condominio novo dividas
Jurisprudência Selecionada

1 - TJSP Condomínio. Despesas condominiais. Débitos anteriores à aquisição do bem. Irrelevância. Natureza «proter rem da obrigação. Como conseqüência da natureza «proter rem da obrigação condominial, o novo adquirente da unidade condominial responde pelas dívidas a ela relacionadas, ainda que constituídas anteriormente à aquisição. Inteligência do parágrafo único, do Lei 4591/1964, art. 4º. Recurso improvido.

2 - TJSP COISA COMUM -

Extinção de condomínio - Impossibilidade de divisão cômoda - Oposição à venda do imóvel de forma amigável - Ação julgada parcialmente procedente - Sucumbência - Ônus - Resistência apresentada pela ré à pretensão do autor - Caráter contencioso - Condenação da ré nas verbas de sucumbência - Sentença confirmada - Verba honorária majorada, em atendimento ao art. 85, parágrafo 11º do CPC - RECURSO NÃO PROVIDO... (Continua)

3 - TJRS Família. Inventário. Plano de partilha. Inclusão do herdeiro reconhecido em ação de investigação de paternidade. Desnecessidade de ajuizamento de ação de petição de herança. Possibilidade de estabelecimento de condomínio entre os herdeiros por ausência de consenso. CPC/2015, art. 651.

«1. Correta a determinação de apresentação de novo plano de partilha, com a inclusão do herdeiro reconhecido em ação de investigação de paternidade transitada em julgado, sendo desnecessário o ajuizamento por ele de ação de petição de herança, pois ainda não foi ultimado o inventário. ... (Continua)

4 - TJSP PROCESSUAL CIVIL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DECISÃO QUE RECONHECEU O CRÉDITO DECORRENTE DE DÍVIDA CONDOMINIAL COMO PREFERENCIAL. POSTERIOR MANIFESTAÇÃO DO JUÍZO INSTAURANDO NOVO CONCURSO A RESPEITO DO CRÉDITO REMANESCENTE. PRECLUSÃO PRO JUDICATO.

Em havendo decisão anterior que já tratou do crédito remanescente, em favor do condomínio autor, ainda que existente em outro processo, por penhora no rosto dos autos, não se justifica a modificação posterior. ... (Continua)

5 - TJSP Contrato. Prestação de serviços. Administração condominial, incluindo serviços jurídicos. Previsão contratual de honorários advocatícios devidos pela cobrança de cotas condominiais inadimplidas. Rescisão do contrato e constituição de novos patronos. Honorários proporcionais devidos aos advogados anteriores. Impossibilidade de pagamento da integralidade dos honorários aos novos causídicos. Condenação do condomínio ao pagamento dos honorários, sendo parte dos valores devidos arbitrada judicialmente, dada a inexistência de prova documental. Cabimento. Inocorrência de sentença «extra petita. Preliminar rejeitada. Improcedência da cobrança em face do novo advogado, que não se obrigou diretamente perante os autores. Inconformismo com o inadimplemento dos honorários que deve ser dirigido ao condomínio, contratante dos serviços. Responsabilidade pessoal do corréu não caracterizada, uma vez que os honorários devidos aos patronos anteriores foram indevidamente recebidos pelo outro advogado, em face de quem fica ressalvado o direito de regresso do condomínio. Recurso dos autores parcialmente providos para reduzir a verba honorária sucumbencial.

6 - TJSP Condomínio edilício. Despesas comuns. Cobrança. Compradora imitida na posse em fevereiro de 2016. Cobrança que tem por objeto prestações vencidas desde dezembro de 2014, anteriormente, pois, a esse momento. Ré que, no momento do ajuizamento, já ostentava a condição de condômina, à luz do art. 1.334, § 2º, do Código Civil. Responsabilidade, em função disso, não apenas pelos encargos contemporâneos a essa condição, mas também pela dívida pretérita, que, por força da natureza propter rem, inerente ao débito condominial, transmite-se em sua integralidade ao novo titular, que por ela também responde. Inteligência do art. 1.345 do mesmo Código Civil. Consectários legais cobrados pelo condomínio em razão da inadimplência ocorrida. Juros de mora incidentes de cada vencimento. Multa moratória igualmente devida, com incidência recíproca da atualização monetária e dos juros de mora. Sentença de parcial procedência confirmada. Apelação da ré desprovida.

7 - STJ Prazo prescricional. Ação de extinção de condomínio de unidade imóvel. Reconvenção objetivando o reembolso de despesas efetuadas por apenas um dos coproprietários de apartamento herdado por vários sucessores. Prescrição trienal aplicada na origem. Irresignação do reconvinte /condômino/ coproprietário. Reclamo provido. Hipótese. Controvérsia atinente ao prazo prescricional aplicável à pretensão de reembolso de despesas efetuadas por coproprietário (condômino) com a manutenção da coisa em estado de indivisão. Recurso especial. Enriquecimento sem causa. CCB/2002, art. 884. CCB/1916, art. 177. CCB/2002, art. 205. CCB/2002, art. 206, § 5º, I. CCB/2002, art. 1.315. CCB/2002, art. 1.316. CCB/2002, art. 1.327. Lei 4.591/1964.

O prazo prescricional aplicável à pretensão de reembolso de despesas efetuadas por condômino com a manutenção da coisa em estado de indivisão é decenal pelo Código Civil de 2002 (CCB/2002, art. 205) e vintenário pelo Código Civil de 1916 (CCB/1916, art. 177). ... (Continua)

8 - TJSP Condomínio. Despesas condominiais. Cobrança. Condomínio de fato. O condomínio de fato, sem registro de convenção no R.I. tem legitimidade para, em juízo, cobrar dos condôminos as despesas necessárias para a manutenção e conservação do edifício. O rateio de dívida comum a todos obriga, mesmo que decorrente de condomínio de fato. Inteligência do CCB, art. 1315. A impugnação de conta sem a demonstração da existência de erro ou incorreção na sua elaboração não merece acolhimento. Tratando-se de despesas de condomínio posteriores à entrada em vigor do novo Código Civil, inadmissível a incidência de multa moratória de 10%, prevista na convenção, incidindo o percentual de 2%, sobre as prestações. Recurso parcialmente provido.

9 - STJ Civil e processo civil. Recurso especial. Ação de cobrança. Condomínio em edificações. Cotas condominiais. Ofensa ao CPC/1973, art. 535, II. Inocorrência. Prequestionamento implícito. Admissibilidade. Multa condominial de 20% prevista na convenção, com base na Lei 4.591/1964, art. 12, § 3º. CDC. Inaplicabilidade. Redução para 2% quanto à dívida vencida na vigência do novo código civil. Revogação pelo estatuto material de 2002 do teto anteriormente previsto por incompatibilidade. Juros de mora. Não pactuado. Aplicação da taxa legal. Cobrança de correção monetária e juros moratórios. Termo inicial. A partir do vencimento de cada parcela. Prestação periódica. Inclusão da parcelas vincendas enquanto durar a obrigação.

«1 - Inexiste afronta ao CPC/1973, art. 535, II quando o v. acórdão recorrido, a par de não mencionar expressamente os dispositivos legais, apreciou a matéria inserta nos mesmos, configurando, pois, o chamado prequestionamento implícito, admitido por esta Corte. ... (Continua)

10 - TJSP Condomínio. Despesas condominiais. Fase processual executiva. Substituição do antigo proprietário devedor, pelo novo adquirente, para que responda pelas despesas em aberto. Possibilidade. Caráter «propter rem das obrigações condominiais (artigo 4º, parágrafo único, da Lei nº: 4591/64). Existência. Legitimidade do novo proprietário e interesse material e processual para intervir na lide, responsável que é pelas dívidas relativas à coisa adquirida, ainda que constituídas anteriormente à aquisição. Observância. Recurso provido.

11 - TJSP Multa condominial. Moratória. Impugnação genérica. Dívidas vencidas antes da vigência do novo Código Civil. Débito sujeito ao sistema anterior. Possibilidade de a convenção condominial estabelecer multa moratória de até vinte por cento. Maior onerosidade não verificada. Recurso não provido.

12 - STJ Condomínio em edificação. Ação de cobrança. Cotas condominiais. Prazo prescricional. Prescrição da pretensão de cobrança de quotas condominiais. Considerações da Minª. Nancy Andrighi sobre o tem.a Precedentes do STJ. CCB/2002, art. 205, CCB/2002, art. 206, § 5º, I, CCB/2002, art. 1.333, CCB/2002, art. 1.334, CCB/2002, art. 1.341, CCB/2002, art. 1.350 e CCB/2002, art. 2.028. CCB/1916, art. 177.

«... III - Do prazo prescricional aplicável à pretensão de cobrança das cotas condominiais ... (Continua)

13 - TJSP Condomínio. Despesas condominiais. Cobrança. Pretensão deduzida em face dos atuais proprietários do imóvel. Débitos de responsabilidade originária da massa falida e que não foram saldados nos autos da falência por desídia do condomínio. Incúria que não pode prejudicar o novo adquirente, sobretudo porque praticamente inviabiliza eventual direito de regresso deste em face do falido, dada a perda da preferência, na falência, do crédito em relação às demais obrigações. Dívida condominial que, no caso, subrogou. se no preço do imóvel arrematado, especialmente porque na proposta aceita pelo Juízo da falência constou expressamente que o lanço oferecido tinha como condição a transmissão do bem livre e desembaraçado de quaisquer ônus, inclusive de despesas condominiais. Ação improcedente. Recurso provido para esse fim.

14 - TJSP DESPESAS CONDOMINIAIS -

Agravo de instrumento - Execução por título extrajudicial - Insurgência contra decisão que reconheceu a pertinência dos encargos moratórios que integram o cálculo apresentado pelo exequente e, de outra parte, considerando estar depositado nos autos o valor principal, deferiu medida liminar para determinar ao exequente que obste qualquer ato administrativo com intuito de impelir a executada ao pagamento, sobretudo a suspensão de serviços prestados pelo condomínio, sob pena de multa diária a ser eventualmente fixada - Questão envolvendo a prestação de serviços pelo exequente, que ficou prejudicada em razão do julgamento do agravo de instrumento 2335159-91.2023.8.28.0000 - Executada que obteve o deferimento de medida liminar em ação judicial, com determinação de suspensão das cobranças relativas à taxa extra de pintura e nova taxa condominial - CCB, art. 1.315, que dispõe sobre a obrigação do condômino concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, na proporção de sua parte - Obrigação de pagamento do valor incontroverso, sob pena de sujeitar-se a condômina aos encargos da mora, por se tratar de obrigação com termo certo - Reconhecimento - Executada que não se socorreu de qualquer meio para pagamento do valor incontroverso - Encargos moratórios devidos - Recurso conhecido em parte, e na parte conhecida, improvido... (Continua)

15 - TJSP Contrato. Prestação de Serviços. Asfaltamento das vias do condomínio. Cobrança. A responsabilidade pelo pagamento de serviço de asfaltamento, mesmo que firmada por anterior próprietário, é do novo proprietário do imóvel, pois acompanha o negócio. A partir de sua aquisição é ele o responsável por todas as dívidas e ônus. Decisão mantida. Recurso não provido.

16 - TJSP Família. Condomínio. Pro indiviso sobre imóvel. Ação de arbitramento de aluguéis. Admissibilidade. Uso exclusivo do imóvel por um dos condôminos. Alegado direito real de habitação do companheiro. Impossibilidade. Inexistência de previsão legal do instituto na disciplina da união estável. Inadmissibilidade da extensão objetiva do CCB/2002, art. 1.831. CCB/2002 que tornou prevalecente a condição de sucessor do companheiro, extinguindo o antigo direito real de habitação previsto na Lei 9278/1996. Caso, outrossim, que a constituição de nova família faz cessar o direito. Tutela legal que visa amparar viúvo diante da vulnerabilidade advinda do falecimento do cônjuge. Proteção, todavia, que não subsiste na hipótese de o cônjuge supérstite constituir nova entidade familiar. Extinção da causa da tutela legal. Cessação do estado de viuvez. Inserção no bojo de nova família e gozo de assistência oriunda do novo cônjuge. Alugueres efetivamente devidos a partir da citação, época em que caracterizada a mora do réu. CPC, art. 240. Sentença reformada. Recurso parcialmente provido.

17 - STJ Agravo interno no agravo em recurso especial. Decisão da presidência do STJ. Reconsideração. Condomínio. Loteamento fechado. Critério de rateio expresso em convenção de condomínio. Validade. Unidade comercial que não usufrui de determinados serviços. Exoneração de encargo condominial. Impossibilidade. Agravo interno provido. Decisão reconsiderada. Agravo conhecido para dar provimento ao recurso especial.

1 - Consoante entendimento jurisprudencial, em regra, a divisão do valor da taxa de condomínio se dá com base na fração ideal da unidade imobiliária, podendo a convenção estabelecer de maneira diversa. ... (Continua)

18 - TJSP Agravo de instrumento. Ação de divisão. Cumprimento de sentença. Decisão que retificou parcialmente o quanto antes deliberado nos autos, considerando a configuração de fato novo, consistente na partilha do quinhão do coproprietário falecido, cujos únicos herdeiros são seus irmãos, também coproprietários. Partilha do bem em inventário que não se confunde com divisão fática da área. Ausência de concordância de todos os herdeiros para alteração da divisão estabelecida em sentença. Pretensão de modificação da divisão, de duas áreas em condomínio entre dois grupos de herdeiros, para oito áreas de forma a individualizar o imóvel em 1/8 a cada um dos condôminos. Circunstância apontada pelo agravado que não é passível de alterar o decidido em anterior acórdão desta Câmara a respeito do tema. Ademais, pendência de discussão acerca da viabilidade econômica de divisão do imóvel na forma pretendida. Perícia técnica que ainda não se concluiu. Decisão revista em parte. Recurso parcialmente provido

19 - STJ Condomínio em edificação. Condomínio edilício. Quorum para alteração do regimento interno de condomínio. Matéria que deve ser disciplinada pela convenção de condomínio, com a vigência da Lei 10.931/2004, que alterou a redação do CCB/2002, art. 1.351, conferindo, no ponto, liberdade para que a convenção condominial discipline a matéria. Admissão de alteração do regimento interno por maioria simples dos condôminos, em inobservância à norma estatutária. Descabimento. Considerações do Min. Luis Felipe Salomão sobre o tema. CCB/2002, art. 1.333 e CCB/2002, art. 1.334, III e V. Lei 4.591/1964, art. 9º.

«.. . 3. A questão controvertida consiste em saber: diante da modificação promovida no CCB/2002, art. 1.351 do Código Civil pela Lei 10.931/2004 - que deixou de disciplinar o quorum para modificação do regimento interno de condomínio edilício -, se ainda assim é possível à convenção impor quorum qualificado para a sua alteração. ... (Continua)

20 - STJ Condomínio em edificação. Ação de cobrança. Cumprimento de sentença. Taxas condominiais. Obrigação propter rem. Penhora online. Possibilidade. Penhora do imóvel. Não obrigatoriedade. Princípio da menor onerosidade. Violação. Ausência. Considerações da Minª. Nancy Andrighi sobre a penhora do próprio imóvel. Precedentes do STJ. CPC/1973, art. 620 e CPC/1973, art. 655.

«... III – Da penhora do imóvel na execução de dívidas condominiais ... (Continua)

21 - TJRS Direito privado. Administradora de condomínio. Contrato. Cláusula. Descumprimento. Débito. Inexistência. Repetição. Encargos. Revisão. Juros. Limite. Fundo de reserva. Apropriação. Assembleia-geral. Autorização. Falta. Apelação cível. Ação revisional de contrato cumulada com declaração de inexistência de débito e repetição de indébito. Contrato de garantia de receita ou «condomínio garantido. Natureza aleatória. Transmudação pela demandada contratada em contrato comutativo de «antecipação de receita. Descabimento. Dedução indevida de valores pela administradora de condomínios demandada, a ser apurada em liquidação de sentença. Cabimento da restituição simples. Revisão dos encargos impostos pela demandada à autora, por não se tratar de instituição financeira. Limitação dos juros. Fundo de reserva. Inviabilidade de apropriação pela administradora para amortizar dívidas do condomínio contratante. Devolução dos valores indevidamente apropriados, ressalvada a possibilidade de eventual compensação de créditos e débitos a ser apurada em liquidação. Devolução de valores apropriados pela administradora referente a débitos da autora, concernentes a taxa de fornecimento de água, saldados por terceiros. Manutenção dos honorários advocatícios.

«I. Tendo em vista o Código Civil em vigor ter sido elaborado sob a perspectiva de novos valores e princípios jurídicos norteadores do direito privado, dentre os quais o da eticidade, o CCB/2002, art. 422 pressupõe interpretação e leitura extensiva, no sentido de que os contratantes devem guardar a probidade e boa-fé não apenas na conclusão e execução do contrato, mas também na fase preparatória e na sua extinção (fases pré e pós contratual). A boa-fé prevista no art. 422 do Código Civil representa regra de conduta adequada às relações negociais, correspondendo às expectativas legítimas que as partes depositam na negociação, aplicável aos contratos firmados mesmo antes de sua vigência, tendo em vista a regra eficacial prevista na norma transitória do CCB/2002, art. 2.035. ... (Continua)

22 - STJ Condomínio em edificação. Ação de cobrança de cotas condominiais. Anterior reconhecimento judicial de propriedade do imóvel favorável ao réu. Dívida anterior. Obrigação «propter rem. Agregação ao imóvel. Responsabilidade. Súmula 83/STJ. Lei 4.591/64, arts. 4º, parágrafo único e 12, § 1º.

«O entendimento firmado pelas Turmas integrantes da 2ª Seção do STJ é no sentido de que a dívida condominial constitui obrigação propter rem, de sorte que, aderindo ao imóvel, passa à responsabilidade do novo adquirente, ainda que se cuidem de cotas anteriores à transferência do domínio, ressalvado o seu direito de regresso contra o antigo proprietário.... (Continua)

23 - STJ Coproprietário. Ação de arbitramento de aluguel. Cobrança. Cumprimento de sentença. Copropriedade. Posse exclusiva. Obrigação indenizatória. Obrigação de pagar aluguel pelo uso exclusivo do bem. Condomínio. Despesas condominiais. Obrigação propter rem. Inadimplência. Afastamento. Impenhorabilidade do bem de família. Direito processual civil. Recurso especial conhecido e não provido. Enriquecimento sem causa. CCB/2002, art. 884. CCB/2002, art. 1.314. CCB/2002, art. 1.315. CCB/2002, art. 1.316. Lei 8.009/1990, art. 3º, IV (redação da Lei 8.245/1991. CPC/2015, art. 8º. CPC/2015, art. 515. CPC/2015, art. 515. CPC/2015, art. 517. CPC/2015, art. 784, X. CPC/2015, art. 771, e ss. Decreto-lei 4.657/1942, art. 5º.

1 - Ação de arbitramento de aluguel cumulada com cobrança proposta por coproprietário que não exerce a posse. ... (Continua)

24 - TJSP DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. PRESCRIÇÃO. TERMO DE CONFISSÃO DE DÍVIDA SEM ASSINATURA. RECONHECIMENTO DO DÉBITO POR ATO INEQUÍVOCO. SENTENÇA MANTIDA. JUROS DE MORA E CORREÇÃO MONETÁRIA. CÁLCULOS A PARTIR DA ENTRADA EM VIGOR DA LEI 14.905/2024. DIREITO INTERTEMPORAL RECURSO DESPROVIDO, COM OBSERVAÇÃO.

Apelação interposta contra sentença pela qual se julgou procedente o pedido de cobrança formulado pelo Condomínio, condenando a ré ao pagamento de R$ 21.150,82 e das parcelas condominiais vencidas no curso da ação, acrescidas de juros moratórios e correção monetária. Condenada às custas processuais e honorários advocatícios de 10% sobre o valor da condenação. A apelante alega prescrição das parcelas anteriores a agosto de 2018, excesso de execução quanto aos juros de mora, e requer redução do montante da dívida. ... (Continua)

25 - STJ Direito civil e processual civil. Ação de cobrança. Cotas condominiais. Prequestionamento. Ausência. Execução de sentença de débitos condominiais em face do antigo proprietário do imóvel. Alienação do bem no curso da execução. Inocorrência de substituição processual. Desistência da execução. Propositura de nova ação de cobrança contra os atuais proprietários. Limites subjetivos da coisa julgada. Ofensa ao CPC, art. 267, V. Inocorrência. Dívida condominial. Obrigação propter rem.

1 - A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como violados impede o conhecimento do recurso especial.... (Continua)

26 - TJSP Prestação de serviços. Água e esgoto. Demanda ajuizada por condomínio edilício residencial com hidrômetro único em face de autarquia municipal. Pretensão de enquadramento no «sistema de economias e restituição de pagamentos dados por excessivos. Sentença de procedência. Reconhecimento, pelo julgado, da ilegalidade da forma de cobrança efetuada, com determinação de ajuste a partir da sentença, com repetição dos valores já pagos, respeitado o prazo prescricional de cinco anos. Insurgência da ré. Recurso provido por esta C. 29ª Câmara de Direito Privado, com o julgamento de improcedência da demanda, à luz da orientação então decorrente da jurisprudência dominante do STJ, externada na tese formada no julgamento vinculado ao Tema 414. Reconhecimento da possibilidade de cobrança, pela fornecedora dos serviços em questão, baseada no consumo real total e na medição pelo hidrômetro único. Interposição de recuso especial pelo condomínio autor. Envio dos autos para possível juízo de retratação, pela E. Presidência da Seção de Direito Privado, nos termos do CPC, art. 1.030, II, e à luz do entendimento revisado pelo C. STJ quanto ao próprio Tema 414. Novo entendimento vinculante que agora passou a ter por ilegal a cobrança com base no consumo real total. Orientação que conflita com a fundamentação antes adotada pelo v. acórdão. Inexistência de base para a manutenção do julgado em tais termos. Impossibilidade, entretanto, de pura e simplesmente aplicar o novo entendimento para efeito de acolhimento da pretensão do condomínio, ante a necessidade de observância dos limites da demanda. Pedido do condomínio, de cálculo pelo chamado método híbrido, com divisão singela do consumo total pelo número de unidades, e cobrança segundo a fração de consumo atribuída a cada qual, expressamente vedada pela nova tese vinculante, em seu item 3. Método que possibilita que se apure consumo unitário abaixo da franquia de consumo mínimo, quando, segundo o STJ, cada unidade autônoma deve ficar sujeita ao pagamento dessa franquia. Demanda, portanto, que segue sendo improcedente, mas por motivo distinto. Julgamento objeto do v. acórdão mantido quanto ao resultado final, retificando-se, contudo, a fundamentação. V. acórdão revisto nesse limite. Apelação da ré provida, com observação

27 - TJPE Apelação cível. Ação de cobrança. Honorários advocatícios. Contrato de prestação de serviços firmado com pagamento no êxito. Renúncia do mandato pelo autor. Posterior extinção da demanda patrocinada pelo autor sem Resolução de mérito. Contratação de novos patronos e ajuizamento de nova ação. Recuperação do crédito em função do trabalho dos novos advogados. Recurso desprovido.

«1. No contrato firmado entre as partes restou expressamente previsto que o Apelante não pagaria ao Apelado honorários de forma antecipada, apenas se obrigando a remunerá-lo no percentual de 20% sobre eventual quantia recebida em face da quitação dos débitos cobrados aos condôminos inadimplentes. ... (Continua)

28 - TJSP Apelação. Ação de regresso por pagamento de taxas e despesas condominiais c./c. indenização por danos morais. Débitos condominiais vencidos antes da entrega das chaves ao comprador do imóvel pela construtora. Sentença de improcedência. Recurso do autor que merece prosperar parcialmente. Compromisso de compra e venda firmado em 05/10/2017, contrato definitivo de compra e venda, com alienação fiduciária à CEF firmado em 24/01/2018, ocasião em que firmado confissão de divida em relação ao saldo devedor remanescente a ser quitado até maio/2022. Obra entregue no prazo com disponibilização de chaves em 30/10/2018. Ré que assume que não procedeu a entrega ao autor nesta data devido a débitos vencidos do saldo remanescente. Entrega das chaves em 04/11/2020. Autor acionado judicialmente pelo condomínio por débitos de jan/2019 a nov/2020 e jan/fev-2022. Unidade condominial adquirida na planta diretamente da construtora. Relativização do caráter propter rem das despesas condominiais. Somente com a imissão na posse é que o adquirente se torna possuidor direto do bem, assumindo a responsabilidade pelas despesas havidas a partir de então, e não pelas anteriores. Tratando-se de imóvel novo é a incorporadora/construtora a responsável pelo pagamento das despesas condominiais até a efetiva entrega das chaves para o adquirente. Responsabilidade da construtora ou incorporadora que exercia posse direta. A responsabilidade pelo pagamento da obrigação é definida pela relação jurídica material que a parte tem com o imóvel. Débito anterior à efetiva imissão na posse que é atribuível à construtora vendedora do bem, detentora da posse da unidade geradora do débito até então. Responsabilidade definida pela imissão efetiva na posse, com entrega das chaves. Precedentes. Tema 886 do STJ. Ré que deve ressarcir os valores pagos pelo autor em relação aos débitos condominiais de jan/2019 até 03/11/2020. Danos morais configurados. Eventuais parcelas inadimplidas do saldo devedor que deveriam ser cobradas por via ordinária e não com retenção de chaves, deixando a ré de quitar o condomínio e gerando dívida contra o autor, acionado judicialmente e se vendo obrigado a comprometer sua renda para quitar dívida que não lhe pertencia. Quantum fixado em R$ 7.000,00. Registrada a possibilidade de compensação com eventuais parcelas vencidas da confissão de dívida. Sentença reformada. Sucumbência invertida. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO

29 - TJSP Prestação de serviços. Água e esgoto. Demanda declaratória de inexigibilidade cumulada com obrigação de fazer e repetição de indébito. Condomínio residencial com único hidrômetro. Forma de tarifação do consumo. Sentença de procedência. Reconhecimento, pelo julgado, da ilegalidade da forma de cobrança efetuada, com determinação de ajuste a partir da sentença, além de repetição dos valores já pagos, respeitado o prazo prescricional. Insurgência da ré. Recurso provido por esta C. 29ª Câmara de Direito Privado, com o julgamento de improcedência da demanda, reconhecendo-se a falta de alcance do caso concreto pelo enunciado do Tema 414 e a legalidade da cobrança realizada a partir do consumo real medido, com adoção, a par disso, de proporcionalização desse consumo pelo número de unidades, para enquadramento nas faixas progressivas de cobrança, critério a rigor mais vantajoso ao condomínio que o puro e simples lançamento do volume total nessa mesma tabela progressiva. Interposição de recuso especial pelo condomínio autor. Envio dos autos para possível juízo de retratação, pela E. Presidência da Seção de Direito Privado, nos termos do CPC, art. 1.030, II, e à luz do entendimento revisado pelo C. STJ quanto ao próprio Tema 414. Novo entendimento vinculante que agora passou a ter por ilegal a cobrança com base no consumo real total. Orientação que conflita com a fundamentação antes adotada pelo v. acórdão. Inexistência de base para a manutenção do julgado em tais termos. Impossibilidade, entretanto, de pura e simplesmente aplicar o novo entendimento para efeito de acolhimento da pretensão do condomínio, ante a necessidade de observância dos limites da demanda. Pedido do condomínio de cálculo pelo chamado método híbrido, com divisão singela do consumo total pelo número de unidades, e cobrança segundo a fração de consumo atribuída a cada qual, seguido de deturpação intencional da forma de aplicação da tabela por faixas de consumo. Método híbrido expressamente vedado pela nova tese vinculante, em seu item 3. Método que possibilita que se apure consumo unitário abaixo da franquia de consumo mínimo, quando, segundo o STJ, cada unidade autônoma deve ficar sujeita ao pagamento dessa franquia. Demanda, portanto, que segue sendo improcedente, mas por motivo distinto. Julgamento objeto do v. acórdão mantido quanto ao resultado final, retificando-se, contudo, a fundamentação. V. acórdão revisto nesse limite. Apelação da ré provida, com observação

30 - STJ Condomínio em edificação. Compromisso de compra e venda. Agravo interno no agravo em recurso especial. Exoneração de dívida condominial. Encargos condominiais. Obrigação propter rem. Responsabilidade do atual proprietário. Penhora do próprio imóvel. Relação jurídica material com o imóvel. Súmula 83/STJ. Recurso não provido. CPC/2015, art. 829.

«1 - «É assente nesta Corte que, em razão da natureza propter rem dos encargos condominiais, a obrigação de seu pagamento alcança os novos titulares do imóvel, sem prejuízo, evidentemente, de eventual ação regressiva» (AgInt no AREsp 1.015.212, Rel. Min. MARIA ISABEL GALLOTTI, 4ª T. DJe de 02/08/2018). ... (Continua)

31 - STJ Casamento. Divórcio. Partilha de bens. Condomínio. Extinção. Ação de divisão e não nova partilha.

«Se os bens do casal foram partilhados em regime de condomínio, a extinção deste se dá por ação de divisão, e não por nova partilha.... (Continua)

32 - TJSP AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL.

Despesas Condominiais. Decisão que indeferiu a gratuidade ao condomínio exequente. Inconformismo. Não acolhimento. GRATUIDADE. O agravante procedeu ao pagamento de diversas despesas processuais. Depois do transcurso do prazo de suspensão do processo, constituiu novo patrono e pleiteou a gratuidade, sem aventar perda da capacidade financeira. Na execução, as custas são devidas ao final, após a quitação da dívida. Decisão mantida. Necessidade de recolhimento do preparo relativo a este agravo. Exegese do CPC, art. 102. RECURSO NÃO PROVIDO... (Continua)

33 - STJ Recurso especial. Processual civil. Apelação. Princípio da dialetiticidade. Princípio dispositivo. Instrumentalidade das formas. Harmonização. CPC/2015, art. 1.010 e CPC/2015 art. 1.013. Reprodução das alegações da inicial na fundamentação do apelo. Conhecimento. Possibilidade. Condição. Efetiva demonstração da irresignação e do propósito de obter novo julgamento. Hipótese concreta. Ocorrência parcial.

1 - Ação declaratória de inexistência de débito cumulada com indenização de danos materiais e compensação de danos morais, por meio da qual se sustenta ter sido descumprido acordo verbal para a imediata imissão na posse de imóvel e estar sendo cobrada dívida condominial extraordinária não imputável ao promitente comprador. ... (Continua)

34 - STJ agravo interno nos embargos de declaração no recurso especial. Processual civil. Decisão de admissibilidade do recurso especial. Prequestionamento. Reconsideração. Condomínio. Responsabilidade do atual proprietário do imóvel pelo débito condominial deste originário. Sucessão do polo passivo na fase de execução em virtude do caráter propter rem da obrigação. Súmula 83/STJ. Agravo interno provido. Recurso especial a que se nega provimento.

1 - Em virtude da ocorrência do prequestionamento da tese recursal desenvolvida, o agravo interno merece provimento. ... (Continua)

35 - TJSP APELAÇÃO CÍVEL.

Ação anulatória de assembleias condominiais que aprovaram as contas prestadas por ex-síndica. Sentença apelada que tão somente determinou a anulação das deliberações em face da existência de votos irregulares. Condomínio apelante que não impugna as irregularidades encontradas, tão somente pleiteando a denunciação da lide à ex-síndica. Hipótese dos autos em que não è cabível a denunciação pretendida, notadamente em face da inexistência de prejuízo material ou moral que seja passível de indenização regressiva. Inaplicabilidade do CPC, art. 125. Anulação da aprovação das contas que, outrossim, não resulta na obrigação de que o próprio condomínio venha a prestar as contas devidas pela ex-síndica. Situação jurídica que verte no sentido de que o apelante promova nova assembleia para que os condôminos possam novamente examinar e deliberar acerca das contas outrora prestadas pela ex-síndica. Sentença mantida. Recurso desprovido... (Continua)

36 - 2TACSP Direito de vizinhança. Nunciação de obra nova. Condomínio em edificação. Lei de posturas municipais não prevalece sobre convenção condominial se não comprovada qualquer contraposição de normas. Validade da limitação ao uso da propriedade. Infrações aos propósitos consignados na convenção do condomínio traduzir-se-ão em interferência relevante nas propriedades vizinhas. Sentença mantida. CPC/1973, art. 934.

«Perfeitamente válidas as restrições convencionais ao direito de construir em loteamentos, que objetivam assegurar os requisitos básicos e necessários à sua destinação, principalmente quando tais limitações são impostas por meio de convenção devidamente registrada junto aos órgãos competentes. O interesse privativo de proprietário de lote não autoriza a inobservância de restrição convencional instituída em proveito de todos. Assim, em se tratando de muros internos, que divisam com outros imóveis, não prevalece a mencionada Lei Municipal 1.296/91, a não ser no caso de comprovado risco ao imóvel confinante, o que no presente caso não se deu.... (Continua)

37 - STJ Processo civil. Agravo regimental no agravo em recurso especial. Ação indenizatória. Atraso na entrega de unidade imobiliária. Violação do CPC/1973, art. 535. Ausência. Taxa condominial. Responsabilidade do proprietário. Caso fortuito ou força maior. Falta de comprovação. Dano moral reconhecido. Inversão do julgado. Enunciados 5 e 7/STJ. Agravo improvido.

«1. A parte agravante não apresentou argumentos novos capazes de infirmar os fundamentos que alicerçaram a decisão agravada, razão que enseja a negativa de provimento ao agravo regimental. ... (Continua)

38 - TJSP APELAÇÃO.

Condomínio entre irmãos e obra em construção realizada por um deles sem a divisão e nem autorização dos demais condôminos. Sentença procedente para suspender a obra e condenar o Réu a regularizar o imóvel, sob pena de demolição do que já construído. Insurgência do Réu. Sentença que converteu a ação demolitória em ação de nunciação de obra nova. Irrelevância. Inexistência de decisão extra petita, considerando o mesmo pedido e causa de pedir. Julgamento antecipado do mérito. Cabimento. Duração razoável do processo e a impertinência da oitiva de testemunhas. Cerceamento de defesa não configurado. Réu que promove construção irregular no imóvel comum, com oposição dos demais condôminos. Paralisação da obra que se impõe, assim como a demolição do quanto já construído. Sentença mantida. RECURSO NÃO PROVIDO.... (Continua)

39 - TJSP Compra de lote - desistência - aplicação da Lei 4.591/1964 por analogia - declaração de rescisão e restituição de 75% do valor pago, com autorização para dedução de valores devidos a título de IPTU e contribuição associativa/condomínio - percentual que se revela até mesmo superior à legislação avocada na sentença, que prevê devolução de 50% para os casos de desistência - deduções que se revelam Ementa: Compra de lote - desistência - aplicação da Lei 4.591/1964 por analogia - declaração de rescisão e restituição de 75% do valor pago, com autorização para dedução de valores devidos a título de IPTU e contribuição associativa/condomínio - percentual que se revela até mesmo superior à legislação avocada na sentença, que prevê devolução de 50% para os casos de desistência - deduções que se revelam legítimas, independentemente da existência de construções no lote - sinal que se incorporou ao preço para efeito de devolução - razões recursais que não trouxeram nenhum elemento novo de convicção capaz de abalar os sólidos fundamentos da decisão monocrática - decisão que deu justa e correta solução à causa e deve ser mantida por seus próprios fundamentos, nos termos do art. 46 (parte final), da Lei 9.099/1995 - recurso improvido.

40 - STJ Família. Sucessão. Casamento. Comunhão universal de bens. Separação de fato. Preservação do condomínio patrimonial. CCB/2002, art. 1.658 e CCB/2002, art. 1.725.

«A preservação do condomínio patrimonial entre cônjuges após a separação de fato é incompatível com orientação do novo Código Civil, que reconhece a união estável estabelecida nesse período, regulada pelo regime da comunhão parcial de bens (CCB/2002, art. 1.725). Assim, em regime de comunhão universal, a comunicação de bens e dívidas deve cessar com a ruptura da vida comum, respeitado o direito de meação do patrimônio adquirido na constância da vida conjugal.... (Continua)

41 - TJSP APELAÇÃO - EMBARGOS À EXECUÇÃO - DESPESAS CONDOMINIAIS -

Alegação de ilegitimidade passiva e ausência de responsabilidade pela dívida condominial - Embargante que figura como titular na matrícula do imóvel - Transmissão por meio de instrumento particular de compra e venda - Legitimidade passiva e responsabilidade concorrente do promitente vendedor e promitente comprador para a ação de execução de débitos condominiais posteriores à imissão na posse - Natureza propter rem da obrigação, corroborada pela teoria dualista - Privilégio do interesse coletivo da comunidade de condôminos - Nova interpretação da matéria pelo C. STJ no Recurso Especial 1.442.840 - Improcedência mantida - RECURSO IMPROVIDO... (Continua)

42 - TJSP AÇÃO DE REGRESSO -

Autora que alega que, em ação trabalhista ajuizada por ex-empregado contra condomínio construído por ela e pelos réus, por meio de sociedade em conta de participação, sofreu bloqueio de valores devidos ao empregado - Alegação de que, em razão do contrato de sociedade em conta de participação, os imóveis 01, 02 e 13 do condomínio pertenciam aos réus, sendo deles a responsabilidade pelo pagamento do débito - Pretensão ao ressarcimento dos valores atribuídos ao empregado - Sentença de parcial procedência que condenou os réus a pagar ao autor parte da dívida correspondente às unidades 01 e 13, afastando a condenação em relação à unidade 02 - Recurso de ambas as partes - Pleito da autora de que a condenação seja integral, abrangendo a parte relativa ao imóvel 02 - Pleito dos réus de que seja reconhecida a prescrição, e a ausência de obrigação - Sentença que afastou a prescrição sob o argumento de que se tratava de obrigação contratual, sendo aplicável o prazo do art. 205 do CC - Descabimento - Obrigação trabalhista, que decorre do contrato entre o ex-empregado e os responsáveis pelo condomínio - Pagamento feito pela autora que fez com que ela se sub-rogasse nos direitos do credor, nos termos do art. 349 do CC - Prescrição bienal dos créditos trabalhistas, nos termos do art. 7 o, XXIX, da CF/88- Prazo bienal para o novo credor exigir dos devedores o pagamento do débito - Precedentes do C. STJ - Propositura da ação mais 04 anos depois do bloqueio e transferência dos valores devidos ao credor trabalhista - Prescrição configurada - Recurso da autora desprovido - Recurso dos réus provido.... (Continua)

43 - TJRJ Condomínio em edificação. Nunciação de obra nova. Ação proposta por condomínio edilício. Construção de terceiro pavimento na cobertura. Interpretação dos termos da convenção condominial pela impossibilidade. Considerações do Des. Antonio Carlos Esteves Torres sobre o tema. CPC/1973, art. 934. CCB/2002, art. 212, IV, CCB/2002, art. 1.333 e CCB/2002, art. 1.342.

«... Com efeito, dois argumentos estimulam o debate: a) a igualdade de condições entre os condôminos, visto que há obras admitidas, em cobertura, semelhantes às que estão sendo objeto do feito; b) embargo das obras pela autoridade pública. ... (Continua)

44 - STJ Agravo interno no agravo em recurso especial. Direito civil. Agravo de instrumento. Decisão da presidência. Reconsideração. Despesas condominiais entre a arrematação e a imissão na posse. Obrigação propter rem. Responsabilidade do arrematante. Imissão na posse. Irrelevância. Decisão em conformidade do acórdão recorrido com a jurisprudência desta corte. Incidência da Súmula 83/STJ. Agravo interno provido. Recurso especial a que se nega provimento.

1 - A dívida condominial constitui obrigação propter rem, respondendo o arrematante pelos débitos constituídos a partir da conclusão da arrematação do imóvel, ainda que não imitido na posse do bem e não formalizado o registro imobiliário respectivo, uma vez que tais circunstâncias decorrem de relações jurídicas estranhas ao condomínio e que, por isso, não lhe podem ser impostas. Precedentes.... (Continua)

45 - STJ Recurso especial. Processual civil. Aplicação do CPC, de 1973 ação de cobrança. Cumprimento de sentença. Despesas condominiais. Natureza propter rem. Constrição. Imóvel gerador da dívida. Possibilidade.

«1. Recurso especial interposto em 15/10/2015. Autos conclusos a esta Relatora em 02/09/2016. Julgamento sob a égide do CPC, de 1973 ... (Continua)

46 - TJRJ Condomínio em edificação. Ação de cobrança de cotas condominiais. Sentença de improcedência do pedido autoral. Réus que não foram cobrados por mais de 55 anos pelas cotas condominiais sobre imóvel de sua propriedade. Boa-fé objetiva. Aplicação do instituto da suppressio ou verwirkung. Irregularidade da assembleia geral extraordinária que estabeleceu as cotas condominiais sobre imóvel. Ausência de comprovação de convocação dos apelados para comparecimento à referida assembleia condominial. Considerações da Desª. Maria Regina Nova sobre o tema. CCB/2002, art. 330, CCB/2002, art. 422 e CCB/2002, art. 1.354.

«... Dessa forma, por não ter o Apelante comprovado a devida convocação dos Apelados, proprietários da LOJA E, para a referida Assembleia, juntamente com o fato de que havia pelo menos 55 anos que não eram os mesmos cobrados pelo rateio dos gastos condominiais, é possível sim a aplicação do Instituto da Suppressio, pois a inércia de uma das partes durante anos fez nascer uma situação jurídica sedimentada pelo tempo para os Apelados. ... (Continua)

47 - STJ Agravo regimental no agravo em recurso especial. Ação de cobrança. Dívida condominial. Prescrição quinquenal. Súmula 83/STJ. Dissídio jurisprudencial não demonstrado. Agravo não provido

«1. A jurisprudência desta Corte firmou-se no sentido de que a pretensão de cobrança de cotas condominiais, por serem líquidas desde sua definição em assembleia-geral de condôminos, bem como lastreadas em documentos físicos, adequa-se com perfeição à previsão do art. 206, § 5º, I, do novo Código Civil, razão pela qual se aplica o prazo prescricional quinquenal. ... (Continua)

48 - TJSP Apelação - «Ação declaratória c/c cominatória - Município de Guarujá - Pedido para «declarar pertencente à autora apenas a sua metade da integralidade que compõe o imóvel situado à R.35, Q5, Lt.14, Raimundo J. Bezerra (cadastro IPTU 6-0068-001-046) e obrigar a Municipalidade a regularizar seus registros, nos termos do pedido anterior, efetivamente registrando a divisão do aludido imóvel - Sentença de improcedência - Insurgência da autora - Não cabimento - Cerceamento de defesa não configurado - Autora pretendendo impor à Municipalidade convenção particular para fins de alteração do sujeito passivo do IPTU, o que é expressamente vedado pelo CTN, art. 123 - Bem público - A autora que exerce mera detenção sobre o terreno - Inviabilidade de admitir que acordo particular entre as partes afaste a responsabilidade tributária solidária dos proprietários ou possuidores, observada a tese jurídica fixada pelo C. STJ no tema de recursos repetitivos 122 - Imóvel discutido que é único e ainda não foi objeto de desdobro porque inviável, já que a metragem do imóvel é inferior a 250m², nos termos do disposto no Medida Provisória 2.220/2001, art. 1º - Medida administrativa que, ademais, não se confunde com a extinção de condomínio ou divisão de coisa comum, que depende do ajuizamento de ação própria ou prévio acordo entre os condôminos - Art. 1.321 do Código Civil - Requerente visando realizar o desdobro para fins de, unilateralmente, dividir o imóvel em dois lotes, com titulares diferentes de concessão de uso, o que não tem nenhum respaldo legal - Imóvel descendente de outro por meio de desdobro ou desmembramento que responde pelos débitos do bem originário, na proporção da nova unidade autônoma - Precedente - Sentença de improcedência mantida - Recurso não provido

49 - TJSP Tarifa. Água e esgoto. Condomínio. Pretensão da autora para que a ré seja compelida a fazer o recadastramento em quarenta e nove unidades autônomas, exclusivamente comerciais. Admissibilidade. Decreto Estadual 41446/96. Dispositivo que considera «economia toda divisão independente de prédio. Irrelevância da qualificação do condomínio em residencial e comercial. Determinação para restituição dos valores pagos a maior e não atingidos pela prescrição. Recurso parcialmente provido.

50 - 2TACSP Condomínio em edificação. Despesas condominiais. Multa de 20% e 2%. Hipóteses. Lei 4.591/64, art. 12, § 3º. CCB/2002, art. 1.336, § 1º.

«Admite-se a multa por atraso de 20% sobre o total da dívida fundada em despesas condominiais. Exegese do § 3º, do Lei 4.591/1964, art. 12. Mas, se houver a liquidação de parcelas vencidas na vigência do novo Código Civil, observa-se a redução da multa para 2%, nos termos do § 1º, do Lei 10.406/2002, art. 1.336.... (Continua)