compromissario comprador
Jurisprudência Selecionada

1 - TJSP Ilegitimidade «ad causam. Cobrança. Despesas condominiais. Compromissário comprador, corréu, que não detinha as chaves do imóvel à época das despesas cobradas. Ilegitimidade passiva reconhecida. Firmado o compromisso, mas obstada a posse do compromissário comprador pelo promitente vendedor, este é o responsável pelas despesas condominiais comuns. Recurso provido.

2 - TJSP PENHORA. Incidência sobre bem imóvel. Unidade condominal geradora das despesas cobradas que não está em nome do compromissário comprador, que figura no polo passivo da ação. Irrelevância. Possibilidade da constrição. Cobrança de obrigações condominiais. Gravame relativo à própria unidade imobiliária, vinculando o titular do domínio compromissário comprador. Hipótese. Recurso parcialmente provido.

3 - STJ Ação possessória. Imissão de posse. Ação ajuizada por compromissário comprador. Direito à posse. Compromisso de venda e compra não registrado. Admissibilidade.

«Obrigando-se o promitente-vendedor no contrato a proceder à entrega do imóvel ao compromissário-comprador, desde logo ou em determinado tempo, a este é facultado o exercício da ação de imissão de posse, ainda que não esteja a promessa registrada no álbum imobiliário.... (Continua)

4 - 2TACSP Condomínio em edificação. Cobrança. Compromisso de compra e venda. Legitimidade passiva. Compromissário comprador. Título sem registro. Irrelevância. Lei 4.591/64, arts. 9º e 12.

«Ao pólo passivo da ação de cobrança de despesas de condomínio legitima-se, além do proprietário, o possuidor, na condição de compromissário comprador ou cessionário, ainda que sem registro o respectivo título.... (Continua)

5 - STJ Promessa de venda e compra. Resilição. Denúncia pelo compromissário comprador em face da insuportabilidade no pagamento das prestações. Restituição.

«- O compromissário comprador que deixa de cumprir o contrato em face da insuportabilidade da obrigação assumida tem o direito de promover ação a fim de receber a restituição das importâncias pagas. ... (Continua)

6 - TJSP Penhora. Incidência sobre direitos de compromissário comprador de bem imóvel. Impugnação à decisão que não admitiu a penhora. Acolhimento. Havendo execução de promitente/vendedora contra o compromissário/comprador de bem imóvel, é possível a penhora dos direitos do executado sobre o referido contrato, ainda que a dívida exequenda se relacione com o próprio bem. Decisão reformada. Agravo provido.

7 - STJ Consumidor. Compromisso de venda e compra. Resilição. Denúncia pelo compromissário comprador em face da insuportabilidade no pagamento das prestações. Ação para restituição das parcelas pagas. Possibilidade. CDC, arts. 51, II e 53.

«O compromissário comprador que deixa de cumprir o contrato em face da insuportabilidade da obrigação assumida tem o direito de promover ação a fim de receber a restituição das importâncias pagas.... (Continua)

8 - TJSP Ilegitimidade «ad causam. Cobrança. Condomínio. Despesas condominiais. Imóvel devedor objeto de contrato de compra e venda. Admissibilidade da cobrança tanto do proprietário como do compromissário comprador. Impossibilidade de se negar a legitimidade de ambos quando demandados juntos no mesmo processo. Reconhecimento da precariedade dos direitos do compromissário-comprador sobre o imóvel, especialmente quando não registrado o contrato. Ausência de prova do cumprimento integral do negócio que, a qualquer tempo, pode ser rescindido. Ciência do negócio pelo condomínio não afasta a prerrogativa que tem de excutir o imóvel. Natureza da obrigação «propter rem. Manutenção no pólo passivo da demanda, dos proprietários do apartamento devedor, junto com o compromissário comprador. Recurso do proprietário anterior acolhido, para reconhecer a sua ilegitimidade, e negado provimento ao recurso dos demais.

9 - TJSP Usucapião ordinário. Justo título. Compromisso de compra e venda. Caracterização. Compromissário comprador que exerce posse com ânimo de dono. Extinção do processo afastada. CCB, art. 551. (Com doutrina e precedentes).

«Entendido o justo título como aquele que tem natureza extrínseca de trasladar direito real, só não o fazendo por ocorrência de falha ou defeito, assim deve ser considerado o compromisso de compra e venda, acrescentando-se que o compromissário comprador exerce posse com ânimo de dono.... (Continua)

10 - TJSP Reivindicatória. Requisitos. Ajuizamento pelo compromissário comprador do imóvel. Admissibilidade. Precedente do Superior Tribunal de Justiça. Ação reivindicatória julgada procedente. Recurso improvido.

11 - TJSP Condomínio. Despesas condominiais. Execução de prestações condominiais contra o compromissário comprador. Arrematação do imóvel não pertencente ao executado. Violação da coisa julgada. Se a execução de dívida provinda de despesas condominiais não pagas é promovida exclusivamente contra o compromissário comprador do imóvel, é nula a arrematação da propriedade de terceiro, alheio à formação do título executivo judicial, não se prestando a tanto a alegação de natureza propter rem da obrigação. Nulidade reconhecida. Ação procedente. Recurso desprovido.

12 - STJ Compromisso de compra e venda. Cláusula de decaimento. Perda da quase totalidade das importâncias pagas pelo compromissário-comprador. Redução do percentual a 50%. CDC, arts. 51, II e 53.

«Não é nulo acórdão que contém motivação sucinta, mas suficiente. Decisão que, afastando a devolução ao compromissário-comprador do percentual de 10% dos valores pagos, determina a incidência de uma nova percentagem (50%). Ausência de contrariedade ao Lei 8.078/1990, art. 51, IV (CDC), mera alegação formulada a respeito pelo recorrente, que, ademais, exigiria na instância excepcional o reexame de matéria fática e a interpretação de cláusula contratual. Impreqüestionamento do tema relacionado com o CDC, art. 52, § 1º.... (Continua)

13 - TJSP Compromisso de compra e venda. Inadimplência. Compromissário comprador. Incontrovérsia. Pedido de resolução contratual. Admissibilidade. Ausência de infra-estrutura no loteamento devidamente solucionada no âmbito de ação civil pública ajuizada contra a apelante, sem repercussão para o caso em exame. Restituição das partes à situação originária. Fruição do terreno por longo período. Direito da apelante de retenção dos valores pagos pelo compromissário comprador e, ainda, ao abatimento de 30% da quantia indenizatória devida em razão da acessão que este introduziu no terreno. Retenção estipulada que compreende a incidência da cláusula penal. Recurso parcialmente provido.

14 - 2TACSP Condomínio em edificação. Ação de cobrança de despesas de condomínio. Compromisso de compra e venda. Comprador não imitido na posse da unidade. Ilegitimidade ativa declarada.

«O compromissário comprador não responde pelas despesas quando não lhe foi permitida a posse da unidade. Responsabilidade do titular do domínio. Sentença de ilegitimidade passiva mantida.... (Continua)

15 - STJ Prescrição. Compromisso de compra e venda. Outorga da escritura definitiva. Direito que surge, para o compromissário comprador, quando integralizado o pagamento. Termo inicial para o exercício da ação. Ausência de condição suspensiva. Desnecessidade de qualquer interpelação. Violação ao CCB, arts. 118, 119, parágrafo único, 170, I. Inocorrência.

«Não havendo condição suspensiva, e sendo desnecessária qualquer interpelação para a aquisição do direito, o termo inicial para o exercício da ação, em compromisso de compra e venda, surge ao compromissário comprador quando integralizado o pagamento.... (Continua)

16 - STJ Ação reivindicatória. Compromisso de compra e venda não inscrito no RI. Ação de terceiro adquirente contra o compromissário comprador. Contrato que descaracterizaria a posse injusta frente ao promitente vendedor. Inoponibilidade, porém, a terceiros. Carência inocorrente.

17 - STJ Legitimidade ativa. Compromisso de compra e venda. Ação reivindicatória proposta por compromissário comprador com título quitado, irretratável e inscrito no Registro Imobiliário. Parte legítima. Decreto-lei 58/37, art. 22.

Reconhece-se aos titulares de compromisso de compra e venda, irretratável e inscrito no R.I. o direito reivindicatório, como verdadeiros proprietários.... (Continua)

18 - STJ Compromisso de compra e venda. Cláusula penal. Perda das quantias pagas pelo compromissário-comprador. Redução pelo Juiz. CCB, art. 159 e CCB, art. 924.

«O CCB, art. 924 faculta ao Juiz reduzir proporcionalmente, quando se cumprir em parte a obrigação. Retenção de 10% pela promitente-vendedora para atender às despesas por ela suportadas. Inocorrência, no caso, de afronta aos CCB, art. 159 e CCB, art. 924. Recurso especial não conhecido.... (Continua)

19 - TJSP Contrato. Compromisso de compra e venda. Bem imóvel. Hipoteca incidente sobre unidade autônoma constituída pela construtora. Quitação integral do débito pelo comprador e recusa na outorga da escritura definitiva. Não cabimento de responsabilização do adquirente pelo débito da construtora junto ao Banco. Ineficácia do encargo em relação ao compromissário comprador. Exegese da Súmula nº: 308 do STJ. Cancelamento da hipoteca mantido. Recurso improvido.

20 - 2TACSP Condomínio em edificação. Taxas condominiais. Cobrança do proprietário. Falta de ciência do condomínio sobre o novo comprador do imóvel.

«A responsabilidade pelas despesas condominiais é daquele em cujo nome está o imóvel registrado. Não se desloca para o possuidor, na condição de compromissário comprador ou cessionário dos direitos relativos à unidade autônoma, se não há registro e se o condomínio não tem conhecimento, nem indireto, da alienação. Dada a natureza «propter rem da obrigação, futura penhora recairá sobre a unidade e acabará por atingir aquele que, de fato, exerce a posse, sem pagar despesas do condômino.... (Continua)

21 - STJ Compromisso de compra e venda. Consumidor. Promessa de venda e compra. Resilição. Denúncia pelo compromissário comprador em face da insuportabilidade no pagamento das prestações. Retenção pela vendedora de 25% na devolução do que foi pago ao comprador. Imóvel não ocupado pelo comprador.

«1.- A tese sustentada pela Embargante é a de que o percentual de 25% previsto na jurisprudência da Corte, já leva em conta ressarcimento pela «ocupação/utilização da unidade por algum período e desgaste do imóvel. Desse modo, quando ainda não entregue a unidade imobiliária, deve ser reduzido o percentual de retenção. ... (Continua)

22 - TJSP APELAÇÃO. DIREITO CIVIL. DESPESAS DE CONDOMÍNIO. COBRANÇA. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA COMPANHIA DE HABITAÇÃO (CDHU) RECONHECIDA. DEMONSTRADA A IMISSÃO NA POSSE DO CESSIONÁRIO / COMPROMISSÁRIO COMPRADOR E A CIÊNCIA DO CONDOMÍNIO QUANTO À OCUPAÇÃO DO IMÓVEL. RESPONSABILIDADE DO OCUPANTE PELO DÉBITO.

Ação julgada procedente em primeira instância. ... (Continua)

23 - TJSP Consumidor. Compromisso de compra e venda. Contrato de adesão. Cláusula resolutória que não prevê alternativa ao compromissário comprador, nem o reembolso das importâncias pagas. Abusividade. Nulidade. CDC, art. 51, II, e CDC, art. 54, § 2º. (Com doutrina, jurisprudência e precedente).

24 - TJSP PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE CRÉDITOS CONDOMINIAIS. INCLUSÃO DA CDHU NO POLO PASSIVO. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO A RESPEITO DA IMISSÃO NA POSSE DO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR, BEM COMO DA TRANSAÇÃO POR ELE REALIZADA. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE REJEITADA EM PRIMEIRO GRAU. DECISÃO REFORMADA PARA RECONHECER A ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CDHU.

Havendo elementos nos autos suficientes para comprovar que o condomínio tinha plena ciência da imissão na posse do compromissário comprador, bem como da transação realizada, de rigor o reconhecimento da ilegitimidade passiva da promitente vendedora, conforma tema repetitivo 886 do STJ. ... (Continua)

25 - TJSP ASSOCIAÇÃO. Moradores. Loteamento fechado. Cobrança de taxa de manutenção. Dívida que não tem natureza «propter rem. Débitos posteriores à aquisição do imóvel que devem ser cobrados apenas do compromissário comprador. Improcedência mantida. Recurso não provido.

26 - TJSP Compromisso de compra e venda. Contrato. Resilição. Retorno das partes ao estado anterior. Culpa do compromissário comprador, ora autor, pela frustração do negócio. Direito a restituição parcial. Incontroversa relação de consumo estabelecida entre as partes. Aplicação das normas protetivas, do CDC, Código de Defesa do Consumidor, para afastar as cláusulas contratuais que coloquem o compromissário comprador em situação de extrema desvantagem. Hipótese em que para proporcionar a adequada reparação dos prejuízos decorrentes do desfazimento do contrato, afigura-se razoável autorizar a retenção, pela ré, de 20% das quantias que lhe foram pagas, percentual que está acordo com aquele adotado pela jurisprudência em casos semelhantes. Recurso provido em parte, nos termos explicitados.

27 - TJSP DIREITO CIVIL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. MORTE DO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR ANTES DO AJUIZAMENTO DA AÇÃO. EXTINÇÃO DO FEITO. ILEGITIMIDADE DOS HERDEIROS.

A ausência de intimação prévia para sanar vício processual não se aplica ao caso, pois a extinção do feito se deu com base no CPC, art. 485, VI. ... (Continua)

28 - TJSP Compromisso de compra e venda. Rescisão. Bem imóvel. Retenção de valores, pelo incorporador, a título de comissão de corretagem. Possibilidade. Condição aceita pelo compromissário comprador em contrato diverso do compromisso de compra e venda rescindido. Recurso parcialmente provido.

29 - TJSP Usucapião ordinário. Justo título. Compromisso de compra e venda não quitado. Pendência do preço que sujeita o negócio jurídico à resilição. Compromissário comprador sem justo título. Ilegitimidade ativa. Carência da ação. (Com doutrina).

«Não se vê como nem por onde declarar usucapião em favor do compromissário, se ainda cabe que o promitente lhe recupere a inteireza do domínio e a posse, resilindo o contrato por falta de pagamento. Não há, aí, justo título.... (Continua)

30 - TJSP Família. Penhora. Bem de família. Dívida contraída para financiamento da aquisição do imóvel. Incidência sobre os direitos de compromissário comprador do executado. Admissibilidade. Hipótese que se enquadra na exceção prevista no Lei 8009/1990, art. 3º, II. Recurso provido.

31 - TJSP Compromisso de compra e venda. Rescisão. Bem imóvel. Loteamento. Inadimplemento do compromissário comprador. Ressarcimento pelas acessões. Descabimento. Ausência de especificação na peça de defesa. Todavia, possibilidade de discussão em ação própria. Inteligência do Lei 6766/1979, art. 34. Recurso parcialmente provido.

32 - TJSP Ilegitimidade «ad causam. Ação de cobrança de despesas condominiais. Ajuizamento contra o compromissário-comprador da unidade condominial. Validade, ainda que não registrada no Cartório Imobiliário a promessa de venda e compra. Alegação de ilegitimidade de parte repelida. Ação procedente. Recurso desprovido.

33 - TJSP Compromisso de compra e venda. Rescisão. Bem imóvel. Rescisão c.c. reintegração de posse. Inadimplemento. Notificação judicial efetivada. Admissibilidade. Cumprimento adequado da função de constituir o compromissário comprador em mora. Planilha do débito apresentada com a notificação. Desnecessidade de novos cálculos para ação rescisória que não se confunde com pedido de cobrança. Exceção do contrato não cumprido. Alegação de irregularidades no loteamento. Hipótese em que o compromissário comprador deve consignar o valor das prestações e não simplesmente deixar de pagar, sob o argumento de ser excessivo o preço. Incidência do Lei 6766/1979, art. 38, § 1º. Percentual de retenção. Diminuição. Adequação. Devolução das parcelas já pagas descontados 20% a título de administração, corretagem, publicidade etc. (presumido prejuízo da compromitente-vendedora). Recursos parcialmente providos.

34 - TAMG Consumidor. Compromisso de compra e venda. Contrato de adesão. Ação de rescisão proposta pelo compromissário comprador. Cláusula impondo a perda das prestações pagas. Invalidade. Devolução dos valores. Perda, todavia, das arras, em face do inadimplemento do autor. CDC, art. 46 e CDC, art. 51. (Com doutrina).

35 - TJSP Execução por título extrajudicial. Compromisso de compra e venda. Bem imóvel. Compromissário comprador inadimplente. Opção do compromitente vendedor entre executar o preço ou resolver o contrato. Possibilidade da penhora recair sobre os direitos de promitente comprador, ainda que não levados a registro. Nada impede a adjudicação dos direitos ao credor, com consequente imissão na posse. Não incidência do CDC, art. 53, porque não se cogita cláusula de decaimento, mas de cobrança do preço. Recurso improvido.

36 - TJSP COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Cancelamento de hipoteca e outorga de escritura definitiva - Hipoteca decorrente de financiamento tomado pela construtora - Inteligência da Súmula 308 do C. STJ - Hipoteca ineficaz perante o compromissário comprador - Cancelamento acertadamente determinado - Recurso desprovido.

37 - TARS Ação de despejo. Falta de pagamento. Contrato particular de compra e venda subseqüente ao de locação entre as partes. Alteração da natureza da posse, ainda que falte escritura pública e registro. Locatário que passa a ser compromissário comprador. Impossibilidade jurídica do pedido de despejo. Extinção. CCB, art. 1.126.

38 - TJSP Apelação. Embargos à execução. IPTU. Sentença de procedência, reconhecendo ineficácia do título executivo com relação ao embargante. Aditamento da CDA para inclusão do compromissário comprador. Legitimidade para figurar no polo passivo da execução. Sentença reformada. Recurso provido. CPC/2015, art. 779.

39 - TJSP Compromisso de compra e venda. Contrato. Aquisição de bem imóvel. Rescisão. Comprador que, inadimplente e não notificado, é surpreendido pela venda de lote que adquirira. Rompimento do pacto que se deu pela conduta da ré, vendedora. Hipótese em que imprescindível a notificação premonitória do compromissário comprador para fins de purgação da mora. Devolução integral dos valores pagos pelo autor. Necessidade. Retenção incabível. Inteligência das Súmulas 1 a 3 deste Tribunal de Justiça. Recurso da ré não provido.

40 - TJSP Agravo de instrumento. Ação declaratória e cominatória. Compromisso de compra e venda de imóvel (lote). Decisão que deferiu tutela de urgência, para determinar que as rés promitentes vendedoras assumam o pagamento do IPTU devido relativamente ao período anterior à imissão do autor, compromissário comprador, na posse do bem. Inconformismo das rés. Não acolhimento. Controvérsia objeto da demanda que diz respeito à relação contratual firmada entre as partes, sob a ótica do Direito do Consumidor, não à responsabilidade tributária perante o Município, que sequer integra a relação jurídica processual. Verossímil a alegada abusividade de cláusula do compromisso que transfere ao compromissário comprador a responsabilidade pelo recolhimento do IPTU desde a assinatura do contrato, antes de sua imissão na posse do bem. Precedentes. Decisão mantida. Recurso não provido

41 - TJSP Penhora. Incidência sobre os direitos de compromisso independentemente da existência de declaração de indisponibilidade sobre tais direitos. Admissibilidade. Executado compromissário comprador e não proprietário do bem penhorado. Necessidade, contudo, de observância da ordem de preferência dos créditos. CPC/1973, art. 711. Recurso do autor provido.

42 - TJSP Ilegitimidade «ad causam. Execução fiscal. IPTU. Bem imóvel objeto de compromisso de compra e venda devidamente registrado em Cartório de Registro. Sujeito passivo que deve passar a ser o compromissário comprador afastada a responsabilidade da compromitente vendedora. Inteligência do CTN, art. 34. Recurso provido.

43 - STJ Agravo interno no recurso especial. Despesas condominiais. Responsabilidade da construtora do imóvel pelo pagamento das taxas condominiais. Ausência de imissão do compromissário comprador na posse do bem. Agravo interno improvido.

1 - Segundo a jurisprudência do STJ, as despesas condominiais são responsabilidade da construtora até a entrega das chaves do imóvel ao adquirente. Isso porque o comprador não pode ser obrigado a pagar as despesas condominiais referente ao período em que não havia sido imitido na posse.... (Continua)

44 - TJSP Dano moral. Responsabilidade civil. Condomínio que ajuíza ação de cobrança de prestações condominiais contra o proprietário de imóvel que consta no registro de imóveis e não contra compromissário-comprador do mesmo. Contrato de compromisso que apresenta compromissário-vendedor diverso daquele que está no registro de imóveis, inexistindo prova do legítimo direito do adquirente sobre o bem, uma vez que o contrato não tem registro. Observância. Indenização pela alegada prática de ato ilícito pela administradora condominial. Impossibilidade. Recurso do comprador não provido.

45 - TJSP Apelação sem revisão. Condomínio. Despesas condominiais. Imóvel objeto de compromisso de compra e venda. Cobrança. Proprietário e promissário comprador. Litisconsórcio passivo facultativo, fruto da solidariedade resultante do título de um e do compromisso e da posse de outro, por conta dos efeitos da natureza «propter rem da obrigação e das consequências de futuras penhora e expropriação judicial, na execução do título vindouro. Ajuizada a ação somente em face do promitente vendedor, incabível a denunciação da lide ao compromissário comprador. Recurso provido.

46 - TJSP Usucapião. Prescrição aquisitiva. Má-fé dos titulares de domínio que assumidamente receberam o pagamento total do preço pactuado. Posse localizada. Regular encadeamento de cessões de direitos de compromissário comprador, todas registradas em Cartório de Registro Imobiliário. Inexistência de óbice à pretensão inicial. Ação procedente. Recurso provido.

47 - TARS Embargos de terceiro. Rescisão de compromisso de compra e venda com reintegração de posse, julgada procedente contra o compromissário comprador. Embargante, cessionário sub-adquirente de parte do imóvel, a quem se determinou a desocupação. Subordinação ao comando da sentença. Necessidade, porém, de ação própria, reivindicatória, contra o cessionário. Embargos acolhidos. (Cita doutrina).

48 - TJSP AGRAVO DE INSTRUMENTO - EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE rejeitada - IPTU e CIP dos exercícios de 2019 a 2021 - Legitimidade da parte - Cabimento - Compromisso de compra e venda com alienação fiduciária não registrado - Hipótese de co-responsabilidade compromissário comprador e vendedor - Legitimidade do vendedor - Legislação Municipal que atribui responsabilidade ao comprador pelo IPTU nos casos em que o compromisso está registrado - CIP - Legitimidade passiva da executada -Recorrente não demonstrou não ser usuária de energia elétrica- Legitimidade passiva porque proprietária - RECURSO DESPROVIDO

49 - TJSP Compromisso de compra e venda. Rescisão. Contrato de Gaveta. Embargos de terceiro. Improcedência. Expedição de mandado de reintegração de posse que decorre do trânsito em julgado de sentença proferida em ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse (ajuizada em face do compromissário comprador). Apelante que ocupa o imóvel de forma injustificada, já que pessoa estranha ao contrato já rescindido. Contrato de Gaveta firmado com terceiro que não possui validade perante a COHAB (já que o contrato principal veda cessões dessa natureza, sem prévia anuência da Companhia Habitacional). Impossibilidade de obstar a execução da sentença transitada em julgado. Contrato originário que já está rescindido. Resolvida a posse do compromissário comprador inadimplente, resolvida a de eventuais ocupantes do bem (seja a que título for). Inaplicabilidade do CPC/1973, art. 1046 à hipótese. Precedentes. Sentença mantida. Recurso improvido.

50 - STJ Ação reivindicatória. Autor compromissário comprador dos imóveis. Compromisso meramente averbado no RI. Conversão em imissão na posse e prosseguimento da demanda. Possibilidade. Mudança de pedido ou de causa de pedir não configurada. Reconhecimento do direito de vindicar a posse pela via petitória. Irrelevância do nome da ação. Inexistência de julgamento «extra petita. (Com doutrina).