cobranca debitos condominio
Jurisprudência Selecionada

1 - TJPE Apelações civeis. Ação de cobrança de taxas condominiais. Preliminar de tempestividade. Apelação apresentada antes da publicação da sentença. Possibilidade. Documento apócrito. Não resvestido de legalidade. Repasse de alugueres para pagamento das taxas condominais. Compensação possível. Multa de 20%. Possibilidade. Demosntrativo de débito atualizado pelo condominio/autor apresentado pelo réu. Suposto pacto. Preservação do pacta sunt servanda. Valor que pressupõe a incidência da multa e juros. Documento a ser utilizado como parâmetro de débito.

«1. É considerada tempestiva a apelação interposta antes da publicação da sentença, ainda que ausente o pedido de reiteração, sobretudo, quando restar demonstrado nos fundamentos do recurso que o apelante teve ciência da sentença. ... (Continua)

2 - TJRJ DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. COTAS CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE PASSIVA DO PROPRIETÁRIO CONSTANTE DO REGISTRO. TRANSMISSÃO DO BEM. AUSENCIA DE PROVA DA CIENCIA INEQUIVOCA DO CONDOMINIO. SENTENÇA DE REJEIÇÃO DOS EMBARGOS. RECURSO DA PARTE EMBARGANTE/EXECUTADA. DESPROVIMENTO.

I. Caso em exame ... (Continua)

3 - TJSP Condominio. Despesas condominiais. Cobrança. Reconvenção. Requisitos. Reconvenção que não guarda identidade com a `causa petendi´da ação principal e tampouco com o fundamento da defesa apresentado na contestação. Apresentação de fato novo na reconvenção pelo réu, sem qualquer relação com a cobrança das despesas condominiais. Reconvenção que não atende ao que exige o art. 369 do código civel. Descabimento. Circunstância que não impede o réu intentar nova ação ( art. 268, do codigo de processo civil). Proprietário do imóvel, deve responder pelo debito condominial, na proporção da respectiva fração- redução da verba honorária determinada. Recurso parcialmente provido.

4 - TJSP Apelação. Direito civil. Condomínio edilício. Loja situada no térreo do edifício, com entrada independente. Divergência quanto ao rateio das despesas condominiais. Obrigação propter rem. Participação apenas nas despesas que beneficiam a loja. Cabimento da cobrança.

5 - TJSP *AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE DÉBITO C.C. PEDIDO DE RESTITUIÇÃO.

Condomínio demandado que incluiu «taxa extra no rateio condominial cobrado do demandante, por determinação em Assembleia Condominial. Condômino demandante que pleiteia a exclusão da «taxa extra incluída no rateio mensal do Condomínio demandado e a devolução do indébito em relação aos cinco (5) anos anteriores ao ajuizamento. SENTENÇA de parcial procedência para condenar o réu a restituir o valor dessa «taxa extra incidente no rateio mensal do período de 06 de setembro de 2020 a 06 de agosto de 2023, com correção monetária e juros de mora, arcando o réu com as verbas sucumbenciais, arbitrados os honorários advocatícios em valor correspondente a vinte por cento (20%) do valor da condenação. APELAÇÃO só do Condomínio demandado, que insiste na total improcedência da Ação. EXAME: Convenção Condominial que prevê a possibilidade de cobrança de despesa extra no rateio condominial de todos os condôminos, na proporção da respectiva fração ideal. Condomínio demandado contudo que realizou a cobrança da «taxa extra rateada de forma igualitária entre todos os condôminos. Pretensão de cobrança que havia mesmo de ser arbitrada na proporção do rateio condominial do demandante, com a restituição da quantia paga indevidamente. Demandante que pleiteou na inicial a declaração da inexigibilidade integral do débito cobrado nos cinco (5) anos anteriores à propositura da Ação. Condenação do Condomínio réu na restituição parcial dos valores pagos nos três (3) anos anteriores à propositura da Ação, ante a ocorrência da prescrição trienal, «ex vi do art. 206, § 3º, IV, do Código Civil. Aplicação da sucumbência recíproca que impõe a divisão dos ônus sucumbenciais, meio a meio entre as partes, arbitrada a verba honorária sucumbencial devida ao Patrono de cada parte adversa em dez por cento (10%) do valor atualizado do proveito econômico obtido. Aplicação dos arts. 85, § 2º, e 86, «caput, ambos do CPC. Sentença parcialmente reformada. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.... (Continua)

6 - TJSP Apelação. Condomínio. Ação cominatória. Sorteio de vagas de garagem em assembleia condominial extraordinária. Adoção de critério diferenciador entre condôminos adimplentes e inadimplentes. Tratamento discriminatório inadmissível. Conduta abusiva da síndica que efetuou a troca de vagas com base em inadimplemento de cota condominial vencida há anos. Ofensa ao direito de propriedade. Impedimento à livre utilização e fruição das áreas comuns pelo condômino inadimplente, em violação ao disposto no art. 1335, II, do Código Civil. Existência de outros meios legais para cobrança do débito condominial. Precedentes deste E. Tribunal em casos análogos. Sentença mantida. Recurso improvido.

7 - STJ Condomínio em edificação. Ação de cobrança. Débitos em atraso. Convenção não registrada. Obrigatoriedade para os condôminos. Precedentes do STJ. Lei 4.591/64, art. 12, § 1º.

«A convenção de condomínio não registrada tem validade para regular as relações entre as partes, não podendo o condômino, por esse fundamento, recusar-se ao seu cumprimento.... (Continua)

8 - STJ Condomínio em edificação. Ação de cobrança. Débitos em atraso. Convenção não registrada. Obrigatoriedade para os condôminos. Precedentes do STJ. Lei 4.591/64, art. 12, § 1º.

«A convenção de condomínio não registrada tem validade para regular as relações entre as partes, não podendo o condômino, por esse fundamento, recusar-se ao seu cumprimento.... (Continua)

9 - STJ Condomínio em edificação. Condômino inadimplente. Contribuição condominial. Taxa de condomínio. Inadimplência. Mora. Propriedade. Direito. Restrição ao acesso a áreas comuns do condomínio. Ilegalidade. Recurso especial. Restrição imposta na convenção condominial de acesso à área comum destinada ao lazer do condômino em mora e de seus familiares. Ilicitude. Reconhecimento. 1. Direito do condômino de acesso a todas as partes comuns do edifício, independente de sua destinação. Inerência ao instituto do condomínio. 2. Descumprimento do dever de contribuição com as despesas condominiais. Sanções pecuniárias taxativamente previstas no Código Civil. 3. Idôneos e eficazes instrumentos legais de coercibilidade, de garantia e de cobrança postos à disposição do condomínio. Observância. Necessidade. 4. Medida restritiva que tem o único e espúrio propósito de expor ostensivamente a condição de inadimplência do condômino e de seus familiares perante o meio social em que residem. Desbordamento dos ditames do princípio da dignidade humana. Verificação. 5. Recurso especial improvido. CCB/2002, art. 1.331, CCB/2002, art. 1.334, CCB/2002, art. 1.336 e CCB/2002, art. 1.337. Lei 8.009/1990. CPC/2015, art. 784, VIII.

«1. O direito do condômino ao uso das partes comuns, seja qual for a destinação a elas atribuídas, não decorre da situação (circunstancial) de adimplência das despesas condominiais, mas sim do fato de que, por lei, a unidade imobiliária abrange, como parte inseparável, não apenas uma fração ideal no solo (representado pela própria unidade), bem como nas outras partes comuns que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio (§ 3º do CCB/2002, art. 1.331). Ou seja, a propriedade da unidade imobiliária abrange a correspondente fração ideal de todas as partes comuns. A sanção que obsta o condômino em mora de ter acesso a uma área comum (seja qual for a sua destinação), por si só, desnatura o próprio instituto do condomínio, limitando, indevidamente, o correlato direito de propriedade. ... (Continua)

10 - STJ Condomínio em edificação. Ação de cobrança. Débito decorrente do rateio de despesas processuais de demanda ajuizada pelo condomínio contra o próprio condômino. Rateio das despesas. Reconhecido o dever de pagar do condômino demandado em juízo. Precedentes do STJ. CCB/2002, art. 1.336, I. Lei 4.591/1964, art. 12.

«1. O condômino demandado pelo condomínio deve participar do rateio das despesas do litígio contra si proposto, por se tratar de interesse comum da coletividade condominial e que se sobrepõe ao individual. 2. Recurso especial conhecido e provido.... (Continua)

11 - TJRJ APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. COBRANÇA DE COTA CONDOMINIAL. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. APELO DO RÉU.

A sentença de procedência deve ser mantida, já que o réu não comprova o regular pagamento do débito. Tratando-se de ação de cobrança de cotas condominiais, não há irregularidade na exclusão do cônjuge falecido e na ausência de citação do espólio ou dos herdeiros, tendo em vista que, ante a natureza solidária da relação jurídica, ao credor é permitido a cobrança integral da dívida de apenas um dos coproprietários. A obrigação de pagamento das obrigações condominiais pelos Condôminos tem lastro na lei, na forma da Lei 4.591/64, art. 12, e do art. 1.336, I, do Código Civil. Planilha de débitos apresentada com a inicial que aponta a dívida e seu valor. Ação de cobrança de despesas condominiais que dispensa a apresentação de documentos que tenham o condão de demonstrar a formação do crédito e o respectivo inadimplemento, não se mostrando essencial a apresentação das atas de assembleia que aprovaram as respectivas cotas. Na ação de cobrança de cotas condominiais cabe ao Devedor o ônus de desconstituir o direito de crédito do Condomínio, nos termos do CPC, art. 373, II, fazendo prova de que os valores reclamados são indevidos, ou que houve o seu regular pagamento, o que não ocorreu na hipótese. Nesse contexto, o que não se admite é simplesmente deixar o Condômino de adimplir a obrigação de pagar as cotas condominiais que a todos é imposta por lei e pela Convenção do Condomínio. Recurso conhecido e improvido, nos termos do Desembargador Relator.... (Continua)

12 - STJ Recurso especial. Processual civil. Aplicação do CPC/2015. Ação declaratória incidental à ação de cobrança de débitos condominiais. CPC/2015, art. 1.054. Aplicação das regras de cabimento da ação declaratória incidental previstas no CPC/73 (arts. 5º, 325 e 470 do CPC/73) em demandas ajuizadas antes da vigência do CPC/2015. Ação de declaratória incidental. Objetivo. Julgamento. Questão prejudicial referente à relação jurídica cuja existência ou inexistência dependa a ação principal. Declaração de critério de cobrança de débito condominial não visa declarar a existência ou inexistência de relação jurídica entre o condômino e o condomínio.

1 - Ação de declaratória incidental à ação de cobrança de débitos condominiais ajuizada em 01/04/2009. Autos conclusos para esta Relatora em 19/02/2018. Julgamento sob a égide do CPC/2015. ... (Continua)

13 - STJ Condomínio em edificação. Ação de execução de título extrajudicial, contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício. Inclusão de prestações vincendas no débito exequendo. Possibilidade. Inclusão automática na execução apenas para as prestações homogêneas, contínuas e da mesma natureza. A modificação de natureza ou da homogeneidade da prestação, bem como de eventual ampliação do ato constritivo enseja a abertura de novo direito de defesa do devedor, restrita ao acréscimo do referido conteúdo e a ele limitada. CCB/2002. CPC/2015, art. 318. CPC/2015, art. 323. CPC/2015, art. 771, parágrafo único. CPC/2015, art. 780. CPC/2015, art. 784, X.

1. Com o advento do CPC/2015, o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício – previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas – passou a ser expressamente considerado como título executivo extrajudicial, nos termos do CPC/2015, art. 784, X. ... (Continua)

14 - TJSP Condomínio. Despesas de condomínio. Ação de cobrança. Reconvenção. Pretendida compensação do débito condominial em razão de eventual crédito em favor dos condôminos relativo a verbas recebidas com o aluguel de boxes de garagem. Desacolhimento. Ausência de liquidez e certeza. Juros moratórios e correção monetária a partir do vencimento de cada despesa condominial. Dívida «ex re. Multa moratória de 2%. Verba sucumbencial a encargo dos réus-apelantes em razão do perdimento das ações (principal e reconvenção). Sentença parcialmente reformada. Recurso dos réus improvido e recurso adesivo do autor provido.

15 - TJSP Condomínio. Despesas de condomínio. Representante legal dos réus menores citada regularmente. Desnecessidade de nomeação de curador especial diante da falta de conflito de interesses entre a representante legal e os réus e pela cobrança de condomínio se tratar de atos de administração (Código Civil, art. 1691). Ausência de qualquer documento que comprove a efetiva quitação do débito condominial. É dever do condômino na proporção de sua parte, concorrer com as despesas de conservação ou divisão da coisa, e suportar os ônus a que estiver sujeita. Decisão mantida. Recurso não provido.

16 - TJSP Apelação. Cerceamento de defesa. Não ocorrência. Condomínio. Interrupção do fornecimento de água às unidades inadimplentes. Impossibilidade. Irrelevância de deliberação em assembleia condominial. Proibição de uso de áreas comuns de lazer por condômino inadimplente. Impossibilidade. Conduta abusiva que fere o direito de propriedade previsto no art. 1.335, II do CC. Existência de outros meios legais para cobrança do débito condominial. Sentença mantida. Recurso improvido

17 - STJ agravo interno nos embargos de declaração no recurso especial. Açãode cobrança. Débitos de taxa de condomínio. Juros de mora em patamarsuperior a 1% ao mês. Possibilidade de fixação em norma condominial.

1 - Segundo entendimento das duas Turmas que compõem a Segunda Seção, após a vigência do art. 1.336, § 1º, do CC/2002, é possível à norma condominial a fixação de juros moratórios acima de 1% ao mês, em caso de inadimplemento da taxa mensal a que todo condômino está obrigado. ... (Continua)

18 - TJSP *AGRAVO DE INSTRUMENTO.

Ação de Cobrança. Rateio condominial. Fase de cumprimento de sentença. DECISÃO que deferiu o pedido de penhora sobre os direitos que o executado possui sobre o imóvel. INCONFORMISMO do Condomínio exequente deduzido no Recurso. EXAME: Unidade condominial geradora do débito formado pelo rateio das despesas condominiais que constitui garantia em razão de contrato de financiamento com cláusula de alienação fiduciária. Condômino, devedor fiduciante, que é mero possuidor direto da unidade condominial devedora. Propriedade resolúvel sobre o bem que pertence ao credor fiduciário, «ex vi do Lei 9.514/1997, art. 22, «caput. Possibilidade de penhora sobre os direitos do condômino executado na unidade condominial devedora bem reconhecida. Decisão mantida. RECURSO NÃO PROVIDO.... (Continua)

19 - TJSP *AÇÃO DE COBRANÇA.

Rateio condominial. Condomínio demandante que cobra o rateio vencido no período de janeiro a maio de 2023. SENTENÇA de procedência. APELAÇÃO do Condomínio autor, que insiste na condenação do demandado ao pagamento do rateio condominial vencido no dia 10 de agosto de 2023, e ainda na incidência de correção monetária pela variação do Índice Geral de Preços de Mercado (IGP-M), juros de um por centro (1%) ao mês e multa de dois por cento (2%) desde cada vencimento. EXAME: Sentença apelada que determinou o pagamento do rateio condominial vencido no curso do processo, com juros de um por centro (1%) ao mês contados do vencimento, além de multa de dois por cento (2%) desde cada vencimento, diante do acolhimento do pedido inicial na sentença. Multa moratória de dois por cento (2%) com expressa previsão na Convenção Condominial, que é devida pelo condômino inadimplente, «ex vi do art. 1.336, §1º, do Código Civil. Ausência de interesse recursal bem evidenciada quanto a tais pedidos. Aplicação do art. 996, «caput, do CPC. Convenção Condominial que adota o IGP-M como índice de atualização da dívida condominial vencida e não paga. Deliberação válida, de natureza cogente para os condôminos inadimplentes. Aplicação dos arts. 1.333 e 1.334, ambos do Código Civil, além do entendimento firmado pelo C. STJ. Débito cobrado nos autos que deve ser corrigido pelo índice indicado. Verbas sucumbenciais impostas corretamente. Sentença parcialmente reformada. RECURSO PROVIDO NA PARTE CONHECIDA.*... (Continua)

20 - TJSP AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER E NÃO FAZER CUMULADA COM PEDIDO DE TUTELA.

Água e demais despesas condominiais rateadas entre os moradores. Condômino inadimplente. Corte do fornecimento de água da unidade devedora. Aprovação em assembleia condominial. Essencialidade do serviço. Sentença de improcedência do pleito inicial e procedência da reconvenção. APELAÇÃO. Condômino que reitera sua argumentação de ilegalidade da disposição de corte aprovada em assembleia. Tratando-se de débito de fornecimento de água incorporado às despesas condominiais, não se admite o corte pelo condomínio como meio de coagir o condômino a realizar o pagamento do débito. Precedentes este E. Tribunal. Reconvenção. Cobrança regular. Sentença parcialmente reformada. ... (Continua)

21 - TJRJ AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE COTA CONDOMINIAL. AÇÃO PROPOSTA EM FACE DE LOCATÁRIA. DÉBITO CONDOMINIAL ORIGINADO NA VIGÊNCIA DO CONTRATO DE LOCAÇÃO. EXERCÍCIO DE PELO MENOS UMA DAS FACULDADES INERENTES À PROPRIEDADE. LOCATÁRIA BENEFICIÁRIA DIRETA DOS SERVIÇOS OFERECIDOS PELO CONDOMÍNIO. LEGITIMIDADE ATIVA. ALEGAÇÃO DE ILIQUIDEZ DO TÍTULO EXECUTIVO. RELATÓRIO DE INADIMPLÊNCIA. AUSÊNCIA DE INDIVIDUALIZAÇÃO DAS DESPESAS ORDINÁRIAS E EXTRAORDINÁRIAS. INICIAL INSTRUÍDA COM OS BOLETOS DE COBRANÇA COM A IDENTIFICAÇÃO DE CADA DESPESAS COBRADA. DESPROVIMENTO DO RECURSO. 1.

Trata-se demanda de execução de cotas condominiais, ajuizada em face da locatária. 2. Por exercer pelos menos uma das faculdades inerentes à propriedade, na forma do CCB, art. 1.228, e ser a beneficiária direta dos serviços disponibilizados pelo condomínio, a locatária possui legitimidade passiva para figurar na ação em que se busca a execução de cotas condominiais. 3. Apesar de alegar que constam débitos condominiais posteriores ao término da locação, a agravante afirmou expressamente que é locatária do imóvel e não comprovou a data em que se encerrou de fato a locação. 4. Afasta-se a alegação de iliquidez do título, por não constar no demonstrativo de débitos quais cotas são despesas ordinárias e quais são extraordinárias, já que a petição inicial foi instruída com os boletos de cobrança, nos quais estão individualizadas a natureza de cada cobrança realizada pelo condomínio. 5. Desprovimento do recurso.... (Continua)

22 - TJSP *AGRAVO DE INSTRUMENTO.

Ação de Cobrança. Fase de Cumprimento de Sentença. Rateio condominial. DECISÃO que indeferiu o pedido de penhora sobre os direitos que a executada possui sobre o imóvel. INCONFORMISMO do Condomínio exequente deduzido no Recurso. EXAME: Unidade condominial geradora do débito formado pelo rateio das despesas condominiais que constitui garantia em razão de contrato de financiamento com cláusula de alienação fiduciária. Condômina, devedora fiduciante, que é mera possuidora direta da unidade condominial devedora. Propriedade resolúvel sobre o bem que pertence ao credor fiduciário, «ex vi do Lei 9.514/1997, art. 22, «caput. Possibilidade de penhora e leilão sobre os direitos da condômina executada sobre a unidade condominial devedora. Decisão reformada. RECURSO PROVIDO.... (Continua)

23 - TJSP RECURSO - APELAÇÃO CÍVEL -

Ação de exibição de documentos - Pleito de exibição de documentos correspondentes aos demonstrativos de créditos de todos os condôminos, no período de 01/2016 a 10/2021, em decorrência do recebimento de cobrança de despesas condominiais que abrangem débito do período de 2010 a 2014 que a autora condômina alega foram pagos em ação de cobrança ajuizada pelo condomínio no ano de 2009 (processo 0182761-78.2009.8.26.0100) - Sentença de procedência, que reconheceu a exibição dos documentos espontaneamente pelo réu e condenou a autora vencedora ao pagamento decorrente da sucumbência - Apelação da autora para obrigar a exibição dos extratos bancários do condomínio réu no mesmo período e condenação ao pagamento decorrente da sucumbência, em razão do princípio da causalidade - Ação proposta que se mostra desnecessária, uma vez que a finalidade é de comprovar que os débitos no período do ano de 2010 a janeiro de 2014 foram pagos, pois depositados nos autos da referida ação de cobrança anteriormente proposta, e levantados pelo condomínio a partir do ano de 2016 - Irrelevância se o condomínio levantou ou não os valores que correspondem aos débitos que se alega cobrar agora indevidamente, pois, o que importa, para comprovar o pagamento dos débitos no período especificado é o depósito dos respectivos valores e reconhecimento por decisão judicial do pagamento, suficiente para demonstrar que é indevida a cobrança recentemente realizada por meio do documento recebido pela autora - Extinção do processo em razão da falta de interesse processual, pela desnecessidade da ação proposta - Reconhecimento de ofício, por se tratar de matéria de ordem pública - Condenação da autora decorrente da sucumbência que é mantida por esse motivo - Processo extinto sem julgamento do mérito, com fundamento no CPC, art. 485, VI, nos termos da fundamentação.... (Continua)

24 - STJ Civil e processual civil. Agravo interno no recurso especial. Dívida condominial. Ação de cobrança promovida pelo condomínio credor. Cumprimento de sentença. Imóvel arrematado em hasta pública. Insuficiência do valor arrecadado. Pretensão de substituição processual para inclusão dos arrematantes no polo passivo do cumprimento de sentença. Descabimento no caso. Edital que expressamente isentava o arrematante de eventuais débitos de natureza tributária (iptu) e «propter rem (condomínio). Agravo interno desprovido.

1 - Ação de cobrança de dívida condominial em fase de cumprimento de sentença. Promovida a arrematação do imóvel, e diante da insuficiência do valor arrecadado para fazer frente ao valor total do débito condominial, busca o Condomínio exequente a substituição processual, a fim de incluir os arrematantes no polo passivo do procedimento executivo. ... (Continua)

25 - TJSP Condomínio. Despesas condominiais. Ação de cobrança. Falência do condômino. Hasta pública das unidades condominiais. Edital de praça que não prevê a existência de débito condominial relativo aos imóveis. Responsabilidade do arrematante. Inexistência. Hipótese, ademais, em que as despesas condominiais que se vencerem após a decretação da falência até a arrematação das unidades, são consideradas encargos da massa falida e devem ser a ela atribuídos. Desnecessidade de habilitação desse crédito na falência. Recurso não provido.

26 - TJSP APELAÇÃO. AÇÃO DE INEXIGIBILIDADE DE DÉBITO C.C. PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS.

Demanda julgada improcedente. Irresignação. Descabimento. Cobrança de quota condominial loja comercial. Dever do condômino contribuir para as despesas do condomínio na proporção de suas frações ideais (art. 1336 do CC). Obrigação que decorre da lei. Sentença mantida. Verba honorária devida ao patrono do réu majorado (art. 85, §11, do CPC). RECURSO NÃO PROVIDO.... (Continua)

27 - TJMG Cobrança de taxas de condomínio declarada inválida. Apelação cível. Ação ordinária. Convenção de condomínio. Cobrança de taxas condominiais. Invalidade da deliberação. Diferenças devidas ao condômino. Juros de mora

«- Tendo sido declarada inválida a cobrança de taxas condominiais em desacordo com a convenção de condomínio, o condômino faz jus ao recebimento das diferenças. Estando o débito atualizado até a data de ajuizamento da ação, cabível a incidência de juros de mora sobre o montante a partir da citação.... (Continua)

28 - TJSP APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. DÉBITOS CONDOMINIAIS.

Ação julgada procedente, reconhecida a legitimidade passiva da corré, ora apelante. LEGITIMIDADE PASSIVA. O débito condominial constitui obrigação propter rem, cabendo ao proprietário do imóvel responder pelas despesas, a teor do CCB, art. 1.345. Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas condominiais pode recair tanto sobre o promitente vendedor, quanto sobre o promissário comprador, mas será exclusivamente deste último quando houver comprovação de sua imissão na posse e da ciência inequívoca do condomínio a respeito da transação. Orientação firmada pelo E. STJ no Recurso Especial Repetitivo Acórdão/STJ (Tema 886). Caso em que não se comprovou a ciência por parte do condomínio a respeito da transmissão da posse do bem por parte da CDHU, a qual deve ser inequívoca, estreme de dúvidas. INTERESSE DE AGIR. Existência. Constituição em mora da devedora com a citação. EXIGIBILIDADE DOS DÉBITOS. Verificação. Despesas condominiais aprovadas em assembleias, com prévia convocação dos condôminos. OBRIGAÇÃO. Caracterização. Pagamento não comprovado. Sentença mantida. RECURSO NÃO PROVIDO.... (Continua)

29 - TJSP APELAÇÃO.

Ação de cobrança. Débitos condominiais. Quitação pelo antigo proprietário. Ação de cobrança contra o arrematante. Sentença de procedência. Inconformismo da parte ré. Pretensão de redução da condenação, tendo em vista que o imóvel gerador do débito era pertencente ao apelado e sua companheira. Questão não deduzida na fase cognitiva. Inovação recursal. Arrematação de bem penhorado. Natureza propter rem do débito condominial. Responsabilidade exclusiva do arrematante.  Edital da Leilão que expressamente previu a responsabilidade do arrematante pelos débitos pendentes que recaiam sobre o bem, assim como os débitos de condomínio em atraso. Sucumbência devida pela parte demandada. Sentença mantida. Recurso desprovido... (Continua)

30 - TJSP Condomínio. Despesas condominiais. Cobrança em fase de cumprimento de sentença. Penhora. Imóvel objeto de financiamento por Instituto de Previdência. Embargos de terceiro da autarquia previdenciária, para afastar a constrição. Desacolhimento. Débitos condominiais, de natureza «propter rem. Responsabilidade do promitente vendedor pelas dívidas da unidade geradora do débito, sob pena de prejuízo à manutenção da massa condominial. Inoponibilidade do Decreto-lei 7379/45 para fins de inviabilizar a constrição para garantia do crédito originário das despesas de condomínio. Recurso desprovido.

31 - STJ Agravo interno no agravo em recurso especial. Ação de repetição de indébito cumulada com indenizatória por dano moral. Cobranças previstas em convenção de condomínio. Cobrança de débitos lícitos e exigíveis. Danos material e moral não configurados. Recurso não provido.

«1 - A pretensão volta-se à repetição de indébito e ao pagamento de reparação por dano moral decorrente de cobranças consideradas indevidas pela parte autora. O TJ-GO manteve a r. sentença de improcedência do pedido, à luz das provas contidas nos autos e das cláusulas da Convenção de Condomínio, concluindo que as cobranças foram decorrentes da aplicação da cláusula quarta, parágrafo primeiro, da convenção condominial, sendo lícitas e perfeitamente exigíveis. Desse modo, entendeu pelo não cabimento de repetição de indébito, tampouco de indenização a título de dano moral. ... (Continua)

32 - STJ Condomínio em edificação. Taxa condominial. Direito civil. Recurso especial. Embargos de terceiro. Penhora do imóvel gerador dos débitos condominiais no bojo de ação de cobrança na qual a proprietária do bem não figurou como parte. Possibilidade. Obrigação propter rem. CCB/2002, art. 1.336, I. Lei 4.591/1964, art. 4º. CPC/2015, art. 109 (Legitimidade ativa. Alienação da coisa litigiosa ou alienação do direito litigioso). CPC/1973, art. 42, § 3º. CPC/1973, art. 472. CPC/1973, art. 1.046. CPC/2015, art. 674 (Embargos de terceiros. Hipótese de cabimento).

«1 - Embargos de terceiro opostos pela proprietária do imóvel, por meio dos quais se insurge contra a penhora do bem, realizada nos autos de ação de cobrança de cotas condominiais, já em fase de cumprimento de sentença, ajuizada em face da locatária. ... (Continua)

33 - TJSP Condomínio. Despesas condominiais. Cobrança. Demonstração da ciência do condomínio acerca da venda da unidade. Ausência. Responsabilidade da apelante pelo débito pendente, ressalvado o direito de regresso em relação aos compradores. Prova de pagamento do débito condominial. Ausência. Procedência da cobrança mantida. Recurso não provido.

34 - TJSP Condomínio. Despesas condominiais. Cobrança. Rito sumário. Juntada de cópia de comprovante de rateio dos meses cobrados. Desnecessidade. Documento que não é essencial à propositura da ação de cobrança. Discriminação dos débitos, ata da assembléia condominial e convenção do condomínio acostadas aos autos. Suficiência. Recurso provido.

35 - STJ Processual civil. Ação monitória. Condomínio em edificação. Taxa condominial. Viabilidade para a cobrança de cotas de condomínio. CPC/1973, art. 1.102-A. Exegese. CPC/2015, art. 700.

«I. Possível o uso da ação monitória para a cobrança de débitos condominiais. ... (Continua)

36 - TJSP APELAÇÃO CÍVEL. DESPESAS DE CONDOMÍNIO. AÇÃO DE COBRANÇA.

A prova do pagamento é a quitação, que se dá por meio de recibo. Alegado pagamento de boleto fraudado, realizado para pessoa jurídica diversa, que não pode ser atribuído a erro escusável da condômina. Débito condominial suficientemente comprovado. Obrigação de pagamento que não pode ser afastada. Dicção dos CCB, art. 1.315 e da Lei 4.591/64, art. 12. Recurso da ré desprovido... (Continua)

37 - TJRJ Responsabilidade civil. Dano moral. Condomínio em edificação. Indenizatória pelo rito sumário. Cobrança vexatória de cotas condominiais. Afixação do nome dos condôminos inadimplentes na portaria do edifício, ao invés da utilização de outra forma de cobrança que não expusesse ao ridículo os devedores. Dano moral configurado, que enseja a devida reparação. O valor da reparação moral foi fixado em consonância com os princípios da razoabilidade e proporcionalidade. Verba fixada em R$ 1.200,00. Considerações da Desª. Odete Knaack de Souza sobre o tema. CCB/2002, art. 186. CF/88, art. 5º, V e X.

«... O dano moral decorre da forma com que o autor foi constrangido a pagar sua dívida condominial, não correspondendo à negativação indevida em cadastro negativo de crédito, cujo teto máximo para a respectiva indenização foi fixado na Súmula do TJRJ, que o autor pretende ser aplicada à hipótese. Assim, merece ser mantido o valor fixado pela sentença para a reparação moral. Igualmente, não merece acolhida a apelação do réu. O acervo probatório coligido aos autos demonstra que o autor foi exposto à cobrança vexatória do seu débito condominial. A alegação do réu de que a colocação da lista dos devedores na portaria do edifício resultou da iniciativa individual de um dos integrantes do conselho fiscal do condomínio não elide sua responsabilidade de controlar o que é afixado em seus quadros de aviso. Assim, a afixação da lista dos condôminos inadimplentes configura o dano moral do autor e deve ser reparado. ... (Desª. Odete Knaack de Souza).... (Continua)

38 - TJSP Conflito de competência. Apelação em ação declaratória c./c. obrigação de não fazer e inexigibilidade de débito referente a nova taxa condominial, que teria desrespeitado isenção reconhecida em assembleias anteriores. Recurso distribuído por prevenção a agravo de instrumento à 35ª Câmara de Direito Privado que entendeu existir prevenção, nos termos do art. 105 do RITJSP, da 25ª Câmara de Direito Privado em razão de anterior julgamento de apelação e agravo de instrumento em ação conexa. Redistribuídos por prevenção, a 25ª Câmara de Direito Privado entendeu pela inexistência de prevenção, porque as ações não se fundam em mesmo ato, fato, contrato ou relação jurídica. Ação anterior ajuizada por moradoras de dois imóveis vizinhos ao condomínio, requerendo indenização em razão de danos sofridos aos imóveis em razão da obra de construção do condomínio. Ação objeto do conflito ajuizada por condôminos contra o condomínio em razão de cobrança de nova taxa condominial, destinada a pagar acordo entabulado na ação anterior, em desrespeito a isenção reconhecida em duas assembleias anteriores, decorrentes de contrato firmado entre os proprietários anteriores (terristas) com a construtora. Ação anterior que se referia a dano material causado pela obra do condomínio a terceiros, vizinhos da obra. Ação atual que se refere a obrigação ou não dos autores-condôminos em pagar despesas condominiais em razão de isenção que foi concedida aos proprietários anteriores, dos quais são herdeiros. Inexistência de discussão sobre mesmo ato, fato, contrato ou relação jurídica, pois a primeira ação se funda em direito de vizinhança e a segunda em relação entre condomínio e condôminos. Não presentes os elementos previstos no art. 105 do RITJSP, inexistindo risco de decisões conflitantes. Oposição ao julgamento virtual pelo condomínio. Ausência de previsão regimental para sustentação oral em conflitos de competência. Inteligência do § 4º, art. 146 do RITJSP. Competência da câmara suscitada (35ª Câmara de Direito Privado) para julgamento da apelação. CONFLITO NEGATIVO DE COMPETÊNCIA ACOLHIDO

39 - TJSP Condomínio edilício. Despesas comuns. Cobrança. Compradora imitida na posse em fevereiro de 2016. Cobrança que tem por objeto prestações vencidas desde dezembro de 2014, anteriormente, pois, a esse momento. Ré que, no momento do ajuizamento, já ostentava a condição de condômina, à luz do art. 1.334, § 2º, do Código Civil. Responsabilidade, em função disso, não apenas pelos encargos contemporâneos a essa condição, mas também pela dívida pretérita, que, por força da natureza propter rem, inerente ao débito condominial, transmite-se em sua integralidade ao novo titular, que por ela também responde. Inteligência do art. 1.345 do mesmo Código Civil. Consectários legais cobrados pelo condomínio em razão da inadimplência ocorrida. Juros de mora incidentes de cada vencimento. Multa moratória igualmente devida, com incidência recíproca da atualização monetária e dos juros de mora. Sentença de parcial procedência confirmada. Apelação da ré desprovida.

40 - TJSP Condomínio. Despesas condominiais. Cobrança. Falta de juntada de documento comprobatório da aprovação do orçamento em assembleia de condôminos, acerca de despesas ordinárias cobradas e que devem ser suportadas por todos os condôminos. Irrelevância. Não se trata de documento indispensável à propositura da ação. O demonstrativo do débito discriminado, bem como a Convenção de Condomínio são documentos aptos a embasar a ação de cobrança. Precedentes desta Corte. Recursos não providos.

41 - STJ Processual civil. Embargos de declaração no Agravo interno no recurso especial. Recurso manejado sob a égide do CPC/2015. Cobrança de débito condominial. Embargos de terceiro. Responsabilidade do proprietário do imóvel pelos débitos condominiais. Ausência de comunicação do condomínio da transação realizada. Reconhecimento, in casu. Penhora do bem gerador da dívida. Possibilidade. Omissão. Inexistência. Aclaratório rejeitado.

1 - Aplica-se o CPC/2015 a este julgamento ante os termos do Enunciado Administrativo 3/STJ aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18/03/2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do CPC/2015. ... (Continua)

42 - TJSP CONDOMÍNIO. AÇÃO DE COBRANÇA JULGADA IMPROCEDENTE. RECURSO INTERPOSTO PELO CONDOMÍNIO AUTOR. PRELIMINAR DE NULIDADE DA R. SENTENÇA AFASTADA. MÉRITO. PRETENSÃO DE COBRANÇA DE DÉBITOS CONDOMINIAIS NO PERÍODO INDICADO NA INICIAL. DESCABIMENTO. IMÓVEL ADQUIRIDO DIRETAMENTE DA CONSTRUTORA. AUSÊNCIA DE EFETIVA POSSE POR PARTE DO PROPRIETÁRIO DO BEM.

Débitos cobrados desde a data em que instituído o condomínio e entregue o empreendimento. Ausência, contudo, de entrega das chaves ao réu (falecido) ou seu representante legal. O condomínio só poderá efetivar a cobrança de taxa condominial contra o adquirente caso comprovada sua imissão na posse, eis que, somente a partir de referido marco, o adquirente passa a usufruir do bem. Entendimento consolidado do C. STJ (Tese 886). SENTENÇA MANTIDA. ... (Continua)

43 - TJSP Condomínio. Cobrança. Despesas condominiais. Cumprimento de sentença. Arrematação do imóvel gerador das despesas condominiais. Indeferimento de protesto de preferência da Prefeitura de Guarujá em razão de créditos tributários (IPTU). Necessidade. Entendimento de que o crédito condominial tem preferência. Precedentes desta 34ª Câmara de Direito Privado. Caso concreto indicando mostrar-se desarrazoado que todos os demais condôminos suportem a dívida fiscal de uma só unidade condominial, especialmente quando se verifica que a Municipalidade manteve-se inerte, vindo somente agora reclamar débitos relativos a IPTU e taxas relativas aos exercícios de 1994 a 2010. Decisão mantida. Observação quanto a isenção de recolhimento de taxa de porte de remessa e retorno dos autos, cabendo à recorrente pleitear a restituição diretamente junto ao órgão arrecadador. Agravo de Instrumento improvido, com observação.

44 - TJSP APELAÇÃO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS ADVOCATÍCIOS. CONTRATO DE HONORÁRIOS AD EXITUM.

Ação de cobrança de taxas condominiais proposta pelo apelado em face dos devedores fiduciários em 2013 e subsequente fase de cumprimento. Comunicação de acordo extrajudicial havido entre o condomínio e o credor fiduciante, que consolidou a propriedade, sem o conhecimento do escritório de advocacia que representava os interesses do condomínio. Ajuizamento de ação de execução pelo apelado em face do condomínio, visando o recebimento dos honorários advocatícios ad exitum. Interposição de embargos pelo devedor. FORMAÇÃO DO TÍTULO EXECUTIVO EM FACE DOS DEVEDORES FIDUCIÁRIOS. Trabalho exercido pelo apelado que contribuiu para o pagamento dos débitos condominiais pelo credor fiduciante, sucessor dos anteriores devedores. CARÊNCIA TÉCNICA. INEXISTÊNCIA. DÉBITOS CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE PASSIVA. O débito condominial constitui obrigação propter rem, sendo dever do proprietário do imóvel responder pelas despesas, a teor do CCB, art. 1.345. Devedores fiduciários que estavam na posse do bem, de sorte que eram eles quem deveriam responder pelo débito condominial, se a possibilidade de a demanda ser dirigida ao credor fiduciante, enquanto não retomada a posse do bem. Orientação desta E. Corte e do C. STJ. Inexistência de pertinência subjetiva passiva da instituição financeira na demanda antes da consolidação da propriedade em seu nome e de sua imissão na posse. Ausência de carência técnica. ACORDO EXTRAJUDICIAL. O acordo extrajudicial caracterizou manobra que, no mínimo afronta a ética, na medida em que o condomínio tinha advogado constituído para satisfação da dívida. Ao que consta, o condomínio teve a intenção de não pagar os honorários devidos ao escritório de advocacia que há muito labutava na perseguição dos seus interesses. SUCUMBÊNCIA. Fixação de honorários recursais. RECURSO IMPROVIDO.... (Continua)

45 - STJ Embargos de declaração no agravo interno nos embargos de declaração no recurso especial. Ação de cobrança. Débitos de taxas de condomínio. Juros de mora em patamar superior a 1% ao mês. Possibilidade de fixação em norma condominial. Omissão, contradição e obscuridade no julgamento. Ausência. Pleito com efeito infringente. Rejeição.

1 - Os embargos de declaração constituem modo de impugnação à decisão judicial de fundamentação vinculada, sendo cabíveis tão somente nos casos previstos no CPC/2015, art. 1.022, ausentes na espécie. ... (Continua)

46 - TJSP Condomínio. Despesas condominiais. Cobrança. Ocorrência de mera impugnação da conta de débitos apresentados. Indispensabilidade da indicação da cifra ou operação indevida que contaminou a conta, apresentando o cálculo que o condômino entenda correto, sob pena de impedir que a superior instância possa aquilatar, com precisão, as razões do seu inconformismo. Ausência de qualquer comprovação de pagamento das despesas e encargos condominiais no período. Validade dos documentos usados por base para o cálculo do quanto devido. Extinção do processo afastada, sendo a cobrança procedente, observado que eventual penhora em fase de execução deverá recair apenas sobre o imóvel gerador do débito. Recurso provido para estes fins.

47 - TJSP DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL.

Cobrança de despesas condominiais. Sub-rogação de crédito à empresa exequente. Sentença que indeferiu a inicial e julgou extinto processo, sem resolução do mérito. Apelo da exequente. A apelante - empresa de cobrança que adiantou valores ao condomínio para pagamento de despesas condominiais inadimplidas - possui legitimidade ativa para execução do débito condominial. Comprovação da sub-rogação em relação aos débitos condominiais vencidos entre julho de 2020 e junho de 2021. Precedentes deste E. Tribunal. Sentença anulada. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO... (Continua)

48 - TJSP APELAÇÃO.

Cobrança de despesas condominiais contra a vendedora da unidade. Débitos gerados após imissão dos compradores na posse do imóvel. Sentença de extinção sem julgamento de mérito, por ilegitimidade passiva. Irresignação do Condomínio autor. Não acolhimento. Demonstradas a cessão da unidade condominial a terceiro e sua relação jurídica material com o imóvel. Ciência inequívoca do condomínio acerca da alienação da unidade. Indiferença da ausência de registro da venda na matrícula quanto à cobrança de débitos condominiais no presente caso. Ré que não pode ser responsabilizada por débitos condominiais posteriores a cessão da posse. Sentença mantida. Recurso não provido.... (Continua)

49 - TJSP EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONDOMÍNIO.

Procedência parcial dos embargos, com exclusão da verba sob a rubrica «Encargos Aprov e dos honorários sucumbenciais. Insurgência do condomínio embargado. Descabimento. Ausência de fundamentação para a cobrança de tais encargos. Hipótese em que, embora a cobrança dos honorários advocatícios tenha sido estabelecida na convenção condominial, tais honorários podem ser exigidos somente na hipótese de cobrança extrajudicial de débitos condominiais. Precedentes deste E. Tribunal de Justiça. Sentença mantida. Recurso não provido... (Continua)

50 - TJSP *AÇÃO DE COBRANÇA.

Rateio condominial vencido a partir de janeiro de 2001. Anterior pronunciamento da prescrição em relação ao débito vencido até julho de 2005. SENTENÇA de procedência. APELAÇÃO do requerido, que insiste na arguição de inépcia da inicial, a pretexto de ausência de efetiva comprovação do débito cobrado, pugnando no mérito pela reforma da sentença para a improcedência. ACÓRDÃO que negou provimento ao Recurso por votação unânime. RECURSO ESPECIAL apresentado pelo requerido não admitido. Interposição de AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL, que foi conhecido para dar provimento ao Recurso Especial e julgar extinto o processo sem exame do mérito. AGRAVO INTERNO apresentado pelo Condomínio autor, que foi conhecido para dar provimento ao Recurso Especial, com determinação de devolução dos autos a esta 27ª Câmara de Direito Privado para novo julgamento. REEXAME: necessária observância ao entendimento consolidado do C. STJ, no sentido de que «... a ausência de apresentação de documento que comprove a anuência dos condôminos sobre a regularidade das verbas destinadas às despesas de condomínio obsta o desenvolvimento regular da ação de cobrança a elas referentes (REsp. 678.665). Condomínio demandante que juntou aos autos apenas a Ata Assemblear com aprovação da previsão orçamentária para o período de abril de 2010 a abril de 2011. Ausência de comprovação da anuência dos condôminos em relação às despesas condominiais nos demais períodos cobrados. Demandante que não se desincumbiu do ônus de provar a existência do fato constitutivo do direito alegado, «ex vi do CPC, art. 373, I. Procedência parcial que era de rigor, com a extinção do processo sem exame do mérito, com fundamento no CPC, art. 485, VI, quanto ao mais. Sentença parcialmente reformada. Apelação parcialmente provida. ACÓRDÃO RECONSIDERADO.... (Continua)