resolucao do contrato pelos compradores
Jurisprudência Selecionada

1 - STJ Compromisso de compra e venda. Mora da construtora. Retenção das parcelas e resolução do contrato pelos compradores. Possibilidade. CCB, art. 1.092.

«A mora da construtora, que paralisa a construção do edifício, permite aos promissários compradores das unidades reter suas prestações e pedir a resolução do contrato.... (Continua)

2 - TJSP Promessa de compra e venda de imóvel entre particulares. Ação de rescisão contratual ajuizada pelos vendedores cumulada com pedido de reintegração de posse e lucros cessantes. Sentença de parcial procedência. Apelo dos réus.

3 - STJ Compromisso de compra e venda. Resolução de contrato. Promessa de compra e venda de imóvel. Determinação de restituição, pelo promitente vendedor, das parcelas do preço pagas pelos promitentes compradores. Desnecessidade de pedido expresso dos réus. Concretização da eficácia restitutória da resolução. Julgamento. Sentença extra petita. Inocorrência. Considerações do Min. Paulo de Tarso Sanseverino sobre o tema. CPC/1973, art. 128,CPC/1973, art. 459 e CPC/1973, art. 460.

«... Eminentes colegas, a controvérsia devolvida ao conhecimento desta Corte pode ser resumida no seguinte questionamento: ... (Continua)

4 - TJSP Consumidor e processual. Promessa de compra e venda. Ação de rescisão contratual cumulada com pedido de restituição de valores pagos. Sentença de parcial procedência. Pretensão à reforma manifestada pelos autores.

5 - TJSP Compra e venda. Bem imóvel. Contrato firmado com empresa que faliu. Constituição de associação pelos compradores para término das obras. Alienação dos bens a terceiros. Desrespeito ao direito de preferência dos compradores. Ausência de notificação sobre a venda. Rescisão do negócio jurídico. Pedido de restituição integral do valor da fração ideal. Impossibilidade. Ré que não fez parte do contrato e não recebeu tais valores. Devolução devida apenas do valor efetivamente pago à associação pela conclusão das obras. Recurso provido em parte.

6 - STJ Compromisso de compra e venda. Resolução de contrato. Promessa de compra e venda de imóvel. Determinação de restituição, pelo promitente vendedor, das parcelas do preço pagas pelos promitentes compradores. Desnecessidade de pedido expresso dos réus. Concretização da eficácia restitutória da resolução. Julgamento. Sentença extra petita. Inocorrência. CPC/1973, art. 128,CPC/1973, art. 459 e CPC/1973, art. 460.

«1. Decretada a resolução do contrato de promessa de compra e venda, deve o juiz, ainda que não tenha sido expressamente provocado pela parte interessada, determinar a restituição, pelo promitente vendedor, das parcelas do preço pagas pelos promitentes compradores. 2. Concretização da eficácia restitutória da resolução, aplicável em benefício das duas partes do contrato, como consequência natural da desconstituição do vínculo contratual. 3. Inocorrência de decisão «extra petita. 4. Reafirmação da jurisprudência da Terceira e da Quarta Turma deste STJ acerca do tema. 5. Recurso Especial não provido.... (Continua)

7 - TJSP Compromisso de compra e venda. Demanda de resolução contratual com pedido de restituição dos valores pagos. Resolução por iniciativa unilateral dos adquirentes. Sentença que determinou a retenção de 10% do valor atualizado do contrato. Insurgência dos autores. Contrato posterior à Lei 13.786/2018. Cláusula de retenção de 10% do valor atualizado do contrato prevista no instrumento, nos termos do Lei 6.766/1979, art. 32-A, alterado pela Lei 13.786/18. Abusividade, contudo, verificada, embora dentro dos limites que à ré seria, em tese, lícito reter. Multa que acabaria por corresponder a montante superior ao total desembolsado pelos autores, abrindo ensejo a um efeito equivalente ao do perdimento integral de valores, vedado pelo CDC, art. 53. Redução do percentual de retenção em conformidade com a orientação do STJ no sentido da adoção do percentual-padrão de 25% (vinte por cento) a título de retenção permitida à vendedora, como compensação pelas despesas havidas e sanção ao descumprimento contratual. Reforma também quanto à forma de devolução dos valores adiantados pelos compradores, a ser feita de uma só vez. Súmula 2 deste TJSP. Sentença reformada para tais fins, mantido o julgamento de procedência parcial da demanda. Apelação das autoras parcialmente provida

8 - TJSP compra e venda. RESCISÃO CONTRATUAL. percentual de RETENÇÃO DA VENDEDORA. Insurgência das partes em face da sentença de procedência parcial. Compromisso de compra e venda celebrado na vigência da Lei 13.786/2018. Culpa dos compradores pela rescisão do contrato. Sentença reformada em parte.

9 - TJSP Ação declaratória de rescisão contratual c/c devolução de valores pagos e indenização por dano moral - Aquisição de uma mesa e seis cadeiras giratórias (duas com braço e quatro sem braço) em tecido escolhido pelo comprador - Entrega de cadeiras fixas e com tecido diverso do escolhido - Desnecessidade de perícia, pois as fotografias acostadas aos autos confirmam a entrega de cadeiras fixas com tecido diverso do escolhido e anotado no documento de fls. 08 - Cerceamento de defesa não configurado - Contrato rescindido entre as partes - Indenização por dano moral pela demora na solução do problema -Troca de mensagem entre autor e funcionário da recorrente - Valor de R$ 3.000,00 que atende critérios de proporcionalidade e razoabilidade - Sentença mantida por seus próprios fundamentos - Recurso não provido.

10 - TJSP Apelação - Rescisão de compra e venda de imóvel e reintegração de posse - Inadimplência dos compradores por mais de 20 anos incontroversa - Invocação genérica da exceção de contrato não cumprido - Descabimento - Resolução do contrato que se impõe, com a consequente reintegração da autora na posse do bem - Perdimento das quantias pagas pelos réus - Razoabilidade, na hipótese - Precedentes desta e. Câmara relativos à mesma vendedora - Sentença mantida - Recursos desprovidos

11 - TJSP Apelação. Contrato de promessa de compra e venda de imóvel. Ação de rescisão contratual proposta pela promitente vendedora. Alegação de inadimplência dos promitentes compradores. Sentença de parcial procedência. Recursos do autor e dos réus. Culpa exclusiva da promitente vendedora configurada. Demora em providenciar a matrícula individualizada do imóvel. Teoria da causalidade adequada. Matrícula que, quando providenciada, foi gravada por averbação premonitória. Circunstâncias que prejudicaram a obtenção do financiamento pelos promitentes compradores. Situação que ocasionou a suspensão da obrigação dos compradores em obter o financiamento para o pagamento das parcelas. Posterior regularização da matrícula do imóvel que não foi informada pelo vendedor aos compradores para a retomada da execução contratual. Violação do princípio da boa-fé objetiva. Inadimplência descaracterizada. Devolução integral dos valores aos promitentes compradores. Súmula 543 do C. STJ. Condenação que inclui devolução da comissão de corretagem. Retorno das partes ao status quo ante. Taxa de fruição devida apenas pelo período entre abril e dezembro de 2022. Sentença reformada em parte. Recurso dos réus provido parcialmente. Recurso do autor não provido

12 - TJSP Compromisso de compra e venda. Rescisão. Bem imóvel. Inadimplemento das prestações. Resolução do contrato e reintegração de posse devidas. Prestações pagas que ficam muito aquém do valor que a CDHU deixou de auferir pelos mais de doze anos em que imóvel esteve à disposição dos promitentes compradores. Perda de parcelas bem determinada. Recurso improvido.

13 - STJ Processual civil. Agravo interno nos embargos de declaração no recurso especial. Ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel. Violação do CPC/2015, art. 489. Inocorrência. Ausência de anterior oposição de embargos de declaração. Súmula 284/STF. Fundamentação. Deficiente. Súmula 284/STF. Prequestionamento. Ausência. Súmula 282/STF. Reexame de fatos e provas. Inadmissibilidade. Retenção. Arras. Indevida. Rescisão contratual. Devolução das quantias efetivamente pagas pelos promitentes compradores.

1 - Ação de rescisão de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel. ... (Continua)

14 - TJSP Compra e venda. Bem imóvel. Pedido por parte dos compradores de devolução em dobro dos valores relativos às taxas de corretagem e sati. Inadmissibilidade. Inexistência de dolo ou má-fé do empreendedor. Ausência de ilegalidade na cobrança. Falta de informação no contrato impossibilitando a opção do consumidor pelos serviços oferecidos impondo a devolução das importâncias, porém de forma simples. Recurso parcialmente provido.

15 - TJSP *Declaratória de rescisão de contrato de compromisso de compra e venda de lote com pedido de restituição de valores pagos - Sentença de parcial procedência - Recurso exclusivo da requerida.

16 - STJ Agravo interno no agravo em recurso especial. Contrato de promessa de compra e venda de imóvel. Rescisão unilateral pelos compradores. Devolução dos valores decorrentes da execução do negócio jurídico. Ofensa aos arts. 25 da Lei 6.766/1979 e 49 do CDC. Dispositivos legais não prequestionados. Súmula 211/STJ. Agravo interno desprovido.

1 - Nos termos da jurisprudência consolidada no STJ, a análise de tese no âmbito do recurso especial exige a prévia discussão perante o Tribunal de origem, sob pena de incidirem as Súmula 282/STF e Súmula 356/STF, bem como o enunciado da Súmula 211/STJ.... (Continua)

17 - STJ Processual civil. Agravo interno no agravo em recurso especial. Decisão da presidência do STJ. Reconsideração. Novo exame do agravo nos próprios autos. Ação de rescisão de contrato cumulada com indenização por danos morais e materiais. Atraso na entrega do imóvel. Culpa exclusiva da promitente vendedora. Restituição integral dos valores pagos pelos promitentes compradores. Incidência da cláusula penal prevista no contrato. Acórdão recorrido em consonância com jurisprudência desta corte. Súmula 83/STJ. Danos morais. Caso fortuito/força maior. Reexame do conjunto fático probatório dos autos. Inadmissibilidade. Incidência da Súmula 7/STJ. Agravo interno provido. Agravo nos próprios autos desprovido.

1 - Em se tratando de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva do promitente-vendedor, é devida a imediata e integral restituição das parcelas pagas pelo promitente-comprador. Precedentes. ... (Continua)

18 - TJSP PROCESSUAL CIVIL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - PEDIDO PARCIALMENTE ACOLHIDO EM PRIMEIRA INSTÂNCIA - ILEGITIMIDADE DAS INTERMEDIADORAS PARA FIGURAR NO POLO PASSIVO EM RAZÃO DO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO POR INICIATIVA DOS COMPRADORES - SERVIÇO PRESTADO ATÉ A CELEBRAÇÃO DO CONTRATO - PROCESSO EXTINTO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO.

Tendo o negócio sido celebrado, exauriu-se a obrigação dos intermediadores, não se justificando o pedido de devolução das respectivas comissões em caso de desfazimento do negócio por iniciativa da parte. ... (Continua)

19 - TJSP Compromisso de compra e venda. Contrato. Bem imóvel. Rescisão pelos compradores. Devolução das parcelas pagas com retenção de 20% pela vendedora a fim de compensar as despesas operacionais. Razoabilidade. Retorno das partes ao «status quo ante com a retirada dos efeitos econômicos do negócio ao patrimônio dos contratantes. Súmulas 1 e 2 do Tribunal e Justiça de São Paulo. Sentença mantida. Recurso improvido.

20 - TJSP Apelação. Rescisão de contrato. Restituição de valores. Unidade imobiliária sob a forma de multipropriedade (time-scharing). Procedência. Insurgência ré. Parcial cabimento. Aplicabilidade do CDC. Rescisão contratual por culpa do comprador. Súmulas 1, 2 e 3, do TJSP. Devolução de 75% dos valores pagos. Taxa de fruição. Cobrança. Impossibilidade. Inadimplência não verificada, o que afasta essa condenação, ainda que se trate de contrato para aquisição de unidade imobiliária, com fins recreativos, pelo sistema multipropriedade. Reconhecimento. Precedentes. Lei do Distrato. Aplicabilidade mitigada, diante da onerosidade excessiva ao consumidor. Comissão de corretagem. Pagamento atribuído ao comprador. Valores que poderão ser retidos pela vendedora, que não comporão aqueles que serão restituídos aos compradores. Orientação firmada em recurso repetitivo. Culpa pela rescisão, ademais, dos compradores. Sentença parcialmente reformada nesse sentido. Apelação parcialmente provida

21 - STJ Agravo interno no recurso especial. Contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária sobre esse mesmo bem. Inadimplemento dos compradores. Rescisão do negócio. Devolução dos valores pagos. Necessidade de alienação do imóvel para quitação da dívida. Inaplicabilidade da Lei 9.514/1997. Agravo improvido.

«1. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional, pois o Tribunal de origem decidiu a matéria controvertida de forma fundamentada, ainda que contrariamente aos interesses da parte. ... (Continua)

22 - TJSP Contrato de compra e venda - Possibilidade de rescisão incontroversa - Aplicação do Código Civil e do CDC - Fixação do percentual de 75% para devolução ao promitente comprador e 25%, por conseguinte, de retenção- valor adequado ao caso concreto - Sentença mantida pelos próprios fundamentos.

23 - TJPE Embargos de declaração com efeitos infrigentes. Alegação de erro de fato no acórdão. Embargos acolhidos. Reexame da apelação e do recurso adesivo. Contrato de promessa de compra e venda de imóvel. Inadimplemento dos promitentes compradores. Resolução. Reintegração de posse. Devolução dos valores pagos com retenção de percentual a título de indenização, bem como das despesas inadimplidas incidentes sobre o imóvel durante o período de ocupação. Direito de remuneração pela fruição do bem, durante o período de inadimplência. Precedentes do STJ. Apelação improvida. Honorários e custas que devem ser pagos pelos réus. Recurso adesivo provido.

«1. Apesar do CPC/1973, art. 535 atrelar o acolhimento dos embargos de declaração à existência de omissão, obscuridade ou contradição na decisão embargada, é admissível a utilização dos aclaratórios com efeitos infrigentes para a correção de erro de fato substancial para o resultado do julgamento. Precedente do STJ. ... (Continua)

24 - TJSP Contrato. Compromisso de venda e compra. Imóvel em construção. Rescisão. Devolução de parcelas pagas cumulada com indenização. Atraso injustificado para a conclusão das obras. Inadimplemento da vendedora que implica a devolução total das parcelas pagas pelos compradores. Correção dos valores pelos índices da tabela prática do TJSP e incidente a partir dos desembolsos. Juros moratórios devidos a partir da citação. Multa sobre o valor do imóvel indevida. Demora na entrega de unidade imobiliária que não acarreta a automática condenação em danos morais. Sucumbência recíproca mantida. Recurso dos requerentes desprovido, provido o da requerida.

25 - TJSP Tutela antecipada. Promessa de compra e venda. Declaratória de nulidade e reivindicatória. Pretensão à imediata restituição da posse do imóvel à vendedora. Exigência da resolução judicial do contrato para configuração de eventual esbulho possessório praticado pelos promissários compradores e cessionários. Suposta falta de legitimidade da posse que é matéria controvertida. Necessidade de análise percuciente dos fatos e das teses alegados à luz da instrução processual. Urgência também não configurada. Antecipação incabível. Recurso improvido

26 - TJPE Agravo de instrumento. Direito civil. Promessa de compra e venda de imóvel em construção. Atraso injustificado na entrega do bem. Obrigação de pagar o aluguel residencial dos compradores, após transcurso do prazo de carência contratual. Compensação com o saldo a pagar pelos adquirentes à incorporadora. Exclusão da multa diária. Provimento parcial.

«- As contrarrazões apresentam subsídios que justificam a obrigação da incorporadora de custear o aluguel de imóvel residencial dos Promitentes Compradores, em decorrência do injustificado descumprimento do prazo de entrega, mesmo após o transcurso do prazo de carência; ... (Continua)

27 - TJPE Direito do consumidor. Promessa de compra e venda. Mora da construtora. Nulidade de cláusula contratual reconhecida. Abusividade. Direito dos promissários compradores a resolverem o contrato e serem restituídos dos valores pagos. Pedido de retenção da taxa de corretagem. Impossibilidade.

«1. São nulas as cláusulas contratuais que transfiram responsabilidades a terceiros porque abusivas. Inteligência do CDC, art. 51, III. ... (Continua)

28 - TJSP Contrato. Rescisão. Associação a cooperativa habitacional. Transação caracterizada como compromisso de venda e compra de imóvel. Aplicação do Código Civil e do CDC (e não da Lei 5764/71) . Inadimplemento da «cooperativa evidenciado. Publicidade enganosa e práticas abusivas. Rescisão devida. Imperiosa a devolução das quantias pagas pelos «cooperados (compromitentes compradores), em parcela única e monetariamente corrigida, autorizada, porém, a retenção de dez por cento desse valor, para ressarcimento de despesas administrativas realizadas pela cooperativa. Recurso parcialmente provido.

29 - TJPE Apelação cível. Sentença citra e extra petita. Nulidade. Possibilidade de exame pelo tribunal. Contrato de promessa de compra e venda de imóvel. Inadimplemento dos promitentes compradores. Resolução. Reintegração de posse. Devolução dos valores pagos com retenção de percentual a título de indenização, bem como das despesas inadimplidas incidentes sobre o imóvel durante o período de ocupação. Direito de remuneração pela fruição do bem, durante o período de inadimplência. Precedentes do STJ. Decisão unânime.

«- A nulidade da sentença citra e extra petita pode ser reconhecida de ofício, ensejando o retorno dos autos ao juízo de origem para novo pronunciamento. Entretanto, uma vez atacados os vícios através de embargos de declaração, indevidamente rejeitados, e tratando-se de questão exclusivamente de direito, é possível a apreciação das matérias pelo Tribunal, em razão da amplitude do efeito devolutivo da apelação. Inteligência do CPC/1973, art. 515, caput, §1º e §2º. - Uma vez incontroverso o inadimplemento persistente dos promitentes compradores, e tendo a ação revisional por eles proposta sido julgada definitivamente improcedente, deve ser declarada a resolução do contrato, em conformidade com previsão contratual e legal, determinado-se a reintegração de posse à promitente vendedora. ... (Continua)

30 - TJSP Apelação. Rescisão de contrato. Compra e venda. Procedência parcial dos pedidos. Inconformismo da ré. cabimento apenas sobre a questão da base de cálculo da verba honorária advocatícia sucumbencial. Culpa dos compradores pela rescisão. Recurso é somente da ré. Compromisso de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária. Desvirtuamento da finalidade da lei especial. Credora fiduciante e vendedora que se confundem na mesma pessoa jurídica ou mesmo grupo. Lei 9514/1997 não aplicável à hipótese. Precedentes desta Corte. Outrossim, não seria o caso de aplicação do Tema 1095, do STJ. Aplicabilidade do CDC. Rescisão contratual por culpa do comprador. Súmulas 1, 2 e 3, do TJSP. Devolução de 80% dos valores pagos. Comissão de corretagem não paga pelos compradores. Seguro prestamista que deve compor o percentual a ser restituído aos autores, pois contrato acessório ao principal. . Tema 1076. Causas cujo valor seja elevado devem ter os honorários de sucumbência fixado nos termos do §2º, art. 85, CPC. Vedação à fixação por equidade, nessas hipóteses, relegadas, apenas, às causas cujo valor for ínfimo ou irrisório. Adequação da verba honorária nos termos do entendimento firmado pelo egrégio STJ. Percentual fixado que atende aos critérios do §2º, art. 85, CPC. Parcial provimento ao recurso para esse fim. Sentença minimamente ajustada. Apelação parcialmente provida

31 - TJSP Apelação - Compra e venda de imóvel - Rescisão por opção dos compradores - Sentença de procedência parcial, que resolveu o contrato e determinou a devolução de 80% de todo valor pago pelos compradores, salvo por eventuais valores devidos a título de IPTU, inadimplidos - Irresignação da ré, que pretende a incidência de «taxa de ocupação/fruição, majorar a retenção total de 20% para 30%, efetuar a devolução de maneira parcelada, reter valores pagos a título de IPTU, água, luz e juros de mora e alteração das disposições sucumbenciais - Cabimento parcial - Indevida taxa de ocupação - Lote não edificado - Precedentes do C. STJ - Retenção estipulada em patamar razoável (20%) - Devolução em parcela única decorre da restituição das partes aos respectivos «status quo ante - Contrato celebrado antes da vigência da Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato) - Valores pagos a título de IPTU, água, luz, juros de mora e outras despesas alheias ao preço do imóvel não devem ser restituídas - Verba sucumbencial que deve ser calculada com base no proveito econômico obtido pelos autores - Gratuidade da justiça suspende a exigibilidade dos honorários sucumbenciais, até que se prove alteração da capacidade econômica do devedor - Ré resistiu ao pedido autoral, dando azo à sucumbência - Sentença reformada - Apelo parcialmente provido

32 - TJSP Sentença. Cumprimento. Rescisória de contrato de associação a cooperativa habitacional. Devolução das quantias pagas pelos «cooperados (compromitentes compradores), em parcela única e monetariamente corrigida. Multa do CPC/1973, art. 475-J. Dispositivo que teria lugar em primeira instância na hipótese da decisão não ter sido atacada por recurso provido de efeito suspensivo. Contanto o recurso com o referido efeito, o texto normativo somente incidirá demarcando prazo para pagamento espontâneo do «quantum debeatur a partir da publicação do acórdão, pois os recursos endereçados aos tribunais superiores não contam com o atributo da suspensividade (Lei 8038/1990, art. 27, § 2º). Recurso parcialmente provido, com observação.

33 - STJ Processual civil. Civil. Agravo interno no recurso especial. Compromisso de compra e venda imobiliário. Falta de prequestionamento. Súmula 282/STF e Súmula 356/STF e Súmula 211/STJ. Rescisão contratual. Inadimplemento da vendedora. Descaracterização. Mora dos compradores. Verificação. Reexame do contrato e do conjunto fático probatório dos autos. Súmula 5/STJ e Súmula 7/STJ. Revisão de contratos imobiliários findos. Possibilidade. Súmula 286/STJ. Acórdão recorrido em consonância com jurisprudência desta corte. Súmula 83/STJ. Devolução integral das quantias pagas. Súmula 83/STJ. Decisão mantida.

1 - A simples indicação de dispositivos e diplomas legais tidos por violados, sem que o tema tenha sido enfrentado pelo acórdão recorrido, obsta o conhecimento do recurso especial, por falta de prequestionamento, a teor da Súmula 282/STF e Súmula 356/STF e Súmula 211/STJ. ... (Continua)

34 - STJ Agravo interno no agravo em recurso especial. Contrato de promessa de compra e venda de imóvel. Destituição da incorporadora pelos promitentes compradores. Associação. Alegação de ofensa ao CPC, art. 535, de 1973 fundamentação deficiente. Incidência da Súmula 284/STF. Revisão do saldo devedor e do rateio das despesas de construção. Exorbitância afastada pelo tribunal de origem. Necessidade de revolvimento fático. Súmula 7/STJ. Redução da verba honorária. Reexame de fatos e provas. Súmula 7/STJ. Agravo interno desprovido.

«1. Ao alegar possível afronta ao CPC, art. 535, de 1973, o recorrente deve indicar em que ponto o acórdão teria incorrido em omissão, contradição ou obscuridade, e ainda tecer os argumentos que entende cabíveis, para demonstrar a repercussão disso em seu direito, qual a sua relevância para a solução da controvérsia. Súmula 284/STF. ... (Continua)

35 - TJSP Bem móvel - Compra e venda de aparelho para clareamento dentário - Ação de rescisão contratual com pedido de indenização por danos morais - Sentença de parcial procedência, para declarar a resolução da avença, com consequente coleta do produto e devolução simples do valor pago, bem como cancelamento de eventuais boletos - Inconformismo dos réus - Relação de consumo evidenciada (teoria finalista mitigada) - Alegação de ilegitimidade passiva da instituição financeira afastada - Contratos coligados - Inocorrência de cerceamento de defesa - Empresa vendedora que não se interessou pela produção de provas, inclusive pericial - Preclusão - Aparelho que apresentou defeitos mecânicos com pouco tempo de uso - Fatos constitutivos do direito alegado pelos compradores não infirmados pelos réus (arts. 6º, VIII, do CDC e 373, II, do CPC) - Rescisão dos contratos e o retorno das partes ao status quo ante - Sentença mantida - Recursos desprovidos

36 - STJ Agravo interno no recurso especial. Processual civil. Ação de rescisão contratual cumulada com restituição por danos materiais. Promessa de compra e venda de imóvel. Ausência de prequestionamento. Incidência da Súmula 211/STJ. Culpa exclusiva da promitente vendedora. Restituição integral dos valores pagos pelos compradores. Súmula 543/STJ. Decisão de acordo com a jurisprudência do STJ. Incidência da Súmula 83/STJ. Alteração. Impossibilidade. Necessidade de revolvimento do acervo fático probatório e revisão de cláusulas contratuais. Incidência das Súmula 7/STJ e Súmula 5/STJ. Agravo desprovido.

1 - Fica inviabilizado o conhecimento de temas trazidos no recurso especial, mas não debatidos e decididos nas instâncias ordinárias, porquanto ausente o indispensável prequestionamento. Incidência da Súmula 211/STJ. ... (Continua)

37 - TJSP Rescisão de contrato de aquisição de lotes, por iniciativa dos compradores. Questionamento sobre cláusulas que modulam a devolução das quantias pagas, dispostas em conformidade com a Lei 13.786/2018, notadamente a que prevê retenção de 10% do valor do negócio e 0,5% ao mês por taxa de fruição. Inadmissibilidade pelo abuso que representam no acertamento financeiro justo pelo fim precoce do contrato. Provimento, em parte, para determinar devolução de 75% do que foi pago, excluindo a taxa de fruição, seguindo, assim, diretriz do STJ, com inversão da verba de sucumbência

38 - TJSP RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES. Desistência da aquisição de imóvel por parte dos compradores. Aplicação do CDC. Como é sabido, mesmo em situação de inadimplência os consumidores têm, além do direito de rescindir o contrato firmado entre as partes, o direito de obter a restituição dos valores pagos, sob pena de serem Ementa: RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES. Desistência da aquisição de imóvel por parte dos compradores. Aplicação do CDC. Como é sabido, mesmo em situação de inadimplência os consumidores têm, além do direito de rescindir o contrato firmado entre as partes, o direito de obter a restituição dos valores pagos, sob pena de serem colocados em situação de extrema desvantagem, incompatível com a boa-fé e a equidade (CDC, art. 51). Além disso, o CDC, art. 53 estabelece que, nos contratos de compra e venda de imóveis, mediante pagamento em prestações, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor. O desfazimento do contrato de forma precoce, unilateral e exclusiva por parte dos autores, no entanto, causa inegáveis prejuízos que devem ser devidamente equacionados. Clara se mostra, assim, a necessidade de compensar de alguma forma a quebra da avença em relação à requerida, a qual invariavelmente suportou gastos administrativos com publicidade e a confecção do contrato. A r. sentença mostra-se compatível com os precedentes jurisprudenciais e quanto ao detalhe de que a parte autora não usufruiu ou ocupou o imóvel adquirido (um terreno), ao impor a devolução de 75% de todos os valores pagos. O percentual de 25% restante bem remunera as perdas e danos da requerida, além dos seus gastos administrativos. Neste sentido, confira-se julgado da C. 8ª Câmara de Direito Privado do E. TJSP: «Apelação Compromisso de compra e venda - Rescisão contratual - Pretensão de restituição integral dos valores pagos - Procedência parcial para devolução de 75% das quantias desembolsadas, exceto os valores pagos a título de comissão de corretagem - Inconformismo da ré centrado na hipótese de que o contrato é posterior à Lei 13.786/18, sendo de rigor a aplicado do referido regramento, bem como alvitrando a condenação ao pagamento de IPTU, despesas de taxa de conservação e melhoramentos, além de taxa de fruição - Descabimento - Não obstante a lei do distrato seja anterior ao contrato celebrado, à luz da legislação consumerista, as cláusulas excessivamente onerosas aos consumidores devem ser revistas Aplicação do CDC Precedentes desta Câmara Percentual de retenção fixado (25% dos valores pagos) que se revela consentâneo ao caso concreto - Taxa de fruição - Descabimento - Imóvel que constitui terreno sem qualquer benfeitoria Pagamento do IPTU, taxas de conservação e CLUB SLIM já deferidos na sentença - Imissão na posse que ocorreu a partir da aquisição do lote - Recurso desprovido (Ap. 1017101-86.2021.8.26.0005, rel. Desª. Clara Maria Araújo Xavier, j. 09.09.2022)". Valor da causa correto por corresponder ao benefício econômico perseguido pelos autores. Sentença de procedência parcial mantida por seus fundamentos. Restituição de valores com correção monetária do desembolso e juros de mora da citação segundo iterativa jurisprudência. RECURSO DA RÉ DESPROVIDO. Recorrente condenada ao pagamento das custas e honorários advocatícios fixados em 20% sobre o valor da condenação, nos termos da Lei 9.099/95, art. 55. Atentem as partes que a oposição de embargos de declaração fora das hipóteses legais ou com efeitos infringentes dará ensejo à imposição da multa prevista no CPC/2015, art. 1026, § 2º.

39 - TJSP CONTRATO IMOBILIÁRIO. AÇÃO DE RESCISÃO COM DEVOLUÇÃO DE VALORES. RESOLUÇÃO POR IMPOSSIBILIDADE ECONÔMICA SUPERVENIENTE DA PROMISSÁRIA COMPRADORA. CONTRATO CELEBRADO APÓS LEI DO DISTRATO. INSURGÊNCIA DA VENDEDORA. PRETENSÃO DA RÉ EM RETER O VALOR DA MULTA DE 10% DO VALOR ATUALIZADO DO CONTRATO, DESPESAS COM IPTU E JUROS MORATÓRIOS DE PARCELAS PAGAS EM ATRASO. HIPÓTESE QUE ACARRETARIA PERDA Ementa: CONTRATO IMOBILIÁRIO. AÇÃO DE RESCISÃO COM DEVOLUÇÃO DE VALORES. RESOLUÇÃO POR IMPOSSIBILIDADE ECONÔMICA SUPERVENIENTE DA PROMISSÁRIA COMPRADORA. CONTRATO CELEBRADO APÓS LEI DO DISTRATO. INSURGÊNCIA DA VENDEDORA. PRETENSÃO DA RÉ EM RETER O VALOR DA MULTA DE 10% DO VALOR ATUALIZADO DO CONTRATO, DESPESAS COM IPTU E JUROS MORATÓRIOS DE PARCELAS PAGAS EM ATRASO. HIPÓTESE QUE ACARRETARIA PERDA SUBSTANCIAL DO VALOR PAGO PELOS ADQUIRENTES. ABUSIVIDADE. AFRONTA AOS ARTS. 51, IV E 53 DO CDC E CODIGO CIVIL, art. 113 e CODIGO CIVIL, art. 422. BOA-FÉ OBJETIVA. PRECEDENTES JURISPRUDENCIAIS. MANUTENÇÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO FIXADO NA SENTENÇA. SENTENÇA MANTIDA. NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO. 

40 - TJSP AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE CUMULADA COM PEDIDO DE ARBITRAMENTO DE ALUGUÉIS - POSSE DOS RÉUS ORIUNDA DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DO IMÓVEL, NO QUAL FIGURAM COMO COMPROMISSÁRIOS COMPRADORES E QUE VEIO A SER RESCINDIDO POR SENTENÇA TRANSITADA EM JULGADO EM AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS - DECRETAÇÃO DA RESCISÃO DO CONTRATO QUE ACARRETA O RETORNO DAS PARTES AO ESTADO ANTERIOR AO NEGÓCIO FIRMADO ENTRE ELAS, DEVENDO O VENDEDOR DEVOLVER AOS COMPRADORES OS VALORES POR ESTES PAGOS PELA AQUISIÇÃO DO IMÓVEL E OS COMPRADORES DEVOLVER AO VENDEDOR A POSSE DIRETA DO IMÓVEL CUJA AQUISIÇÃO FOI DESFEITA, BEM COMO PAGAREM A ELE INDENIZAÇÃO, A TÍTULO DE ALUGUÉIS, PELO TEMPO QUE OCUPARAM O IMÓVEL, ADMITIDA A COMPENSAÇÃO ENTRE OS VALORES DEVIDOS RECIPROCAMENTE PELAS PARTES - PRAZO DE 30 DIAS CONCEDIDO AOS RÉUS PARA DESOCUPAREM O IMÓVEL - TEMPO RAZOÁVEL PARA ESSA FINALIDADE E QUE NÃO COMPORTA DILAÇÃO - VALOR DO ALUGUEL MENSAL ATRIBUÍDO NA PETIÇÃO INICIAL MANTIDO EM RAZÃO DA FALTA DE IMPUGNAÇÃO ESPECIFICADA EM CONTESTAÇÃO - APELAÇÃO DOS RÉUS PARCIALMENTE PROVIDA.

41 - STJ Tributário. Processual civil. Ação de repetição de indébito. Agravo em recurso especial. Violação ao CPC/2015, art. 1.022. Inexistência. ITBI. Ação de restituição de indébito. Lançamento por declaração. Divergência do fisco quanto ao valor venal declarado pelos compradores do imóvel. Posterior lançamento de ofício (substitutivo). Ausência de prévio procedimento administrativo. CTN, art. 148. Necessidade de perícia judicial.

«1 - Cuida-se de agravo em recurso especial, que ora se traz a julgamento em conjunto com o próprio apelo raro, como permite o CPC/2015, art. 1.042, § 5º. ... (Continua)

42 - STJ Direito civil e consumidor. Agravo interno no recurso especial. Ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de I móvel. Culpa dos promitentes- compradores. Arras confirmatórias. Retenção. CCB, art. 418. Consonância do acórdão recorrido com a jur isprudência desta corte. Súmula 83/STJ. Agravo interno não provido.

1 - A jurisprudência desta Corte é no sentido de que: « de acordo com o art. 418 do CC/02, mesmo que as arras tenham sido entregues com vistas a reforçar o vínculo contratual, tornando-o irretratável, elas atuarão como indenização prefixada em favor da parte inocente pelo inadimplemento, a qual poderá reter a quantia ou bem, se os tiver recebido, ou, se for quem os deu, poderá exigir a respectiva devolução, mais o equivalente « (REsp. Acórdão/STJ, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 21/09/2017, DJe de 02/10/2017).... (Continua)

43 - TJSP Apelação. Compromisso de compra e venda de unidade imobiliária no regime de multipropriedade. Resolução imotivada a pedido do compromissário-comprador. Admissibilidade. Liquidação do contrato.

44 - TJSP Apelação. Compromisso de compra e venda de imóvel. Resolução imotivada a pedido do compromissário comprador. Cláusula penal de 10% do valor atualizado do contrato não foi aplicada na sentença, que permitiu a retenção de 10% dos valores pagos. Sentença não autorizou o desconto de valores taxa de fruição. Circunstância de se tratar de lote não edificado não afasta o dever de indenização, pois se trata de compensação pela perda de fruição da coisa pelo vendedor. Autor responde também pelos impostos e outras contribuições incidentes sobre o imóvel no período em que manteve a posse do bem. Sucumbência recíproca. Determinação de divisão igualitária das custas e despesas processuais. Recurso parcialmente provido

45 - TJSP Compra e venda. Bem imóvel. Cooperativa habitacional. Incidência dos ditames do CDC. Obras do empreendimento iniciadas. Posterior constatação por laudo pericial da contaminação do solo e do lençol freático sobre o qual a obra era edificada. Terreno vendido por empresa química que fazia uso de solventes na área. Vendedoras que deveriam cientificar os compradores no momento da aquisição. Propaganda enganosa caracterizada, pois se referia a empreendimento com qualidade de «ar puro, conforto e infraestrutura. Informações omitidas do consumidor capazes de influenciar na sua escolha. Gastos com aluguel e nova aquisição de outro imóvel. Determinação para rescisão do contrato e devolução integral e imediata das parcelas pagas ante a culpa exclusiva das corrés pelo fracasso do empreendimento. Ressarcimento pelos danos materiais a serem apurados em fase de liquidação de sentença. Recurso desprovido quanto ao tema.

46 - STJ Agravo interno no agravo em recurso especial. Direito do consumidor. Compra e venda de imóvel. Rescisão contratual. Contrato que prevê a retenção de 18% dos valores pagos pelos adquirentes. Arras confirmatórias. Reexame de provas. Interpretação de cláusulas do contrato. Súmula 5/STJ e Súmula 7/STJ. Agravo não provido.

1 - Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático probatória e a interpretação de cláusulas contratuais (Súmula 5/STJ e Súmula 7/STJ). ... (Continua)

47 - STJ processual civil. Civil. Agravo interno no agravo em recurso especial. Compromisso de compra e venda imobiliário. Rescisão contratual. Inadimplemento da vendedora. Má valoração das provas. Enriquecimento sem causa dos compradores. Falta de prequestionamento. Súmulas 282 do STF e 211 do STJ. Atraso na entrega da obra. Culpa. Aferição. Reexame do contrato e do conjunto fático probatório dos autos. Inadmissibilidade. Súmula 5/STJ e Súmula 7/STJ. Quantias pagas. Restituição integral. Acórdão recorrido em consonância com jurisprudência desta corte. Súmula 83/STJ. Danos morais. Valor. Princípios da proporcionalidade e da razoabilidade. Verificação. Súmula 7/STJ. Decisão agravada. Fundamento. Impugnação. Ausência. Súmula 182/STJ. Divergência jurisprudencial não demonstrada. Decisão mantida.

1 - Ausente o enfrentamento da matéria pelo acórdão recorrido, inviável o conhecimento do recurso especial, por falta de prequestionamento (Súmulas 282 do STF e 211 do STJ). ... (Continua)

48 - TJRS Direito privado. Rescisão de contrato. Promitente comprador. Obrigação de fazer. Descumprimento. Restituição do preço pago. Descabimento. Ação de Resolução contratual. Ruptura postulada pela promitente vendedora com base na mora da promitente compradora ao cumprimento das obrigações estabelecidas em escritura pública e averbadas à margem do registro do imóvel objeto da compra e venda. Agravo retido.

«Inclusão da beneficiária do negócio no pólo ativo. Possibilidade decorrente do litisconsórcio entre as autoras. CPC/1973, art. 46, II. Preliminares de ilegitimidade passiva, inépcia da inicial e sentença extra petita, afastadas. Rescisão contratual. Escritura pública restrita à parte do valor total da compra e venda. Pagamento que ocorreria mediante o cumprimento de obrigação de fazer assumida pela promitente compradora. Descumprimento evidenciado pelas provas coligidas aos autos. Restituição ao promitente comprador dos valores parcialmente pagos a título de preço. Descabimento, no caso concreto, em razão da fruição, pelo promitente comprador, culpado pela resolução do contrato, do bem, objeto do ajuste, por longo lapso temporal. Perdimento total dos valores pagos que não constitui causa de iniqüidade, mas fator de equação econômica justa do contrato. Não-incidência da regra do art. 924, do C.Civil de 1916, reproduzida no art. 413, do NCC. AGRAVO RETIDO E APELO DESPROVIDOS.... (Continua)

49 - STJ Direito civil e processual civil. Agravo interno nos embargos de declaração no recurso especial. Compromisso de compra e venda. Rescisão dos compradores. Arras. Falta de prequestionamento. Súmula 282/STF e Súmula 356/STF. Reexame do contrato e do conjunto fático probatório dos autos. Súmula 5/STJ e Súmula 7/STJ. Acórdão recorrido em consonância com jurisprudência desta corte. Súmula 83/STJ. Percentual de retenção. Majoração. Ônus sucumbenciais. Princípio da causalidade. Divergência jurisprudencial não demonstrada. Decisão mantida.

1 - A simples indicação de dispositivos e diplomas legais tidos por violados, sem que o tema tenha sido enfrentado pelo acórdão recorrido, obsta o conhecimento do recurso especial, por falta de prequestionamento, a teor da Súmula 282/STF e Súmula 356/STF. ... (Continua)

50 - TJSP RECURSO INOMINADO. AÇÃO REVISIONAL DE CLÁUSULA CONTRATUAIS C.C. PEDIDO DE RESCISÃO; DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS E DE ANTECIPAÇÃO DOS EFEITOS DA TUTELA. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA POSTERIOR À VIGÊNCIA DA LEI 13.786/2018. LOTE NÃO EDIFICADO. CONTRATO ROMPIDO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA DO PEDIDO. IMPOSSIBILIDADE DA RETENÇÃO DE VALORES E DAS Ementa: RECURSO INOMINADO. AÇÃO REVISIONAL DE CLÁUSULA CONTRATUAIS C.C. PEDIDO DE RESCISÃO; DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS E DE ANTECIPAÇÃO DOS EFEITOS DA TUTELA. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA POSTERIOR À VIGÊNCIA DA LEI 13.786/2018. LOTE NÃO EDIFICADO. CONTRATO ROMPIDO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA DO PEDIDO. IMPOSSIBILIDADE DA RETENÇÃO DE VALORES E DAS PENALIDADES PREVISTAS NO LEI 13.786/2018, art. 32-A ANTE A DESVANTAGEM EXAGERADA DO ADQUIRENTE QUE PERDERIAM A INTEGRALIDADE DO VALOR PAGO. APLICABILIDADE DO art. 51, INCISO IV, DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. MANUTENÇÃO DA ALÍQUOTA FIXADA EM PRIMEIRO GRAU. RECURSO DESPROVIDO. 1. A despeito de se tratar de contrato imobiliário celebrado na vigência da Lei 13.768/2018, que alterou a Lei 6.766/1979, não se aplica a multa compensatória de 10% do valor atualizado do contrato, prevista na cláusula segunda, § 6º do Quadro Resumo (fl. 18), estabelecida em consonância com o, II do art. 32-A da referida lei, isso porque, ainda que se cuida de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, o contrato vigeu por pouco tempo, de modo que a penalidade se mostra excessivamente onerosa, situação que impõe a aplicação dos arts. 51, IV, e 53 do CDC. 2. O arbitramento da retenção no importe de 25% sobre os valores pagos que se mostra mais razoável e condizente para mitigar e compensar a vendedor pelos seus gastos administrativos, desmerecendo guarida o pedido de majoração do percentual de 25% para 50%. 3. Sentença mantida por seus próprios fundamentos (Lei 9.099/95, art. 46). Recurso desprovido. Verba honorária de 10% do valor da condenação.