Lei 4.591/1964, art. 67-A - Jurisprudência

1 - TJSP APELAÇÃO -

Rescisão de contrato - Venda e compra de unidade habitacional - Desistência dos compradores - Sentença de parcial procedência que declarou a rescisão do contrato e determinou a devolução de 80% dos valores pagos - Insurgência da ré - Cabimento - Contrato celebrado sob a égide da Lei do Distrato, que prevê a retenção de 50% dos valores pagos quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação - Afetação devidamente averbada na matrícula do imóvel, e ainda vigente, diante da ausência de comprovação da quitação dos débitos financeiros assumidos pela incorporadora com o agendo financiador - Precedente do STJ - - Aplicação do disposto no §5º do Lei 4.591/1964, art. 67-A, incluído pela Lei 13.768/2018 - Sentença reformada em parte, para reduzir o percentual de restituição para 50% dos valores pagos - RECURSO PROVIDO... (Continua)

2 - TJSP APELAÇÃO.

Ação rescisória c/c indenização por danos materiais e morais. Contrato de compra e venda de unidade imobiliária em sistema de multipropriedade (time-sharing). Sentença de improcedência dos pedidos. Apelo do autor. Preliminar de legitimidade passiva ad causam da administradora acolhida. Taxa de fruição. A cobrança da taxa de fruição é válida, pois tem natureza compensatória, conforme o Lei 4.591/1964, art. 67-A, sendo calculada proporcionalmente ao tempo de disponibilização do imóvel ao comprador. A unidade imobiliária foi colocada à disposição do apelante desde a inauguração do empreendimento, não sendo devida a devolução integral das quantias pagas sem a retenção de valores relacionados à fruição. A cláusula que prevê a retenção da comissão de corretagem está em conformidade com a legislação, especialmente a Lei 4.591/1964, e a jurisprudência do STJ, que admite a retenção da comissão em casos de rescisão contratual por inadimplemento. Quanto à cláusula penal de 20%, o percentual é válido, pois não ultrapassa o limite de 25% permitido pela legislação aplicável, servindo como compensação pelos custos e prejuízos decorrentes da rescisão do contrato. Danos morais não configurados. Mero descumprimento contratual e mero aborrecimento em relações de consumo não bastam para caracterizar danos morais indenizáveis, sob pena de se criar precedente para acobertar enriquecimento ilícito nas mais diversas aflições vividas diariamente. Sentença de improcedência mantida. RECURSO NÃO PROVIDO... (Continua)

3 - TJSP APELAÇÕES. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL.

Ação ajuizada pelo compromissário comprador pleiteando a rescisão em razão de dificuldades financeiras. Procedência parcial em primeiro grau. Inconformismo de ambas as partes. LEI DE REGÊNCIA. Contrato firmado após o advento da Lei 13.786/18. Diálogo das fontes. Os parâmetros objetivos elencados pela Lei do Distrato devem ser aplicados levando-se em consideração elementos concretos da relação contratual, sopesando-se as diretrizes protetivas do consumidor, especialmente o CDC, art. 53. Precedentes. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. Inafastável, in casu, a incidência da cláusula contratual que, tratando das consequências do desfazimento por culpa do comprador e tendo sido redigida de forma clara, expressa e inteligível, com rubrica do autor no rodapé de cada página, prevê a retenção da integralidade da comissão de corretagem e a pena convencional de 50% da quantia até então paga a título de pagamento do preço, além de também informar, com o devido destaque, que se trata de empreendimento submetido ao regime do patrimônio de afetação, o que é atestado por meio da matrícula imobiliária. Percentual que atende ao limite do Lei 4.591/1964, art. 67-A, §5º (alterado pela Lei 13.786/2018, aplicável à hipótese). Sentença reformada. SUCUMBÊNCIA. Redistribuição. RECURSO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO. NÃO PROVIDO O DO AUTOR... (Continua)

4 - TJSP APELAÇÃO CÍVEL. RESOLUÇÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.

Vendedora condenada na restituição de 80% dos valores pagos pelos compradores. Corrés que pleiteiam a retenção de 50% dos valores pagos, em face de teórica aplicabilidade do § 5º do Lei 4.591/1964, art. 67-A à hipótese dos autos. Regra que excepciona a incidência do, II do mesmo artigo, e que somente deve ser aplicada enquanto subsistente o patrimônio de afetação na forma dos arts. 31-A a 31-F da Lei 4.591/64. Conclusão da obra que resulta na extinção do patrimônio de afetação (Lei 4.591/1964, art. 31-E). Hipótese na qual em que não mais subsistia a afetação patrimonial. Retenção que deve observar o limite estabelecido pelo, II do Lei 4.591/1964, art. 67-A, tal como fixado pela r. sentença apelada. ... (Continua)

5 - TJSP Ação de rescisão contratual c/c restituição de valores pagos. Contrato de compra e venda de lote. Desistência dos compradores. Lide que tem por fundamento o contrato particular firmado entre as partes e cédula de crédito bancário, estabelecida com o único propósito de possibilitar o pagamento do preço do imóvel do contrato e não o contrato firmado entre a BMP e a Pick Money. Incidência da Lei 9.514/1997 afastada. Apelante que confessa inexistir registro da alienação, tampouco matrícula individualizada do imóvel, apenas e tão somente o registro do contrato. Precedentes jurisprudenciais do STJ. Rescisão que é incontroversa. Contrato firmado já sob a égide da Lei 13.786/18. Incidência do Lei 6.766/1979, art. 32-A mitigada, sob pena de gerar o enriquecimento ilícito da corré, considerada ainda a incongruência com o disposto no Lei 4.591/1964, art. 67-A, II, introduzido igualmente pela Lei 13.786/18. Valor pago de pouco mais de 10% do valor do contrato. Comissão de corretagem. Devolução. Inadequação. Observância aos termos do REsp. Acórdão/STJ, julgado sob o rito dos recursos repetitivos. Autores que assumiram a obrigação de pagamento com a assinatura do contrato (págs. 37/38), nos termos das cláusulas contratuais nele dispostas. Lote que será novamente comercializado. Corré que será indenizada pelo percentual de retenção, ora adequado para 25% dos valores pagos e não sobre o valor do contrato, como constou. Rescisão que não deve gerar dívida aos compradores. Litigância de má-fé não evidenciada. Restituição que ocorrerá em parcela única. Aplicação da Súmula 2 desse TJSP. Sentença de parcial procedência reformada em parte. Honorários sucumbenciais não majorados. Recurso da Ré não provido e parcialmente provido o recurso dos Autores

6 - TJSP APELAÇÕES PRINCIPAL E ADESIVA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL.

Ação ajuizada pelos compromissários compradores pleiteando a rescisão contratual por culpa da ré e a restituição de valores. Procedência parcial em primeiro grau. Inconformismo de ambas as partes. JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE RECURSAL. Preparo recursal não integralmente recolhido pelos recorrentes adesivos, compromissários comprovadores, mesmo após regular intimação para pagamento. Inteligência do CPC/2015, art. 1.007, § 4º. Deserção caracterizada. LEI DE REGÊNCIA. Contrato firmado após o advento da Lei 13.786/18. Diálogo das fontes. Os parâmetros objetivos elencados pela Lei do Distrato devem ser aplicados levando-se em consideração elementos concretos da relação contratual, sopesando-se as diretrizes protetivas do consumidor, especialmente o CDC, art. 53. Precedentes. CULPA PELA PREMATURA EXTINÇÃO CONTRATUAL. Restou incontroverso que a culpa pelo distrato deve ser imputada à parte compromissária compradora. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. Inafastável, in casu, a incidência da cláusula contratual que, tratando das consequências do desfazimento por culpa do comprador e tendo sido redigida de forma clara, expressa e inteligível, com rubrica dos autores no rodapé de cada página, prevê a retenção da integralidade da comissão de corretagem e a pena convencional de 50% da quantia até então paga a título de pagamento do preço, além de também informar, com o devido destaque, que se trata de empreendimento submetido ao regime do patrimônio de afetação, o que é atestado por meio da matrícula imobiliária. Percentual que atende ao limite do Lei 4.591/1964, art. 67-A, §5º (alterado pela Lei 13.786/2018, aplicável à hipótese). Sentença reformada. SUCUMBÊNCIA. Distribuição dos encargos sucumbenciais em primeira instância que se harmoniza com o princípio da causalidade, pois o pleito ressarcitório formulado pelos demandantes prosperou, ainda que em parte, e, por isso, também decaíram as rés. RECURSO DAS RÉS PROVIDO e NÃO CONHECIDO O RECURSO DOS AUTORES.... (Continua)

7 - TJSP Compromisso de compra e venda. Demanda de resolução contratual com pedido de restituição dos valores pagos. Iniciativa unilateral do adquirente. Sentença que autorizou a retenção, pela vendedora, de 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago, aplicando o Lei 4.591/1964, art. 67-A. Insurgência da ré. Contrato posterior à Lei 13.786/2018. Inaplicabilidade do Lei 4.591/1964, art. 67-A, tal qual fez a r. sentença, por não se tratar de incorporação imobiliária, mas de lote de terreno. Negócio jurídico regido pela Lei 6.766/79. Cláusula de retenção de 10% do valor atualizado do contrato prevista no instrumento, nos termos do Lei 6.766/1979, art. 32-A, alterado pela Lei 13.786/18. Desproporção, contudo, verificada, embora dentro dos limites que à ré seria, em tese, lícito reter. Multa que acabaria por corresponder a montante superior ao total desembolsado pelo autor, abrindo ensejo a um efeito equivalente ao do perdimento integral de valores, vedado pelo CDC, art. 53. Manutenção do percentual de retenção aplicado pela r. sentença, mas por fundamento diverso. Sentença de parcial procedência confirmada. Apelação da ré desprovida

8 - TJSP Apelação cível. Prestação de serviços de intermediação imobiliária. Comissão de corretagem. Ação monitória. Sentença de procedência. Apelo da ré.

9 - TJSP DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL. PARCIAL PROCEDÊNCIA. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.

Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de quantias pagas, referente a contrato de compra e venda de imóvel. A parte autora, devido a dificuldades financeiras, requer a rescisão do contrato e a restituição de 90% dos valores pagos, em parcela única. A sentença de primeira instância julgou parcialmente procedentes os pedidos, determinando a devolução de 80% dos valores pagos, em até 12 parcelas. ... (Continua)

10 - TJSP RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

Rescisão por desistência da autora. Retenção de valores. Contrato celebrado sob a égide da Lei 13.786/18, que altera as Leis 4.591/64 e 6.766/79. Empreendimento submetido ao regime do patrimônio de afetação, situação que autoriza a retenção de pena convencional de até 50% dos valores pagos pela adquirente, consoante §5º do Lei 4.591/1964, art. 67-A. Devolução que deve ser feita de forma imediata e em uma única parcela. Aplicabilidade da Súmula 543 do C. STJ e da Súmula 2 deste Egrégio Tribunal de Justiça. ... (Continua)

11 - TJSP APELAÇÕES.

Ação de restituição de valores pagos, por rescisão contratual extrajudicial. Compromisso de compra e venda de imóvel (unidade condominial). Sentença de parcial procedência. ... (Continua)

12 - TJSP DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL C.C. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. PARCIAL PROVIMENTO.

Caso em Exame: Ação de rescisão contratual com pedido de devolução de valores proposta por compromissário comprador contra incorporadora alienante, visando à rescisão do contrato de compra de unidade habitacional e devolução de 90% dos valores pagos, alegando dificuldades financeiras para continuar com o pagamento das parcelas. A r. sentença exarada nos autos julgou parcialmente procedentes os pedidos inaugurais, a fim de declarar resolvido o contrato firmado entre as partes, por culpa da parte autora, e condenar a ré a restituir à parte autora 50% das quantias pagas, excluindo-se o valor da corretagem. Apela a parte demandante, expendendo que é inadmissível a retenção de 50% do valor pago, que requer sejam reduzidos para 20%. ... (Continua)

13 - TJSP APELAÇÃO CÍVEL.

Ação de resolução contratual c.c devolução de quantias pagas e indenização por dano moral. Compromisso de venda e compra de unidade autônoma. Sentença de parcial procedência, resolvendo o contrato e condenando a requerida na devolução da integralidade das quantias pagas pelo requerente. Insurgência da requerida. PRELIMINAR de ilegitimidade passiva afastada. As condições da ação devem ser analisadas em abstrato, donde se extrai, no caso em testilha, a legitimidade passiva da parte requerida, inclusive no que atine ao pedido de devolução de valores pagos a título de comissão de corretagem, porquanto indigitada como responsável pelo desfazimento do negócio principal e danos todos que daí tenham despontado. MÉRITO. Requerida, vendedora da unidade autônoma, a quem competia a prova de que concluído o empreendimento no prazo fixado em contrato. CPC, art. 373, II. Ausência de prova qualquer a minimamente acenar à conclusão tempestiva da obra. Inescapável o reconhecimento de que descumprido o negócio pela requerida, com a demorosa conclusão do empreendimento no qual inserida a unidade comerciada. Requerida que, responsável pelo desfazimento da avença, sujeita-se à devolução dos valores todos outrora satisfeitos pelo requerente, inclusive no que atine às quantias despendidas por este com o serviço de corretagem prestado por terceira. Contraprestação pelo serviço de corretagem que integra prejuízo experimentado pelo requerente por razão do fenecimento do contrato firmado com a requerida. Inaplicabilidade das disposições contidas no Lei 4.591/1964, art. 67-A, II e §5º, pois adstritas a hipótese de inadimplemento por parte do adquirente, o que, aqui, não se dá. Sentença mantida. Recurso desprovido... (Continua)

14 - TJSP DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RETENÇÃO LIMITADA A 10% DOS VALORES PAGOS. CLÁUSULA PENAL ABUSIVA. IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA DE TAXA DE FRUIÇÃO EM LOTE NÃO EDIFICADO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

Recurso de apelação interposto pela ré contra sentença que declarou a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de lote não edificado e determinou a devolução de 90% das quantias pagas pelo autor, deduzidos valores de corretagem, IPTU e taxa condominial. ... (Continua)

15 - TJSP DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESTITUIÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. LIMITAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL A 10% SOBRE OS VALORES PAGOS. ABUSIVIDADE DA RETENÇÃO SOBRE O VALOR TOTAL DO CONTRATO. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. LOTE NÃO EDIFICADO. RECURSO DA RÉ DESPROVIDO. RECURSO DA AUTORA PROVIDO.

Recursos de apelação interpostos contra sentença que julgou parcialmente procedente o pedido de rescisão contratual, rescindindo o contrato de compra e venda de unidade imobiliária, com devolução dos valores pagos pela autora, deduzida a cláusula penal correspondente a 10% sobre o valor total do contrato, além da comissão de corretagem, taxas e impostos. ... (Continua)

16 - TJSP DIREITO CIVIL. APELAÇÕES. CONTRATOS. PARCIAL PROVIMENTO A AMBOS OS RECURSOS.

Caso em exame ... (Continua)

17 - TJSP APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. RESCISÃO DA AVENÇA. CULPA DO ADQUIRENTE. CONTRATO CELEBRADO APÓS A ENTRADA EM VIGOR DA LEI 13.786/2018. MULTA CONTRATUAL QUE EXTRAPOLA OS 25% EM RELAÇÃO AOS VALORES PAGOS PERMITIDOS PELA LEI DO DISTRATO. ABUSIVIDADE RECONHECIDA. RETENÇÃO QUE DEVE SER FIXADA EM 25% DOS VALORES PAGOS PELO IMÓVEL. PRECEDENTES. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RETENÇÃO. INADMISSIBILIDADE. ABUSIVIDADE. CARACTERIZAÇÃO. FALHA DE INFORMAÇÃO. CONSTATAÇÃO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. MANUTENÇÃO. APLICAÇÃO DOS PRINCÍPIOS DA CAUSALIDADE E DA SUCUMBÊNCIA. RECURSO DO PARCIALMENTE PROVIDO.

Se o compromisso de compra e venda foi firmado após a sua entrada em vigor, a Lei 13.786/2018 deve ser aplicada à rescisão que se deu por culpa do comprador. ... (Continua)

18 - TJRJ APELAÇÃO CÍVEL. CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO. CULPA DA PROMITENTE COMPRADORA. RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. PERCENTUAL ADEQUADO. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. BASE DE CÁLCULO. VALOR DA CONDENAÇÃO. ORDEM LEGAL DE PREFERÊNCIA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. VALOR. DESTAQUE. INEXISTÊNCIA. RESTITUIÇÃO DEVIDA. COTAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE COMPRADOR QUE SOMENTE SE VERIFICA APÓS A EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES. NÃO COMPROVAÇÃO DE PAGAMENTO. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO.

O caso em tela versa sobre relação de consumo, pois a parte autora enquadra-se no conceito de consumidora descrito no art. 2º do Código de Proteção e Defesa do Consumidor, e os réus no de fornecedores, nos termos do art. 3º do mesmo diploma legal. Além disso, a demandante é a destinatária final dos produtos e serviços ofertados pelos demandados. ... (Continua)

19 - TJRJ APELAÇÃO CÍVEL. CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAS E MORAIS. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. APELO DO AUTOR SUSTENTANDO QUE NÃO HOUVE INADIMPLÊNCIA DE SUA PARTE, EIS QUE TODOS OS VALORES FORAM PAGOS DE IMEDIATO E QUE A CONTRATAÇÃO DO FINANCIAMENTO HABITACIONAL SÓ PODERIA SER EFETIVADA APÓS A CONCLUSÃO DA OBRA. PROCESSO REDISTRIBUÍDO APÓS APOSENTADORIA DO EXMO. DESEMBARGADOR GILBERTO CAMPISTA GUARINO. APLICAÇÃO DA LEI 4.591/64, QUE REGE AS INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS, QUE NÃO AFASTA A INCIDÊNCIA DAS NORMAS DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. NO CASO, A RELAÇÃO JURÍDICA HAVIDA ENTRE AS PARTES É INCONTROVERSA, NOS TERMOS DO CONTRATO CELEBRADO EM 12/04/2012, EM QUE SE CONSTATA, NO ITEM 12 DO QUADRO RESUMO, QUE A ENTREGA DA UNIDADE IMOBILIÁRIA OBJETO DO NEGÓCIO JURÍDICO FOI PREVISTA PARA 09/2012, COM TOLERÂNCIA DE 120 (CENTO E VINTE) DIAS, PERFAZENDO O PRAZO LIMITE PARA A ENTREGA DA UNIDADE O MÊS DE JANEIRO/2013, RESTANDO COMPROVADO O ATRASO NA ENTREGA DA OBRA POIS, CONFORME INFORMADO PELO PRÓPRIO RÉU, O HABITE-SE FOI CONCEDIDO SOMENTE EM 10/05/2018, MUITO DEPOIS DO PRAZO FINAL ESTABELECIDO PARA ENTREGA DA UNIDADE IMOBILIÁRIA. OCORRE QUE, MUITO ANTES DO INADIMPLEMENTO DA PARTE RÉ, DIANTE DO ATRASO NO TÉRMINO DAS OBRAS, TEM-SE QUE O AUTOR DESCUMPRIU COM A OBRIGAÇÃO CONTRATUAL A ELE IMPUTADA NO QUE PERTINE AO PAGAMENTO DO SALDO DEVEDOR ATRAVÉS DE RECURSOS PRÓPRIOS OU DE CONTRATAÇÃO DE FINANCIAMENTO HABITACIONAL. ISSO PORQUE, DE ACORDO COM OS ITENS 7 E 8 DO QUADRO RESUMO ANEXO AO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA, O SALDO DEVEDOR NO VALOR DE R$ 106.901,00 (CENTO E SEIS MIL NOVECENTOS E UM REAIS), DEVERIA SER PAGO EM PARCELA ÚNICA, À VISTA COM RECURSOS PRÓPRIOS DO PROMITENTE COMPRADOR OU MEDIANTE FINANCIAMENTO A SER OBTIDO POR ELE JUNTO À CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, NOS MOLDES DO PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA - IMÓVEL NA PLANTA, FICANDO EXPRESSAMENTE CONSIGNADO QUE O PROMITENTE COMPRADOR DEVERIA APRESENTAR TODA DOCUMENTAÇÃO EXIGIDA PELO AGENTE FINANCEIRO, SENDO QUE O PROMITENTE VENDEDOR FORNECERIA A DOCUMENTAÇÃO DE SUA RESPONSABILIDADE, CONFORME SE VERIFICA NA CLÁUSULA 11 DO INSTRUMENTO CONTRATUAL. CERTO AINDA QUE, EM SUA CONTESTAÇÃO, A PARTE RÉ INFORMOU QUE O AUTOR TEVE SEU FINANCIAMENTO RECUSADO, RAZÃO PELA QUAL DEFENDE QUE O PLEITO DE RESCISÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO «EM VIRTUDE DA FALTA DE CONDIÇÕES ECONÔMICAS/FINANCEIRAS, E NÃO EM VIRTUDE DO SUPOSTO ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL, O QUE NÃO FOI IMPUGNADO PELO AUTOR, QUE SEQUER SE MANIFESTOU EM RÉPLICA, CONFORME CERTIFICADO NOS AUTOS. E NEM HÁ QUE SE FALAR QUE O FINANCIAMENTO SÓ PODERIA SER CONTRATADO APÓS O TÉRMINO DA OBRA, COMO ARGUMENTA O APELANTE QUE «NÃO HÁ COMO FINANCIAR UM BEM QUE AINDA NÃO EXISTE, POSTO QUE O CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA É MUITO CLARO AO DISPOR QUE O FINANCIAMENTO DEVERIA SER OBTIDO JUNTO À CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, NOS MOLDES DO PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA - IMÓVEL NA PLANTA. ASSIM, É EVIDENTE QUE A RESCISÃO CONTRATUAL SE DEU POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR QUE FICOU INADIMPLENTE DIANTE DA AUSÊNCIA DE PAGAMENTO DO SALDO DEVEDOR SEJA POR RECURSOS PRÓPRIOS SEJA POR CONTRATAÇÃO DE FINANCIAMENTO HABITACIONAL, NÃO SENDO O DISTRATO VEDADO POR LEI. INTELIGÊNCIA DO LEI 4.591/1964, art. 67-A E DO CDC, art. 53 QUE VEDA A PERDA TOTAL DAS PRESTAÇÕES PAGAS EM BENEFÍCIO DO CREDOR. POSSIBILIDADE DA DEVOLUÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS. SÚMULA 543/STJ (PARTE FINAL). CABIMENTO DE RETENÇÃO, PELA PROMITENTE VENDEDORA (RÉ E APELADA), DO PERCENTUAL DE 25% (VINTE E CINCO POR CENTO). CABERÁ À PARTE AUTORA, PORTANTO, A RESTITUIÇÃO DA QUANTIA CORRESPONDENTE A 75% (SETENTA E CINCO POR CENTO) DO MONTANTE DISPENDIDO, NO TOTAL DE R$ 6.669,00 (SEIS MIL SEISCENTOS E SESSENTA E NOVE REAIS), EXCLUÍDA A TAXA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM E AS DESPESAS RELATIVAS À ANÁLISE DE CRÉDITO, POSTO QUE PAGOS DIRETAMENTE A TERCEIRO ESTRANHO À LIDE POR SERVIÇO POR ELE PRESTADO. SOBRE OS VALORES A SEREM DEVOLVIDOS, INCIDIRÃO JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA, OBSERVADOS OS ÍNDICES PREVISTOS NO CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES, SENDO QUE OS JUROS SERÃO CONTADOS A PARTIR DA DATA DO TRÂNSITO EM JULGADO DA PRESENTE DECISÃO, CONFORME TEMA 1002 DO STJ, E A CORREÇÃO MONETÁRIA A CONTAR DA DATA DO DESEMBOLSO, NOS TERMOS DA SÚMULA 43/STJ. COM RELAÇÃO AO PLEITO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS RELATIVOS AOS ALUGUERES PAGOS PELO AUTOR APÓS A DATA PREVISTA PARA ENTREGA DO IMÓVEL, NÃO HÁ FALAR-SE EM RESPONSABILIDADE DA PARTE RÉ, TENDO EM VISTA QUE O AUTOR DESCUMPRIU SUA OBRIGAÇÃO CONTRATUAL DE CONTRATAÇÃO E PAGAMENTO MEDIANTE FINANCIAMENTO HABITACIONAL MUITO ANTES DO INADIMPLEMENTO DA PARTE RÉ, HAVENDO RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR. SENTENÇA QUE SE REFORMA. JURISPRUDÊNCIA DA C. CORTE SUPERIOR E DESTE EG. TRIBUNAL DE JUSTIÇA ACERCA DOS TEMAS. PARCIAL PROVIMENTO DO RECURSO.

20 - TJSP Compromisso de compra e venda de imóvel. Rescisão contratual a pedido da compromissária, sem culpa das promitentes. Disposição contratual acerca dessa situação que havia de seguir a disciplina da Lei 13.786/2018, já vigente à época da contratação. Inocorrência de abusividade da cláusula contratual que permitia a retenção de 50% dos valores pagos, já que se cuidava de patrimônio de afetação. Lei 4.591/1964, art. 67-A. Recurso provido

21 - TJRJ Apelação cível. Direito do Consumidor. Ação de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel diretamente com o incorporador com pedido de indenização por danos morais. Desistência motivada por situações financeiras. Desprovimento.

22 - TJSP APELAÇÃO CÍVEL -

Ação declaratória de nulidade com pedido subsidiário de rescisão contratual c/c indenização por danos morais - Autor que adquiriu imóvel da ré e pleiteou a resolução do negócio por não mais possuir interesse - Sentença de improcedência - Irresignação do autor - Parcial acolhimento - Alegação de que a cláusula que prevê retenção de 50% sobre os valores pagos é abusiva - Descabimento - Abusividade não caracterizada, dada a previsão contratual e da incorporação ter sido submetida a patrimônio de afetação - Inteligência do Lei 4.591/1964, art. 67-A, §5º - Precedentes - Comissão de corretagem informada em contrato - Tema 938 do C. STJ - Impossibilidade de devolução - Pleito pela devolução do valor pago a título de sinal - Cabimento - Arras confirmatórias, caracterizando princípio de pagamento, marcando o início da execução do contrato - Impossibilidade de retenção do valor pago a título de arras confirmatórias, e não penitenciais - Contrato que não prevê o direito de arrependimento - Precedentes do C. STJ e deste E. Tribunal de Justiça - Sentença reformada - RECURSO PARCIALMENTE PROVID... (Continua)

23 - TJRJ Ação de conhecimento objetivando a Autora a rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, em virtude de dificuldades financeiras para arcar com o pagamento da integralidade das parcelas, com pedidos cumulados de restituição dos valores pagos em parcela única, já descontado o percentual de retenção de 10%, e que o Réu se abstenha de aplicar as cláusulas de alienação fiduciária, bem como de incluir o seu nome em cadastros de inadimplentes. Sentença que julgou procedente, em parte, o pedido inicial, para, confirmada a decisão que antecipou a tutela requerida, declarar a rescisão do negócio jurídico firmado entre as partes, condenando o Réu à devolução do correspondente a 75% da quantia que lhe foi paga pela Autora, devidamente corrigida. Apelação do Réu. Preliminar de nulidade da sentença proferida por incompetência do juízo Estadual, que se rejeita, uma vez que a Caixa Econômica Federal não integra a lide. Entendimento do STJ no sentido de que a Caixa Econômica Federal não deve integrar o polo passivo quando atua como agente financiador da obra. Legitimado passivo é aquele que a parte autora indica como réu, segundo a teoria da asserção, adotada pelo CPC. Incontroversa a responsabilidade da Apelada pelo distrato, o que se deu por falta de condições econômicas de cumprir o pagamento do restante do preço da promessa de compra e venda. Jurisprudência do STJ no sentido de que o consumidor tem direito de desfazer o contrato de promessa de compra e venda, quando não possuir mais condições financeiras para arcar com o pagamento das prestações pactuadas. Retenção que, conforme entendimento consagrado na Súmula 543/STJ, deve ser parcial, podendo o seu percentual variar entre 10% a 25%. Sentença que corretamente determinou a restituição de 75% do valor pago pela Apelada, devendo, no entanto, a base de cálculo sobre a qual recairá tal percentual, se restringir ao valor da entrada por ela paga, o qual, inclusive, ficou incontroverso, uma vez que a alienação fiduciária pactuada, que não comporta restituição de valores, não previsto na Lei 9514/1997, foi firmada para garantia do saldo do preço objeto de financiamento bancário. Pedido de retenção da metade de todos os valores pagos pela Apelada, por se encontrar sob o regime de afetação patrimonial, conforme o disposto no lei 4.591/1964, art. 67-A, §5º, incluído pela Lei 13.786/18, que não tem como prosperar, vez que o referido dispositivo apenas estabelece o limite de 50% a ser observado pelo incorporador ou construtor, não impondo percentual fixo no patamar máximo em desfavor do promissário comprador. Arras que não comportam a retenção integral pretendida pela Apelante, pois constituíram princípio de pagamento. Precedentes do STJ. Pretensão do Apelante quanto ao cancelamento do registro de aquisição no cartório de registro de imóveis e à de reintegração na posse do imóvel, que não comporta apreciação porque não foi objeto do pedido. Provimento parcial da apelação.

24 - TJSP Apelação. Ação de rescisão contratual c./c. devolução de valores pagos. Compromisso de compra e venda de bem imóvel (unidade autônoma em condomínio edilício). Rescisão contratual a pedido dos promitentes compradores. Sentença de improcedência. Recurso dos autores que comporta conhecimento em parte e merece prosperar parcialmente. Alegação que a vendedora ré fez simulação de financiamento com suposta aprovação que induziu os compradores a erro. Apresentação de argumentos não deduzidos na inicial ou em réplica, para contrapor os argumentos da contestação. Indevida inovação recursal. Inteligência do art. 1.014 do CPC. Recurso não conhecido nesta parte. Autores que estavam cientes deste a contratação sobre sua responsabilidade em obter o financiamento para quitação do saldo devedor ou pagamento com recursos próprios. Inexiste abusividade na cláusula contratual que responsabiliza o comprador pela obtenção do financiamento para quitação saldo do preço ou quitação com recursos próprios. Cabe ao comprador de imóvel ponderar se tem capital suficiente para arcar com a compra do imóvel e pesquisar se seus rendimentos são suficientes para obtenção de eventual financiamento caso não possua a totalidade do valor do preço do imóvel. Contrato firmado após a Lei do Distrato, que não afasta a aplicabilidade do CDC. Aplicação das Súmulas 1 e 2 deste Tribunal e Súmula 543/STJ. Mesmo o comprador inadimplente pode pedir a rescisão do contrato e faz jus a restituição de parte da quantia paga. Declarada a rescisão do contrato. Incorporação submetida ao regime de afetação. Retenção que deve estar entre 10% e 50% do valor pago em interpretação conjugada da jurisprudência do STJ e Lei 4.591/1964, art. 67-A, §5º, introduzida pela Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato). Comprador que pagou o correspondente a 12,5% do valor do negócio. Retenção fixada em 45% da quantia paga em relação a unidade. Contrato que previa que a comissão de corretagem seria paga pela vendedora e que ela não compunha o preço do imóvel. Ré que não comprovou o pagamento da comissão a nenhum corretor ou imobiliária. Contrato em dissonância com o Lei 4.591/1964, art. 35-A, III e com a tese vinculante do Tema 938. Desconto de comissão de corretagem afastada. Ré que deve restituir 55% dos valores pagos pelos compradores, com correção monetária desde os respectivos desembolsos e juros de mora desde o trânsito em julgado, ambos pelos índices do contrato, descontado o valor já devolvido. Sucumbência recíproca. Custas e despesas a serem divididas entre as partes e fixados honorários advocatícios aos patronos das partes, ressalvada a gratuidade concedida. Sentença reformada. Sucumbência alterada RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO

25 - TJSP DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. RETENÇÃO DE VALORES. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA CONTRATUAL. OBRA CONCLUÍDA. RETENÇÃO LIMITADA A 20%. DESPROVIMENTO.

Caso em exame ... (Continua)

26 - TJSP AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO EXTRAJUDICIAL - RECONVENÇÃO - RESTITUIÇÃO DE VALORES -

Incorporadora autora que notificou os réus para a purga da mora, sob pena de rescisão contratual - Inércia dos adquirentes, que não responderam à solicitação extrajudicial para fornecer a conta bancária para depósito dos valores pagos, motivando o ajuizamento da consignatória - Contestação com reconvenção, pugnando os réus a restituição do valor pago pela personalização da unidade, além de IPTU e condomínios pagos - Sentença de improcedência do pedido inicial e procedência da reconvenção - Recurso da autora - Parcial acolhimento - Majoração do percentual de retenção, em atenção ao Lei 4.591/1964, art. 67-A - Retenção de 25% dos valores pagos, que se adequa ao caso - Orientação do c. STJ - Despesa com a personalização do imóvel que comporta restituição aos réus - Alterações realizadas na unidade que se reverterão em favor da incorporadora, que poderá comercializar a unidade do modo em que se encontra, inexistindo demonstração a respeito da alegada necessidade de modificação para restabelecer o imóvel ao estado original - Contrato que, embora apartado, atrela-se ao compromisso de compra e venda e se refere ao mesmo objeto - Despesas condominiais e IPTU devidos somente após a posse, que não ocorreu - Reembolso devido aos réus - Termo inicial dos juros de mora que deve ser o trânsito em julgado (REsp repetitivo 1.740.911/DF) - Sentença reformada - Sucumbência recíproca caracterizada - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.... (Continua)

27 - TJSP APELAÇÃO CÍVEL.

Compromisso de Compromisso de compra e venda. Regime de multipropriedade (time sharing). Ação de rescisão contratual c/c restituição de valores. Sentença de parcial procedência. Inconformismo da ré. Resolução do contrato por desistência da promissária compradora (consumidor). Admissibilidade. Restituição dos valores efetivamente pagos. Disposição contratual que determina a retenção de 50% do valor do contrato, somado ao valor correspondente à comissão de corretagem. Excesso evidenciado. Cláusula penal que não pode exceder a 25% dos valores pagos pela consumidora. Exegese do Lei 4.591/1964, art. 67-A. Necessidade de adequação. Precedentes do C. STJ. Devolução em parcela única. Aplicabilidade das Súmula 2 da Seção de Direito Privado desta Corte. ... (Continua)

28 - TJSP COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

Resolução decorrente da negativa de concessão de financiamento imobiliário. Cláusula contratual atribuía responsabilidade exclusiva à adquirente pela obtenção do crédito bancário. Culpa da compromissária compradora configurada. Precedentes. Contrato firmado sob a vigência da Lei 13.786/18. Incorporação submetida ao regime do patrimônio de afetação, nos termos do Lei 4.591/1964, art. 67-A, II. Cláusula penal de até 50% da quantia paga. Admissibilidade. Comissão de corretagem. Inclusão na base de cálculo do montante a restituir. Retenção legal abrange todas as despesas administrativas da incorporadora. Dano moral não caracterizado. Inexistência de ato ilícito imputável à promitente vendedora. Juros de mora. Impossibilidade de fixação do termo inicial a partir do trânsito em julgado da sentença. Inaplicabilidade do Tema Repetitivo 1.002 do STJ. Juros moratórios incidem a partir da citação (CCB, art. 397 e CCB, art. 405). Sentença parcialmente reformada. Recurso provido em parte... (Continua)

29 - TJSP Rescisão contratual c/c devolução de imóvel urbano. Instrumento particular de compra e venda de imóvel, com pacto de alienação fiduciária em garantia e outras avenças. Alienação em garantia que não é discutida. Rescisão que é incontroversa. Contrato firmado já sob a égide da Lei 13.786/18. Incidência do Lei 6.766/1979, art. 32-A mitigada, sob pena de gerar o enriquecimento ilícito da Ré, considerada ainda a incongruência com o disposto no Lei 4.591/1964, art. 67-A, II, introduzido igualmente pela Lei 13.786/18. Valor pago que corresponde à quase totalidade ao quanto disposto na cláusula penal associada as demais deduções (pág. 94). Rescisão que não deve gerar dívida ao comprador. Lote que será novamente comercializado. Taxa de fruição que não pode ser admitida, uma vez se tratar de lote de terreno, sem indicação de efetiva ocupação. Cláusula penal afastada, por ser abusiva. Ré que será indenizada pelo percentual de retenção de 20% dos valores pagos, com as exceções daqueles valores indicados na r. sentença, por ser matéria irrecorrida. Devolução do valor que ocorrerá nos termos do contrato e em quatro parcelas. Exigibilidade de encargos moratórios sobre as parcelas vencidas e não pagas que não comporta acolhida. Sucumbência mantida como recíproca. Sentença alterada em pequena parcela, sem majoração da verba honorária sucumbencial. Recursos parcialmente providos

30 - TJSP PROMESSA DE COMPRA E VENDA - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL, COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - PARCIAL PROCEDÊNCIA NA ORIGEM - CRÉDITO ASSOCIATIVO - PRAZO DE ENTREGA VINCULADO À CONDIÇÃO DE FINANCIAMENTO, SEM DATA CERTA - IMPOSSIBILIDADE -

REsp. Acórdão/STJ - TEMA 996 DO STJ - RESCISÃO CONTRATUAL ADMITIDA, POR CULPA DA RÉ - RETORNO AO STATUS QUO ANTE - DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS DE MANEIRA INTEGRAL (SÚMULA 543 DO C. STJ) - AFASTAMENTO DA NORMA DO LEI 4.591/1964, art. 67-A, BEM COMO DO TERMO INICIAL DOS JUROS MORATÓRIOS PARA DEPOIS DO TRÂNSITO EM JULGADO - COMISSÃO DE CORRETAGEM - POSSÍVEL DEVOLUÇÃO, A TÍTULO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS - DANOS MORAIS - NÃO COMPROVAÇÃO - RECURSOS NÃO PROVIDOS. ... (Continua)

31 - TJSP Apelação - Compra e venda de imóvel - Sentença de procedência parcial que resolveu o contrato havido entre as partes, por culpa da vendedora (atraso na entrega das chaves), além de condená-la a devolver todo o valor pago pelos autores, devidamente atualizado, a pagar multa contratual no importe de 10% do que foi pago, lucros cessantes de 0,5%, para cada mês de atraso e indenização por danos morais.

32 - TJSP APELAÇÃO.

Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos. Compromisso de compra e venda de imóvel residencial. Sentença de parcial procedência. ... (Continua)

33 - TJSP APELAÇÃO -

Compromisso de Compra e Venda de Imóvel - Lote urbano residencial - Resolução do contrato atribuída ao adquirente, em razão de alegada incapacidade financeira superveniente - Sentença de parcial procedência - Pleito de reforma - Inadmissibilidade - Nítida abusividade dos termos estabelecidos no ajuste para a hipótese, que preveem multa compensatória de 10% do valor atualizado do contrato, além de taxa de fruição, correspondente a 0,75% do valor atualizado do contrato por mês, desde a transmissão da posse - Análise a ser realizada à luz do disposto nos arts. 51, II e IV e 53, do CDC e 413 do Código Civil - Adequação, no contexto, do percentual de retenção, fixado em 20% do valor pago pelo compromissário comprador, porquanto hábil ao justo ressarcimento das despesas oriundas da avença e de sua rescisão, já englobadas as de caráter administrativo - Descabimento da fixação de taxa de fruição, por ausência de edificação no terreno - Precedentes do E. STJ e desta C. Corte - Correção monetária - IPCA - Devida a incidência do índice previsto no contrato para a restituição das quantias pagas - Inteligência do Lei 4.591/1964, art. 67-A - Precedentes - Sentença mantida - Recurso improvido... (Continua)

34 - TJSP COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE.

Rescisão contratual por iniciativa do comprador. Incorporação submetida a regime de afetação, na forma do Lei 4.591/1964, art. 31-A. Contrato firmado sob a égide da Lei 13.876/2018. Cláusula que autoriza a retenção de 50% do valor pago à vendedora que se adéqua à hipótese do Lei 4.591/1964, art. 67-A, §5º. Inexistência de abusividade. Ausência de elementos indicativos de que o autor tenha despendido valores a título de comissão de corretagem. Pedido de devolução feito apenas com base nas parcelas do preço do imóvel e que foram pagas diretamente à ré. Previsão de que a devolução ocorrerá em até 30 dias da expedição do habite-se ou da revenda da fração da unidade que se mostra abusiva. Conclusão das obras estimada para 31/07/2027, admitida ainda tolerância de 180 dias. Disposição que deixa o consumidor em situação de desvantagem exagerada, pois autoriza o pagamento pela ré em data futura e incerta, que poderá ocorrer só daqui a mais de três anos. Restituição que é devida a partir do trânsito em julgado. Recurso parcialmente provido... (Continua)

35 - TJSP *AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA.

"Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra". Compradora demandante que pede a rescisão contratual, com a restituição de noventa por cento (90%) da quantia paga. SENTENÇA de parcial procedência. APELAÇÃO só da ré, que insiste na retenção de cinquenta por cento (50%) da quantia paga, invocando o Lei 4.591/1964, art. 67-A, §2º, por se tratar de incorporação com patrimônio submetido a regime de afetação, com a incidência de juros de mora a contar do trânsito em julgado. EXAME: ausência de prova de alteração da situação financeira da autora, circunstância que desautoriza da revogação do benefício da gratuidade. Contrato firmado entre as partes sob a vigência da Lei 13.786/2018. Pretensão de rescisão por parte da autora que deve ser acolhida, dada a impossibilidade de manutenção do negócio jurídico por crise financeira e tendo em vista o princípio da autonomia da vontade. Retenção de cinquenta por cento (50%) do valor da quantia paga prevista no contrato, que é autorizada pelo Lei 4.591/1964, art. 67-A, por tratar-se de incorporação com patrimônio em regime de afetação. Juros de mora que devem ter incidência pela taxa de um por cento (1%) ao mês a contar do trânsito em julgado da sentença, conforme entendimento adotado pelo C. STJ no Recurso Especial Acórdão/STJ, julgado sob a sistemática dos Recursos Repetitivos. Verbas sucumbenciais que foram corretamente aplicadas. Sentença reformada. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.*... (Continua)

36 - STJ Processual civil. Agravo interno no agravo em recurso especial. Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de quantias pagas e indenização. Ausência de impugnação dos fundamentos da decisão de inadmissibilidade do recurso especial.

1 - Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de quantias pagas e indenização.... (Continua)

37 - TJSP Compromisso de venda e compra de fração de imóveis em regime de multipropriedade - Ação de rescisão por desistência c/c pedido de devolução de valores pagos, porém permitindo à ré/vendedora a retenção de 50% da verba restituível - Inconformismo dos autores, que pretendem a pena reduzida para 25% - Descabimento, na hipótese - Empreendimento imobiliário sob o regime de patrimônio de afetação - Limite de 50% de pena convencional previsto no Lei 4591/1964, art. 67-A, com previsão contratual de acordo com o dispositivo legal - Sentença mantida - Apelo não provido.

38 - TJSP APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. RESCISÃO DA AVENÇA. CULPA DA ADQUIRENTE. RETENÇÃO ADMITIDA EM 25% DO PREÇO PAGO. ART. 67-A, INC. II, DA Lei 4.591/1964, COM A REDAÇÃO DADA PELA Lei 13.786/2018. PRECEDENTE. DEVOLUÇÃO PARCELADA DE 75% DO PREÇO PAGO. INADMISSIBILIDADE. INTELIGÊNCIA DO Lei 4.591/1964, art. 67-A, §6º, §7º E §13. PREVISÃO DE DEVOLUÇÃO PARCELADA EM INSTRUMENTO ESPECÍFICO DE DISTRATO. INEXISTÊNCIA. PRECEDENTE. CORRETAGEM. ABUSIVIDADE. NÃO CONFIGURAÇÃO. COMPRADOR INFORMADO PREVIAMENTE DO VALOR DA COMISSÃO. FIXAÇÃO DE TAXA DE FRUIÇÃO. INADMISSIBILIDADE. LOTE NÃO EDIFICADO. ENTENDIMENTO RECENTE ADOTADO POR ESTA CÂMARA À LUZ DA JURISPRUDÊNCIA DO STJ. RECURSO PROVIDO EM PARTE.

Em caso de desfazimento, por culpa do promitente comprador, de compromisso de compra e venda de imóvel celebrado exclusivamente com a incorporadora, esta faz jus à retenção, a título de pena convencional, de quantia não excedente a 25% do valor adimplido. ... (Continua)

39 - TJSP Compromisso de compra e venda de imóvel. Rescisão contratual a pedido do compromissário, sem culpa da promitente. Disposição contratual acerca dessa situação que havia de seguir a disciplina da Lei 13.786/2018, já vigente à época da contratação. Inocorrência de abusividade da cláusula contratual que permitia a retenção de 50% dos valores pagos, já que se cuidava de patrimônio de afetação. Lei 4.591/1964, art. 67-A. Recurso provido

40 - TJSP COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA -

Unidade condominial em incorporação - Rescisão do contrato por culpa do comprador que desistira do negócio - Procedência - Inconformismo - Contrato firmado na vigência da lei 13.786/2018 (lei do Distrato) - Aplicabilidade - Patrimônio de afetação - Percentual de retenção majorado para 50% dos valores pagos pelo comprador, conforme lei 4.591/1964, art. 67-A, §5º - Precedentes - Devolução da comissão de corretagem - Ilegitimidade - Previsão contratual de que tal encargo estaria sob a responsabilidade do comprador - Preço da comissão apartado do preço do contrato - Transparência - Aplicação do entendimento vinculante do STJ (Tema 0938) - Juros de mora que fluem do trânsito em julgado, conforme pedido da apelante e do Tema 1002, do STJ - Sentença reformada - Apelo provido em parte - Sucumbência invertida... (Continua)

41 - TJSP Compromisso de compra e venda. Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos. Sentença de procedência. Apelo da ré. Contrato celebrado sob a vigência da Lei 13.786/2018. Limites máximos de 25% e de 50% para retenção de valores em caso de rescisão contratual. Lei 4.591/1964, art. 67-A, II, e § 5º. Cláusula penal fixada em 50%. Abusividade. Fixação em 25% por atender os critérios de razoabilidade e proporcionalidade. Precedentes. Juros moratórios. Termo inicial. Inaplicabilidade do Tema Repetitivo 1.002 do C. STJ. Juros de mora a serem computados desde a citação. Precedentes. Recurso parcialmente provido.

42 - TJSP AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES.

Aquisição de Imóveis. Sentença de parcial procedência, determinando a restituição de 75% dos valores pagos. Insurgência da parte ré. Construção sob regime de administração ou «preço de custo - Lei 4.591/64. Sentença reconheceu a culpa do autor acarretando a rescisão contratual e aplicou a Súmula 543/STJ, para fundamentar a restituição de valores. Afronta ao disposto no Lei 4.591/1964, art. 67-A. Evidenciado o inadimplemento do autor que justifica a rescisão contratual, ela deverá ocorrer na forma prevista na Lei 4.591/64, por se tratar de lei específica ao caso. Sentença reformada para julgar improcedente a ação. RECURSO PROVIDO... (Continua)

43 - TJSP COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA -

Ação ajuizada pelo adquirente em face da vendedora, almejando rescisão por impossibilidade de arcar com o pagamento das parcelas, requerendo a retenção de 25% sobre os valores pagos - Sentença de procedência - Inconformismo da vendedora - Necessidade de observância das normas contidas no Lei 4.591/1964, art. 67-A - Reconhecimento de que a rescisão ocorreu por inadimplência dos compradores - Exegese das novas normas contidas na chamada Lei do Distrato - Incorporação submetida ao patrimônio de afetação - Multa de 50% dos valores pagos pelo preço do imóvel - Comissão de corretagem deve ser retida integralmente, conforme reconhecido pelo próprio autor - Arras que compõem o preço e não devem ser destacadas para o cômputo do valor a ser restituído - Devolução em 30 dias da expedição do Habite-se ou da revenda, o que ocorrer primeiro, momento a partir do qual a vendedora incorrerá em mora - Apelo parcialmente acolhido.... (Continua)

44 - TJSP APELAÇÃO. VENDA E COMPRA DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATUAL COM PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DE VALORES. INICIATIVA DOS ADQUIRENTES.

Sentença de parcial procedência que, dentre outros pontos, fixou taxa de fruição no importe de 0,5% do valor do contrato, por mês. Insurgência dos autores, sob os argumentos de que a aplicação da taxa de fruição representa a perda total das parcelas pagas, sendo tal cláusula contratual dotada de onerosidade excessiva. Defende que, em se tratando de aquisição de lote, referida taxa deve ser afastada. JULGAMENTO. Fixação da taxa de ocupação ou fruição em 0,5% do valor do contrato ao mês, conforme a literalidade do Lei 4.591/1964, art. 67-A, § 2º, III. Ainda que a aquisição tenha sido de lote não edificado, os adquirentes edificaram benfeitorias, em relação às quais, inclusive, serão indenizados no caso de possibilidade de regularização nos órgãos competentes, não se tratando de hipótese que autorize o afastamento da taxa de fruição. Sentença mantida por seus próprios e bem deduzidos fundamentos (RITJSP, art. 252). Recurso desprovido... (Continua)

45 - TJSP Apelação. Ação de rescisão contratual c./c. restituição de valores. Compromisso de compra e venda de bem imóvel. Multipropriedade (time sharing). Rescisão contratual a pedido do promitente comprador. Sentença de procedência para declarar a rescisão do contrato e condenar os réus a devolução de 75% dos valores pagos, incluindo arras e comissão de corretagem. Recurso dos réus que merece prosperar parcialmente. Falta de interesse recursal no pedido de retenção de arras porque no contrato firmado não foi pactuado nenhum pagamento a este título, constando como «entrada - inexistente". Autor que apesar de indicar na inicial ter pago comissão de corretagem, registrou que ficou com esse prejuízo e apenas pleiteou pela devolução de 90% das parcelas pagas ou, alternativamente, 75% delas. Sentença que se revela ultra petita, devendo ser respeitado o limite do pedido inicial. Devolução da comissão de corretagem afastada. Contrato firmado após a Lei do Distrato, que não afasta a aplicabilidade do CDC. Aplicação das Súmulas 1 e 2 deste Tribunal e Súmula 543/STJ. Empreendimento que foi submetido ao regime de patrimônio de afetação registrado na matrícula do imóvel. Incontroversa a conclusão da obra desde a aquisição pelo autor. Extinção do patrimônio de afetação (art. 31-E, I, Lei 4.591/64) . Retenção 50% dos valores pagos (art. 67-A, §5º) afastada. Retenção que deve estar entre 10% e 25% do valor pago em interpretação conjugada da jurisprudência do STJ e Lei 4.591/1964, art. 67-A, introduzida pela Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato). Retenção fixada no maior percentual (25%), descabendo majoração. Réus que deram causa a ação, pois em via administrativa não se dispuseram a devolução de valores, apenas disponibilização de crédito para uso futuro em hospedagem no próprio empreendimento. Pedido alternativo acolhido em sentença, inexistindo sucumbência da parte autora. Sentença parcialmente reformada. Sucumbência mantida. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO

46 - TJSP Apelação. Ação declaratória de resilição de contrato c./c. pedido de restituição de valores pagos. Compromisso de compra e venda de bem imóvel. Multipropriedade (time sharing). Rescisão contratual a pedido do promitente comprador. Sentença de parcial procedência, para rescindir o contrato e condenar a ré a devolução de 80% dos valores pagos, autorizado o desconto de despesas de condomínio e IPTU. Recurso da ré que merece prosperar parcialmente. Contrato firmado em 06/01/2020, após a Lei do Distrato, que não afasta a aplicabilidade do CDC, expressamente prevista em relação a multipropriedade (art. 1358-B do CC introduzido pela Lei 13.777/2018) . Ausência de comprovação de registro na matrícula do imóvel que empreendimento foi submetido ao regime de patrimônio de afetação Ré que afirmou que a obra foi concluída e o hotel estava em pleno funcionamento desde 2018. Conclusão da obra antes da aquisição pelo autor. Extinção de eventual patrimônio de afetação (art. 31-E, I, Lei 4.591/64) . Retenção 50% dos valores pagos (art. 67-A, §5º) afastada. Retenção que deve estar entre 10% e 25% do valor pago em interpretação conjugada da jurisprudência do STJ e Lei 4.591/1964, art. 67-A, introduzida pela Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato). Contrato que previa retenção de 20% dos valores pagos. Retenção fixada no percentual (20%), previsto em contrato, descabendo majoração, observado que tinha por finalidade também compensar gastos com comissão de vendedores, descabendo retenção de comissão de corretagem sequer prevista especificamente no contrato. Aplicação das Súmulas 1 e 2 deste Tribunal e Súmula 543/STJ. Devolução imediata e de uma só vez dos valores pagos, descontada a retenção. Arras/sinal. Ré que defendeu a retenção integral conforme contrato. Descabimento. Caráter confirmatório do sinal, integrante do valor total do preço do imóvel. Correção monetária que incide desde cada desembolso, representando mera recomposição do valor da moeda corroído pela inflação. Precedentes do STJ. Empreendimento concluído antes da aquisição. Contrato que previa usufruto de 4 semanas por ano calendário. Taxa de fruição prevista em contrato em consonância com o Lei 4.591/1964, art. 67-A, §2º, III (0,5% do valor atualizado do contrato por mês), que deve incidir de forma proporcional ao período que o comprador teve direito à utilização de sua fração de tempo da unidade (4 semanas por ano calendário), desde a aquisição até declaração de rescisão do contrato em sentença. Precedentes. Honorários fixados no menor patamar descabendo redução. Sentença parcialmente reformada. Sucumbência mantida. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO

47 - TJSP APELAÇÕES.

Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos. Compromisso de compra e venda de imóvel em regime de multipropriedade (fração imobiliária). Sentença de parcial procedência.... (Continua)

48 - TJSP Ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas e repetição de indébito. Compra de venda de imóvel (lote). Desistência do comprador. Contrato firmado já sob a égide da Lei 13.786/18. Incidência do Lei 6.766/1979, art. 32-A mitigada, sob pena de gerar o enriquecimento ilícito da Ré, considerada ainda a incongruência com o disposto no Lei 4.591/1964, art. 67-A, II, introduzido igualmente pela Lei 13.786/18. Valor pago inferior ao quanto disposto na cláusula penal (pág. 36). Rescisão que não deve gerar dívida ao comprador. Lote que será novamente comercializado. Restituição ora determinada em 75% dos valores adimplidos (retenção de 25%). Valores a serem restituídos em parcela única. Inteligência da Súmula 2 deste E. TJSP. Sentença de parcial procedência reformada em parte. Sucumbência determinada como prevalente e exclusiva à Ré. Recurso parcialmente provido

49 - TJSP COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DECLARATÓRIA C.C. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. LIMITAÇÃO DA PENA CONVENCIONAL EM 25% DOS VALORES EFETIVAMENTE PAGOS PELA CONSUMIDORA, TENDO DIREITO À RESTITUIÇÃO NO PERCENTUAL DE 75%. ENTENDIMENTO DE QUE O LEI 4.591/1964, art. 67-A, II, § 5º ESTABELECE UM LIMITE MÁXIMO DE RETENÇÃO, CUJA APLICAÇÃO NÃO DISPENSA A ANÁLISE DAS PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO, TAMPOUCO A OBSERVÂNCIA DO DISPOSTO NO ART. 413 DO CÓDIGO CIVIL PRECEDENTES DESTA E. 34ª CÂMARA. INCIDÊNCIA DOS JUROS LEGAIS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTES DO C. STJ

e DESTA E. 34ª CÂMARA. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE.... (Continua)

50 - TJSP Promessa de compra e venda de imóvel. Ação de rescisão contratual cumulada com pedido de devolução de quantias pagas. Sentença de parcial procedência. Apelo da autora.