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Jurisprudência Selecionada

1 - TJSP APELAÇÃO. COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIA. RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE. Cerceamento de defesa inocorrente. Rescisão contratual. Inadimplemento contratual do adquirente. Segunda compra referente ao mesmo imóvel. Novação. art. 360, I, do CC. A resolução contratual, assim postulada por conta do inadimplemento, tem natureza pessoal e, à míngua de prazo prescricional mais curto, é regida pela regra geral de dez anos (art. 205 do CC), a partir da data da última parcela contratada. Prescrição não consumada. Rescisão contratual. Devolução dos valores pagos. Fruição. A retenção de parte dos valores pagos pelo compromissário comprador consiste na compensação dos gastos próprios de administração e propaganda feitas pela compromissária vendedora e não se confunde com a fruição do imóvel, consoante disposto na súmula 1 deste E. Tribunal de Justiça. Indenização devida no equivalente 0,5% do valor atualizado do contrato, pelo período em que o adquirente utilizou o imóvel sem a devida contraprestação até a data da efetiva devolução do imóvel, admitida a compensação com seu crédito. IPTU e despesas condominiais. O adquirente é responsável pelos débitos de IPTU e as despesas condominiais enquanto ocupou o imóvel. Desconto permitido.

2 - TJSP Compra e venda. Bem imóvel. Cooperativa habitacional. Restituição de valores. Demissão dos cooperados. Submissão às regras do Código de Defesa do Consumidor. Restituição devida em parcela única. Aplicação do Enunciado nº: 03 da 3ª Câmara de Direito Privado. Recurso não provido.

3 - TJSP AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL c/c RESTITUIÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS - Contrato de Venda e Compra - Desistência - Autores que ajuizaram a demanda visando a rescisão do contrato de compra e venda, em razão do aumento exorbitante do valor das parcelas, com a devolução dos valores pagos - Sentença de improcedência - Irresignação dos autores - Não acolhimento - Firmada tese pelo C. STJ segundo a qual [e]m contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do CDC - Tema 1095 - Hipótese em que está devidamente registrada a alienação fiduciária na matrícula do imóvel, sendo incontroversa a inadimplência - Eventual quitação da dívida que deve se dar na forma prevista nos Lei 9.514/1997, art. 26 e Lei 9.514/1997, art. 27 - Sentença mantida - Recurso desprovido.

4 - TJSP APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse - Sentença de parcial procedência - Irresignação da ré - Taxa de fruição devida, nos termos da Súmula 1 do TJ-SP - Compradora que adentrou à posse do imóvel de boa-fé e ali edificou uma casa - Direito à retenção e indenização por benfeitorias. DERAM PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO.

5 - TJSP AÇÃO DECLARATÓRIA. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Autor que pretende a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva da vendedora, com a restituição integral das parcelas pagas e indenização por danos morais. Sentença de parcial procedência. Apelo de ambas as partes. Responsabilidade pela rescisão contratual. Requerente que não demonstrou a existência de dolo ou indução do consumidor ao erro pelos prepostos da vendedora. Destarte o instrumento particular prever que a unidade autônoma adquirida possuía apenas um dormitório, a matrícula do empreendimento comprova que todos os apartamentos possuem dois dormitórios. Mero erro material constante no contrato de compra e venda. Falha na prestação de serviços não comprovada. Rescisão do contrato por culpa imputável ao adquirente. Danos morais indevidos. Retenção da comissão de corretagem. Aplicabilidade da Lei 13.786/18. Contrato firmado após a promulgação do referido diploma legal. E. STJ firmou entendimento, em regime de recursos repetitivos (REsp. 1.599.511 - Tema 938), pela validade da transferência ao consumidor do pagamento da comissão de corretagem nas promessas de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que, pela forma em que o negócio foi firmado, fique claro que a verba estava sendo paga a esse título, diferenciando-se do restante dos valores despendidos. In casu, contrato que discriminou os valores dispendidos a título de comissão de corretagem e a retenção em caso de rescisão por culpa do adquirente. Retenção devida, nos termos do precedente repetitivo e do Lei 4.591/1964, art. 67-A, I, incluído pela Lei 13.786/18. Sentença alterada neste quesito. Recurso do autor não provido e recurso da ré provido.

6 - TJSP APELAÇÃO. Promessa de compra e venda de terreno em loteamento. Ação declaratória de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos. Relação de consumo. O percentual de retenção de até 20% dos valores pagos pelo promissário comprador é suficiente para indenizar o promissário vendedor de eventuais prejuízos advindos do desfazimento do contrato de promessa de compra e venda. O percentual a ser devolvido pelo promissário vendedor tem como base de cálculo todo o montante desembolsado pelo promissário comprador, nele se incluindo as parcelas propriamente ditas, bem como as arras (sinal), uma vez que as arras são confirmatórias (ou principais), isto é, fazem parte do preço do imóvel e têm por objetivo confirmar o contrato, que se torna obrigatório, mediante a antecipação do pagamento de parte do preço. Taxa de fruição não devida, eis que o imóvel objeto do contrato consiste em lote de terreno sem edificações, de sorte que o bem não era passível de gerar renda para quaisquer das partes contratantes. Recurso da autora ao qual se dá parcial provimento. Apelo da ré ao qual se nega provimento.

7 - TJSP COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - Ação de rescisão contratual c/c restituição de quantia paga julgada parcialmente procedente - Oferecimento de contestação e reconvenção, tendo esta sido julgada improcedente - Processo que ficou suspenso por força de determinação do STJ, em recurso representativo de controvérsia - Julgamento do Tema Repetitivo 1095, que resolveu a questão da aplicação ou não do CDC aos contratos de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária registrado em cartório - Afastamento da aplicação do CDC quando houver devida constituição em mora do devedor e registro da alienação fiduciária em cartório - Caso concreto em que a instituição financeira procedeu ao registro da alienação fiduciária em cartório de imóveis, mas não constituiu em mora os devedores - Existência de cláusula contratual prevendo a necessidade de a constituição em mora ser feita mediante notificação emitida pela vendedora - Autores que, embora estivessem inadimplentes no momento do ajuizamento da ação, não tinham sido notificados pela ré - Caso em que a devolução parcial de valores se torna possível - Cabimento da devolução aos autores do que eles pagaram, com a retenção de 25%, tal qual previsto no contrato e como a credora requereu de forma subsidiária - Sentença mantida, nesse ponto - Seguro prestamista que não pode ser devolvido pela credora - Contratação do seguro, o qual manteve vigência durante o período de efetivo cumprimento das obrigações - Taxa de fruição indevida, porque o imóvel adquirido não contém edificação - Rescisão do contrato feita de forma desmotivada pelos autores, que ficam responsáveis pelo pagamento de custas de cartório de Registro de Imóveis, para fins de cancelamento da garantia de alienação fiduciária - Sentença alterada - Recurso parcialmente provido.

8 - TJSP COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Ação de rescisão contratual com Reintegração na posse e Indenização pelo tempo de ocupação do imóvel ajuizada pela CDHU - Preliminar - Cerceamento de Defesa - Inocorrência - Designação de audiência de conciliação que não se faz obrigatória - Mutuário que está inadimplente há 11 anos, não se dando ao trabalho de responder à notificação extrajudicial para solução da dívida que lhe fora enviada há 02 anos - Mérito - Descumprimento culposo do contrato - Inadimplência incontroversa - Teoria do adimplemento substancial do contrato - Inaplicabilidade - Quitação de 65% do contrato que não enseja tal reconhecimento - Perdimento das parcelas pagas - Legitimidade - Compensação pela ocupação gratuita do imóvel por 11 anos sem pagamento da contraprestação - Precedentes do Colegiado - Sentença mantida - Apelo desprovido.

9 - TJSP APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA DECLARANDO RESCINDIDA A RELAÇÃO CONTRATUAL ENTRE AS PARTES E CONDENANDO A RÉ AO PAGAMENTO DE TAXA DE FRUIÇÃO. Recurso de apelação interposto pela parte autora visando à fixação do termo inicial da taxa de fruição na data da posse do imóvel, tendo como base de cálculo o valor do imóvel; pleiteando o direito de retenção das arras e a condenação da ré ao pagamento dos honorários contratuais. EXAME: taxa de fruição que se assemelha ao aluguel, pois visa a indenizar o vendedor pelo tempo que o comprador permaneceu no imóvel sem quitar as parcelas contratuais. A taxa é devida a partir do inadimplemento e incide sobre o valor atualizado do contrato. Os juros de mora contarão da data do trânsito em julgado. Não há direito a retenção das arras, por falta de previsão contratual. Arras que não se confundem com sinal. Indenização por honorários contratuais afastada, pois o contrato celebrado entre o advogado e o cliente não é oponível a terceiros. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

10 - TJPE Civil. Processual civil. Ação de consignação em pagamento. Pagamento de parte de última parcela contrato de compra e venda. Recusa no recebimento. Procedência. Valor a menor. Laudo impugnado. Apelação. Extinção do débito. Nulidade de cláusulas. Direito do consumidor. Recurso de apelo a que se nega provimento. à unanimidade.

«1. Ação de Consignação em Pagamento para quitação de contrato de compra e venda para aquisição de unidade imobiliária no valor de R$ 12.000,00 (doze mil reais), sob afirmação que quitou todas as parcelas, restando pendente apenas fração da última, que importa na quantia de R$ 588,65(e oitenta e oito reais e sessenta e cinco centavos), mas que a construtora se recusou a receber alegando que a quantia estaria a menor, porquanto a autora estaria inadimplente com o pagamento de outras parcelas, incidentes ainda as cominações pactuadas pelo atraso no adimplemento, razão pela qual deseja receber R$ 31.156,02 (trinta e um mil centos e cinquenta e seis reais e dois centavos). ... (Continua)

11 - TJSP Contrato. Obrigação de fazer. Outorga de escritura de compra e venda de imóvel. Ação de preceito cominatório em conexão com ação de Resolução de contrato cumulada com perdas e danos. Adimplemento do contrato, com retenção da última parcela para pagamento da dívida tributária de responsabilidade dos vendedores. Previsão expressa. Pedido procedente. Sentença mantida. Recurso improvido.

12 - TJSP AGRAVO DE INSTRUMENTO. COMPRA E VENDA. Ação declaratória de rescisão contratual, exibição de documentos e restituição de valores pagos - Insurgência contra r. decisão que deferiu parcialmente a tutela provisória para suspender os efeitos do contrato, desobrigar os agravantes ao pagamento das parcelas vincendas a partir do ajuizamento da ação, afastar o efeito da mora quanto à referidas prestações, bem como determinar que os agravados se abstenham realizar cobranças ou de incluir dos dados dos agravantes em órgãos de proteção ao crédito, sob pena de imposição de multa diária - Pleitos de suspensão de exigibilidade das parcelas vencidas e de imissão dos agravados na posse do imóvel, desobrigando-os dos encargos acessórios. Descabimento. Exegese do CPC, art. 300. Ausência de comprovação de perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. Discussão sobre as parcelas vencidas que podem ser objeto de ressarcimento posterior. Necessária a instrução processual, com observância do contraditório e devida dilação probatória, principalmente sobre efetiva imissão dos agravantes na posse do imóvel, bem como sobre o cumprimento das obrigações propter rem - Recurso desprovido.

13 - STJ Compra e venda. Consumidor. Correção monetária. Contrato de compra e venda de imóvel. Rescisão. Devolução da integralidade das parcelas pagas. Correção monetária. Termo inicial. Cada desembolso. CPC/1973, art. 219.

«4. A regular constituição do devedor em mora somente é marco relevante para a incidência dos juros legais, mas não da correção monetária. Esta, por não configurar acréscimo pecuniário à dívida, apenas recompõe o valor devido, fazendo frente aos efeitos erosivos da passagem do tempo. No particular, a jurisprudência desta Corte é assente em afirmar que, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso.... (Continua)

14 - STJ Recurso especial. Ação monitória. Negativa de prestação jurisdicional. Fundamentação deficiente. Súmula 284/STF. Prequestionamento. Ausência. Súmula 211/STJ. Contrato de compra e venda de imóvel. Pagamento de parcela em dinheiro. Entrega do numerário aos credores. Tradição. Roubo durante a conferência. Risco dos credores. Quitação. Dissídio jurisprudencial. Análise prejudicada. Julgamento. CPC/1973.

«1 - Ação monitória ajuizada em 23/05/2004, de que foi extraído o presente recurso especial, interposto em 05/09/2012 e concluso ao gabinete em 25/08/2016. ... (Continua)

15 - TJSP COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL - RESCISÃO CONTRATUAL - RESTITUIÇÃO DE VALORES -

Celebrado compromisso de compra e venda de imóvel entre os Autores-Reconvindos e o Requerido-Reconvinte Carlos - Inadimplemento contratual do Requerido-Reconvinte Carlos (ausência de entrega do imóvel) - Cabível a rescisão contratual, com a restituição dos valores pagos - Devida a aplicação das multas previstas no contrato - Ausente a responsabilidade dos Requeridos Marcelo, Miriam, Fátima, Marco e Fabiana (meros proprietários permutantes do terreno) - Não caracterizada a relação de incorporação imobiliária quanto aos Requeridos Marcelo, Miriam, Fátima, Marco e Fabiana (nos termos da Lei número 4.591/64) - SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA DA AÇÃO PRINCIPAL, quanto ao Requerido-Reconvinte Carlos, para declarar rescindido o contrato e para condenar o Requerido-Reconvinte Carlos à restituição integral dos valores pagos (em parcela única), além do pagamento das multas moratória e compensatória previstas no contrato, e DE IMPROCEDÊNCIA DA AÇÃO PRINCIPAL, quanto aos Requeridos Marcelo, Miriam, Fátima, Marco e Fabiana, E DE IMPROCEDÊNCIA DA RECONVENÇÃO - RECURSO DOS AUTORES-RECONVINDOS IMPROVIDO... (Continua)

16 - TJSP COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO.

Autora ajuizou a presente demanda visando a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel. Sentença de parcial procedência. Apelos de ambas as partes. ... (Continua)

17 - TJSP AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. Autora que requer a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, em razão do inadimplemento do adquirente. Habilitação da viúva do promitente comprador, com apresentação de reconvenção, requerendo a declaração de quitação do financiamento e a total transferência de propriedade do imóvel para o seu nome. Sentença de procedência da ação principal e de improcedência da reconvenção. Recurso da ré-reconvinte. Impugnação ao valor da causa. Ações que versem sobre rescisão contratual cujo valor da causa deve ser equivalente ao valor do contrato. Precedentes. Impugnação acolhida, com a correção do valor da causa principal por arbitramento. Intimação da autora para efetuar o recolhimento complementar das custas iniciais, sob pena de inscrição do débito na dívida ativa. Denunciação da lide. Indeferimento, pois implicaria, no caso concreto, em desnecessário prolongamento do feito, resguardado o direito de propor demanda autônoma em face da seguradora. Mérito. Contrato firmado pelo Sistema Financeiro da Habitação, com a existência de seguro para os casos de invalidez permanente ou morte do adquirente. Promitente comprador falecido em 02/06/2006, com comunicação à vendedora em 22/06/2006, conforme estipulado em contrato. Demora injustificada da promitente vendedora em remeter a documentação à seguradora para regularização do sinistro, operando-se a prescrição ânua. Financiamento que não foi quitado por culpa da requerente, sendo defeso impor os ônus de sua desídia à ré. Precedentes em casos semelhantes. Financiamento que deve ser quitado, com a consequente baixa na hipoteca imobiliária e consolidação da propriedade do imóvel à ré-reconvinte. Danos morais. Inocorrência. Ausência de situação humilhante ou vexatória a justificar a indenização moral. Ilícito da autora que não extrapolou a esfera extrapatrimonial da requerida. Indenização moral indevida. Improcedência da ação principal e parcial procedência da reconvenção. Recurso parcialmente provido.

18 - TJSP APELAÇÃO - AÇÃO DE RESCISÃO DE COMPROMISSO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL C.C. REINTEGRAÇÃO DE POSSE -

Inadimplemento de 47 das 49 parcelas vencidas até o ajuizamento da demanda, previstas em terceiro instrumento de renegociação de dívida - Requerido que não fez mínima prova do pagamento dessas parcelas - Rescisão por culpa do promitente comprador - Teoria do adimplemento substancial - Inaplicabilidade - Taxa de retenção fixada em 20%, como forma de indenizar o vendedor pelas perdas e danos com o desfazimento do negócio - Percentual adequado e compatível com a jurisprudência desta C. Câmara e do E. STJ - Termo inicial dos juros de mora fixado desde a data da sentença que não comporta redução - Caso em que o correto seria o trânsito em julgado da sentença, o que deixa de ser aplicado, para que não haja reforma em prejuízo do réu recorrente - Indenização pelas benfeitorias e acessões - Pedido que pode ser feito na própria contestação, sendo desnecessária a reconvenção - Lei 6.766/79, art. 34 - Indenização condicionada à apuração, na fase de liquidação de sentença, da regularidade da obra, nos termos da lei e do contrato - Acaso verificada a existência de montante a ser indenizado pela promitente vendedora ao promissário comprador, é também devida, por este, o pagamento de taxa de ocupação pelo período em que permaneceu no imóvel gratuitamente - Taxa de ocupação que equivale a aluguéis, não se confundindo com a taxa de retenção, sendo devida como consectário lógico do retorno das partes ao estado anterior ao da contratação e da vedação ao enriquecimento sem causa, prescindível de pedido expresso da autora vendedora - Precedentes - Sentença parcialmente reformada. ... (Continua)

19 - TJSP Apelação. Ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos materiais e morais. Compra e venda de imóvel. Recusa na entrega das chaves. Sentença de improcedência. Inadimplência da autora inconteste. Parcela da dívida que não se refere ao financiamento bancário. Ausência de abusividade na cláusula contratual que possibilita à vendedora a retenção das chaves até o adimplemento pelo adquirente. Inteligência dos arts. 476 do Código Civil e 52 da Lei 4.591/64. Precedentes. Sentença mantida pelos próprios fundamentos, nos termos do art. 252 do RITJSP.

20 - TJSP APELAÇÃO CÍVEL - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - CORREÇÃO MONETÁRIA MENSAL - NULIDADE -

Lei 10.931/2004, art. 46 e Lei 10.931/2004, art. 47 - Novação - Boa-fé Objetiva - Restituição de Valores Pagos a Maior. Nulidade de cláusula contratual que prevê correção monetária mensal em contrato de compra e venda de imóvel. Inclusão de parcela final de valor irrisório para estender artificialmente o prazo contratual, violando a Lei 10.931/2004, art. 47. Novação da dívida não valida cláusula nula nem justifica a aplicação indevida de correção mensal. Restituição dos valores pagos a maior, a ser apurada em liquidação, com aplicação de correção monetária anual - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO NÃO PROVIDO... (Continua)

21 - TJSP Compromisso de compra e venda. Aquisição de bem imóvel. Rescisão. Desistência dos adquirentes. Culpa da ré não evidenciada. Restituição das parcelas pagas. Retenção devida à construtora. Admissibilidade. Ato que causa prejuízo ao credor. Pena para o descumprimento que deve ser fixada, para que não importe em incentivo ao inadimplemento. Hipótese em que fica a restituição limitada a 80% (oitenta por cento), uma vez que não houve ocupação pelos autores. Correção monetária a partir do desembolso pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça. Aplicação de juros legais a partir da citação. Devolução em parcela única. Sucumbência recíproca reconhecida. Recurso provido.

22 - TJSP TUTELA DE URGÊNCIA - Decisão que deferiu o pedido de concessão de tutela de urgência «apenas para suspender a exigibilidade das parcelas vincendas do contrato a que se visa rescindir, a partir da presente decisão, bem como para obstar a inscrição dos dados dos autores em cadastros de instituições de proteção - Presentes os elementos que evidenciam a probabilidade do direito e de perigo de dano (CPC/2015, art. 294 e CPC/2015, art. 300, caput), em intensidade suficiente, para, na atual situação processual, o deferimento da tutela de urgência requerida, qual seja, para autorizar a devolução das chaves do imóvel e para que a parte agravada assuma as despesas inerentes ao apartamento, débitos de condomínio e impostos da unidade, desde o ajuizamento da ação principal, a partir desta decisão, porque: (a) existe orientação na jurisprudência, de que, independentemente da discussão acerca de quem deu causa à rescisão contratual, se por culpa da vendedora, por atraso na entrega, ou do comprador, por iniciativa unilateral, admissível a suspensão da exigibilidade de parcelas devidas por contrato, do qual uma das partes pretende a rescisão, visto que ninguém é obrigado a permanecer vinculado a negócio jurídico do qual pretende o desfazimento, em situação em que as consequências oriundas da rescisão da avença serão fixadas ao término da demanda; (b) é admissível ao compromissário comprador, ainda que inadimplente, a rescisão do contrato, com pedido de restituição de parcelas pagas (Súmula 1, TJ/SP) e (c) a parte ré demonstrou a sua discordância na rescisão do contrato e resistência na devolução do bem imóvel, em situação em que uma das partes não tem mais interesse na manutenção da avença - Presente o requisito de perigo de dano, ante a manutenção da parte agravante adquirente do bem na posse do imóvel, bem como a cobrança de dívida a ele relativa, em situação em que se pretende rescindir o compromisso de compra e venda ajustado com a construtora - O perigo da irreversibilidade da medida não constitui fator impeditivo de concessão de tutela de urgência - Reforma da r. decisão agravada para deferir o pedido de tutela de urgência, para autorizar a devolução das chaves do imóvel e para que a parte agravada assuma as despesas inerentes ao apartamento, débitos de condomínio e impostos da unidade, desde o ajuizamento da ação principal, a partir desta decisão.

23 - TJSP APELAÇÃO - Compromisso de compra e venda de imóvel - Ação de rescisão contratual com restituição de valores pagos, revisão do preço, condenação em multa rescisória e indenização por lucros cessantes e danos morais - Sentença de parcial procedência - Insurgência do autor - Taxa de ocupação - Exclusão - Terreno não edificado, o que impede sua fruição pelo compromissário comprador - Precedentes desta E. 27ª Câmara - Restituição integral dos valores pagos pelo compromissário comprador - Rejeição - Resolução contratual que se dá por culpa do autor - Direito da compromissária vendedora de reter quantias para cobertura de gastos e despesas decorrentes da alienação - Retenção de vinte por cento dos valores pagos que se afigura adequada e consonante com o entendimento do E. TJSP e desta C. Câmara - Termo final de responsabilidade do autor pelo IPTU incidente sobre o imóvel - Data da rescisão do contrato - Multa moratória não devida pela ré - Autor quem deu causa à resolução contratual - Indenização por lucros cessantes e danos morais indevida - Não ocorrência de danos ao autor - Insurgência da ré - Discussão da base de cálculo da taxa de ocupação prejudicada em função da exclusão da referida taxa do édito condenatório - Suposta prática de advocacia predatória não autoriza o parcelamento dos valores a serem restituídos ao autor, que não deu causa à suposta captação irregular de clientela - Majoração dos honorários advocatícios de sucumbência impostos à ré - Recurso do autor PARCIALMENTE PROVIDO para excluir a incidência de taxa de ocupação Sentença reformada neste ponto - Recurso da ré DESPROVIDO.

24 - TJSP Correção monetária. Contrato. Compra e venda. Bem imóvel. Escritura pública de transação e confissão de dívida com constituição de garantia hipotecária e fidejussória. Caracterização da relação de consumo. Acordo firmado nos autos da ação de execução. Ausência de esclarecimento, no instrumento, se a atualização deveria se dar sobre o montante total da dívida. Hipótese em que a correção monetária deverá incidir sobre cada parcela, como entende a autora-apelante. Cláusulas do acordo que devem ser interpretadas favoravelmente à consumidora. CDC, art. 47. Ação procedente. Recurso provido para este fim.

25 - TJSP Contrato. Rescisão. Associação a cooperativa habitacional. Transação caracterizada como compromisso de venda e compra de imóvel. Aplicação do Código Civil e do CDC (e não da Lei 5764/71) . Inadimplemento da «cooperativa evidenciado. Publicidade enganosa e práticas abusivas. Rescisão devida. Imperiosa a devolução das quantias pagas pelos «cooperados (compromitentes compradores), em parcela única e monetariamente corrigida, autorizada, porém, a retenção de dez por cento desse valor, para ressarcimento de despesas administrativas realizadas pela cooperativa. Recurso parcialmente provido.

26 - TJSP COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA -

Consumidor - Insurgência contra a incidência mensal da correção monetária das parcelas do autofinanciamento - Da forma como foram estabelecidas as parcelas para quitação de parte do preço do imóvel, verifica-se a deliberada e intencional finalidade de estender os pagamentos para além de 36 meses, de maneira a poder fazer incidir a correção monetária com periodicidade mensal e não anual, em afronta Lei 10.931/2004, art. 46, e aos princípios da boa-fé objetiva, cooperação, confiança e da lealdade que orientam as relações contratuais - Abusividade da conduta - Restituição em dobro devida do que foi cobrado a maior de correção monetária - Incidência da atualização monetária anual - Recurso provido em parte... (Continua)

27 - TJRJ Compra e venda. Ação ex empto. Compra e venda de imóvel rural. Venda ad mensuram. Diferença de metragem. CCB/2002, art. 500. CCB, art. 1.136.

«Perícia que comprova que a área comprada e entregue seria inferior à mencionada na Escritura de Compra e Venda. Pedido de complementação da área parcialmente cabível, porque o demandado não possui área integral correspondente à devida, devendo a diferença ser restituída em espécie. Indenizações por danos materiais, por despesas de levantamento da área e aquisição de mudas, e danos morais, indevidas – Sucumbência recíproca – Desprovimento da Apelação interposta pelo autor e parcial provimento ao recurso do réu. Relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível originários do Juízo de Direito da 2ª Vara Cível da Comarca de Teresópolis, em que são apelantes Paulo Moreira de Carvalho e José da Costa Ponte Cunha e são apelados os mesmos.... (Continua)

28 - TJSP Contrato. Rescisão. Compromisso de Compra e Venda. Rescisão contratual declarada, determinada a reintegração de posse dos autores no imóvel, bem como pagamento de indenização por perdas e danos. Admissibilidade. Compradores que deram causa à rescisão do contrato pelo não pagamento da parcela avençada. Descabimento de abatimento de valor que alegam ter sido gasto com benfeitorias no imóvel, uma vez que tal direito não foi reconhecido. Indenização devida. Ação de rescisão contratual cumulada com pedido liminar de reintegração de posse e condenação em perdas e danos julgada parcialmente procedente. Recurso desprovido.

29 - TJSP Compromisso de compra e venda. Ação de rescisão contratual c/c restituição. Sentença de parcial procedência. Irresignação da autora. Contrato resolvido por culpa da adquirente e firmado sob a égide do Lei 6.766/1979, art. 32-A e da Lei 13.786/2018. Pagamento de encargos moratórios e prestações vencidas incompatível com a resolução contratual. Multa de 10% sobre o valor atualizado do contrato. Cláusula contratual abusiva. Incidência dos arts. 51, IV e §1º, II e III e 53 caput do CDC e art. 413 do CC. Precedentes desta C. Câmara. Percentual de retenção fixado em 20% dos valores pagos a título de preço, suficiente para compor os prejuízos da ré com a resolução do contrato. Adquirente condenada a pagar a taxa de fruição prevista no contrato e nos incs. I e II do Lei 6.766/1979, art. 32-A. Indenização que se destina a compensar as despesas que a vendedora teve com o contrato. Taxa de fruição, de 0,5% sobre o valor atualizado do contrato por mês, devida pelo tempo de ocupação do imóvel pela adquirente, independentemente de se tratar de lote sem edificação. Incidência da Súmula 1/TJSP. Adquirente condenada ainda ao pagamento da comissão de corretagem, do IPTU e demais despesas inerentes ao lote incidentes no período compreendido entre a assinatura do contrato e sua resolução. Sucumbência recíproca, mais intensa da ré. Recurso parcialmente provido.

30 - TJMG Compra e venda de bem imóvel. Nulidade de cláusula. Apelação cível. Ação de rescisão contratual. Compra e venda de bem imóvel. Nulidade de cláusula de entrega do bem. Cláusula abusiva. Inadimplemento da construtora. Configuração. Restituição das parcelas pagas. Possibilidade. Taxa de corretagem. Devolução devida. Danos morais configurados. Dever de reparar existente. Quantum indenizatório. Fixação

«- É defesa a cláusula que deixa ao arbítrio exclusivo de uma das partes a conclusão do contrato, consoante o CDC, art. 39, XII e o art.122 do CC. ... (Continua)

31 - TJSP Compromisso de compra e venda. Consumidor. Rescisão cumulada com pedido de restituição de valores pagos e dano patrimonial. Atraso na entrega da obra. Culpa exclusiva dos vendedores. Devolução do valor pago em parcela única sem retenção acrescidos de multa (cláusula penal), juros e correção monetária, desde o desembolso. Considerações do Des. Viviani Nicolau sobre o tema. Decreto-lei 58/37. CCB/2002, art. 406 e CCB/2002, art. 408.

«... E como primeiro reflexo do desfazimento contratual, tem-se que é devida, pelas recorridas à apelante, a restituição integral, em parcela única, dos valores pagos a título da aquisição do imóvel. É que, rescindido o contrato por culpa exclusiva das rés, não há que se cogitar de qualquer retenção desses valores para amortizar eventuais custos havidos pelas rés. Incidirá, aqui, a multa contratual de 10% sobre o valor pago, por expressa determinação da cláusula 37a do instrumento particular. Os juros serão os legais, a contar da citação (a primeira delas, de fls. 132/134, e não a segunda), posto tratar-se de responsabilidade contratual. A correção monetária dar-se-á a partir do momento de cada desembolso, na esteira do entendimento de maciça jurisprudência. ... (Des. Viviani Nicolau).... (Continua)

32 - TJSP AGRAVO DE INSTRUMENTO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. TUTELA PROVISÓRIA.

Decisão agravada que indeferiu a tutela provisória pleiteada. Pedidos de suspensão da exigibilidade das parcelas contratuais e obrigação das rés de não incluírem o nome da autora em cadastro de proteção ao crédito. Presença dos requisitos do art. 300, CPC. Probabilidade do direito lastreada na possibilidade de resilição de contrato de compra e venda de imóvel e risco de dano presente, pela possibilidade de aumento da dívida e inscrição desfavorável ao nome da consumidora. Pretensão de imediata rescisão contratual e liberação do imóvel para comercialização pelas rés. Provimentos irreversíveis e que não podem ser objeto de tutela provisória. CPC, art. 300, § 3º. Decisão parcialmente reformada. ... (Continua)

33 - TJSP Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos - Compra e venda de imóvel - Relação de consumo configurada entre as partes - Incidência do CDC - Possibilidade de retenção de parte do montante pago pela autora para custeio de despesas com publicidade e administração do empreendimento - Incidência das Súmulas 1, 2 e 3 desta Corte de Justiça - Montante retido que deverá ser majorado para 25% dos valores pagos - Devolução deve se dar em uma única parcela - Correção monetária devida a partir do desembolso - Juros de mora a partir do trânsito em julgado - Taxa de fruição não devida - Terreno não edificado - Precedentes desta C. Câmara - Recurso provido em parte.

34 - TJSP APELAÇÃO CÍVEL - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO DE CONTRATO C.C. RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS.

Inconformismo da autora contra a r. sentença de parcial procedência, buscando no recurso a indenização a título de danos morais pelo abalo anímico suportado. Danos morais devidos. Situação dos autos que ultrapassou o mero aborrecimento. Ré que ao celebrar contrato para construção da residência da autora, recebeu o valor da entrada e induziu a autora a comprar materiais para a construção que sequer foi iniciada, além de diligenciar financiamento para o pagamento dos valores do imóvel, frustrando lhe as expectativas, além de induzi-la a contrair dívidas, daí o abalo moral suportado, passível de reparação. Indenização a título de danos morais fixada em R$10.000,00. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO PROVIDO.... (Continua)

35 - TJSP COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL

c.c RESTITUIÇÃO DE VALORES. Sentença de procedência. Insurgência da ré. alegação de inaplicabilidade do CDC afastada. Incontroversa a culpa da ré pelo atraso da entrega do imóvel e, portanto, pelo desfazimento do negócio. A legislação consumerista veda a prática de não estipular um prazo certo para entrega do imóvel, conforme ocorreu in casu. Configurada a culpa da ré pela rescisão, não há motivos para retenção de qualquer porcentagem dos valores pagos. Em contrapartida, o apelo da ré comporta parcial provimento em relação à impossibilidade de reembolso dos valores pagos a título de seguro prestamista, uma vez que restou comprovado documentalmente. Correção monetária devida de cada desembolso e os juros moratórios da citação, em razão da culpa da ré pelo desfazimento do contrato. Art. 405 do CC. Sentença reformada. Recurso parcialmente provido... (Continua)

36 - TJSP DIREITO REGISTRAL - DIREITO AMBIENTAL - REGISTRO DE IMÓVEIS - PROCEDIMENTO DE DÚVIDA - VENDA E COMPRA DE BEM IMÓVEL RURAL POR MEIO DE ESCRITURA PÚBLICA.

Juízo negativo de qualificação registral fundamentado na inobservância dos princípios da especialidade objetiva e da legalidade - Irresignação parcial configurada - Dúvida prejudicada - Exigências apreciadas a título de orientação, para o caso de reapresentação do título. ... (Continua)

37 - STJ Processual civil. Agravo interno no recurso especial. Ação de rescisão contratual cumulada com nulidade de cláusulas contratuais e restituição das parcelas pagas. Contrato de compra e venda de imóvel. Alienação fiduciária em garantia. Dificuldade financeira do comprador. Quitação da dívida. Aplicação da Lei 9.514/1997. Não incidência do CDC, art. 53.

«1 - Ação de rescisão contratual cumulada com nulidade de cláusulas contratuais e restituição das parcelas pagas em razão de dificuldade financeira do comprador de imóvel objeto de contrato de compra e venda com alienação fiduciária em garantia. ... (Continua)

38 - TJSP COMPRA E VENDA -

Sentença de parcial procedência- Preliminares de ilegitimidade passiva e incompetência do juízo afastadas - Discussão que não envolve o contrato de financiamento firmado com a CEF - Imóvel - Juros de obra que continuaram sendo cobrados da compradora mesmo depois da entrega das chaves - Ilicitude - Tema 996 do STJ - Atraso na devida comunicação de conclusão das obras atribuível à ré, que gerou a cobrança indevida - Ré que deve responder pelo valor cobrado em excesso - Atraso injustificado na entrega da obra - Incidência da Súmula 161, desta E. Corte - Lucros cessantes devidos - Danos morais configurados - Quantum arbitrado de acordo com os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade - Sentença mantida - Recurso desprovido... (Continua)

39 - TJSP Dano moral. Contrato. Compra e venda de imóvel. Cooperativa. Aplicação do CDC à espécie. Atraso na entrega das obras decorrente de insuficiência de recursos financeiros. Falta de previsão de entrega das unidades. Inadimplemento absoluto configurado. Devolução integral, imediata e em parcela única dos valores desembolsados. Inexistência de razão para aplicação do disposto no acordo celebrado entre a cooperativa e o Ministério Público. Possibilidade de ajuizamento de ação individual. Dano moral caracterizado. Aquisição da casa própria frustrada. Hipótese em que não se cuidou de mera dificuldade no cumprimento do prazo para entrega da obra. Indenização devida. Honorários advocatícios. Redução devida. Recurso parcialmente provido.

40 - STJ Direito civil e processual civil. Compromisso de compra e venda. Promessa de compra e venda de imóvel. Inadimplência. Rescisão contratual. Devolução das parcelas pagas. Cabimento. Retenção de 25% em benefício do vendedor. Aluguéis pelo uso do imóvel. Termo a quo. Súmula 7/STJ.

«1. O entendimento firmado no âmbito da Segunda Seção é no sentido de ser possível a resilição do compromisso de compra e venda, por parte do promitente comprador, quando se lhe afigurar economicamente insuportável o adimplemento contratual. ... (Continua)

41 - TJSP Apelação. Contrato de promessa de compra e venda de imóvel não edificado. Ação de rescisão contratual cumulada com devolução de quantias pagas. Sentença de procedência parcial. Rescisão contratual por iniciativa do autor. Devolução dos valores pagos. Súmula 543 do C. STJ. Retenção que deve ser feita em 10% sobre o valor efetivamente pago. Percentual que se mostra suficiente para ressarcir a vendedora sem gerar para ela enriquecimento sem causa. Previsão contratual que era excessivamente onerosa ao consumidor. Aplicabilidade do CDC ao caso. Mitigação do pacta sunt servanda para proteção da parte hipossuficiente. Devolução que deve se dar em parcela única. Súmula 2 do E. TJSP. Taxa de fruição não é devida porquanto ausente edificação no lote. Precedentes. Sentença reformada em parte. Recurso do autor provido, na parte conhecida. Recurso do réu não provido.

42 - TJSP COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.

Preliminar de incompetência do juízo rejeitada em decisão saneadora que não foi objeto de oportuna impugnação. Decisão que deveria ser impugnada por meio de agravo de instrumento. Preclusão operada que impede a reapreciação da matéria. Contrato firmado entre particulares. Culpa do comprador pela rescisão do negócio configurada. Suposta negativa de concessão de crédito por agente financiador que não constitui força maior. Réu que se obrigou perante os autores a pagar parcela no valor de R$148.500,00, mas deixou de fazê-lo. Não contratação do financiamento que caracteriza descumprimento contratual. Consequências para o desfazimento do negócio livremente pactuadas entre as partes. Pagamento da multa contratual e da comissão de corretagem que é devida pelo réu. Alegação de que a corretagem não é devida ante a rescisão do contrato que é contrária à norma do CCB, art. 725. Resultado útil da intermediação que foi obtida, tanto que foi firmado o compromisso de compra e venda entre as partes. Ausência de responsabilidade do réu, no entanto, pelos demais prejuízos afirmados pelos autores. Inexistência de provas de que suportaram despesas com transporte para a assinatura de contrato com a Caixa Econômica Federal. Inadimplemento dos autores perante terceiro, de obrigações assumidas em instrumento de promessa de compra e venda de outro imóvel, que não é imputável ao réu. Ausência de vínculo entre os contratos. Recurso não conhecido em parte e, na parte conhecida, parcialmente provido... (Continua)

43 - TJSP RESCISÃO CONTRATUAL - Restituição de quantias pagas. Desistência da aquisição do imóvel pelo comprador/autor. Sentença de parcial procedência que determinou a retenção de 20% dos valores pagos, afastando o pedido de indenização das benfeitorias e de fixação de taxa de fruição. Inconformismo de ambas as partes. Cerceamento de defesa não verificado. Autor que não demonstrou a existência de benfeitorias e acessões, nem eventual regularidade destas. Percentual de retenção que deve ser mantido em 20% sobre os valores pagos, quantia que se mostra suficiente para fazer frente às despesas administrativas da ré. Entendimento firmado por esta C. Câmara. Despesas incidentes no imóvel que são de responsabilidade do comprador, pelo período em que este permaneceu na posse do bem. Taxa de ocupação/fruição do lote. Indenização devida, considerando que o mesmo ficou à disposição da parte adquirente. RECURSO DO AUTOR DESPROVIDO E RECURSO ADESIVO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO.

44 - TJSP COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO CONTRATUAL - RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS -

Rescisão contratual por desistência da compromissária-compradora (Autora) - Aplicável o disposto no art. 32-A da Lei número 6.766/79 - Lote sem edificação - Incabível a fixação de taxa de fruição - Descabida a retenção da comissão de corretagem - Cabível a restituição dos valores pagos, com a dedução da cláusula penal, das despesas administrativos, do valor do sinal (limitado a 10% do valor do contrato), dos encargos moratórios, dos débitos de IPTU, das contribuições condominiais e de igual natureza - SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA, para declarar rescindido o contrato e para condenar a Requerida à restituição dos valores pagos pela Autora (com correção monetária com base no índice previsto no contrato e juros moratórios de 1% ao mês desde o trânsito em julgado da decisão), deduzido o «montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a 10% do valor atualizado do contrato; encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pela parte autora; débitos de IPTU, contribuições condominiais, associativas ou outras de igual natureza que sejam a estas equiparadas e tarifas vinculadas ao lote, bem como tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou rescisão (com a apuração na fase de cumprimento de julgado), em doze parcelas desde o trânsito em julgado da sentença - Em que pese aplicável a Lei número 13.786/18, caracterizada a abusividade, no caso concreto, do percentual de retenção de «10% do valor atualizado do contrato - Razoável a fixação do percentual de retenção em 25% da quantia paga (conforme atual orientação do STJ), já incluída a taxa de fruição, comissão de corretagem e despesas administrativas, deduzidos eventuais valores devidos a título de IPTU e contribuições vencidos após a imissão da Autora na posse do imóvel, com a devolução em parcela única - RECURSO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO, para condenar a Requerida Bom Jardim à restituição de 75% dos valores pagos pela Autora, deduzidos eventuais valores devidos a título de IPTU e contribuições durante o período de ocupação do imóvel (desde que comprovados na fase de liquidação de sentença... (Continua)

45 - TJSP APELAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL.

Instrumento particular de compromisso de compra e venda de unidade imobiliária. Ação declaratória de revisão contratual e condenatória de repetição de indébito. Sentença de procedência. Insurgência da ré. ... (Continua)

46 - STJ Processual civil. Recurso especial. Ação de Resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel. Compromisso de compra e venda de imóvel. Contrato anterior à Lei 13.786/2018. Desistência do adquirente. Restituição parcial. Devolução ao promissário comprador dos valores pagos com a retenção de 25% por parte da vendedora. Taxa de ocupação devida por todo o período de posse sobre o imóvel. Entendimento adotado para evitar o enriquecimento sem causa do comprador.

1 - Ação de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel. ... (Continua)

47 - TJSP APELAÇÃO. COMPRA E VENDA.

Ação condenatória de indenização por benfeitorias e acessões. Lote de terreno. Sentença de parcial procedência. Insurgência das partes. ... (Continua)

48 - TJSP COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO, CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE.

Sentença de parcial procedência, determinando a rescisão do contrato, com a restituição de 90% das quantias pagas, abatida a taxa de fruição de 0,5% do valor venal do imóvel. A reintegração se dará após a devida indenização de acessões, benfeitorias úteis e necessárias. Insurgência da autora. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. Direito à indenização por benfeitorias que é decorrência lógica o desfazimento do contrato. Previsão legal - arts. 1219 e 1255 do CC, e art. 34 Lei 6.766/79. Possibilidade de apuração do quantum em liquidação de sentença. Precedentes. Medida destinada a evitar o enriquecimento sem causa de qualquer das partes TAXA DE FRUIÇÃO. É devida a indenização pela fruição do imóvel pelo seu uso a partir do inadimplemento, no importe de 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, mensalmente. Sentença reformada. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO... (Continua)

49 - TJSP Prescrição. Cobrança. Compra e venda de bem imóvel. Promissória e cheque dados em pagamento. Ação julgada improcedente pelo reconhecimento da prescrição. Impugnação. Acolhimento. Cambiais vinculadas a instrumento particular de confissão de dívida. Aplicação do CCB, art. 206, § 5º, I. Não se tratando de demanda fundada em enriquecimento sem causa (Lei 7357/85, artigo 61; Código Civil, artigo 206, § 3º, IV), nem em título de crédito (Lei Uniforme de Genebra, artigo 70 c.c. artigo 77; Lei 7357/85, artigo 59; Código Civil/2002, artigo 206, § 3º, VIII), mas na relação de direito material consistente em compra de apartamento, da qual a nota promissória é representativa de uma parcela e o cheque foi dado em pagamento de outra, a prescrição é de ser disciplinada pelo CCB, art. 206, § 5º, inciso I. Prescrição afastada. Decisão reformada. Ação julgada procedente. Recurso provido.

50 - TJSP AGRAVO DE INSTRUMENTO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA

de IMÓVEL - TERMO DE ACORDO E CONFISSÃO DE DIVIDA - RESCISÃO CONTRATUAL C.C. RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS - Tutela de urgência - Decisão que indeferiu pedido de tutela de urgência para suspender a exigibilidade das parcelas em aberto e para determinar que a ré se abstenha de negativar o nome da autora - Irresignação da autora, que pretende a rescisão do contrato e a restituição das quantias pagas, sob argumento de que o contrato está eivado de vícios e irregularidades, com aplicação de reajustes abusivos, não tendo mais condições financeiras de continuar efetuando o pagamento das parcelas do contrato - Acolhimento - Fundamentação relevante, nos termos do que dispõe a Súmula 1 deste E. Tribunal de Justiça - Situação que indica risco de prejuízo irreparável ao agravante - Questão da culpa pela resolução a ser examinada oportunamente - Perigo de dano de difícil reparação caso as cobranças não sejam suspensas, e o nome da autor seja incluído em cadastro de inadimplentes - Requisitos para a concessão da tutela de urgência preenchidos - Decisão reformada - Recurso provido.... (Continua)