continua)

16 - STJ Competência. Compra e venda. Nulidade. Ação pessoal. Foro competente. CPC/1973, art. 94.

«É de direito pessoal a demanda na qual se pleiteia a nulidade de escritura pública de compra e venda, por nulidade antecedente, já declarada por sentença, na cadeia sucessória do imóvel. O objeto do pedido é a declaração de nulidade da compra e venda, formalizada em escritura pública. Por ser a ação de direito pessoal, deve acompanhar a regra do CPC/1973, art. 94, podendo haver, com o pedido primeiro, cumulação com requerimento de perdas e danos.... (Continua)

17 - TJSP Ilegitimidade «ad causam. Cobrança. Escritura de compra e venda. Título não registrado. Legitimidade passiva da apelada a fim de viabilizar a formalização da transmissão registral do imóvel. Reconhecimento. Possibilidade, entretanto, de ação regressiva contra possíveis cessionários que a sucederam no imóvel. Recurso provido.

18 - TJSP APELAÇÃO. VENDA E COMPRA DE IMÓVEL E FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO.

Ação de redibição de negócio jurídico de venda e compra de imóvel financiado com devolução de valores pagos e indenização de danos materiais e morais. Sentença de improcedência. Inconformismo da autora. Autora que reclama em face dos promitentes vendedores e do banco a redibição de contrato de venda e compra de imóvel, com alienação fiduciária em garantia, em razão da descoberta de vícios ocultos graves, de que o banco tomou ciência previamente ao negócio, sem comunicar a autora. - Sentença de improcedência - Inconformismo da autora procedente. Preliminar de ilegitimidade de parte do banco afastada por decisão irrecorrida - impossibilidade de rediscussão da matéria com os mesmos argumentos - inteligência dos CPC, art. 505 e CPC art. 507. MÉRITO - Imóvel que foi adquirido em perfeitas condições aparentes e após um mês mostrou estar sujeito a alagamento em razão de retenção de água das chuvas no quintal do prédio. Perícia que comprovou o vício, apontando, no entanto, que seus sinais seriam perceptíveis. Conclusão da perícia que deve ser sopesada nas circunstâncias do caso concreto. Autora que alega ter se fiado na oferta dos vendedores e na vistoria feita pelo banco previamente ao negócio, cujo laudo não lhe foi entregue anteriormente à formalização do contrato. Decisão oportuna, em primeira instância, confirmada em sede de agravo de instrumento, reconhecendo a relação de consumo entre a autora e o banco e impondo a este o ônus de provar a previa cientificação da autora sobre o resultado da vistoria por ela custeada como uma das exigências para o contrato do financiamento. Banco que não se desincumbiu do seu ônus. Perícia que confirmou a ciência dos vendedores sobre o vício oculto, apontando-os como autores de reformas no imóvel com vistas a sanar o problema. Responsabilidade de todos os requeridos configurada. Aplicação dos arts. 422, 441 e 443, c/c o CCB, art. 186, e, quanto ao Banco, dos arts. 7º, § 2º, e 14 do CDC. Rescisão contratual que se impõe, com a devolução dos valores pagos pela autora. Responsabilidade solidária dos requeridos pela indenização dos danos materiais e morais. Danos materiais que devem ser apurados em fase de liquidação. Danos morais caracterizados. Recurso provido, para julgar procedente a demanda... (Continua)

19 - TJSP Comissão. Corretagem. Compra e venda de imóvel. Não concretização. Mera aproximação das partes. Contrato principal não formalizado. Inexistência do dever de remunerar o corretor. Recurso improvido.

20 - TJSP EMBARGOS DE TERCEIRO - EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL - COMPRA DE BEM IMÓVEL PELOS GENITORES DO ORA EMBARGANTE, BENEFICIADO PELA TRANSFERÊNCA DE VEÍCULO PARA SEU NOME - FORMALIZAÇÃO DE AQUISIÇÃO DO IMÓVEL EM NOME DO EMBARGANTE SEM EFETIVA DEMONSTRAÇÃO DE PAGAMENTO, DE MÁ-FÉ, EM MANOBRA FAMILIAR PARA OCULTAR O PATRIMÔNIO DO EXECUTADO, SEU PAI - EMBARGOS IMPROCEDENTES - APELAÇÃO IMPROVIDA

21 - TJSP Agravo de Instrumento - Desapropriação - Sucessão processual por terceira adquirente do imóvel no polo passivo da demanda - Descabimento - Ausência de formalização do instrumento de compra e venda do imóvel em discussão - Mantença das partes demandadas originárias, com a inclusão da interessada como assistente simples - Inteligência dos CPC, art. 121 e CPC art. 122 - Decisão mantida - Recurso desprovid

22 - TJSP DIREITO CIVIL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. INADIMPLEMENTO. CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DE DÍVIDA.

Caso em exame Trata-se de ação de obrigação de fazer em que o autor alega a celebração de contrato de compra e venda de 50% de um lote, com inadimplemento das parcelas pelos réus e posterior distrato. O autor requer a restituição da posse do imóvel e a transmissão da propriedade, ou, subsidiariamente, o pagamento do saldo contratual. A sentença julgou parcialmente procedente a ação, acolhendo o pedido subsidiário e condenando os réus ao pagamento do débito inadimplido. ... (Continua)

23 - TJSP PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS PROFISSIONAIS. ASSESSORIA JURÍDICA PARA A COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

Ação de cobrança de honorários. Sentença de improcedência. Apelo do autor, em causa própria, sustentando nulidade por alegado cerceamento de defesa e necessidade de depoimento pessoal e oitivas. Meritoriamente, sustenta ter firmado com o apelado contrato verbal para a prestação de serviços de assessoria jurídica na compra e venda de imóvel residencial, por WhatsApp, figurando o apelado como comprador, para a transação no valor de R$ 2.000.000,00, para pagamento à vista, legítima a expectativa e a boa-fé do apelante para o recebimento de 1% do valor, de cada uma das partes, pelos serviços profissionais de assessoria jurídica prestados. Argumenta que os vendedores realizaram o pagamento, mas o apelado não quitou o débito, tendo o apelante cumprido com sua obrigação de orientação de ambas as partes, admissível o contrato na forma verbal. Afirma descumprimento da obrigação pactuada pelo réu apelado, ao deixar de pagar os honorários devidos pela prestação dos serviços profissionais na compra e venda do imóvel. Preliminar rejeitada, improvido o recurso. Cerceamento de defesa inocorrente, oportunizada a ampla defesa, o devido processo legal e o contraditório pleno, bastante a prova dos autos para o livre convencimento motivado do julgador. Provas documentais suficientes para a formação da livre convicção do magistrado, considerados desnecessários depoimento pessoal, ou prova testemunhal. As mensagens de WhatsApp comprovam tratativas preliminares e negociação entre as partes, sem representação de inequívoca manifestação final de vontades, capaz de gerar a obrigação pretendida nestes autos e do que não há qualquer registro no contrato elaborado pelo autor para a formalização do negócio jurídico celebrado entre as partes, tendo feito constar expressamente no instrumento particular de compra e venda do imóvel cláusula específica estabelecendo a inequívoca obrigação dos vendedores pelo pagamento ao autor de R$ 20.000,00 pela assessoria jurídica prestada, sem nenhuma outra menção a honorários e outros eventuais responsáveis pelo pagamento de qualquer verba a esse título, além dos vendedores. Sentença mantida. Apelo improvido, majorados os honorários advocatícios, na forma do art. 85, § 11 do CPC, rejeitada a preliminar.... (Continua)

24 - TJSP COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO DE CONTRATO. RESTITUIÇÃO DE VALORES.

Sentença de parcial procedência, declarando rescindido o contrato e determinando a devolução de 90% dos valores pagos. Insurgência calcada regularidade/legalidade da formalização do contrato, devendo ser prestigiado o pacta sunt servanda. Pleito de retenção de 50% dos valores pagos, bem como taxa de fruição. Inadmissibilidade. Aplicabilidade do CDC. Abusividade de cláusula contratual que coloca os compradores desistentes em evidente situação de desvantagem. Inteligência do art. 51, II, IV e XV do CDC. Possibilidade de rescisão contratual, mesmo na hipótese de culpa dos compradores. Súmulas . 1, 2 e 3, do TJSP, e 543 do STJ. PRECENTUAL DE RETENÇÃO. Fixação de 10% sobre os valores pagos que deve ser mantida, pois traduz valor apto a ressarcir o vendedor pelas despesas administrativas, e se coaduna com a jurisprudência desta E. Corte. TAXA DE FRUIÇÃO. A posição desta E. Câmara é de que é indevida a fixação de taxa para indenização pela fruição do imóvel por se tratar de loteamento de terreno sem edificação - Impossibilidade de exploração econômica imediata. Precedentes do TJSP. Sentença mantida. RECURSO DESPROVIDO.... (Continua)

25 - TJSP APELAÇÃO - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL - REVELIA -

o efeito material da revelia é a presunção de veracidade dos fatos articulados pelo demandante, nos termos do que dispõe o CPC, art. 344, o que não implica na procedência automática de todos os pedidos formulados - MÉRITO - Resolução do contrato por inadimplência dos compradores - Contrato firmado sob a égide das alterações promovidas pela Lei 13.786/2018 à Lei 6.766/1979 (Lei do Parcelamento do Solo Urbano) - Restituição das parcelas pagas pelos compradores, com o desconto de 10% do valor atualizado do contrato e de eventuais débitos incidentes sobre o imóvel - Devolução em até 12 parcelas mensais, com início no prazo máximo de 12 meses após a formalização da rescisão contratual - COMISSÃO DE CORRETAGEM - Consoante entendimento fixado pelo STJ em sede de recurso repetitivo (REsp. Acórdão/STJ), é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de bem imóvel, desde que previamente informado o preço total da aquisição, com o destaque do valor da comissão de corretagem, o que se verifica na hipótese vertente - Valores irrepetíveis - Distrato posterior por fato imputável aos compradores que não afasta a obrigação de pagamento da comissão - Prestado o serviço de mediação, o corretor faz jus ao recebimento da remuneração - TAXA DE OCUPAÇÃO - A fixação de indenização pelo tempo de ocupação do bem não é cabível na hipótese vertente, uma vez que o objeto do contrato é um lote não edificado, o que não acarreta nenhuma vantagem econômica aos autores - Precedentes do STJ - ÔNUS SUCUMBENCIAIS - Redistribuição - Sucumbência em grau mínimo da autora - Recurso parcialmente provido... (Continua)

26 - TJRJ Registro público. Procedimento de dúvida. Dúvida suscitada por oficial do registro de imóveis. Sistema Financeiro a Habitação – SFH. Compra e venda de imóvel. Formalização por escritura pública. Indispensabilidade. Considerações do Des. Carlos Eduardo da Fonseca Passos sobre o tema. Lei 6.015/1973, art. 198. CCB/2002, art. 108. Lei 4.380/1964, art. 61, § 5º.

«... Conforme restou assentado na decisão agravada, cediço que, em regra, a compra e venda de imóvel constitui contrato solene, em que a validade está condicionada à observância da forma prescrita em lei, em face do disposto no CCB, art. 108. ... (Continua)

27 - TJSP AGRAVO DE INSTRUMENTO. MANDATO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. INDEFERIMENTO DO PEDIDO DE PENHORA SOBRE IMÓVEL CUJA TITULARIDADE NÃO PERTENCE AOS EXECUTADOS. ALEGAÇÃO DE NEGÓCIO SIMULADO NA AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE E DOAÇÃO REVESTIDA COMO COMPRA E VENDA EM PROVEITO DO FILHO MENOR SEM RENDA PARA ALIENAÇÃO POSTERIOR COM ARGUMENTO DE CRISE FINANCEIRA FAMILIAR. OBJETIVO DE PREJUDICAR O EXEQUENTE. AUSÊNCIA DE PROVA DO LASTRO FINANCEIRO PARA A COMPRA. DECLARAÇÃO DE EXTERNADA DA SIMULAÇÃO. RECURSO PROVIDO.

Sem a demonstração do recebimento de valores para pagamento do preço na compra e venda de bem imóvel formalizada dos pais para o filho menor sem renda suficiente, evidencia-se a ocorrência de simulação com doação suspeita visando a distribuição de patrimônio em benefício dele e desprestígio do agravante-exequente, cuja circunstância torna, sim, nulo o negócio jurídico engendrado... (Continua)

28 - TJSP Compra e venda. Bem imóvel. Inadimplentes mutuários que formalizaram compromisso de compra e venda de imóvel em conjunto habitacional patrocinado pelo Estado em programa de moradias populares, patente a necessidade de rescisão da avença e reintegração de posse, perdidas parcelas eventualmente pagas, inadmissível pleito de usucapião impossível que é usucapir imóvel público, afastada qualquer indenização por benfeitorias e participação em trabalho de mutirão. Possibilidade de compensação da indisponibilidade do imóvel por longo período sem a devida contraprestação, evitando enriquecimento sem causa por parte dos compradores. Decisão de procedência da ação rescisória mantida. Recurso não provido.

29 - TJSP Compra e venda. Bem imóvel. Inadimplentes mutuários que formalizaram compromisso de compra e venda de imóvel em conjunto habitacional patrocinado pelo Estado em programa de moradias populares, patente a necessidade de rescisão da avença e reintegração de posse, perdidas parcelas eventualmente pagas, inadmissível pleito de usucapião impossível que é usucapir imóvel público, afastada qualquer indenização por benfeitorias e participação em trabalho de mutirão. Possibilidade de compensação da indisponibilidade do imóvel por longo período sem a devida contraprestação, evitando enriquecimento sem causa por parte dos compradores. Decisão de procedência da ação rescisória mantida. Recurso não provido.

30 - STJ Fraude contra credores. Anterioridade do crédito. Compromisso de compra e venda. Promessa de compra e venda não registrada. Considerações da Minª. Nancy Andrighi sobre o tema. Precedentes do STJ. CCB/1916, art. 106, parágrafo único. CCB/2002, art. 158, § 2º CCB/2002, art. 1.471. Decreto-lei 58/1937. Lei 6.766/1979. CCB/1916, art. 135.

«... Cinge-se a controvérsia a determinar se, para fins de reconhecimento da anterioridade do crédito, exigida para a caracterização da fraude contra credores, deve ser considerada a data do registro da escritura pública de compra e venda ou a data em que foi firmado o contrato particular de promessa de compra e venda do bem. ... (Continua)

31 - TJSP APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO E REINTEGRAÇÃO NA POSSE. LOTEAMENTO.

Contrato formalizado em 2012. Inadimplência em 2014. Repactuação. Nova inadimplência entre abril/2016 e novembro/2019 com o vencimento da última parcela do preço. Notificações desconsideradas pelos compradores (2016 e 2021). Preliminares. Falta de interesse de agir. Inocorrência. Inaplicabilidade dos arts. 37, 39 e 46, da lei 6.766/79. Loteamento não irregular. Prescrição. Inocorrência. Prazo decenal. Aplicação do art. 205, do CC. Mérito. Sentença de procedência para decretar a resolução do contrato e reintegrar a autora na posse do imóvel, perdendo os requeridos o direito às parcelas pagas e às benfeitorias realizadas em face de tão prolongado período de mora que descaracterizou a boa-fé, não havendo que se falar ainda em posse ad usucapionem a amparar o reconhecimento de prescrição aquisitiva. Precedentes do Colegiado. Apelo desprovido... (Continua)

32 - TJSP APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM PEDIDOS INDENIZATÓRIOS. COMPRA E VENDA DE BEM MÓVEL (VEÍCULO AUTOMOTOR).

Pedidos de devolução do veículo adquirido, restituição dos valores pagos e indenização por dano moral. Sentença de improcedência. Desistência do recurso. Homologação. JUSTIÇA GRATUITA. Não demonstrada alteração na condição financeira da apelante, fica mantido o benefício. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. Inocorrência. HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA. Recurso não conhecido. Acordo extrajudicial formalizado entre a apelante e um dos réus, apenas. Majoração da verba honorária que se impõe (art. 85, §11, do CPC), observada a gratuidade a que faz jus a apelante. RECURSO NÃO CONHECIDO.... (Continua)

33 - TJSP COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. CLÁUSULA PENAL: A

Lei 13.786/2018 não define percentual fixo para a cláusula penal, mas sim um limite máximo. A sentença deve ser mantida, pois está em conformidade com a legislação, a jurisprudência e os princípios da boa-fé e da transparência. ... (Continua)

34 - STJ Agravo interno no agravo em recurso especial. Processual civil. Contrato de promessa de compra e venda de imóvel. Resolução. Retenção. Percentual de 10%. Razoabilidade. Acórdão recorrido de acordo com a jurisprudência deste tribunal superior. Súmula 83/STJ. Agravo não provido.

«1. A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. ... (Continua)

35 - STJ Compromisso de compra e venda. Promessa de venda de imóvel. Instrumento particular. Adjudicação compulsória. Decreto-lei 58/1937. Lei 6.766/1979. A promessa de venda gera efeitos obrigacionais não dependendo, para sua eficacia e validade, de ser formalizada em instrumento publico. O direito a adjudicação compulsória e de caráter pessoal, restrito aos contratantes, não se condicionando a obligatio faciendi a inscrição no registro de imoveis.

36 - TJSP COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA -

Resolução contratual e devolução de quantias pagas - Desistência do adquirente - Sentença de parcial procedência, que determinou a rescisão da avença e reconheceu o direito do autor de reaver 90% do preço, com retenção, pela alienante de 10% do valor total do contrato - Insurgência de ambas as partes. Autor que pleiteia seja reconhecida a culpa das rés pela resolução do contrato - Alegação de que foi coagido e induzido a erro pelas rés pois, no momento da contratação, informou que possuía restrição de crédito e fora informado que tal situação não seria impedimento para formalização do negócio e da obtenção do financiamento bancário, o que o fez firmar o contrato, mas não conseguiu obter o financiamento por conta da restrição - Autor que não se desincumbiu do ônus de comprovar culpa das rés - Culpa pela resolução contratual que deve ser atribuída ao autor que desistiu do negócio, conforme corretamente reconhecido na r. sentença. Pretensão da ré a que seja aplicada cláusula contratual que prevê a retenção de 50% - Alegação de que o imóvel foi submetido a patrimônio de afetação - Contrato firmado em data posterior à vigência da lei 13.786/2018 («Lei do Distrato), sendo aplicável ao caso concreto - Hipótese que não trata de resolução de compromisso comum, mas celebrado sob o regime de afetação, com regramento próprio - Validade da cláusula cláusula penal de retenção 50% dos valores pagos - Disposições contratuais em consonância com os parâmetros do lei 4.591/1964, art. 67-a - Empreendimento que está submetido ao regime de patrimônio de afetação. Legitimidade passiva de todas as empresas que se apresentaram perante o consumidor para a consecução do negócio - Responsabilidade solidária dos fornecedores, considerados tais todos aqueles que de alguma forma participaram da transação - Responsabilidade solidária, relativa à restituição dos valores - Precedentes do C. STJ e deste E. Tribunal - Recurso do autor desprovido - Recurso da ré parcialmente provido.... (Continua)

37 - TJSP APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NÃO REGISTRADO. APELANTE CONSTA COMO ÚNICA ADQUIRENTE. INCLUSÃO DE CÔNJUGE NO POLO PASSIVO DA AÇÃO. DESNECESSIDADE. CPC, art. 73, § 1º. INAPLICABILIDADE. PRECEDENTE. DESCUMPRIMENTO DE ACORDO. NÃO CONFIGURAÇÃO. FORMALIZAÇÃO DE TRANSAÇÃO. NÃO COMPROVAÇÃO. ENCARGOS DA SUCUMBÊNCIA. ATRIBUIÇÃO À RÉ. NECESSIDADE. PRINCÍPIOS DA CAUSALIDADE E DA SUCUMBÊNCIA. OBSERVÂNCIA. ORDEM DE APRESENTAÇÃO DE CARTA DE QUITAÇÃO. DESNECESSIDADE. DOCUMENTO TRAZIDO AOS AUTOS. ATO DE ESCRITURAÇÃO DO IMÓVEL TRANSACIONADO. REALIZAÇÃO, APÓS SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO.

O cônjuge da única pessoa que figura como adquirente em compromisso de compra e venda carente de registro não deve ser incluído no polo passivo da ação que não versa sobre direito real imobiliário. ... (Continua)

38 - TRT2 Penhora. Impenhorabilidade comromisso de venda e compra. Boa-fé objetiva. Penhora. Impossibilidade. Malgrado a eficácia probatória da propriedade do bem imóvel somente se implementar com o registro notarial, quando adquire fé pública, não se pode ignorar ser prática de larga incidência no comércio imobiliário, a efetivação de negócios jurídicos mediante contrato de compra e venda, sem a posterior averbação na matrícula, procedimento que, embora vá de encontro aos trâmites legais para a efetiva transferência da propriedade de bens imóveis, se justifica diante da realidade sócio-econômica do país e dos elevados custos para a formalização regular da alienação de tais bens, sobretudo se levada em conta a cláusula geral da boa-fé objetiva que impera no direito contratual. O intérprete da Lei não pode fazer ouvidos moucos à realidade social que o cerca.

39 - TJSP JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. Cerceamento de defesa. Ação de rescisão de contrato de compra e venda. Imóvel em loteamento. Alegada inadimplência da compradora. Improcedência decretada. Insurgência da autora. Demonstração da regularidade do imóvel alienado. Relação processual não formalizada. Cerceamento do direito de estar em juízo configurado. Improcedência afastada. Sentença anulada. Recurso provido.

40 - TJSP Apelação cível. Embargos de terceiro. Desconstituição de constrição judicial (penhora) que recaiu sobre imóvel dos embargantes-compradores. Sentença de improcedência.

41 - STJ Recurso especial. Direito imobiliário. Negativa de prestação jurisdicional. Não ocorrência. Incorporação imobiliária. Necessidade de registro do memorial de incorporação. Validade dos contratos de compromisso de compra e venda. Destituição da incorporadora. Adjudicação do imóvel. Impossibilidade. Recurso especial conhecido e desprovido.

1 - O propósito recursal consiste em definir, além da existência de negativa de prestação jurisdicional, se é possível a adjudicação compulsória de imóvel objeto de contrato de compromisso de compra e venda firmado com quem não era proprietário do bem. ... (Continua)

42 - STJ Direito civil. Recurso especial. Promessa de compra e venda. Arrependimento. Inadmissibilidade. Ausência de cláusula contratual. CCB, art. 1.088. Inaplicabilidade diante do Decreto-lei 58/1937, art. 22. Recurso especial não conhecido.

«1. A tese acerca da vulneração do CCB, art. 1.092, parágrafo único, não foi devidamente prequestionada no acórdão recorrido, tampouco foram opostos embargos de declaração, razão por que deve incidir, no ponto, a Súmula 356/STF. ... (Continua)

43 - TJSP Agravo de Instrumento - Obrigação de Fazer c/c indenização por danos materiais e morais - Compra e venda de bem imóvel - Vícios construtivos - Insurgência contra decisão que, reconhecendo a aplicabilidade do CDC, afastou a ocorrência de decadência ou prescrição e inverteu os ônus da prova na forma do art. 6º, VIII, da Lei Consumerista - Inexistência de relação de consumo na hipótese em exame - Compromisso de compra e venda formalizado entre pessoa jurídica titular do domínio do imóvel e pessoa física, com base, exclusivamente, no Código Civil - Agravante que não participou do empreendimento como construtora, incorporadora ou intermediadora e nem mesmo oferece imóveis no mercado de consumo, portanto, não se enquadra no conceito de fornecedora - Conceitos definidos nos arts. 2º e 3º, do CDC não configurados - Inversão do ônus da prova indevida - Decadência - Inaplicabilidade do art. 445 do Código Civil à hipótese em exame - Ação de cunho condenatório, em que o prazo prescricional é decenal, nos termos do art. 205 do CC - Decisão reformada em parte - Recurso parcialmente provido

44 - STJ Agravo interno no recurso especial. Ação demolitória. Ilegitimidade passiva. Transferência de responsabilidade pela conclusão da obra. Compromisso de compra e venda desprovido de registro imobiliário. Irrelevância.

«1. Ação demolitória ajuizada pela agravante alegando que a empresa demandada edificou obra no terreno contíguo, em local inapropriado, obstruindo a visão e impossibilitando a utilização do seu terreno. ... (Continua)

45 - TJSP Compra e venda. Bem móvel. Veículo automotor. Arrendamento mercantil. Retardamento na entrega da documentação do veículo, para a formalização daquele negócio junto ao órgão de trânsito. Ajuizamento de rescisão contratual cumulada com a de restituição de valores pagos e de indenização por danos morais. Obrigação da vendedora de fazer boa a compra e venda afirmada. Presunção de que o financiamento de tal aquisição deu-se pela intermediação da vendedora munida de mandato tácito. Interdependência de ambos os negócios. Rescisão do primeiro com aptidão de repercutir no segundo, presumida a assunção pela instituição financeira das vicissitudes do negócio originário. Ação parcialmente procedente. Recurso desprovido.

46 - TJPE Agravo. Decisão terminativa. Execução fiscal. IPTU. Promessa de compra e venda. Cobrança ao proprietário (promitente vendedor). Possibilidade. Ordem de penhora. Art. 11 da lef. Recurso desprovido. Decisão unanime.

«1. O Código Tributário Municipal de Jaboatão dos Guararapes, em seu art. 8º, dispõe que é contribuinte do IPTU o proprietário do imóvel, o titular do domínio útil ou o seu possuidor. ... (Continua)

47 - STJ Agravo interno nos embargos de declaração no agravo em recurso especial. Contrato de compra e venda. Cotas condominiais. Ausência de registro. Responsabilidade concorrente do proprietário e do adquirente. Súmula 83/STJ. Multa. Inaplicabilidade. Agravo interno desprovido.

1 - Segundo a jurisprudência do STJ, formalizado contrato de promessa de compra e venda de imóvel sem registro, o proprietário e o adquirente do bem respondem concorrentemente pelo pagamento das despesas condominiais. ... (Continua)

48 - TJSP Comissão. Corretagem. Compromisso de compra e venda de bem imóvel. Contrato formalizado a partir de estande de vendas. Ausência de liberdade na contratação. Intermediação que aproveita somente à alienante. Abusividade. Prejudicial de ilegitimidade afastada. Contrato de corretagem que decorre da relação jurídica estabelecida com as requeridas. Cobrança nula. Devolução determinada. Recurso improvido.

49 - TJRJ Direito do consumidor. Ação de obrigação de fazer. Irresignação do apelante quanto a atualização monetária do valor pendente de pagamento para fins de compra e venda de bem imóvel. Alegação de clausula suspensiva de pagamento e culpa dos réus que afastariam a correção monetária imposta pelo sentenciante. Atualização monetária que visa a correção do valor da moeda, tendo em vista as perdas reais sofridas em decorrência da inflação, e que não está atrelada ao exame da culpa de qualquer das partes contratantes. Contrato comutativo. Valor da compra e venda que não foi alterado, mas atualizado conforme os índices previstos para tanto. Cláusula suspensiva aduzida pelo apelante de cunho relativo, uma vez que o contrato produziu efeitos, pois houve no momento da formalização do negócio jurídico a imissão na posse do imóvel pelo comprador. Atualização monetária atua como ponto de equilíbrio econômico do negócio jurídico entabulado. Função social do contrato e Vedação do enriquecimento sem causa, ante ao exercício possessório pelo apelante. Interesse no imóvel que se mantém nos termos do CCB, art. 481. Desprovimento do recurso

50 - TJPE Agravo de instrumento. Decisão interlocutória. Execução fiscal. IPTU. Promessa de compra e venda. Cobrança ao proprietário (promitente vendedor). Possibilidade. Ordem de penhora. Art. 11 da lef. Recurso desprovido. Decisão unanime.

«1. O Código Tributário Municipal de Jaboatão dos Guararapes, em seu art. 8º, dispõe que é contribuinte do IPTU o proprietário do imóvel, o titular do domínio útil ou o seu possuidor. ... (Continua)