alienacao fiduciaria obrigacoes condominio
Jurisprudência Selecionada

1 - STJ Condomínio em edificação. Ação de cobrança. Contribuições condominiais. Cumprimento de sentença. Natureza propter rem do débito. Alienação fiduciária em garantia. Penhora do imóvel. Possibilidade. Recurso especial provido. Civil. Recurso especial. Lei 9.514/1997, art. 27, § 8º. CCB/2002, art. 1.368-B, parágrafo único (redação da Lei 13.043/2014) . CCB/2002, art. 1.345. CPC/2015, art. 797. CPC/2015, art. 805, CPC/2015, art. 835, § 1º e § 3º.

1 - As normas da Lei 9.514/1997, art. 27, § 8º, e do CCB/2002, art. 1.368-B, parágrafo único, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas ente os contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. ... (Continua)

2 - TJSP AGRAVO DE INSTRUMENTO.

Cumprimento de sentença de ação de cobrança de taxas e despesas condominiais. Decisão agravada julgou prejudicada a penhora dos direitos aquisitivos sobre o imóvel gerador da dívida condominial. Irresignação da exequente. Cabimento. Preliminar de preclusão pro judicato afastada. Dívida tem natureza propter rem. Possibilidade de a penhora recair sobre os direitos aquisitivos que os executados possuem sobre o imóvel gerador do débito condominial e gravado com cláusula de alienação fiduciária. Inteligência do art. 835, XII do CPC. Entendimento sedimentado no C. STJ e nesta Câmara. Medida eficaz porque garante a satisfação, mesmo que parcial, do crédito. Tratando-se de lide sobre obrigações sucessivas inadimplidas, a eventual alienação dos direitos abarca os interesses do condomínio credor. Preferência do crédito condominial em relação a eventual crédito fiduciário. As despesas condominiais são obrigações propter rem que visam a preservação do conjunto condominial e da unidade autônoma, constituindo crédito privilegiado frente ao crédito fiduciário. Aplicação, por analogia, do enunciado da Súmula 478 do C. STJ, aplicável ao caso. Decisão reformada. Recurso provido... (Continua)

3 - STJ Condomínio em edificação. Alineação fiduciária do imóvel. Recurso especial. Ação de cobrança. Condomínio. Alienação fiduciária. Imóvel. Pagamento. Responsabilidade. Despesas condominiais. Devedor fiduciante. Posse direta. Na hipótese, o credor fiduciário não pode responder pelo pagamento das despesas condominiais por não ter a posse direta do imóvel, devendo, em relação a ele, ser julgado improcedente o pedido. Lei 9.514/1997, art. 27, § 8º. CCB/2002, art. 1.368-B.

«1 - Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência, do CPC/2015 (Enunciado Administrativo 2/STJ e Enunciado Administratio 3/STJ). ... (Continua)

4 - TJSP Agravo de instrumento. Ação de execução de título extrajudicial (verbas condominiais). Decisão que deferiu o pedido de alienação judicial do imóvel, com determinação de que o valor da arrematação não seja inferior ao saldo devedor do contrato, e ressalvando a preferência do credor hipotecário/fiduciário no levantamento do valor. Insurgência do exequente. Cabimento. Imóvel não atingido pela penhora, mas apenas os direitos da parte executada, com garantia de alienação fiduciária. Eventual arrematante que substituirá o devedor fiduciante (executado), assumindo as obrigações e encargos que decorrem do financiamento. Execução que se processa no interesse do credor e preferência do crédito condominial que não podem ser desconsiderados. Leilão que deve ser deferido, afastando a exigência de que eventual arrematação somente se efetive por valor suficiente para quitação do débito contratual decorrente da alienação fiduciária. Verba de condomínio, ademais, que configura obrigação de caráter propter rem e se presta justamente a manter o imóvel, devendo ser paga com preferência ao crédito hipotecário e, também, ao derivado de alienação fiduciária em garantia. Enunciado da Súmula 478/STJ. Precedentes deste E. TJSP. Decisão reformada. Recurso provido.

5 - TJSP AGRAVO DE INSTRUMENTO -

Execução de débitos condominiais - Decisão que revoga anterior, na qual se deferiu o arresto dos direitos que a devedora tem sobre a unidade condominial, posteriormente convertido em penhora, que pretende a credora seja mantida - Credor fiduciário (CDHU) já se manifestou nos autos, contrário à expropriação da unidade devedora como um todo - Verbas condominiais - Natureza propter rem da obrigação - Crédito condominial que prefere a qualquer outro - Execução que se realizada no interesse do credor - Existência de contrato de financiamento com garantia de alienação fiduciária sobre o bem imóvel - Penhora sobre direitos aquisitivos - Preço da arrematação que não compreende os direitos creditícios do credor fiduciário - Arrematação que acarretará a sub-rogação do arrematante nos direitos e obrigações do devedor fiduciante, substituindo-o na relação contratual com o credor fiduciário - Penhora da unidade condominial de propriedade fiduciária de instituição financeira - Possibilidade - Natureza propter rem da obrigação - Necessidade apenas de intimação da credora fiduciária, nos termos do CPC, art. 889, V, obrigação já satisfeita nos autos - Eventual saldo que poderá ser utilizado para a amortização crédito garantido pela alienação fiduciária apenas depois de satisfeito o débito condominial exequendo - Decisão reformada. ... (Continua)

6 - TJSP Agravo de Instrumento. Ação de execução de título extrajudicial. Decisão que determinou que a parte exequente esclareça se pretende a penhora dos direitos aquisitivos do executado sobre o imóvel indicado, tendo em vista a alienação fiduciária constituída em favor da Caixa Econômica Federal. Apenas os bens do devedor, presentes e futuros, respondem pelo cumprimento de suas obrigações. Dívida exigida pelo condomínio, ainda que ostente natureza «propter rem, não pode ensejar a penhora do imóvel onerado com alienação fiduciária. Limitação de eventuais direitos aquisitivos dos devedores. Credor fiduciário não integra o polo passivo da demanda. Constrição de imóvel de sua titularidade. Inadmissibilidade. Violação da garantia constitucional do devido processo legal. Decisão mantida. RECURSO IMPROVIDO

7 - TJSP Agravo de Instrumento. Ação de execução de título extrajudicial. Decisão que não admitiu a penhora do imóvel em razão deste encontrar-se alienado fiduciariamente, não integrando parte do patrimônio pessoal do executado. Apenas os bens do devedor, presentes e futuros, respondem pelo cumprimento de suas obrigações. Dívida exigida pelo condomínio, ainda que ostente natureza «propter rem, não pode ensejar a penhora do imóvel onerado com alienação fiduciária. Limitação de eventuais direitos aquisitivos dos devedores. Credor fiduciário não integra o polo passivo da demanda. Constrição de imóvel de sua titularidade. Inadmissibilidade. Violação da garantia constitucional do devido processo legal. Decisão mantida. RECURSO IMPROVIDO

8 - TJSP Condomínio edilício. Despesas comuns. Execução por título extrajudicial. Embargos à execução opostos pela incorporadora com alegação de ilegitimidade passiva, ante a alienação do imóvel, já transmitido em definitivo ao adquirente. Pertinência. Jurisprudência vinculante do STJ no sentido da responsabilidade dos adquirentes somente a partir de sua imissão na posse, com ciência inequívoca do condomínio, aplicável em relação a compromissos de compra e venda (REsp. Acórdão/STJ, 2ª Seção, Rel. Min, Juiz Felipe Salomão, j. 8/4/2015, DJe 20/4/2015). Hipótese diversa da dos autos. Adquirente que é proprietário, nessa condição tendo inclusive transferido a unidade, por meio de alienação fiduciária em garantia, a instituição financeira. Falta de entrega das chaves ao adquirente, motivado pelo descumprimento de suas obrigações, que não retira dele a condição de efetivo condômino. Responsabilidade do proprietário por encargos inclusive anteriores à aquisição do domínio, em face do caráter propter rem da obrigação. Embargos procedentes. Sentença de improcedência reformada, com acolhimento da lide incidental e extinção da execução. Apelação da executada-embargante provida para tal fim

9 - TJSP Agravo de Instrumento. Ação de execução de título extrajudicial. Decisão que não admitiu a penhora do imóvel em razão deste encontrar-se alienado fiduciariamente, não integrando parte do patrimônio pessoal do executado. Apenas os bens do devedor, presentes e futuros, respondem pelo cumprimento de suas obrigações. Dívida exigida pelo condomínio, ainda que ostente natureza «propter rem, não pode ensejar a penhora do imóvel onerado com alienação fiduciária. Limitação a eventuais direitos aquisitivos dos devedores. Credor fiduciário não integra o polo passivo da demanda. Constrição de imóvel de sua titularidade. Inadmissibilidade. Violação da garantia constitucional do devido processo legal. Precedentes desta Colenda Câmara e do Colendo STJ. Decisão mantida. RECURSO IMPROVIDO

10 - TJSP Agravo de Instrumento. Ação de execução de título extrajudicial. Decisão que não admitiu a penhora do imóvel em razão deste encontrar-se alienado fiduciariamente, não integrando parte do patrimônio pessoal do executado. Apenas os bens do devedor, presentes e futuros, respondem pelo cumprimento de suas obrigações. Dívida exigida pelo condomínio, ainda que ostente natureza «propter rem, não pode ensejar a penhora do imóvel onerado com alienação fiduciária. Limitação de eventuais direitos aquisitivos dos devedores. Credor fiduciário não integra o polo passivo da demanda. Constrição de imóvel de sua titularidade. Inadmissibilidade. Violação da garantia constitucional do devido processo legal. Precedentes desta Colenda Câmara e do Colendo STJ. Decisão mantida. RECURSO IMPROVIDO

11 - TJSP RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS.

Execução de título extrajudicial. Penhora dos direitos aquisitivos de que é titular o executado sobre o imóvel gerador das despesas objeto de execução. Decisão de reconhecimento da preferência do crédito garantido por alienação fiduciária em detrimento do crédito condominial. Insurgência do exequente. ... (Continua)

12 - TJSP AGRAVO DE INSTRUMENTO.

Despesas condominiais. Ação de execução de título extrajudicial. Decisão que indeferiu o requerimento de reserva do produto de eventual alienação dos direitos da executada sobre a unidade condominial alienada fiduciariamente. Inconformismo da credora fiduciária. Interposição de agravo de instrumento. A pretensão de reserva do produto de eventual alienação dos direitos da executada sobre a unidade condominial alienada fiduciariamente se mostra desnecessária, pois o arrematante se sub-rogará nos direitos e obrigações da devedora fiduciante, ora executada, responsabilizando-se pelo cumprimento do contrato de firmado com a credora fiduciária. Pretensão formulada neste recurso não merece acolhimento, razão pela qual a manutenção da r. decisão é medida que se impõe. Agravo de instrumento não provido... (Continua)

13 - TJSP APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DESPESAS CONDOMINIAIS.

Sentença que reconheceu a ilegitimidade passiva do executado e extinguiu o feito sem julgamento do mérito. Insurgência do condomínio exequente. Violação ao princípio da dialeticidade. Preliminar de contrarrazões rejeitada. Alegação de que a executada figura como proprietária do imóvel e, por essa razão, é responsável pelo pagamento das obrigações condominiais. Descabimento. Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. Entendimento definido pelo C. STJ em sede de recurso repetitivo (Tema 866). Parte executada que não figura como proprietária ou possuidora da unidade condominial. Matrícula do imóvel esclarece que a recorrida é credora hipotecária do imóvel e credora fiduciária de recebíveis imobiliários. Espécies de garantias que não conferem propriedade ou posse ao credor, as quais permanecem com o devedor. Precedentes. Ilegitimidade passiva mantida. Manutenção da sentença. Honorários majorados. RECURSO DESPROVIDO... (Continua)

14 - TJSP Agravo de instrumento. Cumprimento de sentença de crédito condominial. Imóvel alienado fiduciariamente à Caixa Econômica Federal. Penhora dos direitos pertencentes aos devedores fiduciantes. Sub-rogação do eventual arrematante nos direitos e obrigações do devedor fiduciante. Preferência do crédito condominial ao fiduciário reconhecida. Recurso desprovido

15 - TJSP Agravo de Instrumento. Cumprimento de Sentença. Inconformismo contra decisão que rejeitou o pedido de impugnação ao cumprimento de sentença. Despesas condominiais. Penhora de direitos do executado sobre bem imóvel. Penhora que recaiu sobre o próprio bem. Impossibilidade. A arrematação se deu sobre os direitos da devedora sobre o imóvel, conforme consta do documento de fls. 132 e no edital de leilão. O arrematante se subroga nas obrigações da devedora fiduciária, tendo como consequência a substituição da relação contratual com a credora fiduciária. Ademais, em se tratando de despesas condominiais, a arrematação se dá sobre os direitos do imóvel gerador da dívida, havendo a preferência de quitação do crédito condominial e não em relação à dívida da alienação fiduciária. O arrematante assumirá a posição da devedora fiduciante no contrato, assumindo-o no estágio em que se encontrar, sem extinção, portanto, da alienação fiduciária em garantia. Precedentes desta Colenda Corte. Decisão mantida. RECURSO IMPROVIDO

16 - TJSP AGRAVO DE INSTRUMENTO.

Despesas condominiais. Cumprimento de sentença. Decisão que rejeitou a alegação de nulidade da citação, bem como manteve a penhora de direitos de aquisição do imóvel. Devedor citado por edital no processo de conhecimento. CPC, art. 257. Comparecimento espontâneo nos autos do cumprimento de sentença. Nulidade não comprovada. Penhora de bem objeto de alienação fiduciária em garantia de financiamento. Admissibilidade, uma vez que tais direitos integram o patrimônio do executado. Impenhorabilidade de bem de família que não pode ser oponível em processo que envolve obrigações decorrentes de despesas de condomínio. Regra de exceção prevista na Lei 8.009/90, art. 3º, IV c/c art. 1.715 do CC. Alegação de excesso de execução. Não ocorrência. Ausência de apresentação de cálculos a impugnar a planilha apresentada com a inicial. Dicção dos §§ 4º e 5º, do art. 523, do Codex. Decisão mantida. RECURSO NÃO PROVIDO... (Continua)

17 - STJ Família. Recurso especial. Ação de execução de título extrajudicial. Fundamentação deficiente. Súmula 284/STF. Associação de promitentes compradores constituída para dar continuidade às obras do condomínio após a falência da construtora. Inadimplemento do associado. Instrumento particular de confissão de dívida. Penhora dos direitos do devedor fiduciante sobre o contrato de alienação fiduciária de imóvel em garantia. Bem de família. Impenhorabilidade afastada. Julgamento. CPC/1973.

«1 - Ação de execução de título extrajudicial proposta em 2011, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 30/06/2015 e atribuído ao gabinete em 25/08/2016. ... (Continua)

18 - TJSP "APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

Ação ajuizada pela compradora em face do vendedor, visando a aplicação do CDC, a declaração de nulidade de cláusulas contratuais, o ressarcimento dos valores pagos a título de IPTU e taxas condominiais. Sentença de improcedência. Insurgência. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. Não acolhimento. Questão já debatida em agravo de instrumento com trânsito em julgado. Autora que adquiriu o imóvel, objeto da lide, por meio de arrematação em leilão público, realizado conforme o procedimento previsto na Lei de Alienação Fiduciária, com celebração posterior de compromisso de compra e venda. Ausência de caracterização da figura de fornecedor e consumidor, nos termos do art. 2º e 3º do referido diploma legal. Aplicação, ao caso, das regras estabelecidas na legislação civil. DÉBITOS DE IPTU E TAXA CONDOMINIAL. Pretensão ao ressarcimento dos valores despendidos pela autora, referentes a débitos de IPTU e taxas condominiais anteriores à data da Leilão que merece acolhimento. Expressa previsão no edital e no contrato firmado entre as partes, assim como comprovada a existência e quitação pela parte autora. Ausência, ademais, de impugnação específica por parte do réu. Os valores deverão ser atualizados desde a data do desembolso, com incidência de juros de mora a partir da citação. REVISÃO DAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS E DECLARAÇÃO DE NULIDADE. Não acolhimento, considerando a previsão expressa no edital da Leilão e no compromisso de compra e venda quanto às exigências e prazos das obrigações das partes. Cabia à autora analisar todas as condições impostas antes da assinatura do contrato. Inteligência do art. 476 do Código Civil e aplicação do Princípio pacta sunt servanda. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. Verba mantida em desfavor da autora, nos termos do art. 86, parágrafo único, do CPC, inexistindo erro na base de cálculo. Inteligência do CPC, art. 85, § 2º. Sentença parcialmente reformada. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO (v.46276)... (Continua)

19 - TJSP *AÇÃO DE COBRANÇA.

"Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de Unidade Condominial Autônoma para Entrega Futura, sob Cláusula Resolutiva e «Contrato de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Habitacional com Fiança, Alienação Fiduciária em Garantia e Outras Obrigações". Empresa autora que, na condição de construtora, vendedora e fiadora dos requeridos compradores, efetuou o pagamento de prestações do financiamento contraído por eles com a Caixa Econômica Federal, e que pede o reembolso do valor desembolsado. SENTENÇA de improcedência, pelo pronunciamento da prescrição. APELAÇÃO da autora, que insiste no acolhimento do pedido inicial. EXAME: Ação de Cobrança ajuizada pela fiadora em razão da ausência de reembolso de valor pago a título de prestações de financiamento. Pretensão que se submete ao prazo prescricional de cinco (5) anos, «ex vi do art. 206, §5º, I, do Código Civil. Observância do entendimento do C. STJ, no sentido de que, por se tratar de obrigação única, dividida em prestações para facilitar o adimplemento por parte do devedor, o termo inicial do prazo prescricional também será único, correspondendo à data de vencimento da última parcela do financiamento. Demandante que efetuou o último pagamento das prestações objeto da cobrança no dia 29 de setembro de 2017, e que, em razão da pendência de reembolso por parte dos devedores, ajuizou esta Ação de Cobrança no dia 09 de novembro de 2022. Prazo prescricional de cinco (5) anos não consumado, tendo em vista a suspensão durante o período de 12 de junho a 30 de outubro de 2020, determinada pela Lei 14.010/20, art. 3º, que adotou o Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado (RJET) em razão da Pandemia da Covid-19. Caso que comporta o imediato julgamento do mérito, conforme previsto no art. 1.013, §4º, do CPC, por aplicação da «Teoria da Causa Madura". Pagamentos efetuados pela autora bem comprovados. Inadimplemento parcial dos requeridos no tocante que restou incontroverso. Pretensão de cobrança das prestações não reembolsadas que deve ser acolhida. Propositura de Ação de Rescisão Contratual pelos requeridos que não afasta a obrigação de reembolso. Eventuais valores a serem devolvidos pela vendedora autora para os requeridos no caso de procedência da outra demanda que poderá ser compensado na fase de cumprimento de sentença. Cobrança a título de honorários advocatícios, contudo, que deve ser afastada. Verba honorária sucumbencial que deve ser arbitrada pelo Juízo, «ex vi do CPC, art. 85. Sentença reformada. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.... (Continua)

20 - STJ Processual civil. Civil. Agravo interno no agravo em recurso especial. Compromisso de compra e venda imobiliário. Rescisão contratual. Inadimplemento das vendedoras. Descaracterização. Reexame do conjunto fático probatório dos autos. Súmula 5/STJ e Súmula 7/STJ. Alienação fiduciária de imóvel. Mora das construtoras. Aplicação da Lei 9.514/1997. Descabimento. Acórdão recorrido em consonância com jurisprudência desta corte. Súmula 83/STJ. Valores pagos. Comissão de corretagem. Restituição integral. Súmula 83/STJ. IPTU. Repasse à compradora. Ausência de entrega das chaves. Impossibilidade. Súmula 83/STJ. Divergência jurisprudencial não demonstrada. Decisão mantida.

1 - O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem interpretação de cláusula contratual ou revolvimento do contexto fático probatório dos autos, a teor do que dispõem as Súmula 5/STJ e Súmula 7/STJ. 1.1. No caso, para descaracterizar o inadimplemento contratual das recorrentes, seria imprescindível nova análise da matéria fática, inviável em recurso especial. ... (Continua)

21 - STJ Penal e processual penal. Denúncia. Crime de concussão. Capacidade postulatória. Membro do mpf. ADCT da CF/88, art. 29 c/c Lei 8.906/1994, art. 83. Direito de advogar. Exceção de impedimento/suspeição. Rejeição liminar. Princípios da obrigatoriedade e da divisibilidade da ação penal pública incondicionada. Vícios em procedimentos administrativos. Não repercussão na ação penal. Independência de instâncias. Lei 8.038/1990, art. 6º. Presença de meros indícios. Recebimento da denúncia.

«1. Trata-se de denúncia oferecida pelo Exmo. Sr. Procurador-Geral da República contra Subprocurador-Geral da República. A síntese da imputação, capitulada no CP, art. 316(crime de concussão), é a seguinte: a) o denunciado, valendo-se ilicitamente de seu cargo e de sua função como Membro da 3ª Câmara de Coordenação e Revisão do MPF, exigiu, com vontade e consciência, no período compreendido entre 31.7.2003 e 15.9.2003, em benefício próprio e de terceiros, vantagens indevidas, de natureza pecuniária, da empresa Real Engenharia Ltda; b) à época, mantinha relação contratual com essa empresa, na condição de promitente comprador de unidade autônoma de empreendimento imobiliário intitulado Edifício Real Park, situado na EQN 412/413, Bloco A, Brasília/DF; c) as vantagens indevidas seriam: c.1) isenção de pagamento de emolumentos cartorários no valor de R$ 364,21 (trezentos e sessenta e quatro reais e vinte e um centavos), relativos a registro da instituição e convenção de condomínio do empreendimento imobiliário; e c.2) não pagamento dos emolumentos cartorários referentes à lavratura de novo contrato sob a modalidade de instrumento público de compra e venda, com alienação fiduciária, das unidades do edifício; e d) o denunciado instaurou e efetivamente conduziu o procedimento administrativo que serviu como instrumento para a veiculação das exigências. ... (Continua)