resolucao do contrato pelos compradores
Jurisprudência Selecionada

1 - STJ Compromisso de compra e venda. Mora da construtora. Retenção das parcelas e resolução do contrato pelos compradores. Possibilidade. CCB, art. 1.092.

«A mora da construtora, que paralisa a construção do edifício, permite aos promissários compradores das unidades reter suas prestações e pedir a resolução do contrato.... (Continua)

2 - TJSP Promessa de compra e venda de imóvel entre particulares. Ação de rescisão contratual ajuizada pelos vendedores cumulada com pedido de reintegração de posse e lucros cessantes. Sentença de parcial procedência. Apelo dos réus.

3 - TJSP APELAÇÃO. COMPROMISSO E PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL (LOTE NÃO EDIFICADO). RESOLUÇÃO POR INICIATIVA DOS PROMITENTES COMPRADORES. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. RÉ CONDENADA A DEVOLVER 75% DOS VALORES PAGOS. APELO DA VENDEDORA ENVOLVENDO DETERMINAÇÃO DE DEVOLUÇÃO DOS VALORES DE FORMA ÚNICA. ALEGAÇÃO DE QUE O CONTRATO FOI FIRMADO APÓS AS ALTERAÇÕES ULTIMADAS PELA LEI 13.786/2018. AUSÊNCIA DE FIXAÇÃO DE FORMA DE DEVOLUÇÃO, EM CASO DE RESCISÃO POR PARTE DOS COMPRADORES, BEM COMO DE QUADRO- RESUMO NO INSTRUMENTO CONTRATUAL. JULGAMENTO QUE BEM OBSERVOU ESSAS PECULIARIDADES. RECURSO DA RÉ DESPROVIDO.

Trata-se de resilição de contrato de promessa de compra e venda de lote por ato imputável à parte compradora, julgada parcialmente procedente para determinar devolução de parte dos valores pagos pelos autores de forma única. Aplicação das previsões constantes da Lei 13.786/2018 requerida pela ré, visto que o contrato de promessa de compra e venda foi firmado em momento posterior, autorizando a devolução pela promitente vendedora dos valores de forma parcelada. Sentença que bem observou as peculiaridades do caso, em especial ausência de quadro resumo, situação somada à ausência de previsão no contrato sobre devolução em resilição por iniciativa dos compradores, mantida a determinação de devolução dos valores de forma única, estabelecida pela sentença. ... (Continua)

4 - STJ Compromisso de compra e venda. Resolução de contrato. Promessa de compra e venda de imóvel. Determinação de restituição, pelo promitente vendedor, das parcelas do preço pagas pelos promitentes compradores. Desnecessidade de pedido expresso dos réus. Concretização da eficácia restitutória da resolução. Julgamento. Sentença extra petita. Inocorrência. Considerações do Min. Paulo de Tarso Sanseverino sobre o tema. CPC/1973, art. 128,CPC/1973, art. 459 e CPC/1973, art. 460.

«... Eminentes colegas, a controvérsia devolvida ao conhecimento desta Corte pode ser resumida no seguinte questionamento: ... (Continua)

5 - TJSP Apelação - Compromisso de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária - Ação de Rescisão de Contrato cc Devolução de Parcelas Pagas - Rescisão contratual a pedido do comprador inadimplente - Parcial procedência - Insurgência da Ré - Aplicação do Tema 1095 do C. STJ - Compromisso de compra e venda (com alienação fiduciária) devidamente registrado na matrícula do imóvel - Relação entre as partes é de devedores fiduciantes e credores fiduciários - Culpa exclusiva dos compradores pela resolução do negócio - Inadimplemento dos compradores que enseja a execução extrajudicial nos termos da Lei 9.514/1997 - Impossibilidade de se desfazer negócio irretratável, já consumado e registrado na matrícula, por mero desejo da parte adquirente - Constituição em mora que tem utilidade apenas ao credor fiduciário para possibilitar levar o imóvel, objeto da garantia, à posterior alienação - Inadimplemento antecipado do contrato que se equipara a mora e conduz a aplicação da lei especial - Entendimento do c. STJ - Impossibilidade de rescisão na forma pretendida pelos compradores - Sentença reformada - Recurso provido

6 - TJSP Apelação - Ação de Resilição Contratual - Sentença de parcial procedência - Compromisso de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária - Insurgência dos Autores - Aplicação do Tema 1095 do c. STJ - Compromisso de compra e venda (com alienação fiduciária) devidamente registrado na matrícula do imóvel - Relação entre as partes é de devedores fiduciantes e credores fiduciários - Culpa exclusiva dos compradores pela resolução do negócio - Execução extrajudicial nos termos da Lei 9.514/1997 - Constituição em mora que tem utilidade apenas ao credor fiduciário para possibilitar levar o imóvel, objeto da garantia, à posterior alienação - Inadimplemento antecipado do contrato que se equipara à mora e conduz à aplicação da lei especial - Entendimento do c. STJ - Impossibilidade de rescisão na forma pretendida pelos compradores - Sentença mantida - Recurso improvido

7 - TJSP Ação de rescisão cumulada com restituição de valores - contrato de compra e venda de bem imóvel celebrado na vigência da Lei 13.876/2018 - aplicação do Código de Defesa do Consumido - redução da cláusula penal prevista no contrato a fim de obstar a onerosidade excessiva aos compradores - retenção de 10% sobre os valores pagos que se afigura correta - comissão de corretagem devida pelos compradores - devolução imediata dos valores - Súmula 2/Tribunal de Justiça - recurso parcialmente provido

8 - TJSP APELAÇÃO. LOTEAMENTO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE DE TERRENO CELEBRADO NA VIGÊNCIA DA LEI 13.786/2018. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. INICIATIVA DA RESCISÃO PELOS COMPRADORES. REGIME JURÍDICO RESCISÓRIO PREVISTO NO LEI 6.766/1979, art. 32-A, COM A REDAÇÃO DADA PELA LEI 13.786/2018. HIPÓTESE QUE NÃO DESCARTA A APLICAÇÃO DOS PRECEITOS DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR (CDC) PELA VULNERABILIDADE DOS COMPRADORES, DADA A NATUREZA E REALIZAÇÃO DO NEGÓCIO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1.-

Pertinente a rescisão de contrato de venda e compra de imóvel objeto de loteamento celebrado sob a vigência da Lei 13.786/2018. Considerada a iniciativa rescisória dos inadimplentes promitentes-compradores, aplica-se o regime jurídico rescisório previsto no lei 6.766/1979, art. 32-A, com a redação dada pela Lei 13.786/2018. 2.- Sem embargo, a relação entre as partes deve ser interpretada sob a égide do CDC (CDC). Conforme iterativa jurisprudência, inclusive do Colendo STJ (STJ), o conceito de destinatário final do seu art. 2º sofreu evolução, sendo descabida a interpretação finalista no caso. Doutrina e jurisprudência convergem na ampliação da tutela protetiva do consumidor com base na aferição da vulnerabilidade, presunção absoluta e princípio basilar do espírito da Lei Consumerista. Assim, no caso, a incidência da legislação protetiva decorre do pressuposto da vulnerabilidade (CDC, art. 4º, I). ... (Continua)

9 - TJSP Compra e venda. Bem imóvel. Contrato firmado com empresa que faliu. Constituição de associação pelos compradores para término das obras. Alienação dos bens a terceiros. Desrespeito ao direito de preferência dos compradores. Ausência de notificação sobre a venda. Rescisão do negócio jurídico. Pedido de restituição integral do valor da fração ideal. Impossibilidade. Ré que não fez parte do contrato e não recebeu tais valores. Devolução devida apenas do valor efetivamente pago à associação pela conclusão das obras. Recurso provido em parte.

10 - TJSP Consumidor e processual. Promessa de compra e venda. Ação de rescisão contratual cumulada com pedido de restituição de valores pagos. Sentença de parcial procedência. Pretensão à reforma manifestada pelos autores.

11 - STJ Compromisso de compra e venda. Resolução de contrato. Promessa de compra e venda de imóvel. Determinação de restituição, pelo promitente vendedor, das parcelas do preço pagas pelos promitentes compradores. Desnecessidade de pedido expresso dos réus. Concretização da eficácia restitutória da resolução. Julgamento. Sentença extra petita. Inocorrência. CPC/1973, art. 128,CPC/1973, art. 459 e CPC/1973, art. 460.

«1. Decretada a resolução do contrato de promessa de compra e venda, deve o juiz, ainda que não tenha sido expressamente provocado pela parte interessada, determinar a restituição, pelo promitente vendedor, das parcelas do preço pagas pelos promitentes compradores. 2. Concretização da eficácia restitutória da resolução, aplicável em benefício das duas partes do contrato, como consequência natural da desconstituição do vínculo contratual. 3. Inocorrência de decisão «extra petita. 4. Reafirmação da jurisprudência da Terceira e da Quarta Turma deste STJ acerca do tema. 5. Recurso Especial não provido.... (Continua)

12 - TJSP Compromisso de compra e venda. Demanda de resolução contratual com pedido de restituição dos valores pagos. Resolução por iniciativa unilateral dos adquirentes. Sentença que determinou a retenção de 10% do valor atualizado do contrato. Insurgência dos autores. Contrato posterior à Lei 13.786/2018. Cláusula de retenção de 10% do valor atualizado do contrato prevista no instrumento, nos termos do Lei 6.766/1979, art. 32-A, alterado pela Lei 13.786/18. Abusividade, contudo, verificada, embora dentro dos limites que à ré seria, em tese, lícito reter. Multa que acabaria por corresponder a montante superior ao total desembolsado pelos autores, abrindo ensejo a um efeito equivalente ao do perdimento integral de valores, vedado pelo CDC, art. 53. Redução do percentual de retenção em conformidade com a orientação do STJ no sentido da adoção do percentual-padrão de 25% (vinte por cento) a título de retenção permitida à vendedora, como compensação pelas despesas havidas e sanção ao descumprimento contratual. Reforma também quanto à forma de devolução dos valores adiantados pelos compradores, a ser feita de uma só vez. Súmula 2 deste TJSP. Sentença reformada para tais fins, mantido o julgamento de procedência parcial da demanda. Apelação das autoras parcialmente provida

13 - TJSP Ação declaratória de rescisão contratual c/c devolução de valores pagos e indenização por dano moral - Aquisição de uma mesa e seis cadeiras giratórias (duas com braço e quatro sem braço) em tecido escolhido pelo comprador - Entrega de cadeiras fixas e com tecido diverso do escolhido - Desnecessidade de perícia, pois as fotografias acostadas aos autos confirmam a entrega de cadeiras fixas com tecido diverso do escolhido e anotado no documento de fls. 08 - Cerceamento de defesa não configurado - Contrato rescindido entre as partes - Indenização por dano moral pela demora na solução do problema -Troca de mensagem entre autor e funcionário da recorrente - Valor de R$ 3.000,00 que atende critérios de proporcionalidade e razoabilidade - Sentença mantida por seus próprios fundamentos - Recurso não provido.

14 - TJSP compra e venda. RESCISÃO CONTRATUAL. percentual de RETENÇÃO DA VENDEDORA. Insurgência das partes em face da sentença de procedência parcial. Compromisso de compra e venda celebrado na vigência da Lei 13.786/2018. Culpa dos compradores pela rescisão do contrato. Sentença reformada em parte.

15 - TJSP Apelação. Contrato de promessa de compra e venda de imóvel. Ação de rescisão contratual proposta pela promitente vendedora. Alegação de inadimplência dos promitentes compradores. Sentença de parcial procedência. Recursos do autor e dos réus. Culpa exclusiva da promitente vendedora configurada. Demora em providenciar a matrícula individualizada do imóvel. Teoria da causalidade adequada. Matrícula que, quando providenciada, foi gravada por averbação premonitória. Circunstâncias que prejudicaram a obtenção do financiamento pelos promitentes compradores. Situação que ocasionou a suspensão da obrigação dos compradores em obter o financiamento para o pagamento das parcelas. Posterior regularização da matrícula do imóvel que não foi informada pelo vendedor aos compradores para a retomada da execução contratual. Violação do princípio da boa-fé objetiva. Inadimplência descaracterizada. Devolução integral dos valores aos promitentes compradores. Súmula 543 do C. STJ. Condenação que inclui devolução da comissão de corretagem. Retorno das partes ao status quo ante. Taxa de fruição devida apenas pelo período entre abril e dezembro de 2022. Sentença reformada em parte. Recurso dos réus provido parcialmente. Recurso do autor não provido

16 - TJSP Apelação - Rescisão de compra e venda de imóvel e reintegração de posse - Inadimplência dos compradores por mais de 20 anos incontroversa - Invocação genérica da exceção de contrato não cumprido - Descabimento - Resolução do contrato que se impõe, com a consequente reintegração da autora na posse do bem - Perdimento das quantias pagas pelos réus - Razoabilidade, na hipótese - Precedentes desta e. Câmara relativos à mesma vendedora - Sentença mantida - Recursos desprovidos

17 - TJSP Compromisso de compra e venda. Rescisão. Bem imóvel. Inadimplemento das prestações. Resolução do contrato e reintegração de posse devidas. Prestações pagas que ficam muito aquém do valor que a CDHU deixou de auferir pelos mais de doze anos em que imóvel esteve à disposição dos promitentes compradores. Perda de parcelas bem determinada. Recurso improvido.

18 - TJRJ APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO INDENIZATÓRIA. PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL NA PLANTA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ALEGAÇÃO AUTORAL DE ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA, QUE FIXOU A VERBA COMPENSATÓRIA EM R$ 10.000,00 PARA CADA AUTOR E DETERMINOU A RESTITUIÇÃO TOTAL DOS VALORES PAGOS PELOS PROMITENTES-COMPRADORES E PAGAMENTO DE MULTA MORATÓRIA. IRRESIGNAÇÃO DA PARTE RÉ. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DE JOÃO FORTES ENGENHARIA S/A QUE SE AFASTA. SOLIDARIEDADE ENTRE OS INTEGRANTES DA CADEIA DE FORNECIMENTO AO CONSUMO. IMÓVEL ARREMATADO E ADJUDICADO PELO PROMITENTE-VENDEDOR EM LEILÃO EXTRAJUDICIAL. INADIMPLEMENTO DOS PROMITENTES-COMPRADORES. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA EXCLUSIVA DOS PROMITENTES-COMPRADORES. EM CASO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL POR INICIATIVA DO COMPRADOR, DEVE OCORRER A RESTITUIÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS. SÚMULA 543/STJ. JURISPRUDÊNCIA QUE CONSIDERA RAZOÁVEL QUE O PERCENTUAL DE RETENÇÃO, PELO VENDEDOR, DE PARTE DAS PRESTAÇÕES PAGAS, SEJA ARBITRADO ENTRE 10% E 25%. PERCENTUAL DE 20% DE RETENÇÃO APLICÁVEL. CLÁUSULA ESTABELECENDO COMISSÃO DE CORRETAGEM QUE É VÁLIDA, CONQUANTO SEJA PREVIAMENTE INFORMADO O PREÇO TOTAL DESTINADO A ESSE SERVIÇO. INOCORRÊNCIA DE DANO MORAL NO CASO CONCRETO. AFASTAMENTO DE MULTA MORATÓRIA A SER PAGA PELOS PROMITENTES-VENDEDORES. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

19 - TJSP APELAÇÃO CÍVEL - RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DOS COMPRADORES. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL FIRMADO AOS 16/05/2015. RESTITUIÇÃO, RETENÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS.

Determinação de rescisão na data da reintegração de posse, 19/10/2023, em conformidade com a efetiva devolução do imóvel, preservando a boa-fé objetiva e o equilíbrio contratual. Autorizada a retenção das arras pela ré, conforme previsão contratual e CCB, art. 420, como forma de garantia indenizatória. Afastada a aplicação de taxa de fruição de 1% ou de 0,5% ao mês por ausência de mora dos autores, pressuposto essencial para essa cobrança. Autorizada a retenção de 25% dos valores pagos pelos compradores, como compensação proporcional ao rompimento do contrato por desistência dos promitentes-compradores, conforme entendimento consolidado pelo STJ. Manutenção do direito à indenização por benfeitorias úteis e necessárias, mas indeferido o pedido da ré de deduzir custos de suposta regularização do imóvel por ausência de comprovação documental, sem prejuízo de discussão em ação autônoma. Juros de mora a partir do trânsito em julgado, conforme Tema 1.002 do STJ, nos casos de rescisão contratual anterior à Lei 13.786/2018, motivada pelo comprador. Restituição dos valores pagos em parcela única, nos termos da Súmula 2/TJSP, sem parcelamento - SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA - RECURSO DA PARTE ATIVA PROVIDO. RECURSO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO.... (Continua)

20 - STJ Processual civil. Agravo interno nos embargos de declaração no recurso especial. Ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel. Violação do CPC/2015, art. 489. Inocorrência. Ausência de anterior oposição de embargos de declaração. Súmula 284/STF. Fundamentação. Deficiente. Súmula 284/STF. Prequestionamento. Ausência. Súmula 282/STF. Reexame de fatos e provas. Inadmissibilidade. Retenção. Arras. Indevida. Rescisão contratual. Devolução das quantias efetivamente pagas pelos promitentes compradores.

1 - Ação de rescisão de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel. ... (Continua)

21 - TJSP Apelação. Sentença julgou conjuntamente ação de resolução de compromisso de venda e compra de lote movida pela vendedora e ação de consignação em pagamento aforada pelos compradores.

22 - TJSP AÇÃO DE DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS - COMPRA E VENDA DE ESTABELECIMENTO COMERCIAL («TEMPERO MINEIRO) - RESOLUÇÃO DO NEGÓCIO POR INADIMPLEMENTO DOS COMPRADORES, COM A DEVOLUÇÃO DO ESTABELECIMENTO COMERCIAL - RETORNO AO «STATUS QUO ANTE - DIREITO DOS COMPRADORES À DEVOLUÇÃO DAS PRESTAÇÕES ADIMPLIDAS DO PREÇO AJUSTADO -

Sentença que julgou procedente em parte a ação ajuizada pelos apelados (compradores), condenando a ré (vendedora) a devolver as quantias pagas, em razão do contrato de compra e venda de fundo de comércio rescindido - Inconformismo da ré - Não acolhimento. ... (Continua)

23 - TJRJ APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO DE DANOS MATERIAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA A CARGO DOS PROMITENTES COMPRADORES. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA PARCIAL. RESOLUÇÃO DO CONTRATO COM RETENÇÃO DE 15% SOBRE OS VALORES PAGOS. IRRESIGNAÇÃO DA PARTE RÉ. POSSIBILIDADE DE DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO PRELIMINAR POR INICIATIVA DO PROMITENTE COMPRADOR. CLÁUSULA CONTRATUAL DE IRREVOGABILIDADE E IRRETRATABILIDADE. IRRELEVÂNCIA ANTE AS DISPOSIÇÕES DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO DE ACORDO COM O ENTENDIMENTO JURISPRUDENCIAL DO STJ E DO TJERJ. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. IMPOSSIBILIDADE DE PERDA DO SINAL DADO COMO PRINCÍPIO DE PAGAMENTO. VALORES PAGOS A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. DEVOLUÇÃO QUE SE AFIGURA PERTINENTE, OBSERVADO O PERCENTUAL DE RETENÇÃO FIXADO NA SENTENÇA. PERCENTUAL A SER DEVOLVIDO PELA PARTE RÉ QUE TEM COMO BASE DE CÁLCULO TODO O MONTANTE VERTIDO PELOS PROMITENTES COMPRADORES. INTELIGÊNCIA DA SÚMULA 543/STJ. PRECEDENTES DO STJ E DO TJERJ. MANUTENÇÃO DO DECISUM. DESPROVIMENTO DO APELO.

24 - TJSP *Declaratória de rescisão de contrato de compromisso de compra e venda de lote com pedido de restituição de valores pagos - Sentença de parcial procedência - Recurso exclusivo da requerida.

25 - TJSP Compra e venda. Bem imóvel. Pedido por parte dos compradores de devolução em dobro dos valores relativos às taxas de corretagem e sati. Inadmissibilidade. Inexistência de dolo ou má-fé do empreendedor. Ausência de ilegalidade na cobrança. Falta de informação no contrato impossibilitando a opção do consumidor pelos serviços oferecidos impondo a devolução das importâncias, porém de forma simples. Recurso parcialmente provido.

26 - STJ Agravo interno no agravo em recurso especial. Contrato de promessa de compra e venda de imóvel. Rescisão unilateral pelos compradores. Devolução dos valores decorrentes da execução do negócio jurídico. Ofensa aos arts. 25 da Lei 6.766/1979 e 49 do CDC. Dispositivos legais não prequestionados. Súmula 211/STJ. Agravo interno desprovido.

1 - Nos termos da jurisprudência consolidada no STJ, a análise de tese no âmbito do recurso especial exige a prévia discussão perante o Tribunal de origem, sob pena de incidirem as Súmula 282/STF e Súmula 356/STF, bem como o enunciado da Súmula 211/STJ.... (Continua)

27 - TJSP PROCESSUAL CIVIL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - PEDIDO PARCIALMENTE ACOLHIDO EM PRIMEIRA INSTÂNCIA - ILEGITIMIDADE DAS INTERMEDIADORAS PARA FIGURAR NO POLO PASSIVO EM RAZÃO DO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO POR INICIATIVA DOS COMPRADORES - SERVIÇO PRESTADO ATÉ A CELEBRAÇÃO DO CONTRATO - PROCESSO EXTINTO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO.

Tendo o negócio sido celebrado, exauriu-se a obrigação dos intermediadores, não se justificando o pedido de devolução das respectivas comissões em caso de desfazimento do negócio por iniciativa da parte. ... (Continua)

28 - TJSP Compromisso de compra e venda. Contrato. Bem imóvel. Rescisão pelos compradores. Devolução das parcelas pagas com retenção de 20% pela vendedora a fim de compensar as despesas operacionais. Razoabilidade. Retorno das partes ao «status quo ante com a retirada dos efeitos econômicos do negócio ao patrimônio dos contratantes. Súmulas 1 e 2 do Tribunal e Justiça de São Paulo. Sentença mantida. Recurso improvido.

29 - TJSP Apelação. Rescisão de contrato. Restituição de valores. Unidade imobiliária sob a forma de multipropriedade (time-scharing). Procedência. Insurgência ré. Parcial cabimento. Aplicabilidade do CDC. Rescisão contratual por culpa do comprador. Súmulas 1, 2 e 3, do TJSP. Devolução de 75% dos valores pagos. Taxa de fruição. Cobrança. Impossibilidade. Inadimplência não verificada, o que afasta essa condenação, ainda que se trate de contrato para aquisição de unidade imobiliária, com fins recreativos, pelo sistema multipropriedade. Reconhecimento. Precedentes. Lei do Distrato. Aplicabilidade mitigada, diante da onerosidade excessiva ao consumidor. Comissão de corretagem. Pagamento atribuído ao comprador. Valores que poderão ser retidos pela vendedora, que não comporão aqueles que serão restituídos aos compradores. Orientação firmada em recurso repetitivo. Culpa pela rescisão, ademais, dos compradores. Sentença parcialmente reformada nesse sentido. Apelação parcialmente provida

30 - TJSP APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL CUMULADA COM PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE, PERDAS E DANOS. RESCISÃO DO CONTRATO. INCONFORMISMO DOS COMPROMISSÁRIOS COMPRADORES. CONTRATO DE ADESÃO. AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADES. RECURSO IMPROVIDO.

No caso, é possível verificar que os comprovantes de pagamentos mais recentes apresentados pelos réus- apelantes (compradores) datam do ano de 2019. Observa-se, então, que a inadimplência iniciou um pouco antes do período pandêmico. Desse modo, em situações normais, deve ser prestigiado o princípio «pacta sunt servanda". No mais, até prova em contrário, presume-se que seu preenchimento se deu com o aval dos apelantes, até porque se verifica a existência de suas assinaturas na referida avença, que compõe prova inequívoca da adesão e da vontade de realizar o negócio. Isto porque aos réus foi dada liberdade de contratar ou não, sem que houvesse demonstração de qualquer vício de consentimento. Além disso, o pactuado pelas partes, mesmo em contrato de adesão, é válido desde que não configure em violação de preceito constitucional ou normas que regem a defesa do consumidor. Os réus foram notificados sobre a inadimplência e instados a purgarem a mora, mas se mantiveram inertes... (Continua)

31 - TJRJ APELAÇÕES CÍVEIS. DIREITO DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRETENSÃO OBJETIVANDO A RESCISÃO DO CONTRATO E A DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. DISTRATO REQUERIDO PELOS COMPRADORES. SENTENÇA QUE JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTES OS PEDIDOS PARA DECRETAR A RESCISÃO CONTRATUAL E CONDENAR A RÉ A DEVOLVER O CORRESPONDENTE A 80% DOS VALORES PAGOS PELOS AUTORES, EXCETUANDO-SE OS VALORES DE SEGURO E SERVIÇOS PRESTADOS POR TERCEIROS. RECURSOS DE AMBAS AS PARTES.

hipótese dos autos encontra-se regida pelo Código de Proteção e Defesa do Consumidor. ... (Continua)

32 - STJ Processual civil. Agravo interno no agravo em recurso especial. Decisão da presidência do STJ. Reconsideração. Novo exame do agravo nos próprios autos. Ação de rescisão de contrato cumulada com indenização por danos morais e materiais. Atraso na entrega do imóvel. Culpa exclusiva da promitente vendedora. Restituição integral dos valores pagos pelos promitentes compradores. Incidência da cláusula penal prevista no contrato. Acórdão recorrido em consonância com jurisprudência desta corte. Súmula 83/STJ. Danos morais. Caso fortuito/força maior. Reexame do conjunto fático probatório dos autos. Inadmissibilidade. Incidência da Súmula 7/STJ. Agravo interno provido. Agravo nos próprios autos desprovido.

1 - Em se tratando de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva do promitente-vendedor, é devida a imediata e integral restituição das parcelas pagas pelo promitente-comprador. Precedentes. ... (Continua)

33 - STJ Agravo interno no recurso especial. Contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária sobre esse mesmo bem. Inadimplemento dos compradores. Rescisão do negócio. Devolução dos valores pagos. Necessidade de alienação do imóvel para quitação da dívida. Inaplicabilidade da Lei 9.514/1997. Agravo improvido.

«1. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional, pois o Tribunal de origem decidiu a matéria controvertida de forma fundamentada, ainda que contrariamente aos interesses da parte. ... (Continua)

34 - TJPE Embargos de declaração com efeitos infrigentes. Alegação de erro de fato no acórdão. Embargos acolhidos. Reexame da apelação e do recurso adesivo. Contrato de promessa de compra e venda de imóvel. Inadimplemento dos promitentes compradores. Resolução. Reintegração de posse. Devolução dos valores pagos com retenção de percentual a título de indenização, bem como das despesas inadimplidas incidentes sobre o imóvel durante o período de ocupação. Direito de remuneração pela fruição do bem, durante o período de inadimplência. Precedentes do STJ. Apelação improvida. Honorários e custas que devem ser pagos pelos réus. Recurso adesivo provido.

«1. Apesar do CPC/1973, art. 535 atrelar o acolhimento dos embargos de declaração à existência de omissão, obscuridade ou contradição na decisão embargada, é admissível a utilização dos aclaratórios com efeitos infrigentes para a correção de erro de fato substancial para o resultado do julgamento. Precedente do STJ. ... (Continua)

35 - TJSP APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA DO LOTEAMENTO EVIDENCIADO. INAPLICABILIDADE DO PRAZO PREVISTO NA LEI 6.766/79. PREVALÊNCIA DO PRAZO DE CONCLUSÃO DAS OBRAS PREVISTO EM CONTRATO. ALEGAÇÃO DE CASO FORTUITO/FORÇA MAIOR. NÃO ACOLHIMENTO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 161 DESTE TJSP. VENDEDORA QUEM DEU CAUSA À RESCISÃO DA AVENÇA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS PELO COMPRADOR. SÚMULA 543/STJ. DANO MATERIAL. LUCROS CESSANTES. INDEVIDOS. INDENIZAÇÃO INCOMPATÍVEL COM A RESCISÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO. PRECEDENTES. RESTITUIÇÃO DA TAXA CONDOMINIAL EFETIVAMENTE PAGA PELOS COMPRADORES. REDUÇÃO DA CONDENAÇÃO. RECURSO PROVIDO EM PARTE.

Tese firmada em Recurso Especial Repetitivo com caráter vinculante. Tema 996. Devolução de autos pela E. Presidência para reapreciar a questão, nos termos do CPC, art. 1.030, II. ... (Continua)

36 - TJSP Contrato. Compromisso de venda e compra. Imóvel em construção. Rescisão. Devolução de parcelas pagas cumulada com indenização. Atraso injustificado para a conclusão das obras. Inadimplemento da vendedora que implica a devolução total das parcelas pagas pelos compradores. Correção dos valores pelos índices da tabela prática do TJSP e incidente a partir dos desembolsos. Juros moratórios devidos a partir da citação. Multa sobre o valor do imóvel indevida. Demora na entrega de unidade imobiliária que não acarreta a automática condenação em danos morais. Sucumbência recíproca mantida. Recurso dos requerentes desprovido, provido o da requerida.

37 - TJSP Tutela antecipada. Promessa de compra e venda. Declaratória de nulidade e reivindicatória. Pretensão à imediata restituição da posse do imóvel à vendedora. Exigência da resolução judicial do contrato para configuração de eventual esbulho possessório praticado pelos promissários compradores e cessionários. Suposta falta de legitimidade da posse que é matéria controvertida. Necessidade de análise percuciente dos fatos e das teses alegados à luz da instrução processual. Urgência também não configurada. Antecipação incabível. Recurso improvido

38 - TJSP Contrato de compra e venda - Possibilidade de rescisão incontroversa - Aplicação do Código Civil e do CDC - Fixação do percentual de 75% para devolução ao promitente comprador e 25%, por conseguinte, de retenção- valor adequado ao caso concreto - Sentença mantida pelos próprios fundamentos.

39 - TJSP BEM IMÓVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE APARTAMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL POR DESISTÊNCIA DOS COMPRADORES C.C. RESTITUIÇÃO DE VALORES. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. RECURSO POR PARTE DOS AUTORES. PRETENSÃO DE REFORMA DA R. SENTENÇA EM RELAÇÃO: [A] AO PERCENTUAL DE RETENÇÃO A TÍTULO DE MULTA FIXADO EM 10% DO VALOR ATUALIZADO DO CONTRATO. CABIMENTO.

Multa contratual que se mostra abusiva e desproporcional, ensejando enriquecimento indevido por parte da ré, colocando o consumidor em desvantagem excessiva (art. 51, II e IV, do CDC, e CDC, art. 53, ambos). Equacionamento judicial cabível na hipótese (art. 413 do CC). Limitação da retenção em 20% do valor atualizado efetivamente pago pelos autores. Precedentes. [B] À EVOLUÇÃO EM 12 PARCELAS. CABIMENTO. Restituição que deve se dar em parcela única, conforme estabelecido pela Súmula 543 do C. STJ e Súmula 2 deste E. Tribunal de Justiça. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. Autores que decaíam de parte mínima do seu pedido. Sucumbência integral por parte da ré. ... (Continua)

40 - TJSP APELAÇÃO - RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - CULPA DOS PROMITENTES COMPRADORES - RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS - TAXA DE RETENÇÃO DE 25%

Em contratos submetidos ao CDC, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento (REsp. Acórdão/STJ 2ª S. Rel. Min. Luis Felipe Salomão DJe 10.12.2013). ... (Continua)

41 - TJPE Agravo de instrumento. Direito civil. Promessa de compra e venda de imóvel em construção. Atraso injustificado na entrega do bem. Obrigação de pagar o aluguel residencial dos compradores, após transcurso do prazo de carência contratual. Compensação com o saldo a pagar pelos adquirentes à incorporadora. Exclusão da multa diária. Provimento parcial.

«- As contrarrazões apresentam subsídios que justificam a obrigação da incorporadora de custear o aluguel de imóvel residencial dos Promitentes Compradores, em decorrência do injustificado descumprimento do prazo de entrega, mesmo após o transcurso do prazo de carência; ... (Continua)

42 - TJPE Direito do consumidor. Promessa de compra e venda. Mora da construtora. Nulidade de cláusula contratual reconhecida. Abusividade. Direito dos promissários compradores a resolverem o contrato e serem restituídos dos valores pagos. Pedido de retenção da taxa de corretagem. Impossibilidade.

«1. São nulas as cláusulas contratuais que transfiram responsabilidades a terceiros porque abusivas. Inteligência do CDC, art. 51, III. ... (Continua)

43 - TJSP Apelação cível. Compra e venda. Resolução do contrato. Desistência pelos compradores. Segundo o Tema 1095 do C. STJ, a lei 9514/97 incide apenas quando a alienação fiduciária está registrada em cartório e a parte foi devidamente constituída em mora, o que não ocorreu. Portanto, no presente caso, o fato de haver pacto de alienação judiciária não impede a rescisão, com a fixação de percentual de retenção, a luz do CDC. Desistência por parte do comprador é direito potestativo, e não configura inadimplemento ou quebra antecipado do pacto. Retenção segundo entendimento usual da Câmara (20% dos valores pagos). Acolhimento parcial do recurso, para majorar a retenção de 10% para 20%. Recurso provido em parte.

44 - TJSP Apelação. Direito do consumidor. Compromisso de compra e venda de lote de terreno firmado na vigência da lei 13.786/18. Rescisão por iniciativa dos compradores. Determinada a restituição de 90% das quantias pagas. Decisão mantida neste ponto. Possibilidade também do desconto da comissão de corretagem e dos encargos propter rem incidentes sobre o imóvel. Impossibilidade da cobrança de taxa de fruição.

45 - TJSP Apelação. Ação de rescisão contratual c./c. devolução de valores pagos. Compromisso de compra e venda de bem imóvel (unidade autônoma em condomínio edilício). Rescisão contratual a pedido dos promitentes compradores. Sentença de improcedência. Recurso dos autores que comporta conhecimento em parte e merece prosperar parcialmente. Alegação que a vendedora ré fez simulação de financiamento com suposta aprovação que induziu os compradores a erro. Apresentação de argumentos não deduzidos na inicial ou em réplica, para contrapor os argumentos da contestação. Indevida inovação recursal. Inteligência do art. 1.014 do CPC. Recurso não conhecido nesta parte. Autores que estavam cientes deste a contratação sobre sua responsabilidade em obter o financiamento para quitação do saldo devedor ou pagamento com recursos próprios. Inexiste abusividade na cláusula contratual que responsabiliza o comprador pela obtenção do financiamento para quitação saldo do preço ou quitação com recursos próprios. Cabe ao comprador de imóvel ponderar se tem capital suficiente para arcar com a compra do imóvel e pesquisar se seus rendimentos são suficientes para obtenção de eventual financiamento caso não possua a totalidade do valor do preço do imóvel. Contrato firmado após a Lei do Distrato, que não afasta a aplicabilidade do CDC. Aplicação das Súmulas 1 e 2 deste Tribunal e Súmula 543/STJ. Mesmo o comprador inadimplente pode pedir a rescisão do contrato e faz jus a restituição de parte da quantia paga. Declarada a rescisão do contrato. Incorporação submetida ao regime de afetação. Retenção que deve estar entre 10% e 50% do valor pago em interpretação conjugada da jurisprudência do STJ e Lei 4.591/1964, art. 67-A, §5º, introduzida pela Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato). Comprador que pagou o correspondente a 12,5% do valor do negócio. Retenção fixada em 45% da quantia paga em relação a unidade. Contrato que previa que a comissão de corretagem seria paga pela vendedora e que ela não compunha o preço do imóvel. Ré que não comprovou o pagamento da comissão a nenhum corretor ou imobiliária. Contrato em dissonância com o Lei 4.591/1964, art. 35-A, III e com a tese vinculante do Tema 938. Desconto de comissão de corretagem afastada. Ré que deve restituir 55% dos valores pagos pelos compradores, com correção monetária desde os respectivos desembolsos e juros de mora desde o trânsito em julgado, ambos pelos índices do contrato, descontado o valor já devolvido. Sucumbência recíproca. Custas e despesas a serem divididas entre as partes e fixados honorários advocatícios aos patronos das partes, ressalvada a gratuidade concedida. Sentença reformada. Sucumbência alterada RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO

46 - TJSP Contrato. Rescisão. Associação a cooperativa habitacional. Transação caracterizada como compromisso de venda e compra de imóvel. Aplicação do Código Civil e do CDC (e não da Lei 5764/71) . Inadimplemento da «cooperativa evidenciado. Publicidade enganosa e práticas abusivas. Rescisão devida. Imperiosa a devolução das quantias pagas pelos «cooperados (compromitentes compradores), em parcela única e monetariamente corrigida, autorizada, porém, a retenção de dez por cento desse valor, para ressarcimento de despesas administrativas realizadas pela cooperativa. Recurso parcialmente provido.

47 - TJPE Apelação cível. Sentença citra e extra petita. Nulidade. Possibilidade de exame pelo tribunal. Contrato de promessa de compra e venda de imóvel. Inadimplemento dos promitentes compradores. Resolução. Reintegração de posse. Devolução dos valores pagos com retenção de percentual a título de indenização, bem como das despesas inadimplidas incidentes sobre o imóvel durante o período de ocupação. Direito de remuneração pela fruição do bem, durante o período de inadimplência. Precedentes do STJ. Decisão unânime.

«- A nulidade da sentença citra e extra petita pode ser reconhecida de ofício, ensejando o retorno dos autos ao juízo de origem para novo pronunciamento. Entretanto, uma vez atacados os vícios através de embargos de declaração, indevidamente rejeitados, e tratando-se de questão exclusivamente de direito, é possível a apreciação das matérias pelo Tribunal, em razão da amplitude do efeito devolutivo da apelação. Inteligência do CPC/1973, art. 515, caput, §1º e §2º. - Uma vez incontroverso o inadimplemento persistente dos promitentes compradores, e tendo a ação revisional por eles proposta sido julgada definitivamente improcedente, deve ser declarada a resolução do contrato, em conformidade com previsão contratual e legal, determinado-se a reintegração de posse à promitente vendedora. ... (Continua)

48 - TJSP Rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas e indenização por benfeitorias de boa-fé. Contrato de venda e compra de lote de terreno. Autores que promoveram a efetiva ocupação do lote e sobre ele erigiram acessões/benfeitorias. Taxa de fruição que se mostra devida, ora estabelecida em 0,5% do valor do contrato e que terá seu marco inicial a partir do efetivo início de obras no lote, pelos compradores, devida até a efetiva desocupação. IPTU que é de responsabilidade do comprador. Taxas de limpeza e roçado que não são exigíveis, por não demonstrada a realização do serviço. Taxa de assessoria de cobrança por inadimplemento que não pode ser repassada ao comprador. Serviço estabelecido no interesse da vendedora. Laudo pericial que apurou o valor das acessões/benfeitorias que é mantido. Sem majoração da verba honorária, em razão do parcial acolhimento do recurso. Recurso parcialmente provido.

49 - TJSP Apelação. Rescisão de contrato. Compra e venda. Procedência parcial dos pedidos. Inconformismo da ré. cabimento apenas sobre a questão da base de cálculo da verba honorária advocatícia sucumbencial. Culpa dos compradores pela rescisão. Recurso é somente da ré. Compromisso de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária. Desvirtuamento da finalidade da lei especial. Credora fiduciante e vendedora que se confundem na mesma pessoa jurídica ou mesmo grupo. Lei 9514/1997 não aplicável à hipótese. Precedentes desta Corte. Outrossim, não seria o caso de aplicação do Tema 1095, do STJ. Aplicabilidade do CDC. Rescisão contratual por culpa do comprador. Súmulas 1, 2 e 3, do TJSP. Devolução de 80% dos valores pagos. Comissão de corretagem não paga pelos compradores. Seguro prestamista que deve compor o percentual a ser restituído aos autores, pois contrato acessório ao principal. . Tema 1076. Causas cujo valor seja elevado devem ter os honorários de sucumbência fixado nos termos do §2º, art. 85, CPC. Vedação à fixação por equidade, nessas hipóteses, relegadas, apenas, às causas cujo valor for ínfimo ou irrisório. Adequação da verba honorária nos termos do entendimento firmado pelo egrégio STJ. Percentual fixado que atende aos critérios do §2º, art. 85, CPC. Parcial provimento ao recurso para esse fim. Sentença minimamente ajustada. Apelação parcialmente provida

50 - TJSP Apelação - Resolução contratual - Compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária - Sentença de procedência que resolveu o contrato havido entre as partes, determinando a devolução de 80% do montante pago pelos compradores, corrigidos desde cada desembolso e com juros de mora desde o trânsito em julgado - Irresignação da ré, que sustenta, preliminarmente, a falta de interesse dos autores - No mérito, alega que o desfazimento do negócio somente é possível nos termos da Lei 9.514/1997 - Subsidiariamente pretende majorar a retenção de 20% para 25% do montante pago, salvo pelo sinal, que deve ser integralmente retido além do cômputo de correção monetária desde a distribuição do feito e o afastamento dos ônus sucumbenciais - Cabimento - Preliminar afastada - Interesse dos autores verificado - É lícita e eficaz cláusula de alienação fiduciária - Contrato somente será rescindido nos termos da Lei 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastada a aplicação do CDC - Ausência de averbação da alienação fiduciária na matrícula do imóvel não retira a eficácia da cláusula de garantia entre os contratantes, conforme orientação do C. STJ - Dispensável a constituição em mora quando os próprios compradores pretendem encerrar a relação contratual - Quebra antecipada do contrato («antecipatory breach), que dá azo à aplicação da Lei 9.514/1997 - Precedentes do STJ e deste E. TJSP - Sentença Reformada - Apelo provido