NARRATIVA DE FATO E DIREITO
Este modelo de ação de cobrança visa a obtenção de multa rescisória decorrente do rompimento antecipado de contrato de locação comercial. A Ré, inquilina de duas salas comerciais pertencentes ao Autor, decidiu desocupar a segunda sala antes do término do contrato, sob alegações infundadas, mas com o real objetivo de mudar para um imóvel mais amplo e financeiramente mais vantajoso. Tal conduta caracteriza inadimplemento contratual, sendo devida a multa rescisória prevista no contrato.
O direito do Autor é respaldado pela Lei do Inquilinato, que regula as relações de locação de imóveis urbanos e impõe ao locatário a obrigação de arcar com a multa proporcional ao período de inadimplemento, quando decide rescindir o contrato antecipadamente sem justa causa.
CONSIDERAÇÕES FINAIS
Este modelo de petição é adequado para situações em que o locador deseja cobrar a multa rescisória devida por inquilino que desocupou o imóvel antes do término do contrato. A peça deve ser elaborada com base nos princípios contratuais e nas disposições da Lei do Inquilinato, assegurando ao locador a compensação por eventuais prejuízos decorrentes do inadimplemento contratual.
TÍTULO: MODELO DE PETIÇÃO INICIAL PARA AÇÃO DE COBRANÇA DE MULTA RESCISÓRIA POR ROMPIMENTO ANTECIPADO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL
Notas Jurídicas
- As notas jurídicas são criadas como lembrança para o estudioso do direito sobre alguns requisitos processuais, para uso eventual em alguma peça processual, judicial ou administrativa.
- Assim sendo, nem todas as notas são derivadas especificamente do tema anotado, são genéricas e podem eventualmente ser úteis ao consulente.
- Vale lembrar que o STJ é o maior e mais importante Tribunal uniformizador. Caso o STF julgar algum tema, o STJ segue este entendimento. Como um Tribunal uniformizador, é importante conhecer a posição do STJ, assim o consulente pode encontrar um precedente específico, não encontrando este precedente, o consulente pode desenvolver uma tese jurídica, o que pode eventualmente obter uma decisão favorável. Jamais pode ser esquecida a norma contida na CF/88, art. 5º, II, ‘ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei’.
- Pense nisso: Um pouco de Hermenêutica. Obviamente, a lei precisa ser analisada sob o ponto de vista constitucional. Normas infralegais não são leis. Caso um tribunal ou um magistrado não seja capaz de justificar sua decisão com a devida fundamentação, ou seja, em lei ou na Constituição, CF/88, art. 93, X, e da lei em face da Constituição para aferir-se a constitucionalidade da lei. Vale lembrar que a Constituição não pode negar-se a si própria. Regra que se aplica à esfera administrativa. Decisão ou ato normativo, sem fundamentação devida, orbita na esfera da inexistência. Essa diretriz aplica-se a toda a administração pública. O próprio regime jurídico dos Servidores Públicos obriga o servidor público a "representar contra ilegalidade, omissão ou abuso de poder – Lei 8.112/1990, art. 116, VI", mas não é só, reforça o dever do Servidor Público em "cumprir as ordens superiores, exceto quando manifestamente ilegais – Lei 8.112/1990, art. 116, IV". A própria CF/88, art. 5º, II, que é cláusula pétrea, reforça o princípio da legalidade, segundo o qual "ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei". Isso embasa o entendimento de que o servidor público não pode ser compelido a cumprir ordens que contrariem a Constituição ou a lei. Da mesma forma, o próprio cidadão está autorizado a não cumprir estas ordens, partindo de quem quer que seja. Quanto ao servidor que cumpre ordens superiores ou inferiores inconstitucionais ou ilegais, comete a mais grave das faltas, que é uma agressão ao cidadão e à nação brasileira, já que nem o Congresso Nacional tem legitimidade material para negar os valores democráticos e os valores éticos e sociais do povo, ou melhor, dos cidadãos. Não deve cumprir ordens manifestamente ilegais. Para uma instituição que rotineiramente desrespeita os compromissos com a constitucionalidade e legalidade das suas decisões, todas as suas decisões atuais e pretéritas, sejam do Judiciário em qualquer nível, ou da administração pública de qualquer nível, ou do Congresso Nacional, orbitam na esfera da inexistência. Nenhum cidadão é obrigado, muito menos um servidor público, a cumprir esta decisão. A Lei 9.784/1999, art. 2º, parágrafo único, VI, implicitamente desobriga o servidor público e o cidadão de cumprir estas ordens ilegais.
- Se a pesquisa retornar um grande número de documentos, isto quer dizer que a pesquisa não é precisa. Às vezes, ao consulente, basta clicar em ‘REFAZER A PESQUISA’ e marcar ‘EXPRESSÃO OU FRASE EXATA’. Caso seja a hipótese apresentada.
- Se a pesquisa retornar um grande número de documentos, isto quer dizer que a pesquisa não é precisa. Às vezes, nesta circunstância, ao consulente, basta clicar em ‘REFAZER A PESQUISA’ ou ‘NOVA PESQUISA’ e adicionar uma ‘PALAVRA-CHAVE’. Sempre respeitando a terminologia jurídica, ou uma ‘PALAVRA-CHAVE’ normalmente usada nos acórdãos.
1. Princípios que Regem o Instituto Jurídico da Locação:
O contrato de locação é regido pelo princípio da autonomia da vontade, em que as partes têm a liberdade para definir as cláusulas contratuais, desde que respeitem a ordem pública e os bons costumes. Além disso, o princípio do pacta sunt servanda impõe o cumprimento das obrigações assumidas, sob pena de multa ou outras sanções previstas no contrato.
Legislação:
Jurisprudência:
2. Multa Rescisória:
A multa rescisória visa compensar o locador pelos prejuízos sofridos em razão do rompimento antecipado do contrato de locação. Esta penalidade deve estar expressamente prevista no contrato e ser proporcional ao tempo restante de cumprimento do acordo.
Legislação:
Jurisprudência:
3. Prazo Prescricional:
O prazo prescricional para o locador ajuizar a ação de cobrança da multa rescisória é de 3 anos, contados a partir do momento em que a rescisão do contrato foi efetivada.
Legislação:
- CCB/2002, art. 206, § 3º, V: Estabelece o prazo de prescrição de 3 anos para pretensões relativas a dívidas líquidas.
Jurisprudência:
4. Juntada das Provas Obrigatórias:
Na petição inicial, é essencial a juntada do contrato de locação, aditivos, notificações extrajudiciais, e qualquer outro documento que comprove a relação jurídica e a inadimplência do locatário.
Legislação:
- CPC/2015, art. 320: Obriga a apresentação dos documentos indispensáveis à propositura da ação.
Jurisprudência:
5. Argumentos na Petição Inicial:
A petição inicial deve sustentar a validade da multa rescisória contratualmente prevista, demonstrando que o locatário descumpriu as cláusulas do contrato ao desocupar o imóvel antes do prazo.
Legislação:
Jurisprudência:
6. Defesas na Contestação:
O locatário pode alegar que a multa é excessiva ou que o contrato foi rescindido por motivos de força maior, o que poderia justificar a exclusão ou redução da penalidade.
Legislação:
Jurisprudência:
7. Legitimidade Ativa:
O locador, ou seu representante legal devidamente constituído, possui legitimidade ativa para propor a ação de cobrança da multa rescisória.
Legislação:
Jurisprudência:
8. Legitimidade Passiva:
A legitimidade passiva é do locatário, que firmou o contrato de locação e está obrigado ao cumprimento das cláusulas, incluindo o pagamento da multa rescisória.
Legislação:
Jurisprudência:
9. Citação e Intimação das Partes:
A citação e intimação devem ser realizadas de forma válida, garantindo o direito ao contraditório e à ampla defesa, sob pena de nulidade do processo.
Legislação:
Jurisprudência:
10. Direito Material:
O direito material envolvido é o direito do locador de ser ressarcido pelos prejuízos decorrentes do rompimento antecipado do contrato de locação.
Legislação:
Jurisprudência:
11. Honorários Advocatícios Contratuais:
Os honorários advocatícios contratuais são devidos pelo locador ao advogado que o representa, conforme estipulado em contrato de prestação de serviços advocatícios.
Legislação:
Jurisprudência:
12. Honorários Advocatícios de Sucumbência:
Os honorários de sucumbência são devidos pela parte que perde a ação ao advogado da parte vencedora, conforme sentença judicial.
Legislação:
Jurisprudência:
13. Valor da Causa:
O valor da causa deve corresponder ao valor da multa rescisória exigida, conforme estipulado no contrato de locação.
Legislação:
Jurisprudência:
Essa estrutura fornece uma base sólida para a elaboração da petição inicial em uma ação de cobrança de multa rescisória por rompimento antecipado de contrato de locação de imóvel comercial, abordando os principais aspectos jurídicos, processuais e materiais envolvidos.
