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Jurisprudência Selecionada

1 - TJSP APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR - COBRANÇA DE ALUGUÉIS - Contrato que previa o pagamento de sinal e sua utilização para regularização documental do imóvel - Valor que não foi pago pelo adquirente - Acordos verbais prévios que não foram comprovados - Adquirente que residiu por longo período de tempo a título gratuito no imóvel pertencente a terceiros - Aluguéis devidos - Vedação ao enriquecimento sem causa - Indenização pelas benfeitorias comprovadamente realizadas - Comprovação nos autos apenas de reparo no portão do imóvel - Sentença que fica integralmente mantida - Aplicação do art. 252 do Regimento Interno do TJSP - NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO

2 - TJSP AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. Autora que requer a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, em razão do inadimplemento do adquirente. Habilitação da viúva do promitente comprador, com apresentação de reconvenção, requerendo a declaração de quitação do financiamento e a total transferência de propriedade do imóvel para o seu nome. Sentença de procedência da ação principal e de improcedência da reconvenção. Recurso da ré-reconvinte. Impugnação ao valor da causa. Ações que versem sobre rescisão contratual cujo valor da causa deve ser equivalente ao valor do contrato. Precedentes. Impugnação acolhida, com a correção do valor da causa principal por arbitramento. Intimação da autora para efetuar o recolhimento complementar das custas iniciais, sob pena de inscrição do débito na dívida ativa. Denunciação da lide. Indeferimento, pois implicaria, no caso concreto, em desnecessário prolongamento do feito, resguardado o direito de propor demanda autônoma em face da seguradora. Mérito. Contrato firmado pelo Sistema Financeiro da Habitação, com a existência de seguro para os casos de invalidez permanente ou morte do adquirente. Promitente comprador falecido em 02/06/2006, com comunicação à vendedora em 22/06/2006, conforme estipulado em contrato. Demora injustificada da promitente vendedora em remeter a documentação à seguradora para regularização do sinistro, operando-se a prescrição ânua. Financiamento que não foi quitado por culpa da requerente, sendo defeso impor os ônus de sua desídia à ré. Precedentes em casos semelhantes. Financiamento que deve ser quitado, com a consequente baixa na hipoteca imobiliária e consolidação da propriedade do imóvel à ré-reconvinte. Danos morais. Inocorrência. Ausência de situação humilhante ou vexatória a justificar a indenização moral. Ilícito da autora que não extrapolou a esfera extrapatrimonial da requerida. Indenização moral indevida. Improcedência da ação principal e parcial procedência da reconvenção. Recurso parcialmente provido.

3 - TJSP APELAÇÃO - COMPRA E VENDA -

Adjudicação compulsória - Transferência de direitos e obrigações decorrentes de Contrato de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel - Tentativa de regularização da transferência do financiamento de imóvel da CDHU adquirido por contrato «de gaveta - Insurgência do Autor pretendendo que a CDHU seja compelida a realizar a transferência do contrato de financiamento, de sorte a viabilizar a regularização da documentação relativa ao imóvel - Possibilidade de cessão do contrato a terceiros sem a anuência da CDHU - Cessão condicionada à quitação integral do imóvel, que restou demonstrada nos autos, como reconhecido pela parte ré - Ausência de prejuízo à Apelante diante da incontroversa quitação integral do preço. - Sentença Mantida - RECURSO NÃO PROVIDO... (Continua)

4 - TJSP COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Atraso na entrega do imóvel - Sentença que condenou a ré a pagar lucros cessantes de 0,5% do valor atualizado do contrato, por mês de atraso, estabelecendo como termo inicial o sétimo mês contado da data em que o imóvel deveria ser disponibilizado pela fornecedora, mais multa compensatória, bem como a ressarcir os valores a título de IPTU pagos pela requerente - Condenação, ainda, ao pagamento de indenização por dano moral - Irresignação de ambas as partes - Recurso da requerida alegando fortuito externo, tendo em vista atraso da concessionária AUTOBAN para regularização do acesso ao loteamento - Hipótese que configura, quando muito, fortuito interno, e que não afasta o atraso das rés, nem justifica a suspensão do presente processo - Inteligência da súmula 161 deste E. Tribunal de Justiça - Inexistência de cumulação indevida de multas - Restituição do IPTU bem determinada, tendo em vista que não houve efetiva transmissão da posse do imóvel - Dano moral que, no entanto, deve ser afastado - Mero inadimplemento contratual - Ausência de comprovação a direito da personalidade - Recurso da autora - Recurso da autora, postulando a correção do termo inicial da incidência dos lucros cessantes - Acolhimento - Termo inicial que deve ser o final do prazo de tolerância de 180 dias estipulado no contrato - Inviabilidade de incidência de outras multas - Honorários advocatícios que não podem ser fixados por equidade, mas com fundamento no valor da condenação - Recursos parcialmente providos.

5 - TJSP COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - VENDA DE IMÓVEL SEM REGULARIZAÇÃO - SOLIDARIEDADE BEM DECRETADA - INDENIZAÇÃO EXATA - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO

6 - TJSP AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CONSISTENTE NA OUTORGA DE ESCRITURA DEFINITIVA DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL RURAL COM TRANSMISSÃO DE POSSE COM PEDIDO ALTERNATIVO DE RESOLUÇÃO DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA COM DEVOLUÇÃO DE VALORES JULGADA PROCEDENTE

para condenar o réu na obrigação de fazer consistente na regularização da área prometida à venda (desmembramento e georreferenciamento) e na outorga de escritura definitiva de compra e venda do imóvel em favor do autor, conforme previsto no contrato juntado às fls. 25/32, em até 60 dias; e que no caso de descumprimento da obrigação de fazer, fica o réu condenado na obrigação de pagar R$ 200.000,00 à parte autora, acrescido dos consectários legais. ... (Continua)

7 - TJSP COMPRA E VENDA -

Autor que celebrou contrato de compromisso de compra de um lote edificado, em que ficou estabelecida a obrigação contratual de que os réus procederiam à regularização do imóvel, no prazo de 06 meses, proceder ao desmembramento da matrícula do imóvel - Pretensão do autor à cobrança de multa contratual por descumprimento de obrigação, além da determinação da obrigação de fazer de desmembramento de matrícula de imóvel -  Contrato de compra e venda celebrado entre particulares - Sentença que julgou procedente a ação para condenar os requeridos ao pagamento da multa por descumprimento contratual e que determinou o cumprimento da obrigação de fazer com possibilidade de conversão em perdas e danos - Irresignação dos requeridos - Descabimento - Cerceamento de defesa afastado - Alegação de impossibilidade da cobrança da multa e da improcedência dos pedidos da conversão em perdas e danos - Contrato que estabeleceu expressamente a imposição de multa para o descumprimento obrigacional - Contrato descumprido, não tendo os apelantes, a despeito de transcorridos cinco anos, comprovado ter tomado as medidas necessárias para o cumprimento da obrigação - Sentença mantida - Recurso desprovido... (Continua)

8 - TJSP Ação de rescisão contratual cumulada com reintegração na posse - Procedência em primeiro grau - Inadimplemento absoluto pela falta de pagamento das prestações mensais pelo mutuário, aliado à cessão do imóvel sem a prévia anuência da CDHU - Cabimento da rescisão da avença e a reintegração na posse - Direito potestativo de extinção do negócio - Ineficácia da cessão particular do imóvel para terceiros, não produzindo qualquer efeito perante a apelada - Legitimidade do exercício da pretensão resolutiva e o cabimento da retomada da posse decorrente do inadimplemento absoluto e voluntário das obrigações contratuais - Inexistência da regularização extrajudicial da propriedade entre as partes - Viabilidade da realização de acordo em qualquer momento processual - Sentença mantida - Recurso não provido.

9 - TJSP COMPRA E VENDA. IMÓVEL.

Relação civil. Rescisão de compromisso por falta de pagamento. Anuente que era a efetiva vendedora. Irregularidade devidamente observada. Irrelevância. Vendedores formais que não receberam as parcelas adimplidas do preço e, portanto, nada devem restituir. Danos materiais. Benfeitorias. Possibilidade de compensação pelo uso prolongado e gratuito que os réus fizeram do imóvel. Má-fé evidenciada. Hipótese em que não se observou o art. 1.220 do CC. Réus/reconvintes que acabaram beneficiados. Danos morais não configurados. Falta de regularização que era conhecida dos compradores. O inadimplemento ocorreu poucos meses depois da compra, e não há indício nenhum de que ele decorreu desse fato. Sentença mantida, vedada a reformatio in pejus. Honorários majorados. Recurso desprovido.... (Continua)

10 - TJSP COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRADIÇÃO ENTRE CLÁUSULAS CONTRATUAIS.

Cláusula específica que condiciona a posse direta à regularização do Habite-se (Cláusula 6). Cláusula geral (Cláusula 8) que estabelece a necessidade de cumprimento de todas as obrigações, inclusive financeiras, para a entrega da posse. Contradição entre as disposições contratuais. Ausência de comprovação do Habite-se nos autos, embora o site da empresa indique que o imóvel está pronto para morar. Necessidade de anulação da sentença e retorno dos autos para apresentação da documentação que comprove a regularização do imóvel. Imissão na posse determinada com base na cláusula que condiciona a posse à regularização do Habite-se, após a devida comprovação. RECURSO PROVIDO... (Continua)

11 - TJSP COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA -

Comercialização de imóvel em loteamento irregular - Ação de rescisão, com pleito de restituição dos valores pagos e indenização pelas benfeitorias - Acolhimento - Ausência de comprovação de regularização do loteamento ou aprovação pelo poder público - Prova documental - Cerceamento de defesa não verificado - Após quatro anos a ré não realizou as obras mínimas de infraestrutura do loteamento (abertura de ruas, com guias, rede de energia e esgoto) - Culpa exclusiva da promitente vendedora - Devolução corrigida dos valores, a contar das integralizações, com juros de mora a partir da citação - Questão sedimentada na jurisprudência - Indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel - Sentença mantida - Recurso improvido.... (Continua)

12 - TJSP COMPRA E VENDA.

Ação de rescisão contratual. Sentença de parcial procedência. Apelo interposto pela ré. Instrumento contratual firmado em ocasião anterior à vigência da Lei do Distrato (Lei 13.786/2018) . Aplicabilidade, contudo, da lei consumerista e das Súmulas 1, 2 e 3, do TJSP e 543, do STJ. Devolução de 80% do montante pago pelos adquirentes, de uma só vez, e acrescidos dos consectários legais. Taxa de fruição. Deve incidir desde a data da imissão dos compradores na posse do imóvel até a efetiva reintegração da ré, mantido o percentual fixado pelo juízo a quo (à míngua de recurso da parte contrária), sem qualquer espécie de limitação. Indenização pelas benfeitorias, de acordo com o laudo pericial produzido e deduzido o valor para regularização do imóvel. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.... (Continua)

13 - TJSP APELAÇÃO - AÇÃO QUANTI MINORIS - COMPRA E VENDA - CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR -

Inaplicabilidade - Relação de consumo não configurada - Compra e venda realizada entre pessoas físicas - Hipótese que afasta a aplicação do CDC, conforme a jurisprudência do STJ. ... (Continua)

14 - TJSP APELAÇÃO. COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIA. AÇÃO DE COBRANÇA.

Insurgência da autora contra sentença de parcial procedência. Ação de cobrança referente a parcelas inadimplidas de contrato de compra e venda de loteamento imobiliário. Loteamento irregular. Autora/apelante que ficou responsável pela regularização recebendo como pagamento os créditos oriundos dos contratos não quitados dos adquirentes. Regularização do loteamento que ocorreu após quase 20 anos. Pretensão de recebimento dos juros e multa desde o vencimento de cada prestação. Inviabilidade. Ofensa à boa-fé objetiva. Ausência de prova de que o apelado tenha sido notificado da necessidade de depositar os respectivos valores junto ao Cartório de Registro de Imóveis local. Constituição em mora com a citação, que se afigura de rigor. Sentença parcialmente reformada. Recurso parcialmente provido... (Continua)

15 - TJSP COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL -

Rescisão contratual, restituição de valores pagos e indenização por benfeitorias - Procedência em parte.... (Continua)

16 - TJSP APELAÇÃO. DECLARATÓRIA DE PRESCRIÇÃO DE DÍVIDA CC OBRIGAÇAO DE FAZER. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. LOTEAMENTO IRREGULAR.

Inconformismo da autora contra improcedência dos pedidos. Pleito de reforma, para obter declaração de prescrição das parcelas vencidas e obrigar o réu a outorgar a escritura definitiva de compra e venda do imóvel. Vencimento da última prestação em 10.07.2016 e ajuizamento em 09.08.2021. Todavia, loteamento irregular que teve a exigibilidade das parcelas sobrestadas, conforme ação civil pública 0014872-66.2005.8.0609. Prazo prescricional que se iniciou com a regularização do loteamento, em 2021. Precedentes. Sentença confirmada. Recurso não provido... (Continua)

17 - TJMG Compromisso de compra e venda. Rescisão contratual. Culpa recíproca. Benfeitorias. Realização no interesse do comprador.

«As benfeitorias realizadas o foram no exclusivo interesse do comprador, haja vista que necessárias à regularização do imóvel para posterior pleito de financiamento, não podendo ser transferido ao vendedor o referido ônus.... (Continua)

18 - TJSP COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA -

Ação declaratória de nulidade contratual c/c restituição de valores e indenização - Autora que firmou com as rés contrato de compromisso de compra e venda, já rescindido, com a retomada do imóvel - Autora que alega nunca ter tido a efetiva posse do bem - Rés que, no entanto, não regularizaram a situação do bem, permitindo que ele continuasse cadastrado em nome da autora, o e não pagaram o IPTU, o que deu ensejou ao ajuizamento de execução fiscal contra ela e o apontamento de seu nome em cadastro de inadimplentes - Sentença de parcial procedência, que condenou as rés a restituir à autora o valor dela cobrado a título de IPTU, e a pagar indenização por dano moral de R$ 10.000,00 - Irresignação das rés - Parcial acolhimento - Contrato regido pelo CDC - Legitimidade de todos aqueles que integraram a cadeia de consumo - Débitos tributários que devem ser suportados por quem tinha a posse do imóvel - Autora que nunca chegou a ter a efetiva posse, uma vez que não foram concluídas as obras de infraestrutura do imóvel - Ausência de comprovação, pelas rés, de efetiva entrega da posse, não bastante a cláusula inserida no contrato de adesão - Débito tributário a cargo das rés -Dano moral configurado, tendo em vista o ajuizamentos das execuções fiscais contra a autora e sua inscrição na dívida ativa - Indenização fixada em R$ 5.000,00, que se afigura razoável - Sentença parcialmente reformada - Recursos parcialmente providos.... (Continua)

19 - TJSP APELAÇÃO. COMPRA E VENDA. BEM MÓVEL. VEÍCULO.

Ação condenatória de obrigação de fazer. Ausência de transferência do registro de propriedade no órgão estadual de trânsito. Sentença de improcedência. Insurgência do autor. ... (Continua)

20 - TJSP AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. OBRIGAÇÃO DE FAZER. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. OUTORGA DE ESCRITURA DEFINITIVA. ASTREINTES.

Inconformismo da executada contra decisão que rejeitou a impugnação. Pleito de reforma. Alegada impossibilidade de adimplemento da obrigação de fazer, que depende de desapropriação da área e doação para si, para então regularizar o imóvel dos agravados. Não cabimento. Cumprimento da obrigação já examinada em sede de apelo (Apelação 1004778-70.2019.8.26.0344). Instrumento de compra e venda firmado há mais de três décadas. Adquirente que adimpliu a obrigação de pagar integralmente. Demanda primitiva ajuizada há mais de 05 anos, prazo suficiente para regularização do imóvel dos agravados. Astreintes fixadas com razoabilidade, com limite de R$30.000,00. RECURSO NÃO PROVIDO... (Continua)

21 - TJSP COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA -

Consumidor - Denunciação da lide - Não cabimento - Legitimidade passiva das requeridas - Integrantes da cadeia de fornecimento - Atraso na conclusão da obra - Inexistência de caso fortuito ou força maior - Inadmissibilidade de qualquer outra prorrogação para regularização da obra além do prazo de tolerância de 180 dias que conta do instrumento particular firmado entre as partes anteriormente ao financiamento - Tema 996 do STJ - Juros de financiamento da obra, que no período da mora da Construtora não são amortizados da dívida - Ressarcimento devido - Devem ser pagos lucros cessantes independentemente da valorização que sofreu o imóvel, ou da destinação que se pretendia dar ao bem, para uso próprio ou familiar, locação ou comodato, e que não foi possível, unicamente pela privação da coisa, no período da mora - Dano moral - Inexistência - Recursos desprovidos... (Continua)

22 - TJSP APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E MORAIS.

Ausência de regular recolhimento de preparo - Intimação para regularização - Inércia da parte - Deserção - Reconhecimento. RECURSO NÃO CONHECIDO... (Continua)

23 - TJSP Rescisória. Violação de literal disposição de lei. Resolução de compromisso de compra e venda. CCB, art. 1,092 do Código Civil e Lei 4.591/1964, art. 52. Resolução do compromisso de compra e venda que não se deu por mera irregularidade no memorial descritivo do imóvel. Ocorrência de irregularidades que inviabilizam aos réus, o registro do título aquisitivo no Registro de Imóveis. Falta, ademais, do prévio registro da incorporação, por si só, já constituía causa a autorizar a rescisão do compromisso de compra e venda. Violação do Lei 4.591/1964, art. 32, que veda ao incorporador a alienação das unidades autônomas antes da regularização do imóvel no Registro de Imóveis. Prévio inadimplemento da autora em relação ao registro da incorporação. Justificativa da suspensão do pagamento do financiamento por parte dos réus. Incidência da exceção do contrato não cumprido. CCB, art. 1.092 - Código Civil de 1916, atual CCB/2002, CCB/2002, art. 476. Rescisória improcedente.

24 - TJSP "APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

Ação de indenização por danos materiais, morais e lucros cessantes. Sentença de parcial procedência, para condenar os requeridos à devolução das arras confirmatórias, no valor de R$ 10.000,00. Insurgência de ambas as partes. RECURSO DOS AUTORES. Caso em que o contrato preliminar foi firmado em 13/04/2020, pelo valor de R$ 1.875.000,00, com sinal de R$ 10.000,00. Alegação de que os vendedores atrasaram a regularização da matrícula do imóvel, exigiram aumento de preço e negociaram o imóvel paralelamente. Autores que rescindiram o contrato extrajudicialmente. Pretensão de condenação dos réus ao pagamento de danos materiais relativos aos aluguéis do período de atraso, despesa com projeto arquitetônico e valor correspondente à valorização imobiliária que deixaram de usufruir. Não acolhimento. ATRASO NA REGULARIZAÇÃO DA MATRÍCULA. Ausência de pactuação de prazo para essa providência. Contrato que, ademais, foi firmado no período mais crítico da pandemia mundial da Covid-19. Inadimplemento dos vendedores por tal circunstância não caracterizado. EXIGÊNCIA DE COMPLEMENTAÇÃO DO PREÇO DO IMÓVEL. Valorização imobiliária. Autores que, discordando das novas exigências, poderiam ter buscado assegurar os direitos decorrentes do contrato pelos meios legais. Ausência de rescisão por culpa dos réus por essa circunstância. NEGOCIAÇÃO PARALELA DO IMÓVEL. Elementos dos autos que demonstram que nenhum documento foi firmado acerca do imóvel. Negociação preliminar que, embora viole a boa-fé objetiva, não obstou a manutenção do contrato. Danos materiais, lucros cessantes e danos morais não caracterizados. Ausência de inadimplemento contratual, nas circunstâncias peculiares vivenciadas por ambas as partes. RECURSO DOS RÉUS. Devolução das arras confirmatórias mantidas, em face da rescisão do negócio e retorno das partes ao estado anterior. Honorários majorados. NEGADO PROVIMENTO AOS RECURSOS. (v.45136)... (Continua)

25 - TJSP RECURSO DE APELAÇÃO. COMPRA E VENDA. BEM MÓVEL.

Ação monitória. Revelia. Sentença de procedência. Honorários de sucumbência não arbitrados. Insurgência da autora. ... (Continua)

26 - TJRS Direito privado. Promessa de compra e venda. Rescisão do contrato. Vício de consentimento. Coação. Inocorrência. Despejo. Ameaça. Livre exercício de direito. Nulidade. Descabimento. Apelação cível. Promessa de compra e venda. Ação anulatória de contrato e ação de resolução. Alegação de vício de consentimento. Coação. Inocorrência.

«O ato de acenar com a possibilidade de «despejo (ou de retomada do bem), caso não regularizada a situação do imóvel, não induz coação.... (Continua)

27 - TJSP BEM MÓVEL - COMPRA E VENDA - PLATAFORMA DIGITAL - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS -

Procuração que instruiu a inicial assinada digitalmente - Certificado emitido por autoridade não credenciada - Regularização da representação processual - Determinação - Descumprimento - Decurso de prazo sem manifestação da autora ou manejo de recurso competente - Irregularidade na representação processual não sanada - Ação extinta - Recurso desprovido... (Continua)

28 - TJSP APELAÇÃO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL.

Recolhimento do preparo. Pedido de concessão da gratuidade da justiça formulado em razões de apelação. Oportunidade para a juntada de documentos que atestassem a alegada condição de hipossuficiência e concessão de prazo para a devida regularização na forma do § 4º do citado CPC, art. 1.007 que, todavia, não foram atendidas. Ausência de recolhimento que impede o conhecimento da apelação. Deserção decretada. Recurso não conhecido... (Continua)

29 - TJSP COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA -

Imóvel - Ação revisional de contrato cumulada com repetição de indébito, consignação em pagamento e manutenção de posse - Reconvenção - Sentença de improcedência da ação e de procedência parcial da reconvenção - Apelo da autora - Reajuste mensal das parcelas pelo IGP-DI e incidência de juros remuneratórios simples de 1% - Ausência de ilegalidade - Prática de anatocismo não comprovada - Rescisão do contrato que se deu em razão do inadimplemento da autora - Admissibilidade da retenção de 20% dos valores pagos - Importância a ser restituída que deve ser corrigida pelos índices da Tabela Prática deste Tribunal - Ocupação do terreno pela autora - Taxa de fruição mantida - Indenização por benfeitorias - Cabimento - Imóvel adquirido sem edificação - Necessidade, no entanto, de se apurar em fase de liquidação o valor e a regularidade das construções ou a possibilidade de serem regularizadas - Prescrição trienal da pretensão à restituição de valores pagos a título de comissão de corretagem - Matéria decidida sob o rito de recursos repetitivos (Tema 938) - Prescrição configurada - Sentença reformada em parte para julgar a reconvenção parcialmente procedente em menor extensão - Apelação provida em part... (Continua)

30 - TJSP APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA IMÓVEL.

Insurgência da autora em face da extinção do feito, sem resolução do mérito. Insubsistência do recurso. Primazia da Resolução do Mérito que não confere à parte o direito de silente quedar ao longo de meses a fio. Autos que não podem ser pura e simplesmente arquivados, a aguardar, indefinidamente, dados mínimos que desde o ajuizamento deveriam constar. Sucessão de determinações não cumpridas, a contento, malgrado a intimação de ordem pessoal, levada a termo. Ausência de justa causa a tanto ou mesmo apontamento de diligência complexa. Nada escassas oportunidades conferidas para regularização, sem êxito. R. Sentença que merece ser prestigiada. RECURSO IMPROVIDO... (Continua)

31 - TJSP AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA.

Sentença de parcial procedência. Recurso de apelação da ré. ADMISSIBILIDADE EM PARTE. Impugnação à concessão da gratuidade de justiça afastada. Ausência de prova de suficiência financeira dos autores. Alegação de decisão extra e ultra petita não procedente. Análise das cláusulas contratuais impugnadas e nulidade reconhecida. Violação da Lei 6.766/79, art. 37. Comercialização de lotes sem prévia regularização do empreendimento. Validade do contrato não reconhecida. Cláusula de retenção de corretagem e despesas de posse excluídas. Impossibilidade de aplicação da cláusula de «dispensa de juros em contrato declarado nulo. Incidência de correção monetária e juros de mora de 1% a contar da citação. Exclusão da restituição das despesas condominiais devidas pelos autores durante a posse do imóvel. Sentença parcialmente reformada. ... (Continua)

32 - TJSP Agravo de Instrumento - Locação de imóvel - Cumprimento de sentença - Arrematação dos direitos aquisitivos do executado, derivados do instrumento particular de compromisso de venda e compra - Nota de exigência e devolução do Oficial de Registro de Imóveis - Necessidade de observação do princípio da continuidade no álbum imobiliário - Pedido dos arrematantes para expedição de Alvará ou determinação pelo Juízo da execução de regularização do registro do compromisso de compra e venda perante o respectivo Oficial de registro de Imóveis - Indeferimento - Insurgência dos arrematantes - Não acolhimento - Arrematantes previamente cientes do conteúdo do Edital de aquisição dos direitos aquisitivos, fazendo-se, portanto, necessária a apresentação do título aquisitivo para prévio registro - Requerimento de expedição de alvará ou determinação de regularização do registro do compromisso de compra e venda perante o respectivo Oficial de Registro de Imóveis, que se trata de matéria que extrapola a via estreita da execução, de modo que deve ser objeto de ação própria, se for o caso - Decisão interlocutória mantida - Agravo de instrumento não provido

33 - TJSP "APELAÇÃO - EMBARGOS À EXECUÇÃO - INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - REGULARIZAÇÃO DOCUMENTAL - RESCISÃO - DEVOLUÇÃO DE SINAL - AUSÊNCIA DE TÍTULO EXECUTIVO LÍQUIDO, CERTO E EXIGÍVEL - I -

Sentença de procedência - Recurso do embargado - II - Ação de execução fundada em Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel - Embargado que pretende a rescisão contratual e a devolução do valor pago a título de sinal, fundado no descumprimento de obrigação contratual pelo embargante de regularização do imóvel - Embargante, por sua vez, que sustenta a inexequibilidade do título executivo por ter havido o cumprimento contratual, consistente na regularização administrativa da documentação do imóvel - III - Cláusula contratual que estabeleceu a necessidade de regularização da matrícula do bem em até 08 meses - Incontroverso que o referido prazo não foi cumprido, tendo sido a regularização administrativa concluída pelo embargante após o seu decurso - Pretensão do embargado, contudo, que não tem respaldo, uma vez que o contrato condicionou a devolução do sinal apenas no caso de restar impossibilitada a regularização dos documentos do imóvel e não na hipótese do mero decurso do prazo de 08 meses - Ausente pactuação para devolução do sinal caso o prazo de regularização dos documentos fosse ultrapassado - Ausente qualquer penalidade contratual específica para essa hipótese - Interpretação em sentido diverso que não pode ser admitida - Inteligência dos arts. 421 e 422 do CC - Embargado que não tem obrigação de manter o vínculo contratual, mas, caso assim entenda, deverá arcar com a penalidade contratual livremente pactuada - Ausência de título executivo extrajudicial hábil a amparar a ação de execução - Ação de execução extinta - Embargos à execução procedentes - Sentença mantida nos termos do art. 252 do Regimento Interno do TJSP - IV - Em razão do trabalho adicional realizado em grau de recurso, majora-se os honorários advocatícios, nos termos do art. 85, §11, do CPC/2015, para 15% sobre o valor da causa - Apelo improvido"... (Continua)

34 - TJSP APELAÇÃO -  Ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse - Contrato de Ceossão de Posse e Promessa de Compra e Venda de Imóvel - CDHU - Posse precária - Bens integrantes do acervo patrimonial da CDHU e que se encontram sujeitos a uma destinação pública são considerados bens públicos, insuscetíveis, portanto, de usucapião - Inadimplemento - Rescisão contratual - Direito à moradia digna - Longo período de inadimplência, sem demonstração de interesse em regularizar a ocupação ou quitar as parcelas do financiamento até então - Existência de infração contratual que autoriza a rescisão contratual e a retomada do imóvel pela CDHU - Regularização da ocupação que implicaria em afronta ao princípio da igualdade, em razão da desconsideração da preferência daqueles que se encontram previamente cadastrados e ainda não foram contemplados, esperando por uma oportunidade de obter a sua moradia.

35 - TJSP "APELAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM LOTEAMENTO.

Ação de rescisão contratual com restituição de valores e indenização por benfeitorias. Sentença de procedência parcial. Inconformismo de ambas as partes. DESERÇÃO. Inocorrência com relação ao recurso da ré, uma vez que as custas de preparo foram recolhidas com base no proveito econômico pretendido com o recurso, que não impugnou a totalidade dos capítulos da sentença. RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. Decisão recorrida que decretou a rescisão do contrato por inadimplemento do adquirente, determinando a devolução dos valores pagos, admitindo a retenção de 20% de tal montante, pela vendedora, a título de compensação, bem como valores em aberto a título de tributos e contas de consumo, determinando, ainda, a devolução dos valores de forma parcelada. Muito embora autorização legal nos termos do Lei 6.766/1979, art. 32-A, §1º, II, para a devolução de forma parcelada, o contrato celebrado entre as partes não trouxe previsão nesse sentido, inexistindo informação à adquirente acerca de tal possibilidade. Devolução que deve se dar em parcela única. Precedentes. COMISSÃO DE CORRETAGEM. Valores pagos que são efetivamente devidos para remuneração da intermediação da venda do imóvel, uma vez que existe previsão contratual expressa nesse sentido. Posterior rescisão do compromisso de compra e venda, por incontroversa culpa da adquirente, que não afasta o dever de arcar com os valores devidos a título de comissão de corretagem. Precedentes. TAXA DE OCUPAÇÃO. Pretensão da ré de condenação da autora ao pagamento de indenização pelo período em que permaneceu na posse do imóvel. Descabimento, uma vez que o bem objeto da demanda consiste em lote vazio, sem possibilidade de imediato aproveitamento econômico. Entendimento do STJ e deste Tribunal nesse sentido. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. Construção introduzida no imóvel pela parte autora que, embora não tenha sido concluída, tampouco regularizada, aumenta a possibilidade de exploração do bem, sendo necessário o pagamento de indenização, sob pena de enriquecimento sem causa da vendedora. Valor da indenização a ser apurado em sede de liquidação, levando-se em conta também a depreciação sofrida pela construção. Sucumbência. Pretensão do autor que foi acolhida em grau maior, incidindo ao caso a hipótese do art. 86 parágrafo único do CPC. Honorários devidos pela ré aos representantes do autor que são majorados para 12% sobre o valor da condenação. RECURSO DO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDO. NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO DA RÉ". (V. 45550)... (Continua)

36 - TJSP Compra e venda. Bem imóvel. Adquirentes que obtendo o bem mediante carta de arrematação em autos de processo que tramitou perante vara do trabalho não providenciam a regularização do imóvel junto ao cartório do registro de imóveis com as baixas dos gravames pendentes, deixando de outorgar escritura definitiva a novos compradores. Necessidade de observância à força do compromisso particular de compra e venda celebrado e de acordo firmado no curso do processo. Incidência de multa fixada quando da avença. Decisão de procedência da ação de adjudicação mais condenação ao pagamento da multa mantida. Recurso não provido.

37 - STJ Processo civil. Agravo interno em recurso especial. Compromisso de compra e venda e compra de bem imóvel. Feriado local. Comprovação posterior. Impossibilidade. Aplicação do CPC/2015.

«1 - Ação anulatória de cláusula contratual cumulada com restituição de valores. ... (Continua)

38 - STJ Recurso especial. Civil e processual civil. Resolução de contrato de promessa de compra e venda. Imóvel loteado. Parcelamento irregular. Falta de registro. Nulidade do contrato.

«1. Ação de resolução de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel loteado sem o devido registro do loteamento. ... (Continua)

39 - TJSP APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL.

Adquirente que pretende a rescisão de compromisso de compra e venda de lote de terreno, sob a justificativa de que não reúne condições financeiras para prosseguir. Procedência parcial, rescindindo-se o contrato, determinando-se a restituição de 80% do valor pago, além do pagamento de indenização por acessões/benfeitorias. Irresignação da promissária vendedora. APURAÇÃO DO QUANTUM DEBEATUR. Pedido de reforma da r. sentença para que se determine que o quantum a ser restituído seja apurado em cumprimento de sentença. Dispositivo da r. sentença que determinou a restituição de percentual sobre os valores pagos. Não houve referência a valor certo e determinado. Valor de deverá, invariavelmente, ser comprovado em cumprimento de sentença. Inexistência de interesse recursal do apelante. Recurso não conhecido neste ponto. LEI DE REGÊNCIA. Contrato firmado após o advento da Lei 13.786/18. Diálogo das fontes. Os parâmetros objetivos elencados na Lei do Distrato devem ser aplicados levando-se em consideração elementos concretos da relação contratual, sopesando-se as diretrizes protetivas do consumidor, especialmente o CDC, art. 53. Precedentes. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. No caso, a retenção de 10% do valor atualizado do contrato não pode ser aplicada porque implicaria em mais da metade daquilo que fora desembolsado pelo adquirente. Retenção estabelecida em primeira instância no percentual de 20% dos valores pagos que se afigura adequada. OBRIGAÇÕES TRIBUTÁRIAS. Ausência de demonstração da pendência de tributos. INDENIZAÇÃO POR ACESSÃO/BENFEITORIAS. Venda de terreno não edificado. Ausência de construções de responsabilidade do alienante. Comprovação de acessão física levada a efeito pelo adquirente. Necessária indenização, sob pena de enriquecimento sem causa. Laudo pericial que indicou o valor necessário à regularização da construção. INDENIZAÇÃO PELO USO E FRUIÇÃO DO BEM. Descabimento. A reparação pelo uso e gozo se afigura indevida, uma vez que a construção erigida no terreno está inacabada e não foi realizada pelo alienante. Imóvel sem condições de ocupação. SUCUMBÊNCIA. Majoração. RECURSO NÃO PROVIDO, na parte conhecida.... (Continua)

40 - TJRS Direito privado. Ônus da prova. Inversão. Impossibilidade. Contrato de promessa de compra e venda. Outorga de escritura. Imissão na posse comprovada. Indenização. Reparação de dano. Descabimento. Apelação cível. Contrato de promessa de compra e venda de imóvel. Indenização. Perdas e danos. Dano moral. Inversão do ônus da prova. CDC, art. 6º, VIII. Improcedência.

«Embora se esteja diante de relação de consumo, não é possível a inversão do ônus da prova depois de encerrada a fase de instrução do processo. Tampouco exigir da parte prova negativa, que vai de encontro ao conteúdo de declaração contida em escritura pública. Circunstâncias do caso concreto em que consta, na própria escritura, a afirmação de que houve, no ato da assinatura, a imissão na posse do imóvel pelos promitentes compradores. Pretensão indenizatória que era baseada na não-entrega do bem, sendo secundária a discussão quanto à outorga da escritura definitiva, especialmente diante da constatação de que a escritura definitiva estava condicionada à regularização da edificação e não estipulava, de forma prévia, o prazo para tanto. ... (Continua)

41 - TJSP Compromisso de compra e venda. Bem imóvel. Rescisão e reintegração na posse por inadimplemento do adquirente. Descabimento. Loteamento irregular. Necessidade de prévia regularização junto ao Cartório de Registro de Imóveis. Carência da ação. Sentença de extinção sem julgamento do mérito mantida. Recurso improvido.

42 - TJSP COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS -

Parcial procedência - Atraso na entrega do imóvel - Imóvel que deveria ser entregue até 31/3/2019 - Regularização da documentação, com abertura de nova matrícula, em 7/6/2019 - Demora do Poder Público para realização do desdobro e concessão do Habite-se - Caso fortuito e força maior não configurados - Hipótese de fortuito interno, não excludente de responsabilidade - Súmula 161, deste E. TJSP - Notificação formal da compradora acerca da conclusão da obra - Não realização - Alienação do imóvel a terceiro, sem realização de distrato - Descumprimento contratual pela requerida - Não obtenção de financiamento pela compradora - Descumprimento da obrigação também pela autora - Inexistência de culpa exclusiva pela rescisão - Hipótese de concorrência de culpas - Cabimento da rescisão do contrato para retorno das partes aos status quo ante, com restituição dos valores pagos - Multa contratual - Sujeição de ambas as partes - Compensação de créditos - Arras - Retenção - Descabimento - Sentença mantida - Adoção do art. 252, do RITJ - Honorários sucumbenciais majorados - Recurso improvido... (Continua)

43 - TJSP Exibição de documento. Contrato de compra e venda de parte de imóvel rural alegadamente firmado no âmbito de tratativas para formalização de contrato de prestação de serviços de regularização ambiental de imóvel rural. Negativa da existência de contrato de compra e venda. Sentença de improcedência. Apelação do autor. Cerceamento de defesa. Inocorrência. Direito a provas que não é potestativo e não depende tão somente de manifestação de interesse da parte em tal sentido. Prova testemunhal irrelevante, na hipótese dos autos, para a alteração do desfecho. Rés que negam a existência de celebração de contrato de compra e venda, mas meros atos preparatórios em decorrência das tratativas para formalização do contrato de prestação de serviços de regularização ambiental, que ao final não teria se aperfeiçoado. Inexistência de qualquer início de prova a respeito da efetiva alienação do imóvel por quem não tinha poderes para tanto. Desnecessidade de cogitar do princípio da causalidade. Aplicação pura e simples da regra de sucumbência, restando o autor vencido ante a litigiosidade criada. Sentença confirmada. Apelação do autor desprovida.

44 - TJSP APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS.

Demanda ajuizada por força de atraso na entrega de empreendimento. Sentença de procedência na origem. Inconformismo das rés. CUSTAS INICIAIS. Pagamento efetuado. Regularização. LEGITIMIDADE. Há pertinência subjetiva para a manutenção das partes na demanda. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. Ocorrência. Demora injustificada para a conclusão das obras. Não se pode considerar a data de entrega da obra como aquela que constou do contrato de financiamento junto ao agente financeiro. Cláusula abusiva, pois acarretaria desequilíbrio contratual, nos termos do, IV, do CDC, art. 51. PRAZO DE TOLERÂNCIA. Prazo de 180 dias. Precedentes do E. TJSP. Inadmissão de outros acréscimos. TAXA DE EVOLUÇÃO DA OBRA. Reconhecida a mora, é dever das apelantes ressarcir a apelada pelos valores pagos a título de evolução da obra no período de atraso. JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA. Quantias deverão ser monetariamente corrigidas a partir da data da mora (junho de 2021), e acrescida de juros de mora de 1% ao mês desde a citação, por se tratar de responsabilidade contratual. Sentença mantida. SUCUMBÊNCIA. Honorários recursais majorados, disposição do CPC/2015, art. 85, § 11. RECURSOS NÃO PROVIDOS... (Continua)

45 - TJSP EMBARGOS À EXECUÇÃO - TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE UM LOTE -

Sentença de improcedência dos embargos, em que postularam os embargantes a declaração de inexequibilidade do título, invocando exceção do contrato não cumprido - Alegação de que, ao adquirirem o lote, depararam-se com um portão de acesso ao lote confrontante, o que viola as condições contratuais de que o imóvel estaria livre e desembaraçado, justificando, assim, a suspensão do pagamento do preço - Descabimento - Discussão entre as partes que já foi objeto da ação de obrigação de fazer proposta pelos ora embargantes, visando à regularização do lote - Pedidos formulados naquela demanda que, após instrução probatória, foram julgados improcedentes, considerando que as provas colhidas demonstraram o pleno conhecimento dos adquirentes sobre a situação fática do lote, inexistindo culpa da loteadora pela existência do portão do lote vizinho - Tentativa de rediscutir a questão já analisada por decisão transitada em julgado - Inexistência de fatos novos que autorizem a reapreciação - Título executivo, líquido, certo e exigível - Sentença mantida - Honorários recursais devidos - RECURSO DESPROVIDO.... (Continua)

46 - STJ Agravo interno no recurso especial. Compra e venda de imóvel. Ausência de procuração do subscritor do recurso especial. Intimação para regularização da representação processual. Não atendimento. Agravo interno a que se nega provimento.

«1 - Nos termos do CPC/2015, art. 76, § 2º I, não se conhece do recurso quando a parte recorrente descumpre a determinação para regularização da representação processual. ... (Continua)

47 - TJSP APELAÇÃO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PROCEDÊNCIA EM PARTE. RECURSO DO AUTOR. 1.

Pretensão recursal. Pleito de condenação das rés ao pagamento integral dos lucros cessantes, em razão do atraso na entrega do imóvel. Desacolhimento. 2. Cumprimento do prazo pela incorporadora. Documentos nos autos comprovam que a entrega do imóvel ocorreu dentro do prazo contratual estipulado, sem mora das rés. Regularização e entrega das chaves dentro do prazo de tolerância contratual. Responsabilidade pelo financiamento bancário recai exclusivamente sobre os compradores, sem ingerência das rés. RECURSO DAS RÉS. 3. Pretensão recursal. Insurgência das rés contra aplicação do prazo prescricional decenal para a restituição de laudêmio. Acerto do decisum. 4. Prescrição decenal. Prazo aplicável considerando que a causa de pedir está lastreada em violação contratual e não em enriquecimento sem causa, conforme entendimento consolidado neste E. TJ/SP. 5. Responsabilidade pelo pagamento do laudêmio. A ausência de cláusula clara que transfira a obrigação de pagar o laudêmio ao comprador configura violação ao dever de informação (CDC, art. 6º, III). Tentativa de justificar transferência com base em cláusulas genéricas não se sustenta. 6. Majoração dos honorários em razão do trabalho recursal acrescido (CPC/2015, art. 85, § 11º). 7. Recursos não providos... (Continua)

48 - TAMG Compromisso de compra e venda. Bem imóvel. Incorporação imobiliária. Construção. Defeitos e irregularidades. Vaga de garagem acima da capacidade do edifício. Obrigação de fazer. Regularização do imóvel. Indenização devida. Matéria técnica. Julgamento com base no laudo pericial. Necessidade.

«Sendo o ponto central da lide a existência ou não de defeitos e irregularidades na construção de um edifício de apartamentos, matéria eminentemente técnica, tem-se que o conteúdo do laudo pericial será a base para o convencimento do julgador. Ficando comprovado nos autos que foram vendidas vagas de garagem acima da capacidade estrutural do edifício, é devida a indenização aos prejudicados. É obrigação do incorporador e da construtora a devida regularização do imóvel, e a inércia deles permite aos adquirentes as providências cabíveis.... (Continua)

49 - TJRJ Adjudicação compulsória. Compromisso de compra e venda. Registro público. Outorga de escritura definitiva de imóvel. Aquisição de imóvel há mais de 30 anos através de compromisso de compra e venda levado ao registro imobiliário. Sentença de extinção sem resolução do mérito ante a ausência do instrumento do contrato. Reforma da sentença. Documento público. Presunção de veracidade dos documentos públicos. CF/88, art. 19, II. CPC/1973, art. 466-B e CPC/1973, art. 466-C. Decreto-lei 58/37, art. 15.

«A falta do instrumento do contrato de compromisso de compra e venda impossibilitando a apreciação dos estritos termos do contrato não pode ser motivo suficiente para impedir o deferimento do pedido formulado pela autora a fim de ver sua propriedade registrada. Diante do CF/88, art. 19, II não há qualquer motivo que obste o deferimento do pedido autoral, diante da prova da existência da relação jurídica anterior firmada entre as partes vez que levada a avença ao registro público. Não há porque negar o direito requerido pelo autor que pretende a regularização da sua propriedade com a inscrição na matrícula do imóvel do seu título. Essa é a função da adjudicação compulsória com a substituição da vontade expressa no contrato, na forma do art. 466-B e 466-C, ambos do CPC/1973.... (Continua)

50 - TJSP APELAÇÃO. VENDA E COMPRA DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATUAL COM PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DE VALORES. INICIATIVA DOS ADQUIRENTES.

Sentença de parcial procedência que, dentre outros pontos, fixou taxa de fruição no importe de 0,5% do valor do contrato, por mês. Insurgência dos autores, sob os argumentos de que a aplicação da taxa de fruição representa a perda total das parcelas pagas, sendo tal cláusula contratual dotada de onerosidade excessiva. Defende que, em se tratando de aquisição de lote, referida taxa deve ser afastada. JULGAMENTO. Fixação da taxa de ocupação ou fruição em 0,5% do valor do contrato ao mês, conforme a literalidade do Lei 4.591/1964, art. 67-A, § 2º, III. Ainda que a aquisição tenha sido de lote não edificado, os adquirentes edificaram benfeitorias, em relação às quais, inclusive, serão indenizados no caso de possibilidade de regularização nos órgãos competentes, não se tratando de hipótese que autorize o afastamento da taxa de fruição. Sentença mantida por seus próprios e bem deduzidos fundamentos (RITJSP, art. 252). Recurso desprovido... (Continua)