1 - STJ Agravo interno no agravo em recurso especial. Decisão da presidência do STJ. Reconsideração. Condomínio. Loteamento fechado. Critério de rateio expresso em convenção de condomínio. Validade. Unidade comercial que não usufrui de determinados serviços. Exoneração de encargo condominial. Impossibilidade. Agravo interno provido. Decisão reconsiderada. Agravo conhecido para dar provimento ao recurso especial.
1 - Consoante entendimento jurisprudencial, em regra, a divisão do valor da taxa de condomínio se dá com base na fração ideal da unidade imobiliária, podendo a convenção estabelecer de maneira diversa. ... ()
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2 - STJ Agravo interno nos embargos de declaração no recurso especial. Ação anulatória e declaratória c/c repetição de indébito. Decisão monocrática que negou provimento ao reclamo. Irresignação recursal da parte autora.
1 - Não caracteriza omissão ou falta de fundamentação a adoção de posicionamento contrário ao interesse da parte, nem está o magistrado obrigado a rebater, um a um, os argumentos trazidos pela parte, desde que os fundamentos utilizados tenham sido suficientes para embasar a decisão, como de fato ocorreu na hipótese dos autos. ... ()
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3 - STJ Hospedagem. Locação temporária. Condomínio em edificação. Direito civil. Recurso especial. Condomínio edilício residencial. Ação de obrigação de não fazer. Locação fracionada de imóvel para pessoas sem vínculo entre si, por curtos períodos. Contratações concomitantes, independentes e informais, por prazos variados. Oferta por meio de plataformas digitais especializadas diversas. Hospedagem atípica. Uso não residencial da unidade condominial. Alta rotatividade, com potencial ameaça à segurança, ao sossego e à saúde dos condôminos. Contrariedade à convenção de condomínio que prevê destinação residencial. Recurso improvido. Lei 8.245/1991, art. 1º, parágrafo único. Lei 8.245/1991, art. 48. Lei 11.771/2008, art. 2º, parágrafo único. Lei 11.771/2008, art. 21, I. Lei 11.771/2008, art. 22, § 3º. Lei 11.771/2008, art. 23, §§ 1º e 4º. CCB/2002, art. 425. CCB/2002, art. 1.228, § 1º. CCB/2002, art. 1.277, parágrafo único. CCB/2002, art. 1.278. CCB/2002, art. 1.279. CCB/2002, art. 1.332, III. CCB/2002, art. 1.333. CCB/2002, art. 1.334. CCB/2002, art. 1.337. CCB/2002, art. 1.336. IV. Lei 4.595/1964, art. 19.
1 - Os conceitos de domicílio e residência (CCB/2002, art. 70, CCB/2002, art. 71, CCB/2002, art. 72, CCB/2002, art. 73, CCB/2002, art. 74, CCB/2002, art. 75, CCB/2002, art. 76, CCB/2002, art. 77 e CCB/2002, art. 78), centrados na ideia de permanência e habitualidade, não se coadunam com as características de transitoriedade, eventualidade e temporariedade efêmera, presentes na hospedagem, particularmente naqueles moldes anunciados por meio de plataformas digitais de hospedagem. ... ()
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4 - STJ Recurso especial. Condomínio. CPC/2015, art. 1.022. Violação. Inexistência. Convenção. Outorga. Construtora. Taxa condominial. Redução. Impossibilidade.
1 - Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do CPC/2015 (Enunciado Administrativo 2/STJ e Enunciado Administrativo 3/STJ). ... ()
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5 - STJ Condomínio em edificação. Condômino inadimplente. Taxa condominial. Regulamento interno. Proibição de uso de área comum, destinada ao lazer, por condômino inadimplente e seus familiares. Impossibilidade. Sanções pecuniárias taxativamente previstas no código civil. Direito civil. Recurso especial. CCB/2002, art. 1.332. CCB/2002, art. 1.334, IV. CCB/2002, art. 1.335, II e III. CCB/2002, art. 1.336, § 1º. CCB/2002, art. 1.337, caput. Lei 8.009/1990, art. 3º, IV.
«1. No condomínio edilício, o titular da unidade autônoma, cotitular das partes comuns, exerce todos os poderes inerentes ao domínio, mas, em contrapartida, sujeita-se à regulamentação do exercício destes mesmos direitos, em razão das necessidades impostas pela convivência em coletividade ... ()
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6 - STJ Condomínio em edificação. Animal. Convenção do condomínio. Regimento interno. Proibição criação de animais de qualquer espécie. Gato na hipótese. Flexibilização. Possibilidade. Recurso especial provido. CCB/2002, art. 1.228. CCB/2002, art. 1.332. CCB/2002, art. 1.333. CCB/2002, art. 1.336, IV. CCB/2002, art. 1.344. Lei 4.591/1964, art. 19. CF/88, art. 5º, XXII (função social da propriedade). Precedentes do STJ. Considerações do Min. Ricardo Villas Bôas Cueva sobre a regra proibitiva prevista na convenção condominial de criar animais de quaisquer espécies (CCB/2002, art. 1.228).
«... 2. Da regra proibitiva prevista na convenção condominial de criar animais de quaisquer espécies – CCB/2002, art. 1.228. ... ()
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7 - STJ Condomínio em edificação. Condômino inadimplente. Contribuição condominial. Taxa de condomínio. Inadimplência. Mora. Propriedade. Direito. Restrição ao acesso a áreas comuns do condomínio. Ilegalidade. Recurso especial. Restrição imposta na convenção condominial de acesso à área comum destinada ao lazer do condômino em mora e de seus familiares. Ilicitude. Reconhecimento. 1. Direito do condômino de acesso a todas as partes comuns do edifício, independente de sua destinação. Inerência ao instituto do condomínio. 2. Descumprimento do dever de contribuição com as despesas condominiais. Sanções pecuniárias taxativamente previstas no Código Civil. 3. Idôneos e eficazes instrumentos legais de coercibilidade, de garantia e de cobrança postos à disposição do condomínio. Observância. Necessidade. 4. Medida restritiva que tem o único e espúrio propósito de expor ostensivamente a condição de inadimplência do condômino e de seus familiares perante o meio social em que residem. Desbordamento dos ditames do princípio da dignidade humana. Verificação. 5. Recurso especial improvido. CCB/2002, art. 1.331, CCB/2002, art. 1.334, CCB/2002, art. 1.336 e CCB/2002, art. 1.337. Lei 8.009/1990. CPC/2015, art. 784, VIII.
«1. O direito do condômino ao uso das partes comuns, seja qual for a destinação a elas atribuídas, não decorre da situação (circunstancial) de adimplência das despesas condominiais, mas sim do fato de que, por lei, a unidade imobiliária abrange, como parte inseparável, não apenas uma fração ideal no solo (representado pela própria unidade), bem como nas outras partes comuns que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio (§ 3º do CCB/2002, art. 1.331). Ou seja, a propriedade da unidade imobiliária abrange a correspondente fração ideal de todas as partes comuns. A sanção que obsta o condômino em mora de ter acesso a uma área comum (seja qual for a sua destinação), por si só, desnatura o próprio instituto do condomínio, limitando, indevidamente, o correlato direito de propriedade. ... ()
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8 - STJ Agravo regimental no agravo em recurso especial. 1. Violação do CCB/2002, art. 1.333. Não ocorrência. Aplicação literal do aludido dispositivo. 2. Afronta ao CCB/2002, art. 1.333 se conjugado com os CCB/2002, art. 1.351 e CCB/2002, art. 1.335, III, do CCB/2002, ao CCB/2002, art. 884, CCB/2002, art. 885, CCB/2002, art. 1.334, CCB/2002, art. 1.335, III, e CCB/2002, art. 1.336 e ao CPC/1973, art. 333. Ausência de prequestionamento. Súmula 282/STF. 3. Recurso improvido.
«1. Consoante enfatizado na decisão monocrática, não há falar em afronta ao CCB/2002, art. 1.333, porquanto o que o acórdão fez foi justamente aplicar a literalidade do aludido dispositivo, o qual é expresso ao afirmar que «a convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção». Logo, vulneração ao aludido comando legal não ocorreu. ... ()
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9 - STJ Condomínio edilício. Recurso especial. Quorum para alteração do regimento interno de condomínio. Matéria que deve ser disciplinada pela convenção de condomínio, com a vigência da Lei 10.931/2004, art. 58 que alterou a redação do CCB/2002, art. 1.351, conferindo, no ponto, liberdade para que a convenção condominial discipline a matéria. Admissão de alteração do regimento interno por maioria simples dos condôminos, em inobservância à norma estatutária. Descabimento.
«1. O CCB/2002, art. 1.333, ao dispor que a convenção que constitui o condomínio edilício torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção, não tem, assim como toda a ordem jurídica, a preocupação de levantar paredes em torno da atividade individual. É intuitivo que não pode coexistir o arbítrio de cada um com o dos demais, sem uma delimitação harmônica das liberdades, por isso, na verdade, o direito delimita para libertar: quando limita, liberta. (REALE, Miguel. Lições Preliminares de Direito. 27 ed. São Paulo: Saraiva, 2004, p. 64) ... ()
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10 - STJ Condomínio em edificação. Condomínio edilício. Quorum para alteração do regimento interno de condomínio. Matéria que deve ser disciplinada pela convenção de condomínio, com a vigência da Lei 10.931/2004, que alterou a redação do CCB/2002, art. 1.351, conferindo, no ponto, liberdade para que a convenção condominial discipline a matéria. Admissão de alteração do regimento interno por maioria simples dos condôminos, em inobservância à norma estatutária. Descabimento. Considerações do Min. Luis Felipe Salomão sobre o tema. CCB/2002, art. 1.333 e CCB/2002, art. 1.334, III e V. Lei 4.591/1964, art. 9º.
«.. . 3. A questão controvertida consiste em saber: diante da modificação promovida no CCB/2002, art. 1.351 do Código Civil pela Lei 10.931/2004 - que deixou de disciplinar o quorum para modificação do regimento interno de condomínio edilício -, se ainda assim é possível à convenção impor quorum qualificado para a sua alteração. ... ()
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11 - STJ Condomínio em edificação. Ação de cobrança. Cotas condominiais. Prazo prescricional. Prescrição da pretensão de cobrança de quotas condominiais. Considerações da Minª. Nancy Andrighi sobre o tem.a Precedentes do STJ. CCB/2002, art. 205, CCB/2002, art. 206, § 5º, I, CCB/2002, art. 1.333, CCB/2002, art. 1.334, CCB/2002, art. 1.341, CCB/2002, art. 1.350 e CCB/2002, art. 2.028. CCB/1916, art. 177.
«... III - Do prazo prescricional aplicável à pretensão de cobrança das cotas condominiais ... ()
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12 - STJ Execução. Hasta pública. Arrematação. Condomínio em edificação. Alienação em hasta publica. Despesas condominiais anteriores à aquisição do imóvel. Dívida não mencionada no edital. Sub-rogação sobre o produto da arrematação. Reserva de valores. Precedentes do STJ. CPC/1973, arts. 244, 686 e 694, III. CTN, art. 130, parágrafo único. CCB/2002, art. 1.334. Lei 4.591/64, art. 12.
«1. As dívidas condominiais anteriores à alienação judicial – não havendo ressalvas no edital de praça – serão quitadas com o valor obtido com a alienação judicial do imóvel, podendo o arrematante pedir a reserva de parte desse valor para o pagamento das referidas dívidas. 2. Recurso especial provido.... ()
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13 - STJ Execução. Hasta pública. Arrematação. Condomínio em edificação. Alienação em hasta publica. Despesas condominiais anteriores à aquisição do imóvel. Dívida não mencionada no edital. Sub-rogação sobre o produto da arrematação. Reserva de valores. Considerações da Minª. Nancy Andrighi sobre o tema. Precedentes do STJ. CPC/1973, arts. 244, 686 e 694, III. CTN, art. 130, parágrafo único. CCB/2002, art. 1.334. Lei 4.591/64, art. 12.
«... I – Da delimitação da controvérsia ... ()
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14 - TJRJ Execução. Condomínio em edificações. Penhora sobre arrecadação mensal de condomínio edilício. Possibilidade. Precedente do STJ. CCB/2002, art. 1.334, I. CPC/1973, art. 655-A, § 3º.
«O percentual que deve incidir sobre a receita do condomínio não pode causar transtornos ao cumprimento de outras obrigações cuja análise, à luz do caso concreto, deve ser feita pelo juiz. Hipótese em que se impõe a redução de 30% para 15%. Necessidade de nomeação de depositário, a quem incumbirá a forma de levantamento dos recursos e o esquema de pagamento do débito, zelando, inclusive, para que o percentual fixado sobre a arrecadação mensal do condomínio não inviabilize o seu próprio funcionamento (CPC, art. 655-A, § 3º. (REsp 829.583/RJ). Recurso provido.... ()
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15 - STJ Condomínio em edificação. Hipoteca. Crédito condominial. Obrigação propter rem. Preferência sobre o crédito hipotecário. Precedentes da STJ. CCB/1916, art. 1.560. CCB/2002, art. 961, CCB/2002, art. 1.315 e CCB/2002, art. 1.334, § 2º. Lei 4.591/64, art. 12, § 4º.
«I. O crédito condominial tem preferência sobre o crédito hipotecário por constituir obrigação propter rem, em função da utilização do próprio imóvel ou para evitar-lhe o perecimento.» ... ()
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16 - TJRJ Condomínio em edificação. Ação de cobrança de cotas condominiais. Decisão de 1º grau que indefere a penhora do imóvel em razão da transferência de propriedade. Obrigação propter rem. CCB/2002, art. 1.315 e CCB/2002, art. 1.334, § 2º. Lei 4.591/64, art. 12, § 4º.
«Responsabilidade pelo débito condominial que recai sobre o imóvel, ainda que haja transferência de titularidade. Transferência de titularidade decorrente de sentença judicial que não pode ser oposta ao condomínio autor. Possibilidade de penhora.... ()
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17 - TJSP Condomínio em edificação. Cobrança de despesas condominiais. Instrumento particular de compra e venda não registrado. Dívida «propter rem. Vinculação da unidade como garantia da obrigação. Legitimidade «ad causam reconhecida em relação ao proprietário. CCB/2002, art. 1.315 e CCB/2002, art. 1.334, § 2º. Lei 4.591/64, art. 12, § 4º.
«A responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais é atribuída por lei (Lei 4.591/64, art. 12, § 4º) ao proprietário ou titular de direito à aquisição de unidade em débito, compreendendo-se nessa condição, em face da interpretação sistemática da legislação em apreço, aquele que figurar no registro imobiliário, e como tal legitimado para figurar no pólo passivo da ação de cobrança, sendo inadmissível obrigar-se o condomínio litigar contra quem não tenha essa qualidade, sob pena de esvaziar se a garantia de seu crédito representada pela própria unidade em débito.... ()
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18 - STJ Condomínio em edificação. Compromisso de compra e venda. Cobrança de cota condominial. Legitimidade passiva do comprador. CCB/2002, art. 1.334. Lei 4.591/1964, arts. 4º, parágrafo único e 12.
«A cobrança de cotas condominiais deve recair sobre o comprador da unidade adquirida em condomínio, sendo irrelevante o fato da escritura de compra e venda não estar inscrita no Cartório de Imóveis.... ()
