condominio misto
Jurisprudência Selecionada

1 - TJSP Direito de vizinhança. Uso nocivo da propriedade. Obrigação de não fazer. Condomínio misto. Bar localizado em andar térreo. Excesso de barulho. Caracterização. Fechamento da atividade comercial. Impossibilidade. Recursos não providos.

2 - TJSP AGRAVO DE INSTRUMENTO. Ação de revisão de critérios para rateio de taxa condominial. Condomínio misto. Decisão que autoriza depósito nos autos e equipara taxa cobrada de unidade «estacionamento com taxa de unidade «loja". Impossibilidade. Soberania da Convenção. Necessidade de estabelecimento do contraditório. Ausência dos requisitos necessários para a concessão da antecipação de tutela. Decisão reformada. AGRAVO PROVIDO.

3 - TJSP Tarifa. Água e esgoto. Regime de economias. «Flats, «aparthotel ou «residence service. Categoria mista. Incidência da regra do § 2º, do artigo 3º, do Decreto Estadual 41446/96. Na hipótese de condomínio misto, de natureza comercial e residencial, deve incidir a regra do § 2º, do artigo 3º, do Decreto Estadual 41446/96, devendo o número de economias corresponder aos de residências acrescida de uma economia comercial. O número de economias residenciais deve corresponder ao número de moradores com ânimo de ocupação permanente no condomínio que dispõe de serviços típicos dos chamados «Flats. Recurso provido.

4 - TJRJ Condomínio em edificação. Ação declaratória e ação de cobrança. Conexão. Condomínio misto. Isenção das lojas ao pagamento das despesas condominiais. Obra de recuperação estrutural. Infiltração nos tetos da garagem oriundas das instalações hidráulicas da loja «a. Improcedência do pedido declaratório. Procedência do pedido de cobrança das cotas extras condominiais correspondentes ao período de janeiro a maio de 2004. CCB/2002, art. 1.331.

«As lojas situadas no térreo, a despeito de possuírem contas próprias de luz, água e outros serviços, fazem parte da estrutura condominial. O inciso XIII da Convenção Condominial prevê, em sua alínea «b, a forma de rateio das contribuições dos condôminos para as despesas comuns, isentando, expressamente, as lojas do pagamento das referidas despesas, em caráter irrevogável. Todavia, a isenção do pagamento assegurada às lojas diz respeito, tão-somente, às cotas condominiais ordinárias, destinadas às despesas de conservação das áreas comuns do edifício, não abrangendo, contudo, as cotas extras porventura devidas em razão da realização de obras de infraestrutura. Tendo-se em vista que as obras que originaram as despesas se referem à própria estrutura do prédio e são provenientes de infiltrações originadas na loja dos autores, devem estes assumir a responsabilidade pela recuperação e conservação da própria loja, de modo que não cause prejuízos ao Condomínio. Decisão correta na forma e no conteúdo.... (Continua)

5 - TJRJ Condomínio em edificação. Consignação em pagamento. Ação consignatória. Edifício misto. Elevador. Despesas de modernização do sistema de elevadores. Bem que ostenta natureza comum, entretanto, possui utilização restrita por certo grupo de condôminos. Enriquecimento sem causa. Utilização da norma do CCB/2002, art. 1.340 ao caso. Lojas comerciais, localizadas no andar térreo, que pelas particularidades de sua localização, não se utilizam dos serviços de elevadores e não auferem qualquer proveito em sua modernização. Considerações do Des. Celso Luiz de Matos Peres sobre o tema. CCB/2002, art. 1.336, I.

«... 6. De início, não se pode olvidar que é dever de cada condômino contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais, na forma do CCB, art. 1336, inciso I. ... (Continua)

6 - TJSP Contrato. Prestação de Serviços. Fornecimento de água. Pretensão em face da SABESP de manter a classificação do condomínio como de «uso residencial. Circunstância em que, tendo o condomínio comprovado que, pela convenção condominial, sua finalidade é oferecer habitação e lazer para pessoas maiores de quarenta anos de idade, apesar de oferecer serviços extras, não pode ser classificado como de «uso comercial ou misto, para fins de alterar o faturamento para uma economia, ante a inexistência de prova que indique a exploração comercial. Recurso não provido.

7 - TJRJ Condomínio em edificação. Consignação em pagamento. Ação consignatória. Edifício misto. Elevador. Despesas de modernização do sistema de elevadores. Bem que ostenta natureza comum, entretanto, possui utilização restrita por certo grupo de condôminos. Enriquecimento sem causa. Utilização da norma do CCB/2002, art. 1.340 ao caso. Lojas comerciais, localizadas no andar térreo, que pelas particularidades de sua localização, não se utilizam dos serviços de elevadores e não auferem qualquer proveito em sua modernização. CCB/2002, art. 1.336, I.

«Aplicação da cláusula geral que veda o enriquecimento sem causa. Vagas de garagem, localizadas no subsolo, em diferentes pavimentos que, contudo, têm os elevadores a seu dispor. Impossibilidade de acesso exclusivo por rampa, como pretendido. Cobranças daí decorrentes que devem persistir. Ação consignatória que atingiu parcialmente seu fim precípuo, no sentido de afastar a mora solvendi, em razão da situação litigiosa que recaía sobre o objeto da obrigação. Sentença de improcedência que merece reforma para declarar-se extinta a obrigação relacionada às lojas comerciais, mantidas as cobranças autônomas referentes às vagas de garagem. Apelo parcialmente provido.... (Continua)

8 - STJ Civil e processual civil. Recurso especial. Recurso manejado sob a égide do CPC/2015. Condomínio. Convenção condominial devidamente registrada. Natureza jurídica institucional normativa. Cláusula compromissória arbitral. Novo condômino. Subordinação à convenção. Incompetência do juízo estatal. Doutrina. Precedentes. Recurso especial não provido.

«1 - O recurso ora em análise foi interposto na vigência do CPC/2015, razão pela qual devem ser exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma nele prevista, nos termos do Enunciado Administrativo 3/STJ, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do CPC/2015. ... (Continua)

9 - STJ Condomínio em edificação. Animais. Gato. Convenção. Regimento interno. Proibição. Flexibilização. Possibilidade. Ausência de prova da existência de incomodo com a presença do animal aos condôminos e visitantes ocasionais. Ilegitimidade da restrição. Recurso especial provido. CCB/2002, art. 1.332. CCB/2002, art. 1.333. CCB/2002, art. 1.224. CCB/2002, art. 1.336, IV, e Lei 4.591/1964, art. 19. CF/88, art. 5º, XXII.

«1 - Recurso especial interposto contra acórdão publicado vigência, do CPC/2015 (Enunciado Administrativo 2/STJ e Enunciado Administrativo 3/STJ). ... (Continua)

10 - STJ Condomínio edilício e processual civil. Recurso especial. Conexão descartada pela corte local, com base no exame de documentos. Reexame de provas, em sede de recurso especial. Impossibilidade. Condomínio regularmente instituído abrangendo vários edifícios. Pretensão de condôminos de se furtarem ao pagamento de quota condominial, ao fundamento de ter sido criada superveniente associação para exercer atividades inerentes ao condomínio, em um dos blocos. Manifesto descabimento. A administração condominial cabe a este ente despersonalizado, mediante deliberações tomadas em seu âmbito interno, facultada indistintamente a todos os condôminos. A admissão da coexistência de associação exercendo atividades de condomínio edilício de fato é incompatível com o Lei 8.935/1994, art. 1º, que estabelece, por razões de interesse público, que os serviços notariais e de registro são destinados a garantir autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos.

«1. No tocante à tese de haver conexão, ficou consignado no acórdão recorrido que não é comum a causa de pedir das ações e partes. Ademais, por um lado o CCB/2002, art. 1.331, § 3º estabelece que a cada unidade imobiliária do condomíno edilício caberá, «como parte inseparável, uma fração ideal do solo e nas outras partes comuns». Por outro lado, o CPC/1973, art. 47 dispõe que «há litisconsórcio necessário, quando, por disposição de lei ou pela natureza da relação jurídica, o juiz tiver de decidir a lide de modo uniforme para todas as partes; caso em que a eficácia da sentença dependerá da citação de todos os litisconsortes no processo». Com efeito, não se vislumbra possa a alegada ação movida pelo Condomínio em face da subsíndica irradiar seus efeitos aos ora recorrentes e demais condôminos. ... (Continua)

11 - STJ Locação. Despejo. Condomínio de que trata o CCB, art. 623. Legitimidade de qualquer condômino. Ilegitimidade do condomínio para ser parte. CPC/1973, art. 12, IX. Aplicabilidade ao Condomínio em edificação de que trata a Lei 4.591/1964 e inaplicável ao condomínio do CCB, art. 623. Doutrina.

«O condomínio a que se refere o CPC/1973, art. 12, IX, é aquele verificado em unidades autônomas, disciplinado pela Lei 4.591/64. Já o condomínio do CCB, art. 623 «funciona em bases simples, geralmente não tem administrador, e este não tem o nome de síndico. A defesa dos condôminos tem meios próprios, exercendo-se, em geral, contra os que detêm a coisa comum. Para isto, qualquer condômino é legitimado, na firma ao CCB, art. 623, item II, o que facilita sobremaneira a defesa. (Celso Agrícola Barbi).... (Continua)

12 - STJ Locação. Despejo. Condomínio de que trata o CCB, art. 623. Legitimidade de qualquer condômino. Ilegitimidade do condomínio para ser parte. CPC/1973, art. 12, IX. Aplicabilidade ao Condomínio em edificação de que trata a Lei 4.591/1964 e inaplicável ao condomínio do CCB, art. 623. Doutrina.

«O condomínio a que se refere o CPC/1973, art. 12, IX, é aquele verificado em unidades autônomas, disciplinado pela Lei 4.591/64. Já o condomínio do CCB, art. 623 «funciona em bases simples, geralmente não tem administrador, e este não tem o nome de síndico. A defesa dos condôminos tem meios próprios, exercendo-se, em geral, contra os que detêm a coisa comum. Para isto, qualquer condômino é legitimado, na firma ao CCB, art. 623, item II, o que facilita sobremaneira a defesa. (Celso Agrícola Barbi).... (Continua)

13 - TJRJ Condomínio em edificação. Critérios de rateio das despesas comuns. CCB/2002, art. 1.336, I e CCB/2002, art. 11.351.

«Convenção que prevê a distribuição das despesas na proporção das frações ideais de cada condômino. Condôminos que, contudo, desde 1974 deliberaram em assembléia, por maioria simples e não por quorum qualificado, o rateio na forma igualitária entre as unidades do edifício. Justa causa para tal deliberação, tendo em vista que o prédio é de natureza mista e possui lojas com entradas externas que não participam das despesas ordinárias de condomínio, tornando inviável a adoção do critério estabelecido na convenção. Autora-condômina que desde 1990 paga suas cotas na forma igualitária, sem se insurgir contra tal critério e até mesmo fazendo parte do conselho do condomínio, tendo votado em assembléia pela manutenção de tal distribuição. Procedimento da Autora e do condomínio a ensejar, de acordo com o princípio da boa-fé, a conclusão da juridicidade da forma de cobrança. Aplicação do princípio da «surrectio», que é o exercício continuado de uma situação jurídica ao arrepio do convencionado ou do ordenamento jurídico, mas que implica em fonte de novo direito, com vista à estabilidade das relações sociais. Idêntico raciocínio se aplica quanto ao desconto para pagamento em determinada data, há anos praticado pelo condomínio. Recurso provido para declarar a insuficiência dos depósitos realizados pela condômina, com a conseqüente improcedência da consignatória.»... (Continua)

14 - STJ Embargos de declaração no recurso especial. Ação de nunciação de obra nova. Interligação de duas lojas localizadas em prédios contíguos de condomínios diversos. Paredes derrubadas que, a despeito de não serem estruturais, são consideradas partes comuns, de propriedade dos condôminos, por serem laterais e divisórias, nos termos da respectiva convenção condominial. Inexistência de abuso de direito. Necessidade de autorização condominial que prescinde de qualquer justificativa e independe da existência ou não de risco à segurança do edifício. Ausência de omissão ou contradição no acórdão embargado. Mero intuito de rediscussão das matérias já exaustivamente analisadas pela turma julgadora. Embargos rejeitados.

«1 - No acórdão embargado, ficou expressamente consignado que a parede demolida pelo recorrente era lateral e divisória em relação ao prédio contíguo, sendo, portanto, parte comum do edifício, e não exclusiva, razão pela qual a interligação dos respectivos imóveis necessitava da aprovação do condomínio, o que não ocorreu. ... (Continua)

15 - STJ Recurso especial. Ação de nunciação de obra nova. Interligação de duas lojas localizadas em prédios contíguos de condomínios diversos. Paredes derrubadas que, a despeito de não serem estruturais, são consideradas partes comuns, de propriedade dos condôminos, por serem laterais e divisórias, nos termos da respectiva convenção condominial. Reconhecimento da legitimidade ativa ad causam do condomínio autor, em razão da imprescindibilidade de sua autorização para a realização da obra. Abuso de direito. Inexistência. Necessidade de autorização condominial que prescinde de qualquer justificativa e independe da existência ou não de risco à segurança do edifício. Alegação de perda de interesse processual. Improcedência. Causa de pedir fundada não só na segurança do prédio, mas, também, e principalmente, na ausência de autorização prévia dos condôminos para a realização da obra. Recurso desprovido.

«1 - Cinge-se a controvérsia a definir se poderia o Supermercado Zona Sul, ora recorrente, que é locatário de duas lojas vizinhas em prédios contíguos, realizar a interligação delas sem a autorização do condomínio autor, bem como saber se há ilegitimidade ativa ad causam, se houve abuso de direito no ajuizamento da demanda, além de verificar a suposta perda do interesse processual da parte autora. ... (Continua)

16 - TJRJ Condomínio em edificação. Ação declaratória. Anulação de multa e ilegalidade de sua progressividade. Acesso à área de uso comum. Direito do condômino. Área interna. Lixo residencial. Observância do limite previsto na Lei Municipal 3.273/01. Imposição de multa. Nulidade. Progressividade. Ilegalidade. CCB/2002, art. 1.314.

«1. Não obstante tratar-se de edifício misto, residencial e comercial, não se justifica que o condomínio estabeleça regras que venha a impedir o acesso de condômino à área de uso comum prevista na convenção condominial. 2. Não estando evidenciando que a área interna do condomínio destina-se apenas ao setor residencial e que o lixo produzido pelo imóvel das autoras ultrapassa o limite em volume estabelecido na Lei Municipal 3.273/01 para a conceituação como lixo residencial, não se pode exigir que o condômino proceda à coleta diferenciada que seria exigível somente para lixo extraordinário. 3. Impossibilidade de impor à parte autora o dever de contratar serviço particular de coleta de lixo, desde que respeitados os limites legais, nos termos do art. 7º, IX, da Lei Municipal 3.273/01, estando a conduta do condômino em consonância com a Convenção do Condomínio. 4. Progressividade da multa incompatível com sua natureza punitiva, já que há previsão da incidência, no caso de reiteração da infração, de sanção mais severa, de natureza diversa. 5. Anulação das multas impostas às autoras pelo condomínio réu e declaração da ilegalidade de sua progressividade, impondo-se a manutenção da sentença de procedência do pedido. 6. Desprovimento do recurso.... (Continua)

17 - STJ Sucessão. Direito das coisas. Condomínio. Herdeiros. Pagamento de alugueres. Frutos. Exercício do direito. Concomitância. Impedimento do usufruto. Necessidade de resistência real. CCB/2002, art. 1.319. CCB/1916, art. 627.

«Ação cujo objeto mediato revela pretensão de condômina-herdeira ao pagamento de alugueres em razão do uso exclusivo de bem imóvel recebido como herança inviabilizando o uso comum por outros condôminos. O CCB/2002, art. 1.319, correspondente ao CCB/1916, art. 627 do Código Bevilácqua, assim dispõe: «Cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa e pelo dano que lhe causou». A exegese do referido dispositivo pressupõe relação negocial onerosa entre um dos condôminos e o terceiro, posto cediço em doutrina que «o não uso da coisa comum por alguns dos condôminos não lhe dá o direito a aluguer, ou prestação, que fique em lugar de uso que teria podido exercer, salvo negócio jurídico entre os condôminos» (Pontes de Miranda, in «Tratado de Direito Privado», Borsoi, Tomo XII, 1955, pág. 41). ... (Continua)

18 - STJ Condomínio edilício. Recurso especial. Quorum para alteração do regimento interno de condomínio. Matéria que deve ser disciplinada pela convenção de condomínio, com a vigência da Lei 10.931/2004, art. 58 que alterou a redação do CCB/2002, art. 1.351, conferindo, no ponto, liberdade para que a convenção condominial discipline a matéria. Admissão de alteração do regimento interno por maioria simples dos condôminos, em inobservância à norma estatutária. Descabimento.

«1. O CCB/2002, art. 1.333, ao dispor que a convenção que constitui o condomínio edilício torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção, não tem, assim como toda a ordem jurídica, a preocupação de levantar paredes em torno da atividade individual. É intuitivo que não pode coexistir o arbítrio de cada um com o dos demais, sem uma delimitação harmônica das liberdades, por isso, na verdade, o direito delimita para libertar: quando limita, liberta. (REALE, Miguel. Lições Preliminares de Direito. 27 ed. São Paulo: Saraiva, 2004, p. 64) ... (Continua)

19 - STJ Condomínio em edificação. Animal. Convenção do condomínio. Regimento interno. Proibição criação de animais de qualquer espécie. Gato na hipótese. Flexibilização. Possibilidade. Recurso especial provido. CCB/2002, art. 1.228. CCB/2002, art. 1.332. CCB/2002, art. 1.333. CCB/2002, art. 1.336, IV. CCB/2002, art. 1.344. Lei 4.591/1964, art. 19. CF/88, art. 5º, XXII (função social da propriedade). Precedentes do STJ. Considerações do Min. Ricardo Villas Bôas Cueva sobre a regra proibitiva prevista na convenção condominial de criar animais de quaisquer espécies (CCB/2002, art. 1.228).

«... 2. Da regra proibitiva prevista na convenção condominial de criar animais de quaisquer espécies – CCB/2002, art. 1.228. ... (Continua)

20 - TST RECURSO DE REVISTA. ACÓRDÃO PUBLICADO NA VIGÊNCIA DA LEI 13.467/2017. CONDOMÍNIO RESIDENCIAL - CONTRATO DE APRENDIZAGEM - DESNECESSIDADE DE OBEDIÊNCIA À COTA PARA CONTRATAÇÃO DE MENOR APRENDIZ. O acórdão regional entendeu que os condomínios residenciais, não são considerados «estabelecimentos, pois não exercem atividade econômica, não estando, portanto, obrigados a atender à cota de aprendizagem exigida na lei. Da interpretação sistemática dos CLT, art. 428 e CLT art. 429 e do Decreto 9.579/2018, conclui-se que os destinatários da norma que obriga à contratação de aprendizes são os estabelecimentos empresariais, dentre os quais não se incluem os condomínios residenciais. Isto porque as funções corriqueiras de um condomínio residencial não se inserem no conceito de atividade econômica ou atividade social, já que objetivam a preservação da propriedade e dos condôminos no uso de suas áreas comuns. Precedentes. Recurso de revista conhecido e não provido .

21 - STJ Condomínio em edificação. Animal. Convenção do condomínio. Regimento interno. Proibição criação de animais de qualquer espécie. Gato na hipótese. Flexibilização. Possibilidade. Recurso especial provido. CCB/2002, art. 1.228. CCB/2002, art. 1.332. CCB/2002, art. 1.333. CCB/2002, art. 1.336, IV. CCB/2002, art. 1.344. Lei 4.591/1964, art. 19. CF/88, art. 5º, XXII (função social da propriedade).

«1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciado Administrativo 2/STJ e Enunciado Administrativo 3/STJ). ... (Continua)

22 - STJ Penhora. Execução fiscal. Bem de família. Prédio condominial. Condomínio em edificação. Penhora de boxe-garagem. Possibilidade. Impenhorabilidade afastada. Lei 4.591/64, art. 2º, §§ 1º e 2º. Lei 8.009/90, art. 1º.

«O boxe de estacionamento, como objeto de circulação econômica, desligado do principal, pode ser vendido, permutado ou cedido a condômino diverso, saindo da propriedade de um para outro, continuando útil à sua finalidade de uso, visto que não está sob o domínio de comunhão geral, mas identificado como unidade autônoma. Em assim sendo, penhorável para garantia de execução, sem as restrições apropriadas ao imóvel de moradia familiar. Precedentes. Recurso provido.... (Continua)

23 - 2TACSP Responsabilidade civil do condomínio. Preposto que, após obter as chaves do veículo do condômino, causa acidente em via pública. Empregado contratado pelo autor para lavar o carro, por sua conta e risco. Atividade estranha ao condomínio que inclusive proibia tais expedientes. Carência da ação.

A atividade do agente de lavar o carro do condômino e, nesta ocasião, causar o dano, não pode ser imputada ao condomínio, visto que era apenas um serviço extra, estranho às suas atribuições funcionais e até proibido pelo condomínio.... (Continua)

24 - TJSP Responsabilidade civil. Ação de indenização por assédio processual, respondida com reconvenção. Sentença de improcedência de ambas. Apelo do autor e recurso adesivo do réu. Não conhecidas as contrarrazões ao apelo do autor, aportadas no recurso adesivo do réu, porquanto deveriam ter sido ofertadas em peça apartada do recurso. Recurso adesivo do réu. Não conhecimento. Recurso que não ataca, especificamente, os fundamentos da r. sentença recorrida. Afronta ao disposto no CPC, art. 1.010, II. Aplicação do princípio da dialeticidade dos recursos. Visto isso, passa-se ao exame do apelo do autor. Apelo do autor. Inocorrente o alegado cerceamento de defesa, porquanto desnecessária a produção da prova oral pretendida, eis que a documentação dos autos é suficiente para o deslinde da controvérsia. Dano moral não caracterizado. Embora o condomínio possua legitimidade ativa para representar o interesse coletivo dos condôminos, tal assertiva não lhe socorre, pois a pretensão inicial está fundada em dano moral decorrente de assédio processual. Assim, o dano moral invocado não foi causado diretamente aos condôminos, para justificar, em tese, a sua ocorrência. Isso porque os condôminos não participam diretamente dos processos judiciais e, geralmente, a maioria nem tem conhecimento de eventuais ações manejadas pelo condomínio em face de algum condômino devedor. Portanto, ainda que ficasse comprovado o assédio processual alegado, não há que se falar em dano moral aos condôminos como alega o condomínio. Nessa linha, correta a rejeição do pleito indenizatório por não ficar caracterizado o dano moral suportado pelo condomínio, ente despersonalizado, que atuou nos processos em que alega ter ocorrido assédio processual. Sentença mantida. Verba honorária aumentada. Recurso adesivo do réu não conhecido, apelo do autor desprovido.

25 - TJPR Cobrança de taxa condominial. Valor da causa que ultrapassa 40 salários mínimos. Incompetência do Juizado Especial Cível. Descabimento. Hipótese autorizadora da Lei que independe da limitação do valor da causa. Lei 9.099/1995, art. 3º.

«[...] Nas causas de cobrança de taxa condominial pelo condomínio o valor da causa pode ser superior a quarenta salários mínimos. Isto porque, a Lei 9.099/1995, art. 3º, I e II não possui critério cumulativo. Depreende-se que o presente caso trata- se de ação de cobrança de taxa condominial pelo reclamante condomínio mercadão da cidade de londrina em face de sua condômina, assim, não há que se falar em incompetência do juizado especial cível em razão do valor dado a causa. Cumpre mencionar que deve ser analisado o mérito da demanda, com avaliação das provas produzidas e de todos os pedidos realizados em inicial pelo juízo a quo a fim de evitar supressão de instância. Portanto, determino o retorno dos autos à origem para regular processamento do feito. ... (Continua)

26 - STJ Condomínio em edificação. Condomínio edilício. Quorum para alteração do regimento interno de condomínio. Matéria que deve ser disciplinada pela convenção de condomínio, com a vigência da Lei 10.931/2004, que alterou a redação do CCB/2002, art. 1.351, conferindo, no ponto, liberdade para que a convenção condominial discipline a matéria. Admissão de alteração do regimento interno por maioria simples dos condôminos, em inobservância à norma estatutária. Descabimento. Considerações do Min. Luis Felipe Salomão sobre o tema. CCB/2002, art. 1.333 e CCB/2002, art. 1.334, III e V. Lei 4.591/1964, art. 9º.

«.. . 3. A questão controvertida consiste em saber: diante da modificação promovida no CCB/2002, art. 1.351 do Código Civil pela Lei 10.931/2004 - que deixou de disciplinar o quorum para modificação do regimento interno de condomínio edilício -, se ainda assim é possível à convenção impor quorum qualificado para a sua alteração. ... (Continua)

27 - TJSP Ação declaratória de nulidade de deliberação assemblear c/c prestação de contas e consignação em pagamento ajuizada por condôminos em face do síndico e do Condomínio - Sentença que extinguiu a ação, sem resolução do mérito, em relação ao pedido de prestação de contas, porquanto reconhecida a ilegitimidade ativa e passiva; bem como em relação ao pedido de consignação em pagamento, porque reconhecida a falta de interesse de agir; e julgou parcialmente procedente a ação para anular a deliberação da assembleia realizada em 06/10/2020 quanto à majoração das taxas ordinárias e à criação da taxa extraordinária. - Apelo dos autores e do Condomínio corréu - Prestação de contas - Ilegitimidade ativa dos autores em relação ao pedido de prestação de contas. Como já assentado em iterativa jurisprudência, inclusive do C. STJ, o condômino, individualmente, não tem legitimidade ad causam para exigir contas de síndico. Em verdade, incumbe ao Condomínio, entidade coletiva, demandar contra o síndico ou demais administradores para valer-se da prestação de contas em prol dos interesses dos condôminos, conjuntamente. Raciocínio análogo aplica-se em relação à pretensão dirigida pelos autores em face do Condomínio. Com efeito, ainda que haja interesse do condômino em obter esclarecimentos acerca das contas da administração do Condomínio, as contas são prestadas em assembleia, e não pessoalmente pelo síndico, como já assentado em iterativa jurisprudência, inclusive desta C. Câmara. - Consignação em Pagamento - A medida perseguida pelos autores não encontra amparo no art. 335, V, do CC, pois a previsão de litígio sobre o objeto do pagamento a que alude o referido dispositivo legal não envolve o credor e o devedor (caso dos autos), mas sim o credor e um terceiro. Demais disso, não restou demonstrado in casu que, uma vez declarada a nulidade das deliberações atinentes ao item 3 da AGE de 06/10/2020, tenha havido recusa por parte do Condomínio réu de receber o valor da contribuição mensal, livre dos acréscimos decorrentes da majoração da contribuição ordinária e da cobrança atinentes às despesas extraordinárias criadas na AGE de 06/10/2020. Destarte, inviável a medida postulada na inicial. - Nulidade das deliberações havidas na AGE de 06/10/2020 relativamente à majoração da contribuição ordinária e da criação de despesas extraordinárias - Manutenção da invalidade das deliberações que se impõe. Com efeito, analisada a convenção condominial, mais especificamente seu art. 27, dele consta que, dentre outras atividades, compete ao Conselho Fiscal propor «orçamento para o subsequente exercício, informando a Assembleia Geral (sic), enquanto ao Conselho Consultivo externar «parecer em matéria relativa as despesas extraordinárias (sic). Condomínio suplicado que não negou a inexistência de uma das etapas atinentes à majoração do orçamento das despesas ordinárias e das despesas extraordinárias, qual seja, o crivo ou parecer preliminar dos Conselhos Fiscal e Consultivo a respeito das majorações pretendidas e votadas. Logo, ex vi do que dispõe o CPC, art. 341, caput, de rigor concluir que a inexistência de prévio parecer dos Conselhos Fiscal e Consultivo a respeito da majoração das despesas ordinárias e criação de despesas extraordinárias, restou incontroversa. Isto posto, uma vez evidenciado o descumprimento de um dos requisitos formais para validade do ato, era mesmo de rigor a declaração de nulidade ou invalidade das deliberações acerca da majoração das despesas ordinárias e criação da taxa extraordinária levadas a efeito na AGE de 06/10/2020. - Recursos improvidos

28 - STJ Recurso especial. Condomínio. 1) ação de nunciação de obra nova. Obra em área em pilotis, de uso comum, transferida pela incorporadora para uso comum de alguns condôminos. Inadmissibilidade. Preservação de áreas comuns necessária; 2) fundamentação insuficiente do recurso para conhecimento pelo STJ. Incidência da Dúmula 284/STF; 3) condomínio. Litisconsórcio necessário. Desnecessidade; 4) reexame de matéria fática inadmissível (súmula 7/STJ). Dissídio jurisprudencial não reconhecido; 5) recurso especial improvido.

«1. Área sobre pilotis de uso comum, não pode ser destinada, por transferência dos incorporadores, para uso exclusivo de alguns condôminos, como se lhes pertencesse como propriedade particular, por infringência à Lei de Condomínios (Lei 4591/1964, art. 3º e 10, IV, e 10º, I). ... (Continua)

29 - TJSP Registro de imóveis. Retificação de área. Condomínio. Unidade autônoma em condomínio edilício. Alegada área maior do que a efetivamente registrada. Necessidade de processo de conhecimento amplo. Pretensão de modificar a totalidade das frações ideais das unidades autônomas. A mera concordância do condomínio não tem o condão de afastar o necessário procedimento cognitivo, visto que se trata de direito de cada condômino, já que envolve a titularidade de domínio. Decisão mantida. Recurso improvido.

30 - TJSP Responsabilidade civil do condomínio. Veículo da autora diversas vezes danificado no interior da garagem. Convenção com cláusula de não indenizar quando faltarem funcionários de segurança. Afronta à norma de ordem pública. Danos causados por pessoas do próprio condomínio. Responsabilidade configurada, com ressalva de eventual ação regressiva. Procedência. Lei 4.591/64, art. 19.

Visto que os danos no veículo da autora foram causados por pessoas do próprio condomínio, passa a ter o mesmo o dever de indenizá-la, pois a cláusula convencional de irresponsabilidade, nestes casos, afronta norma de ordem pública que impõe regras de boa vizinhança aos condôminos.... (Continua)

31 - TJSC Apelação cível. Ação de indenização por dano moral. Danos morais. Condômino que tem seu nome equivocadamente lançado em rol de devedores das taxas condominiais por empresa que presta assessoria contábil ao condomínio. Causa de pedir atrelada à afixação do documento em área pública do prédio, à vista dos demais moradores. Decisão que não cabe à prestadora de serviços, mas ao síndico e/ou conselheiros fiscais. Ilegitimidade passiva evidenciada. Sentença desconstituída. Extinção da ação, sem Resolução do mérito, forte no CPC/1973, art. 267, IV.

«Tese - A empresa de assessoria contábil que elabora relatório com nomes de moradores em inadimplência com as taxas de condomínio não possui legitimidade passiva para figurar em demanda indenizatória movida em razão da afixação do documento em área comum do edifício, visto que a decisão concernente à publicidade da questão cabe ao síndico ou aos conselheiros fiscais. ... (Continua)

32 - TAMG Condomínio em edificação. Despesas. Ação pessoal. Cônjuge. Penhora. Defesa da meação.

«Inexiste direito à meação da esposa, na condição de condômina, aos bens penhorados em execução movida contra o marido em face do não-pagamento de taxas condominiais, visto que também está obrigada ao adimplemento da obrigação.... (Continua)

33 - TJSP AGRAVO DE INSTRUMENTO.

Ação anulatória de ato convocatório de assembleia condominial extraordinária. Insurgência do condomínio autor contra decisão que deferiu parcialmente seu pedido de tutela provisória de urgência. Determinação de suspensão da deliberação sobre alterações na convenção do condomínio, visto que o assunto não constou do abaixo assinado. Assembleia para análise do pedido de destituição do síndico deve ser dedicada exclusivamente a esse tema. Pretensão do agravante de estender os efeitos da tutela de urgência para impedir a realização da assembleia. Não preenchimento dos requisitos do CPC, art. 300, notadamente o perigo de dano e o risco ao resultado útil do processo. Ausência de demonstração, prima facie, de descumprimento da Lei ou da convenção condominial em relação aos demais temas da pauta. Prevalência do interesse social e coletivo em detrimento dos interesses particulares e individuais do agravante. Medida de urgência deferida pelo juízo «a quo que é suficiente para garantir a continuidade da atual gestão condominial. Necessidade de se aguardar a instauração do contraditório e realização de eventual instrução probatória no processo principal. Decisão mantida. RECURSO NÃO PROVIDO... (Continua)

34 - STJ Recurso especial. Ação declaratória de nulidade de negócio jurídico c/c adjudicação de fração ideal de imóvel. Cessão de quota parte a condômino. Acórdão do tribunal estadual que, ao reformar a sentença, adota entendimento de que a preempção deve ser observada tanto para alienação a estranhos quanto a comunheiros. Interpretação do disposto no CCB/2002, art. 504. Insurgência do réu. Direito de preferência. Interpretação restritiva. Inaplicabilidade quando se trata de negócio jurídico realizado entre condôminos.

«Hipótese: demanda visando à declaração de nulidade de alienação de fração ideal a condômino, ante o fundamento de inobservância ao direito de prelação dos demais consortes. Tribunal a quo que, ao reformar a sentença de improcedência, acolhe a pretensão veiculada na inicial, a fim de declarar nula a cessão de quota parte do imóvel objeto da demanda, assegurando aos autores o direito à aquisição do bem. ... (Continua)

35 - TJSP Embargos de terceiro. Oposição por compromissário comprador de unidade condominial penhorada para satisfação de débitos condominiais correspondentes a período ocupado pelos cedentes. Irrelevância. Obrigação «propter rem. Afastada, ademais, a alegação de boa-fé vez que inexistente, no contrato de cessão, menção a tais dívidas. Descabimento visto tratar-se de declaração prestada pelo cedente e não pelo condomínio. Improcedência. Recurso desprovido, nada impedindo que o recorrente possa buscar eventual regresso em face do cedente.

36 - TJSP Agravo de instrumento. Condomínio edilício. Execução extrajudicial fundada em débito condominial. Penhora dos direitos da Executada sobre o imóvel que originou a dívida. Decisão agravada que dispensa a avaliação do bem. Inadmissibilidade. Os direitos da devedora sobre o imóvel correspondem, de forma mais singular, ao valor de mercado do bem com dedução da dívida contratada com o agente financeiro, isto é, o saldo devedor. Recurso provido

37 - TJSP APELAÇÃO. IMÓVEL EM CONDOMÍNIO. COBRANÇA DE ALUGUEL. SENTENÇA PROCEDENTE. INCONFORMISMO DA RÉ. LEGITIMIDADE DA HERDEIRA EM PLEITEAR SUA COTA PARTE DO ALUGUEL. DESNECESSÁRIA A ABERTURA DE INVENTÁRIO. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE ATIVA REJEITADA. FIXAÇÃO DE ALUGUEL EM FAVOR DA CO-HERDEIRA, EM DECORRÊNCIA DO CONDOMÍNIO ENTRE HERDEIROS. ALUGUEL FIXADO CORRESPONDENTE AO QUINHÃO DA COHERDEIRA, QUE CORRESPONDE A 25% DO VALOR DO ALUGUEL, E NÃO 50%, COM CONSTOU NA SENTENÇA, VISTO SE TRATAR DE QUATRO HERDEIROS, SENDO UM PRÉ-MORTO. PRETENSÃO DE RATEIO DE IPTU E TAXA CONDOMINIAL. NÃO CABIMENTO. DESPESAS QUE DEVEM SER SUPORTADAS POR QUEM UTILIZA O BEM COM EXCLUSIVIDADE. RECONHECIDA A ILEGITIMIDADE ATIVA DA COAUTORA SÃO DEVIDOS HONORÁRIOS DE ADVOGADO. FIXAÇÃO EM 10% SOBRE O VALOR DA CAUSA. DADO PROVIMENTO PARCIAL AO RECURS

38 - STJ Recurso especial. Cumprimento de sentença. Vaga de garagem com matrícula própria no registro de imóveis. Penhora. Possibilidade. Unidade habitacional reconhecida como bem de família. Irrelevância. Súmula 449/STJ. Vedação à alienação ou aluguel da vaga de garagem a pessoas estranhas ao condomínio, salvo se expressamente autorizada. Regra disposta no CCB/2002, art. 1.331, § 1º, do Código Civil. Necessidade de preservação da segurança do condomínio. Hasta pública que deve ficar restrita aos respectivos condôminos. Recurso parcialmente provido.

1 - Conforme já decidido por esta Corte Superior, «Em condomínio edilício, a vaga de garagem pode ser enquadrada como: (i) unidade autônoma (CCB/2002, art. 1.331, § 1º), desde que lhe caiba matrícula independente no Registro de Imóveis, sendo, então, de uso exclusivo do titular; (ii) direito acessório, quando vinculado a um apartamento, sendo, assim, de uso particular; ou (iii) área comum, quando sua fruição couber a todos os condôminos indistintamente» (REsp. Acórdão/STJ, Relator o Ministro Luis Felipe Salomão, DJe de 2/9/2013). ... (Continua)

39 - TJSP COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO. OBRIGAÇÃO «PROPTER REM CONSTATAÇÃO DE QUE O CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA, INCLUSIVE COM A ENTREGA DAS CHAVES, SE REALIZOU MUITO TEMPO ANTES DO INADIMPLEMENTO. AUSÊNCIA DE VEROSSIMILHANÇA DA ASSERTIVA DE DESCONHECIMENTO, POR PARTE DO CONDOMÍNIO, DA EXISTÊNCIA DO NEGÓCIO. IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO.

1. A obrigação de pagamento de despesas condominiais tem natureza «propter rem e por isso vincula o condômino. 2. No caso em exame, consta dos autos a prova de que o contrato de compromisso de compra e venda, com a efetiva entrega das chaves do bem, foi realizado há muito tempo. Carece de verossimilhança a narrativa de que o condomínio não sabia de tal fato, visto que a cobrança diz respeito a despesas muito posteriores, fato que revela o seu conhecimento quanto à existência do negócio. Daí advém a improcedência do pedido... (Continua)

40 - TJSP RECURSO INOMINADO CÍVEL - Ação de indenização por danos morais. Multa condominial. Sentença que julgou improcedente o pedido inicial. Insurgência da requerente. Sentença que deve ser ratificada por seus próprios fundamentos, conforme Lei 9.099/1995, art. 46. Impugnação à gratuidade concedida à autora que não comporta acolhimento, visto que o réu impugnante falhou em evidenciar que a renda Ementa: RECURSO INOMINADO CÍVEL - Ação de indenização por danos morais. Multa condominial. Sentença que julgou improcedente o pedido inicial. Insurgência da requerente. Sentença que deve ser ratificada por seus próprios fundamentos, conforme Lei 9.099/1995, art. 46. Impugnação à gratuidade concedida à autora que não comporta acolhimento, visto que o réu impugnante falhou em evidenciar que a renda efetiva da requerente e de seu marido é suficiente para fazer frente às custas recursais. Recurso que impugnou os fundamentos da sentença, não violando o princípio da dialeticidade recursal, devendo ser conhecido. Sentença que não incorreu em cerceamento de defesa, além de não ter se verificado prejuízo ao recorrido. Condomínio declarado revel que não recorreu, sendo presumidos verdadeiros os fatos narrados na inicial. Revelia que no caso em exame não justifica o acolhimento do pedido inicial. Atribuição de multa, ainda que se reconheça ser esta descabida, que é incapaz de ensejar danos morais indenizáveis. Imagem e honra que não são violadas pela imputação de conduta violadora às convenções de condomínio. Mero dissabor do cotidiano. Danos morais não configurados. Sentença mantida. Recurso desprovido.

41 - STJ Conflito negativo de competência. Justiça Estadual X justiça militar. Briga entre síndico e condômino, nas dependências do condomínio. Autor e vítima militares da ativa fora de serviço. Questão privada que não se relaciona com as instituições militares. Competência da justiça comum estadual.

«1. Desavença entre condôminos que ostentam a condição de militar da ativa e residem no mesmo prédio e que culminou em agressões físicas recíprocas, nas dependências do edifício. ... (Continua)

42 - STJ Processual civil e administrativo. Embargos de terceiro. Ofensa ao CPC/1973, art. 535, não configurada. Bem público. Imóvel compromissado à venda por instituto de previdência. Penhora. Condomínio. Dívida condominial. Possibilidade.

«1. No que se refere à alegada afronta ao disposto no CPC/1973, art. 535, II, verifico que o julgado recorrido não padece de omissão, porquanto decidiu fundamentadamente a quaestio trazida à sua análise, não podendo ser considerado nulo tão somente porque contrário aos interesses da parte. ... (Continua)

43 - TJSP APELAÇÃO.

Ação declaratória. ... (Continua)

44 - STJ Agravo interno no agravo em recurso especial. Ação de repetição de indébito. Pagamento a maior de despesas de condomínio. Alegada ofensa à convenção condominial. Reexame. Súmula 5/STJ. Sentença extra petita. Decisão surpresa. Ausência de prequestionamento. Segundos embargos de declaração. Insistência em argumento já afastado. Multa. Manutenção. Súmula 83/STJ. Honorários. Arbitramento entre 10% e 20% do valor da causa. Possibilidade. Sucumbência recíproca. Reexame. Súmula 7/STJ. Agravo interno improvido.

1 - O Tribunal de origem manteve a sentença de procedência do pedido de repetição de indébito, formulada por condômino em face do condomínio agravante, porque « tanto a convenção, como o regimento interno do condomínio mantiveram a estipulação legal concernente ao rateio das despesas comuns [isto é, na proporção das frações ideais de propriedade de cada condômino] . ... (Continua)

45 - STJ Loteamento. Condomínio. Associação de moradores. Cobrança de taxa condominial. Considerações do Min. Carlos Alberto Menezes Direito sobre o tema. Precedentes do STJ. Lei 4.591/64, art. 8º. Decreto-lei 271/67, art. 3º.

«... O especial merece apreciado quanto ao mérito. Houve flutuação jurisprudencial sobre a cobrança de taxa condominial por associação de moradores. ... (Continua)

46 - TJSP Prestação de serviços. Administração condominial. Denúncia unilateral do contrato, por parte do condomínio edilício contratante, com base em deficiente atuação da autora na gestão da administração. Inversão do ônus da prova, no saneador, sem desempenho, pela autora, do encargo a ela atribuído de demonstração da exata prestação dos serviços. Prova produzida, bem ao inverso, indicativa de inadimplemento por parte da autora quanto ao objeto natural de sua atuação administrativa. Denúncia pelo contratante que não pode ser tida por injustificada. Demanda improcedente quanto a esse aspecto. Multa não devida pelo condomínio. Sentença de procedência da demanda principal, reformada, preservado apenas o acolhimento da cobrança proporcional pelos dias trabalhados no mês de abril de 2017. Decisão de improcedência da reconvenção, por seu turno, reformada no sentido do reconhecimento da resolução do contrato por culpa da reconvinda. Multa, entretanto, não devida ao condomínio-reconvinte, visto que limitada às hipóteses de denúncia imotivada do negócio ainda na vigência de prazo determinado. Perdas e danos reclamados pelo condomínio, outrossim, que demandam a produção de prova técnica específica, não apenas para a verificação do respectivo valor, mas inclusive para a confirmação da existência de algum prejuízo material a ressarcir. Determinação de retomada do processamento junto à origem para tal fim, com o devido aprofundamento instrutório, prevalecendo as questões já solucionadas como julgamento parcial do mérito da reconvenção. Apelação do réu-reconvinte parcialmente provida para tais fins

47 - STJ Embargos à execução. Condomínio em edificação. Penhora de mão própria. Equiparação a depósito em dinheiro. Penhora sobre arrecadação mensal de condomínio. Compensação de crédito e débito. Nomeação de depositário. CPC/1973, arts. 655, 655-A, § 3º, 671, II e 745, V.

«Embora a lei não trate expressamente da penhora de mão própria, consistente na possibilidade da constrição recair sobre crédito que o executado possui frente ao próprio exequente, tal modalidade de penhora encontra viabilidade na dicção do CPC/1973, art. 671, II, apenas com a peculiaridade de que o terceiro devedor, nesta hipótese, é o próprio exequente. A penhora de mão própria só é possível se ambos os créditos forem certos, líquidos e exigíveis, hipótese em que, mais do que a garantia do juízo, haverá a compensação «ope legis, até o limite do crédito do executado frente ao exequente. ... (Continua)

48 - STJ Execução fiscal. Penhora. Bem de família. Condomínio em edificação. Garagem. Boxe para estacionamento. Registro público. Registro autônomo. Impenhorabilidade afastada. Lei 8.009/90, art. 1º. Inaplicabilidade. Precedente do STJ. Lei 4.591/64, art. 2º, §§ 1º e 2º.

«O boxe para estacionamento, quando individuado como unidade autônoma no Registro de Imóveis (Lei 4.591/64, art. 2º, §§ 1º e 2º), não é acessório da moradia para os efeitos do Lei 8.009/1990, art. 1º, sujeitando-se à penhora. (...) O boxe de estacionamento, quando individuado como unidade autônoma no Registro de Imóveis (Lei 4.591/64, art. 2º, §§ 1º e 2º), não é acessório da moradia para os efeitos do artigo 1º da Lei 8.009/90, sujeitando-se à penhora. Nesse sentido o acórdão proferido pela Egrégia 1º Turma do STJ no REsp. 23.420, RS, Relator o Min. Milton Luiz Pereira, assim ementado: «Execução Fiscal. Prédio Condominial. Penhora de boxe-garagem. Possibilidade. Lei 4.591/1964 (art. 2º, §§ 1º e 2º). Lei 8.009/1990 (art. 1º). 1. O boxe de estacionamento, como objeto de circulação econômica, desligado do principal, pode ser vendido, permutado ou cedido a condômino diverso, saindo da propriedade de um para outro, continuando útil à sua finalidade de uso, visto que não está sob o domínio de comunhão geral, mas identificado como unidade autónoma. Em assim sendo, penhorável para garantia de execução, sem as restrições apropriadas ao imóvel de moradia familiar. 2. Precedentes. 3. Recurso provido" (DJU, 26.09.94, p. 25.602). Voto, por isso, no sentido de conhecer do recurso especial e de dar-lhe provimento para que a execução fiscal prossiga com a penhora do boxe para estacionamento. ... (Min. Ari Pargendler).... (Continua)

49 - STJ Recurso especial. Condomínio. Dívidas de cotas condominiais. Omissão, contradição ou erro material. Não ocorrência. Obrigação propter rem. Convenção do condomínio. Dividas anteriores e posteriores. Serviço de proteção ao crédito. Inscrição indevida. Dano moral configurado.

«1 - Ação ajuizada em 27/07/2011. Recurso especial interposto em 08/07/2016 e atribuído a este Gabinete em 13/06/2017. ... (Continua)

50 - TJSP APELAÇÃO - INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS - CERCEAMENTO DE DEFESA - NÃO CONFIGURADO -

Cerceamento de defesa não verificado - Prova oral que não teria o condão de modificar o entendimento jurisdicional, porque, a ação versa sobre danos materiais, os quais, necessitam de prova documental e tal foi devidamente analisada para que o julgador pudesse formar seu convencimento. O autor pretende provar que a ré agiu de má-fé, que não administrou adequadamente o condomínio e de forma muito subliminar, que teria a ré se apropriado de valores dos condôminos. No entanto, repiso, a prova oral não teria essa força, pois se trata de dano material, provado por meio de documentos; ... (Continua)