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1 - TAMG Condomínio em edificação. Penhora. Bem imóvel. Encargos condominiais. Inadimplemento. Obrigação «propter rem. Direito de seqüela.
«... A doutrina e a jurisprudência ensinam que os encargos condominiais constituem espécie peculiar de ônus real, gravando a própria unidade do imóvel, pois a lei lhe imprime poder de seqüela. Para De Plácido e Silva, direito de seqüela «é o atributo ou a qualidade inerente a determinados direitos, notadamente os reais, em virtude do qual se permite a seu titular seguir a coisa, objeto do mesmo direito, onde quer que ela vá, a fim de que sobre a mesma coisa faça valer o direito correspectivo (...). Em realidade, o direito de seqüela resulta num privilégio sobre as coisas que se deram em garantia de obrigações, ou de dívidas (Vocabulário Jurídico, Forense, v. 4, p. 1.435). Assim, tem-se que o condomínio em plano horizontal impõe direitos limitantes e limitados, e a obrigação «propter rem de contribuir «pro rata para as despesas condominiais, se transmudando em indisponibilidade e inalienabilidade da unidade autônoma, desde o momento em que seu titular se torna inadimplente. ... (Juiz Elias Camilo).... ()
2 - TJSP Condomínio. Despesas condominiais. Cobrança. Penhora sobre a integralidade da unidade condominial. Possibilidade. Natureza «propter rem das obrigações condominiais. Prestação indivisível. Bem que constitui a própria garantia da satisfação do débito. Recurso provido.
3 - TJSP Família. Penhora. Bem de família. Impenhorabilidade afastada. Obrigação referente a despesas comuns feitas para manutenção do loteamento em que reside. Tratamento similar ao dado às obrigações de natureza «propter rem. Cabimento. Constrição mantida. Recurso não provido.
4 - STJ Condomínio em edificação. Ação de cobrança. Cumprimento de sentença. Taxas condominiais. Obrigação propter rem. Penhora online. Possibilidade. Penhora do imóvel. Não obrigatoriedade. Princípio da menor onerosidade. Violação. Ausência. Considerações da Minª. Nancy Andrighi sobre a natureza jurídica das cotas condominiais. CPC/1973, art. 620 e CPC/1973, art. 655.
5 - TJSP CONDOMÍNIO. Despesas condominiais. Possuindo as obrigações para com condomínio natureza «propter rem, vinculando à dívida a própria unidade condominial, principal garantia do adimplemento do débito, admissível sua penhora, mesmo que recebida pelo executado por força de herança, ainda que não formalizada a transmissão da propriedade perante o registro de imóveis. Recurso provido.
6 - TJSP Penhora. Incidência tão-somente sobre a parte ideal de 50% (cinquenta por cento) do imóvel pertencente ao executado. Descabimento. Ação de débito condominial. Obrigação de caráter «propter rem. Constrição que deve incidir sobre a totalidade do imóvel, ainda que a ação tenha sido ajuizada apenas contra um dos coproprietários, pois todos são obrigados pela totalidade da dívida. Decisão reformada, com observação quanto à necessidade de intimação da coproprietária sobre a penhora efetivada. Recurso provido, com observação.
7 - TJSP AGRAVO DE INSTRUMENTO. DESPESAS CONDOMINIAS. AÇÃO DE COBRANÇA. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. REJEIÇÃO DE IMPUGNAÇÃO COM A MANUTENÇÃO DA PENHORA QUE RECAIU SOBRE O BEM IMÓVEL GERADOR DA DÍVIDA CONDOMINIAL. INOPONIBILIDADE DA IMPENHORABILIDADE DO BEM DE FAMÍLIA RELATIVAMENTE A OBRIGAÇÕES «PROPTER REM". POSSIBILIDADE DE PENHORA DE IMÓVEL RESIDENCIAL NA EXECUÇÃO PROMOVIDA PELO CONDOMÍNIO PARA A COBRANÇA DE QUOTAS CONDOMINIAIS SOBRE ELE INCIDENTES. HIPÓTESE CONTEMPLADA NAS EXCEÇÕES PREVISTAS NO ART. 3º, IV DA LEI 8.009/90. EXCESSO DE EXECUÇÃO NÃO OBSERVADO. DECISÃO AGRAVADA MANTIDA.
Agravo de instrumento improvido, com determinação... ()
8 - STJ Agravo interno no recurso especial. Processual civil. Embargos de terceiro. Violação dos CPC/1973, art. 458 e CPC/1973 art. 535. Não ocorrência. Ação de cobrança. Cumprimento de sentença. Taxas condominiais. Penhora sobre o imóvel gerador das despesas. Responsabilidade. Natureza propter rem da obrigação. Ausência de violação da coisa julgada. Decisão mantida. Agravo interno desprovido.
1 - Não há ofensa aos arts. 458, II, e 535, I e II, do CPC/1973 quando o tribunal de origem decide, de modo claro, objetivo e fundamentado, as questões essenciais ao deslinde da controvérsia, embora sem acolher a tese do insurgente.... ()
9 - TJSP AGRAVO DE INSTRUMENTO. DESPESAS CONDOMINIAIS. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. REJEIÇÃO DE IMPUGNAÇÃO COM A MANUTENÇÃO DA PENHORA QUE RECAIU SOBRE O BEM IMÓVEL GERADOR DA DÍVIDA CONDOMINIAL. INOPONIBILIDADE DA IMPENHORABILIDADE DO BEM DE FAMÍLIA RELATIVAMENTE A OBRIGAÇÕES «PROPTER REM". POSSIBILIDADE DE PENHORA DE IMÓVEL RESIDENCIAL NA EXECUÇÃO PROMOVIDA PELO CONDOMÍNIO PARA A COBRANÇA DE QUOTAS CONDOMINIAIS. HIPÓTESE CONTEMPLADA NAS EXCEÇÕES PREVISTAS NO ART. 3º, IV DA LEI 8.009/90. NECESSIDADE DE INTIMAÇÃO DO CREDOR FIDUCIÁRIO, NOS TERMOS DOS arts. 799, I E 889, V, DO CPC. DECISÃO AGRAVADA MANTIDA.
Agravo de instrumento improvido, com determinação... ()
10 - TJSP Agravo de Instrumento. Ação de execução de título extrajudicial. Decisão que não admitiu a penhora do imóvel em razão deste encontrar-se alienado fiduciariamente, não integrando parte do patrimônio pessoal do executado. Apenas os bens do devedor, presentes e futuros, respondem pelo cumprimento de suas obrigações. Dívida exigida pelo condomínio, ainda que ostente natureza «propter rem, não pode ensejar a penhora do imóvel onerado com alienação fiduciária. Limitação de eventuais direitos aquisitivos dos devedores. Credor fiduciário não integra o polo passivo da demanda. Constrição de imóvel de sua titularidade. Inadmissibilidade. Violação da garantia constitucional do devido processo legal. Decisão mantida. RECURSO IMPROVIDO
11 - 2TACSP Hipoteca. Condomínio em edificação. Direito de preferência e a garantia real do credor hipotecário em face da obrigação «propter rem em favor do condomínio. Considerações sobre o tema. CCB, arts. 755, 759, parágrafo único, 1.560 e 1.564.
«... O CCB, art. 1.560 estabelece a preferência do direito real em relação àquele de natureza pessoal e a lei não contempla qualquer espécie de privilégio em favor do condomínio, nada auxiliando a consideração das despesas condominiais como obrigação «propter rem e que, no caso, é posterior à constituição da hipoteca. Este C. Sodalício, no julgamento do agravo de instrumento 551.440, relator o Juiz Willian Campos, já deixou assentado que «se o direito real antecede à obrigação «propter rem, decorrente de despesas condominiais, é cabível a habilitação de crédito hipotecário para o exercício do direito de preferência sobre a execução promovida pelo condomínio e tal habilitação independe de anterior execução e penhora do bem (cf. agravo de instrumento 563.436, rel. Juiz Eros Piceli). Ora, se caracterizada a preferência do crédito com garantia real, tem a credora hipotecária direito de fazer valer essa mesma preferência, inclusive com pagamento do preço da arrematação por conta e benefício de seu crédito, estando, em consequência, dispensada do depósito. Não há sentido exigir que a credora preferencial primeiro deposite o valor da venda judicial para, em seguida, levantar a seu favor o mesmo dinheiro ofertado. ... ()
12 - TJSP Concurso de credores. Direito de preferência. Ação de cobrança de despesas condominiais em fase de execução. Decisão que determinou a preferência dos créditos de honorários advocatícios, com fundamento no caráter alimentar destes em detrimento dos créditos oriundos de inadimplemento de despesas condominiais. Agravante alega que as despesas de condomínio tratam-se de obrigações «propter rem e têm preferência por ser crédito para manutenção do bem, objeto da penhora. Impossibilidade. Crédito derivado de honorários advocatícios prefere aos demais, posto possuir caráter alimentar. Decisão mantida. Recurso improvido.
13 - TJSP Agravo de Instrumento. Ação de execução de título extrajudicial. Decisão que não admitiu a penhora do imóvel em razão deste encontrar-se alienado fiduciariamente, não integrando parte do patrimônio pessoal do executado. Apenas os bens do devedor, presentes e futuros, respondem pelo cumprimento de suas obrigações. Dívida exigida pelo condomínio, ainda que ostente natureza «propter rem, não pode ensejar a penhora do imóvel onerado com alienação fiduciária. Limitação de eventuais direitos aquisitivos dos devedores. Credor fiduciário não integra o polo passivo da demanda. Constrição de imóvel de sua titularidade. Inadmissibilidade. Violação da garantia constitucional do devido processo legal. Precedentes desta Colenda Câmara e do Colendo STJ. Decisão mantida. RECURSO IMPROVIDO
14 - TJSP Agravo de Instrumento. Ação de execução de título extrajudicial. Decisão que não admitiu a penhora do imóvel em razão deste encontrar-se alienado fiduciariamente, não integrando parte do patrimônio pessoal do executado. Apenas os bens do devedor, presentes e futuros, respondem pelo cumprimento de suas obrigações. Dívida exigida pelo condomínio, ainda que ostente natureza «propter rem, não pode ensejar a penhora do imóvel onerado com alienação fiduciária. Limitação a eventuais direitos aquisitivos dos devedores. Credor fiduciário não integra o polo passivo da demanda. Constrição de imóvel de sua titularidade. Inadmissibilidade. Violação da garantia constitucional do devido processo legal. Precedentes desta Colenda Câmara e do Colendo STJ. Decisão mantida. RECURSO IMPROVIDO
1 - As normas da Lei 9.514/1997, art. 27, § 8º, e do CCB/2002, art. 1.368-B, parágrafo único, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas ente os contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. ... ()
16 - STJ Condomínio em edificação. Taxa condominial. Direito civil. Recurso especial. Embargos de terceiro. Penhora do imóvel gerador dos débitos condominiais no bojo de ação de cobrança na qual a proprietária do bem não figurou como parte. Possibilidade. Obrigação propter rem. CCB/2002, art. 1.336, I. Lei 4.591/1964, art. 4º. CPC/2015, art. 109 (Legitimidade ativa. Alienação da coisa litigiosa ou alienação do direito litigioso). CPC/1973, art. 42, § 3º. CPC/1973, art. 472.CPC/1973, art. 1.046.CPC/2015, art. 674 (Embargos de terceiros. Hipótese de cabimento). Considerações da Minª. Nancy Andrighi sobre a natureza jurídica da obrigação de pagamento das despesas condominiais.
«[...] O propósito recursal é definir se a proprietária do imóvel gerador dos débitos condominiais pode ter o seu bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, da qual não figurou no polo passivo, uma vez que ajuizada, em verdade, em face da então locatária do imóvel. Aplicação do CPC/1973 – Enunciado Administrativo 2/STJ. ... ()
17 - TJSC Juizado especial. Recurso inominado. Embargos de terceiro. Nulidade de sentença afastada. Decisão de juiz leigo que suficientemente fundamentou a improcedência do pedido ajuizado. Incidência dos princípios norteadores dos juizados especiais da informalidade e simplicidade. Ausência de afronta a mandamento constitucional. Confisco decorrente de débito condominial. Obrigação propter rem. Penhora Incidente sobre o imóvel. Indagação sobre boa-fé dos adquirentes irrelevante. Possibilidade do credor de escolha entre proprietário ou possuidor para cobrança do débito. Constrição judicial mantida. Recurso conhecido e improvido. CPC/1973, art. 463, I. Lei 9.099/1995, art. 38.
«1 - Da análise da sentença, nota-se que houve, ainda que sucinta fundamentação acerca dos motivos que levaram o julgador leigo a entender pela improcedência dos pedidos da parte recorrida. E, como é sabido, o julgador não está obrigado a se pronunciar sobre a integralidade do pedido deduzido na pretensão judicial quando houver nos autos elementos suficientes à dicção do direito. E mais ainda no caso em estudo, porque incidem os princípios norteadores do microssistema dos Juizados Especiais previstos na Lei 9.099/1995, art. 2º. Assim, não se pode entender a decisão de fl. 68, homologada pela togada à fl. 69, como nula. ... ()
18 - TJSP Agravo de Instrumento. Ação de execução de título extrajudicial. Decisão que determinou que a parte exequente esclareça se pretende a penhora dos direitos aquisitivos do executado sobre o imóvel indicado, tendo em vista a alienação fiduciária constituída em favor da Caixa Econômica Federal. Apenas os bens do devedor, presentes e futuros, respondem pelo cumprimento de suas obrigações. Dívida exigida pelo condomínio, ainda que ostente natureza «propter rem, não pode ensejar a penhora do imóvel onerado com alienação fiduciária. Limitação de eventuais direitos aquisitivos dos devedores. Credor fiduciário não integra o polo passivo da demanda. Constrição de imóvel de sua titularidade. Inadmissibilidade. Violação da garantia constitucional do devido processo legal. Decisão mantida. RECURSO IMPROVIDO
19 - STJ Família. Ação rescisória. Civil e processual civil. Alegação da existência de erro de fato e violação manifesta a norma jurídica. CPC/2015, art. 966, V e VIII. Ação de cobrança. Cotas condominiais. Embargos de terceiro opostos pela companheira e meeira. Regular intimação da penhora. Fato existente. Alegação de bem de família. Impenhorabilidade. Exceção prevista no Lei 8.009/1990, art. 3º, IV. Obrigações propter rem. Litisconsórcio passivo necessário. Inexistência. Dívida solidária. Decisão rescindenda em dissonância com a jurisprudência do STJ. Rescisão do julgado. Pedido rescisório procedente.
«1 - Pedido desconstitutivo de decisão desta Corte que, reformando acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, conheceu do agravo para dar provimento ao recurso especial, reconhecendo como «bem de família a parte da meeira objeto de constrição e, por conseguinte, a impenhorabilidade do imóvel em sua totalidade. ... ()
20 - TJSP Penhora. Incidência sobre bens dos condôminos em Execução por Título Judicial contra o condomínio. Possibilidade. Os condôminos, em face da obrigação «propter rem, podem ter suas unidades penhoradas para satisfazer execução movida contra o condomínio. Condôminos suportam, na propriedade horizontal, e na proporção da respectiva quota-parte, as conseqüências decorrentes de obrigações do condomínio inadimplente. Inteligência do Lei 4591/1964, art. 12, «caput e artigo 1315 do Código Civil/02. Dá-se a distinção entre as figuras da dívida e da responsabilidade, com sujeição do patrimônio dos responsáveis, mesmo não devedores, à execução. Desnecessidade de citação dos condôminos, realizando-se apenas a penhora da quota-parte ideal de cada uma das unidades autônomas, observada a respectiva proporção de cada quota. Recurso provido em parte para o fim acima descrito.
21 - STJ Condomínio em edificação. Taxa condominial. Direito civil. Recurso especial. Embargos de terceiro. Penhora do imóvel gerador dos débitos condominiais no bojo de ação de cobrança na qual a proprietária do bem não figurou como parte. Possibilidade. Obrigação propter rem. CCB/2002, art. 1.336, I. Lei 4.591/1964, art. 4º. CPC/2015, art. 109 (Legitimidade ativa. Alienação da coisa litigiosa ou alienação do direito litigioso). CPC/1973, art. 42, § 3º. CPC/1973, art. 472.CPC/1973, art. 1.046.CPC/2015, art. 674 (Embargos de terceiros. Hipótese de cabimento). Considerações da Minª. Nancy Andrighi sobre a responsabilidade pelo pagamento de despesas condominiais.
«[...] O propósito recursal é definir se a proprietária do imóvel gerador dos débitos condominiais pode ter o seu bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, da qual não figurou no polo passivo, uma vez que ajuizada, em verdade, em face da então locatária do imóvel. Aplicação do CPC/1973 – Enunciado Administrativo 2/STJ. ... ()
22 - TJSP Penhora. Incidência sobre bem imóvel. Deferimento do pedido de levantamento e posterior averbação do cancelamento da penhora em razão da adjudicação do imóvel nos autos em outro processo. Descabimento. Cobrança de despesas condominiais cuja dívida tem caráter «propter rem. Assunção pelo adjudicante do imóvel de todos os direitos e obrigações em relação a ele. Responsabilidade pelo pagamento de tais despesas. Inviabilidade, todavia, de sua inclusão no polo passivo da execução da qual não fez parte. Possibilidade da sua participação, somente por iniciativa própria e com o consentimento do credor, caso pretendesse ingressar em juízo em sucessão à parte originária, o que não ocorreu. CPC/1973, art. 42, § 1º. Manutenção do executados na lide, ressalvado o fato de que a titularidade para quitação do débito é do adjudicante (substituído), sendo que os efeitos da sentença se estenderão a ele, que poderá, querendo, intervier no processo como assistente litisconsorcial, devendo assim ser intimado dos atos processuais. Constrição mantida. Recurso provido, com observação.
23 - TJSP Despesas condominiais. Ação de execução de título extrajudicial. Ainda que se considere que as despesas condominiais têm caráter propter rem e constituem obrigações em prestações periódicas, podendo ser incluídas todas as parcelas que se vencerem até a data do efetivo pagamento, nos termos do CPC, art. 323, e que a penhora de ativos financeiros não isenta o devedor do pagamento dos consectários de sua mora, conforme Tema 677, do STJ, é preciso que o exequente apresente novo cálculo, indicando o montante atualizado do débito, após o que o MM. Juízo a quo analisará qual o valor será levantado pelo exequente, bem como se deverá ocorrer o desbloqueio do valor remanescente, se houver, e, consequentemente, extinta a execução, nos termos do CPC, art. 924, II.
24 - STJ Meio ambiente. Ambiental. Limitação administrativa. Função ecológica da propriedade. Área de preservação permanente. Dever de reflorestamento. Obrigação propter rem. Art. 18, § 1º, do CF de 1965. Regra de transição. Inexistência de direito adquirido de destruir, desmatar e poluir o ambiente, ou reter benefícios, econômicos ou não, da degradação. Não ocorrência de desapropriação indireta. Descabimento de indenização para que o infrator deixe de degradar o meio ambiente.
«1. Trata-se, na origem, de Recurso Especial em que o recorrente sustenta que a Área de Preservação Permanente situada em sua propriedade foi desmatada antes da entrada em vigor do Código Florestal de 1965, razão pela qual a imposição legal de reflorestamento atrai a incidência do seu art. 18, § 1º ... ()
Tratando-se de dívida proveniente de despesas condominiais, que constituem obrigações «propter rem, a execução de débitos oriundos do imóvel alcança o próprio bem, admitindo-se a constrição. RECURSO PROVIDO... ()
27 - TJSP Agravo de instrumento. Ação de execução de título extrajudicial (verbas condominiais). Decisão que deferiu o pedido de alienação judicial do imóvel, com determinação de que o valor da arrematação não seja inferior ao saldo devedor do contrato, e ressalvando a preferência do credor hipotecário/fiduciário no levantamento do valor. Insurgência do exequente. Cabimento. Imóvel não atingido pela penhora, mas apenas os direitos da parte executada, com garantia de alienação fiduciária. Eventual arrematante que substituirá o devedor fiduciante (executado), assumindo as obrigações e encargos que decorrem do financiamento. Execução que se processa no interesse do credor e preferência do crédito condominial que não podem ser desconsiderados. Leilão que deve ser deferido, afastando a exigência de que eventual arrematação somente se efetive por valor suficiente para quitação do débito contratual decorrente da alienação fiduciária. Verba de condomínio, ademais, que configura obrigação de caráter propter rem e se presta justamente a manter o imóvel, devendo ser paga com preferência ao crédito hipotecário e, também, ao derivado de alienação fiduciária em garantia. Enunciado da Súmula 478/STJ. Precedentes deste E. TJSP. Decisão reformada. Recurso provido.
«... O propósito recursal é dizer se as verbas de sucumbência, decorrentes de condenação em ação de cobrança de cotas condominiais, possuem natureza ambulatória (propter rem), bem como se está configurado, na espécie, o excesso de penhora. ... ()
29 - STJ Meio ambiente. Administrativo. Infração ambiental. Multa. Área de preservação permanente. Limitação administrativa. Função ecológica da propriedade. Dever de reflorestamento. Obrigação propter rem. Art. 18, § 1º, do CF de 1965. Regra de transição. Inexistência de direito adquirido de destruir, desmatar e poluir o ambiente, ou reter benefícios, econômicos ou não, da degradação. Não ocorrência de desapropriação indireta. Descabimento de indenização para que o infrator deixe de degradar o meio ambiente. Violação ao CPC, art. 535. Fundamentação deficiente. Súmula 284/STF. Ausência de prequestionamento. Súmula 211/STJ.
«1. Cuida-se, originariamente, de Ação Ordinária com o fito de anular o auto de infração e o embargo promovido sobre parte do imóvel rural, em decorrência de utilização econômica de Área de Preservação Permanente. ... ()
30 - STJ Embargos de terceiro. Execução. Penhora. Compromisso de compra e venda. Distrato. Fraude à execução. Considerações do Min. Humberto Gomes de Barros sobre o tema. Precedente do STJ. Súmula 84/STJ. CPC/1973, art. 593, II e CPC/1973, art. 1.046.
«... Em execução, a penhora recaiu sobre imóvel do qual o executado era mero promitente comprador. ... ()
31 - TJSP Agravo de instrumento - Execução fundada em contrato de locação. Decisão que indeferiu: (a) requerimento de reconsideração de decisão anterior; (b) o sobrestamento do levantamento de valores; (c) o afastamento de penhoras não determinadas nestes autos; (d) a aplicação do art. 1.499, IV, do CC; (e) a limitação da responsabilidade do arrematante por dívidas posteriores à imissão de posse. Insurgência.
Preclusão temporal quanto à discussão sobre as expedições da carta de arrematação e do mandado de imissão de posse, não tendo o requerimento de reconsideração suspendido ou interrompido o prazo recursal. Ausência de recurso com efeito suspensivo a obstar o levantamento dos valores. Impedimento do levantamento por outra razão, a saber, a necessidade da instauração de concurso de credores. Determinação de instauração do concurso no juízo. Edital que previu que as dívidas existentes sobre o imóvel até a data da arrematação seriam pagas com o preço da venda judicial. Arrematante que, portanto, responde apenas pelos débitos posteriores à arrematação. Dever do arrematante, após a assinatura do auto de arrematação, ainda que não imitido na posse e não expedida a carta, de arcar com os valores das despesas condominiais, obrigações de caráter propter rem. Agravo conhecido em parte e não provido, com determinação
32 - STJ Execução fiscal. Agravo regimental no agravo de instrumento. Penhora. Debêntures da companhia valor do rio doce. Recusa do credor. Possibilidade.
1 - Trata-se de agravo regimental interposto contra decisão que conheceu do agravo de instrumento para, desde logo, prover o recurso especial, ao entendimento de que as obrigações (debêntures da Companhia Vale do Rio Doce) podem ser recusadas pela exequente, porquanto não observada a ordem legal.... ()
33 - TJRJ AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL DE COTAS CONDOMINIAIS. DECISÃO INTERLOCUTÓRIA QUE INDEFERIU O PEDIDO FORMULADO PELO EXEQUENTE RELATIVO À PENHORA DO IMÓVEL SOBRE O QUAL INCIDEM AS COTAS CONDOMINIAIS NÃO QUITADAS, AO FUNDAMENTO DE QUE O MESMO ESTÁ EM NOME DE TERCEIRO, E QUE O EXECUTADO É PROMITENTE CESSIONÁRIO, INEXISTINDO ESCRITURA DEFINITIVA DO IMÓVEL EM QUESTÃO. INSURGÊNCIA DO CONDOMÍNIO EXEQUENTE.
Cediço que, o art. 1.345 do Código Civil atribuiu às despesas condominiais a natureza de obrigações «propter rem, ou seja, não se trata apenas de preferência creditícia, mas consiste em verdadeira afetação do imóvel para garantir o pagamento das despesas de condomínio, mormente porquanto as despesas condominiais se prestam à manutenção do próprio bem, sendo pacífico o entendimento doutrinário e jurisprudencial no sentido de que débitos dessa natureza podem ser satisfeitos com a penhora da unidade condominial à qual se vincula. No caso concreto, observa-se que o imóvel gerador da dívida é de propriedade de pessoas estranhas à relação processual. Desse modo, a execução não poderá atingir esfera patrimonial de terceiros, até porque a consequência da penhora é a imediata perda da livre disponibilidade dos bens atingidos pela medida constritiva. Logo, são os bens do devedor que se sujeitarão à execução forçada. Todavia constata-se que os proprietários registrais cederam seus direitos relativos ao imóvel em questão ao agravado, através de instrumento particular de promessa de cessão de direitos, a qual não foi levada a registro. Destarte, uma vez reconhecida a natureza «propter rem da obrigação, nada impede que a constrição recaia sobre os direitos que o devedor possui sobre o imóvel gerador da dívida, posto que o executado possui direitos contratuais sobre o bem e estes direitos têm valor patrimonial capaz de assegurar o pagamento da dívida em execução, a teor do que dispõe o art. 835, XII e XIII do CPC. Precedentes desta Corte Estadual. Por outro lado, ainda que no presente caso não seja possível a averbação, no registro imobiliário, da penhora dos direitos titularizados pelo executado/agravado, a constrição judicial será considerada perfeita e acabada desde a expedição do respectivo termo nos autos, conforme a dicção do art. 845, § 1º do CPC, devendo ser entregue cópia ao exequente para fins de averbação, nos termos do CPC, art. 844, como forma de propiciar conhecimento da penhora a terceiros, ou seja, para conferir-lhe efeitos «erga omnes". Reforma da decisão para autorizar a penhora tão somente sobre os direitos de cessão do imóvel titularizado pelo executado. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.... ()
34 - STJ Civil e processual civil. Recurso especial. Recurso manejado sob a égide do CPC/2015 . Cobrança de débito condominial. Responsabilidade do proprietário do imóvel pelos débitos condominiais. Ausência de comunicação do condomínio da transação realizada. Penhora do bem gerador da dívida. Possibilidade. Precedente. Recurso não provido.
1 - Aplica-se o CPC/2015 a este julgamento ante os termos do Enunciado Administrativo 3/STJ, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do CPC/2015. ... ()
35 - STJ Civil e processual civil. Agravo interno no recurso especial. Recurso manejado sob a égide do CPC/2015 . Cobrança de débito condominial. Embargos de terceiro. Responsabilidade do proprietário do imóvel pelos débitos condominiais. Ausência de comunicação do condomínio da transação realizada. Reconhecimento, in casu. Penhora do bem gerador da dívida. Possibilidade. Precedente. Recurso não provido.
1 - Aplica-se o CPC/2015 a este julgamento ante os termos do Enunciado Administrativo 3/STJ aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do CPC/2015. ... ()
Cumprimento de sentença de ação de cobrança de taxas e despesas condominiais. Decisão agravada julgou prejudicada a penhora dos direitos aquisitivos sobre o imóvel gerador da dívida condominial. Irresignação da exequente. Cabimento. Preliminar de preclusão pro judicato afastada. Dívida tem natureza propter rem. Possibilidade de a penhora recair sobre os direitos aquisitivos que os executados possuem sobre o imóvel gerador do débito condominial e gravado com cláusula de alienação fiduciária. Inteligência do art. 835, XII do CPC. Entendimento sedimentado no C. STJ e nesta Câmara. Medida eficaz porque garante a satisfação, mesmo que parcial, do crédito. Tratando-se de lide sobre obrigações sucessivas inadimplidas, a eventual alienação dos direitos abarca os interesses do condomínio credor. Preferência do crédito condominial em relação a eventual crédito fiduciário. As despesas condominiais são obrigações propter rem que visam a preservação do conjunto condominial e da unidade autônoma, constituindo crédito privilegiado frente ao crédito fiduciário. Aplicação, por analogia, do enunciado da Súmula 478 do C. STJ, aplicável ao caso. Decisão reformada. Recurso provido... ()
Execução de débitos condominiais - Decisão que revoga anterior, na qual se deferiu o arresto dos direitos que a devedora tem sobre a unidade condominial, posteriormente convertido em penhora, que pretende a credora seja mantida - Credor fiduciário (CDHU) já se manifestou nos autos, contrário à expropriação da unidade devedora como um todo - Verbas condominiais - Natureza propter rem da obrigação - Crédito condominial que prefere a qualquer outro - Execução que se realizada no interesse do credor - Existência de contrato de financiamento com garantia de alienação fiduciária sobre o bem imóvel - Penhora sobre direitos aquisitivos - Preço da arrematação que não compreende os direitos creditícios do credor fiduciário - Arrematação que acarretará a sub-rogação do arrematante nos direitos e obrigações do devedor fiduciante, substituindo-o na relação contratual com o credor fiduciário - Penhora da unidade condominial de propriedade fiduciária de instituição financeira - Possibilidade - Natureza propter rem da obrigação - Necessidade apenas de intimação da credora fiduciária, nos termos do CPC, art. 889, V, obrigação já satisfeita nos autos - Eventual saldo que poderá ser utilizado para a amortização crédito garantido pela alienação fiduciária apenas depois de satisfeito o débito condominial exequendo - Decisão reformada. ... ()
38 - STJ Recurso especial. Cumprimento de sentença de ação de cobrança promovida pelo condomínio contra o promissário comprador. Reaquisição do bem pelo promitente vendedor, que, ciente dos débitos condominiais que passariam a ser de sua responsabilidade, bem como da respectiva ação, remanesce inerte, por mais de seis anos, somente intervindo no feito para alegar nulidade da constrição judicial. Proceder processual repetido em outras sete ações contra o mesmo condomínio. Prejuízo manifesto da entidade condominial. Verificação. Penhora sobre a unidade imobiliária, possibilidade, excepcionalmente. Recurso especial improvido.
«1. As cotas condominiais, concebidas como obrigações propter rem, consubstanciam uma prestação, um dever proveniente da própria coisa, atribuído a quem detenha, ou venha a deter, a titularidade do correspondente direito real. Trata-se, pois, de obrigação imposta a quem ostente a qualidade de proprietário de bem ou possua a titularidade de um direito real sobre aquele. Por consectário, eventual alteração subjetiva desse direito, decorrente da alienação do imóvel impõe ao seu «novo titular, imediata e automaticamente, a assunção da obrigação pelas cotas condominiais (as vincendas, mas também as vencidas, ressalta-se), independente de manifestação de vontade nesse sentido. Reconhecida, assim, a responsabilidade do «novo adquirente ou titular de direito real sobre a coisa, este poderá, naturalmente, ser demandado em ação destinada a cobrar os correspondentes débitos, inclusive, os pretéritos, caso em que se preserva seu direito de regresso contra o vendedor (anterior proprietário ou titular de direito real sobre o imóvel). ... ()
39 - TJRJ Usufruto vitalício de imóvel. Condomínio em edificação. Cotas condominiais. Instituto que não tem o condão de afastar a cobrança das cotas (taxas) condominiais inadimplidas. CCB/2002, art. 1336, I e CCB/2002, art. 1.403.
«Obrigação de natureza propter rem que, como tal, encontra-se vinculada ao imóvel, o que impõe a observância do princípio da ambulatoriedade. Pedido de desconstituição da penhora que é manifestamente descabido, já que o usufruto não impede a hasta pública do bem para pagamento do débito condominial vencido e impago, cabendo ao arrematante o respeito ao usufruto vitalício constituído em favor do embargante. Jurisprudência assente deste Tribunal neste sentido. Embargante-apelante que tenta atribuir exegese equivocada ao CCB/2002, art. 1.403, que elenca os deveres do usufrutuário apenas em relação ao instituto do usufruto, não produzindo o efeito de afastar a cobrança das obrigações «propter rem».»... ()
40 - TJSP AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO AMBIENTAL. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. EXECUÇÃO DE ASTREINTES PELO INADIMPLEMENTO DE OBRIGAÇÃO SOLIDÁRIA. POSSIBILIDADE.
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Trata-se de agravo de instrumento interposto contra a r. decisão por meio da qual o DD. Magistrado «a quo rejeitou os embargos e declaração opostos contra decisão que determinou o depóstio de R$17.512,00, referente à execução de «astreintes pelo inadimplemento das obrigações a que foram condenados solidariamente, sob pena de penhora. ... ()
Cumprimento de sentença - Arrematação de imóvel - Lance vencedor dado pela própria exequente com base no crédito (CPC, art. 896, § 1º) - Irresignação da exequente contra desfazimento da arrematação por suposto vício de intimação, e determinação para que depositasse o valor correspondente aos débitos tributários - Fundamentos da agravante no sentido de se tratar de aquisição originária, com sub-rogação na forma do CTN, art. 130 - Não acolhimento - Desfazimento da arrematação que era mesmo possível, uma vez que o município, credor de obrigações propter rem sobre o imóvel-objeto, não foi intimado da penhora, tampouco da Leilão - Quanto ao mais, o entendimento firmado a respeito do caráter originário da aquisição em hasta pública aplica-se ao terceiro que, ao depositar o preço do lance, permite que a garantia do passivo fiscal seja transmitida (i.e. sub-rogada) do próprio imóvel (natureza propter rem) para o depósito em dinheiro que realizara, e não ao exequente que arremata com base no seu crédito e nada deposita em dinheiro - Sem depósito, inexiste elemento real que permita a sub-rogação, e a vingar a tese da agravante, estar-se-ia diante de ilegal exceção à natureza propter rem do débito fiscal - Aquisição que, em verdade, constitui-se mera adjudicação, espécie que não tem o condão de afastar a responsabilidade pelos débitos pendentes sobre a coisa - Ressalva do direito do adjudicante de demandar contra o anterior proprietário visando ao reembolso da quantia despendida - Precedentes do C. STJ e desta E. Corte de Justiça - Decisão correta - RECURSO DESPROVIDO, com observação... ()
42 - STJ Processo civil e civil. Condomínio. Débito. Natureza. Legitimidade passiva. Execução. Penhora do imóvel. Posterior confisco em processo criminal. Arrematação. Produto. Repasse à União. Prévio pagamento de lesados e terceiros de boa-fé. Possibilidade. Limites. Dispositivos legais analisados. Arts. 307 do cc/02; 42, § 3º, e 472 do CPC/1973; 91, II, do CP; 133 e parágrafo único, do CPP; e 3º, IV, da Lei 8.009/90.
«1. Ação ajuizada em 29.11.2010. Recurso especial concluso ao gabinete da Relatora em 30.09.2013. ... ()
43 - TJRJ APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO C/C INDENIZATÓRIA. DÉBITO CONDOMINIAL. LEILÃO. SUB-ROGAÇÃO. RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE. TERMOS DO EDITAL.
Trata-se de ação de repetição de indébito cumulada com reparação por dano moral ajuizada sob a alegação de que o autor adquiriu imóvel através de leilão judicial constando no edital a isenção do arrematante em relação à débitos anteriores ao imóvel. Cinge-se a controvérsia em verificar se deve o arrematante responder pelas obrigações propter rem vencidas antes da Leilão. Em se tratando de arrematação de imóvel em hasta pública, que consiste em forma de aquisição originária (isto é, sem relação jurídica entre o antigo e o novo proprietários), a regra geral é a irresponsabilidade do adquirente e a condição absolutamente livre de ônus para o bem adquirido. O juízo a quo, à vista da natureza propter rem da obrigação e o pagamento espontâneo da dívida pelo autor entendeu pela improcedência dos pedidos. A regra geral da arrematação, na qualidade de forma de aquisição originária da propriedade (pois não derivada de relação jurídica entre o antigo e o novo proprietários) é que o bem ingresse no patrimônio do arrematante livre e desimpedido de todo e qualquer ônus, isentando o novo proprietário de responsabilidade pelos débitos anteriores, os quais, mesmo que de natureza propter rem, ficam sub-rogados no preço do bem arrematado (art. 130, parágrafo único, do CTN e CPC, art. 908, § 1º). Entretanto, admite-se a exceção ? cada vez mais usual ? dessa regra geral, pelo princípio da boa-fé objetiva (vinculante no Direito Civil tanto quanto nas relações processuais, a teor dos arts. 113 e 422 do Código Civil e do CPC, art. 5º), sempre que a pendência de dívida constar expressamente do edital de leilão, necessariamente associada à advertência de que o arrematante será por ela responsável. Inteligência do CPC, art. 886, VI. No caso dos autos, o edital de leilão foi dúbio, pois na parte dedicada a especificar as condições de pagamento da arrematação, o edital fez constar a seguinte advertência: «Cientes sobre eventuais penhoras existentes, nos termos do art. 886, VI do CPC, devendo o(s) interessado(s), observar(em) e examinar(em) os Autos e a Certidão de Ônus Reais do(s) Imóvel(eis) penhorado(s).. Ademais, curiosamente, o auto de arrematação não foi acostado aos autos, razão pela qual não se pode concluir com clareza os efetivos termos em que o imóvel foi arrematado. De outra sorte, o condomínio réu acostou despacho do Juiz da 43ª Vara do Trabalho da 1ª Região que consta menção expressa ao dever do arrematante quanto ao pagamento devido a título de IPTU e taxa condominial do imóvel arrematado. Sentença de improcedência que se mantém. DESPROVIMENTO DO RECURSO.... ()
44 - STJ Execução. Penhora. Salário. Recurso especial. Processual civil. Impenhorabilidade. Fundo de investimento. Poupança. Limitação. Quarenta salários mínimos. Da penhorabilidade do excedente. Verba recebida a título de indenização trabalhista. Das sobras desta verba. Amplas considerações da Minª. Maria Isabel Gallotti sobre o tema. CPC/1973, art. 649, IV e X. CF/88, art. 37, XI e XII.
«... A jurisprudência do STJ considera como alimentares e, portanto, impenhoráveis as verbas salariais destinadas ao sustento do devedor ou de sua família. Esta 4ª Turma, no julgamento do REsp 978.689, rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, DJe 24/08/2009, decidiu ser «inadmissível a penhora dos valores recebidos a título de verba rescisória de contrato de trabalho e depositados em conta corrente destinada ao recebimento de remuneração salarial (conta salário), ainda que tais verbas estejam aplicadas em fundos de investimentos, no próprio banco, para melhor aproveitamento do depósito», tendo este precedente sido indicado como paradigma no recurso especial. ... ()
45 - STJ Processual civil. Recurso especial. Tributário. Execução fiscal. Responsabilidade do sócio-Gerente. Execução que consta no pólo passivo a sociedade devedora e os sócios. Penhora. Sistema bacen-Jud. Lei 11.382/2006. Arts. 655, I e 655-A, do CPC. Tempus regit actum. Recurso especial representativo de controvérsia 1184765/pa. Nomeação de depositário. Recusa ao encargo. Possibilidade. Súmula 319/STJ. 1. O redirecionamento da execução fiscal, e seus consectários legais, para o sócio-Gerente da empresa, somente é cabível quando reste demonstrado que este agiu com excesso de poderes, infração à Lei ou contra o estatuto, ou na hipótese de dissolução irregular da empresa, não se incluindo o simples inadimplemento de obrigações tributárias.
2 - Precedentes da Corte: ERESP 174.532/PR, DJ 20/08/2001; REsp. 513.555, DJ 06/10/2003; AgRg no Ag 613.619/MG, DJ 20.06.2005; REsp. 228.030, DJ 13.06.2005. 3. A jurisprudência da Primeira Seção desta Corte Superior ao concluir o julgamento do ERESP 702.232/RS, da relatoria do e. Ministro Castro Meira, publicado no DJ de 26.09.2005, assentou que: a) se a execução fiscal foi ajuizada somente contra a pessoa jurídica e, após o ajuizamento, foi requerido o seu redirecionamento contra o sócio-gerente, incumbe ao Fisco a prova da ocorrência de alguns dos requisitos do CTN, art. 135: a) quando reste demonstrado que este agiu com excesso de poderes, infração à lei ou contra o estatuto, ou na hipótese de dissolução irregular da empresa; b) constando o nome do sócio-gerente como co-responsável tributário na CDA cabe a ele o ônus de provar a ausência dos requisitos do CTN, art. 135, independentemente se a ação executiva foi proposta contra a pessoa jurídica e contra o sócio ou somente contra a empresa, tendo em vista que a CDA goza de presunção relativa de liquidez e certeza, nos termos do CTN, art. 204 c/c a Lei 6.830/80, art. 3º.... ()
46 - TJRJ EMENTA1: EMBARGOS DE TERCEIRO. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. IRRESIGNAÇÃO DO AUTOR. ANULAÇÃO DO JULGADO.
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Trata-se de Embargos de Terceiro, pretendendo o embargante a anulação da penhora que recaiu sobre o imóvel descrito na inicial, sob o argumento de ausência de sua intimação, possuidor do aludido bem, tanto da penhora, quanto da Leilão, aduzindo residir no local desde 2007. ... ()
47 - STJ Condomínio em edificação. Compromisso de compra e venda. Despesas condominiais. Transferência da posse em virtude de contrato de promessa de compra e venda não registrado. Promissário-comprador. Imissão na posse, com o pleno conhecimento do condomínio. Legitimidade passiva ad causam. Registro. Desinfluência. Precedentes do STJ. Lei 4.591/64, art. 12. CCB/2002, art. 1.331, e ss. (Do Condomínio Edilício).
«I - A teor da jurisprudência desta a. Corte, a responsabilidade pelas despesas de condomínio, ante a existência de promessa de compra e venda, pode recair tanto sobre o promissário-comprador quanto sobre o promitente-vendedor, a depender das circunstâncias do caso concreto (ut EREsp 136.389/MG, Relator o Senhor Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, DJ de 13/9/99); ... ()
48 - STJ Exceção do contrato não cumprido. Exceptio non adimpleti contractus. Reconhecimento. Ação de cobrança. Considerações do Min. Massami Uyeda sobre o tema. CCB, art. 1.092.CCB/2002, art. 476.
«... No que se refere à questão central do apelo nobre, porém, melhor sorte não socorre a recorrente ... ()
«... A jurisprudência desta Corte tem-se orientado no sentido sentido de que «o juízo responsável pela recuperação judicial detém a competência para dirimir todas as questões relacionadas, direta ou indiretamente, com tal procedimento, inclusive aquelas que digam respeito à alienação judicial conjunta ou separada de ativos da empresa recuperanda (AgRg no CC 97.732/RJ, Rel. Min. João Otávio de Noronha, 2ª Seção, DJe de 5/11/2010; CC 111645/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 2ª Seção, DJe de 8/10/2010; CC 95.870/MT, Rel. Min. Massami Uyeda, 2ª Seção, DJe 10/11/2010; entre outros). Assim, mesmo em relação a créditos de natureza trabalhista, «é da competência da Justiça Comum Estadual a decisão acerca de penhora e venda de bens integrantes do patrimônio de sociedade cujo plano de recuperação tenha sido aprovado (EDcl no AgRg no CC 110250/DF, de minha relatoria, Segunda Seção, DJe de 19/11/2010). Nas eventuais hipóteses em que eventual alienação já tiver sido promovida pela justiça obreira, esta não é anulada, mas «deve o produto da venda judicial reverter em favor do Juízo competente, ou seja, do juízo da recuperação judicial (AgRg no CC 112.673/DF, Rel. Min. Aldir Passarinho Junior, DJe de 3/11/2010). ... ()
50 - STJ Insolvência civil. Execução individual proposta com base no mesmo título executivo. Necessidade de prévia desistência da execução singular para possibilitar a propositura da ação declaratória da insolvência. Considerações do Min. Luis Felipe Salomão sobre o tema. CPC/1973, arts. 3º, 750, I, 753, I, 761, II e 762, § 1º.
«... 2. Cinge-se a controvérsia à definição acerca da possibilidade de ajuizamento de ação de insolvência civil pelo credor que, com base no mesmo título executivo, propôs demanda executiva que foi suspensa em razão da falta de bens penhoráveis. ... ()
