pagamento de impostos e quotas condominiais
Jurisprudência Selecionada

1 - STJ Inventário. Levantamento de valores. Pagamento de impostos e quotas condominiais. CPC/1973, art. 991.

«Administrador, que é, o inventariante tem a obrigação de zelar pela conservação do patrimônio do espólio. A falta de pagamento de impostos e de quotas condominiais acarreta o pagamento de encargos adicionais (v.g. multa e juros de mora), quando não a própria perda dos imóveis por força de eventual execução judicial. Conseqüentemente, tem o inventariante o direito de dispor das quantias correspondentes para solver as obrigações «propter rem. Recurso especial conhecido e provido em parte.... (Continua)

2 - TJRJ AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE COTAS CONDOMINIAIS. DECISÃO QUE INDEFERIU O ADITAMENTO DA INICIAL PARA A INCLUSÃO DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL NO POLO PASSIVO. HAVENDO ALIENAÇÃO DO IMÓVEL, COMO É O CASO DOS AUTOS, A RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DAS COTAS CONDOMINIAIS PODE RECAIR TANTO SOBRE O PROMISSÁRIO COMPRADOR QUANTO SOBRE O PROMITENTE VENDEDOR, A DEPENDER DE CADA CASO CONCRETO. ENTENDIMENTO DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA, NO RESP 1.345.331/RS, PROCESSADO NOS TERMOS DOS CPC/2015, art. 1.036 e CPC/2015, art. SS: ¿A) O QUE DEFINE A RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DAS OBRIGAÇÕES CONDOMINIAIS NÃO É O REGISTRO DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA, MAS A RELAÇÃO JURÍDICA MATERIAL COM O IMÓVEL, REPRESENTADA PELA IMISSÃO NA POSSE PELO PROMISSÁRIO COMPRADOR E PELA CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO ACERCA DA TRANSAÇÃO; B) HAVENDO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO, A RESPONSABILIDADE PELAS DESPESAS DE CONDOMÍNIO PODE RECAIR TANTO SOBRE O PROMITENTE VENDEDOR QUANTO SOBRE O PROMISSÁRIO COMPRADOR, DEPENDENDO DAS CIRCUNSTÂNCIAS DE CADA CASO CONCRETO; C) SE RESTAR COMPROVADO: (I) QUE O PROMISSÁRIO COMPRADOR IMITIRA-SE NA POSSE; E (II) O CONDOMÍNIO TEVE CIÊNCIA INEQUÍVOCA DA TRANSAÇÃO, AFASTA-SE A LEGITIMIDADE PASSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR PARA RESPONDER POR DESPESAS CONDOMINIAIS RELATIVAS A PERÍODO EM QUE A POSSE FOI EXERCIDA PELO PROMISSÁRIO COMPRADOR¿. RECONHECIMENTO DA RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DOS DÉBITOS CONDOMINIAIS QUE, PORTANTO, EXIGE A COMPROVAÇÃO INEQUÍVOCA ACERCA DA ALIENAÇÃO DO IMÓVEL ALIADA A EFETIVA IMISSÃO NA POSSE DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. APLICAÇÃO DO LEI 9.514/1997, art. 27, §8º, QUE PREVÊ QUE «RESPONDE O FIDUCIANTE PELO PAGAMENTO DOS IMPOSTOS, TAXAS, CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS E QUAISQUER OUTROS ENCARGOS QUE RECAIAM OU VENHAM A RECAIR SOBRE O IMÓVEL, CUJA POSSE TENHA SIDO TRANSFERIDA PARA O FIDUCIÁRIO, NOS TERMOS DESTE ARTIGO, ATÉ A DATA EM QUE O FIDUCIÁRIO VIER A SER IMITIDO NA POSSE. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE DA CEF QUE SOMENTE FOI REGISTRADA EM 13/01/2023. DÉBITOS QUE SE REFEREM A PERÍODO ANTERIOR, CONTUDO. MANUTENÇÃO DA DECISÃO RECORRIDA POR SEUS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS. DESPROVIMENTO DO RECURSO.

3 - TJSP "MULTAS. CONDOMÍNIO. Diversas infrações cometidas pela unidade condominial do recorrente, devidamente comprovadas pela farta prova documental. Penalidades impostas com observância às disposições constantes das regrais condominiais, não comportando anulação. Multa de agosto de 2023 que não constou da inicial e deve ser objeto de ação própria. Sentença que bem analisou a questão, aplicando o Ementa: «MULTAS. CONDOMÍNIO. Diversas infrações cometidas pela unidade condominial do recorrente, devidamente comprovadas pela farta prova documental. Penalidades impostas com observância às disposições constantes das regrais condominiais, não comportando anulação. Multa de agosto de 2023 que não constou da inicial e deve ser objeto de ação própria. Sentença que bem analisou a questão, aplicando o direito ao caso concreto, razão pela qual deve ser mantida por seus próprios fundamentos, nos termos da Lei 9.099/95, art. 46. NEGA-SE PROVIMENTO ao recurso. Arcará o recorrente com o pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que fixo em 15% sobre valor atualizado da causa Débora Romano Menezes Juíza Relatora

4 - TJRJ DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE PASSIVA DO PROPRIETÁRIO. IMÓVEL NÃO PARTILHADO FORMALMENTE APÓS DIVÓRCIO. RECURSO DESPROVIDO.

Embargos à execução opostos pelo executado em face da execução de cotas condominiais em atraso, alegando ilegitimidade passiva, sob o argumento de que, após sua separação em 2013 e posterior divórcio em 2020, a posse do imóvel é exclusiva de sua ex-esposa, sendo ela a responsável pelas obrigações condominiais. ... (Continua)

5 - TJSP DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. PEDIDO DE PARCELAMENTO DO DÉBITO. INADMISSIBILIDADE, NO CASO. INTELIGÊNCIA DO DISPOSTO NO ART. 314 DO CÓDIGO CIVIL

(cc). SENTENÇA MANTIDA. JUROS DE MORA E CORREÇÃO MONETÁRIA. CÁLCULOS A PARTIR DA ENTRADA EM VIGOR DA LEI 14.905/2024. DIREITO INTERTEMPORAL RECURSO DESPROVIDO, COM OBSERVAÇÃO. ... (Continua)

6 - STJ Agravo interno no recurso especial. Ação de indenização por danos materiais e morais. Compra e venda de imóvel. Atraso na entrega. 1. Lucros cessantes. Cabimento. Presunção de prejuízo. 2. Ausência de prequestionamento. Incidência das Súmula 282/STF e Súmula 356/STF. 3. Prequestionamento ficto (CPC/2015, art. 1.025). Necessidade de apontamento de contrariedade ao CPC/2015, art. 1.022. 4. Restituição de valores pagos com cotas condominiais e impostos antes da imissão na posse. Possibilidade. Precedentes. Acórdão em sintonia com a jurisprudência do STJ. 5. Agravo improvido.

«1 - No que tange à discussão do cabimento dos lucros cessantes, verifica-se que o acórdão recorrido adotou solução em conformidade com a jurisprudência desta Corte, no sentido de que «a inexecução do contrato de compra e venda, consubstanciada na ausência de entrega do imóvel na data acordada, acarreta além da indenização correspondente à cláusula penal moratória, o pagamento de indenização por lucros cessantes (AgInt no AREsp 1.049.708/RJ, Relator o Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 23/5/2017, DJe 26/5/2017). Incidência, no ponto, da Súmula 83/STJ. ... (Continua)

7 - TJSP DESPESAS CONDOMINIAIS - EXECUÇÃO - EMBARGOS OPOSTOS PELA INCORPORADORA, CREDORA FIDUCIÁRIA - ALEGAÇÃO DE ILEGITIMIDADE PASSIVA PARA A EXECUÇÃO - PERTINÊNCIA - art. 1.368-B, DO CC, E LEI 9.514/1997, art. 27, §8º - DÉBITO CONDOMINIAL DE RESPONSABILIDADE DOS DEVEDORES FIDUCIANTES - PLENA CIÊNCIA DO CONDOMÍNIO DO EXERCÍCIO DA POSSE DO IMÓVEL PELOS DEVEDORES/EXECUTADOS - AUSÊNCIA DE CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE - DECISÃO REFORMADA - RECURSO PROVIDO.

Considerando que as despesas condominiais perseguidas se referem a período em que os devedores fiduciantes exerciam a posse direta do imóvel, aliado ao fato de que não há indícios nos autos de que se tenha consolidado a propriedade do bem a favor da credora fiduciária, de rigor a exclusão desta última polo passivo da execução; ... (Continua)

8 - TJRJ APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES QUE PLEITEIA A CONDENAÇÃO DO RÉU AO PAGAMENTO DE TAXAS DE MANUTENÇÃO DA ÁREA. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. RECURSO DO AUTOR QUE DEFENDE SER CONDOMÍNIO DE FATO E, PORTANTO, HAVERIA A IMPOSIÇÃO AO RÉU DO PAGAMENTO DAS COTAS CONDOMINIAIS. RECURSO QUE NÃO MERECE PROSPERAR. REGISTRO DA AUTORA COMO ASSOCIAÇÃO. AUSÊNCIA DE DOCUMENTOS QUE COMPROVEM A MANIFESTAÇÃO DO RÉU EM ASSOCIAR-SE. IMPOSSIBILIDADE DE IMPOR O PAGAMENTO DAS TAXAS DE MANUTENÇÃO, CRIADAS POR ASSOCIAÇÃO DE MORADORES OU CONDOMÍNIOS DE FATO, NÃO PODEM SER IMPOSTAS A PROPRIETÁRIOS DE IMÓVEL QUE NÃO SEJAM ASSOCIADOS, NEM TENHAM ADERIDO AO ATO QUE INSTITUIU O ENCARGO - ANÁLISE DO TEMA, SOB A ÓTICA DO RECURSO REPETITIVO NOS RESP 1.280.871/SP STJ - PRESTÍGIO AO PRINCÍPIO DA LIVRE ASSOCIAÇÃO, PREVISTO art. 5º, XX, DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL, EM DETRIMENTO DO PRINCÍPIO DA VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO INJUSTIFICADO. SENTENÇA QUE DETERMINOU A COMPENSAÇÃO DE HONORÁRIOS. VEDAÇÃO EXPRESSA DO ART. 85, §14, DO CPC. ALTERAÇÃO DE OFÍCIO. RECURSO AO QUAL SE NEGA PROVIMENTO.

9 - TJSP DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO. IPTU E DESPESAS CONDOMINIAIS. TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. P CONTRATO DE LOCAÇÃO É TÍTULO EXECUTIVO NOS TERMOS DO CPC, art. 784, VIII. DESPESAS DE IPTU E CONDOMÍNIO. RESPONSABILIDADE DO LOCATÁRIO AGAMENTO PARCIAL RECONHECIDO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. RECURSO DESPROVIDO.

Embargos do devedor opostos nos autos de execução de título executivo extrajudicial (contrato de locação), alegando excesso de execução e inexistência de liquidez e certeza dos valores referentes a IPTU e despesas condominiais. Sentença acolhe parcialmente os embargos para reconhecer o pagamento parcial do débito, determinando a dedução do valor pago e fixando sucumbência recíproca. ... (Continua)

10 - TJRJ APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. COTAS CONDOMINIAIS. MULTA, JUROS DE MORA E CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL. TAXA SELIC. INCIDÊNCIA. ALTERAÇÃO EX OFFICIO.

A pretensão recursal cinge-se ao termo inicial dos juros de mora, multa e correção monetária, uma vez que sustenta o recorrente que devem incidir a partir do vencimento de cada uma das cotas inadimplidas. ... (Continua)

11 - STJ Condomínio em edificação. Taxa condominial. Direito civil. Recurso especial. Embargos de terceiro. Penhora do imóvel gerador dos débitos condominiais no bojo de ação de cobrança na qual a proprietária do bem não figurou como parte. Possibilidade. Obrigação propter rem. CCB/2002, art. 1.336, I. Lei 4.591/1964, art. 4º. CPC/2015, art. 109 (Legitimidade ativa. Alienação da coisa litigiosa ou alienação do direito litigioso). CPC/1973, art. 42, § 3º. CPC/1973, art. 472. CPC/1973, art. 1.046. CPC/2015, art. 674 (Embargos de terceiros. Hipótese de cabimento). Considerações da Minª. Nancy Andrighi sobre a responsabilidade pelo pagamento de despesas condominiais.

«[...] O propósito recursal é definir se a proprietária do imóvel gerador dos débitos condominiais pode ter o seu bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, da qual não figurou no polo passivo, uma vez que ajuizada, em verdade, em face da então locatária do imóvel. Aplicação do CPC/1973 – Enunciado Administrativo 2/STJ. ... (Continua)

12 - TJRJ Apelação cível. Ação de cobrança de multa por comportamento nocivo do condômino. Direito civil.

13 - STJ Agravo regimental no agravo em recurso especial. Ação de indenização. Promessa de compra e venda. Imóvel na planta. Atraso na entrega. 1. Ilegitimidade para compor o polo passivo. Vício do negócio jurídico. Responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais. Interpretação de cláusula contratual e reexame de fatos e provas. Impossibilidade. Súmula 5/STJ. Súmula 7/STJ. 2. Obrigação proter rem. Acórdão que decidiu a controvérsia com base no Código Civil. Ausência de prequestionamento. Súmula 211/STJ. 3. Agravo improvido.

«1. Tendo a corte local apurado por meio dos elementos contidos nos autos a legitimidade passiva da agravante, bem como concluído pela sua responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais em razão do atraso na entrega da conclusão das obras, o acolhimento das razões da recorrente demandaria o reexame dos elementos fático-probatórios dos autos e a interpretação de cláusula contratual, o que encontra óbices intransponíveis impostos pelas Súmula 5/STJ. Súmula 7/STJ. ... (Continua)

14 - TJRJ DIREITO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. ALEGAÇÃO DE PRESCRIÇÃO. RÉU QUE CONFESSA A INADIMPLÊNCIA. IMPUGNAÇÃO GENÉRICA DOS VALORES COBRADOS. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. RECURSO DA PARTE RÉ. DESPROVIMENTO.

I. Caso em exame ... (Continua)

15 - TJRJ APELAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR. INADIMPLEMENTO DA PARCELA FINAL. FINANCIAMENTO NÃO APROVADO. RISCO DO ADQUIRENTE TOMADOR DO FINANCIAMENTO. COTAS CONDOMINIAIS. PROMITENTE COMPRADOR NÃO IMITIDO NA POSSE. AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE. REVISÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS.

Promessa de Compra e Venda. As partes firmaram promessa de compra e venda de dois imóveis comerciais, para funcionamento de escritórios. O contrato principal não foi pactuado, tendo em vista o não pagamento da parcela final, vencida em 05.04.2014. A parte autora imputa a culpa pela não realização do contrato ao promitente vendedor, que não logrou êxito em cumprir sua obrigação de aprovar o financiamento imobiliário, a permitir o pagamento da última parcela. Como cediço, a desistência do contrato de compra e venda pelo comprador autoriza a rescisão contratual, com retenção parcial dos valores pagos a título de multa. Por outro lado, se o contrato principal não for pactuado por culpa do promitente vendedor, cabível a resolução do contrato, com devolução integral das parcelas pagas pelo promitente comprador, conforme enunciado de súmula 543, do STJ. Na hipótese dos autos, o contrato de promessa de compra e venda prevê o pagamento de várias parcelas, sendo a última com vencimento em 05.04.2014, mediante (i) pagamento à vista por recursos próprios, (ii) financiamento imobiliário por instituição bancária, ou (iii) financiamento próprio junto ao promitente vendedor, conforme condições e parcelas ajustadas no contrato. Logo, de fato, o promitente vendedor possuía obrigação contratual de conceder empréstimo financeiro ao promitente comprador. Todavia, para exercício desse direito, o comprador deveria cumprir as condições previstas no item 7, IV do quadro resumo: manifestação por escrito entre o 120º e 90º dia anteriores ao vencimento da parcela de 05.04.2014, com apresentação da escritura de promessa registrada no RGI, sob pena de o pagamento ter de ser realizado por recursos próprios. A parte autora, contudo, não comprovou preencher quaisquer dos requisitos, cingindo a juntar troca de e-mails realizadas após o vencimento da avença, desrespeitando o aviso prévio, para realização de acordo sobre a dívida e pagamento via financiamento imobiliário por concessão própria do vendedor ou por sua intermediação junto às instituições financeiras. Dessa forma, não merece prosperar a alegação do autor de culpa do promitente vendedor para não pactuação do contrato, em razão de não conceder o empréstimo financeiro para quitação da parcela final. Ao contrário, verifica-se a culpa do promitente comprador, pois há apenas pedido de financiamento após o vencimento da avença. Com efeito, não atendido o prazo e as condições contratuais para o financiamento próprio, a Construtora vendedora se eximiu da obrigação de concessão do crédito, restando ao promitente comprador quitar a parcela por recursos próprios ou se submeter aos riscos de concessão de financiamento imobiliário, que acabou não sendo aprovado e não realizado o pagamento. A análise de crédito não foi aceita, por pendência de declaração de Imposto de Renda do promitente comprador e não aceitação do bem dado em garantia em nome da pessoa física do sócio. Quanto ao requisito de registro do contrato de promessa no RGI pelo comprador, não há notícia de cumprimento. Nesse sentido, a Construtora vendedora se valeu da cláusula contratual . 7.3, c, que, com base no Decreta Lei . 745/1969 e leis . 4.591/1964 e . 4.864/1965, autoriza a promoção de leilão extrajudicial dos direitos de aquisição da promessa para quitação do débito, com restituição de eventual saldo a maior para o promitente comprador. O valor da arrematação não alcançou o valor total do débito, inexistindo, assim, valores a serem restituídos ao promitente comprador em relação ao desfazimento do negócio de promessa de compra e venda. Dessa forma, merece prosperar o recurso para julgar improcedente o pedido de restituição de valores pagos no contrato de promessa de compra e venda, tendo em vista a culpa do promitente comprador. Os pedidos subsidiários de retenção percentual de valores e aplicação dos encargos de mora a contar do trânsito em julgado (tema . 1.002 do STJ) perdem seu objeto, considerando a total improcedência deste pedido. Cotas condominiais. Consoante o entendimento consolidado pelo C. STJ no REsp. Acórdão/STJ, julgado sob o rito dos recursos repetitivos, havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promitente comprador, a depender da comprovação da imissão na posse e da ciência inequívoca por parte do condomínio. Consignou o Colendo STJ, assim, que o promitente vendedor não possui responsabilidade de pagamento das cotas ainda que conste como proprietário do bem no RGI se o promitente comprador foi imitido na posse e o Condomínio possui ciência inequívoca da transação. In casu, o promitente comprador jamais foi imitido na posse, não sendo responsável pelo pagamento. Como bem salientado na sentença, o problema foi gerado pelo promitente vendedor, que indicou equivocadamente ao Condomínio a responsabilidade do promitente comprador não imitido na posse. Outrossim, abusiva a cláusula contratual . 5.8, que prevê o repasse da responsabilidade de pagamento ao comprador inadimplente, tendo em vista a ausência de imissão na posse. Dessa forma, não merece reforma a condenação de devolução do pagamento das cotas condominiais pelo promitente comprador. Ônus sucumbenciais. Com a reforma parcial da sentença para julgar improcedente o pedido de devolução dos valores pagos no contrato de compra e venda, os ônus sucumbenciais devem ser revistos. A parte autora requereu a devolução da quantia paga nos contratos de promessa de compra e venda, do montante adimplido em cotas condominiais e indenização por dano moral. Apenas o dano material referente ás cotas foi julgado procedente. Portanto, a parte autora deve ser condenada no pagamento de 2/3 das custas e honorários de 10% do valor referente aos pedidos de sua sucumbência, ou seja, o somatório dos pedidos de restituição dos valores pagos na promessa de compra e venda e de indenização por danos morais. A parte ré deve ser condenada no pagamento de 1/3 das custas judiciais e honorários de 10% do valor da sua condenação. Sem honorários recursais, tendo em vista o provimento parcial do recurso e a nova fixação dos ônus sucumbenciais nesta instância recursal. Provimento parcial do recurso.... (Continua)

16 - TJRJ APELAÇÃO CÍVEL. APELAÇÃO CÍVEL. PEDIDO DE ARBITRAMENTO DE TAXA DE OCUPAÇÃO PELO USO EXCLUSIVO DE IMÓVEL COMUM APÓS O DIVÓRCIO. ACORDO PRÉVIO ENTRE AS PARTES ESTABELECEU A POSSE DO IMÓVEL AO RÉU E FIXOU PENSIONAMENTO À AUTORA, SEM PREVISÃO DE TAXA DE OCUPAÇÃO. INEXISTÊNCIA DE OMISSÃO OU ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA.

17 - TJSP APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE, CUMULADA COM PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES.

18 - STJ Condomínio em edificação. Taxa condominial. Direito civil. Recurso especial. Embargos de terceiro. Penhora do imóvel gerador dos débitos condominiais no bojo de ação de cobrança na qual a proprietária do bem não figurou como parte. Possibilidade. Obrigação propter rem. CCB/2002, art. 1.336, I. Lei 4.591/1964, art. 4º. CPC/2015, art. 109 (Legitimidade ativa. Alienação da coisa litigiosa ou alienação do direito litigioso). CPC/1973, art. 42, § 3º. CPC/1973, art. 472. CPC/1973, art. 1.046. CPC/2015, art. 674 (Embargos de terceiros. Hipótese de cabimento). Considerações da Minª. Nancy Andrighi sobre a penhora do imóvel gerador dos débitos condominiais no bojo de ação de cobrança ajuizada em face da locatária do bem.

«[...] O propósito recursal é definir se a proprietária do imóvel gerador dos débitos condominiais pode ter o seu bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, da qual não figurou no polo passivo, uma vez que ajuizada, em verdade, em face da então locatária do imóvel. Aplicação do CPC/1973 – Enunciado Administrativo 2/STJ. ... (Continua)

19 - TJRJ DIREITO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. PRELIMINARES DE INÉPCIA DA INICIAL E DE CERCEAMENTO DE DEFESA REJEITADAS. DESPESAS COMUNS. ÁGUA E ESGOTO. FORMA DE COBRANÇA DETERMINADA EM ASSEMBLEIA. RÉUS QUE PERMANECERAM REALIZANDO PAGAMENTOS PARCIAIS EM PREJUÍZO À COLETIVIDADE. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA.

Preliminar de inépcia da inicial. A petição inicial é o instrumento da demanda, ou seja, o ato inicial de impulso da atividade jurisdicional. A distribuição da petição inicial possui o condão de instaurar o processo e marcar o momento da propositura da ação. Trata-se de ato solene, que requer a observância de determinados requisitos previstos no CPC, art. 319. Outrossim, ao ajuizar a demanda, pede o autor ao órgão jurisdicional que tome determinada providência: declare a inexistência ou existência de uma relação jurídica, anule este ou aquele ato jurídico, condene o réu a pagar tal ou qual importância, a praticar ou a deixar de praticar certo ato, etc. Dessa forma, a petição inicial delimita o conflito de interesses e apresenta o litígio que deve ser solucionado pelo juiz. A inicial apenas é inepta quando incapaz de transmitir os fundamentos jurídicos do pedido e quando dos fatos expostos não se vinculam as conseqüências jurídicas, que constituem o fundo do petitório, impossibilitando, sobremaneira, a defesa do réu. No caso dos autos, ao contrário do que alegam os réus, a petição inicial narra adequadamente os fatos, bem como a causa de pedir, não havendo comprometimento do direito ao contraditório. Há menção ao débito existente, bem como sobre a forma de rateio das despesas e, ainda, a informação de que os réus estariam realizando o pagamento parcial. O pedido autoral é perfeitamente compreensível e inteligível, sendo possível se extrair a plena vontade do autor, identificando-se pedido e causa de pedir, bem como a existência de débito a ser quitados pelos réus. Sendo assim, devidamente preenchidos os requisitos processuais, não há que se falar em inépcia da inicial, pelo que deve ser rejeitada a preliminar. Preliminar de cerceamento de defesa. Ao estabelecer o princípio da proteção judiciária, dispondo que «a lei não excluirá da apreciação do Poder Judiciário lesão ou ameaça a direito (CF/88, art. 5º, XXXV), a Constituição eleva a nível constitucional os direitos de ação e defesa, face e verso da mesma medalha, dando a esses direitos conteúdos, assegurados durante todo o procedimento e indispensáveis ao correto exercício da jurisdição. Como é cediço, o juiz é o destinatário da prova, cabendo-lhe a verificação quanto à necessidade e oportunidade para a sua produção, aferindo a utilidade da prova para formação de seu convencimento, nos termos do CPC, art. 130. Logo, se o juiz é o destinatário da prova está plenamente autorizado a dispensar as desnecessárias ou desinfluentes para o deslinde da causa, assim como determinar a produção daquelas que se afigurem indispensáveis à formação de seu convencimento. Na hipótese em apreço, os réus, ora apelantes, alegam que houve cerceamento de defesa porque não foi exarado despacho saneador com a delimitação das questões controvertidas, e porque foi indeferido o pedido de produção de prova pericial, destinado a averiguar a correção dos valores cobrados pelo condomínio. Com efeito, a ausência de despacho saneador não acarreta a nulidade da sentença, senão quando demonstrado evidente prejuízo para uma das partes, o que não se coaduna com o caso em análise. A presente demanda versa sobre o inadimplemento dos réus sobre as despesas provenientes do serviço de água/esgoto. Os réus não concordam com os valores de consumo após a individualização dos hidrômetros em cada unidade, e pleitearam a produção de prova pericial para demonstrar que «não existe critério de rateio fidedigno". Ocorre que não foi formulado pedido reconvencional para que haja mudança da forma de rateio, decerto que o que deve ser avaliado é o pagamento ou não dos valores aprovados em Assembleia, que devem ser arcados por todos os condôminos. Tem-se, portanto, que não há cerceamento de defesa decorrente do indeferimento da prova pericial. Mérito. Ab initio, cumpre consignar que a responsabilidade pelo débito condominial é do proprietário do imóvel ou de quem detiver a posse do bem em caráter definitivo, uma vez tratar-se de obrigação propter rem. A obrigação propter rem representa um direito misto, por ser uma relação jurídica na qual a obrigação de fazer está acompanhada de um direito real, fundindo-se os dois elementos numa unidade, que a eleva a uma categoria autônoma. Registre-se, ainda, que as despesas condominiais configuram encargos da própria coisa, pois, destinam-se à manutenção e subsistência do imóvel, de modo que incumbe a todos os condôminos arcar com o pagamento daquelas. Outrossim, a obrigação de contribuir para o custeio das despesas condominiais tem por fundamento o princípio que veda o enriquecimento sem causa, pois a ninguém é lícito beneficiar-se dos serviços oferecidos pelo esforço comum, sem participar contributivamente. Na hipótese dos autos, observa-se que os réus não vêm arcando com o pagamento das despesas comuns em sua totalidade, sob o argumento de que o critério de rateio do serviço de água e esgoto não seria fidedigno, fato que já fora informado ao condomínio. Afirmaram que vêm realizando pagamentos parciais, com os valores que entendem devido, havendo má-fé do condomínio em aceitar esses depósitos por dois anos e depois alegar inadimplência. Com efeito, em se tratando de ação de cobrança, urge analisar o dever de pagamento, pelos réus, das cotas cobradas pelo Condomínio. Nesse sentido, a despeito da existência de discordância dos réus sobre a forma de rateio das despesas de água e esgoto, tem-se que a medida foi tratada na Assembleia ocorrida no dia 09/10/2019, da qual participaram os réus. Na ocasião, foram estipulados como seriam os passos para realização da obra, por empresa particular, de individualização dos hidrômetros nas unidades autônomas, bem como que, após a finalização, os condôminos pagariam apenas pelo consumo de água e esgoto marcado no hidrômetro da respectiva unidade. Foi estipulado, ainda, que caberia ao condomínio o pagamento do hidrômetro de serviço e há informação de que cada unidade receberia um login e senha para acompanhar a medição (doc. 16624439). As referidas medidas foram aprovadas por quase todos os condôminos. Após a instalação dos hidrômetros os réus questionaram o Condomínio sobre o critério de cálculo visto que os valores das contas eram elevados. O condomínio respondeu que a conta de água cobrada da unidade dos réus correspondia ao efetivo consumo de sua unidade autônoma, não havendo discrepância entre os custos de consumo cobrados pelo condomínio e pela CEDAE (doc. 24069105). Como se vê, o condomínio forneceu aos réus, na ocasião em que impugnaram os valores, todas as informações solicitadas, e que poderiam embasar eventual tese de erro de medição. Portanto, se a irresignação dos réus se manteve, deveriam ter ingressado com ação de consignação de pagamento, ou com ação de conhecimento a fim de questionar a medição, o que não ocorreu. Além das medidas judiciais, conforme dispõe o art. Art. 1.355 do CC, as Assembleias extraordinárias podem ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos, não sendo necessário que os réus aguardassem ação do síndico nesse sentido. Ao contrário do que afirmam os réus, em todos os depósitos parciais que realizaram na conta do condomínio, a administração asseverou se tratar de pagamento parcial, nunca fornecendo quitação. Sendo assim, inexiste má-fé a ser considerada. Observe-se, por fim, que os réus permaneceram efetuando pagamento parcial, ao invés de intentar as medidas cabíveis, o que indubitavelmente prejudicou a coletividade, já que o Condomínio tinha que arcar com o total da conta enviada pela CEDAE. Destarte, correta a sentença ao determinar o pagamento das despesas comuns. Preliminares rejeitadas. Desprovimento do recurso.... (Continua)

20 - TJRJ CONSTITUCIONAL E CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO DE RUA. NOTIFICAÇÃO DE DESASSOCIAÇÃO. EXIGÊNCIA COMPULSÓRIA DE PRESTAÇÃO NÃO ACORDADA, NÃO DECORRENTE DE LEI NEM DE ATO ILÍCITO. LOTEAMENTO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. SENTENÇA DE PROCEDENCIA PARCIAL PARA CONDENAR A RÉ AO PAGAMENTO DAS COTAS ASSOCIATIVAS ATÉ MARÇO DE 2016, QUANDO NOTIFICOU A AUTORA DE SUA DESASSOCIAÇÃO. RECURSO DA PARTE AUTORA. DESPROVIMENTO.

21 - STJ Agravo interno no agravo em recurso especial. Denunciação à lide. Súmula 282/STF e Súmula 283/STF. Ação de cobrança de cotas condominiais. Responsabilidade do promitente vendedor. Dissídio jurisprudencial. Não demonstração. Decisão mantida.

«1. O conteúdo relativo à denunciação da lide não foi apreciado pelo Tribunal a quo, tampouco foram opostos embargos declaratórios para sanar eventual omissão. Dessa forma, à falta do indispensável prequestionamento, incidem, por analogia, os óbices contidos nas Súmula 282/STF e Súmula 356/STF. ... (Continua)

22 - STJ Direito civil. Recurso especial. Embargos de terceiro. Prequestionamento. Ausência. Súmula 211/STJ. Penhora do imóvel gerador dos débitos condominiais no bojo de ação de cobrança na qual a proprietária do bem não figurou como parte. Possibilidade. Obrigação propter rem. Honorários advocatícios. Majoração.

«1 - Embargos de terceiro opostos em 28/04/2014. Recurso especial interposto em 17/05/2016 e concluso ao gabinete em 24/07/2017. Julgamento: CPC/2015. ... (Continua)

23 - STJ Família. Ação rescisória. Civil e processual civil. Alegação da existência de erro de fato e violação manifesta a norma jurídica. CPC/2015, art. 966, V e VIII. Ação de cobrança. Cotas condominiais. Embargos de terceiro opostos pela companheira e meeira. Regular intimação da penhora. Fato existente. Alegação de bem de família. Impenhorabilidade. Exceção prevista no Lei 8.009/1990, art. 3º, IV. Obrigações propter rem. Litisconsórcio passivo necessário. Inexistência. Dívida solidária. Decisão rescindenda em dissonância com a jurisprudência do STJ. Rescisão do julgado. Pedido rescisório procedente.

«1 - Pedido desconstitutivo de decisão desta Corte que, reformando acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, conheceu do agravo para dar provimento ao recurso especial, reconhecendo como «bem de família a parte da meeira objeto de constrição e, por conseguinte, a impenhorabilidade do imóvel em sua totalidade. ... (Continua)

24 - STJ Condomínio em edificação. Taxa condominial. Direito civil. Recurso especial. Embargos de terceiro. Penhora do imóvel gerador dos débitos condominiais no bojo de ação de cobrança na qual a proprietária do bem não figurou como parte. Possibilidade. Obrigação propter rem. CCB/2002, art. 1.336, I. Lei 4.591/1964, art. 4º. CPC/2015, art. 109 (Legitimidade ativa. Alienação da coisa litigiosa ou alienação do direito litigioso). CPC/1973, art. 42, § 3º. CPC/1973, art. 472. CPC/1973, art. 1.046. CPC/2015, art. 674 (Embargos de terceiros. Hipótese de cabimento).

«1 - Embargos de terceiro opostos pela proprietária do imóvel, por meio dos quais se insurge contra a penhora do bem, realizada nos autos de ação de cobrança de cotas condominiais, já em fase de cumprimento de sentença, ajuizada em face da locatária. ... (Continua)

25 - TJRS Direito privado. Condomínio. Cotas. Cobrança. Legitimidade de parte. Falta. Contrato de compra e venda. Desfazimento. Processo. Sentença. Efeito ex nunc. Condomínio. Apelação cível. Ação de conhecimento condenatória.

«A sentença proferida na ação constitutiva negativa, que rescindiu o contrato de compra e venda de imóvel, firmado entre os réus, possui eficácia ex tunc, motivo pelo qual não há falar em legitimidade ad causam da corré Rosemari, adquirente desse bem, nesta ação que diz respeito à cobrança de cotas condominiais, na medida em que tudo deve retornar ao statu quo ante em razão do desfazimento desse pacto. Diante da ilegitimidade ad causam da demandada Rosemari, proclamada nesta ação de conhecimento condenatória, que busca a cobrança de cotas condominiais impagas, deve ser mantida a condenação imposta ao demandante, o Condomínio, referente ao pagamento de honorários advocatícios ao procurador da corré. Considerando que o imóvel situado no condomínio autor não pertence à ré Rosemari, mas sim aos demais demandados nesta ação de cobrança de condomínios, em razão do desfazimento do contrato de compra e venda, cabe a estes o pagamento das cotas condominiais, razão pela qual a manutenção da sentença recorrida é medida que se impõe. Reconhecida a ilegitimidade passiva de uma das corrés. Apelação desprovida.... (Continua)

26 - TJRJ APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE CONSTITUIÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER C/C INDENIZATÓRIA. CONDOMÍNIO RESIDENCIAL HORIZONTAL. DESMORONAMENTO DE MURO. INEXISTÊNCIA DE SEGURO. COTAS EXTRAS. AJUIZAMENTO POR CONDÔMINO EM FACE DO CONDOMÍNIO (1º RÉU) E DE SÍNDICO (2º RÉU). SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. CONDENAÇÃO DO 2º DEMANDADO AO PAGAMENTO DE COTAS EXTRAS EXIGIDAS DO AUTOR. IRRESIGNAÇÃO. MANUTENÇÃO DO JULGADO. RECURSO DESPROVIDO.

Trata-se de ação ajuizada em face de condomínio residencial horizontal (1º réu) e síndico (2º réu), mediante a qual, em suma, o autor, proprietário da casa 05 (cinco), narra a ocorrência de desmoronamento de muro de sustentação das casas 10 (dez), 11 (onze), 12 (doze), 13 (treze) e 14 (quatorze), que foram interditadas pela Defesa Civil. Afirma que por não haver seguro obrigatório contratado pelo síndico, está sendo cobrado por cotas extras destinadas à realização dos reparos necessários, o que, a seu ver, não é correto. ... (Continua)

27 - TJRJ AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. ILEGITIMIDADE PASSIVA. REJEIÇÃO. AGRAVANTE QUE É PROPRIETÁRIO REGISTRAL DO BEM IMÓVEL. ARGUIÇÃO DE NULIDADE DE ATOS PROCESSUAIS QUE NÃO PROSPERA. INEXISTÊNCIA DE COMPROVADA COMUNICAÇÃO DE RENÚNCIA DE MANDATO PELO ANTIGO PATRONO DO RECORRENTE. INEFICÁCIA DO ATO. CPC, art. 112 (CPC/73, art. 45). SÚMULA 278/TJRJ. MANUTENÇÃO DO DECISUM.

Cinge-se a controvérsia recursal sobre a eficácia da renúncia ao mandato outorgado pelo agravante a seu pretérito patrono, Dr. Antônio Henrique da Silva, por esse apresentada nos autos de origem em 07.02.2014. Considerando que a perscrutada renúncia foi protocolada na vigência do CPC/73, tem relevância o que dizia o seu art. 45: «Art. 45. O advogado poderá, a qualquer tempo, renunciar ao mandato, provando que cientificou o mandante a fim de que este nomeie substituto. Durante os 10 (dez) dias seguintes, o advogado continuará a representar o mandante, desde que necessário para Ihe evitar prejuízo. Ocorre, porém, que, naquela ocasião, o referido advogado deixou de comprovar em juízo a efetiva comunicação da renúncia ao seu cliente, tornando ineficaz o ato então praticado. Vale destacar que, já à época do ocorrido, aplicava-se o entendimento firmado na Súmula 278 desse TJRJ: Súmula 278: «É ineficaz a comunicação feita nos autos, por advogado, acerca da renúncia do mandato, antes da efetiva notificação do mandante. Logo, uma vez que o advogado que patrocinava os interesses do agravante deixou de comprovar nos autos a comunicação da renúncia, permaneceu com tal múnus até a constituição do seu novo patrono. Outrossim, quanto à questão relativa à sua ilegitimidade passiva, melhor sorte não possui o recorrente. Isso porque a arguição de ilegitimidade passiva foi formulada no sentido de não ser o possuidor do imóvel indicado na exordial há mais de 30 anos, embora permaneça como seu proprietário na matrícula do bem no RGI. Informou ter firmado negócio jurídico de transferência de propriedade que não foi devidamente registrado. Assim, apontou como legitimado para constar do polo passivo da lide o Sr. Fernando de Mello Abrahão, atual possuidor do referido imóvel e, assim, responsável pelo pagamento dos débitos condominiais, no seu entender. Ocorre, porém, que a questão já foi definitivamente tratada em sede de embargos de terceiro opostos pelo Sr. Fernando de Mello Abrahão, tendo sido julgada improcedente a sua pretensão, e mantido o entendimento em 2ª instância. Dessa forma, enquanto proprietário do bem, o agravante é parte legítima para figurar no polo passivo da execução da qual se origina esse recurso, mormente porque, sabidamente, a ação de cobrança de cotas condominiais pode ser manejada em face do proprietário, do adquirente ou do possuidor, de forma conjunta ou não. Precedentes. Recurso conhecido e desprovido.... (Continua)

28 - TJRJ APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. COMPRA DE SALA COMERCIAL CONSTRUÍDA. DEMORA DE DEZ MESES PARA ACERTAR A DOCUMENTAÇÃO E ENTREGAR O IMÓVEL. DANO MORAL CONFIGURADO. RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE NA VERBA COMPENSATÓRIA ARBITRADA EM R$5.000,00. COBRANÇA DE COTA CONDOMINIAL E IPTU ANTES DA IMISSÃO NA POSSE QUE É ABUSIVA. DESCUMPRIMENTO DA CLAÚSULA CONTRATUAL SEGUNDO A QUAL A SALA SERIA ENTREGUE COM CONTRAPISO. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS COM O SERVIÇO. DESPROVIMENTO DO APELO DA RÉ.

Apelação da Demandada pugnando pelo reconhecimento de decadência quanto ao pedido de devolução do valor pago pela colocação do piso ou improcedência dos pedidos. Subsidiariamente, postulou redução do quantum compensatório por danos morais. ... (Continua)

29 - TJSP DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. COBRANÇA DE MULTA CONDOMINIAL. SUCESSÃO HEREDITÁRIA. CERCEAMENTO DE DEFESA. AUSÊNCIA DE VÍCIO FORMAL NA APLICAÇÃO DA MULTA. RESPONSABILIDADE LIMITADA DO HERDEIRO. RECURSO DESPROVIDO.

Apelação interposta contra sentença que julgou procedente o pedido do condomínio para condenar a ré ao pagamento de multas condominiais decorrentes de reiteradas infrações por barulho excessivo. ... (Continua)

30 - STJ Agravo interno. Agravo em recurso especial. Direito processual civil. Direito civil. Cotas condominiais. Execução. Natureza propter rem. Bem penhorado. Possibilidade. Promitente-vendedor. Tribunal de origem se firmou no mesmo sentido. Súmula 83/STJ. Agravo interno não provido.

1 - Na origem, trata-se de embargos de terceiro opostos devido à constrição judicial havida sobre o imóvel de titularidade da promitente-vendedora. ... (Continua)

31 - TJRJ APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO POR TÍTULO EXTRAJUDICIAL DE COTAS CONDOMINIAIS. PRESCRIÇÃO QUINQUENAL ACOLHIDA ADEQUADAMENTE. PRESCRIÇÃO DA COTA VENCIDA EM 05/04/2014. INCLUSÃO ANTECIPADA NOS CÁLCULOS DE EXECUÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS E CUSTAS JUDICIAIS. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE PREVISÃO LEGAL. SUCUMBÊNCIA A SER IMPOSTA AO VENCIDO NA DEMANDA. INCORREÇÃO PARCIAL NO VALOR FIXADO NA SENTENÇA. EXCLUSÃO DA COTA PRESCRITA E DA COTA JÁ QUITADA. DÉBITO A SER APURADO EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA, COM EXCLUSÃO DOS ENCARGOS DA MORA INCIDENTES SOBRE TAIS PARCELAS. SUCUMBÊNCIA DA EMBARGANTE NÃO CONFIGURADA. GRATUIDADE DE JUSTIÇA DEFERIDA. OBSERVÂNCIA. PROVIMENTO PARCIAL DO RECURSO. 1.

Sentença que acolheu parcialmente os embargos à execução, em parte a prescrição e o excesso alegados. 2. Ausência de citação no feito que se rejeita, uma vez que o condomínio exequente, ora embargado, foi regularmente intimado, como estabelece o CPC, art. 920, I, de acordo com a certidão cartorária, e apresentou defesa, observados, portanto, os princípios da legalidade, contraditório e ampla defesa, inexistindo qualquer nulidade a ser sanada. 3. Prazo prescricional quinquenal observado na sentença recorrida, que reconheceu a prescrição parcial e afastou apenas a cobrança referente à cota vencida em 05/04/2014, na medida em que a presente demanda foi ajuizada na data de 25/04/2014. 4. A cobrança antecipada de honorários advocatícios é descabida e não pode integrar a dívida do condômino inadimplente, porquanto o art. 1336, § 1º, do Código Civil estabelece apenas o pagamento de juros moratórios e de multa de até 2%. 5. Não cabe a inclusão prévia das custas processuais no débito, uma vez que estas constituem mero reembolso de valores dispendidos para a tramitação do processo e não compõem o valor histórico perseguido na ação principal. 6. As custas processuais devem ser antecipadas pelo autor, à luz do CPC, art. 82, que serão atribuídas ao vencido, ao final da demanda, conforme estabelece o § 2º do referido dispositivo processual. 7. A inclusão antecipada do valor das custas judiciais e dos honorários advocatícios na petição inicial se mostra indevida, restando evidenciado o excesso suscitado pela apelada e acolhido parcialmente na sentença, como exige o CPC, art. 373, I. 8. Com a exclusão da cota prescrita de 05/04/2014, no valor de R$ 617,48, bem como, da cota paga no valor de R$ 490,02, o valor do débito indicado na planilha foi afastado, bem como excluídas as custas e honorários advocatícios, razão pela qual o total devido pela embargante apelada deverá ser apurado em liquidação de sentença, tendo em vista que devem ser afastados também os encargos da mora e multa que incidiram sobre tais valores, como constou na planilha acostada com a inicial dos autos em apenso. 9. Sucumbência parcial da embargante, a ensejar a distribuição proporcional dos ônus sucumbenciais, devendo a embargante arcar com 30% das despesas processuais, respeitado o CPC, art. 98, § 3º, incumbindo ao embargado o pagamento de 70% das despesas processuais, arcando as partes com honorários advocatícios fixados em 10% sobre o proveito econômico obtido, respectivamente. 10. Provimento parcial do recurso.... (Continua)

32 - TJRJ APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. COBRANÇA DE COTA CONDOMINIAL. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. APELO DO RÉU.

A sentença de procedência deve ser mantida, já que o réu não comprova o regular pagamento do débito. Tratando-se de ação de cobrança de cotas condominiais, não há irregularidade na exclusão do cônjuge falecido e na ausência de citação do espólio ou dos herdeiros, tendo em vista que, ante a natureza solidária da relação jurídica, ao credor é permitido a cobrança integral da dívida de apenas um dos coproprietários. A obrigação de pagamento das obrigações condominiais pelos Condôminos tem lastro na lei, na forma da Lei 4.591/64, art. 12, e do art. 1.336, I, do Código Civil. Planilha de débitos apresentada com a inicial que aponta a dívida e seu valor. Ação de cobrança de despesas condominiais que dispensa a apresentação de documentos que tenham o condão de demonstrar a formação do crédito e o respectivo inadimplemento, não se mostrando essencial a apresentação das atas de assembleia que aprovaram as respectivas cotas. Na ação de cobrança de cotas condominiais cabe ao Devedor o ônus de desconstituir o direito de crédito do Condomínio, nos termos do CPC, art. 373, II, fazendo prova de que os valores reclamados são indevidos, ou que houve o seu regular pagamento, o que não ocorreu na hipótese. Nesse contexto, o que não se admite é simplesmente deixar o Condômino de adimplir a obrigação de pagar as cotas condominiais que a todos é imposta por lei e pela Convenção do Condomínio. Recurso conhecido e improvido, nos termos do Desembargador Relator.... (Continua)

33 - TJRJ AÇÃO DE COBRANÇA. COTAS CONDOMINIAIS. PROCEDÊNCIA DA AÇÃO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. IMÓVEL LEVADO À HASTA PÚBLICA. EDITAL DE LEILÃO APONTANDO EXISTÊNCIA DE DÍVIDA FISCAL, COM VENDA LIVRE E DESEMBARAÇADA NA FORMA DO ART. 130, § ÚNICO DO CTN E § 1º DO CPC, art. 908. ARREMATAÇÃO EM PREÇO INFERIOR AO VALOR DA DÍVIDA. LEVANTAMENTO PELO CONDOMÍNIO EXEQUENTE DO VALOR DA ARREMATAÇÃO. DECISÃO AGRAVADA QUE DETERMINOU QUE O EXEQUENTE DEPOSITE O VALOR PARA QUITAÇÃO DO DÉBITO DE IPTU. RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO. NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO.

34 - STJ Associação de moradores. Contribuição de manutenção. Inadimplência. Condenação a pagamento. Execução. Penhora do imóvel. Alegação de impenhorabilidade com fundamento da condição de bem de família. Reconhecimento. Impossibilidade de equiparação a despesa condominial. Considerações da Minª. Nancy Andrighi sobre a caracterização do imóvel como bem de família e da natureza jurídica da dívida. Lei 8.009/1990, arts. 1º e 3º. CPC/1973, art. 655.

«... I – Da caracterização do imóvel como bem de família e da natureza jurídica da dívida. Violação dos Lei 8.009/1990, art. 1º e Lei 8.009/1990, art. 3º ... (Continua)

35 - TJRJ APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZATÓRIA POR DANOS MATERIAL E MORAL. AUTORES ALEGAM QUE SEU APARTAMENTO FOI DANIFICADO E TORNOU-SE INABITÁVEL EM DECORRÊNCIA DE VAZAMENTOS PROVENIENTES DO APARTAMENTO DE PROPRIEDADE DO RÉU. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA PARCIAL CONDENANDO O RÉU A REALIZAR AS OBRAS NECESSÁRIAS PARA FAZER CESSAR AS INFILTRAÇÕES E A PAGAR INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL NO VALOR DE R$ 10.000,00. RECURSOS DE AMBAS AS PARTES. PROVA PERICIAL DEMONSTRANDO QUE AS INFILTRAÇÕES EXISTENTES NO IMÓVEL DOS AUTORES FORAM CAUSADAS POR FALHA NA IMPERMEABILIZAÇÃO DO TERRAÇO DA COBERTURA DE PROPRIEDADE DO RÉU. INEXISTÊNCIA DE PROVA DO PREJUÍZO PATRIMONIAL QUE OS AUTORES ALEGAM TER EXPERIMENTADO. IMÓVEL QUE NÃO ERA UTILIZADO PARA AUFERIR RENDA POR MEIO DA SUA LOCAÇÃO. INFORMAÇÃO CONSTANTE DA PETIÇÃO INICIAL NO SENTIDO DE QUE O IMÓVEL ERA UTILIZADO PELOS AUTORES COMO RESIDÊNCIA. PAGAMENTO DE COTAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPETER REM. INEXISTÊNCIA DE NEXO DE CAUSALIDADE ENTRE TAL DESPESA E A ALEGADA INABITABILIDADE DO IMÓVEL. INEXISTÊNCIA DE NULIDADE EM VIRTUDE DE O DESPACHO SANEADOR TER CONSIDERADO COMO PONTO CONTROVERTIDO APENAS A RESPONSABILIDADE PELO VAZAMENTO. OBSERVÂNCIA AO PRINCÍPIO DO PAS DE NULLITÉ SANS GRIEF. DANO MORAL CARACTERIZADO. INDENIZAÇÃO CORRETAMENTE ARBITRADA. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA CORRETAMENTE RECONHECIDA DIANTE DA IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL. NECESSIDADE DE FIXAÇÃO DE MULTA PARA A HIPÓTESE DE DESCUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO DE FAZER IMPOSTA PELA SENTENÇA. GARANTA DA EFETIVIDADE DA PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INTELIGÊNCIA DO art. 497 CAPUT DO CPC. DESPROVIMENTO DO RECURSO DO RÉU. PROVIMENTO PARCIAL DO RECURSO DOS AUTORES.

36 - STJ Tributário. Recurso especial. Imposto de renda de pessoa física. Isenção da quota condominial do síndico. Ausência de acréscimo patrimonial. Fato gerador de imposto de renda não configurado. Não incidência da exação. Recurso especial do contribuinte provido, em conformidade com o parecer do Ministério Público federal.

1 - Buscou-se com a impetração, na origem, o reconhecimento de que a isenção de quota condominial pelo Síndico não configura renda para fins de incidência do Imposto de Renda de Pessoa Física. Defende o impetrante que não recebeu pagamento por prestação de serviços. ... (Continua)

37 - TJSP EMBARGOS À EXECUÇÃO.

Despesas condominiais. Sentença que rejeitou os embargos opostos pela devedora, considerando a existência de diferenças entre o valor devido e o valor depositado em conta bancária do embargado, e ainda, porque a via escolhida pela embargante para efetuar o pagamento é inadequada, já que deveria ter efetuado por boleto bancário. Inconformismo da embargante. Regularidade do instrumento de mandato do condomínio. Deliberação do condomínio, no sentido de que, a partir de abril de 2022, as cotas condominiais deveriam ser pagas, exclusivamente, por boleto bancário. Embargante que realizava os pagamentos através de depósito bancário. Depósitos realizados até 07/04/2022 que devem ser considerados para o pagamento da dívida, pois, não restou demonstrado nos autos qualquer determinação anterior a abril de 2022 a respeito da vedação da realização de depósito bancário para a quitação das cotas condominiais. Pagamento referente ao mês de maio de 2022 realizado através de boleto bancário, devendo ser excluída a execução. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO... (Continua)

38 - STJ Recurso especial. Necessidade de reexame probatório. Comodato. Acórdão estadual que conclui pelo propósito de uso e gozo conjunto de marido e mulher. Impossibilidade de alteração de premissa fática estabelecida nas instâncias de origem.

«Não se aprecia em recurso especial, o cotejo probatório realizado no primeiro e segundo grau de jurisdição, sendo inalterável a conclusão de que as melhorias procedidas no imóvel não foram extraordinárias, mas com o propósito de usufruto, além de destacadas particularidades como ausência de pagamento de cotas condominiais e impostos pelo comodatário.... (Continua)

39 - STJ Recurso especial. Necessidade de reexame probatório. Comodato. Acórdão estadual que conclui pelo propósito de uso e gozo conjunto de marido e mulher. Impossibilidade de alteração de premissa fática estabelecida nas instâncias de origem.

«Não se aprecia em recurso especial, o cotejo probatório realizado no primeiro e segundo grau de jurisdição, sendo inalterável a conclusão de que as melhorias procedidas no imóvel não foram extraordinárias, mas com o propósito de usufruto, além de destacadas particularidades como ausência de pagamento de cotas condominiais e impostos pelo comodatário.... (Continua)

40 - TJSP APELAÇÃO.

Despesas condominiais e multa. Ação de cobrança. Sentença de procedência. Irresignação da ré. Descabimento. Preliminar afastada. Cerceamento de defesa que não se verifica. Discussão acerca de pagamento e do regramento do uso devido da garagem que são comprovados por via documental. Mérito. Pedido de afastamento das penalidades e multas condominiais impostas. Regras de utilização da garagem previstas no Regulamento Interno. Condômino previamente advertido e regularmente notificado acerca dos fatos que lhe haviam sido imputados. Reiteração da conduta. Multa devida. Sentença mantida. Recurso não provido.... (Continua)

41 - TJRJ AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZATÓRIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA.

Caso em exame ... (Continua)

42 - TJRJ APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE TERCEIRO. PENHORA DE IMÓVEL. LEGITIMIDADE DA CÔNJUGE EMBARGANTE. ALEGAÇÃO DE NULIDADE POR FALTA DE INTIMAÇÃO. PREÇO VIL. NATUREZA PROPTER REM DA DÍVIDA CONDOMINIAL. TEORIA DA CAUSA MADURA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME:

Apelação interposta contra a sentença que julgou improcedentes os embargos de terceiro opostos contra a penhora de imóvel de seu cônjuge, e extinguiu o processo sem resolução do mérito, nos termos do CPC, art. 485, I. A Apelante, casada sob o regime de comunhão parcial de bens, sustenta nulidade processual por ausência de intimação dos atos de penhora e arrematação, questiona o valor de avaliação do imóvel arrematado e alega abusividade das cobranças condominiais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO: (i) definir se a Apelante possui legitimidade para opor embargos de terceiro em razão da penhora de imóvel do cônjuge; (ii) estabelecer se há nulidade processual pela ausência de intimação da Apelante sobre os atos executórios; e (iii) determinar se a arrematação do imóvel ocorreu a preço vil, justificando a anulação do ato expropriatório. III. RAZÕES DE DECIDIR: A Apelante possui legitimidade para opor embargos de terceiro, nos termos do art. 674, §2º, I, do CPC, por ser cônjuge do executado e residir no imóvel penhorado, tendo interesse direto sobre as parcelas do financiamento quitadas na constância do casamento. A ausência de intimação da Apelante sobre a penhora e arrematação não configura nulidade, pois ficou evidenciado que ela tinha pleno conhecimento da dívida e dos atos executórios desde o início do processo, conforme demonstrado pela atuação coordenada com o cônjuge e o uso reiterado de argumentos já rejeitados em agravos anteriores. A alegação de que a união estável entre a Apelante e o executado teria se iniciado em 2005, justificando a inclusão do imóvel no patrimônio comum, é improcedente, pois carece de comprovação nos autos. O imóvel, adquirido antes do casamento, permanece bem particular do cônjuge, nos termos do art. 1.659, I, do Código Civil. A dívida condominial é de natureza propter rem, vinculando-se diretamente ao imóvel, e sua cobrança é legítima contra a Apelante, que reside no bem e usufrui dos serviços custeados pelas cotas condominiais, conforme entendimento consolidado pelo STJ (REsp 1.696.704). A arrematação do imóvel a valor estipulado em edital não configura preço vil, uma vez que o cônjuge executado teve oportunidade de impugnar a avaliação em momento oportuno e não o fez, configurando preclusão. A repetição do argumento pela Apelante, sem novos elementos, caracteriza abuso processual. A teoria da causa madura, prevista no art. 1.013, §3º, do CPC, permite o julgamento imediato do mérito dos embargos, evitando a perpetuação de litígios infundados e garantindo a efetividade da execução para a satisfação da dívida condominial. IV. DISPOSITIVO E TESE: Recurso parcialmente provido para reconhecer a legitimidade da Apelante nos embargos de terceiro e seu direito à meação sobre as parcelas quitadas na constância do casamento. Negado provimento quanto à nulidade processual e ao pedido de desconstituição da penhora, com manutenção da penhora sobre o imóvel para prosseguimento da execução. Tese de julgamento: A cônjuge do executado possui legitimidade para opor embargos de terceiro em face de penhora de imóvel onde resida e em que houve pagamento de parcelas de financiamento durante o casamento sob regime de comunhão parcial de bens. O conhecimento inequívoco dos atos expropriatórios afasta a nulidade processual por falta de intimação da cônjuge não executada. A dívida condominial, de natureza propter rem, vincula-se ao imóvel e pode ser executada independentemente de quem figure como proprietário ou ocupante. A preclusão impede a rediscussão de valor de arrematação quando já oportunamente impugnado pelo executado. A teoria da causa madura permite o julgamento do mérito dos embargos de terceiro para evitar litígios protelatórios e garantir a efetividade da execução. Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 485, I, e CPC, art. 1.013, §3º; CC, art. 1.659, I; CPC/2015, art. 674, §2º, I. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.696.704, Rel. Min. Nancy Andrighi.... (Continua)

43 - TJSP DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS.

Caso em Exame ... (Continua)

44 - TJSP AÇÃO DE ARBITRAMENTO DE ALUGUEL PELO USO EXCLUSIVO DE IMÓVEL COMUM C.C. COBRANÇA INDENIZATÓRIA DE ALUGUEL.

Partes teriam convivido em união estável, de 07.03.2014 a 11.02.2023, a motivar a propositura de ação de reconhecimento e dissolução de união estável (processo 1007460-09.2023.8.26.0004), ainda em trâmite, apenas para reconhecer e dissolver a união estável, sendo que a partilha será realizada posteriormente, em ação própria. Aquisição do imóvel por ambos, ocupado, desde a separação de fato, exclusivamente pelo réu, a motivar o envio de notificação extrajudicial pela autora, na tentativa de realizarem um acordo acerca do pagamento da quota-parte da autora, em relação ao valor do aluguel, sem êxito, a motivar a propositura da ação. Extinção sem resolução de mérito, em razão de a ação de reconhecimento e dissolução de união estável ainda se encontrar em trâmite e inexistir partilha. ... (Continua)

45 - TJRJ AGRAVO DE INSTRUMENTO. FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA.

ação de cobrança de cotas condominiais ajuizada em 2013, na qual foi proferida sentença em 2016 condenando a parte ré ao pagamento das cotas vencidas e vincendas, com juros e correção monetária de acordo com a convenção do condomínio, além de custas e honorários advocatícios de sucumbência fixados em 10% do valor da condenação. ... (Continua)

46 - TJRJ APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. UNIDADE IMOBILIÁRIA. ALEGAÇÃO DE VÍCIOS CONSTRUTIVOS. ATRASO NA ENTREGA.

Sentença de parcial procedência para condenar as rés ao pagamento da cláusula penal nos termos da cláusula 8.3.1.1 com termo final em 04/08/2012; condenar as rés ao pagamento de indenização por danos morais no valor total de R$10.000,00 para os dois autores, contados os juros legais da citação e correção monetária da sentença; condenar as rés a devolver a título de danos emergentes, de forma simples, os valores pagos referentes às cotas condominiais antes da entrega das chaves em 04/08/2012, bem como a entregarem as chaves e a escritura definitiva do imóvel no prazo de 30 dias. Além disso, condenou a parte ré ao pagamento dos honorários advocatícios fixados em 10% do valor da condenação e a parte autora ao pagamento dos honorários advocatícios, fixados em 5% por cento do valor da causa. Recurso de ambas as partes. Preliminar de nulidade afastada. Os próprios autores / apelantes afirmam que o ponto central da demanda é a escada do imóvel, que caracterizaria obstáculo ao autor, portador de «deficiência física, à integral fruição dos bem, impossibilitando o acesso ao segundo piso, uma vez que a construção não observou os «normativos técnicos". O douto perito do juízo, no seu laudo constatou as seguintes medidas da escada: Altura 19 centímetros, largura 29 centímetros e comprimento 80 centímetros. No que se refere à altura dos degraus, 19 centímetros, como afirmado pelo perito, não atende ao definido no Código de Obras do Município de Mangaratiba, Lei 516, de 06 de abril de 2006, vigente na época. O Código de Obras do Município de Mangaratiba foi modificado pela Lei complementar 17/2013, que estabeleceu que a altura dos degraus da escada privativa deve ser inferior a 19 centímetros, conforme art. 12.3.1, transcrito pelo douto assistente técnico da ré e a limitação a 18 centímetros para escadas utilizadas para saídas de emergências é destinada a edifícios de vários pavimentos e não tem aplicação na hipótese de habitação unifamiliar. Artigos publicados sobre medidas ideais para escadas apontam, atualmente, como mais coerente e aplicados por engenheiros e arquitetos, a altura entre degraus de 15.5 a 19 centímetros, com variação aceitável de até 0,5 centímetros entre um e outro. Os preceitos basilares da razoabilidade, o bom senso, à justiça, o que é racional, o legítimo, o sensato e o justo, conduzem à conclusão de que a divergência de medidas dos degraus da escada ora em análise, um centímetro, de acordo com a lei vigente na época da construção, não justifica a recusa ao recebimento das chaves do imóvel, considerando especialmente a modificação na legislação e o que vem sendo adotado pelos engenheiros e arquitetos. As condições pessoais do autor, portador de necessidades especiais, certamente, impediriam o acesso ao 2º pavimento da casa, ainda que os degraus tivessem a altura limitada a 18 centímetros. As anomalias na área comum, referidas pelo perito e a não conclusão do pátio dos fundos, não são objeto da ação e, no ato da vistoria, permanecia apenas o item referente a jardim de área de serviço - cerca viva deteriorada - ervas daninhas e o perito afirmou que as anomalias existentes no imóvel, quando da vistoria, tem pequeno impacto no valor de mercado do mesmo. A substituição do material é autorizada na cláusula 8.1.1 do contrato pactuado pelas partes e não foi verificada redução na qualidade do material utilizado, sendo certo que o perito afirmou que o granito polido apresenta coeficiente de atrito inferior ao da madeira, mas acrescentou que a escada possui faixa antiderrapante. Prazo para entrega das chaves 31/10/2011 com cláusula de tolerância de 180 dias. Prazo final 28/04/2012. Validade da cláusula de tolerância. Chaves disponibilizadas em 04/08/2012. Os elementos constantes dos autos autorizam a conclusão de que na data da disponibilização das chaves, em 04/08/2012, a obra estava devidamente concluída, inexistindo justificativa razoável para o não recebimento pelos promitentes compradores. Inexistência de pagamentos de condomínio, IPTUs e Taxa de Bombeiros referentes a períodos anteriores à data da disponibilização das chaves. Ressarcimento indevido. Multa por atraso na disponibilização das chaves devidamente pactuada no contrato, no valor mensal equivalente a 0,5% sobre o valor da venda. Impossibilidade de readequação. Pretensões de atribuir às rés a responsabilidade pela manutenção do imóvel até a efetiva entrega, de extensão do prazo de garantia e de indenização por perda de espaço útil em razão de eventual readequação da escada, não acolhidas, considerando a conclusão pela inexistência de justificativa para o não recebimento das chaves na data da disponibilização. Pagamento de valores referentes à corretagem e SATI, efetuado em novembro de 2009 e ação proposta em 06/10/2014. Prescrição trienal da pretensão. Tema 938 do STJ. Atraso na disponibilização das chaves por pouco mais de três meses. Dano moral não configurado. Indenização pelo atraso devidamente paga, antes da propositura da ação. Não restou demonstrada a recusa na entrega das chaves do imóvel e na outorga da escritura definitiva, inexistindo fundamento para condenação da parte ré em sucumbência. Outorga de escritura que pressupõe o cumprimento das diligências que competem aos promitentes compradores. Modulação da sentença requerida pelos réus / apelantes. Sentença parcialmente reformada para excluir a condenação das rés ao pagamento da multa contratual, de indenização por danos morais e de custas e despesas processuais, bem como de devolução de valores pagos referentes a condomínio e condenar os autores ao pagamento integral das despesas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa e ser complementada para constar que a outorga da escritura definitiva ficará vinculada ao pagamento, pelos autores, das despesas cartorárias de sua responsabilidade, assim como dos impostos incidentes, como requerido pela parte ré / apelante. DESPROVIMENTO DO RECURSO DA PARTE AUTORA. PROVIMENTO DO INTERPOSTO PELA PARTE RÉ.... (Continua)

47 - STJ Direito processual civil. Recurso especial. Ação de execução de título executivo extrajudicial. Protocolização de embargos à execução nos autos da própria ação executiva. Inobservância do CPC/2015, art. 914, § 1º. Erro sanável. Aplicação dos princípios da instrumentalidade das formas e da economia processual. CPC/2015, art. 277. CPC/2015, art. 319. CPC/2015, art. 320.

«1 - Ação de execução de título executivo extrajudicial, tendo em vista a inadimplência no pagamento de cotas condominiais. ... (Continua)

48 - TJSP "APELAÇÃO - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. DEVOLUÇÃO DE VALORES - PRELIMINAR - AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO - I -

Sentença de improcedência - Recurso dos autores - II - A Constituição não exige que a sentença seja extensamente fundamentada, mas que o juiz ou o tribunal dê as razões de seu convencimento - Hipótese em que o juiz fundamentou sua decisão de forma clara - Ausência de afronta aos arts. 93, IX, da CF/88e 489, § 1º, II, do CPC/2015 - Preliminar afastada". ... (Continua)

49 - STJ Condomínio em edificação. Condomínio edilício. Quorum para alteração do regimento interno de condomínio. Matéria que deve ser disciplinada pela convenção de condomínio, com a vigência da Lei 10.931/2004, que alterou a redação do CCB/2002, art. 1.351, conferindo, no ponto, liberdade para que a convenção condominial discipline a matéria. Admissão de alteração do regimento interno por maioria simples dos condôminos, em inobservância à norma estatutária. Descabimento. Considerações do Min. Luis Felipe Salomão sobre o tema. CCB/2002, art. 1.333 e CCB/2002, art. 1.334, III e V. Lei 4.591/1964, art. 9º.

«.. . 3. A questão controvertida consiste em saber: diante da modificação promovida no CCB/2002, art. 1.351 do Código Civil pela Lei 10.931/2004 - que deixou de disciplinar o quorum para modificação do regimento interno de condomínio edilício -, se ainda assim é possível à convenção impor quorum qualificado para a sua alteração. ... (Continua)

50 - TJRJ APELAÇÃO. CRIME DE APROPRIAÇÃO INDÉBITA MAJORADO PELA PRÁTICA EM RAZÃO DO OFÍCIO. RECURSO DEFENSIVO PLEITEANDO, EM PRELIMINAR, O RECONHECIMENTO DA NULIDADE DO PROCESSO POR CERCEAMENTO DE DEFESA, CONSIDERANDO O NÃO ATENDIMENTO AO PLEITO DEFENSIVO DE ADIAMENTO DA AUDIÊNCIA DE INSTRUÇÃO DE JULGAMENTO. NO MÉRITO, A ABSOLVIÇÃO POR FRAGILIDADE PROBATÓRIA.

Os autos apontam que, entre os meses de agosto de 2018 e outubro de 2019, o apelante Elias Dargham, sócio proprietário da empresa DSA - Contabilidade e Administração de Condomínios e Imóveis Ltda. apropriou-se indevidamente do valor de R$9.855,74 pertencente à ofendida Denise Capece, que detinha um imóvel administrado pela aludida empresa. O apelante era responsável pelo recebimento dos valores de aluguel, quotas condominiais e IPTU a serem pagos pelo locatário, Irani Pessurno, com a retenção de 10% do valor e repasse do restante para a vítima. Porém, a lesada veio a constatar que não recebia em sua conta corrente o depósito combinado, sendo alguns meses pagos a menor e outros integralmente não repassados. A lesada passou a questionar o fato à imobiliária DAS, quando ouviu que o locatário Irani não estaria quitando seus débitos por dificuldades financeiras, mas que os devidos repasses seriam feitos tão logo o inquilino o fizesse. Em fevereiro de 2020, a Denise cancelou a procuração outorgada visando repassar a administração do imóvel a outra imobiliária, ocasião em que, em contato com o inquilino Irani, soube que este fazia os pagamentos à administradora do imóvel, os quais não lhe eram repassados corretamente. Integram a prova o contrato de locação entre a vítima e o locatário, intermediado pela imobiliária de propriedade do acusado, os recibos de pagamento dos alugueres pelo locatário, a tabela dos valores apropriados pelo apelante no período citado à inicial, e o contrato de prestação de serviços entre a vítima e o acusado. Em juízo, o locatário relatou que residiu no aludido imóvel entre 2018 e início de 2020, e que recebeu uma reclamação do advogado da Sra. Denise sobre o pagamento dos aluguéis. Afirmou que havia satisfeito os valores alegadamente devidos à DAS, exceto uma inadimplência do final do ano, que acertou na ocasião, então mostrando ao patrono da vítima os recibos das quitações. Foi também ouvida a Policial Civil que atuou nas investigações, que confirmou a constatação no sentido de que o acusado não repassava à proprietária os valores recebidos, ressaltando a existência de outros nove procedimentos em desfavor do acusado naquela Delegacia de Polícia pelo mesmo tipo de conduta. Em seu interrogatório, Elias admitiu a ocorrência dos fatos, todavia sob a alegação de que «deixava tudo nas mãos dos funcionários". As declarações prestadas sob o crivo do contraditório revelaram-se seguras, harmônicas e coerentes ao vertido em sede policial, restando confirmadas pela documentação acostada ao processo e pelas circunstâncias em que a conduta criminosa foi constatada. O argumento de que o apelante tinha a intenção de devolver os valores desviados não se presta a afastar a materialidade e a autoria delitivas, lembrando-se que o recorrente é o sócio proprietário da empresa responsável pela arrecadação dos valores pagos pelo locatário, nos termos dos contratos docs. 23 e 104. Ademais, os recibos apresentados pelo locatário comprovam a regularidade dos pagamentos, constatando-se a prática delitiva pela planilha de débitos já mencionada. Frise-se que o ônus da prova fica a cargo de quem a alega, vez que o CPP, art. 156 se aplica a ambas as partes, no processo penal. Em tal contexto, a frágil versão apresentada pela defesa restou totalmente ilhada das provas coligidas aos autos, evidenciando a clara tentativa de se esquivar de sua responsabilização criminal, não se prestando para afastar o dolo de apropriação indevida dos valores. Portanto, os fatos comprovados pelo acervo documental trazido aos autos, corroborados pelo conteúdo da prova oral, conferem a certeza de que o recorrente, em razão de sua profissão, reteve valores além dos que lhe eram devidos por contrato, sendo inviável a absolvição pelo delito descrito no art. 168, § 1º, III do CP. Quanto à dosimetria, deve ser afastado o aumento da pena-base efetuado sob o argumento de personalidade voltada à prática delitiva, considerando os demais procedimentos a que responde o acusado, pois o entendimento é vedado pelos termos do verbete sumular 444 do STJ. Por outro lado, adequado o incremento com esteio nas diversas tentativas de resolução do caso pela vítima, que ainda foi ludibriada pelo acusado sob o argumento de que os valores não estariam sendo pagos pelo locatário, sendo certo que a demora lhe gerou também o débito pelo imposto do imóvel durante todo o período de insolvência do réu. Presente uma circunstância negativa, deve incidir a fração de 1/6. Na fase intermediária, assiste razão à defesa ao pretender a incidência da atenuante prevista no art. 65, III, CP, pois, ainda que de forma parcial, o apelante confessou o delito em juízo, de modo que a pena volve ao patamar mínimo legal. Mantido o acréscimo em 1/3 na terceira fase pela causa de aumento prevista no, III do §1º do CP, art. 168, e o mesmo quantum pela regra da continuidade delitiva, em vista da prática reiterada entre os meses de agosto de 2018 e outubro de 2019, alcançando a reprimenda do apelante 01 ano e 09 meses e 10 dias de detenção - na forma estabelecida pelo sentenciante, apesar da estipulação legal (reclusão), à míngua de insurgência ministerial - com o pagamento de 13 dias multa, no menor valor unitário. Permanece também a substituição da reprimenda por duas penas restritivas de direitos, consistentes em prestação de serviços à comunidade e prestação pecuniária de um salário mínimo, bem como o regime de pena aberto em caso de descumprimento, nos termos dos arts. 33, § 2º, c e 44, §4º, ambos do CP. Não há que se falar em afastamento do valor de reparação dos danos causados pelo crime, constando pedido expresso na inicial, sendo certo que o montante fixado (R$ 10.000,00) encontra-se conforme aos contexto dos autos. Como pontuado pela D. Procuradoria de Justiça em atuação nesta instância recursal «A existência de ação ajuizada pela lesada na esfera cível não é argumento apto a afastar a incidência do CPP, art. 387, IV, considerando que o juízo criminal definiu apenas um valor mínimo de indenização pelos danos sofridos sem, contudo, esgotar a apreciação do tema, que ainda poderá ser examinado pelo juízo cível, podendo esse valor ser compensado ou mesmo aumentado. Ademais, não há prova nenhuma que a vítima já tenha sido indenizada no juízo cível". RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.... (Continua)