recursos repetitivos direito condominial
Jurisprudência Selecionada

1 - TJSP Apelação Cível - Embargos à execução - Execução de Título Extrajudicial - Despesas condominiais - Alegação de excesso de execução - Rejeição - Sentença de improcedência - Análise contextualizada com outras ações - Antecedente ação anulatória, na qual a unidade condominial tratada nos autos foi adquirida pelo Condomínio, por meio de arrematação, decorrente de ação de cobrança de despesas condominiais, com subsequente alienação ao embargante à execução, contudo, sem observação do quórum mínimo de 2/3 disposto na Convenção - Alienação anulada por sentença, com condenação do embargante à execução por litigância de má-fé em referida outra ação - Ainda que diante da natureza propter rem do débito condominial, observada a tese consagrada no Tema 886, da sistemática dos Recursos Repetitivos junto ao E. STJ - Não aplicabilidade, no caso, da inclusão de débitos vincendos (CPC, art. 323) - Adoção do período certo fixado na exordial da execução - Sentença parcialmente reformada - Sem majoração de honorários advocatícios em grau recursal (art. 85, 11 do CPC) - Apelação parcialmente provida

2 - TJSP DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE DO CONDOMÍNIO. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. INEXISTÊNCIA DE IRREGULARIDADES NA CONSTITUIÇÃO CONDOMINIAL. DESPESAS CONDOMINIAIS DEVIDAS. RECURSO DESPROVIDO.

Recurso de apelação interposto contra sentença que julgou procedente o pedido de cobrança de taxas condominiais, condenando os réus ao pagamento de R$ 48.925,47, além de correção monetária, juros e honorários advocatícios. Contestam os réus alegando irregularidades na constituição do condomínio, ausência de matrícula individualizada dos lotes e falhas na comprovação dos débitos condominiais. ... (Continua)

3 - TJSP PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS - FORNECIMENTO DE ÁGUA E COLETA DE ESGOTO - TARIFA DE ÁGUA - SABESP - EDIFÍCIO DE CATEGORIA RESIDENCIAL COM VÁRIAS UNIDADES AUTÔNOMAS E UM ÚNICO HIDRÔMETRO - POSICIONAMENTO ADOTADO PELO STJ, NO JULGAMENTO DE RECURSOS REPETITIVOS REPRESENTATIVOS DE CONTROVÉRSIA - RESP 1.937.887/RJ E RESP 1.937.891/RJ - REVISÃO DO TEMA 414 - REAPRECIAÇÃO DA MATÉRIA, NOS TERMOS DO CPC, art. 1.030, II - RECURSO DA SABESP PROVIDO.

Conforme posicionamento adotado recentemente pelo STJ, no julgamento de recursos repetitivos representativos de controvérsia - Resp 1.937.887/RJ e Resp 1.937.891/RJ, com revisão do Tema 414, restou firmada a seguinte tese: «1. Nos condomínios formados por múltiplas unidades de consumo (economias) e um único hidrômetro é lícita a adoção de metodologia de cálculo da tarifa devida pela prestação dos serviços de saneamento por meio da exigência de uma parcela fixa («tarifa mínima), concebida sob a forma de franquia de consumo devida por cada uma das unidades consumidoras (economias); bem como por meio de uma segunda parcela, variável e eventual, exigida apenas se o consumo real aferido pelo medidor único do condomínio exceder a franquia de consumo de todas as unidades conjuntamente consideradas. 2. Nos condomínios formados por múltiplas unidades de consumo (economias) e um único hidrômetro é ilegal a adoção de metodologia de cálculo da tarifa devida pela prestação dos serviços de saneamento que, utilizando-se apenas do consumo real global, considere o condomínio como uma única unidade de consumo (uma única economia). 3. Nos condomínios formados por múltiplas unidades de consumo (economias) e um único hidrômetro é ilegal a adoção de metodologia de cálculo da tarifa devida pela prestação dos serviços de saneamento que, a partir de um hibridismo de regras e conceitos, dispense cada unidade de consumo do condomínio da tarifa mínima exigida a título de franquia de consumo". Assim, em sede de reexame da matéria, à luz do CPC, art. 1.030, II, pertinente que a ação seja julgada improcedente, com o acolhimento do recurso da Sabesp.... (Continua)

4 - TJSP PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS - FORNECIMENTO DE ÁGUA E COLETA DE ESGOTO - TARIFA DE ÁGUA - SABESP - EDIFÍCIO DE CATEGORIA RESIDENCIAL COM VÁRIAS UNIDADES AUTÔNOMAS E UM ÚNICO HIDRÔMETRO - POSICIONAMENTO ADOTADO PELO STJ, NO JULGAMENTO DE RECURSOS REPETITIVOS REPRESENTATIVOS DE CONTROVÉRSIA - RESP 1.937.887/RJ E RESP 1.937.891/RJ - REVISÃO DO TEMA 414 - REAPRECIAÇÃO DA MATÉRIA, NOS TERMOS DO CPC, art. 1.030, II - RECURSO DA SABESP PROVIDO.

Conforme posicionamento adotado recentemente pelo STJ, no julgamento de recursos repetitivos representativos de controvérsia - Resp 1.937.887/RJ e Resp 1.937.891/RJ, com revisão do Tema 414, restou firmada a seguinte tese: «1. Nos condomínios formados por múltiplas unidades de consumo (economias) e um único hidrômetro é lícita a adoção de metodologia de cálculo da tarifa devida pela prestação dos serviços de saneamento por meio da exigência de uma parcela fixa («tarifa mínima), concebida sob a forma de franquia de consumo devida por cada uma das unidades consumidoras (economias); bem como por meio de uma segunda parcela, variável e eventual, exigida apenas se o consumo real aferido pelo medidor único do condomínio exceder a franquia de consumo de todas as unidades conjuntamente consideradas. 2. Nos condomínios formados por múltiplas unidades de consumo (economias) e um único hidrômetro é ilegal a adoção de metodologia de cálculo da tarifa devida pela prestação dos serviços de saneamento que, utilizando-se apenas do consumo real global, considere o condomínio como uma única unidade de consumo (uma única economia). 3. Nos condomínios formados por múltiplas unidades de consumo (economias) e um único hidrômetro é ilegal a adoção de metodologia de cálculo da tarifa devida pela prestação dos serviços de saneamento que, a partir de um hibridismo de regras e conceitos, dispense cada unidade de consumo do condomínio da tarifa mínima exigida a título de franquia de consumo". Assim, em sede de reexame da matéria, à luz do CPC, art. 1.030, II, julga-se improcedente a ação, com o acolhimento do recurso da Sabesp.... (Continua)

5 - TJSP Apelação. Compromisso de compra e venda. Atraso na entrega. Pretensão de indenização por danos morais e materiais. Sentença de parcial procedência. Inconformismo dos autores insistindo na restituição da taxa SATI, pois o prazo prescricional aplicável é o decenal; pleito de majoração do percentual fixado a título de lucros cessantes; aplicação da multa contratual em relação ao outro imóvel (apartamento 192C); devolução da taxa condominial cobrada antes da entrega das chaves e a condenação por danos morais. Cabimento parcial. Prescrição trienal da pretensão envolvendo a restituição de valores pagos a título de taxa SATI. Não verificada, no caso concreto, a hipótese de distinguishing em relação à precedente julgado em sede de recursos repetitivos. Impossibilidade de cumulação da multa contratualmente prevista em favor da vendedora com lucros cessantes. Questão já pacificada em sede de recursos repetitivos (Temas 970 e 971). Danos morais. Hipótese em que, conquanto não se ignore o atraso na entrega do imóvel, não se divisa evento apto a justificar tal condenação, tratando-se de mero inadimplemento contratual. Atraso na entrega do imóvel que deve ser computado desde o término do prazo de prorrogação até a efetiva entrega do bem, sendo irrelevante a data da expedição do habite-se, notadamente quando não coincidir com disponibilização imediata do imóvel. Súmula 160 deste ETJSP. Percentual fixado a título de lucros cessantes (0,5% sobre o valor atualizado do contrato) consentâneo com o caso concreto e a jurisprudência majoritária desta Corte. Taxa condominial: obrigação que incumbe à vendedora até a efetiva imissão na posse pelo adquirente. Recurso parcialmente provido

6 - TJSP Ação de cobrança - Contribuições condominiais - Demanda direcionada contra a proprietária Companhia Metropolitana de Habitação de São Paulo (COHAB/SP) - Procedência - Recurso da ré com preliminar de ilegitimidade passiva - Prova nos autos de contrato de permissão de uso a título oneroso e de imissão da permissionária na posse em 2010 - Relação jurídica de materialidade com a unidade condominial estabelecida por terceiro - Dívida só teve início muitos anos depois do negócio, a partir de 2015 - Ciência inequívoca do condomínio a respeito da transmissão da posse - Aplicação ao caso do Tema Repetitivo 886 do STJ - Ilegitimidade passiva da permissionária de uso configurada - Recurso provido

7 - STJ Recurso especial repetitivo. Tema 1.266/STJ. Proposta de afetação acolhida. Condomínio em edificação. Recurso especial representativo de controvérsia. Direito civil e processual civil. Execução de despesas condominiais. Alienação fiduciária. Penhora do imóvel. Delimitação da controvérsia: Definir se é possível penhorar o imóvel alienado fiduciariamente em decorrência de dívida condominial. CCB/2002, art. 799, I. CCB/2002, art. 889, VI. CCB/2002, art. 1.345. CCB/2002, art. 1.368-B. Lei 9.514/1997.

«Tema 1.266/STJ- Questão submetida a julgamento: - Definir se é possível penhorar o imóvel alienado fiduciariamente em decorrência de dívida condominial.
Anotações NUGEPNAC: - Dados parcialmente recuperados via sistema Athos e Projeto Accordes.
Afetação na sessão eletrônica iniciada em 12/6/2024 e finalizada em 18/6/2024 (Segunda Seção).
Vide Controvérsia 220/STJ.
Informações Complementares: - Não aplicação do disposto no inciso II do CPC/2015, art. 1.037 e no art. 256-L do RISTJ (suspensão do trâmite dos processos pendentes).» ... (Continua)

8 - STJ Civil e processual civil. Agravo interno no agravo em recurso especial. CPC, art. 535, de 1973 indevida inovação recursal. Cobrança de taxa condominial. Cessão de direitos sobre o imóvel. Ausência de comunicação ao condomínio. Proprietário. Legitimidade passiva. Reexame de provas. Impossibilidade. Decisão mantida.

«1. Incabível o exame de tese não exposta no recurso especial e invocada apenas em recurso posterior, pois configura indevida inovação recursal. ... (Continua)

9 - TJSP Direito Civil. Agravo Interno em Recurso Especial. Despesas condominiais. Compromisso de compra e venda não levado a registro. Responsabilidade pelo pagamento. Decisão em consonância com o tema 886 do E. STJ. Desprovimento.

10 - STJ STJ. Recurso especial repetitivo. Tema 1.266/STJ. Proposta de afetação acolhida. Condomínio em edificação. Recurso especial representativo de controvérsia. Direito civil e processual civil. Execução de despesas condominiais. Alienação fiduciária. Penhora do imóvel. Delimitação da controvérsia: Definir se é possível penhorar o imóvel alienado fiduciariamente em decorrência de dívida condominial. CCB/2002, art. 799, I. CCB/2002, art. 889, VI. CCB/2002, art. 1.345. CCB/2002, art. 1.368-B. Lei 9.514/1997.

«Tema 1.266/STJ- Questão submetida a julgamento: - Definir se é possível penhorar o imóvel alienado fiduciariamente em decorrência de dívida condominial.
Anotações NUGEPNAC: - Dados parcialmente recuperados via sistema Athos e Projeto Accordes.
Afetação na sessão eletrônica iniciada em 12/6/2024 e finalizada em 18/6/2024 (Segunda Seção).
Vide Controvérsia 220/STJ.
Informações Complementares: - Não aplicação do disposto no inciso II do CPC/2015, art. 1.037 e no art. 256-L do RISTJ (suspensão do trâmite dos processos pendentes).» ... (Continua)

11 - TJSP AGRAVO DE INSTRUMENTO. RELAÇÃO CONDOMINIAL. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM SUPERVENIENTE DOS EXECUTADOS. INOCORRÊNCIA. OBRIGAÇÃO DE NATUREZA PROPTER REM. ALIENAÇÃO DO IMÓVEL PELOS EXECUTADOS, ANTERIORES TITULARES DE DOMÍNIO, SEM A ANUÊNCIA E CIÊNCIA DO CREDOR-EXEQUENTE. NÃO VINCULAÇÃO. INTELECÇÃO DO CODIGO CIVIL, art. 299. PRECEDENTES DO C. STJ. TEMA REPETITIVO 886 DO STJ. DECISÃO INTERLOCUTÓRIA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

1. A execução em questão diz respeito a imóvel em que os executados adquiriram a unidade condominial sem demonstrar de modo idôneo sua comunicação ao Condomínio e, tampouco, sua anuência. Assunção de débitos que pressupõe concordância do credor (art. 299, «caput, do Código Civil) e sucessão processual que somente se admitiria caso houvesse ciência inequívoca do exequente sobre a alienação, ocorrida somente cinco anos depois do ajuizamento da ação. 2. Precedentes do C. STJ. 3. Acordo formalizado posteriormente ente adquirentes e Condomínio que expressamente excluiu os agravantes, que prosseguem respondendo pelos débitos anteriores. 4. Decisão mantida. Recurso desprovido... (Continua)

12 - TJSP Direito Civil. Agravo Interno em Recurso Especial. Despesas condominiais. Compromisso de compra e venda não levado a registro. Responsabilidade pelo pagamento. Decisão em consonância com o tema 886 do E. STJ. Desprovimento.

13 - STJ Agravo interno nos embargos de declaração no recurso especial. Gratuidade de justiça. Direito à concessão do benefício. Súmula 211/STJ. Condomínio. Relação jurídica base para a cobrança de taxa condominial configurada. Inaplicabilidade da tese firmada no recurso repetitivo REsp. 4Acórdão/STJ. Súmula 83/STJ. Agravo interno desprovido.

«1 - A indicação de dispositivos sem que esses tenham sido debatidos pelo Tribunal de origem, apesar da oposição dos embargos de declaração, obsta o conhecimento do recurso especial pela ausência de prequestionamento, nos termos da Súmula 211/STJ. ... (Continua)

14 - STJ Condomínio em edificação. Taxa condominial. Direito civil. Recurso especial. Embargos de terceiro. Penhora do imóvel gerador dos débitos condominiais no bojo de ação de cobrança na qual a proprietária do bem não figurou como parte. Possibilidade. Obrigação propter rem. CCB/2002, art. 1.336, I. Lei 4.591/1964, art. 4º. CPC/2015, art. 109 (Legitimidade ativa. Alienação da coisa litigiosa ou alienação do direito litigioso). CPC/1973, art. 42, § 3º. CPC/1973, art. 472. CPC/1973, art. 1.046. CPC/2015, art. 674 (Embargos de terceiros. Hipótese de cabimento). Considerações da Minª. Nancy Andrighi sobre a responsabilidade pelo pagamento de despesas condominiais.

«[...] O propósito recursal é definir se a proprietária do imóvel gerador dos débitos condominiais pode ter o seu bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, da qual não figurou no polo passivo, uma vez que ajuizada, em verdade, em face da então locatária do imóvel. Aplicação do CPC/1973 – Enunciado Administrativo 2/STJ. ... (Continua)

15 - STJ Direito civil. Agravo interno no agravo em recurso especial. Ação de cobrança. Aportes financeiros e taxas de manutenção instituídos por associação de promitentes compradores de unidades de condomínio. Valores estipulados após a venda da unidade condominial a terceiro, com a anuência expressa da associação. Impossibilidade. Liberdade de associação. Enriquecimento ilícito não evidenciado. Agravo desprovido.

1 - « As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram» (Recurso Especial Repetitivo Acórdão/STJ, Relator p/ acórdão Ministro Marco Buzzi, Segunda Seção, julgado em 11/3/2015, DJe de 22/5/2015). ... (Continua)

16 - TJSP CUMPRIMENTO DE SENTENÇA - PENHORA DE BEM DE FAMÍLIA CONVENCIONAL - CONTROVÉRSIA SOBRE A NATUREZA CONDOMINIAL DAS CONTRIBUIÇÕES A ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - NULIDADE DA DECISÃO POR VIOLAÇÃO DA ORDEM DE SUSPENSÃO DOS PROCESSOS DO TEMA 1183 DO STJ -

Agravante que se insurge contra penhora de bem de família convencional - Reconhecimento de nulidade, de ofício, da decisão agravada - Demanda relativa a cobrança de contribuições associativas por associação de moradores - Bem de família convencional que se presta a tutela do patrimônio da família e se constitui pelo Registro de Imóveis - Proteção contra constrições judiciais que permanece mesmo após o bem não mais ser utilizado como moradia pelo devedor - Penhora por dívidas posteriores, todavia, admitida em face da dívida condominial ligada ao imóvel (CCB, art. 1715) - Imprescindibilidade da definição da questão sobre a equiparação entre contribuições de associação de moradores e obrigação condominial propter rem - Matéria que foi afetada pelo STJ segundo o rito dos recursos repetitivos (Tema 1183) - Determinação da corte superior para suspensão dos processos que tratem sobre a questão (CPC, art. 1037, II) - Nulidade da decisão que viola a ordem de suspensão dos processos - Necessidade de aguardar a definição da tese vinculante e posterior reexame do caso - Orientação jurisprudencial consolidada por este TJSP - Decisão anulada de ofício - RECURSO PREJUDICADO... (Continua)

17 - TJSP Consumidor e processual. Fornecimento de água. Ação declaratória de ilicitude da forma de cálculo da tarifa cumulada com pedido de repetição de indébito julgada procedente.

18 - TJSP Consumidor e processual. Fornecimento de água. Ação de obrigação de fazer cumulada com pedido de repetição de indébito julgada procedente.

19 - TJSP Consumidor e processual. Fornecimento de água. Ação de obrigação de fazer cumulada com pedido de repetição de indébito julgada procedente.

20 - TJSP APELAÇÃO - AÇÃO DE COBRANÇA. Alegação de que a ré se encontrava em atraso quanto ao pagamento de despesas e taxas mensais para manutenção do condomínio desde julho a dezembro de 2016, janeiro a setembro de 2017 e março de 2019, chegando ao montante de R$ 9.443,75. Pretensão de compelir a ré ao pagamento dos débitos, bem como honorários. Reconvenção da ré sob alegação de prescrição das cobranças das taxas anteriores a outubro de 2016. Sentença parcial procedência. Irresignação da parte autora. PRESCRIÇÃO. Ocorrência. «É quinquenal o prazo prescricional para que o Condomínio geral ou edilício (horizontal ou vertical) exercite a pretensão de cobrança da taxa condominial ordinária ou extraordinária constante em instrumento público ou particular, a contar do dia seguinte ao vencimento da prestação (STJ, REsp 1483930/DF, j. 23/11/2016 - REPETITIVOS). CONTRIBUIÇÕES ASSOCIATIVAS. Devidas por quem efetivamente aderiu ao estatuto social da associação ou por quem se beneficiou da despesa realizada. Precedente STJ. Manutenção na decisão por seus próprios fundamentos, conforme art. 252 do Regimento Interno deste Egrégio Tribunal. Recurso desprovido.

21 - TJSP Consumidor e processual. Fornecimento de água. Ação de obrigação de fazer cumulada com pedido de repetição de indébito julgada procedente.

22 - STJ Agravo interno nos embargos de declaração no recurso especial. Ação de cobrança. Associação de moradores. Ausência de prequestionamento de dispositivos legais apontados como violados. Súmula 211/STJ. Negativa de prestação jurisdicional e falta de fundamentação não evidenciadas. Cobrança de valores sem anuência formal do morador com sua instituição. Impossibilidade. Aplicação de tese firmada em recursos julgados sob o rito dos recursos repetitivos. Recursos especiais 1.439.163/SP e 1.280.871/SP. Agravo interno desprovido.

1 - Embora rejeitados os embargos de declaração, a matéria controvertida foi devidamente enfrentada pelo colegiado de origem, que sobre ela emitiu pronunciamento de forma fundamentada, com enfoque suficiente a autorizar o conhecimento do recurso especial, não havendo falar em negativa de prestação jurisdicional. ... (Continua)

23 - TJSP CONDOMÍNIO - EMBARGOS À EXECUÇÃO -

Débitos condominiais - Execução em face do comprador, que nunca recebeu as chaves do imóvel da construtora vendedora - Discussão sobre a responsabilidade pelo débito condominial - Aplicação do Recurso Repetitivo 1.345.331 - Tema 866 do STJ - Adquirentes que se responsabilizam pela taxa condominial a partir da entrega das chaves. ... (Continua)

24 - TJSP Civil e processual. Ação de execução de despesas condominiais. Insurgência da executada contra decisão que acolheu em parte sua exceção de pré-executividade.

25 - TJSP Civil e processual. Ação de execução de despesas condominiais. Sentença que reconheceu a ilegitimidade passiva da ré e extinguiu a execução, nos termos dos arts. 485, VI e 924, I, ambos do CPC. Pretensão à reforma integral da sentença manifestada pelo autor.

26 - STJ Condomínio em edificação. Taxa condominial. Arrematante no polo passivo. Hipótese. Recurso especial. Direito civil e processual civil ( CPC/1973). Ação de cobrança. Cotas condominiais. Cumprimento de sentença. Imóvel arrematado em hasta pública. Informação edital acerca da existência de débitos condominiais. Caráter propter rem da obrigação. Responsabilidade do arrematante. Sucessão polo passivo da execução. Cabimento. CPC/1973, art. 41. CPC/1973, art. 42, §§ 1º e 3º. CPC/1973, art. 264. CPC/1973, art. 475-G. CPC/1973, art. 467, CPC/1973, art. 472, CPC/1973, art. 568 e CPC/1973, art. 591. CPC/1973, art. 694, § 1º, III. CPC/2015, art. 489, § 1º, IV. CPC/2015, art. 515, § 5º. CPC/2015, art. 1.022, II e parágrafo único, II. CCB/2002, art. .1.345.

«1 - Controvérsia em torno da possibilidade de inclusão do arrematante polo passivo da ação de cobrança de cotas condominiais fase cumprimento de sentença. ... (Continua)

27 - TJSP Apelação. Direito Civil. Prestação de serviços de fornecimento de água e coleta de esgoto. Sabesp. Condomínio edilício servido por um único hidrômetro. Descabida a pretensão de cobrança de acordo com a medição. atualização do Tema 414, do STJ.

28 - TJSP AGRAVO DE INSTRUMENTO.

(i) Execução de título extrajudicial. Débitos condominiais. (ii) Insurgência da parte exequente contra a r. decisão interlocutória que a instou a emendar a inicial, a fim de converter o feito em ação de conhecimento, por suposta ausência de comprovação de que o executado seria de fato o possuidor da unidade condominial geradora dos débitos. (iii) Irresignação que prospera. Suficiente demonstração de que o executado é, de fato, o possuidor direto do imóvel. Boletos de condomínio lançados em nome do executado desde novembro de 2020. Nome do executado, ademais, constante de listas de presença em assembleias condominiais. Legitimidade do possuidor direto pelos débitos condominiais, independentemente da falta de registro de compromisso de compra e venda na matrícula do bem. Incidência da tese vinculante firmada pelo C. STJ no bojo do Tema de Recursos Repetitivos 886. Agravado que, de qualquer forma, poderá arguir ilegitimidade passiva em sua oportuna defesa. (iv) Recurso provido... (Continua)

29 - TJSP APELAÇÃO. DIREITO CIVIL. DESPESAS DE CONDOMÍNIO. COBRANÇA. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA COMPANHIA DE HABITAÇÃO (CDHU) RECONHECIDA. DEMONSTRADA A IMISSÃO NA POSSE DO CESSIONÁRIO / COMPROMISSÁRIO COMPRADOR E A CIÊNCIA DO CONDOMÍNIO QUANTO À OCUPAÇÃO DO IMÓVEL. RESPONSABILIDADE DO OCUPANTE PELO DÉBITO.

Ação julgada procedente em primeira instância. ... (Continua)

30 - TJSP AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS EM ATRASO.

Condomínio autor que requer a condenação da ré ao pagamento de contribuições condominiais em atraso. Sentença de procedência. Apelo da ré. Responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais em atraso. Aplicação do REsp Repetitivo Acórdão/STJ. Necessidade de prova acerca da efetiva imissão na posse dos compromissários-compradores e inequívoca ciência do condomínio acerca da transação. In casu, elementos nos autos que indicam que os adquirentes jamais foram imitidos na posse da unidade condominial geradora das despesas cobradas. Venda da unidade que se deu por meio de instrumento particular. Autora que não se desincumbiu de seu ônus processual em colacionar prova efetiva da imissão da posse dos compromissários-compradores. Precedentes. Procedência da pretensão de cobrança, ressalvado eventual regresso em face dos compromissários-compradores. Sentença mantida neste quesito. Multa moratória devida. Previsão expressa na convenção condominial. Art. 1.336, §1º, do Código Civil. Sentença mantida neste quesito. Juros de mora e correção monetária. Aplicação dos arts. 389, caput e parágrafo único, e 406, caput e parágrafos, do Código Civil, com nova redação dada pela Lei 14.905/2024. Sentença alterada neste quesito. Recurso parcialmente provido.... (Continua)

31 - TJSP AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS EM ATRASO.

Condomínio autor que requer a condenação da ré ao pagamento de contribuições condominiais em atraso. Sentença de procedência. Apelo da ré. Responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais em atraso. Aplicação do REsp Repetitivo Acórdão/STJ. Necessidade de prova acerca da efetiva imissão na posse dos compromissários-compradores e inequívoca ciência do condomínio acerca da transação. In casu, elementos nos autos que indicam que não houve a ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. Ré que não se desincumbiu de seu ônus processual em colacionar prova efetiva da ciência inequívoca do condomínio acerca da imissão da posse da compromissária-compradora. Precedentes. Procedência da pretensão de cobrança, ressalvado eventual regresso em face da compromissária-compradora. Sentença mantida neste quesito. Multa moratória devida. Previsão expressa na convenção condominial. Art. 1.336, §1º, do Código Civil. Sentença mantida neste quesito. Juros de mora e correção monetária. Aplicação dos arts. 389, caput e parágrafo único, e 406, caput e parágrafos, do Código Civil, com nova redação dada pela Lei 14.905/2024. Sentença alterada neste quesito. Recurso parcialmente provido... (Continua)

32 - STJ Agravo interno nos embargos de declaração no recurso especial. Cumprimento de sentença. Ação de cobrança. Associação de moradores. Vício na prestação jurisdicional não configurado. Taxa de manutenção. Resprepetitivo Acórdão/STJ. Taxa que não se equipara a despesa condominial. Não configuração do caráter propter rem. Anuência dos recorridos não demonstrada. Impossibilidade de cobrança. Agravo interno desprovido.

«1 - É assente nesta Casa o entendimento de que, se os fundamentos adotados bastam para justificar o concluído na decisão, o julgador não está obrigado a rebater, um a um, os argumentos utilizados pela parte. ... (Continua)

33 - TJSP EMBARGOS À EXECUÇÃO. DESPESAS CONDOMINIAIS EM ATRASO.

Embargante que pretende obstar a execução de contribuições condominiais em atraso. Sentença de improcedência. Apelo da embargante. Responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais em atraso. Decisão transitada em julgado na execução 1009296-94.2020 que indica a vendedora como responsável pelo débito em análise. Aplicação do REsp Repetitivo Acórdão/STJ. Ausência de prova acerca da efetiva imissão na posse dos compromissários-compradores e inequívoca ciência do condomínio acerca da transação. In casu, adquirente que jamais foi imitida na posse da unidade condominial geradora das despesas executadas. Obrigação da vendedora em consignar em juízo as chaves do imóvel para ser liberada do vínculo obrigacional com as despesas condominiais. Relação jurídica material constituída em face da embargante. Precedentes. Improcedência dos embargos. Sentença mantida. RECURSO NÃO PROVIDO... (Continua)

34 - TJSP Execução de título extrajudicial. Despesas condominiais. Embargos à execução julgados parcialmente procedentes. Reconhecimento de prescrição das prestações vencidas há mais de 05 (cinco) anos. Alegação de ilegitimidade passiva da executada CDHU, proprietária do imóvel. Descabimento. Responsabilidade solidária entre o promitente vendedor e o promissário comprador. Exercício da posse pelo condômino sobre o imóvel. Irrelevância. Aplicação do entendimento fixado pelo STJ no julgamento do REsp. Acórdão/STJ sob o regime dos recursos repetitivos. Entendimento posteriormente ampliado para reconhecer a legitimidade concorrente do proprietário e do adquirente emitido na posse, pelas despesas posteriores à imissão na posse. Legitimidade inafastável, no caso. Sentença mantida. Recurso não provido.

35 - TJSP DIREITO CIVIL. JUÍZO DE RETRATAÇÃO EM APELAÇÃO. TEMA REPETITIVO 414 DO STJ. MODIFICAÇÃO DO ACÓRDÃO PARA PROVER O RECURSO DA RÉ.

Juízo de retratação determinado pela presidência deste tribunal quanto a acórdão de apelação, indicada divergência entre a conclusão adotada e tese firmada pelo STJ em sede de recursos repetitivos. ... (Continua)

36 - TJSP APELAÇÃO - RECURSO DOS RÉUS - AÇÃO CONDENATÓRIA - COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS - DISCUSSÃO SOBRE A LEGITIMIDADE PASSIVA - RÉUS QUE FIGURAM NA MATRÍCULA COMO PROPRIETÁRIOS DO IMÓVEL - DISTINGUISH EM RELAÇÃO AO TEMA REPETITIVO 886 DO C. STJ - RELAÇÃO DE PROPRIEDADE QUE JUSTIFICA POR SI SÓ A LEGITIMIDADE PASSIVA EM RELAÇÃO AOS RÉUS - EVENTUAL DIREITO REGRESSIVO QUE EM NADA SE RELACIONA COM O DEVER DE PAGAR DESPESAS CONDOMINIAIS - PRECEDENTES DO C. STJ - MANUTENÇÃO DA R. SENTENÇA - RECURSO NÃO PROVIDO

relação de propriedade com a unidade autônoma revela a legitimidade passiva e a responsabilidade dos réus pelo pagamento das despesas condominiais (CC, art. 1.336, I). Entendimento do C. STJ. Distinguish do Tema Repetitivo 886. ... (Continua)

37 - TJSP RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL POR INICIATIVA DOS ADQUIRENTES - INDENIZAÇÃO - DIREITO DE RETENÇÃO FIXADO EM 20% DOS VALORES EFETIVAMENTE PAGOS - IPTU E TAXA CONDOMINIAL QUE SÃO DE RESPONSABILIDADE DOS ADQUIRENTES ATÉ A EFETIVA DESOCUPAÇÃO - VALOR DAS BENFEITORIAS - SENTENÇA QUE DETERMINOU A SUA APURAÇÃO EM LIQUIDAÇÃO - JUROS DE MORA - TRÂNSITO EM JULGADO - ENTENDIMENTO FIXADO NO RECURSO ESPECIAL 1.740.911/DF, REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA REPETITIVA DESCRITA NO TEMA 1.002 - CONTRATO FIRMADO EM 2014 - - INCIDÊNCIA DA TAXA DE FRUIÇÃO - DESCABIMENTO - INEXISTÊNCIA NA ESPÉCIE DE SITUAÇÃO APTA A PERMITIR O ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA DOS COMPRADORES EM DETRIMENTO DA PARTE VENDEDORA, PORQUANTO TÊM OS COMPRADORES O DIREITO DE RETENÇÃO DO IMÓVEL ATÉ SER INDENIZADOS PELA EDIFICAÇÃO FEITA NO LOTE DE TERRENO ADQUIRIDO - SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.

Não se mostra possível identificar um enriquecimento sem causa na espécie, sendo perfeitamente legítimo o direito dos autores de permanecerem ocupando o imóvel até o recebimento da indenização, de todo inviável à parte vendedora a possibilidade de obtenção de algum proveito econômico no interregno. Estando impedida de ter para si a disponibilidade do bem, não lhe sendo possível explorá-lo economicamente ou obter qualquer outra vantagem útil, não sofreu nenhum empobrecimento. Se não sofreu nenhum empobrecimento, não há como identificar na espécie um enriquecimento sem causa. E, por consequência, se não há um enriquecimento sem causa, falta fundamento jurídico para a incidência da denominada taxa de ocupação/fruição, sendo de rigor seu cancelamento ... (Continua)

38 - TJSP RECURSOS DE APELAÇÃO.

(i) Ação de obrigação de fazer c/c repetição de indébito. Fornecimento de água e coleta de esgoto. (ii) Condomínio edilício com múltiplas unidades consumidoras (economias), abastecido pela SABESP por único hidrômetro. Existência, ainda, de poço artesiano próprio. (iii) Demanda que tem por objeto (a) a condenação da concessionária ré ao correto faturamento do consumo mensal de água e coleta de esgoto com base no volume real de água por ela fornecida através do único hidrômetro instalado no condomínio autor, com restituição dos valores indevidamente cobrados a maior nos 10 (dez) anos que antecederam a propositura do feito; e (b) a condenação da concessionária ré ao faturamento individualizado do volume de esgoto coletado respectivo à água consumida pelo condomínio que é proveniente de seu poço artesiano, com restituição dos valores indevidamente cobrados a maior nos 10 (dez) anos que antecederam a propositura do feito. (iv) Sentença de parcial procedência, com acolhimento apenas do primeiro pleito autorial, impondo-se à ré a «obrigação de fazer consistente no cálculo da tarifa de água e esgoto do autor, considerando o volume real registrado na medição do hidrômetro, dividido pelo número de unidades, passando a cobrar, quando o consumo por unidade não atingir 10m³, o volume real por economia pela exata fração apurada, além da «devolução simples dos valores cobrados a maior, de abril de 2011 em diante, em desconformidade com a metodologia ora especificada, restituindo ao autor a diferença apurada, devidamente corrigida a partir de cada desembolso, com juros de mora de 1% ao mês a partir da citação, devendo este saldo ser apurado em fase de liquidação de sentença". (v) Acórdão que negou provimento ao recurso da concessionária ré e deu provimento ao apelo do condomínio autor, fazendo-o para decretar a total procedência da ação e, assim, condenar a requerida, também, a «readequar a forma de cálculo da tarifa de esgoto do poço artesiano para que utilize a primeira faixa da tarifa progressiva, nos mesmos moldes como realiza o cálculo da tarifa de esgoto derivada do fornecimento de água da Sabesp. Além disso, deverá a ré efetuar a restituição dos valores indevidamente cobrados do condomínio/autor considerado o prazo prescricional decenal (CC/2002, art. 205), com correção monetária a partir de cada pagamento indevido e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação.. (vi) READEQUAÇÃO DE JULGADO À LUZ DE TESE VINCULANTE REVISADA. PARCIAL NECESSIDADE NA ESPÉCIE. Revisão, pelo C. STJ, da Tese Vinculante firmada no Tema de Recursos Repetitivos 414. Reconhecida a licitude da «adoção de metodologia de cálculo da tarifa devida pela prestação dos serviços de saneamento por meio da exigência de uma parcela fixa («tarifa mínima), concebida sob a forma de franquia de consumo devida por cada uma das unidades consumidoras (economias); bem como por meio de uma segunda parcela, variável e eventual, exigida apenas se o consumo real aferido pelo medidor único do condomínio exceder a franquia de consumo de todas as unidades conjuntamente consideradas". (vii) Caso concreto que se subsome em parte à nova redação da tese vinculante revista. Acórdão parcialmente readequado para dar parcial provimento aos apelos do autor e da ré, decretando a parcial procedência da ação unicamente no tocante ao pedido de correção da forma de cálculo da tarifa de esgoto do poço artesiano - matéria estranha ao Tema 414/STJ e que, a bem da verdade, se subsome à tese firmada por este E. Tribunal de Justiça no IRDR 20 -, declarada a improcedência do pleito de faturamento do consumo mensal de água e coleta de esgoto com base no volume real de água fornecida pela ré através do único hidrômetro instalado no condomínio autor. Disciplina da sucumbência mantida... (Continua)

39 - TJSP AGRAVO DE INSTRUMENTO.

Cumprimento de sentença. Débito condominial. Decisão que acolhe a ilegitimidade passiva da CDHU. Acolhimento. Imóvel compromissado à venda com registro em nome da agravante. Faculdade do exequente de endereçar a demanda tanto ao titular do domínio quanto ao possuidor direto, dada a natureza propter rem da obrigação que se visa preservar.  Entendimento exarado pela Quarta Turma do STJ nos autos do AgInt no Recurso Especial Acórdão/STJ, em que houve o reconhecimento de que persiste a legitimidade passiva concorrente de ambos os contratantes para responder pelos débitos condominiais, ainda que o condomínio tenha ciência inequívoca da transação. Critério adotado pelo STJ no julgamento do REsp. 1.442.840 ao interpretar a tese firmado no recurso repetitivo REsp. Acórdão/STJ. RECURSO PROVIDO.... (Continua)

40 - TJSP APELAÇÃO.

Ação de cobrança. Despesas condominiais. Insurgência contra a sentença que julgou o feito parcialmente procedente. Irresignação que prospera. Débitos condominiais relativos à unidade autônoma que fora negociada entre a CDHU e os promitentes compradores, em junho de 2005, por intermédio de contrato de cessão de posse e promessa de compra e venda de imóvel e correlato instrumento particular de concessão de subsídios. A posse direta do bem imóvel pelo promitente comprador traduz trivial situação de quem compra e quer usar do que adquiriu. Nada mais equitativo e justo que carrear a obrigação das despesas geradas para o condomínio ao morador da unidade condominial, ainda que ostentando a qualidade de compromissário comprador, cujo contrato não tenha sido levado a registro. A despesa exigível decorre do uso e não diretamente da propriedade resolúvel do bem imóvel, devendo, pois, ostentar o polo passivo do debitum e da obligatum o promitente comprador que, imitido na posse, faz uso do bem imóvel, assim gerando uma razão creditória em favor do condomínio. Caso que, portanto, se subsome à tese vinculante firmada pelo E. STJ no âmbito do Tema de Recursos Repetitivos 886. Decisão recorrida que comporta reforma para, reconhecida a ilegitimidade passiva ad causam da ré-apelante (CDHU), extinguir o feito, com relação à Companhia, se resolução do mérito, com fulcro no CPC/2015, art. 485, VI, com a condenação do Condomínio nos ônus de sucumbência. Sentença reformada, em parte, mantendo-se hígida, contudo, com relação à corré. Recurso provido... (Continua)

41 - TJSP APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA.

Pretensão procedente em primeiro grau. Corréus condenados ao pagamento das cotas vencidas e vincendas. Inconformismo da CDHU. DÉBITOS CONDOMINIAIS. O débito condominial constitui obrigação propter rem e, portanto, em regra, deve ser suportado pelo proprietário. Havendo compromisso de compra e venda ou contrato de cessão, ainda que não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas condominiais pode recair tanto sobre o promitente vendedor ou cedente, quanto sobre o promissário comprador ou cessionário. Caso haja imissão na posse e ciência inequívoca do condomínio a respeito da transação, a responsabilidade pelo pagamento cabe exclusivamente ao adquirente ou cessionário. Orientação firmada pelo E. STJ no Recurso Especial Repetitivo Acórdão/STJ (Tema 886). No caso, os direitos relativos ao contrato foram formalmente cedidos à corré SARA em 2003, pela própria CDHU, ou seja, há mais de 20 anos. Instado a emendar a inicial, o autor incluiu a possuidora no polo passivo, o que revela sua ciência acerca de quem seria a ocupante e responsável pela dívida. Em réplica, não negou que sabia quem era a possuidora, limitando-se a defender tese contrária ao entendimento estabelecido pelo C. STJ. Pretensão improcedente em relação à apelante. Repartição dos ônus sucumbenciais entre o autor e a possuidora. RECURSO PROVID... (Continua)

42 - STJ Condomínio em edificação. Ação de execução de título extrajudicial, contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício. Inclusão de prestações vincendas no débito exequendo. Possibilidade. Inclusão automática na execução apenas para as prestações homogêneas, contínuas e da mesma natureza. A modificação de natureza ou da homogeneidade da prestação, bem como de eventual ampliação do ato constritivo enseja a abertura de novo direito de defesa do devedor, restrita ao acréscimo do referido conteúdo e a ele limitada. CCB/2002. CPC/2015, art. 318. CPC/2015, art. 323. CPC/2015, art. 771, parágrafo único. CPC/2015, art. 780. CPC/2015, art. 784, X.

1. Com o advento do CPC/2015, o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício – previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas – passou a ser expressamente considerado como título executivo extrajudicial, nos termos do CPC/2015, art. 784, X. ... (Continua)

43 - TJSP APELAÇÃO.

Embargos à execução. Execução de título extrajudicial fundada em débito condominial movida contra a construtora. Sentença de improcedência do pedido. Apelo da embargante. Taxas condominiais referentes ao período anterior à entrega das chaves. Controvérsia decidida pelo STJ no julgamento do REsp. Acórdão/STJ, Tema 886 dos recursos especiais repetitivos. Adquirentes que se responsabilizam pelas taxas condominiais a partir da entrega das chaves. Obrigação propter rem. Alegação de que o atraso na entrega das chaves se deveu à inadimplência dos adquirentes. Irrelevância. Condicionamento da imissão na posse ao pagamento de saldo devedor. Sentença mantida. RECURSO NÃO PROVIDO... (Continua)

44 - STJ Recurso especial repetitivo. Condomínio em edificação. Prescrição. Recurso especial representativo de controvérsia. Tese 949/STJ. Direito civil. Cobrança de taxas condominiais. Dívidas líquidas, previamente estabelecidas em deliberações de assembleias gerais, constantes das respectivas atas. Prazo prescricional. O CCB/2002, CCB/2002, art. 206, § 5º, I, ao dispor que prescreve em 5 (cinco) anos a pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular, é o que deve ser aplicado ao caso. CF/88, art. 105, III. Lei 8.038/1990, art. 26. CPC, art. 543-C. CPC/2015, art. 976, e ss. CPC/2015, art. 1.035. CPC/2015, art. 1.036. CPC/2015, art. 1.040.

«Tese 949/STJ - Discute-se o prazo prescricional para cobrança de taxa condominial.
Tese jurídica fixada: - Na vigência do CCB/2002, é quinquenal o prazo prescricional para que o Condomínio geral ou edilício (horizontal ou vertical) exercite a pretensão de cobrança da taxa condominial ordinária ou extraordinária constante em instrumento público ou particular, a contar do dia seguinte ao vencimento da prestação.
Anotações Nugep: - Tendo em vista que a decisão de afetação foi proferida no dia 17/03/2016, aplica-se ao presente tema, a princípio, as regras do CPC/1973 (Enunciado Administrativo 4/STJ). ... (Continua)

45 - TJSP CONDOMÍNIO.

Hipótese em que a transferência da posse ao compromissário comprador ocorreu há anos. Condomínio que de tudo estava ciente, tanto que dirigia a taxa condominial a ele. Tese repetitiva que se firmou no Tema 886 do STJ, não formalmente revogada ou alterada, que deve prevalecer. Teoria da dualidade do vínculo obrigacional afastada. Precedentes desta Câmara. Honorários que admitem redução, diante da simplicidade da demanda e do expressivo valor da execução. Recurso parcialmente provido... (Continua)

46 - TJSP Submetido os presentes embargos de declaração a novo julgamento pela Turma Julgadora, em razão da determinação do E. STJ.

47 - TJSP Apelação - Taxa de Condomínio - Responsabilidade do vendedor - Provada a Reintegração da posse por parte da empresa ré, o que a torna responsável pelo pagamento dos débitos condominiais - Não apresentada a formalização de novo contrato - Aplicação de Recurso Repetitivo - Apelo desprovido

48 - TJSP AGRAVO DE INSTRUMENTO.

Execução de título extrajudicial. Insurgência contra a r. decisão que rejeitou a exceção de pré-executividade oposta pela coexecutada, Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo - CDHU. Irresignação que prospera. Débitos condominiais relativos à unidade autônoma que fora negociada entre a CDHU e a promitente compradora (coexecutada), em novembro de 2011, por intermédio de contrato de cessão de posse e promessa de compra e venda de imóvel e correlato instrumento particular de concessão de subsídios, tendo sido assinado o termo de entrega de chaves. A posse direta do bem imóvel pelo promitente comprador traduz trivial situação de quem compra e quer usar do que adquiriu. Nada mais equitativo e justo que carrear a obrigação das despesas geradas para o condomínio ao morador da unidade condominial, ainda que ostentando a qualidade de compromissário comprador, cujo contrato não tenha sido levado a registro. A despesa exigível decorre do uso e não diretamente da propriedade resolúvel do bem imóvel, devendo, pois, ostentar o polo passivo do debitum e da obligatum o promitente comprador que, imitido na posse, faz uso do bem imóvel, assim gerando uma razão creditória em favor do condomínio. Caso que, portanto, se subsome à tese vinculante firmada pelo E. STJ no âmbito do Tema de Recursos Repetitivos 886. Decisão recorrida que comporta reforma para, reconhecida a ilegitimidade passiva ad causam da agravante-coexecutada (CDHU), extinguir sem resolução do mérito o feito executivo, com fulcro no CPC, art. 485, VI, com a condenação do Condomínio nos ônus de sucumbência. Execução que deverá prosseguir em face da coexecutada. Recurso provido... (Continua)

49 - TJSP Apelação. Ação de cobrança de despesas condominiais. Sentença de procedência, condenando a CDHU ao pagamento das despesas condominiais vencidas, além de outras não pagas no curso do processo. Insurgência da ré. Recurso que não deve ser provido. Pretensão que deve ser analisada à luz da decisão proferida nos autos do Recurso Repetitivo 1.345.331 do STJ. Ausência de notificação acerca da cessão ao condomínio. Provas que não demonstram a ciência do condomínio sobre o compromisso de compra e venda. Lapso temporal decorrido insuficiente para acarretar a presunção de que o condomínio tivesse ciência inequívoca da transação, pois nada no feito indica que a posse esteja, de fato, sendo exercida pela compromissária compradora e que, se exercida, dela tivesse pleno conhecimento o condomínio. Documentos acostados aos autos, ademais, que são suficientes para demonstrar a existência do débito. Sentença mantida. Recurso não provido

50 - TJSP RECURSO DE APELAÇÃO.

(i) Embargos à execução. Execução de despesas condominiais. (ii) Insurgência da incorporadora executada contra a r. sentença que julgou improcedentes os embargos à execução. (iii) Irresignação impróspera. (iv) Débitos condominiais relativos a unidade autônoma objeto de compromisso de compra e venda jamais averbado em matrícula. Ausência de prova cabal de que ao condomínio credor tenha sido dada inequívoca ciência a respeito da negociação envolvendo o imóvel. Simples apresentação de termo de entrega de chaves que não faz prova indene de que o condomínio fora cientificado a respeito do negócio jurídico operado entre promitente comprador e compromissária vendedora. (v) Caso que, à luz do exposto, se subsome à tese vinculante firmada pelo C. STJ no âmbito do Tema de Recursos Repetitivos 886. (vi) Sentença ratificada. Recurso desprovido... (Continua)