obrigacoes condominiais propter rem
Jurisprudência Selecionada

1 - STJ Processual civil e civil. Agravo interno no recurso especial. Fundamentos da decisão agravada. Impugnação. Ausência. Súmula 182/STJ. Obrigações condominiais. Propter rem. Pagamento. Rescisão do compromisso de compra e venda. Reaquisição da titularidade do imóvel. Responsabilidade da promissária vendedora. Decisão mantida.

«1. É inviável o agravo previsto no CPC/2015, art. 1.021 que deixa de atacar especificamente os fundamentos da decisão agravada (Súmula 182/STJ). ... (Continua)

2 - TJSP Condomínio. Despesas condominiais. Cobrança. Penhora sobre a integralidade da unidade condominial. Possibilidade. Natureza «propter rem das obrigações condominiais. Prestação indivisível. Bem que constitui a própria garantia da satisfação do débito. Recurso provido.

3 - TJSP Direito de preferência. Arrematação. Bem imóvel gerador de despesas condominiais. Existência de débitos de IPTU. Preferência do crédito condominial ao tributário. Reconhecimento. Encargos condominiais que são indiscutivelmente obrigações «propter rem. Recurso fazendário não provido.

4 - TJSP Direito de preferência. Crédito Tributário. Preferência sobre crédito oriundo de despesas condominiais. Impossibilidade. Encargos condominiais que são indiscutivelmente obrigações «propter rem. Recurso desprovido.

5 - TJSP DESPESAS CONDOMINIAIS - AÇÃO DE COBRANÇA PROCEDENTE - DESPESAS CONDOMINIAIS CONSTITUEM OBRIGAÇÕES PROPTER REM - LEGITIMIDADE PASSIVA DO PROPRIETÁRIO - PAGAMENTOS NÃO COMPROVADOS - SENTENÇA MANTIDA - APELAÇÃO NÃO PROVID

6 - TAMG Condomínio em edificação. Penhora. Bem imóvel. Encargos condominiais. Inadimplemento. Obrigação «propter rem. Direito de seqüela.

«... A doutrina e a jurisprudência ensinam que os encargos condominiais constituem espécie peculiar de ônus real, gravando a própria unidade do imóvel, pois a lei lhe imprime poder de seqüela.
Para De Plácido e Silva, direito de seqüela «é o atributo ou a qualidade inerente a determinados direitos, notadamente os reais, em virtude do qual se permite a seu titular seguir a coisa, objeto do mesmo direito, onde quer que ela vá, a fim de que sobre a mesma coisa faça valer o direito correspectivo (...). Em realidade, o direito de seqüela resulta num privilégio sobre as coisas que se deram em garantia de obrigações, ou de dívidas (Vocabulário Jurídico, Forense, v. 4, p. 1.435).
Assim, tem-se que o condomínio em plano horizontal impõe direitos limitantes e limitados, e a obrigação «propter rem de contribuir «pro rata para as despesas condominiais, se transmudando em indisponibilidade e inalienabilidade da unidade autônoma, desde o momento em que seu titular se torna inadimplente. ... (Juiz Elias Camilo).... (Continua)

7 - STJ Condomínio em edificação. Ação de cobrança. Cumprimento de sentença. Taxas condominiais. Obrigação propter rem. Penhora online. Possibilidade. Penhora do imóvel. Não obrigatoriedade. Princípio da menor onerosidade. Violação. Ausência. Considerações da Minª. Nancy Andrighi sobre a natureza jurídica das cotas condominiais. CPC/1973, art. 620 e CPC/1973, art. 655.

«... I - Delimitação da controvérsia ... (Continua)

8 - STJ Direito civil e processual civil. Ação de cobrança. Cotas condominiais. Prequestionamento. Ausência. Execução de sentença de débitos condominiais em face do antigo proprietário do imóvel. Alienação do bem no curso da execução. Inocorrência de substituição processual. Desistência da execução. Propositura de nova ação de cobrança contra os atuais proprietários. Limites subjetivos da coisa julgada. Ofensa ao CPC, art. 267, V. Inocorrência. Dívida condominial. Obrigação propter rem.

1 - A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como violados impede o conhecimento do recurso especial.... (Continua)

9 - TJSP Sentença. Cumprimento. Condomínio. Despesas condominiais. Cobrança. Considerando que as despesas condominiais têm caráter «propter rem e constituem obrigações em prestações periódicas, devem integrar a condenação todas as parcelas que se vencerem até a data do efetivo pagamento. Exegese do CPC/1973, art. 290. Recurso provido.

10 - STJ agravo interno no agravo em recurso especial. Direito civil e processual civil. Cumprimento de sentença. Despesas condominiais. Natureza «propter rem". Caráter extraconcursal. Desnecessidade de habilitação e de suspensão da execução dos créditos.

1 - Consoante a jurisprudência do STJ a execução de cotas condominiais não deve ser suspensa em razão da decretação da quebra, tampouco os créditos respectivos devem ser habilitados perante o juízo universal, pois as obrigações condominiais configuram despesas necessárias à administração do ativo, tratando-se, portanto, de crédito extraconcursal. AGRAVO DESPROVIDO. ... (Continua)

11 - STJ Recurso especial. Condomínio. Dívidas de cotas condominiais. Omissão, contradição ou erro material. Não ocorrência. Obrigação propter rem. Convenção do condomínio. Dividas anteriores e posteriores. Serviço de proteção ao crédito. Inscrição indevida. Dano moral configurado.

«1 - Ação ajuizada em 27/07/2011. Recurso especial interposto em 08/07/2016 e atribuído a este Gabinete em 13/06/2017. ... (Continua)

12 - STJ Agravo interno no agravo em recurso especial. Direito civil e processual civil. Cumprimento de sentença. Despesas condominiais. Natureza «propter rem». Caráter extra concursal. Desnecessidade de habilitação e de suspensão da execução dos créditos.

1 - Consoante a jurisprudência do STJ a execução de cotas condominiais não deve ser suspensa em razão da decretação da quebra, tampouco os créditos respectivos devem ser habilitados perante o juízo universal, pois as obrigações condominiais configuram despesas necessárias à administração do ativo, tratando-se, portanto, de crédito extra concursal. ... (Continua)

13 - STJ Agravo interno. Agravo em recurso especial. Ação de cobrança. Despesas condominiais. Crédito da arrematação. Dívida propter rem. Preferência sobre a do promitente vendedor. Consonância do acórdão estadual com o entendimento do STJ. Não provimento.

1 - «A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, se sobreleva ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito à uma condição resolutiva, não pode ser detentor de maiores direitos que o proprietário pleno". (REsp. Acórdão/STJ, Rel. MINISTRO MARCO BUZZI, Rel. para acórdão Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 23/5/2023, DJe de 12/9/2023). 2.As despesas condominiais, inclusive as decorrentes de decisões judiciais, são obrigações propter rem e, por isso, será responsável pelo seu pagamento, na proporção de sua fração ideal, aquele que detém a qualidade de proprietário da unidade imobiliária ou seja titular de um dos aspectos da propriedade (posse, gozo, fruição), desde que tenha estabelecido relação jurídica direta com o condomínio, ainda que a dívida seja anterior à aquisição do imóvel (REsp. Acórdão/STJ, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 21/6/2018, DJe de 23/8/2018). ... (Continua)

14 - TJSP CONDOMÍNIO. Despesas condominiais. Possuindo as obrigações para com condomínio natureza «propter rem, vinculando à dívida a própria unidade condominial, principal garantia do adimplemento do débito, admissível sua penhora, mesmo que recebida pelo executado por força de herança, ainda que não formalizada a transmissão da propriedade perante o registro de imóveis. Recurso provido.

15 - TJSP AGRAVO DE INSTRUMENTO. DESPESAS CONDOMINIAS. AÇÃO DE COBRANÇA. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. REJEIÇÃO DE IMPUGNAÇÃO COM A MANUTENÇÃO DA PENHORA QUE RECAIU SOBRE O BEM IMÓVEL GERADOR DA DÍVIDA CONDOMINIAL. INOPONIBILIDADE DA IMPENHORABILIDADE DO BEM DE FAMÍLIA RELATIVAMENTE A OBRIGAÇÕES «PROPTER REM". POSSIBILIDADE DE PENHORA DE IMÓVEL RESIDENCIAL NA EXECUÇÃO PROMOVIDA PELO CONDOMÍNIO PARA A COBRANÇA DE QUOTAS CONDOMINIAIS SOBRE ELE INCIDENTES. HIPÓTESE CONTEMPLADA NAS EXCEÇÕES PREVISTAS NO ART. 3º, IV DA LEI 8.009/90. EXCESSO DE EXECUÇÃO NÃO OBSERVADO. DECISÃO AGRAVADA MANTIDA.

Agravo de instrumento improvido, com determinação... (Continua)

16 - TJSP Condomínio. Despesas condominiais. Fase processual executiva. Substituição do antigo proprietário devedor, pelo novo adquirente, para que responda pelas despesas em aberto. Possibilidade. Caráter «propter rem das obrigações condominiais (artigo 4º, parágrafo único, da Lei nº: 4591/64). Existência. Legitimidade do novo proprietário e interesse material e processual para intervir na lide, responsável que é pelas dívidas relativas à coisa adquirida, ainda que constituídas anteriormente à aquisição. Observância. Recurso provido.

17 - STJ Família. Recurso especial. Ação de indenização. Responsabilidade do condomínio por danos a terceiro. Obrigação do condômino pelas despesas condominiais, na medida de sua cota-parte. Fato anterior à constituição da propriedade. Dívida propter rem. Penhorabilidade do bem de família. Possibilidade. Lei 8.009/1990, art. 3º, IV.

«1 - Constitui obrigação de todo condômino concorrer para as despesas condominiais, na proporção de sua cota-parte, dada a natureza de comunidade singular do condomínio, centro de interesses comuns, que se sobrepõe ao interesse individual. ... (Continua)

18 - TJSP Agravo de instrumento - Execução de verbas condominiais. Decisão que deliberou sobre os valores depositados nos autos sem examinar o requerimento de reserva de valores feito pelo arrematante para pagamento dos débitos até a imissão de posse. Insurgência. Dever do arrematante, após a assinatura do auto de arrematação, ainda que não imitido na posse e não expedida a carta, de arcar com os valores das despesas condominiais, obrigações de caráter propter rem. Agravo não provido

19 - TJSP Condomínio. Despesas condominiais. Ação de cobrança em fase de cumprimento de sentença. Sucessão processual. Impossibilidade, diante das peculiaridades do caso concreto. Demanda que envolve a cobrança de despesas de condomínio de várias unidades condominiais, razão pela qual incabível a substituição do pólo passivo pelo adquirente de uma das unidades. Inexistência de prejuízo, pois o adquirente de uma das unidades condominiais objeto do litígio, intervindo ou não no feito, será atingido pela coisa julgada e pelos efeitos da sentença, em razão da natureza «propter rem das obrigações condominiais. Inteligência do quanto disposto no CPC/1973, art. 42, § 3º. Recurso não provido.

20 - STJ Condomínio em edificação. Taxa condominial. Recurso especial. Direito civil e processual civil ( CPC/1973). Ação de cobrança. Cotas condominiais. Cumprimento de sentença. Arrematação. Imóvel arrematado em hasta pública. Informação no edital acerca da existência de débitos condominiais. Caráter propter rem da obrigação. Responsabilidade do arrematante. Sucessão no polo passivo da execução. Cabimento. Súmula 211/STJ. Súmula 284/STF. CPC/1973, art. 535. CF/88, art. 105, III, «a e «c. CPC/2015, art. 1.022.

«1 - Controvérsia em torno da possibilidade de inclusão do arrematante no polo passivo da ação de cobrança de cotas condominiais na fase cumprimento de sentença. ... (Continua)

21 - STJ Agravo regimental no agravo (CPC, art. 544). Ação de cobrança de cotas condominiais. Obrigação propter rem. Decisão monocrática que conheceu do reclamo para, de pronto, negar seguimento ao recurso especial da promitente-vendedora, declarando a sua legitimidade passiva. Irresignação da parte ré.

«1. O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. Assim, havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. (cf. (REsp 1345331/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 08/04/2015, DJe 20/04/2015) ... (Continua)

22 - STJ Agravo interno no recurso especial. Processual civil. Embargos de terceiro. Violação dos CPC/1973, art. 458 e CPC/1973 art. 535. Não ocorrência. Ação de cobrança. Cumprimento de sentença. Taxas condominiais. Penhora sobre o imóvel gerador das despesas. Responsabilidade. Natureza propter rem da obrigação. Ausência de violação da coisa julgada. Decisão mantida. Agravo interno desprovido.

1 - Não há ofensa aos arts. 458, II, e 535, I e II, do CPC/1973 quando o tribunal de origem decide, de modo claro, objetivo e fundamentado, as questões essenciais ao deslinde da controvérsia, embora sem acolher a tese do insurgente.... (Continua)

23 - STJ Agravo interno nos embargos de declaração no agravo em recurso especial. Ação de cobrança. 1. Cobrança de cotas condominiais promovida contra o promissário comprador. Atual titular do bem. Legitimidade passiva para responder pela dívida. Obrigação propter rem. Situação distinta do entendimento proferido no REsp. Acórdão/STJ. 2. Decisão monocrática não serve para comprovação de divergência jurisprudencial. 3. Agravo improvido.

«1 - De fato, o STJ entende que, «com relação à legitimidade passiva, observa-se que, em se tratando de obrigação propter rem, o pagamento de taxas condominiais deve ser exigido de quem consta na matrícula do imóvel como seu proprietário. Havendo, porém, promessa de compra e venda não levada a registro, a cobrança deve ser direcionada ao promitente comprador desde que a) o promitente comprador tenha se imitido na posse do imóvel; e, b) o condomínio tenha sido cientificado da transação (AgRg no REsp. Acórdão/STJ, Rel. Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 01/12/2016, DJe 19/12/2016). 1.1. Na hipótese, o TJDFT manteve a responsabilidade do recorrente pelo pagamento das obrigações condominiais, em razão da particularidade de ser o recorrente o atual proprietário do imóvel, possuindo, assim, relação jurídica material com o bem em questão, por exercer a posse desde 30/8/2013, portanto, o acórdão recorrido se alinhou ao entendimento desta Corte, em razão da natureza propter rem das cotas condominiais. 1.2. A situação dos autos é distinta daquela aplicada no entendimento jurisprudencial proferido no REsp. Acórdão/STJ. ... (Continua)

24 - STJ Condomínio em edificação. Taxa condominial. Direito civil. Recurso especial. Embargos de terceiro. Penhora do imóvel gerador dos débitos condominiais no bojo de ação de cobrança na qual a proprietária do bem não figurou como parte. Possibilidade. Obrigação propter rem. CCB/2002, art. 1.336, I. Lei 4.591/1964, art. 4º. CPC/2015, art. 109 (Legitimidade ativa. Alienação da coisa litigiosa ou alienação do direito litigioso). CPC/1973, art. 42, § 3º. CPC/1973, art. 472. CPC/1973, art. 1.046. CPC/2015, art. 674 (Embargos de terceiros. Hipótese de cabimento). Considerações da Minª. Nancy Andrighi sobre a responsabilidade pelo pagamento de despesas condominiais.

«[...] O propósito recursal é definir se a proprietária do imóvel gerador dos débitos condominiais pode ter o seu bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, da qual não figurou no polo passivo, uma vez que ajuizada, em verdade, em face da então locatária do imóvel. Aplicação do CPC/1973 – Enunciado Administrativo 2/STJ. ... (Continua)

25 - TJSP Condomínio. Despesas condominiais. Falecendo proprietário da unidade condominial antes do ajuizamento da demanda de cobrança, não se cogita da suspensão do feito e nem da habilitação de herdeiros na demanda por quotas, presumindo-se filho administrador provisório do espólio, até abertura do inventário, observada a natureza «propter rem da obrigação de concorrer com a despesa de condomínio, observada indivisibilidade material entre os obrigados, resultando dispensa da citação de todos respondendo qualquer deles pela íntegra do débito. Recurso não provido.

26 - TJSP Concurso de credores. Direito de preferência. Ação de cobrança de despesas condominiais em fase de execução. Decisão que determinou a preferência dos créditos de honorários advocatícios, com fundamento no caráter alimentar destes em detrimento dos créditos oriundos de inadimplemento de despesas condominiais. Agravante alega que as despesas de condomínio tratam-se de obrigações «propter rem e têm preferência por ser crédito para manutenção do bem, objeto da penhora. Impossibilidade. Crédito derivado de honorários advocatícios prefere aos demais, posto possuir caráter alimentar. Decisão mantida. Recurso improvido.

27 - STJ Condomínio em edificação. Taxa condominial. Direito civil. Recurso especial. Embargos de terceiro. Penhora do imóvel gerador dos débitos condominiais no bojo de ação de cobrança na qual a proprietária do bem não figurou como parte. Possibilidade. Obrigação propter rem. CCB/2002, art. 1.336, I. Lei 4.591/1964, art. 4º. CPC/2015, art. 109 (Legitimidade ativa. Alienação da coisa litigiosa ou alienação do direito litigioso). CPC/1973, art. 42, § 3º. CPC/1973, art. 472. CPC/1973, art. 1.046. CPC/2015, art. 674 (Embargos de terceiros. Hipótese de cabimento). Considerações da Minª. Nancy Andrighi sobre a natureza jurídica da obrigação de pagamento das despesas condominiais.

«[...] O propósito recursal é definir se a proprietária do imóvel gerador dos débitos condominiais pode ter o seu bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, da qual não figurou no polo passivo, uma vez que ajuizada, em verdade, em face da então locatária do imóvel. Aplicação do CPC/1973 – Enunciado Administrativo 2/STJ. ... (Continua)

28 - TJSP Ilegitimidade «ad causam. Ação de cobrança de despesas condominiais. Ajuizamento contra nus-proprietários da unidade autônoma, sendo usufrutuária a mãe. Admissibilidade. Hipótese em que ambos possuem parcelas da propriedade do bem sobre o qual recai o usufruto, respondendo, assim solidariamente pelas obrigações assumidas decorrentes do imóvel. Débito, ademais, de caráter «propter rem, por ela respondendo o imóvel. Legitimidade passiva reconhecida. Ação julgada procedente. Recurso desprovido quanto ao tema.

29 - STJ Condomínio em edificação. Ação de cobrança. Contribuições condominiais. Cumprimento de sentença. Natureza propter rem do débito. Alienação fiduciária em garantia. Penhora do imóvel. Possibilidade. Recurso especial provido. Civil. Recurso especial. Lei 9.514/1997, art. 27, § 8º. CCB/2002, art. 1.368-B, parágrafo único (redação da Lei 13.043/2014) . CCB/2002, art. 1.345. CPC/2015, art. 797. CPC/2015, art. 805, CPC/2015, art. 835, § 1º e § 3º.

1 - As normas da Lei 9.514/1997, art. 27, § 8º, e do CCB/2002, art. 1.368-B, parágrafo único, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas ente os contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. ... (Continua)

30 - TJSP Ilegitimidade «ad causam. Ação regressiva de cobrança. Despesas condominiais. Transmissão do imóvel hipotecado. Ilegitimidade passiva dos co-réus promitentes vendedores. Reconhecimento. Imóvel compromissado à venda a terceiro, transferindo-lhe os direitos e obrigações de natureza «propter rem. Fato de conhecimento do banco-autor, tendo o cessionário notificado-o da cessão e estando a desfrutar das áreas comuns e dos serviços prestados pelo condomínio. Compromisso de compra e venda sem registro. Irrelevância. Recurso desprovido.

31 - STJ Condomínio em edificação. Locação. Descumprimento dos deveres condominiais pelo locatário. Ausência de higiene e limpeza da unidade. Identificação, na espécie. Legitimidade passiva ad causam do proprietário reconhecida. Direito de vizinhança. Obrigação propter rem. Considerações do Min. Massami Uyeda sobre o tema. Lei 8.245/1991, art. 9º, IV e Lei 8.245/1991, art. 59, § 1º, VI. CCB/2002, art. 1.277 e CCB/2002, art. 1.337.

«... Em resumo, diante do grave quadro das condições de higiene e limpeza da unidade habitacional, denominada «flat», o condomínio ajuizou demanda para compelir a locatária a cumprir as determinações condominiais, notadamente, em relação à obrigação de franquear o acesso de seus funcionários no apartamento para fins de realizarem a limpeza e higiene da unidade habitacional. Deferida tutela antecipada, sobreveio o ingresso pelas autoridades sanitárias na unidade habitacional. Contudo, diante da suspeita da existência de problemas psicológicos da locatária e a impossibilidade de sua citação para defender-se, deferiu-se pedido para incluir, no pólo passivo da demanda, o locatário, proprietário da unidade, ora recorrente, LUIZ EDUARDO PACHECO FRIEDRICH, tendo em conta as despesas realizadas pelo CONDOMÍNIO para limpeza e higienização da unidade. Em sua defesa, o proprietário/locatário sustentou, dentre outras teses, ilegitimidade passiva ad causam. Contudo, o r. Juízo a quo rejeitou tal fundamento e, por conseguinte, julgou procedente a demanda condenando-se o proprietário/locatário ao adimplemento das despesas realizadas. Interposto recurso de Apelação, o egrégio Tribunal de origem, por unanimidade de votos, negou-lhe provimento. Daí a interposição do presente recurso especial. ... (Continua)

32 - STJ Condomínio e sucessão. Bem imóvel. Ação de cobrança de despesas condominiais. Bem imóvel objeto de partilha. Regência pelas regras do condomínio até a partilha. Partilha realizada na hipótese. Subsistência da copropriedade por ato voluntário dos coproprietários. Solidariedade quanto às despesas condominiais. Obrigação de natureza propter rem. Recurso especial desprovido. CCB/2002, art. 80, II. CCB/2002, art. 91. CCB/2002, art. 275. CCB/2002, art. 283. CCB/2002, art. 1.345. CCB/2002, art. 1.784. CCB/2002, art. 1.791, parágrafo único. CCB/2002, art. 1.991. CCB/2002, art. 1.997, caput.

A controvérsia recursal consiste em definir se a responsabilidade solidária ou divisível é limitada ao respectivo quinhão de cada herdeiro pelas despesas condominiais relativas ao bem imóvel herdado, na hipótese em que homologada judicialmente a partilha, mas não expedido o formal de partilha. ... (Continua)

33 - TJSP Condomínio. Despesas condominiais. Cobrança. Apelante varão, coproprietário da unidade condominial. Pretensão de inclusão do cônjuge, coproprietária. Desnecessidade. Devedor solidário das obrigações condominiais, vez que a obrigação é indivisível. CCB, art. 259 e CCB, art. 275. Possibilidade de a ação de cobrança ser ajuizada em face de qualquer um dos titulares da unidade. Obrigação «propter rem. Imóvel gerador do débito e seu proprietário respondem pelos encargos condominiais, o que se constata pelo registro imobiliário pertinente. Ausência de comprovação da efetiva quitação do débito. Dever do condômino, na proporção de sua parte, concorrer com as despesas de conservação ou divisão da coisa, e suportar os ônus a que estiver sujeito. Cálculo da correção monetária e dos juros moratórios deve mesmo incidir a partir do respectivo vencimento de cada uma das parcelas em atraso e não do ajuizamento da demanda e citação. Dívida «ex re, certa, líquida e exigível a partir de seu vencimento. CCB, art. 397. Caso, entretanto, em que é excessiva a verba honorária fixada. Redução determinada, em atendimento do CPC/1973, art. 20, § 3º. Recurso parcialmente provido para este fim.

34 - STJ Direito civil. Recurso especial. Condomínio em edificação. Ação de cobrança de cotas condominiais. Embargos de declaração. Omissão, contradição ou obscuridade. Não ocorrência. Arrendamento do imóvel. Legitimidade passiva da arrendatária de imóvel de figurar no polo passivo da demanda juntamente com o proprietário do imóvel. Obrigação proter rem.

«1 - Ação ajuizada em 12/03/2014. Recurso especial concluso ao gabinete em 15/05/2017. Julgamento: CPC/1973. ... (Continua)

35 - 2TACSP Hipoteca. Condomínio em edificação. Direito de preferência e a garantia real do credor hipotecário em face da obrigação «propter rem em favor do condomínio. Considerações sobre o tema. CCB, arts. 755, 759, parágrafo único, 1.560 e 1.564.

«... O CCB, art. 1.560 estabelece a preferência do direito real em relação àquele de natureza pessoal e a lei não contempla qualquer espécie de privilégio em favor do condomínio, nada auxiliando a consideração das despesas condominiais como obrigação «propter rem e que, no caso, é posterior à constituição da hipoteca. Este C. Sodalício, no julgamento do agravo de instrumento 551.440, relator o Juiz Willian Campos, já deixou assentado que «se o direito real antecede à obrigação «propter rem, decorrente de despesas condominiais, é cabível a habilitação de crédito hipotecário para o exercício do direito de preferência sobre a execução promovida pelo condomínio e tal habilitação independe de anterior execução e penhora do bem (cf. agravo de instrumento 563.436, rel. Juiz Eros Piceli). Ora, se caracterizada a preferência do crédito com garantia real, tem a credora hipotecária direito de fazer valer essa mesma preferência, inclusive com pagamento do preço da arrematação por conta e benefício de seu crédito, estando, em consequência, dispensada do depósito. Não há sentido exigir que a credora preferencial primeiro deposite o valor da venda judicial para, em seguida, levantar a seu favor o mesmo dinheiro ofertado. ... (Continua)

36 - TJSP Despesas condominiais. Ação de execução de título extrajudicial. Ainda que se considere que as despesas condominiais têm caráter propter rem e constituem obrigações em prestações periódicas, podendo ser incluídas todas as parcelas que se vencerem até a data do efetivo pagamento, nos termos do CPC, art. 323, e que a penhora de ativos financeiros não isenta o devedor do pagamento dos consectários de sua mora, conforme Tema 677, do STJ, é preciso que o exequente apresente novo cálculo, indicando o montante atualizado do débito, após o que o MM. Juízo a quo analisará qual o valor será levantado pelo exequente, bem como se deverá ocorrer o desbloqueio do valor remanescente, se houver, e, consequentemente, extinta a execução, nos termos do CPC, art. 924, II.

37 - STJ Família. Ação rescisória. Civil e processual civil. Alegação da existência de erro de fato e violação manifesta a norma jurídica. CPC/2015, art. 966, V e VIII. Ação de cobrança. Cotas condominiais. Embargos de terceiro opostos pela companheira e meeira. Regular intimação da penhora. Fato existente. Alegação de bem de família. Impenhorabilidade. Exceção prevista no Lei 8.009/1990, art. 3º, IV. Obrigações propter rem. Litisconsórcio passivo necessário. Inexistência. Dívida solidária. Decisão rescindenda em dissonância com a jurisprudência do STJ. Rescisão do julgado. Pedido rescisório procedente.

«1 - Pedido desconstitutivo de decisão desta Corte que, reformando acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, conheceu do agravo para dar provimento ao recurso especial, reconhecendo como «bem de família a parte da meeira objeto de constrição e, por conseguinte, a impenhorabilidade do imóvel em sua totalidade. ... (Continua)

38 - STJ Condomínio em edificação. Honorários advocatícios. Ação de cobrança de cotas condominiais. Condenação. Alienação do imóvel a terceiro. Pagamento das cotas condominiais, multas e juros moratórios. Obrigação ambulatória (propter rem). Verbas de sucumbência. Hipótese não prevista no CCB/2002, art. 1.345. Honorários devidos pelo alienante. Direito autônomo do advogado do condomínio. Obrigação que não se transfere ao adquirente do bem. Alienação judicial do imóvel cancelada. Julgamento: CPC/1973. Considerações da Minª. Nancy Andrighi sobre o tema. Lei 4.591/1964, art. 4º, parágrafo único. Honorários advocatícios: Lei 8.906/1994, art. 22. Lei 8.906/1994, art. 23. CPC/1973, art. 20, e ss. CLT, art. 791-A. CPC/2015, art. 85, § 13. CF/88, art. 133. CCB/2002, art. 404. Lei 5.584/1970, art. 14.

«... O propósito recursal é dizer se as verbas de sucumbência, decorrentes de condenação em ação de cobrança de cotas condominiais, possuem natureza ambulatória (propter rem), bem como se está configurado, na espécie, o excesso de penhora. ... (Continua)

39 - TJSP INTERESSE PROCESSUAL. Ação de cobrança. Despesas condominiais. Obrigações em prestações periódicas e de caráter «propter rem, devendo integrar a condenação todas as parcelas que se vencerem até a data do efetivo pagamento. Exegese do CPC/1973, art. 290, consentânea com a atual visão instrumentalista do processo, a qual tem a por finalidade a efetividade da prestação jurisdicional e a economia processual. A existência de sentença condenatória anterior impondo ao devedor o pagamento das cotas vencidas e as que se vencessem no curso da lide, dispensa nova ação de conhecimento. Extinção do feito, por falta de interesse de agir. Recurso provido.

40 - TJSP PROCEDÊNCIA. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. IMPUGNAÇÃO. EMBARGOS DE TERCEIRO. ALEGAÇÃO DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. INOCORRÊNCIA. OBRIGAÇÃO DE NATUREZA «PROPTER REM". A LEGITIMIDADE PODE SER DO TITULAR DE DOMÍNIO OU DO ADQUIRENTE. INTERPRETAÇÃO DA TESE FIRMADA, EM SEDE DE RECURSO REPETITIVO, PELO STJ NO SEU TEMA 886. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA DOS EMBARGOS DE TERCEIRO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. 1.

O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação. 2. Irrelevante se a propriedade ainda estava registrada para terceiros; a dívida é condominial e segue o destino do imóvel. Na hipótese de compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o compromissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. 3. Sentença mantida. Recurso desprovido, sem majoração da verba advocatícia sucumbencial, porquanto já fixada em seu patamar máximo... (Continua)

41 - TJRJ Usufruto vitalício de imóvel. Condomínio em edificação. Cotas condominiais. Instituto que não tem o condão de afastar a cobrança das cotas (taxas) condominiais inadimplidas. CCB/2002, art. 1336, I e CCB/2002, art. 1.403.

«Obrigação de natureza propter rem que, como tal, encontra-se vinculada ao imóvel, o que impõe a observância do princípio da ambulatoriedade. Pedido de desconstituição da penhora que é manifestamente descabido, já que o usufruto não impede a hasta pública do bem para pagamento do débito condominial vencido e impago, cabendo ao arrematante o respeito ao usufruto vitalício constituído em favor do embargante. Jurisprudência assente deste Tribunal neste sentido. Embargante-apelante que tenta atribuir exegese equivocada ao CCB/2002, art. 1.403, que elenca os deveres do usufrutuário apenas em relação ao instituto do usufruto, não produzindo o efeito de afastar a cobrança das obrigações «propter rem».»... (Continua)

42 - TJSP DESPESAS DE CONDOMÍNIO. AÇÃO DE COBRANÇA AJUIZADA CONTRA A CDHU E CONTRA A POSSUIDORA DO IMÓVEL. CESSÃO DE POSSE E PROMESSA DE COMPRA E VENDA DA UNIDADE GERADORA DO DÉBITO. TÍTULO NÃO REGISTRADO. OBRIGAÇÕES CONDOMINIAIS TÊM NATUREZA PROPTER REM. TESES FIRMADAS PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA NO RESP 1.345.331/RS QUE FORAM OBJETO DE INTERPRETAÇÃO PELA 3ª TURMA DAQUELA CORTE SUPERIOR NO JULGAMENTO DO RESP 1.442.840/PR, EM QUE RESTOU RECONHECIDA A «LEGITIMIDADE PASSIVA CONCORRENTE DO PROMITENTE VENDEDOR E DO PROMITENTE COMPRADOR PARA A AÇÃO DE COBRANÇA DE DÉBITOS CONDOMINIAIS POSTERIORES À IMISSÃO NA POSSE". ENTENDIMENTO APLICÁVEL À HIPÓTESE VERTENTE. LEGITIMIDADE PASSIVA DA PROPRIETÁRIA RECONHECIDA NA ESPÉCIE, RESSALVADO SEU DIREITO DE PROMOVER AÇÃO DE REGRESSO EM FACE DA COMPROMISSÁRIA COMPRADORA. DESNECESSIDADE DE PRÉVIA CONSTITUIÇÃO EM MORA DA CDHU, UMA VEZ QUE SE TRATA DE MORA EX RE. INADIMPLÊNCIA INCONTROVERSA. DOCUMENTOS SUFICIENTES PARA AUTORIZAR A COBRANÇA. SENTENÇA MANTIDA.

Recurso de apelação improvido... (Continua)

43 - TJSP AGRAVO DE INSTRUMENTO - DESPESAS CONDOMINIAIS - EXECUÇÃO - PENHORA UNIDADE DEVEDORA - DEFERIMENTO.

Tratando-se de dívida proveniente de despesas condominiais, que constituem obrigações «propter rem, a execução de débitos oriundos do imóvel alcança o próprio bem, admitindo-se a constrição. RECURSO PROVIDO... (Continua)

44 - TJSP AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO. TAXAS CONDOMINIAIS E IPTU.

Responsabilidade do adquirente pelo pagamento das obrigações condominiais. Posse do imóvel. Emissão do «Habite-se". Obrigação propter rem - Atraso na obtenção do financiamento por desídia do adquirente. Prova documental insuficiente para afastar responsabilidade. Manutenção da sentença. Aplicação do CCB, art. 395. RECURSO DESPROVIDO... (Continua)

45 - STJ Recurso especial. Direito civil. Ação de cobrança de cotas condominiais. Cessão de crédito. Natureza jurídica. Preservação.

1 - Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do CPC/2015 (Enunciado Administrativo 2/STJ e Enunciado Administrativo 3/STJ). ... (Continua)

46 - TJSP Penhora. Incidência tão-somente sobre a parte ideal de 50% (cinquenta por cento) do imóvel pertencente ao executado. Descabimento. Ação de débito condominial. Obrigação de caráter «propter rem. Constrição que deve incidir sobre a totalidade do imóvel, ainda que a ação tenha sido ajuizada apenas contra um dos coproprietários, pois todos são obrigados pela totalidade da dívida. Decisão reformada, com observação quanto à necessidade de intimação da coproprietária sobre a penhora efetivada. Recurso provido, com observação.

47 - STJ Inventário. Levantamento de valores. Pagamento de impostos e quotas condominiais. CPC/1973, art. 991.

«Administrador, que é, o inventariante tem a obrigação de zelar pela conservação do patrimônio do espólio. A falta de pagamento de impostos e de quotas condominiais acarreta o pagamento de encargos adicionais (v.g. multa e juros de mora), quando não a própria perda dos imóveis por força de eventual execução judicial. Conseqüentemente, tem o inventariante o direito de dispor das quantias correspondentes para solver as obrigações «propter rem. Recurso especial conhecido e provido em parte.... (Continua)

48 - TJSP Agravo de instrumento. Ação de execução de título extrajudicial (verbas condominiais). Decisão que deferiu o pedido de alienação judicial do imóvel, com determinação de que o valor da arrematação não seja inferior ao saldo devedor do contrato, e ressalvando a preferência do credor hipotecário/fiduciário no levantamento do valor. Insurgência do exequente. Cabimento. Imóvel não atingido pela penhora, mas apenas os direitos da parte executada, com garantia de alienação fiduciária. Eventual arrematante que substituirá o devedor fiduciante (executado), assumindo as obrigações e encargos que decorrem do financiamento. Execução que se processa no interesse do credor e preferência do crédito condominial que não podem ser desconsiderados. Leilão que deve ser deferido, afastando a exigência de que eventual arrematação somente se efetive por valor suficiente para quitação do débito contratual decorrente da alienação fiduciária. Verba de condomínio, ademais, que configura obrigação de caráter propter rem e se presta justamente a manter o imóvel, devendo ser paga com preferência ao crédito hipotecário e, também, ao derivado de alienação fiduciária em garantia. Enunciado da Súmula 478/STJ. Precedentes deste E. TJSP. Decisão reformada. Recurso provido.

49 - TJSC Juizado especial. Recurso inominado. Embargos de terceiro. Nulidade de sentença afastada. Decisão de juiz leigo que suficientemente fundamentou a improcedência do pedido ajuizado. Incidência dos princípios norteadores dos juizados especiais da informalidade e simplicidade. Ausência de afronta a mandamento constitucional. Confisco decorrente de débito condominial. Obrigação propter rem. Penhora Incidente sobre o imóvel. Indagação sobre boa-fé dos adquirentes irrelevante. Possibilidade do credor de escolha entre proprietário ou possuidor para cobrança do débito. Constrição judicial mantida. Recurso conhecido e improvido. CPC/1973, art. 463, I. Lei 9.099/1995, art. 38.

«1 - Da análise da sentença, nota-se que houve, ainda que sucinta fundamentação acerca dos motivos que levaram o julgador leigo a entender pela improcedência dos pedidos da parte recorrida. E, como é sabido, o julgador não está obrigado a se pronunciar sobre a integralidade do pedido deduzido na pretensão judicial quando houver nos autos elementos suficientes à dicção do direito. E mais ainda no caso em estudo, porque incidem os princípios norteadores do microssistema dos Juizados Especiais previstos na Lei 9.099/1995, art. 2º. Assim, não se pode entender a decisão de fl. 68, homologada pela togada à fl. 69, como nula. ... (Continua)

50 - STJ Condomínio em edificação. Taxas condominiais. Natureza jurídica. Ação de cobrança. Legitimidade passiva. Lei 4.591/64, art. 4º, parágrafo único.

«... Sr. Presidente, as despesas de condomínio tratam-se de obrigações de pagar, derivadas da propriedade, direito real por excelência. ... (Continua)