dividas condominiais obrigacoes propter rem
Jurisprudência Selecionada

1 - STJ Recurso especial. Condomínio. Dívidas de cotas condominiais. Omissão, contradição ou erro material. Não ocorrência. Obrigação propter rem. Convenção do condomínio. Dividas anteriores e posteriores. Serviço de proteção ao crédito. Inscrição indevida. Dano moral configurado.

«1 - Ação ajuizada em 27/07/2011. Recurso especial interposto em 08/07/2016 e atribuído a este Gabinete em 13/06/2017. ... (Continua)

2 - TAMG Condomínio em edificação. Penhora. Bem imóvel. Encargos condominiais. Inadimplemento. Obrigação «propter rem. Direito de seqüela.

«... A doutrina e a jurisprudência ensinam que os encargos condominiais constituem espécie peculiar de ônus real, gravando a própria unidade do imóvel, pois a lei lhe imprime poder de seqüela.
Para De Plácido e Silva, direito de seqüela «é o atributo ou a qualidade inerente a determinados direitos, notadamente os reais, em virtude do qual se permite a seu titular seguir a coisa, objeto do mesmo direito, onde quer que ela vá, a fim de que sobre a mesma coisa faça valer o direito correspectivo (...). Em realidade, o direito de seqüela resulta num privilégio sobre as coisas que se deram em garantia de obrigações, ou de dívidas (Vocabulário Jurídico, Forense, v. 4, p. 1.435).
Assim, tem-se que o condomínio em plano horizontal impõe direitos limitantes e limitados, e a obrigação «propter rem de contribuir «pro rata para as despesas condominiais, se transmudando em indisponibilidade e inalienabilidade da unidade autônoma, desde o momento em que seu titular se torna inadimplente. ... (Juiz Elias Camilo).... (Continua)

3 - STJ Condomínio em edificação. Ação de cobrança. Cumprimento de sentença. Taxas condominiais. Obrigação propter rem. Penhora online. Possibilidade. Penhora do imóvel. Não obrigatoriedade. Princípio da menor onerosidade. Violação. Ausência. Considerações da Minª. Nancy Andrighi sobre a natureza jurídica das cotas condominiais. CPC/1973, art. 620 e CPC/1973, art. 655.

«... I - Delimitação da controvérsia ... (Continua)

4 - STJ Direito civil e processual civil. Ação de cobrança. Cotas condominiais. Prequestionamento. Ausência. Execução de sentença de débitos condominiais em face do antigo proprietário do imóvel. Alienação do bem no curso da execução. Inocorrência de substituição processual. Desistência da execução. Propositura de nova ação de cobrança contra os atuais proprietários. Limites subjetivos da coisa julgada. Ofensa ao CPC, art. 267, V. Inocorrência. Dívida condominial. Obrigação propter rem.

1 - A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como violados impede o conhecimento do recurso especial.... (Continua)

5 - STJ Agravo interno. Agravo em recurso especial. Ação de cobrança. Despesas condominiais. Crédito da arrematação. Dívida propter rem. Preferência sobre a do promitente vendedor. Consonância do acórdão estadual com o entendimento do STJ. Não provimento.

1 - «A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, se sobreleva ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito à uma condição resolutiva, não pode ser detentor de maiores direitos que o proprietário pleno". (REsp. Acórdão/STJ, Rel. MINISTRO MARCO BUZZI, Rel. para acórdão Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 23/5/2023, DJe de 12/9/2023). 2.As despesas condominiais, inclusive as decorrentes de decisões judiciais, são obrigações propter rem e, por isso, será responsável pelo seu pagamento, na proporção de sua fração ideal, aquele que detém a qualidade de proprietário da unidade imobiliária ou seja titular de um dos aspectos da propriedade (posse, gozo, fruição), desde que tenha estabelecido relação jurídica direta com o condomínio, ainda que a dívida seja anterior à aquisição do imóvel (REsp. Acórdão/STJ, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 21/6/2018, DJe de 23/8/2018). ... (Continua)

6 - TJSP CONDOMÍNIO. Despesas condominiais. Possuindo as obrigações para com condomínio natureza «propter rem, vinculando à dívida a própria unidade condominial, principal garantia do adimplemento do débito, admissível sua penhora, mesmo que recebida pelo executado por força de herança, ainda que não formalizada a transmissão da propriedade perante o registro de imóveis. Recurso provido.

7 - TJSP AGRAVO DE INSTRUMENTO. DESPESAS CONDOMINIAS. AÇÃO DE COBRANÇA. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. REJEIÇÃO DE IMPUGNAÇÃO COM A MANUTENÇÃO DA PENHORA QUE RECAIU SOBRE O BEM IMÓVEL GERADOR DA DÍVIDA CONDOMINIAL. INOPONIBILIDADE DA IMPENHORABILIDADE DO BEM DE FAMÍLIA RELATIVAMENTE A OBRIGAÇÕES «PROPTER REM". POSSIBILIDADE DE PENHORA DE IMÓVEL RESIDENCIAL NA EXECUÇÃO PROMOVIDA PELO CONDOMÍNIO PARA A COBRANÇA DE QUOTAS CONDOMINIAIS SOBRE ELE INCIDENTES. HIPÓTESE CONTEMPLADA NAS EXCEÇÕES PREVISTAS NO ART. 3º, IV DA LEI 8.009/90. EXCESSO DE EXECUÇÃO NÃO OBSERVADO. DECISÃO AGRAVADA MANTIDA.

Agravo de instrumento improvido, com determinação... (Continua)

8 - TJSP Condomínio. Despesas condominiais. Fase processual executiva. Substituição do antigo proprietário devedor, pelo novo adquirente, para que responda pelas despesas em aberto. Possibilidade. Caráter «propter rem das obrigações condominiais (artigo 4º, parágrafo único, da Lei nº: 4591/64). Existência. Legitimidade do novo proprietário e interesse material e processual para intervir na lide, responsável que é pelas dívidas relativas à coisa adquirida, ainda que constituídas anteriormente à aquisição. Observância. Recurso provido.

9 - STJ Família. Recurso especial. Ação de indenização. Responsabilidade do condomínio por danos a terceiro. Obrigação do condômino pelas despesas condominiais, na medida de sua cota-parte. Fato anterior à constituição da propriedade. Dívida propter rem. Penhorabilidade do bem de família. Possibilidade. Lei 8.009/1990, art. 3º, IV.

«1 - Constitui obrigação de todo condômino concorrer para as despesas condominiais, na proporção de sua cota-parte, dada a natureza de comunidade singular do condomínio, centro de interesses comuns, que se sobrepõe ao interesse individual. ... (Continua)

10 - STJ Condomínio em edificação. Taxa condominial. Recurso especial. Direito civil e processual civil ( CPC/1973). Ação de cobrança. Cotas condominiais. Cumprimento de sentença. Arrematação. Imóvel arrematado em hasta pública. Informação no edital acerca da existência de débitos condominiais. Caráter propter rem da obrigação. Responsabilidade do arrematante. Sucessão no polo passivo da execução. Cabimento. Súmula 211/STJ. Súmula 284/STF. CPC/1973, art. 535. CF/88, art. 105, III, «a e «c. CPC/2015, art. 1.022.

«1 - Controvérsia em torno da possibilidade de inclusão do arrematante no polo passivo da ação de cobrança de cotas condominiais na fase cumprimento de sentença. ... (Continua)

11 - STJ Agravo interno no recurso especial. Processual civil. Embargos de terceiro. Violação dos CPC/1973, art. 458 e CPC/1973 art. 535. Não ocorrência. Ação de cobrança. Cumprimento de sentença. Taxas condominiais. Penhora sobre o imóvel gerador das despesas. Responsabilidade. Natureza propter rem da obrigação. Ausência de violação da coisa julgada. Decisão mantida. Agravo interno desprovido.

1 - Não há ofensa aos arts. 458, II, e 535, I e II, do CPC/1973 quando o tribunal de origem decide, de modo claro, objetivo e fundamentado, as questões essenciais ao deslinde da controvérsia, embora sem acolher a tese do insurgente.... (Continua)

12 - STJ Agravo interno nos embargos de declaração no agravo em recurso especial. Ação de cobrança. 1. Cobrança de cotas condominiais promovida contra o promissário comprador. Atual titular do bem. Legitimidade passiva para responder pela dívida. Obrigação propter rem. Situação distinta do entendimento proferido no REsp. Acórdão/STJ. 2. Decisão monocrática não serve para comprovação de divergência jurisprudencial. 3. Agravo improvido.

«1 - De fato, o STJ entende que, «com relação à legitimidade passiva, observa-se que, em se tratando de obrigação propter rem, o pagamento de taxas condominiais deve ser exigido de quem consta na matrícula do imóvel como seu proprietário. Havendo, porém, promessa de compra e venda não levada a registro, a cobrança deve ser direcionada ao promitente comprador desde que a) o promitente comprador tenha se imitido na posse do imóvel; e, b) o condomínio tenha sido cientificado da transação (AgRg no REsp. Acórdão/STJ, Rel. Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 01/12/2016, DJe 19/12/2016). 1.1. Na hipótese, o TJDFT manteve a responsabilidade do recorrente pelo pagamento das obrigações condominiais, em razão da particularidade de ser o recorrente o atual proprietário do imóvel, possuindo, assim, relação jurídica material com o bem em questão, por exercer a posse desde 30/8/2013, portanto, o acórdão recorrido se alinhou ao entendimento desta Corte, em razão da natureza propter rem das cotas condominiais. 1.2. A situação dos autos é distinta daquela aplicada no entendimento jurisprudencial proferido no REsp. Acórdão/STJ. ... (Continua)

13 - STJ Condomínio em edificação. Ação de cobrança. Contribuições condominiais. Cumprimento de sentença. Natureza propter rem do débito. Alienação fiduciária em garantia. Penhora do imóvel. Possibilidade. Recurso especial provido. Civil. Recurso especial. Lei 9.514/1997, art. 27, § 8º. CCB/2002, art. 1.368-B, parágrafo único (redação da Lei 13.043/2014) . CCB/2002, art. 1.345. CPC/2015, art. 797. CPC/2015, art. 805, CPC/2015, art. 835, § 1º e § 3º.

1 - As normas da Lei 9.514/1997, art. 27, § 8º, e do CCB/2002, art. 1.368-B, parágrafo único, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas ente os contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. ... (Continua)

14 - TJSP Condomínio. Despesas condominiais. Cobrança. Apelante varão, coproprietário da unidade condominial. Pretensão de inclusão do cônjuge, coproprietária. Desnecessidade. Devedor solidário das obrigações condominiais, vez que a obrigação é indivisível. CCB, art. 259 e CCB, art. 275. Possibilidade de a ação de cobrança ser ajuizada em face de qualquer um dos titulares da unidade. Obrigação «propter rem. Imóvel gerador do débito e seu proprietário respondem pelos encargos condominiais, o que se constata pelo registro imobiliário pertinente. Ausência de comprovação da efetiva quitação do débito. Dever do condômino, na proporção de sua parte, concorrer com as despesas de conservação ou divisão da coisa, e suportar os ônus a que estiver sujeito. Cálculo da correção monetária e dos juros moratórios deve mesmo incidir a partir do respectivo vencimento de cada uma das parcelas em atraso e não do ajuizamento da demanda e citação. Dívida «ex re, certa, líquida e exigível a partir de seu vencimento. CCB, art. 397. Caso, entretanto, em que é excessiva a verba honorária fixada. Redução determinada, em atendimento do CPC/1973, art. 20, § 3º. Recurso parcialmente provido para este fim.

15 - STJ Condomínio e sucessão. Bem imóvel. Ação de cobrança de despesas condominiais. Bem imóvel objeto de partilha. Regência pelas regras do condomínio até a partilha. Partilha realizada na hipótese. Subsistência da copropriedade por ato voluntário dos coproprietários. Solidariedade quanto às despesas condominiais. Obrigação de natureza propter rem. Recurso especial desprovido. CCB/2002, art. 80, II. CCB/2002, art. 91. CCB/2002, art. 275. CCB/2002, art. 283. CCB/2002, art. 1.345. CCB/2002, art. 1.784. CCB/2002, art. 1.791, parágrafo único. CCB/2002, art. 1.991. CCB/2002, art. 1.997, caput.

A controvérsia recursal consiste em definir se a responsabilidade solidária ou divisível é limitada ao respectivo quinhão de cada herdeiro pelas despesas condominiais relativas ao bem imóvel herdado, na hipótese em que homologada judicialmente a partilha, mas não expedido o formal de partilha. ... (Continua)

16 - STJ Família. Ação rescisória. Civil e processual civil. Alegação da existência de erro de fato e violação manifesta a norma jurídica. CPC/2015, art. 966, V e VIII. Ação de cobrança. Cotas condominiais. Embargos de terceiro opostos pela companheira e meeira. Regular intimação da penhora. Fato existente. Alegação de bem de família. Impenhorabilidade. Exceção prevista no Lei 8.009/1990, art. 3º, IV. Obrigações propter rem. Litisconsórcio passivo necessário. Inexistência. Dívida solidária. Decisão rescindenda em dissonância com a jurisprudência do STJ. Rescisão do julgado. Pedido rescisório procedente.

«1 - Pedido desconstitutivo de decisão desta Corte que, reformando acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, conheceu do agravo para dar provimento ao recurso especial, reconhecendo como «bem de família a parte da meeira objeto de constrição e, por conseguinte, a impenhorabilidade do imóvel em sua totalidade. ... (Continua)

17 - TJSP PROCEDÊNCIA. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. IMPUGNAÇÃO. EMBARGOS DE TERCEIRO. ALEGAÇÃO DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. INOCORRÊNCIA. OBRIGAÇÃO DE NATUREZA «PROPTER REM". A LEGITIMIDADE PODE SER DO TITULAR DE DOMÍNIO OU DO ADQUIRENTE. INTERPRETAÇÃO DA TESE FIRMADA, EM SEDE DE RECURSO REPETITIVO, PELO STJ NO SEU TEMA 886. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA DOS EMBARGOS DE TERCEIRO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. 1.

O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação. 2. Irrelevante se a propriedade ainda estava registrada para terceiros; a dívida é condominial e segue o destino do imóvel. Na hipótese de compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o compromissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. 3. Sentença mantida. Recurso desprovido, sem majoração da verba advocatícia sucumbencial, porquanto já fixada em seu patamar máximo... (Continua)

18 - STJ Condomínio em edificação. Honorários advocatícios. Ação de cobrança de cotas condominiais. Condenação. Alienação do imóvel a terceiro. Pagamento das cotas condominiais, multas e juros moratórios. Obrigação ambulatória (propter rem). Verbas de sucumbência. Hipótese não prevista no CCB/2002, art. 1.345. Honorários devidos pelo alienante. Direito autônomo do advogado do condomínio. Obrigação que não se transfere ao adquirente do bem. Alienação judicial do imóvel cancelada. Julgamento: CPC/1973. Considerações da Minª. Nancy Andrighi sobre o tema. Lei 4.591/1964, art. 4º, parágrafo único. Honorários advocatícios: Lei 8.906/1994, art. 22. Lei 8.906/1994, art. 23. CPC/1973, art. 20, e ss. CLT, art. 791-A. CPC/2015, art. 85, § 13. CF/88, art. 133. CCB/2002, art. 404. Lei 5.584/1970, art. 14.

«... O propósito recursal é dizer se as verbas de sucumbência, decorrentes de condenação em ação de cobrança de cotas condominiais, possuem natureza ambulatória (propter rem), bem como se está configurado, na espécie, o excesso de penhora. ... (Continua)

19 - STJ Recurso especial. Direito civil. Ação de cobrança de cotas condominiais. Cessão de crédito. Natureza jurídica. Preservação.

1 - Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do CPC/2015 (Enunciado Administrativo 2/STJ e Enunciado Administrativo 3/STJ). ... (Continua)

20 - TJSP AGRAVO DE INSTRUMENTO - DESPESAS CONDOMINIAIS - EXECUÇÃO - PENHORA UNIDADE DEVEDORA - DEFERIMENTO.

Tratando-se de dívida proveniente de despesas condominiais, que constituem obrigações «propter rem, a execução de débitos oriundos do imóvel alcança o próprio bem, admitindo-se a constrição. RECURSO PROVIDO... (Continua)

21 - TJSC Juizado especial. Recurso inominado. Embargos de terceiro. Nulidade de sentença afastada. Decisão de juiz leigo que suficientemente fundamentou a improcedência do pedido ajuizado. Incidência dos princípios norteadores dos juizados especiais da informalidade e simplicidade. Ausência de afronta a mandamento constitucional. Confisco decorrente de débito condominial. Obrigação propter rem. Penhora Incidente sobre o imóvel. Indagação sobre boa-fé dos adquirentes irrelevante. Possibilidade do credor de escolha entre proprietário ou possuidor para cobrança do débito. Constrição judicial mantida. Recurso conhecido e improvido. CPC/1973, art. 463, I. Lei 9.099/1995, art. 38.

«1 - Da análise da sentença, nota-se que houve, ainda que sucinta fundamentação acerca dos motivos que levaram o julgador leigo a entender pela improcedência dos pedidos da parte recorrida. E, como é sabido, o julgador não está obrigado a se pronunciar sobre a integralidade do pedido deduzido na pretensão judicial quando houver nos autos elementos suficientes à dicção do direito. E mais ainda no caso em estudo, porque incidem os princípios norteadores do microssistema dos Juizados Especiais previstos na Lei 9.099/1995, art. 2º. Assim, não se pode entender a decisão de fl. 68, homologada pela togada à fl. 69, como nula. ... (Continua)

22 - TJSP Penhora. Incidência tão-somente sobre a parte ideal de 50% (cinquenta por cento) do imóvel pertencente ao executado. Descabimento. Ação de débito condominial. Obrigação de caráter «propter rem. Constrição que deve incidir sobre a totalidade do imóvel, ainda que a ação tenha sido ajuizada apenas contra um dos coproprietários, pois todos são obrigados pela totalidade da dívida. Decisão reformada, com observação quanto à necessidade de intimação da coproprietária sobre a penhora efetivada. Recurso provido, com observação.

23 - TJSP Penhora. Incidência sobre bem imóvel. Deferimento do pedido de levantamento e posterior averbação do cancelamento da penhora em razão da adjudicação do imóvel nos autos em outro processo. Descabimento. Cobrança de despesas condominiais cuja dívida tem caráter «propter rem. Assunção pelo adjudicante do imóvel de todos os direitos e obrigações em relação a ele. Responsabilidade pelo pagamento de tais despesas. Inviabilidade, todavia, de sua inclusão no polo passivo da execução da qual não fez parte. Possibilidade da sua participação, somente por iniciativa própria e com o consentimento do credor, caso pretendesse ingressar em juízo em sucessão à parte originária, o que não ocorreu. CPC/1973, art. 42, § 1º. Manutenção do executados na lide, ressalvado o fato de que a titularidade para quitação do débito é do adjudicante (substituído), sendo que os efeitos da sentença se estenderão a ele, que poderá, querendo, intervier no processo como assistente litisconsorcial, devendo assim ser intimado dos atos processuais. Constrição mantida. Recurso provido, com observação.

24 - TJSP Despesas condominiais - Ação de Cobrança - Sentença de procedência - Recurso da ré. - Preliminar de inépcia da inicial - Afastamento que se impõe. Inicial que preenche os requisitos do art. 319 e ss. do CPC. Pedido e causa de pedir estão suficientemente delineados. Por outro lado, a prefacial foi instruída com os documentos necessários à compreensão dos fatos que fundamentam os pedidos, os quais, aliás, são certos e determinados, à luz do que dispõe o CPC, art. 324. - Ilegitimidade passiva - Não configurada - As partes divergem em relação à responsabilidade em relação aos débitos condominiais perseguidos nos autos. Logo, a ré é titular de direitos e deveres no plano do direito material, o que lhe confere legitimidade para figurar no polo passivo da demanda. Aplicação da Teoria da Asserção - Nulidade de citação por hora certa - Inocorrência - Com efeito, conforme certificado, o Sr. Oficial de Justiça se dirigiu ao endereço da suplicada por três vezes seguidas, em dias e horários alternados, sem, contudo, encontrá-la no local. Bem por isso, e havendo suspeita de ocultação, intimou a pessoa de sua nora, de que voltaria no dia seguinte, para efetuar a citação, na pessoa dela (ré) ou de quem se fizesse presente. No dia seguinte, 26/07/2021, o meirinho retornou ao local e, uma vez ausente a suplicada, procedeu sua citação por hora certa, entregando a contrafé à sua nora. Ademais, verifico que na sequência a z. Serventia procedeu o encaminhamento do mandado de citação para o endereço da suplicada, cujo AR retornou positivo. É verdade que há a informação de que a correspondência havia sido recebida por terceira pessoa. Sucede, todavia, que o local de citação integra um condomínio edilício. E, nos termos do parágrafo único, do CPC, art. 252: «Nos condomínios edilícios ou nos loteamentos com controle de acesso, será válida a intimação a que se refere o caput feita a funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência. - Mérito - Cobrança - Como cediço, as despesas condominiais são presumidas, em face dos custos que decorrem da manutenção das áreas comuns. Logo, a ausência das atas de assembleia e boletos não desqualificam a exigência do débito em sede de ação de cobrança, tendo em vista a presunção de licitude que milita em favor das cobranças condominiais. No mais, em se tratando de despesas de condomínio, a constituição em mora prescinde de notificação premonitória ou interpelação judicial, na medida em que as cotas condominiais são obrigações positivas, líquidas e com termo certo, a teor do que dispõe o CCB, art. 397. Assim, não há dúvida de que se trata de mora ex re, que se constitui no seu vencimento, porquanto dies interpellat pro homine. - Inexistência de litisconsórcio passivo necessário entre coproprietários de unidade condominial. As despesas condominiais são consideradas obrigações propter rem, ou seja, elas são vinculadas diretamente ao imóvel, não às pessoas - seus proprietários. Nesse caso, a responsabilidade pelo pagamento recai sobre qualquer um dos proprietários do imóvel, independentemente do regime de casamento. Com efeito, é fato inequívoco que as obrigações decorrentes de despesas condominiais têm caráter indivisível. Logo, forçoso convir que os cônjuges coproprietários do bem respondem solidariamente pela integralidade das despesas condominiais e, portanto, a dívida pode ser cobrada de ambos ou de apenas um deles, isoladamente. - Honorários de sucumbência fixados por equidade e segundo a Tabela da OAB - Readequação e aplicação do percentual de 20%, nos termos do §2º. do CPC, art. 85 - Necessidade - Honorários estabelecidos pela Tabela da OAB possuem natureza orientadora e não vinculativa - Recurso parcialmente provido

25 - STJ Civil e processual civil. Recurso especial. Recurso manejado sob a égide do CPC/2015 . Cobrança de débito condominial. Responsabilidade do proprietário do imóvel pelos débitos condominiais. Ausência de comunicação do condomínio da transação realizada. Penhora do bem gerador da dívida. Possibilidade. Precedente. Recurso não provido.

1 - Aplica-se o CPC/2015 a este julgamento ante os termos do Enunciado Administrativo 3/STJ, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do CPC/2015. ... (Continua)

26 - STJ Condomínio em edificação. Alineação fiduciária do imóvel. Recurso especial. Ação de cobrança. Condomínio. Alienação fiduciária. Imóvel. Pagamento. Responsabilidade. Despesas condominiais. Devedor fiduciante. Posse direta. Na hipótese, o credor fiduciário não pode responder pelo pagamento das despesas condominiais por não ter a posse direta do imóvel, devendo, em relação a ele, ser julgado improcedente o pedido. Lei 9.514/1997, art. 27, § 8º. CCB/2002, art. 1.368-B.

«1 - Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência, do CPC/2015 (Enunciado Administrativo 2/STJ e Enunciado Administratio 3/STJ). ... (Continua)

27 - STJ Civil e processual civil. Agravo interno no recurso especial. Recurso manejado sob a égide do CPC/2015 . Cobrança de débito condominial. Embargos de terceiro. Responsabilidade do proprietário do imóvel pelos débitos condominiais. Ausência de comunicação do condomínio da transação realizada. Reconhecimento, in casu. Penhora do bem gerador da dívida. Possibilidade. Precedente. Recurso não provido.

1 - Aplica-se o CPC/2015 a este julgamento ante os termos do Enunciado Administrativo 3/STJ aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do CPC/2015. ... (Continua)

28 - TJSP Agravo de instrumento - Execução fundada em contrato de locação. Decisão que indeferiu: (a) requerimento de reconsideração de decisão anterior; (b) o sobrestamento do levantamento de valores; (c) o afastamento de penhoras não determinadas nestes autos; (d) a aplicação do art. 1.499, IV, do CC; (e) a limitação da responsabilidade do arrematante por dívidas posteriores à imissão de posse. Insurgência.

29 - STJ Agravo interno no agravo em recurso especial. Embargos à execução. Legitimidade passiva do possuidor do imóvel. Responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais. Acórdão em harmonia com a jurisprudência desta corte. Julgamento extra petita. Não ocorrência. Interpretação lógico-sistemática dos argumentos. Regularidade do julgamento. Reexame da conclusão estadual. Inviabilidade. Súmula 7/STJ. Agravo interno desprovido.

1 - A jurisprudência desta Corte firmou-se no sentido de que, «por ser a dívida condominial obrigação propter rem, pode ser demandada de quem exerce a relação jurídica de direito material com a coisa (AgInt nos EDcl no REsp. Acórdão/STJ, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 26/10/2021, DJe de 16/3/2022). 1.1. ... (Continua)

30 - TJSP AGRAVO DE INSTRUMENTO.

Cumprimento de sentença de ação de cobrança de taxas e despesas condominiais. Decisão agravada julgou prejudicada a penhora dos direitos aquisitivos sobre o imóvel gerador da dívida condominial. Irresignação da exequente. Cabimento. Preliminar de preclusão pro judicato afastada. Dívida tem natureza propter rem. Possibilidade de a penhora recair sobre os direitos aquisitivos que os executados possuem sobre o imóvel gerador do débito condominial e gravado com cláusula de alienação fiduciária. Inteligência do art. 835, XII do CPC. Entendimento sedimentado no C. STJ e nesta Câmara. Medida eficaz porque garante a satisfação, mesmo que parcial, do crédito. Tratando-se de lide sobre obrigações sucessivas inadimplidas, a eventual alienação dos direitos abarca os interesses do condomínio credor. Preferência do crédito condominial em relação a eventual crédito fiduciário. As despesas condominiais são obrigações propter rem que visam a preservação do conjunto condominial e da unidade autônoma, constituindo crédito privilegiado frente ao crédito fiduciário. Aplicação, por analogia, do enunciado da Súmula 478 do C. STJ, aplicável ao caso. Decisão reformada. Recurso provido... (Continua)

31 - STJ Direito civil. Recurso especial. Compromisso de venda e compra. Responsabilidade. Cotas condominiais. Registro na matrícula do imóvel. Imissão na posse. Ciência inequívoca.artigos analisados. Arts. 267, V e vi; 472 do CPC/1973; arts. 1.225, VII; 1.345; 1.417 do Código Civil.

«1. Ação de cobrança de cotas condominiais, ajuizada em 02/05/2003. Recurso especial concluso ao Gabinete em 14/12/2011. ... (Continua)

32 - STJ Agravo interno no agravo em recurso especial. Reconsideração da decisão agravada. Impugnação dos fundamentos da decisão de admissibilidade do recurso especial. Ação de cobrança de dívida condominial. Taxas condominiais não pagas pelo antigo proprietário. Ausência de violação do CPC/2015, art. 1.022. Incidência da Súmula 83/STJ. Agravo interno provido. Agravo em recurso especial conhecido para conhecer em parte do recurso especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento.

1 - Não configura ofensa ao CPC/2015, art. 1.022 o fato de o Tribunal de origem, embora sem examinar individualmente cada um dos argumentos suscitados pelo recorrente, adotar fundamentação contrária à pretensão da parte, suficiente para decidir integralmente a controvérsia. ... (Continua)

33 - STJ Recurso especial. Execução fiscal. Arrematação de imóvel. Débitos condominiais não informados no edital de praça. Inequívoca ciência dos participantes por outro meio. Responsabilidade do arrematante. Julgamento. CPC/1973.

«1 - Ação de execução fiscal ajuizada em 1998, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 05/02/2015 e redistribuído ao gabinete em 15/05/2018. ... (Continua)

34 - TJSP CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. AÇÃO DE COBRANÇA. ARREMATAÇÃO DA UNIDADE CONDOMINIAL. PEDIDO DO TERCEIRO AGRAVANTE PARA QUE SEJA RECONHECIDO SEU DIREITO COMO CREDOR HIPOTECÁRIO EM SUBSTITUIÇÃO À CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF. CÉDULA HIPOTECÁRIA TRANSMITIDA VIA ENDOSSO CAUÇÃO À CEF. ALEGAÇÃO DE QUE O CRÉDITO OBJETO DE ANÁLISE É OBJETO DE AÇÃO PRÓPRIA EM CURSO PERANTE A JUSTIÇA FEDERAL. INDEFERIMENTO DO PEDIDO DE PREFERÊNCIA QUE SE MANTEM. CÉDULA HIPOTECÁRIA TRANSMITIDA À CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, PELO CREDOR HIPOTECÁRIO, PARA FINS DE CAUÇÃO. SUBROGAÇÃO AUTOMÁTICA DA ENDOSSATÁRIA EM TODOS OS DIREITOS CREDITÍCIOS RESPECTIVOS, A TEOR DO ART. 16 PAR. ÚNICO, DO DEC LEI 70/66.

A existência de discussão judicial envolvendo o endosso caução emitido em favor da Caixa Econômica Federal e a ausência de elementos subsistentes nos autos a comprovar de forma inequívoca as alegações da recorrente não autorizam a descaracterização do gravame real instituído em favor da instituição financeira (CEF), nem infirmam o procedimento expropriatório realizado, devendo a discussão ser dirimida nos autos com tramitação perante a Justiça Federal. ... (Continua)

35 - STJ Recurso especial. Cumprimento de sentença de ação de cobrança promovida pelo condomínio contra o promissário comprador. Reaquisição do bem pelo promitente vendedor, que, ciente dos débitos condominiais que passariam a ser de sua responsabilidade, bem como da respectiva ação, remanesce inerte, por mais de seis anos, somente intervindo no feito para alegar nulidade da constrição judicial. Proceder processual repetido em outras sete ações contra o mesmo condomínio. Prejuízo manifesto da entidade condominial. Verificação. Penhora sobre a unidade imobiliária, possibilidade, excepcionalmente. Recurso especial improvido.

«1. As cotas condominiais, concebidas como obrigações propter rem, consubstanciam uma prestação, um dever proveniente da própria coisa, atribuído a quem detenha, ou venha a deter, a titularidade do correspondente direito real. Trata-se, pois, de obrigação imposta a quem ostente a qualidade de proprietário de bem ou possua a titularidade de um direito real sobre aquele. Por consectário, eventual alteração subjetiva desse direito, decorrente da alienação do imóvel impõe ao seu «novo titular, imediata e automaticamente, a assunção da obrigação pelas cotas condominiais (as vincendas, mas também as vencidas, ressalta-se), independente de manifestação de vontade nesse sentido. Reconhecida, assim, a responsabilidade do «novo adquirente ou titular de direito real sobre a coisa, este poderá, naturalmente, ser demandado em ação destinada a cobrar os correspondentes débitos, inclusive, os pretéritos, caso em que se preserva seu direito de regresso contra o vendedor (anterior proprietário ou titular de direito real sobre o imóvel). ... (Continua)

36 - STJ agravo interno nos embargos de declaração no recurso especial. Embargos à execução. Débito condominial. Irresignação do condomínio/embargado.

1 - A solução jurídica apresentada no voto originário amparava-se, apenas, na perspectiva do promissário comprador, pressupondo que as relações jurídicas e materiais teriam ocorrido ante este último e a construtora e não entre proprietário e condomínio, como é o caso ora em foco. ... (Continua)

37 - TJSP *"AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C.C. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS".

Demandante que reclama a cobrança de rateio condominial incidente sobre a unidade adquirida, vencido em data anterior à entrega das chaves, com pedido de restituição da quantia paga indevidamente. SENTENÇA de improcedência. APELAÇÃO da autora, que insiste na procedência da Ação. EXAME: Relação contratual havida entre as partes que tem natureza de consumo, sujeita, portanto, às normas do CDC. Dívida condominial que constitui obrigação «propter rem". Unidade condominial devedora que foi objeto de «Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra". Condômino adquirente que somente passou a responder pelo rateio condominial a partir do recebimento das chaves da unidade adquirida com a imissão dele na posse do bem. Entendimento do C. STJ no julgamento do REsp. Acórdão/STJ no sentido de que «o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação, e no AgInt nos EDcl no REsp. Acórdão/STJ no sentido de «o promitente comprador é responsável pelo pagamento das despesas condominiais, a partir da entrega das chaves, tendo em vista ser o momento em que tem a posse do imóvel". Responsabilidade civil da ré pelo desfalque reclamado bem configurada. Indenização material equivalente ao valor das quantias comprovadamente pagas pela autora, com correção monetária pelos índices adotados para cálculos judiciais a contar de cada desembolso e juros de mora pela taxa de um por cento (1%) ao mês a contar da citação, a ser apurada em liquidação de sentença. Ônus sucumbenciais que devem ser custeados pela parte ré, arbitrada a verba honorária devida pela ré ao Patrono da autora em doze por cento (12%) do valor atualizado da causa, «ex vi do CPC, art. 85, § 2º. Sentença reformada. RECURSO PROVIDO.... (Continua)

38 - STJ Processo civil e civil. Condomínio. Débito. Natureza. Legitimidade passiva. Execução. Penhora do imóvel. Posterior confisco em processo criminal. Arrematação. Produto. Repasse à União. Prévio pagamento de lesados e terceiros de boa-fé. Possibilidade. Limites. Dispositivos legais analisados. Arts. 307 do cc/02; 42, § 3º, e 472 do CPC/1973; 91, II, do CP; 133 e parágrafo único, do CPP; e 3º, IV, da Lei 8.009/90.

«1. Ação ajuizada em 29.11.2010. Recurso especial concluso ao gabinete da Relatora em 30.09.2013. ... (Continua)

39 - STJ Processo civil. Agravo regimental no agravo em recurso especial. Ação indenizatória. Atraso na entrega de unidade imobiliária. Violação do CPC/1973, art. 535. Ausência. Taxa condominial. Responsabilidade do proprietário. Caso fortuito ou força maior. Falta de comprovação. Dano moral reconhecido. Inversão do julgado. Enunciados 5 e 7/STJ. Agravo improvido.

«1. A parte agravante não apresentou argumentos novos capazes de infirmar os fundamentos que alicerçaram a decisão agravada, razão que enseja a negativa de provimento ao agravo regimental. ... (Continua)

40 - STJ Recurso especial. Processual civil. Execução contra condomínio edilício. Redirecionamento contra os condôminos. Possibilidade. Precedentes. Dispositivo constitucional. Análise. Impossibilidade

1 - As despesas condominiais, inclusive as decorrentes de decisões judiciais, são obrigações propter rem e, por isso, será responsável pelo seu pagamento, na proporção de sua fração ideal, aquele que detém a qualidade de proprietário da unidade imobiliária.... (Continua)

41 - TJDF Processual civil. Embargos à execução. Citação por edital em nome de pessoa falecida. Falta de diligência do exequente. Não esgotamento das vias necessárias. Nulidade do ato. Ilegitimidade passiva. Impossibilidade. Honorários advocatícios. Princípio da causalidade. Sentença mantida. CPC/2015, art. 85, § 2º. CPC/2015, art. 256.

«1 - Pelo princípio da causalidade, aquele que deu causa à propositura da demanda ou à instauração de incidente processual deve responder pelas despesas daí decorrentes. ... (Continua)

42 - STJ Exceção do contrato não cumprido. Exceptio non adimpleti contractus. Reconhecimento. Ação de cobrança. Considerações do Min. Massami Uyeda sobre o tema. CCB, art. 1.092. CCB/2002, art. 476.

«... No que se refere à questão central do apelo nobre, porém, melhor sorte não socorre a recorrente ... (Continua)

43 - STJ Condomínio em edificação. Condomínio edilício. Quorum para alteração do regimento interno de condomínio. Matéria que deve ser disciplinada pela convenção de condomínio, com a vigência da Lei 10.931/2004, que alterou a redação do CCB/2002, art. 1.351, conferindo, no ponto, liberdade para que a convenção condominial discipline a matéria. Admissão de alteração do regimento interno por maioria simples dos condôminos, em inobservância à norma estatutária. Descabimento. Considerações do Min. Luis Felipe Salomão sobre o tema. CCB/2002, art. 1.333 e CCB/2002, art. 1.334, III e V. Lei 4.591/1964, art. 9º.

«.. . 3. A questão controvertida consiste em saber: diante da modificação promovida no CCB/2002, art. 1.351 do Código Civil pela Lei 10.931/2004 - que deixou de disciplinar o quorum para modificação do regimento interno de condomínio edilício -, se ainda assim é possível à convenção impor quorum qualificado para a sua alteração. ... (Continua)

44 - STJ Usucapião extraordinária. Casamento. Condomínio. Hermenêutica. Fração ideal de imóveis de copropriedade dos cônjuges. Dissolução do matrimônio, sem a realização de partilha. Bens que se regem pelo instituto do condomínio. Posse indireta e exclusiva da ex-esposa sobre a fração ideal pertencente ao casal dos imóveis descritos na exordial. Percebimento de aluguéis com exclusividade pela ex-esposa. Ausência de oposição do seu ex-cônjuge e de reivindicação de qualquer dos frutos que lhe eram devidos. Lapso temporal transcorrido suficiente à aquisição da propriedade. Procedência da usucapião extraordinária. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, desprovido. CCB/2002, art. 1.197. CCB/2002, art. 1.208. CCB/2002, art. 1.238. CCB/2002, art. 1319. CCB/2002, art. 1.324. CCB/2002, art. 1.326. CCB/2002, art. 1.328. CCB/2002, art. 2.028. CCB/2002, art. 2.029, todos do Código Civil de 2002. CCB/1916, art. 486. CCB/1916, art. 550. CCB/1916, art. 625. CCB/1916, art. 638. CCB/1916, art. 640. (Considerações do Min. Marco Aurélio Bellizze sobre a usucapião extraordinária).

Da usucapião ... (Continua)

45 - STJ Locação de imóvel comercial. Arbitragem. Recurso especial. Ação de despejo por falta de pagamento e abandono do imóvel. Existência de cláusula compromissória estabelecendo que a regência e a solução das demandas ocorrerão na instância arbitral. Despejo por falta de pagamento e abandono do imóvel. Natureza executória da pretensão. Competência do juízo togado para apreciar a demanda. Lei 9.307/1996, art. 1º. Lei 9.307/1996, art. 4º. Lei 9.307/1996, art. 7º. Lei 9.307/1996, art. 16. Lei 9.307/1996, art. 18. Lei 9.307/1996, art. 18. Lei 9.307/1996, art. 31. Lei 8.245/1991, art. 59. Lei 8.245/1991, art. 593 Lei 8.245/1991, art. 66. CPC/2015, art. 3º. CPC/2015, art. 337, X. CPC/1973, art. 301, § 4º. CPC/2015, art. 784, VIII. CPC/1973, art. 585, V. (Considerações do Min. Luis Felipe Salomão sobre controvérsia dos autos está em definir qual o juízo competente - o estatal ou o arbitral - para julgar a pretensão de despejo por falta de pagamento, com posterior abandono do imóvel, diante da existência de cláusula compromissória).

«[...]. 3. A controvérsia dos autos está em definir qual o juízo competente - o estatal ou o arbitral - para julgar a pretensão de despejo por falta de pagamento, com posterior abandono do imóvel, diante da existência de cláusula compromissória. ... (Continua)