cota condominial
Jurisprudência Selecionada

1 - TJSP Multa condominial. Condomínio. Cobrança efetuada em conjunto com a cota condominial. Consignação do valor da cota condominial. Recusa ao recebimento. Normas convencionais não respeitadas quando da imposição de multa em um mesmo boleto que a cota condominial. Necessidade de boletos autônomos. Valor consignado que deve ser aproveitado para pagamento da cota condominial. Recurso não provido.

2 - TJRJ APELAÇÃO CÍVEL. PEDIDO DE EXTINÇÃO DA COBRANÇA DE COTA CONDOMINIAL. AUTOR QUE ALEGA NÃO USAR OS SERVIÇOS E INSTALAÇÕES DO CONDOMÍNIO RÉU. SENTENÇA QUE JULGOU IMPROCEDENTES OS PEDIDOS AUTORAIS, DETERMINANDO O PAGAMENTO DA COTA CONDOMINIAL CONFORME A CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO. PROPRIETÁRIO DE LOJA QUE UTILIZA PARTE DOS SERVIÇOS DO EDIFÍCIO E PAGA METADE DO VALOR DA COTA CONDOMINIAL. COBRANÇA RAZOÁVEL E PROPORCIONAL. SENTENÇA QUE DEVE SER MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

3 - TJRJ APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. COTA CONDOMINIAL. OBRIGAÇÃO DE PAGAR A COTA CONDOMINIAL É DE NATUREZA PROPTER REM, SENDO O PROPRIETÁRIO REGISTRAL, EM REGRA, O RESPONSÁVEL PELO PAGAMENTO.

4 - TJRJ APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. COTA CONDOMINIAL. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. RECURSO DO EMBARGADO.

A obrigação de pagamento de cota condominial é propter rem, existente em razão da situação jurídica de titularidade sobre um direito real. Cobrança de cota condominial deve se dar em face de que figure no RGI como proprietário. Embargante figura como proprietário no RGI, devendo arcar com as cotas condominiais. O caso apreciado pelo STJ no Tema 886 traz a hipótese em que o promissário comprador foi imitido na posse do imóvel sem que o compromisso de compra e venda tenha sido registrado. A situação de posse vem atrelada a uma posse titulada, com vistas a atribuir a reponsabilidade pelo pagamento ao possuidor com instrumento particular de compra e venda de unidade condominial cientificada ao condomínio. Caso dos autos em que não há qualquer compromisso de compra e venda. A posse de terceiro alegada pelo embargante se dá em razão de outra situação não esclarecida nos autos. Não há prova inequívoca de que o condomínio tivesse ciência de transação transferindo propriedade. Os boletos do condomínio são emitidos em nome do embargante. Não há como afastar a responsabilidade do executado embargante, devendo a sentença ser reformada. Recurso conhecido e provido, nos termos do voto do Desembargador Relator.... (Continua)

5 - TJSP Correção monetária. Ação de cobrança. Condomínio. Despesas condominiais. Incidência desde o vencimento de cada cota condominial em aberto. Cabimento. Recurso parcialmente provido.

6 - TJRJ APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. COTA CONDOMINIAL.

Sentença que rejeitou os embargos à execução. Recurso da parte embargante. Cobrança de cota condominial referente ao período de maio de 2021 até a propositura da ação, no valor de R$9.835,00. Ata da assembleia que elegeu o síndico apresentada na ação de execução e nos presentes embargos, estando comprovada a legitimidade do condomínio na propositura da execução. A escritura de compra e venda do imóvel ocorreu em 05/07/2022, todavia a averbação da venda do imóvel no registro geral de imóvel se deu em 13/04/2023, data posterior a propositura da ação de cobrança condominial. Ausência de notificação do condomínio quanto à venda do imóvel com data anterior a propositura da ação de execução. A obrigação é de natureza propter rem, ou seja, de responsabilidade daquele que detém a qualidade de proprietário do bem ou, ainda, do titular de um dos aspectos da propriedade, tais como a posse, o gozo ou a fruição. Ainda que a escritura de compra e venda tenha ocorrido em data anterior a do registro, nos termos do entendimento do STJ, o promitente vendedor pode ser responsabilizado pelos débitos de condomínio posteriores àquela data, uma vez que não restou comprovada a ciência inequívoca do condomínio da transação. Condomínio acostou aos autos da execução a planilha de cálculo contendo os valores devidos com a discriminação individualizada de cada cota condominial, referente ao período de cobrança 10/05/2021 até 10/01/2023, além dos juros e multa, totalizando R$9.835,00. Contribuições condominiais aprovadas em assembleia geral, retratando título executivo certo, líquido e exigível. Aplicação do art. 784, X do CPC e da Lei 4.591/64, art. 12. O embargado juntou aos autos da execução todos os documentos necessários a conferir liquidez a execução, estando presente a legitimidade da execução, nos termos do CPC, art. 784, X. Sentença mantida. DESPROVIMENTO DO RECURSO.... (Continua)

7 - STJ Condomínio em edificação. Compromisso de compra e venda. Cobrança de cota condominial. Legitimidade passiva do comprador. CCB/2002, art. 1.334. Lei 4.591/1964, arts. 4º, parágrafo único e 12.

«A cobrança de cotas condominiais deve recair sobre o comprador da unidade adquirida em condomínio, sendo irrelevante o fato da escritura de compra e venda não estar inscrita no Cartório de Imóveis.... (Continua)

8 - TJRJ APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. CONTROVÉRSIA ACERCA DE COBRANÇA DE COTA CONDOMINIAL. UNIFICAÇÃO DOS IMÓVEIS (APARTAMENTOS 310 E 311). ALEGAÇÃO DE COBRANÇA INDEVIDA DE COTA CONDOMINIAL EM DUPLICIDADE. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. INCONFORMISMO DA AUTORA QUE NÃO SE PODE ACOLHER. QUESTÃO FULMINADA PELA COISA JULGADA. SENTENÇA PROFERIDA EM AÇÃO ANTERIORMENTE AJUIZADA PELA AUTORA (ÍNDICE 85314364) JULGANDO IMPROCEDENTE O PEDIDO AUTORAL PARA PAGAMENTO DE UM ÚNICA COTA DE CONDOMÍNIO, MANTENDO O PAGAMENTO DE DUAS COTAS CONDOMINIAIS PARA OS IMÓVEIS UNIFICADOS, UMA VEZ QUE A COBRANÇA DO CONDOMÍNIO SE DÁ PELA ÁREA OCUPADA, ISTO É, NO CASO, DOIS APARTAMENTOS, O 310 E O 311, CONFORME ASSEMBLEIA GERAL ORDINÁRIA DO CONDOMÍNIO, DEVENDO SER RESPEITADA A DECISÃO DA MAIORIA DOS CONDÔMINOS. ASSIM, VERIFICA-SE QUE A COBRANÇA DAS DUAS COTAS CONDOMINIAIS É REALIZADA LEGALMENTE POR FORÇA DE SENTENÇA PASSADA EM JULGADO, NÃO HAVENDO MAIS QUE SE DISCUTIR SOBRE O ASSUNTO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

9 - TJSP AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. COTA CONDOMINIAL. COMPETÊNCIA RECURSAL.

Exceção de pré-executividade em execução de título executivo extrajudicial visando à cobrança de cotas condominiais inadimplidas. Matéria de competência das C. Câmaras da Subseção III de Direito Privado. Inteligência do art. 5º, III, item III.1 da Resolução 623/2013 e do Enunciado 2 deste E. TJSP. Precedentes. Redistribuição dos autos. Recurso não conhecido... (Continua)

10 - TJSP Condomínio. Despesas condominiais. Cota condominial. Mora. Suspensão do serviço de limpeza nas unidades cujos proprietários são inadimplentes. Admissibilidade. Decisão aprovada em assembléia pela unanimidade dos condôminos. Condômino que não comprovou «quorum inferior ao previsto. Recurso improvido.

11 - TJRJ AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE COTA CONDOMINIAL. PENHORA DE IMÓVEL. EMBARGOS DE TERCEIROS OPOSTOS PELO CREDOR HIPOTECÁRIO. PRETENSÃO DE NULIDADE DA DECISÃO ATÉ JULGAMENTO DOS EMBARGOS. SÚMULA 478/STJ.

Caso: Agravante que na qualidade de credor hipotecário requer a nulidade da decisão que deferiu a penhora do imóvel em ação de execução de cotas condominiais. Alega ofensa ao seu direito de credor e ao devido processo legal. ... (Continua)

12 - STJ Agravo interno. Agravo em recurso especial. Cobrança de cota condominial. Prescrição.

«1. Na vigência do CCB/2002, é quinquenal o prazo prescricional para que o Condomínio geral ou edilício (vertical ou horizontal) exercite a pretensão de cobrança de taxa condominial ordinária ou extraordinária, constante em instrumento público ou particular, a contar do dia seguinte ao vencimento da prestação. Súmula 83/STJ. ... (Continua)

13 - TJRJ APELAÇÃO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. COTA CONDOMINIAL. EMBARGOS OPOSTOS PELA INCORPORADORA. ALEGAÇÃO NO SENTIDO DE NÃO POSSUIR LEGITIMIDADE PARA FIGURAR NO POLO PASSIVO, DEVENDO A DÍVIDA SER ATRIBUÍDA À ADQUIRENTE DO IMÓVEL, NA MEDIDA EM QUE APENAS DEIXOU DE EFETIVAR A ENTREGA DAS CHAVES DO BEM, EM RAZÃO DA INADIMPLÊNCIA DA COMPRADORA. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. IRRESIGNAÇÃO DA INCORPORADORA EMBARGANTE. DESPESA INERENTE AO IMÓVEL, CONSISTENTE DE COTA CONDOMINIAL QUE NÃO PODE SER EXIGIDA DOS COMPRADORES NÃO EMITIDOS NA POSSE DA UNIDADE AUTÔNOMA. AUSÊNCIA DE IMISSÃO NA POSSE DA ADQUIRENTE A ENSEJAR A RESPONSABILIDADE PELAS COTAS CONDOMINIAIS. APLICAÇÃO DO ENTENDIMENTO FIRMADO PELA CORTE CIDADÃ, ATRAVÉS DO RESP 1345331/RS. MASSA CONDOMINIAL NÃO PODE SER PREJUDICADA ANTE A INADIMPLÊNCIA DE COMPROMISSÁRIOS COMPRADORES, REFERENTE A CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE QUE O CONDOMÍNIO NÃO PARTICIPOU, CABENDO À EMBARGANTE, CASO ASSIM ENTENDA, EXERCER, FUTURAMENTE, SEU DIREITO DE REGRESSO. RECURSO CONHECIDO, MAS NÃO PROVIDO.

14 - TJRJ AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS EM FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. IMPUGNAÇÃO. DECISÃO AGRAVADA QUE REJEITOU A IMPUGNAÇÃO. IRRESIGNAÇÃO DA EXECUTADA. ALEGAÇÃO DE NULIDADE DA INTIMAÇÃO, BEM COMO AUSÊNCIA DE DOCUMENTO INDISPENSÁVEL À PROPOSITURA DA AÇÃO, CONSISTENTE NA COMPROVAÇÃO DO EXATO VALOR DA COTA CONDOMINIAL. INEXISTÊNCIA DE NULIDADE. COTA CONDOMINIAL. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. CITAÇÃO VIA POSTAL, RECEBIDA POR TERCEIRO, PREPOSTO DO PRÓPRIO EXEQUENTE, O QUAL SE TRATA DE CONDOMÍNIO EDILÍCIO. RECEBIMENTO DO A.R. POR FUNCIONÁRIO DO PRÉDIO. EXCEÇÃO PREVISTA NO §4º DO CPC, art. 248 CONFIGURADA. O DÉBITO RELATIVO ÀS DESPESAS DO CONDOMÍNIO CONSTITUI OBRIGAÇÃO PROPTER REM, A SER CUMPRIDA, NOS TERMOS Da Lei 4.591/64, art. 12, DIRETAMENTE PELO PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL, SEJA ELE OCUPANTE OU NÃO. AGRAVANTE QUE NÃO NEGA O INADIMPLEMENTO, BEM COMO RECEBE, MENSALMENTE, OS BOLETOS PARA PAGAMENTO DAS COTAS CONDOMINIAIS, POSSUINDO, ASSIM, CONHECIMENTO DOS VALORES COBRADOS. RECURSO DESPROVIDO.

15 - TJRJ APELAÇÃO. COTA CONDOMINIAL. INDIVIDUALIZAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO APROVADA NOS TERMOS DO CC. SERVIÇOS À DISPOSIÇÃO DO CONDÔMINO. VALOR DA COTA IDENTIFICADA CONFORME FRAÇÃO IDEAL.

Pretensão de individualização das despesas condominiais e devolução de valores pagos a maior. A sentença julgou improcedentes os pedidos. Apelam as autoras. Embora o laudo pericial indique se tratar de unidades independentes, não afasta o fato de as despesas comuns tratar de espaços inalienáveis e indivisíveis, conforme convenção do condomínio. Convenção aprovada conforme o art. 1333 do CC. Individualização realizada de acordo com a fração ideal das unidades. Serviços à disposição das autoras. RECURSO DESPROVIDO.... (Continua)

16 - TJSP Despesas condominiais - Ação declaratória de inexigibilidade de débito cumulada com pretensão indenizatória - Pagamento de cota condominial antes do protesto não comprovado - Notificação enviada ao endereço do imóvel - Irregularidade não evidenciada - Apelo improvido

17 - STJ Agravo interno no agravo em recurso especial. Negativa de prestação jurisdicional. Não ocorrência. Cota condominial. Reexame de provas e cláusulas. Súmula 5/STJ e Súmula 7/STJ.

1 - Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, ainda que de forma sucinta, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte. 2. A revisão da matéria referente à cota condominial demanda a análise da interpretação de cláusulas contratuais e do conjunto fático probatório, atraindo a incidência dos óbices das Súmulas 5 e 7/ STJ.... (Continua)

18 - TJRJ CONSUMIDOR. EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. RESCISÃO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DESFAZIMENTO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. DEVOLUÇÃO PARCIAL MANTIDA. RETENÇÃO DE COTA CONDOMINIAL E IPTU. IMPOSSIBILIDADE. INEXISTÊNCIA DE IMISSÃO NA POSSE.

Caso: Autora requer rescisão contratual com restituição de valores. A sentença rescindiu o contrato celebrado entre as partes e condenou a ré ao ressarcimento dos valores pagos, abatido o valor da multa de 30%, bem como julgou improcedente o pedido reconvencional. Apela a ré. ... (Continua)

19 - TJRS Direito privado. Condomínio. Ação de cobrança. Prazo. Cota. Pagamento. Presunção. Prestações anteriores. Quitação. CCB/2002, art. 322. Ação de cobrança de cota condominial em atraso.

«Condomínio autor que emite «doc, em julho de 2008, para cobrança de quota condominial ordinária, supostamente em atraso, relativamente ao mês de fevereiro de 1999, depois de ter demandado, em outras duas oportunidades, contra o condômino, para cobrar valores distintos. Circunstâncias do caso concreto em que não se pode exigir do réu a prova do pagamento, pela exibição do recibo, tendo em vista o largo espaço de tempo, militando em favor do devedor a presunção a que alude o CCB, art. 322. APELO DESPROVIDO.... (Continua)

20 - TJRJ Tributário. Condomínio em edificação. Ação de cobrança de cota condominial. Hasta pública. Arrematação do imóvel. Preferência do crédito tributário. Preferência do interesse público sobre o particular. Observância dos CTN, art. 130 e CTN, art. 186, bem como CPC/1973, art. 711.

«A jurisprudência do Egrégio STJ é no sentido de que o crédito tributário prefere ao crédito decorrente de cota condominial. Conforme estabelece o parágrafo único do CTN, art. 130, em caso de arrematação em hasta pública, o crédito tributário é obtido com o valor da arrematação, tendo em vista a sub-rogação que ocorre sobre o preço. É de se observar que o CPC/1973, art. 711 determina que o credor que promoveu a execução somente receberá em primeiro lugar, caso não haja título legal à preferência. Infundado o argumento de que o valor da arrematação não tenha atingido o valor da execução, tendo em vista a preferência legal atribuída à Municipalidade, priorizando o interesse público sobre o particular.... (Continua)

21 - STJ Condomínio em edificação. Cobrança de cota condominial. Alegação do condômino de que não dispõe do comprovante, mas que, tendo pago as cotas posteriores, é de se presumir a quitação. Argumentação descabida. Parcelas de natureza autônoma. Cota devida. Precedentes do STJ.CCB, art. 943. Exegese. CCB/2002, art. 322. Lei 4.591/64, art. 12.

«As cotas condominiais são imprescindíveis à manutenção do condomínio, que sobrevive da contribuição de todos em benefício da propriedade comum que usufruem, e representam os gastos efetuados mês a mês, de sorte que gozam de autonomia umas das outras, não prevalecendo a presunção contida no CCB, art. 943, de que a mais antiga parcela estaria paga se as subseqüentes o estiverem. Constitui ônus do condômino comprovar que efetuou o pagamento de cada uma, ainda que já vencida há mais tempo.... (Continua)

22 - STJ Embargos de declaração em agravo interno. Cota condominial. Apuração. Unidade autônoma. Previsão na convenção condominial. Reexame. Súmula 7/STJ. Omissão. Obscuridade. Contradição. Inexistência. Embargos rejeitados.

«1 - Os embargos de declaração só se prestam a sanar obscuridade, omissão ou contradição porventura existentes no acórdão, não servindo à rediscussão da matéria já julgada no recurso. ... (Continua)

23 - TJRJ APELAÇÃO CÍVEL.

Aplicação do índice de correção monetária previsto na Convenção do Condomínio, na hipótese presente, o IGP-M (Índice Geral de Preços - Mercado). ... (Continua)

24 - STJ Agravo interno no agravo em recurso especial. Razões que não enfrentam o fundamento da decisão agravada. Cota condominial. Apuração. Unidade autônoma. Previsão na convenção condominial. Reexame. Súmula 7/STJ.

«1 - As razões do agravo interno não enfrentam adequadamente o fundamento da decisão agravada. ... (Continua)

25 - TJRJ ACÓRDÃO

26 - TJRJ APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. COTA CONDOMINIAL. SENTENÇA QUE JULGOU PROCEDENTE O PEDIDO. REFORMA PARCIAL QUE ORA SE IMPÕE. NECESSIDADE DE MODIFICAÇÃO DO TERMO INICIAL DE INCIDÊNCIA DE JUROS DE MORA E CORREÇÃO MONETÁRIA DOS VALORES VENCIDOS. POSSIBILIDADE DE APLICAÇÃO DA MULTA DE 2% PREVISTA EM CONVENÇÃO CONDOMINIAL. ART. 1.336, § 1º, DO CC. CONDENAÇÃO DA PARTE RÉ TAMBÉM EM RELAÇÃO ÀS COTAS CONDOMINIAIS VINCENDAS. CPC, art. 323. PROVIMENTO DO RECURSO.

27 - TJRJ APELAÇÃO CÍVEL. COTA CONDOMINIAL. PAGAMENTO NÃO COMPUTADO.

Autor que narra ter sido impedido de votar na assembleia realizada em 09/01/2018 em razão de alegada inadimplência. Entretanto, informa ter pago a cota condominial vencida em 05/10/2017 em dia, razão pela qual pleiteia indenização por dano moral pelo constrangimento sofrido na assembleia. ... (Continua)

28 - TJSP Condomínio. Despesas condominiais. Apartamentos situados na cobertura. Cobrança de cota condominial relativa à área excedente utilizada com exclusividade. Constatação por perícia que os referidos apartamentos possuem área útil maior que os demais. Ausência de registro formal. Possibilidade de cobrança de maneira proporcional. Determinado o pagamento das diferenças retroativas à assembleia que deliberou pelo ajuizamento da ação de cobrança. Recursos providos em parte.

29 - STJ Agravo regimental no agravo em recurso especial. Ação de repetição de indébito. Cota condominial. Cobrança indevida. Prazo prescricional trienal. Precedentes.

«1. Nas ações em que se pleiteia a repetição de indébito decorrente da cobrança indevida de valores, o prazo prescricional é o de 3 (três) anos previsto no CCB, art. 206, § 3º, IV. ... (Continua)

30 - TJRJ APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS A EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. COTA CONDOMINIAL. SENTENÇA QUE REJEITOU OS EMBARGOS. INCOFORMISMO DO EXECUTADO.

A dívida condominial, por constituir obrigação propter rem, passa à responsabilidade do novo adquirente, que efetivamente é quem exerce os direitos e obrigações de condômino, ressalvado, entretanto, o direito de regresso dos adquirentes em face do antigo proprietário. Inteligência do art. 1.350, CC. ... (Continua)

31 - STJ Agravo regimental nos embargos de declaração no recurso especial. Processual e civil. Ação de cobrança. Cota condominial. Legitimidade passiva. Condomínio. Reexame de provas. Súmulanº 7/STJ.

«1. A jurisprudência desta Corte Superior é assente de que a legitimidade passiva da ação de cobrança de despesas condominiais deve ser analisada à luz das circunstâncias do caso concreto, ora recaindo sobre o promitente vendedor ora sobre o promissário comprador, a depender se este se imitiu na posse do bem e se o condomínio teve ciência da alienação da unidade autônoma. ... (Continua)

32 - TJRJ Apelação cível. Ação de cobrança de cota de obra. Falência das sociedades empresárias responsáveis pela execução do empreendimento. Obras retomadas por Comissão de Representantes em conjunto com a APECC - Associação dos Proprietários do Empreendimento California Coast. Cobrança de valores gastos na execução das obras necessárias para a conclusão do empreendimento. Inteligência prevista no art. 50 c/c art. 43, VI da Lei 4.591/64. Julgamento conjunto com ação consignatória ajuizada pela condômina ré, com o propósito de consignar cota condominial, fundo de reserva e demais despesas relacionadas ao condomínio, diante da recusa do condomínio autor de receber tais valores em separado da taxa de obra. Sentença conjunta, julgando improcedente o pedido na ação de cobrança e parcialmente procedente o pedido na ação consignatória para declarar quitadas as obrigações relativas à cota condominial e despesas mensais em divisão por serviços até dezembro de 2021. Insurgência do condomínio. Impositiva a reforma da sentença. Comprovada a origem dos valores e a plena ciência da condômina quanto aos custos necessários para a finalização do empreendimento. Ré que por ocasião do recebimento da unidade assinou termo de vistoria onde constava valores devidos de cotas de obras, além de ter exercido cargo de síndica e integrante da Comissão de Representantes. Prova clara e robusta sobre a natureza dos valores cobrados, afastando por completo o Tema 882 do STJ. Recurso a que se dá provimento.

33 - STJ Agravo interno. Agravo em recurso especial. Cobrança de cota condominial. Débitos anteriores à imissão na posse. Indevida inscrição dos dados do condômino em cadastros restritivos de crédito. Dano moral. Reexame de prova.

«1 - Não se admite o recurso especial quando sua análise depende de reexame de matéria de prova (Súmula 7/STJ). ... (Continua)

34 - TJRJ APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. COBRANÇA DE COTA CONDOMINIAL. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. APELO DO RÉU.

A sentença de procedência deve ser mantida, já que o réu não comprova o regular pagamento do débito. Tratando-se de ação de cobrança de cotas condominiais, não há irregularidade na exclusão do cônjuge falecido e na ausência de citação do espólio ou dos herdeiros, tendo em vista que, ante a natureza solidária da relação jurídica, ao credor é permitido a cobrança integral da dívida de apenas um dos coproprietários. A obrigação de pagamento das obrigações condominiais pelos Condôminos tem lastro na lei, na forma da Lei 4.591/64, art. 12, e do art. 1.336, I, do Código Civil. Planilha de débitos apresentada com a inicial que aponta a dívida e seu valor. Ação de cobrança de despesas condominiais que dispensa a apresentação de documentos que tenham o condão de demonstrar a formação do crédito e o respectivo inadimplemento, não se mostrando essencial a apresentação das atas de assembleia que aprovaram as respectivas cotas. Na ação de cobrança de cotas condominiais cabe ao Devedor o ônus de desconstituir o direito de crédito do Condomínio, nos termos do CPC, art. 373, II, fazendo prova de que os valores reclamados são indevidos, ou que houve o seu regular pagamento, o que não ocorreu na hipótese. Nesse contexto, o que não se admite é simplesmente deixar o Condômino de adimplir a obrigação de pagar as cotas condominiais que a todos é imposta por lei e pela Convenção do Condomínio. Recurso conhecido e improvido, nos termos do Desembargador Relator.... (Continua)

35 - STJ Agravo regimental no agravo em recurso especial. Ações conexas de consignação em pagamento e de cobrança. Cota condominial. Injusta recusa do credor. Depósito insuficiente. Procedência parcial. Sucumbência recíproca. Decaimento mínimo.

«1. A jurisprudência desta Corte orienta-se no sentido de que havendo injusta recusa do credor, de um lado, e depósito insuficiente pelo devedor, de outro, a hipótese é de acolhimento parcial do pedido de consignação no montante depositado, o que caracteriza a sucumbência recíproca. ... (Continua)

36 - TJSP Agravo de instrumento. Ação de execução de cota condominial. Falecimento da executada antes do ajuizamento. Citação nula. Possibilidade de substituição do polo passivo pelo espólio sem procedimento de habilitação. Situação que não se confunde com sucessão processual. Decisão reformada. Recurso provido

37 - STJ Agravo regimental no recurso especial. Processual e civil. CPC/1973, art. 535 não violado. Ação de cobrança. Cota condominial. Legitimidade passiva. Adquirente. Reexame de provas. Súmula 7/STJ.

«1. Não viola o CPC/1973, art. 535 nem importa negativa de prestação jurisdicional o acórdão que adota, para a resolução da causa, fundamentação suficiente, porém diversa da pretendida pelo recorrente, para decidir de modo integral a controvérsia posta. ... (Continua)

38 - TJSP Competência. Conflito. Boleto bancário para cobrança de cota condominial. Título executivo extrajudicial. Não configuração. Documento unilateral elaborado pelo credor. Título que não está inserido no rol do CPC/1973, art. 585. Conflito julgado procedente e competente a Câmara suscitante (29ª Câmara de Direito Privado).

39 - TJSP Citação. Ação de cobrança de cota condominial. Entrega da carta de citação e da intimação para cumprimento de sentença no endereço do réu, casa térrea, cujo aviso de recebimento foi assinado por terceiro. Validade. Eficácia. Existência. Aplicação dos efeitos da revelia. Possibilidade. Recurso não provido.

40 - STJ Agravo interno no agravo em recurso especial. Ação de cobrança. Cota condominial. Comprovação do valor devido. Redistribuição dos ônus sucumbenciais. Rever as conclusões do acórdão recorrido. Súmula 7/STJ. Agravo interno desprovido.

«1 - O aresto combatido consignou estar comprovada a dívida condominial perseguida, ressaltando, ainda, a inexistência de elemento probatório acerca de eventual quitação ou excesso dos valores mencionados na planilha juntada pelo condomínio. Rever as conclusões do acórdão recorrido demandaria o reexame de provas. Incidência da Súmula 7/STJ. ... (Continua)

41 - TJSP Apelação. Condomínio. Ação cominatória. Sorteio de vagas de garagem em assembleia condominial extraordinária. Adoção de critério diferenciador entre condôminos adimplentes e inadimplentes. Tratamento discriminatório inadmissível. Conduta abusiva da síndica que efetuou a troca de vagas com base em inadimplemento de cota condominial vencida há anos. Ofensa ao direito de propriedade. Impedimento à livre utilização e fruição das áreas comuns pelo condômino inadimplente, em violação ao disposto no art. 1335, II, do Código Civil. Existência de outros meios legais para cobrança do débito condominial. Precedentes deste E. Tribunal em casos análogos. Sentença mantida. Recurso improvido.

42 - STJ Agravo interno no agravo em recurso especial. Embargos à execução. Cobrança de cota condominial. Título executivo extrajudicial. Liquidez não demonstrada. Alteração das premissas fáticas. Inviabilidade. Súmula 7/STJ. Agravo não provido.

«1 - A alteração das premissas fáticas adotadas na origem, no que se refere ao reconhecimento da iliquidez dos títulos executados, tal como propugnado, exige o reexame de fatos e reexame de provas, o que encontra o óbice na Súmula 7/STJ. ... (Continua)

43 - TJSP Condomínio. Ação anulatória de multa condominial c/c indenização por danos morais. Condômino que praticou atos em desconformidade com as normas de segurança aplicáveis (Norma técnica 013/2019). Mesmos atos praticados por outras unidades condominiais. Irrelevância. Inobservância de dever por alguns condôminos que não escusa a dos demais. Prevalência dos direitos da coletividade sobre os interesses individuais do condômino. Instalação indevida de aparelho de ar-condicionado. Afronta ao art. 3º da Convenção Condominial. Valor da multa condominial fixado com razoabilidade e proporcionalidade em vista da gravidade dos fatos e das diversas notificações enviadas ao condômino, a teor do CCB, art. 1.337. Falta de aprovação nos moldes determinados que limita a multa ao valor de uma cota condominial. Sentença de procedência parcial que deve ser mantida. Recursos desprovidos.

44 - TJRJ AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO COM RESCISÃO CONTRATUAL E COBRANÇA DE ALUGUERES E ENCARGOS. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. DETERMINAÇÃO DE APRESENTAÇÃO PELO LOCADOR DOS BOLETOS DA COTA CONDOMINIAL E ESPELHO DO IPTU NÃO ACOSTADOS COM A INICIAL. POSSIBILIDADE. FASE PROBATÓRIA. AMPLA DEFESA QUE SE ASSEGURA AO LOCATÁRIO. APRESENTAÇÃO PELO LOCADOR DOS RESPECTIVOS COMPROVANTES DE PAGAMENTO. DESCABIMENTO. PROVIMENTO PARCIAL DO RECURSO. 1.

Insurge-se o espólio locador em face da decisão que, nos autos da ação de despejo cumulado com rescisão contratual e cobrança de aluguéis, determinou ao autor reconvindo que apresente os boletos do condomínio e do IPTU do período cobrado do réu, com respectivos comprovantes de pagamento. 2. Não prospera a alegação do locador agravante de que o pedido originário na reconvenção é de prestação de contas, e a ordem para apresentação de documentos transforma substancialmente o objeto da demanda em exibição de documentos, uma vez que não se trata de prestação de contas, mas simples apresentação de prova documental na fase probatória. 3. Cabível a determinação de apresentação de documentos na fase probatória, sob pena de cerceamento de defesa do locatário, uma vez que este alegou cobrança indevida de valores. 4. Contrato de locação firmado entre as partes que prevê na cláusula V que o locatário arcará com o pagamento de todos os encargos, impostos, tarifas, tributos de qualquer natureza incidentes sobre o imóvel, juntamente com o valor pactuado a título de aluguel. 5. Embora inserida a taxa condominial e de IPTU na planilha, o autor não apresentou com a inicial os documentos que demonstram os valores a tais títulos, deixando de observar que, por ser a cota condominial variável, cabe ao locador credor comprovar e detalhar a exata constituição do crédito e, de igual modo, em relação ao IPTU. 6. Indeferimento de tal requerimento que configuraria cerceamento de defesa do réu locatário, tendo em conta que não se mostra possível discernir acerca da inclusão de parcelas que não seriam de responsabilidade do réu, tais como taxa ou cota extra ou fundo de reserva. 7. O locador pode exigir do locatário o crédito a título de taxa condominial e de IPTU, sem que tenha que comprovar que efetuou o pagamento prévio dos referidos encargos, tendo em conta o contrato de locação firmado entre as partes, bem como considerando que a legitimidade para figurar em eventual ação de execução ou cobrança proposta pelo condomínio ou pela Fazenda Pública é do proprietário do imóvel. 8. Provimento parcial do recurso, para afastar a determinação de que o autor agravante apresente os respectivos comprovantes de pagamento da cota condominial e do IPTU cobrados do réu.... (Continua)

45 - TJRJ APELAÇÃO. RELAÇÃO DE CONSUMO. AÇÃO COM PEDIDO DE RESSARCIMENTO MATERIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA MANIFESTADA PELO PROMITENTE COMPRADOR. SENTENÇA QUE JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTES OS PEDIDOS INICIAIS. RECURSO DA PARTE RÉ, BUSCANDO A REFORMA DA SENTENÇA, PARA QUE O VALOR A SER RESSARCIDO SE DÊ NA FORMA PARCELADA E AINDA A RETENÇÃO DE VALORES REFERENTES A COTA CONDOMINIAL E IPTU. DEVOLUÇÃO PARCELADA QUE SE MOSTRA INCABÍVEL. ENTENDIMENTO PACIFICADO NO STJ, INCLUSIVE, COM EDIÇÃO DO VERBETE SUMULAR 543. É CEDIÇO QUE A JURISPRUDÊNCIA DO COLENDO STJ, JÁ PACIFICOU ENTENDIMENTO DE QUE AS DESPESAS REFERENTES A COTA CONDOMÍNIAL E IPTU, SÃO DE RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA, ATÉ A ENTREGA DO IMÓVEL AOS COMPRADORES, O QUE NÃO OCORREU NO CASO EM COMENTO. SENTENÇA QUE SE MANTEM. PRECEDENTES JURISPRUDENCIAIS. RECURSO DESPROVIDO.

46 - TJRJ Apelação. Execução de cota condominial. Sentença que extinguiu o processo, porque a executada está em recuperação judicial. Apelo do Condomínio. De acordo com a jurisprudência do STJ, «o simples fato do juízo da recuperação judicial ser competente para controlar os atos constritivos não elimina o posicionamento desta Corte no sentido de que as despesas condominiais possuem natureza extraconcursal, não se sujeitando, portanto, à suspensão determinada pelo art. 99 da Lei de Falências (AgInt no AREsp. Acórdão/STJ, DJe de 20/10/2023). Recurso provido.

47 - TJRJ APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. COTAS CONDOMINIAIS.

Na espécie, cuida-se de consignatória em face de condomínio, em que constava a cobrança da cota condominial e de valores relativos a serviços bancários. Recusa evidenciada, considerando que a cobrança enviada se referida aos valores da cota condominial. Sentença de procedência que declarou valores e extinguiu a obrigação referente cota condominial entre o período de maio de 2017 e maio de 2020. Autor, ora apelante, que mesmo após a sentença continuou consignando valores referente a cotas condominiais. Sentença de ação de consignação em pagamento que tem natureza declaratória. Impossibilidade de declarar valores e extinguir a obrigação de valores comprovados após a prolação da sentença, sob pena de tornar a ação de consignação infinita, ainda que o depósito tenha sido realizado dentro do vencimento. Período reclamado em apelação que deve ser objeto de ação própria sob o rito do contraditório. Sentença que se mantém. Recurso conhecido e improvido, nos termos do voto do Desembargador Relator.... (Continua)

48 - TJRJ AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE COTA CONDOMINIAL. AÇÃO PROPOSTA EM FACE DE LOCATÁRIA. DÉBITO CONDOMINIAL ORIGINADO NA VIGÊNCIA DO CONTRATO DE LOCAÇÃO. EXERCÍCIO DE PELO MENOS UMA DAS FACULDADES INERENTES À PROPRIEDADE. LOCATÁRIA BENEFICIÁRIA DIRETA DOS SERVIÇOS OFERECIDOS PELO CONDOMÍNIO. LEGITIMIDADE ATIVA. ALEGAÇÃO DE ILIQUIDEZ DO TÍTULO EXECUTIVO. RELATÓRIO DE INADIMPLÊNCIA. AUSÊNCIA DE INDIVIDUALIZAÇÃO DAS DESPESAS ORDINÁRIAS E EXTRAORDINÁRIAS. INICIAL INSTRUÍDA COM OS BOLETOS DE COBRANÇA COM A IDENTIFICAÇÃO DE CADA DESPESAS COBRADA. DESPROVIMENTO DO RECURSO. 1.

Trata-se demanda de execução de cotas condominiais, ajuizada em face da locatária. 2. Por exercer pelos menos uma das faculdades inerentes à propriedade, na forma do CCB, art. 1.228, e ser a beneficiária direta dos serviços disponibilizados pelo condomínio, a locatária possui legitimidade passiva para figurar na ação em que se busca a execução de cotas condominiais. 3. Apesar de alegar que constam débitos condominiais posteriores ao término da locação, a agravante afirmou expressamente que é locatária do imóvel e não comprovou a data em que se encerrou de fato a locação. 4. Afasta-se a alegação de iliquidez do título, por não constar no demonstrativo de débitos quais cotas são despesas ordinárias e quais são extraordinárias, já que a petição inicial foi instruída com os boletos de cobrança, nos quais estão individualizadas a natureza de cada cobrança realizada pelo condomínio. 5. Desprovimento do recurso.... (Continua)

49 - TJSP Agravo de Instrumento. Execução de título extrajudicial. Inadimplemento de costas condominiais. Exceção de pré-executividade. Determinação de prosseguimento da execução, com dedução de excesso relativo a majoração da cota condominial e despesas com pintura deliberadas em assembleia anulada em autos de outro processo, por problemas de quórum e de irregularidades em procurações de unidades que se fizerem representar por terceiros. Agravo insubsistente. O excesso reconhecido por decisão proferida em outro processo que deliberou sobre irregularidade na assembleia deliberativa de majoração da cota e despesas com pintura não desnatura o título, que segue sendo líquido, certo e exigível, no que tange ao incontroverso. RECURSO DESPROVIDO

50 - TJRJ GRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. COTA CONDOMINIAL. DECISÃO QUE NÃO RECEBE OS EMBARGOS À EXECUÇÃO, EIS QUE OPOSTOS DENTRO DOS AUTOS. INTERPOSIÇÃO PELO EXECUTADO DO RECURSO DE APELAÇÃO. ERRO GROSSEIRO. PRECLUSÃO DA MATÉRIA. POSTERIOR INTERPOSIÇÃO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO QUE FERE O PRINCÍPIO DA UNIRRECORRIBILIDADE. AUSÊNCIA DE REQUISITO DE ADMISSIBILIDADE. RECURSO NÃO CONHECIDO.