1 - TJSP DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE DO CONDOMÍNIO. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. INEXISTÊNCIA DE IRREGULARIDADES NA CONSTITUIÇÃO CONDOMINIAL. DESPESAS CONDOMINIAIS DEVIDAS. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME 1.Recurso de apelação interposto contra sentença que julgou procedente o pedido de cobrança de taxas condominiais, condenando os réus ao pagamento de R$ 48.925,47, além de correção monetária, juros e honorários advocatícios. Contestam os réus alegando irregularidades na constituição do condomínio, ausência de matrícula individualizada dos lotes e falhas na comprovação dos débitos condominiais. ... ()
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2 - TJSP CONDOMÍNIO -
Ação de cobrança de cotas condominiais - Alegação de ilegitimidade passiva - Pertinência subjetiva para manutenção no polo passivo da demanda - Alegação de não imissão na posse - Notícia de ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse entre compradora e vendedora, com atribuição da posse direta à então promitente vendedora, ora apelante - Ré que deve ser considerada como condômina para fins da Lei 4.591/64, art. 12 - Responsabilidade pelo pagamento - Sentença mantida. ... ()
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3 - TJSP APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO.
Sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, afastando o dever do condômino de arcar com o rateio relativo ao consumo de gás e energia elétrica. Inconformismo do condomínio. JUSTIÇA GRATUITA. Sentença extra petita. A concessão dos benefícios da justiça gratuita depende de expresso requerimento da parte interessada. Impossibilidade de concessão ex officio. Precedente do C. STJ. Sentença anulada neste capítulo. RATEIO DE CONTAS DE CONSUMO. Dever de contribuir para as despesas condominiais na proporção de sua fração ideal segundo previsão da Lei 4.591/64, art. 12 e do art. 1.336, I, do Código Civil. Inadimplemento incontroverso. Tratando-se de fato impeditivo do direito do condomínio, cabia ao réu comprovar a alegada irregularidade na cobrança (CPC, art. 373, II). Todavia, o demandado não demonstrou sequer que diligenciou junto à administradora do condomínio para obtenção dos comprovantes. A alegação também é inverossímil, posto que o valor cobrado não se mostra excessivo ou desproporcional. Sentença reformada. RECURSO PROVIDO.... ()
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4 - TJSP Condomínio. Ação de cobrança de despesas condominiais. Sentença de procedência. Apelo da ré. Condomínio que permaneceu mais de 40 anos sem cobrar as despesas da loja. Fato que não isenta a ré do pagamento, especialmente após deliberação assemblear nesse sentido. Alegação de nulidade na convocação da ré para a assembleia. Inadmissibilidade. Edital de convocação sem vício. Assembleia com votação unanime para início de cobrança. Obrigação do condômino de concorrer para as despesas do condomínio que decorrem de lei (Lei 4.591/64, art. 12 e art. 1336, I, do Código Civil). Prevalência das disposições da convenção, enquanto não for alterada. Obrigação de todos os condôminos de custear as despesas. Sentença mantida. Verba honorária aumentada. Apelo desprovido
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5 - TJSP Execução por quantia certa - Contrato de prestação de serviços de implantação de sistema fotovoltaico - Decisão de primeiro grau que indeferiu o pedido da credora agravante de envio de ofício à administradora do condomínio executado para que ela informe os dados dos titulares das unidades autônomas - Reforma - Descabimento, na hipótese - Ainda que possível a responsabilização dos condôminos pelas obrigações do condomínio, a teor do disposto no art. 1.315, do CC e Lei 4.591/64, art. 12, a medida não prescinde do esgotamento da busca patrimonial dos bens do condomínio, o que ainda não ocorreu - Ademais, noticiado nos autos principais, que a administradora mencionada pela agravante não mais presta serviços ao condomínio agravado, assim como sua sucessora, revelando-se a inocuidade da medida nos termos pretendidos - Decisão mantida - Agravo desprovido
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6 - TJSP APELAÇÃO CÍVEL. DESPESAS DE CONDOMÍNIO. AÇÃO DE COBRANÇA.
A prova do pagamento é a quitação, que se dá por meio de recibo. Alegado pagamento de boleto fraudado, realizado para pessoa jurídica diversa, que não pode ser atribuído a erro escusável da condômina. Débito condominial suficientemente comprovado. Obrigação de pagamento que não pode ser afastada. Dicção dos CCB, art. 1.315 e da Lei 4.591/64, art. 12. Recurso da ré desprovido... ()
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7 - TJSP *AÇÃO DE COBRANÇA.
Rateio condominial formado por despesa extraordinária decorrente da obra de «cobertura de garagem do Condomínio. SENTENÇA de procedência. APELAÇÃO do demandado, que pede a anulação da sentença por cerceamento de defesa pela privação da prova testemunhal, insistindo na arguição de prescrição do rateio vencido no dia 25 de dezembro de 2016. EXAME: cerceamento de defesa não configurado. Juiz, principal destinatário da prova, que detém o livre convencimento. Aplicação do CPC, art. 371. Regularidade da cobrança bem evidenciada no caso vertente, porquanto fundada em cláusula constante da Convenção Condominial que impõe o dever de pagamento do rateio condominial aos Condôminos das despesas extraordinárias. Aplicação do Lei 4.591/1964, art. 12, «caput, e dos arts. 1.334, «caput e, I, e 1.336, «caput e, I, ambos do Código Civil. Obra envolvendo «cobertura de garagem aprovada mediante regular deliberação assemblear. Aplicação do prazo prescricional de cinco (5) anos previsto no art. 206, §5º, I, do Código Civil, por versar pretensão de cobrança de dívida líquida constante de instrumento particular. Prazo a ser contado do vencimento de cada prestação. Prescrição quinquenal não consumada. Verba honorária devida ao Patrono do Condomínio autor que comporta majoração para doze por cento (12%) do valor da condenação, «ex vi do art. 85, §11, do CPC, observada a «gratuidade concedida na Vara de origem. Sentença mantida. RECURSO NÃO PROVIDO.*... ()
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8 - STJ Processual civil. Encargos condominiais. Obrigação propter rem. Responsabilidade do atual proprietário. Relação jurídica material com o imóvel. Violação do CPC/2015, art. 1.022. Não verificada. Análise da divergência prejudicada. Desprovimento do agravo interno. Manutenção da decisão recorrida.
I - Na origem, trata-se de ação objetivando seja o ente federado réu compelido ao pagamento de taxas condominiais. Na primeira instância, a ação foi julgada extinta sem resolução do mérito em razão da ilegitimidade passiva ad causam do ente federado réu. O Tribunal a quo, em grau recursal, por maioria, deu parcial provimento ao recurso de apelação autoral para reconhecer a responsabilidade do Estado do Mato Grosso do Sul pelo pagamento das taxas condominiais em atraso, ainda que anteriores à aquisição do imóvel por meio de carta de adjudicação. ... ()
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9 - STJ agravo interno no agravo em recurso especial. Compra e venda de imóvel. Resolução do contrato por culpa do comprador. Violação ao CPC/2015, art. 1.022. Não ocorrência. Ausência de prequestionamento de matérias alegadas. Súmula 282/STF e Súmula 356/STF. Reexame de matéria fática. Impossibilidade. Súmula 7/STJ. Agravo interno não provido.
1 - Não se viabiliza o recurso especial pela indicada violação do CPC/2015, art. 1.022. Isso porque, embora rejeitados os embargos de declaração, a matéria em exame foi devidamente enfrentada pelo Tribunal de origem, que emitiu pronunciamento de forma fundamentada, ainda que em sentido contrário à pretensão do recorrente. ... ()
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10 - STJ Agravo interno em agravo em recurso especial. Cobrança de cotas condominiais. Sentença de procedência. Cerceamento de defesa. Não ocorrência. Prova pericial. Desnecessidade. Obrigação dos condôminos ao rateio das despesas comuns. Lei 4.591/1964, art. 12. Pretensão recursal. Nulidade por negativa de prestação jurisdicional. Inocorrência. Violação de Lei. Súmula 5/STJ e Súmula 7/STJ. Incidência. Ausência de prequestionamento da matéria. Súmula 211/STJ. Agravo interno não provido.
1 - Não há que falar em violação ao CPC/2015, art. 1.022, quando a matéria foi objeto de exame em decisão exarada pelo Tribunal de origem, que emitiu pronunciamento de forma fundamentada, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte recorrente. ... ()
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11 - STJ Civil. Recurso especial. Condomínio edilício. Rateio das despesas condominiais. Convenção de condomínio. Modificação do critério de cálculo da cota-parte de cada condômino com base na área privativa de cada apartamento. Proporcionalidade e razoabilidade. Vedação do enriquecimento sem causa. Observância. Ausência de vício de consentimento. Validade da convenção. Recurso especial desprovido.
1 - Tanto a Lei 4.591/64, art. 12, § 1º, como o CCB/2002, no art. 1.036, I, determinam que, em regra, o condômino deve arcar com as despesas condominiais rateadas na proporção da fração ideal do terreno correspondente à respectiva unidade. Há, no entanto, a possibilidade, permitida em lei, de a convenção de condomínio adotar critério diverso ou ser modificada para alterar o parâmetro anteriormente previsto, desde que tal ocorra por meio da concordância da maioria qualificada dos condôminos, sempre mediante o subsequente registro no Cartório de Registro de Imóveis competente. Nessa última hipótese, a partir da modificação, torna-se obrigatória a nova regra da convenção, vinculando todos os condôminos titulares da propriedade ou quem tenha posse ou detenção do imóvel, mesmo aqueles que não concordaram com a forma de rateio, tendo votado, na assembleia, diversamente. ... ()
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12 - STJ Agravo interno. Civil. Rateio de cotas condominiais.
«1 - Segundo a Lei 4.591/1964, art. 12, § 1º, somente a convenção pode fixar o rateio das contribuições condominiais de maneira diversa da regra da fração ideal pertencente a cada comunheiro. ... ()
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13 - STJ Administrativo e processual civil. Agravo interno no agravo recurso especial. Quotas de condomínio. Juros moratórios. Alegada ofensa ao CPC/1973, art. 535. Inexistência. CPC/1973, art. 294 e CPC/1973, art. 333, I. Tese recursal não prequestionada. Súmula 211/STJ. Percentual previsto no Lei 4.591/1964, art. 12, § 3º. Jurisprudência dominante do STJ. Agravo interno improvido.
«I - Agravo interno aviado contra decisão publicada em 09/04/2018, que julgara recurso interposto contra decisum publicado na vigência do CPC/1973. ... ()
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14 - STJ Agravo interno nos embargos de declaração no agravo em recurso especial. Condomínio. Rateio das despesas condominiais. Convenção de condomínio. Adoção do critério de cálculo da cota-parte de cada condômino com base na área privativa de cada um dos apartamentos. Critério que, por si só, não autoriza a distinção. Agravo provido para que seja processado o recurso especial.
«1 - A lei de regência dos condomínios em edificações (Lei 4.591/1964) , em seu art. 12, caput e § 1º, estabelece a obrigação de cada condômino arcar com as despesas condominiais na proporção de sua cota-parte. Em regra, a aludida quota-parte deve corresponder à fração ideal do terreno de cada unidade, podendo a convenção condominial dispor em sentido diverso, desde que observadas as formalidades legais, a isonomia e evitando enriquecimento sem causa. Nessa mesma linha de raciocínio dispõe o CCB/2002, art. 1.336. ... ()
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15 - STJ Agravo interno no agravo (CPC, art. 544, de 1973). Ação de cobrança de taxas condominiais. Decisão monocrática que negou provimento ao reclamo ante o óbice da Súmula 211/STJ. Insurgência recursal do réu.
«1. O conteúdo normativo dos dispositivos de lei tidos como violados (Lei 4.591/1964, art. 12, art. 177 do CC/1916 e art. 1.315 do Código Civil/2012) não foi objeto de exame pelo Tribunal de origem, mesmo após o julgamento dos embargos de declaração opostos pelo ora recorrente, razão pela qual incide na hipótese a Súmula 211/STJ Superior, de seguinte teor: «Inadmissível recurso especial quanto à questão que, a despeito da oposição de embargos declaratórios, não foi apreciada pelo Tribunal a quo. ... ()
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16 - STJ Processo civil. Recurso especial. Ação de cobrança de cotas condominiais. Violação do CPC/1973, art. 535 não configurada. Necessária previsão do débito condominial no edital da hasta pública. Adjudicação e arrematação. Institutos com características diversas.
«1. Não se verifica ofensa ao CPC/1973, art. 535- Código de Processo Civil quando o Tribunal de origem se manifesta de forma motivada para a solução da lide e declina os fundamentos jurídicos que embasaram sua decisão, não configurando omissão o pronunciamento judicial contrário à pretensão do recorrente. ... ()
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17 - STJ Condomínio em edificação. Ação de cobrança. Débito decorrente do rateio de despesas processuais de demanda ajuizada pelo condomínio contra o próprio condômino. Rateio das despesas. Reconhecido o dever de pagar do condômino demandado em juízo. Precedentes do STJ. CCB/2002, art. 1.336, I. Lei 4.591/1964, art. 12.
«1. O condômino demandado pelo condomínio deve participar do rateio das despesas do litígio contra si proposto, por se tratar de interesse comum da coletividade condominial e que se sobrepõe ao individual. 2. Recurso especial conhecido e provido.... ()
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18 - TJSP Multa condominial. Moratória. Condomínio. Despesas condominiais. Multa por inadimplemento que deve respeitar até 12.01.2003, o percentual previsto na convenção condominial e no Lei 4591/1964, art. 12, § 3º. Para as parcelas vencidas após 12.01.03, início da vigência do novo Código Civil, a multa deve ser calculada no percentual de 2% (dois por cento), nos termos do art. 1336, § 1º, que se impõe como norma cogente. Recurso provido.
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19 - TJRJ Condomínio em edificação. Condomínio edilício. Consignação em pagamento e exibição de documentos. Rateio das despesas entre os condôminos adimplentes aprovado em assembleia. Impossibilidade. Cobrança de acordo com a fração ideal de cada unidade. Provimento do recurso para reformar a sentença. CCB/2002, art. 1.336. Lei 4.591/1964, art. 12. CPC/1973, art. 890.
«Cobrança de Condomínio realizada entre os adimplentes, rateio sem levar em conta a fração ideal. Laudo pericial que conclui estarem as contas do condomínio corretas e que se encontram inadimplentes 23,96% das unidades condominiais. Aplicação do CCB/2002, art. 1.336 e Lei 4.591/1964, art. 12. Reforma da Sentença a fim de determinar a cobrança das cotas condominiais com base na fração ideal e inverter o ônus de sucumbência, as custas e os honorários periciais.... ()
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20 - STJ Execução. Hasta pública. Arrematação. Condomínio em edificação. Alienação em hasta publica. Despesas condominiais anteriores à aquisição do imóvel. Dívida não mencionada no edital. Sub-rogação sobre o produto da arrematação. Reserva de valores. Precedentes do STJ. CPC/1973, arts. 244, 686 e 694, III. CTN, art. 130, parágrafo único. CCB/2002, art. 1.334. Lei 4.591/64, art. 12.
«1. As dívidas condominiais anteriores à alienação judicial – não havendo ressalvas no edital de praça – serão quitadas com o valor obtido com a alienação judicial do imóvel, podendo o arrematante pedir a reserva de parte desse valor para o pagamento das referidas dívidas. 2. Recurso especial provido.... ()
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21 - STJ Execução. Hasta pública. Arrematação. Condomínio em edificação. Alienação em hasta publica. Despesas condominiais anteriores à aquisição do imóvel. Dívida não mencionada no edital. Sub-rogação sobre o produto da arrematação. Reserva de valores. Considerações da Minª. Nancy Andrighi sobre o tema. Precedentes do STJ. CPC/1973, arts. 244, 686 e 694, III. CTN, art. 130, parágrafo único. CCB/2002, art. 1.334. Lei 4.591/64, art. 12.
«... I – Da delimitação da controvérsia ... ()
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22 - STJ Condomínio em edificação. Compromisso de compra e venda. Despesas condominiais. Transferência da posse em virtude de contrato de promessa de compra e venda não registrado. Promissário-comprador. Imissão na posse, com o pleno conhecimento do condomínio. Legitimidade passiva ad causam. Registro. Desinfluência. Precedentes do STJ. Lei 4.591/64, art. 12. CCB/2002, art. 1.331, e ss. (Do Condomínio Edilício).
«I - A teor da jurisprudência desta a. Corte, a responsabilidade pelas despesas de condomínio, ante a existência de promessa de compra e venda, pode recair tanto sobre o promissário-comprador quanto sobre o promitente-vendedor, a depender das circunstâncias do caso concreto (ut EREsp 136.389/MG, Relator o Senhor Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, DJ de 13/9/99); ... ()
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23 - TJSP Multa condominial. Condomínio. Cotas condominiais vencidas sob a égide do Código Civil atual. Multa moratória que não pode exceder os 2% prefixados no § 1º do CCB, art. 1336, que revogou o § 3º do Lei 4591/1964, art. 12. Recurso improvido.
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24 - TJRJ Condomínio em edificação. Quotas condominiais. Crédito privilegiado. Ação de cobrança que move o agravante em face do agravado, que deferiu às interessadas o levantamento integral do produto da alienação, sob o fundamento de que as mesmas têm preferência em relação ao condomínio autor no concurso de credores, uma vez que o seu crédito é de natureza alimentícia. CCB/2002, arts. 1.315, 1.331, e ss. Lei 4.591/64, art. 12.
«O crédito de quotas condominiais não se submete ao concurso de preferências. Trata-se de obrigação com características próprias, daí porque a doutrina e jurisprudência rotulam-na de «propter rem. Verifica-se que as interessadas são realmente credoras de pensão alimentícia em face de seu pai, aqui devedor executado e, em razão disso, lhes foi garantido o direito real de habitação. Essa circunstância, todavia, é inoponível ao condomínio que sobrevive de contribuição mensal resultante do rateio de todos os condôminos. O direito de habitação não isenta os agravados nem tampouco suas filhas de pagarem as quotas condominiais, pois isso teria implicações de toda ordem. Posições do Direito Pretoriano e da Doutrina.... ()
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25 - STJ Condomínio em edificação. Hipoteca. Crédito condominial. Obrigação propter rem. Preferência sobre o crédito hipotecário. Precedentes da STJ. CCB/1916, art. 1.560. CCB/2002, art. 961, CCB/2002, art. 1.315 e CCB/2002, art. 1.334, § 2º. Lei 4.591/64, art. 12, § 4º.
«I. O crédito condominial tem preferência sobre o crédito hipotecário por constituir obrigação propter rem, em função da utilização do próprio imóvel ou para evitar-lhe o perecimento.» ... ()
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26 - TJRJ Condomínio em edificação. Ação de cobrança de cotas condominiais. Decisão de 1º grau que indefere a penhora do imóvel em razão da transferência de propriedade. Obrigação propter rem. CCB/2002, art. 1.315 e CCB/2002, art. 1.334, § 2º. Lei 4.591/64, art. 12, § 4º.
«Responsabilidade pelo débito condominial que recai sobre o imóvel, ainda que haja transferência de titularidade. Transferência de titularidade decorrente de sentença judicial que não pode ser oposta ao condomínio autor. Possibilidade de penhora.... ()
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27 - TJSP Penhora. Incidência sobre bens dos condôminos em Execução por Título Judicial contra o condomínio. Possibilidade. Os condôminos, em face da obrigação «propter rem, podem ter suas unidades penhoradas para satisfazer execução movida contra o condomínio. Condôminos suportam, na propriedade horizontal, e na proporção da respectiva quota-parte, as conseqüências decorrentes de obrigações do condomínio inadimplente. Inteligência do Lei 4591/1964, art. 12, «caput e artigo 1315 do Código Civil/02. Dá-se a distinção entre as figuras da dívida e da responsabilidade, com sujeição do patrimônio dos responsáveis, mesmo não devedores, à execução. Desnecessidade de citação dos condôminos, realizando-se apenas a penhora da quota-parte ideal de cada uma das unidades autônomas, observada a respectiva proporção de cada quota. Recurso provido em parte para o fim acima descrito.
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28 - TJRS Direito privado. Ação de cobrança. Condomínio. Cota. Condômino. Inadimplemento. Juros de mora. Correção monetária. Incidência. Termo inicial. Lei 4591/1964, art. 12, § 1º, § 3º. Apelação cível. Condomínio. Ação de cobrança de cotas condominiais. Juros de mora e correção monetária. Termo inicial.
«O condômino inadimplente deve suportar juros de mora de 1% ao mês e correção monetária, contados desde o vencimento de cada quota condominial. Inteligência do § 3º do lei 4.591/1964, art. 12 e §1º do art. 1.336 do Código Civil vigente. ... ()
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29 - TJSP Condomínio em edificação. Cobrança de despesas condominiais. Instrumento particular de compra e venda não registrado. Dívida «propter rem. Vinculação da unidade como garantia da obrigação. Legitimidade «ad causam reconhecida em relação ao proprietário. CCB/2002, art. 1.315 e CCB/2002, art. 1.334, § 2º. Lei 4.591/64, art. 12, § 4º.
«A responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais é atribuída por lei (Lei 4.591/64, art. 12, § 4º) ao proprietário ou titular de direito à aquisição de unidade em débito, compreendendo-se nessa condição, em face da interpretação sistemática da legislação em apreço, aquele que figurar no registro imobiliário, e como tal legitimado para figurar no pólo passivo da ação de cobrança, sendo inadmissível obrigar-se o condomínio litigar contra quem não tenha essa qualidade, sob pena de esvaziar se a garantia de seu crédito representada pela própria unidade em débito.... ()
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30 - TJRS Direito privado. Condomínio. Cota. Cobrança. Juros de mora. Possibilidade. Lei 4591/1964, art. 12, § 3º. Parcelas vincendas. CPC/1973, art. 290. Ação de cobrança de cotas condominiais. Juros moratórios.
«Possibilidade de cobrança de juros de mora no patamar de 1% ao mês. Aplicação do lei 4.591/1964, art. 12, § 3º.... ()
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31 - TJRJ Condomínio em edificação. Ação de cobrança cotas condominiais interposta contra o promitente-comprador e a construtora da unidade, que figura como proprietária no registro imobiliário. Procedência parcial do pedido, excluída a construtora do pólo passivo. Lei 4.591/64, art. 12.
«Provas produzidas que demonstraram ter sido o promitente comprador imitido na posse do imóvel devendo, assim, responder pelo débito condominial, tanto mais que o condomínio teve ciência do negócio jurídico. Precedentes do TJRJ. Honorários advocatícios de sucumbência impostos ao Autor que devem ser reduzidos por se tratar de causa de menor complexidade. Índice a ser observado para atualização monetária que não comporta exame em sede recursal pois dele se cogitará apenas em liquidação. Promitente comprador que é casado, inexistindo litisconsórcio passivo necessário dos cônjuges por se tratar de obrigação solidária. Precedentes do TJRJ. Provimento parcial da primeira apelação e desprovimento da segunda apelação.... ()
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32 - STJ Recurso especial. Despesas condominiais. Critério de rateio. Condôminos proprietários e locatários. Pretensão de revisão da interpretação conferida a cláusulas de convenção de condomínio. Imposição do óbice sumular 05/STJ.
«1. Não raramente, na formação de um shopping, ao condomínio pro indiviso, superpõe-se um condomínio por unidades autônomas, regulado pela Lei 4.591/64, hipótese em que a implantação reclama máxima cautela na definição e regulamentação da amplitude das respectivas áreas de uso comum e forma de sua utilização pelos condôminos, bem como no tocante ao rateamento de despesas, a fim de impedir o surgimento de graves dificuldades operacionais, neste contexto, a Convenção de Condomínio visa estabelecer definições, firmar diretrizes administrativas e fixar as regras de custeio dos encargos condominiais, obrigando a todos condôminos, nos termos do Lei 4.591/1964, art. 9º. ... ()
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33 - STJ Condomínio em edificações. Ação de cobrança de despesas condominiais. Prova da dívida. Existência. Propriedade comum de imóvel. Preliminar de ilegitimidade passiva, imóvel gravado com cláusula de usufruto em prol de terceiro. Uso integral por um dos co-proprietários. Legitimidade passiva de parte daquele que ocupa o imóvel na qualidade de condômino. Lei 4.591/1964, art. 12.
«A cota atribuível a cada unidade é obrigação propter rem. ... ()
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34 - STJ Condomínio em edificação. Despesas condominiais. Critério de rateio, segundo a fração ideal de cada unidade autônoma, fixado na convenção de condomínio. Lei 4.591/64, art. 12, § 1º e 25, parágrafo único.
«O critério de rateio das despesas condominiais fixado na Convenção de Condomínio somente pode ser alterado em assembléia se respeitado o quorum mínimo previsto no Lei 4.591/1964, art. 25, parágrafo único.... ()
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35 - STJ Condomínio em edificação. Loja térrea com acesso independente. Cotas condominiais. Critério de rateio expresso na convenção de condomínio. Validade. Precedente do STJ. Lei 4.591/64, art. 12, § 1º.
«Havendo disposição expressa na convenção de condomínio, estabelecendo o critério de rateio dos encargos condominiais ordinários, prescindível é que haja outra regra específica obrigando o proprietário da loja térrea a arcar com essas despesas.... ()
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36 - STJ Condomínio em edificação. Cobrança de cota condominial. Alegação do condômino de que não dispõe do comprovante, mas que, tendo pago as cotas posteriores, é de se presumir a quitação. Argumentação descabida. Parcelas de natureza autônoma. Cota devida. Precedentes do STJ.CCB, art. 943. Exegese. CCB/2002, art. 322. Lei 4.591/64, art. 12.
«As cotas condominiais são imprescindíveis à manutenção do condomínio, que sobrevive da contribuição de todos em benefício da propriedade comum que usufruem, e representam os gastos efetuados mês a mês, de sorte que gozam de autonomia umas das outras, não prevalecendo a presunção contida no CCB, art. 943, de que a mais antiga parcela estaria paga se as subseqüentes o estiverem. Constitui ônus do condômino comprovar que efetuou o pagamento de cada uma, ainda que já vencida há mais tempo.... ()
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37 - STJ Civil e processo civil. Recurso especial. Ação de cobrança. Condomínio em edificações. Cotas condominiais. Ofensa ao CPC/1973, art. 535, II. Inocorrência. Prequestionamento implícito. Admissibilidade. Multa condominial de 20% prevista na convenção, com base na Lei 4.591/1964, art. 12, § 3º. CDC. Inaplicabilidade. Redução para 2% quanto à dívida vencida na vigência do novo código civil. Revogação pelo estatuto material de 2002 do teto anteriormente previsto por incompatibilidade. Juros de mora. Não pactuado. Aplicação da taxa legal. Cobrança de correção monetária e juros moratórios. Termo inicial. A partir do vencimento de cada parcela. Prestação periódica. Inclusão da parcelas vincendas enquanto durar a obrigação.
«1 - Inexiste afronta ao CPC/1973, art. 535, II quando o v. acórdão recorrido, a par de não mencionar expressamente os dispositivos legais, apreciou a matéria inserta nos mesmos, configurando, pois, o chamado prequestionamento implícito, admitido por esta Corte. ... ()
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38 - STJ Condomínio em edificação. Loja com acesso independente. Cotas condominiais. Critério de rateio expresso na convenção. Conformidade com a Lei 4.591/64. Validade. Precedentes do STJ. Lei 4.591/64, art. 12, § 1º.
«A jurisprudência do STJ é pacífica no sentido de que a unidade condominial com acesso direto à via pública não está sujeita às taxas gerais atinentes aos demais apartamentos, salvo se a convenção dispõe em contrário. In casu, o art. 24 da Convenção do Condomínio do Edifício Lúcio Costa dispõe expressamente que as despesas provenientes de manutenção e conservação dos serviços, coisas e partes comuns, bem como as de sua administração, serão rateadas entre os condôminos na proporção de sua área ideal, em conformidade com o disposto no 12, § 1º, da Lei 4.591/64, devendo, pois, ser respeitado.... ()
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39 - STJ Condomínio em edificação. Hipoteca. Direito de preferência. Execução. Quotas de condomínio. Credor hipotecário. Precedentes do STJ. CCB/1916, art. 759 e CCB/1916, art. 1.560. CCB/2002, art. 961, CCB/2002, art. 1.315, CCB/2002, art. 1.331, e ss. e CCB/2002, art. 1.442, caput. Lei 4.591/64, art. 12.
«1. Tratando-se da execução de quotas de condomínio, não há falar em preferência do credor hipotecário, considerando precedente da Terceira Turma assinalando que em tal caso se trata de conservação do imóvel, «sendo indispensáveis à integridade do próprio crédito hipotecário, inevitavelmente depreciado se a garantia perder parte do seu valor». (REsp 208.896, Relator o Ministro Ari Pargendler, DJ de 19/12/02). ... ()
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40 - STJ Consumidor. Condomínio. Despesas comuns. Competência. Juizado Especial. Multa de 20%. Inaplicabilidade, in casu, do CDC. Lei 4.591/1964, art. 12, § 3º. Lei 8.078/1990 - CDC. Lei 9.099/1995.
- A competência do Juizado Especial é relativa, sendo facultada ao autor a opção pelo ajuizamento do pedido junto à Justiça Comum. Precedentes. ... ()
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41 - 2TACSP Condomínio em edificação. Despesas ordinárias do condomínio. Troca de cabos do elevador e conserto de antena parabólica. Lei 4.591/64, art. 12.
«As despesas havidas pelo condomínio com troca de cabos do elevador e conserto de antena parabólica se incluem entre as ordinárias, de custeio, relativas aos serviços rotineiros de manutenção, sendo desnecessária prévia aprovação em assembléia.... ()
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42 - 2TACSP Condomínio em edificação. Despesas condominiais. Juros. Multa. Correção monetária. Verbas devidas. Lei 4.591/64, art. 12, § 3º.
«O condômino impontual deve arcar com os acréscimos previstos no Lei 4.591/1964, art. 12, § 3º e na Convenção de Condomínio: multa de 20%, juros de 1% ao mês e correção monetária, a partir do vencimento de cada cota, até seu efetivo pagamento.... ()
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43 - 2TACSP Condomínio em edificação. Consumo de água. Fixação de acordo com o número de habitantes da unidade condominial. Impossibilidade na hipótese. Lei 4.591/64, art. 12, § 1º.
«Fixação do quota de consumo de água pelo número de habitantes da unidade condominial. Impossibilidade, ante a inexisténcio de convenção, não suprida por assembléia geral extraordinária dos moradores. Critério, ademais, a ser adotado mediante a instalação de relógios individuais, para aferição do efetivo consumo de cada unidade, que não guarda correlação necessária com o número de moradores dos imóveis. Aplicação do Lei 4.591/1964, art. 12, § 1º.... ()
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44 - 2TACSP Condomínio em edificação. Despesas condominiais. Desconto do depósito bancário feito pelo condômino na conta do condomínio. Dilação probatória para verificação se o mesmo estava autorizado a fazê-lo. Desnecessidade. Lei 4.591/64, art. 12.
«Se a sentença ressalvou que devem ser abatidas do débito as cotas condominiais já pagas, representadas por depósitos em conta bancária do condomínio, não se concebe dilação probatória para comprovação de que o condômino havia sido autorizado a proceder daquela maneira.... ()
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45 - 2TACSP Condomínio em edificação. Despesas condominiais. Multa de 20% e 2%. Hipóteses. Lei 4.591/64, art. 12, § 3º. CCB/2002, art. 1.336, § 1º.
«Admite-se a multa por atraso de 20% sobre o total da dívida fundada em despesas condominiais. Exegese do § 3º, do Lei 4.591/1964, art. 12. Mas, se houver a liquidação de parcelas vencidas na vigência do novo Código Civil, observa-se a redução da multa para 2%, nos termos do § 1º, do Lei 10.406/2002, art. 1.336.... ()
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46 - 2TACSP Condomínio em edificação. Despesas condominiais. Repetição do indébito. Prazo prescricional. Prescrição vintenária. Considerações sobre o tema. Lei 4.591/64, art. 12, § 1º. CCB, art. 177. Aplicabilidade. CCB, art. 178, § 10. Inaplicabilidade.
«... Daí porque, cobradas a mais as despesas desde o ano de 1.992, deve o condomínio devolver o excedente e que, consoante a perícia, corresponde a R$ 3.418,85 (fls. 215/227). Não há razão para abater desse montante as parcelas cobradas nos cinco anos anteriores ao ajuizamento da ação. A hipótese não se encarta em qualquer das situações previstas no art. 178, § 10º, do Código Civil de 1.916, incidindo, o prazo prescricional comum de vinte anos do art. 177 do mesmo diploma legal. Aliás, nesse sentido é o entendimento da doutrina (cf. J. Nascimento Franco, «in «Condomínio, pág. 256) e de jurisprudência colacionada pela autora (fl. 271). ... (Juiz Kioitsi Chicuta).... ()
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47 - 2TACSP Condomínio em edificação. Despesas condominiais. Critérios de rateio. Fração ideal. Considerações sobre o tema. Lei 4.591/64, art. 12, § 1º.
«... Nada obstante insista o condomínio com assertiva de que o art. 32 da Convenção de Condomínio lhe dá sustentáculo na versão de distribuição das despesas pelo número de unidades, bem se vê que sua redação não comporta tal raciocínio: «Mensalmente o Síndico ou a Administração, elaborará balancete financeiro do mês, relacionando todas as despesas pagas ou previstas para o mês, cabendo a cada condômino concorrer as mesmas, pela parte que lhes couber por rateio, dentro dos prazos ou forma estabelecida para tanto.
Não há fixação de qualquer critério de rateio das despesas, incidindo, portanto, a regra geral do Lei 4.591/1964, art. 12, § 1º, que estabelece divisão na proporção da área ideal no terreno atribuído a cada apartamento. Nesse aspecto, não existe qualquer dúvida sobre a falta de adequação do sistema implantado, eis que a maior parte dos doze apartamentos tem áreas que variam de 79,20m² a 91,36m², e só o apartamento da autora tem 42,00m². A desproporção é manifesta e não se vê como sustentar tese de divisão simples pelo número de unidades. ... (Juiz Kioitsi Chicuta).... ()
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48 - STJ Condomínio em edificação. Despesas condominiais. Critério de rateio na forma igualitária estabelecido em convenção condominial. Admissibilidade. Hipótese de inexistência de enriquecimento sem causa dos proprietários de maior fração ideal. Lei 4.591/64, art. 12, § 1º. CCB/2002, art. 1.315.
«A assembléia dos condôminos é livre para estipular a forma adequada de fixação da quota dos condôminos, desde que obedecidos os requisitos formais, preservada a isonomia e descaracterizado o enriquecimento ilícito de alguns condôminos. O rateio igualitário das despesas condominiais não implica, por si só, enriquecimento sem causa dos proprietários de maior fração ideal. (...) A convenção condominial é livre para estipular a forma adequada de fixação da quota dos condôminos, desde que obedecidas as regularidades formais, preservada a isonomia e descaracterizado o enriquecimento ilícito.
O rateio igualitário das quotas não implica, por si só, a ocorrência de enriquecimento sem causa dos proprietários de maiores unidades, uma vez que os gastos mais substanciais suportados pelo condomínio - v.g. o pagamento dos funcionários, a manutenção das áreas comuns e os encargos tributários incidentes sobre essas áreas - beneficiam de forma equivalente todos os moradores, independentemente de sua fração ideal.
Assim, não prevalece a presunção do aresto hostilizado de que os proprietários de menores economias «acarretam menor despesa, porquanto os custos, em sua maior parte, não são proporcionais aos tamanhos das unidades, mas das áreas comuns, cujos responsabilidade e aproveitamento são de todos os condôminos indistintamente.
Ressalte-se que, «in casu, a fração ideal é irrelevante nas votações e decisões da assembléia condominial. ... (Min. César Asfor Rocha).... ()
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49 - 2TACSP Condomínio em edificação. Despesas condominais. Cobrança. Desvio fraudulento pela antiga administradora. Circunstância que não afasta a responsabilidade do condômino. Lei 4.591/1964, art. 12 e Lei 4.591/1964, art. 22.
«O desvio de numerário destinado a quitação dos encargos do condomínio pela antiga administradora, não afasta a obrigação do condômino, que tem o uso e a fruição dos funcionários e da unidade condominial, de concorrer no pagamento das despesas condominiais.... ()
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50 - 2TACSP Condomínio em edificação. Despesas. Ação de cobrança. Juros de mora de 1% (um por cento) ao mês desde os respectivos vencimentos. Mora «ex re. Multa moratória de 20% (vinte por cento). Admissibilidade na hipótese. Hermenêutica. Consumidor. Inaplicabilidade do CDC. Considerações sobre o tema. Lei 4.591/64, art. 12, § 3º. CCB, art. 960. CCB/2002, art. 397.
«... Por fim, corretos os índices aplicados aos consectários da mora, com exceção dos juros de mora. Com efeito, de acordo com a convenção condominial (art. 42 - fl. 112), e Lei 4.591/64, art. 12, § 3º, a multa moratória de 20% (vinte por cento) é plenamente exigível, assim como os juros de mora de 1% (um por cento) ao mês. Ademais, «argumentandum tantum, não se aplica aqui as disposições da Lei 8.078/1990 (Código de Defesa do Consumidor), haja vista que inaplicável ao caso por falta de relação consumerista.
Anote-se:
«Não se aplica às obrigações decorrentes da administração do condomínio a lei consumerista, válida portanto, a aplicação da multa de 20% (observado o princípio «tempus regit actum) e dos juros de 1% ao mês sobre os débitos existentes, em conformidade com previsão inserida na convenção de condomínio (Ap. s/ Rev. 701.643-00/6 - 3ª Câm. - Rel. Juíza REGINA CAPISTRANO - J. 29/07/2003).
A propósito, a incidência dos juros deve ocorrer a partir de cada vencimento das cotas condominiais devidas e não pagas, já que a mora do devedor aqui tratada é de natureza «ex re (CC/1916, art. 960, primeira parte, e CC/2002, art. 397, «caput), ou seja, as próprias datas de vencimentos das obrigações (positivas e líquidas em seus termos) servem como interpelação, consoante o brocardo «dies interpellat pro homine (o termo - prazo, data certa - interpela pelo homem). ... (Juiz Ribeiro Pinto).... ()