Lei 4.591/1964, art. 12 - Jurisprudência

1 - TJRJ APELAÇÃO. EMBARGOS À EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DE COTA CONDOMINIAL EM FACE DE USUFRUTUÁRIA.

2 - TJRJ APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO HORIZONTAL DE FATO. LEGITIMIDADE ATIVA. SÚMULA 260/STJ. PRAZO PRESCRICIONAL QUINQUENAL. PARTE RÉ QUE POSSUI DOIS LOTES UNIFICADOS, ONDE EDIFICOU SUA RESIDÊNCIA. RATEIO PROPORCIONAL DAS QUOTAS À FRAÇÃO IDEAL DO TERRENO. LEI 4591/1964, art. 12, §1º. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA MANTIDA. DESPROVIMENTO DO RECURSO.

3 - TJRJ APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS EXTRAORDINÁRIA - SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA - IRRESIGNAÇÃO DA PARTE RÉ -

4 - TJSP AÇÃO DE COBRANÇA. DÉBITOS CONDOMINIAIS.

Sentença de procedência dos pedidos. Insurgência da autora. ILEGITIMIDADE ATIVA. Não configurada. Legitimidade reconhecida. Precedentes do TJSP. Preliminar afastada. Reconhecida a responsabilidade do proprietário no pagamento e comprovadas as despesas condominiais, de rigor a manutenção da sentença. Inteligência da Lei 4.591/64, art. 12 e dos arts. 1.336 e seguintes do Código Civil. Não comprovado o pagamento das taxas condominiais. Ônus do qual não se desincumbiu a requerida. ... (Continua)

5 - TJRJ DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE ATIVA DO CONDOMÍNIO. INADIMPLEMENTO INCONTROVERSO. RECURSO DESPROVIDO.

6 - TJRJ APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. COTA CONDOMINIAL.

Sentença que rejeitou os embargos à execução. Recurso da parte embargante. Cobrança de cota condominial referente ao período de maio de 2021 até a propositura da ação, no valor de R$9.835,00. Ata da assembleia que elegeu o síndico apresentada na ação de execução e nos presentes embargos, estando comprovada a legitimidade do condomínio na propositura da execução. A escritura de compra e venda do imóvel ocorreu em 05/07/2022, todavia a averbação da venda do imóvel no registro geral de imóvel se deu em 13/04/2023, data posterior a propositura da ação de cobrança condominial. Ausência de notificação do condomínio quanto à venda do imóvel com data anterior a propositura da ação de execução. A obrigação é de natureza propter rem, ou seja, de responsabilidade daquele que detém a qualidade de proprietário do bem ou, ainda, do titular de um dos aspectos da propriedade, tais como a posse, o gozo ou a fruição. Ainda que a escritura de compra e venda tenha ocorrido em data anterior a do registro, nos termos do entendimento do STJ, o promitente vendedor pode ser responsabilizado pelos débitos de condomínio posteriores àquela data, uma vez que não restou comprovada a ciência inequívoca do condomínio da transação. Condomínio acostou aos autos da execução a planilha de cálculo contendo os valores devidos com a discriminação individualizada de cada cota condominial, referente ao período de cobrança 10/05/2021 até 10/01/2023, além dos juros e multa, totalizando R$9.835,00. Contribuições condominiais aprovadas em assembleia geral, retratando título executivo certo, líquido e exigível. Aplicação do art. 784, X do CPC e da Lei 4.591/64, art. 12. O embargado juntou aos autos da execução todos os documentos necessários a conferir liquidez a execução, estando presente a legitimidade da execução, nos termos do CPC, art. 784, X. Sentença mantida. DESPROVIMENTO DO RECURSO.... (Continua)

7 - TJRJ AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA DA CONVENÇÃO CONDOMINIAL, CUMULADA COM INDENIZATÓRIA. NORMA CONDOMINIAL DE CO-BRANÇA DE SERVIÇO DE ABASTECIMENTO DE ÁGUA E DE ESGOTAMENTO SANITÁRIO PRO-PORCIONAL À OCUPAÇÃO DE CADA UNIDADE. DESPROVIMENTO.

Trata-se de agravo de instrumento, interposto pela Autora, contra a r. decisão agravada, ao argumento de que estariam presentes os requisitos autorizado-res da concessão da tutela de urgência. ... (Continua)

8 - TJRJ APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. COBRANÇA DE COTA CONDOMINIAL. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. APELO DO RÉU.

A sentença de procedência deve ser mantida, já que o réu não comprova o regular pagamento do débito. Tratando-se de ação de cobrança de cotas condominiais, não há irregularidade na exclusão do cônjuge falecido e na ausência de citação do espólio ou dos herdeiros, tendo em vista que, ante a natureza solidária da relação jurídica, ao credor é permitido a cobrança integral da dívida de apenas um dos coproprietários. A obrigação de pagamento das obrigações condominiais pelos Condôminos tem lastro na lei, na forma da Lei 4.591/64, art. 12, e do art. 1.336, I, do Código Civil. Planilha de débitos apresentada com a inicial que aponta a dívida e seu valor. Ação de cobrança de despesas condominiais que dispensa a apresentação de documentos que tenham o condão de demonstrar a formação do crédito e o respectivo inadimplemento, não se mostrando essencial a apresentação das atas de assembleia que aprovaram as respectivas cotas. Na ação de cobrança de cotas condominiais cabe ao Devedor o ônus de desconstituir o direito de crédito do Condomínio, nos termos do CPC, art. 373, II, fazendo prova de que os valores reclamados são indevidos, ou que houve o seu regular pagamento, o que não ocorreu na hipótese. Nesse contexto, o que não se admite é simplesmente deixar o Condômino de adimplir a obrigação de pagar as cotas condominiais que a todos é imposta por lei e pela Convenção do Condomínio. Recurso conhecido e improvido, nos termos do Desembargador Relator.... (Continua)

9 - TJRJ APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DECLARATÓRIA. NULIDADE DE CLÁUSULA DE CONVENÇÃO CONDOMINIAL. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. APELO DO AUTOR.

Convenção do Condomínio isenta a incorporadora do pagamento das cotas condominiais enquanto as unidades não forem vendidas e os compradores imitidos na posse. A obrigação de pagamento das obrigações condominiais pelos Condôminos tem lastro na lei, na forma da Lei 4.591/64, art. 12, e do art. 1.336, I, do Código Civil. A convenção outorgada pela construtora/incorporadora não pode estabelecer benefício de caráter subjetivo a seu favor com a finalidade de reduzir ou isentar do pagamento da taxa condominial (REsp. Acórdão/STJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 04/02/2020, DJe 06/02/2020). Necessária a reforma da sentença para reconhecer a nulidade das cláusulas. Recurso conhecido e provido, nos termos do Desembargador Relator.... (Continua)

10 - TJRJ APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. COTAS CONDOMINIAIS. MULTA, JUROS DE MORA E CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL. TAXA SELIC. INCIDÊNCIA. ALTERAÇÃO EX OFFICIO.

A pretensão recursal cinge-se ao termo inicial dos juros de mora, multa e correção monetária, uma vez que sustenta o recorrente que devem incidir a partir do vencimento de cada uma das cotas inadimplidas. ... (Continua)

11 - TJRJ DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE PASSIVA DO PROPRIETÁRIO. IMÓVEL NÃO PARTILHADO FORMALMENTE APÓS DIVÓRCIO. RECURSO DESPROVIDO.

Embargos à execução opostos pelo executado em face da execução de cotas condominiais em atraso, alegando ilegitimidade passiva, sob o argumento de que, após sua separação em 2013 e posterior divórcio em 2020, a posse do imóvel é exclusiva de sua ex-esposa, sendo ela a responsável pelas obrigações condominiais. ... (Continua)

12 - TJSP DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE DO CONDOMÍNIO. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. INEXISTÊNCIA DE IRREGULARIDADES NA CONSTITUIÇÃO CONDOMINIAL. DESPESAS CONDOMINIAIS DEVIDAS. RECURSO DESPROVIDO.

Recurso de apelação interposto contra sentença que julgou procedente o pedido de cobrança de taxas condominiais, condenando os réus ao pagamento de R$ 48.925,47, além de correção monetária, juros e honorários advocatícios. Contestam os réus alegando irregularidades na constituição do condomínio, ausência de matrícula individualizada dos lotes e falhas na comprovação dos débitos condominiais. ... (Continua)

13 - TJRJ APELAÇÃO. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. LOJA COMERCIAL SITUADA NO ANDAR TÉRREO, COM ENTRADA INDEPENDENTE. COTAS CONDOMINIAIS. PRETENSÃO DE DECLARAÇÃO DE INEXISTÊNCIA DE OBRIGAÇÃO DE CONTRIBUIR COM AS DESPESAS CONDOMINIAIS OU PAGAMENTO PROPORCIONAL AOS SERVIÇOS UTILIZADOS. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA PARCIAL, CONFIRMANDO A TUTELA DE URGÊNCIA, E DETERMINANDO O REAJUSTE DA CONTRIBUIÇÃO CONDOMINIAL PARA RETIRAR DESPESAS RELATIVAS AOS SERVIÇOS DE ELEVADORES, LIXEIRA, VAGAS DE GARAGEM, INTERFONE E ACESSO ELETRÔNICO AO EDIFÍCIO; O REEMBOLSO DESSAS COBRANÇAS E A RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS A TÍTULO DE CONTRIBUIÇÃO PARA A IMPLANTAÇÃO DE SISTEMA DE AR CONDICIONADO E A COLOCAÇÃO DE GRADIL. IRRESIGNAÇÃO DO CONDOMÍNIO RÉU. A OBRIGAÇÃO DE PAGAMENTO DAS COTAS CONDOMINIAIS PELOS CONDÔMINOS DECORRE DE EXPRESSA DISPOSIÇÃO LEGAL, NOS TERMOS Da Lei 4.591/64, art. 12, E art. 1.336, I, DO CÓDIGO CIVIL. ENTENDIMENTO DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA NO SENTIDO DE QUE A LOJA TÉRREA, COM ACESSO DIRETO À VIA PÚBLICA, NÃO ESTÁ SUJEITA ÀS TAXAS GERAIS DO CONDOMÍNIO, À EXCEÇÃO DE DISPOSIÇÃO EM CONTRÁRIO NA CONVENÇÃO. NO CASO, EXISTE PREVISÃO EXPRESSA NO SENTIDO DE QUE AS LOJAS ESTÃO OBRIGADAS A PARTICIPAR DO RATEIO DAS DESPESAS ORDINÁRIAS E EXTRAORDINÁRIAS, CONTUDO EM VALOR REDUZIDO, EQUIVALENTE A 70%(SETENTA PRO CENTO) DA MENOR COTA DO CONDOMÍNIO. CONSTATA-SE QUE A CONVENÇÃO CONDOMINIAL NÃO GUARDA, EM SI, QUALQUER ARBITRARIEDADE E REFLETE A VONTADE MAJORITÁRIA DOS INTEGRANTES DA COLETIVIDADE, SENDO SUA OBSERVÂNCIA OBRIGATÓRIA, POR DETERMINAÇÃO LEGAL. SENTENÇA REFORMADA PARA JULGAR IMPROCEDENTES OS PEDIDOS AUTORAIS, REVERTENDO-SE OS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. PROVIMENTO DO RECURSO.

14 - TJSP CONDOMÍNIO -

Ação de cobrança de cotas condominiais - Alegação de ilegitimidade passiva - Pertinência subjetiva para manutenção no polo passivo da demanda - Alegação de não imissão na posse - Notícia de ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse entre compradora e vendedora, com atribuição da posse direta à então promitente vendedora, ora apelante - Ré que deve ser considerada como condômina para fins da Lei 4.591/64, art. 12 - Responsabilidade pelo pagamento - Sentença mantida. ... (Continua)

15 - TJRJ ACÓRDÃO

Preliminar de ilegitimidade passiva ad causam afastada. 2- Aplicação da Teoria da Asserção. Por isso, é suficiente que o Autor aponte contra alguém violação a direito seu, para gerar o interesse da parte contrária em se defender dos efeitos da tutela jurisdicional contra ela invocada. Presunção de veracidade das circunstâncias narradas pela parte Autora relativamente às condições da ação, atribuindo ao Réu legitimidade para figurar no polo passivo da demanda. 3- Certidão de Ônus Reais acostada aos indexadores 10/13, constando que o Réu figura como proprietário do imóvel, conforme item AV-18 sobre a consolidação da propriedade, o que enseja o reconhecimento da sua legitimidade para responder à demanda. 4- Possibilidade de cobrança do Credor Fiduciário, tendo em vista que o mesmo teve a posse consolidada do imóvel. Precedente do STJ. 5- O condômino tem o dever jurídico de pagar às cotas condominiais, nos termos dos Lei 4.591/64, art. 12 e 1.336, I do CC. A receita resultante do pagamento de tais cotas se destina à manutenção da coisa pertencente em comum a todos os condôminos. 5- Verifica-se, no caso dos autos, que o condomínio está cobrando as cotas condominiais da supracitada unidade vencidas de Julho de 2019 a julho de 2020 e, não obstante o argumento do Réu de que o imóvel está na posse de terceiros, não houve a comprovação de que a terceira tenha se imitido na posse ou tenha realizado a consolidação da referida propriedade. 6- A natureza jurídica das cotas condominiais é de direito real, configurando assim a obrigação propter rem, eis que decorre da própria conservação do bem, e é intrinsecamente vinculada à coisa. 7- O imóvel em questão foi alienado fiduciariamente, e conforme dispõe o art. 22 da Lei . 9.514/97, a alienação fiduciária consiste em um negócio jurídico pelo qual o devedor, ora fiduciante, com escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ora fiduciário da propriedade resolúvel do bem. 8- O contrato de alienação fiduciária possui como propósito o desdobramento da posse, onde o fiduciante, nesse contexto, se torna o possuidor direto e o fiduciário o possuidor, indireto do bem, até a quitação integral na dívida garantida. 9- Da análise da certidão de ônus reais acostada aos indexadores 10/13, constata-se que foi celebrado contrato de compra e venda do referido bem imóvel com alienação fiduciária ao Banco Bradesco S.A em 13/09/2007. Contudo, em razão do inadimplemento da avença, no dia 25/02/2012 foi consolidada a propriedade do imóvel em favor do credor fiduciário. 10- O ordenamento jurídico permite que, quando a obrigação consistir em prestações periódicas, considerar-se-ão elas, incluídas no pedido, independentemente, de pedido expresso. 11- Inteligência do CPC/2015, art. 323 . 12- As parcelas são devidas até o final da obrigação, e não apenas até o trânsito em julgado da sentença. 13- A incidência de juros e correção monetária são consectários que encontram respaldo em lei, conforme CCB/2002, art. 395. 14- A cobrança de multa de 2% (dois por cento) também encontra previsão no parágrafo 1º, do CCB, art. 1.336, que dispõe: «O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de 1% (um por cento) ao mês e multa de até 2% (dois por cento), sobre o débito". 15- Ainda que não houvesse a fixação quando da Convenção Condominial, são verbas de ordem pública, provenientes de normas cogentes de observância obrigatória. 16- DESPROVIMENTO DO RECURSO DO RÉU E PROVIMENTO DO RECURSO DO AUTOR.... (Continua)

16 - TJSP APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO.

Sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, afastando o dever do condômino de arcar com o rateio relativo ao consumo de gás e energia elétrica. Inconformismo do condomínio. JUSTIÇA GRATUITA. Sentença extra petita. A concessão dos benefícios da justiça gratuita depende de expresso requerimento da parte interessada. Impossibilidade de concessão ex officio. Precedente do C. STJ. Sentença anulada neste capítulo. RATEIO DE CONTAS DE CONSUMO. Dever de contribuir para as despesas condominiais na proporção de sua fração ideal segundo previsão da Lei 4.591/64, art. 12 e do art. 1.336, I, do Código Civil. Inadimplemento incontroverso. Tratando-se de fato impeditivo do direito do condomínio, cabia ao réu comprovar a alegada irregularidade na cobrança (CPC, art. 373, II). Todavia, o demandado não demonstrou sequer que diligenciou junto à administradora do condomínio para obtenção dos comprovantes. A alegação também é inverossímil, posto que o valor cobrado não se mostra excessivo ou desproporcional. Sentença reformada. RECURSO PROVIDO.... (Continua)

17 - TJRJ AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS EM FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. IMPUGNAÇÃO. DECISÃO AGRAVADA QUE REJEITOU A IMPUGNAÇÃO. IRRESIGNAÇÃO DA EXECUTADA. ALEGAÇÃO DE NULIDADE DA INTIMAÇÃO, BEM COMO AUSÊNCIA DE DOCUMENTO INDISPENSÁVEL À PROPOSITURA DA AÇÃO, CONSISTENTE NA COMPROVAÇÃO DO EXATO VALOR DA COTA CONDOMINIAL. INEXISTÊNCIA DE NULIDADE. COTA CONDOMINIAL. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. CITAÇÃO VIA POSTAL, RECEBIDA POR TERCEIRO, PREPOSTO DO PRÓPRIO EXEQUENTE, O QUAL SE TRATA DE CONDOMÍNIO EDILÍCIO. RECEBIMENTO DO A.R. POR FUNCIONÁRIO DO PRÉDIO. EXCEÇÃO PREVISTA NO §4º DO CPC, art. 248 CONFIGURADA. O DÉBITO RELATIVO ÀS DESPESAS DO CONDOMÍNIO CONSTITUI OBRIGAÇÃO PROPTER REM, A SER CUMPRIDA, NOS TERMOS Da Lei 4.591/64, art. 12, DIRETAMENTE PELO PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL, SEJA ELE OCUPANTE OU NÃO. AGRAVANTE QUE NÃO NEGA O INADIMPLEMENTO, BEM COMO RECEBE, MENSALMENTE, OS BOLETOS PARA PAGAMENTO DAS COTAS CONDOMINIAIS, POSSUINDO, ASSIM, CONHECIMENTO DOS VALORES COBRADOS. RECURSO DESPROVIDO.

18 - TJSP Condomínio. Ação de cobrança de despesas condominiais. Sentença de procedência. Apelo da ré. Condomínio que permaneceu mais de 40 anos sem cobrar as despesas da loja. Fato que não isenta a ré do pagamento, especialmente após deliberação assemblear nesse sentido. Alegação de nulidade na convocação da ré para a assembleia. Inadmissibilidade. Edital de convocação sem vício. Assembleia com votação unanime para início de cobrança. Obrigação do condômino de concorrer para as despesas do condomínio que decorrem de lei (Lei 4.591/64, art. 12 e art. 1336, I, do Código Civil). Prevalência das disposições da convenção, enquanto não for alterada. Obrigação de todos os condôminos de custear as despesas. Sentença mantida. Verba honorária aumentada. Apelo desprovido

19 - TJSP Execução por quantia certa - Contrato de prestação de serviços de implantação de sistema fotovoltaico - Decisão de primeiro grau que indeferiu o pedido da credora agravante de envio de ofício à administradora do condomínio executado para que ela informe os dados dos titulares das unidades autônomas - Reforma - Descabimento, na hipótese - Ainda que possível a responsabilização dos condôminos pelas obrigações do condomínio, a teor do disposto no art. 1.315, do CC e Lei 4.591/64, art. 12, a medida não prescinde do esgotamento da busca patrimonial dos bens do condomínio, o que ainda não ocorreu - Ademais, noticiado nos autos principais, que a administradora mencionada pela agravante não mais presta serviços ao condomínio agravado, assim como sua sucessora, revelando-se a inocuidade da medida nos termos pretendidos - Decisão mantida - Agravo desprovido

20 - TJSP APELAÇÃO CÍVEL. DESPESAS DE CONDOMÍNIO. AÇÃO DE COBRANÇA.

A prova do pagamento é a quitação, que se dá por meio de recibo. Alegado pagamento de boleto fraudado, realizado para pessoa jurídica diversa, que não pode ser atribuído a erro escusável da condômina. Débito condominial suficientemente comprovado. Obrigação de pagamento que não pode ser afastada. Dicção dos CCB, art. 1.315 e da Lei 4.591/64, art. 12. Recurso da ré desprovido... (Continua)

21 - TJSP *AÇÃO DE COBRANÇA.

Rateio condominial formado por despesa extraordinária decorrente da obra de «cobertura de garagem do Condomínio. SENTENÇA de procedência. APELAÇÃO do demandado, que pede a anulação da sentença por cerceamento de defesa pela privação da prova testemunhal, insistindo na arguição de prescrição do rateio vencido no dia 25 de dezembro de 2016. EXAME: cerceamento de defesa não configurado. Juiz, principal destinatário da prova, que detém o livre convencimento. Aplicação do CPC, art. 371. Regularidade da cobrança bem evidenciada no caso vertente, porquanto fundada em cláusula constante da Convenção Condominial que impõe o dever de pagamento do rateio condominial aos Condôminos das despesas extraordinárias. Aplicação do Lei 4.591/1964, art. 12, «caput, e dos arts. 1.334, «caput e, I, e 1.336, «caput e, I, ambos do Código Civil. Obra envolvendo «cobertura de garagem aprovada mediante regular deliberação assemblear. Aplicação do prazo prescricional de cinco (5) anos previsto no art. 206, §5º, I, do Código Civil, por versar pretensão de cobrança de dívida líquida constante de instrumento particular. Prazo a ser contado do vencimento de cada prestação. Prescrição quinquenal não consumada. Verba honorária devida ao Patrono do Condomínio autor que comporta majoração para doze por cento (12%) do valor da condenação, «ex vi do art. 85, §11, do CPC, observada a «gratuidade concedida na Vara de origem. Sentença mantida. RECURSO NÃO PROVIDO.*... (Continua)

22 - STJ Processual civil. Encargos condominiais. Obrigação propter rem. Responsabilidade do atual proprietário. Relação jurídica material com o imóvel. Violação do CPC/2015, art. 1.022. Não verificada. Análise da divergência prejudicada. Desprovimento do agravo interno. Manutenção da decisão recorrida.

I - Na origem, trata-se de ação objetivando seja o ente federado réu compelido ao pagamento de taxas condominiais. Na primeira instância, a ação foi julgada extinta sem resolução do mérito em razão da ilegitimidade passiva ad causam do ente federado réu. O Tribunal a quo, em grau recursal, por maioria, deu parcial provimento ao recurso de apelação autoral para reconhecer a responsabilidade do Estado do Mato Grosso do Sul pelo pagamento das taxas condominiais em atraso, ainda que anteriores à aquisição do imóvel por meio de carta de adjudicação. ... (Continua)

23 - STJ agravo interno no agravo em recurso especial. Compra e venda de imóvel. Resolução do contrato por culpa do comprador. Violação ao CPC/2015, art. 1.022. Não ocorrência. Ausência de prequestionamento de matérias alegadas. Súmula 282/STF e Súmula 356/STF. Reexame de matéria fática. Impossibilidade. Súmula 7/STJ. Agravo interno não provido.

1 - Não se viabiliza o recurso especial pela indicada violação do CPC/2015, art. 1.022. Isso porque, embora rejeitados os embargos de declaração, a matéria em exame foi devidamente enfrentada pelo Tribunal de origem, que emitiu pronunciamento de forma fundamentada, ainda que em sentido contrário à pretensão do recorrente. ... (Continua)

24 - STJ Agravo interno em agravo em recurso especial. Cobrança de cotas condominiais. Sentença de procedência. Cerceamento de defesa. Não ocorrência. Prova pericial. Desnecessidade. Obrigação dos condôminos ao rateio das despesas comuns. Lei 4.591/1964, art. 12. Pretensão recursal. Nulidade por negativa de prestação jurisdicional. Inocorrência. Violação de Lei. Súmula 5/STJ e Súmula 7/STJ. Incidência. Ausência de prequestionamento da matéria. Súmula 211/STJ. Agravo interno não provido.

1 - Não há que falar em violação ao CPC/2015, art. 1.022, quando a matéria foi objeto de exame em decisão exarada pelo Tribunal de origem, que emitiu pronunciamento de forma fundamentada, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte recorrente. ... (Continua)

25 - STJ Civil. Recurso especial. Condomínio edilício. Rateio das despesas condominiais. Convenção de condomínio. Modificação do critério de cálculo da cota-parte de cada condômino com base na área privativa de cada apartamento. Proporcionalidade e razoabilidade. Vedação do enriquecimento sem causa. Observância. Ausência de vício de consentimento. Validade da convenção. Recurso especial desprovido.

1 - Tanto a Lei 4.591/64, art. 12, § 1º, como o CCB/2002, no art. 1.036, I, determinam que, em regra, o condômino deve arcar com as despesas condominiais rateadas na proporção da fração ideal do terreno correspondente à respectiva unidade. Há, no entanto, a possibilidade, permitida em lei, de a convenção de condomínio adotar critério diverso ou ser modificada para alterar o parâmetro anteriormente previsto, desde que tal ocorra por meio da concordância da maioria qualificada dos condôminos, sempre mediante o subsequente registro no Cartório de Registro de Imóveis competente. Nessa última hipótese, a partir da modificação, torna-se obrigatória a nova regra da convenção, vinculando todos os condôminos titulares da propriedade ou quem tenha posse ou detenção do imóvel, mesmo aqueles que não concordaram com a forma de rateio, tendo votado, na assembleia, diversamente. ... (Continua)

26 - STJ Agravo interno. Civil. Rateio de cotas condominiais.

«1 - Segundo a Lei 4.591/1964, art. 12, § 1º, somente a convenção pode fixar o rateio das contribuições condominiais de maneira diversa da regra da fração ideal pertencente a cada comunheiro. ... (Continua)

27 - STJ Administrativo e processual civil. Agravo interno no agravo recurso especial. Quotas de condomínio. Juros moratórios. Alegada ofensa ao CPC/1973, art. 535. Inexistência. CPC/1973, art. 294 e CPC/1973, art. 333, I. Tese recursal não prequestionada. Súmula 211/STJ. Percentual previsto no Lei 4.591/1964, art. 12, § 3º. Jurisprudência dominante do STJ. Agravo interno improvido.

«I - Agravo interno aviado contra decisão publicada em 09/04/2018, que julgara recurso interposto contra decisum publicado na vigência do CPC/1973. ... (Continua)

28 - STJ Agravo interno nos embargos de declaração no agravo em recurso especial. Condomínio. Rateio das despesas condominiais. Convenção de condomínio. Adoção do critério de cálculo da cota-parte de cada condômino com base na área privativa de cada um dos apartamentos. Critério que, por si só, não autoriza a distinção. Agravo provido para que seja processado o recurso especial.

«1 - A lei de regência dos condomínios em edificações (Lei 4.591/1964) , em seu art. 12, caput e § 1º, estabelece a obrigação de cada condômino arcar com as despesas condominiais na proporção de sua cota-parte. Em regra, a aludida quota-parte deve corresponder à fração ideal do terreno de cada unidade, podendo a convenção condominial dispor em sentido diverso, desde que observadas as formalidades legais, a isonomia e evitando enriquecimento sem causa. Nessa mesma linha de raciocínio dispõe o CCB/2002, art. 1.336. ... (Continua)

29 - STJ Agravo interno no agravo (CPC, art. 544, de 1973). Ação de cobrança de taxas condominiais. Decisão monocrática que negou provimento ao reclamo ante o óbice da Súmula 211/STJ. Insurgência recursal do réu.

«1. O conteúdo normativo dos dispositivos de lei tidos como violados (Lei 4.591/1964, art. 12, art. 177 do CC/1916 e art. 1.315 do Código Civil/2012) não foi objeto de exame pelo Tribunal de origem, mesmo após o julgamento dos embargos de declaração opostos pelo ora recorrente, razão pela qual incide na hipótese a Súmula 211/STJ Superior, de seguinte teor: «Inadmissível recurso especial quanto à questão que, a despeito da oposição de embargos declaratórios, não foi apreciada pelo Tribunal a quo. ... (Continua)

30 - STJ Processo civil. Recurso especial. Ação de cobrança de cotas condominiais. Violação do CPC/1973, art. 535 não configurada. Necessária previsão do débito condominial no edital da hasta pública. Adjudicação e arrematação. Institutos com características diversas.

«1. Não se verifica ofensa ao CPC/1973, art. 535- Código de Processo Civil quando o Tribunal de origem se manifesta de forma motivada para a solução da lide e declina os fundamentos jurídicos que embasaram sua decisão, não configurando omissão o pronunciamento judicial contrário à pretensão do recorrente. ... (Continua)

31 - STJ Condomínio em edificação. Ação de cobrança. Débito decorrente do rateio de despesas processuais de demanda ajuizada pelo condomínio contra o próprio condômino. Rateio das despesas. Reconhecido o dever de pagar do condômino demandado em juízo. Precedentes do STJ. CCB/2002, art. 1.336, I. Lei 4.591/1964, art. 12.

«1. O condômino demandado pelo condomínio deve participar do rateio das despesas do litígio contra si proposto, por se tratar de interesse comum da coletividade condominial e que se sobrepõe ao individual. 2. Recurso especial conhecido e provido.... (Continua)

32 - TJSP Multa condominial. Moratória. Condomínio. Despesas condominiais. Multa por inadimplemento que deve respeitar até 12.01.2003, o percentual previsto na convenção condominial e no Lei 4591/1964, art. 12, § 3º. Para as parcelas vencidas após 12.01.03, início da vigência do novo Código Civil, a multa deve ser calculada no percentual de 2% (dois por cento), nos termos do art. 1336, § 1º, que se impõe como norma cogente. Recurso provido.

33 - TJRJ Condomínio em edificação. Condomínio edilício. Consignação em pagamento e exibição de documentos. Rateio das despesas entre os condôminos adimplentes aprovado em assembleia. Impossibilidade. Cobrança de acordo com a fração ideal de cada unidade. Provimento do recurso para reformar a sentença. CCB/2002, art. 1.336. Lei 4.591/1964, art. 12. CPC/1973, art. 890.

«Cobrança de Condomínio realizada entre os adimplentes, rateio sem levar em conta a fração ideal. Laudo pericial que conclui estarem as contas do condomínio corretas e que se encontram inadimplentes 23,96% das unidades condominiais. Aplicação do CCB/2002, art. 1.336 e Lei 4.591/1964, art. 12. Reforma da Sentença a fim de determinar a cobrança das cotas condominiais com base na fração ideal e inverter o ônus de sucumbência, as custas e os honorários periciais.... (Continua)

34 - STJ Execução. Hasta pública. Arrematação. Condomínio em edificação. Alienação em hasta publica. Despesas condominiais anteriores à aquisição do imóvel. Dívida não mencionada no edital. Sub-rogação sobre o produto da arrematação. Reserva de valores. Precedentes do STJ. CPC/1973, arts. 244, 686 e 694, III. CTN, art. 130, parágrafo único. CCB/2002, art. 1.334. Lei 4.591/64, art. 12.

«1. As dívidas condominiais anteriores à alienação judicial – não havendo ressalvas no edital de praça – serão quitadas com o valor obtido com a alienação judicial do imóvel, podendo o arrematante pedir a reserva de parte desse valor para o pagamento das referidas dívidas. 2. Recurso especial provido.... (Continua)

35 - STJ Execução. Hasta pública. Arrematação. Condomínio em edificação. Alienação em hasta publica. Despesas condominiais anteriores à aquisição do imóvel. Dívida não mencionada no edital. Sub-rogação sobre o produto da arrematação. Reserva de valores. Considerações da Minª. Nancy Andrighi sobre o tema. Precedentes do STJ. CPC/1973, arts. 244, 686 e 694, III. CTN, art. 130, parágrafo único. CCB/2002, art. 1.334. Lei 4.591/64, art. 12.

«... I – Da delimitação da controvérsia ... (Continua)

36 - STJ Condomínio em edificação. Compromisso de compra e venda. Despesas condominiais. Transferência da posse em virtude de contrato de promessa de compra e venda não registrado. Promissário-comprador. Imissão na posse, com o pleno conhecimento do condomínio. Legitimidade passiva ad causam. Registro. Desinfluência. Precedentes do STJ. Lei 4.591/64, art. 12. CCB/2002, art. 1.331, e ss. (Do Condomínio Edilício).

«I - A teor da jurisprudência desta a. Corte, a responsabilidade pelas despesas de condomínio, ante a existência de promessa de compra e venda, pode recair tanto sobre o promissário-comprador quanto sobre o promitente-vendedor, a depender das circunstâncias do caso concreto (ut EREsp 136.389/MG, Relator o Senhor Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, DJ de 13/9/99); ... (Continua)

37 - TJSP Multa condominial. Condomínio. Cotas condominiais vencidas sob a égide do Código Civil atual. Multa moratória que não pode exceder os 2% prefixados no § 1º do CCB, art. 1336, que revogou o § 3º do Lei 4591/1964, art. 12. Recurso improvido.

38 - TJRJ Condomínio em edificação. Quotas condominiais. Crédito privilegiado. Ação de cobrança que move o agravante em face do agravado, que deferiu às interessadas o levantamento integral do produto da alienação, sob o fundamento de que as mesmas têm preferência em relação ao condomínio autor no concurso de credores, uma vez que o seu crédito é de natureza alimentícia. CCB/2002, arts. 1.315, 1.331, e ss. Lei 4.591/64, art. 12.

«O crédito de quotas condominiais não se submete ao concurso de preferências. Trata-se de obrigação com características próprias, daí porque a doutrina e jurisprudência rotulam-na de «propter rem. Verifica-se que as interessadas são realmente credoras de pensão alimentícia em face de seu pai, aqui devedor executado e, em razão disso, lhes foi garantido o direito real de habitação. Essa circunstância, todavia, é inoponível ao condomínio que sobrevive de contribuição mensal resultante do rateio de todos os condôminos. O direito de habitação não isenta os agravados nem tampouco suas filhas de pagarem as quotas condominiais, pois isso teria implicações de toda ordem. Posições do Direito Pretoriano e da Doutrina.... (Continua)

39 - STJ Condomínio em edificação. Hipoteca. Crédito condominial. Obrigação propter rem. Preferência sobre o crédito hipotecário. Precedentes da STJ. CCB/1916, art. 1.560. CCB/2002, art. 961, CCB/2002, art. 1.315 e CCB/2002, art. 1.334, § 2º. Lei 4.591/64, art. 12, § 4º.

«I. O crédito condominial tem preferência sobre o crédito hipotecário por constituir obrigação propter rem, em função da utilização do próprio imóvel ou para evitar-lhe o perecimento.» ... (Continua)

40 - TJRJ Condomínio em edificação. Ação de cobrança de cotas condominiais. Decisão de 1º grau que indefere a penhora do imóvel em razão da transferência de propriedade. Obrigação propter rem. CCB/2002, art. 1.315 e CCB/2002, art. 1.334, § 2º. Lei 4.591/64, art. 12, § 4º.

«Responsabilidade pelo débito condominial que recai sobre o imóvel, ainda que haja transferência de titularidade. Transferência de titularidade decorrente de sentença judicial que não pode ser oposta ao condomínio autor. Possibilidade de penhora.... (Continua)

41 - TJSP Penhora. Incidência sobre bens dos condôminos em Execução por Título Judicial contra o condomínio. Possibilidade. Os condôminos, em face da obrigação «propter rem, podem ter suas unidades penhoradas para satisfazer execução movida contra o condomínio. Condôminos suportam, na propriedade horizontal, e na proporção da respectiva quota-parte, as conseqüências decorrentes de obrigações do condomínio inadimplente. Inteligência do Lei 4591/1964, art. 12, «caput e artigo 1315 do Código Civil/02. Dá-se a distinção entre as figuras da dívida e da responsabilidade, com sujeição do patrimônio dos responsáveis, mesmo não devedores, à execução. Desnecessidade de citação dos condôminos, realizando-se apenas a penhora da quota-parte ideal de cada uma das unidades autônomas, observada a respectiva proporção de cada quota. Recurso provido em parte para o fim acima descrito.

42 - TJRS Direito privado. Ação de cobrança. Condomínio. Cota. Condômino. Inadimplemento. Juros de mora. Correção monetária. Incidência. Termo inicial. Lei 4591/1964, art. 12, § 1º, § 3º. Apelação cível. Condomínio. Ação de cobrança de cotas condominiais. Juros de mora e correção monetária. Termo inicial.

«O condômino inadimplente deve suportar juros de mora de 1% ao mês e correção monetária, contados desde o vencimento de cada quota condominial. Inteligência do § 3º do lei 4.591/1964, art. 12 e §1º do art. 1.336 do Código Civil vigente. ... (Continua)

43 - TJSP Condomínio em edificação. Cobrança de despesas condominiais. Instrumento particular de compra e venda não registrado. Dívida «propter rem. Vinculação da unidade como garantia da obrigação. Legitimidade «ad causam reconhecida em relação ao proprietário. CCB/2002, art. 1.315 e CCB/2002, art. 1.334, § 2º. Lei 4.591/64, art. 12, § 4º.

«A responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais é atribuída por lei (Lei 4.591/64, art. 12, § 4º) ao proprietário ou titular de direito à aquisição de unidade em débito, compreendendo-se nessa condição, em face da interpretação sistemática da legislação em apreço, aquele que figurar no registro imobiliário, e como tal legitimado para figurar no pólo passivo da ação de cobrança, sendo inadmissível obrigar-se o condomínio litigar contra quem não tenha essa qualidade, sob pena de esvaziar se a garantia de seu crédito representada pela própria unidade em débito.... (Continua)

44 - TJRS Direito privado. Condomínio. Cota. Cobrança. Juros de mora. Possibilidade. Lei 4591/1964, art. 12, § 3º. Parcelas vincendas. CPC/1973, art. 290. Ação de cobrança de cotas condominiais. Juros moratórios.

«Possibilidade de cobrança de juros de mora no patamar de 1% ao mês. Aplicação do lei 4.591/1964, art. 12, § 3º.... (Continua)

45 - TJRJ Condomínio em edificação. Ação de cobrança cotas condominiais interposta contra o promitente-comprador e a construtora da unidade, que figura como proprietária no registro imobiliário. Procedência parcial do pedido, excluída a construtora do pólo passivo. Lei 4.591/64, art. 12.

«Provas produzidas que demonstraram ter sido o promitente comprador imitido na posse do imóvel devendo, assim, responder pelo débito condominial, tanto mais que o condomínio teve ciência do negócio jurídico. Precedentes do TJRJ. Honorários advocatícios de sucumbência impostos ao Autor que devem ser reduzidos por se tratar de causa de menor complexidade. Índice a ser observado para atualização monetária que não comporta exame em sede recursal pois dele se cogitará apenas em liquidação. Promitente comprador que é casado, inexistindo litisconsórcio passivo necessário dos cônjuges por se tratar de obrigação solidária. Precedentes do TJRJ. Provimento parcial da primeira apelação e desprovimento da segunda apelação.... (Continua)

46 - STJ Recurso especial. Despesas condominiais. Critério de rateio. Condôminos proprietários e locatários. Pretensão de revisão da interpretação conferida a cláusulas de convenção de condomínio. Imposição do óbice sumular 05/STJ.

«1. Não raramente, na formação de um shopping, ao condomínio pro indiviso, superpõe-se um condomínio por unidades autônomas, regulado pela Lei 4.591/64, hipótese em que a implantação reclama máxima cautela na definição e regulamentação da amplitude das respectivas áreas de uso comum e forma de sua utilização pelos condôminos, bem como no tocante ao rateamento de despesas, a fim de impedir o surgimento de graves dificuldades operacionais, neste contexto, a Convenção de Condomínio visa estabelecer definições, firmar diretrizes administrativas e fixar as regras de custeio dos encargos condominiais, obrigando a todos condôminos, nos termos do Lei 4.591/1964, art. 9º. ... (Continua)

47 - STJ Condomínio em edificações. Ação de cobrança de despesas condominiais. Prova da dívida. Existência. Propriedade comum de imóvel. Preliminar de ilegitimidade passiva, imóvel gravado com cláusula de usufruto em prol de terceiro. Uso integral por um dos co-proprietários. Legitimidade passiva de parte daquele que ocupa o imóvel na qualidade de condômino. Lei 4.591/1964, art. 12.

«A cota atribuível a cada unidade é obrigação propter rem. ... (Continua)

48 - STJ Condomínio em edificação. Despesas condominiais. Critério de rateio, segundo a fração ideal de cada unidade autônoma, fixado na convenção de condomínio. Lei 4.591/64, art. 12, § 1º e 25, parágrafo único.

«O critério de rateio das despesas condominiais fixado na Convenção de Condomínio somente pode ser alterado em assembléia se respeitado o quorum mínimo previsto no Lei 4.591/1964, art. 25, parágrafo único.... (Continua)

49 - STJ Condomínio em edificação. Cobrança de cota condominial. Alegação do condômino de que não dispõe do comprovante, mas que, tendo pago as cotas posteriores, é de se presumir a quitação. Argumentação descabida. Parcelas de natureza autônoma. Cota devida. Precedentes do STJ.CCB, art. 943. Exegese. CCB/2002, art. 322. Lei 4.591/64, art. 12.

«As cotas condominiais são imprescindíveis à manutenção do condomínio, que sobrevive da contribuição de todos em benefício da propriedade comum que usufruem, e representam os gastos efetuados mês a mês, de sorte que gozam de autonomia umas das outras, não prevalecendo a presunção contida no CCB, art. 943, de que a mais antiga parcela estaria paga se as subseqüentes o estiverem. Constitui ônus do condômino comprovar que efetuou o pagamento de cada uma, ainda que já vencida há mais tempo.... (Continua)

50 - STJ Condomínio em edificação. Loja térrea com acesso independente. Cotas condominiais. Critério de rateio expresso na convenção de condomínio. Validade. Precedente do STJ. Lei 4.591/64, art. 12, § 1º.

«Havendo disposição expressa na convenção de condomínio, estabelecendo o critério de rateio dos encargos condominiais ordinários, prescindível é que haja outra regra específica obrigando o proprietário da loja térrea a arcar com essas despesas.... (Continua)