locacao residencial regras
Jurisprudência Selecionada

1 - TJSP Agravo de instrumento - Execução de título extrajudicial - Locação residencial - Rejeição de impugnação ao cumprimento de sentença, com condenação por litigância de má-fé - Omissão de relevantes fatos processuais - É a segunda tentativa de defesa em desconformidade com as regras processuais - Recurso manifestamente protelatório - Confirma-se decisão - Nega-se provimento ao recurso, com aplicação de multa

2 - STJ Agravo interno. Embargos de declaração. Recurso especial. Processual civil. Ação de obrigação de não fazer. Contrato de locação. Edifício residencial. Locação fracionada. Hospedagem atípica. Uso não residencial. Contrariedade à convenção de condomínio. Precedentes. Decisão mantida. Recurso não provido.

1 - O direito de o proprietário condômino usar, gozar e dispor livremente do seu bem imóvel, nos termos do CCB/2002, art. 1.228 e CCB/2002, art. 1.335 e Lei 4.591/1964, art. 19, deve harmonizar-se com os direitos relativos à segurança, ao sossego e à saúde das demais múltiplas propriedades abrangidas no Condomínio, de acordo com as razoáveis limitações aprovadas pela maioria de condôminos, pois são limitações concernentes à natureza da propriedade privada em regime de condomínio edilício. ... (Continua)

3 - STJ Direito civil. Agravo interno nos embargos de declaração no recurso especial. Condomínio edilício residencial. Ação declaratória. Locação fracionada de imóvel para pessoas sem vínculo entre si, por curtos períodos. Contratações concomitantes, independentes e informais, por prazos variados. Oferta por meio de plataformas digitais especializadas diversas. Hospedagem atípica. Uso não residencial da unidade condominial. Alta rotatividade, com potencial ameaça à segurança, ao sossego e à saúde dos condôminos. Contrariedade à convenção de condomínio que prevê destinação residencial. Agravo desprovido.

1 - Nos termos da jurisprudência desta Corte, «O direito de o proprietário condômino usar, gozar e dispor livremente do seu bem imóvel, nos termos do CCB/2002, art. 1.228 e CCB/2002, art. 1.335 e Lei 4.591/1964, art. 19, deve harmonizar-se com os direitos relativos à segurança, ao sossego e à saúde das demais múltiplas propriedades abrangidas no Condomínio, de acordo com as razoáveis limitações aprovadas pela maioria de condôminos, pois são limitações concernentes à natureza da propriedade privada em regime de condomínio edilício» (REsp. Acórdão/STJ, Rel. p/ acórdão Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 20/04/2021, DJe de 27/05/2021). ... (Continua)

4 - TJSP Despejo. Retenção por benfeitorias. Bem imóvel industrial. Indeferimento de liminar para desocupação do prédio. Exercício de direito de retenção do prédio acessões industriais. Antinomia normativa caracterizada. Conflito de regras que se resolve com a instituição de uma das regras conflitantes como cláusula de exceção à outra. Retenção que somente será possível nos casos em que incabível a concessão de liminar de despejo. Ocorrência de falta de pagamento do aluguel. Inexistência das garantias do Lei 8245/1991, art. 37. Denúncia vazia. Contrato de locação (imóvel não residencial) com prazo findo e demanda ajuizada dentro do trintídio seguinte. Presença dos requisitos para a concessão da liminar. Autorização para prestação da caução respectiva, após o que deverá ser expedido mandado para desocupação em quinze dias. Recurso provido para estes fins.

5 - TST RECURSO ORDINÁRIO EM AÇÃO ANULATÓRIA. SINDICATO DAS EMPRESAS DE ASSEIO, CONSERVACAO, LIMPEZA PUBLICA E LOCACAO DE MAO-DE-OBRA DO ESTADO DE MATO GROSSO. NULIDADE DO ACÓRDÃO DO TRT. CERCEAMENTO DE DEFESA. AUSÊNCIA DE MANIFESTAÇÃO SOBRE REQUERIMENTO DE PROVA ORAL. 1 -

Nos termos nos termos do CLT, art. 795, a arguição danulidadedeve ser feita pela parte prejudicada naprimeiraoportunidadede se manifestar nos autos (princípio da preclusão). 2 - A instrução processual foi encerrada por meio do despacho de fl. 1392, datado de 15/08/2022, o qual conferiu prazo para apresentação de razões finais. Nenhum dos réus apresentou razões finais, conforme certidão de fl. 1.406. 3 - Em seguida, o SEAC/MT apresentou petição (memoriais) às fls. 1.422/1.432, primeira manifestação nos autos após o encerramento da instrução processual, e nada tratou da ausência de colheita de prova oral. Assim, houve preclusão do direito de alegar a referida nulidade. 4 - Preliminar que se rejeita. LEGITIMIDADE ATIVA. SINDICATO NÃO SUBSCRITOR DA NORMA COLETIVA EM ANÁLISE. CONTROVÉRSIA SOBRE REPRESENTATIVIDADE SINDICAL. POSSIBILIDADE DE ANÁLISE INCIDENTAL. 1 - A jurisprudência prevalecente nesta Seção Especializada é de que a legitimidade para propor ação anulatória de cláusulas constantes de instrumentos normativos negociados restringe-se ao MPT, conforme Lei Complementar 75/93, art. 83, IV; e, excepcionalmente, aos sindicatos representantes das categorias econômica e profissional e às empresas signatárias (hipótese de acordo coletivo de trabalho), quando demonstrado o vício de vontade na elaboração desses instrumentos; e, ainda, aos entes coletivos representativos das categorias econômica ou profissional, caso se considerem prejudicados em sua esfera jurídica em decorrência da convenção ou do acordo coletivo de trabalho, mesmo que não tenham subscrito a norma coletiva. 2 - Registra-se, também, que esta Seção Especializada entende que a ação anulatória não constitui a via processual adequada para a disputa da titularidade da representação sindical da categoria profissional ou econômica. A SDC admite, contudo, a análise da questão da representatividade sindical, nas ações anulatórias, de forma incidenter tantum, para se decidir pela validade ou não do ato impugnado . 3 - Recurso ordinário a que se nega provimento. REPRESENTATIVIDADE SINDICAL. REGISTRO NO MINISTÉRIO DO TRABALHO E EMPREGO. 1 - A controvérsia cinge-se sobre qual sindicato detém a legítima representação « Empregados das Empresas que prestem serviço Terceirizados em Edifícios e Condomínios Residenciais e Comerciais Mistos, Shopping Centeres, Horizontal ou Vertical, Administradoras de Condomínio e Associações Civis com abrangência territorial em todo o Estado de Mato Grosso «. 2 - A representação sindical define-se pelos princípios da especificidade e da unicidade sindical. A respeito do princípio da unicidade sindical, o Supremo Tribunal Federal pacificou entendimento, consubstanciado na Súmula 677, de que « até que lei venha a dispor a respeito, incumbe ao Ministério do Trabalho proceder ao registro das entidades sindicais e zelar pela observância do princípio da unicidade «. 3 - Na esteira do entendimento do STF, esta Corte firmou diretriz jurisprudencial de que « a comprovação da legitimidade «ad processum da entidade sindical se faz por seu registro no órgão competente do Ministério do Trabalho, mesmo após a promulgação, da CF/88 de 1988 «. (Orientação Jurisprudencial 15 da SDC) 4 - A propósito, apreciando demanda idêntica e com as mesmas partes, esta SDC proferiu decisão no sentido de manter o acórdão oriundo da Corte regional, que, com amparo no princípio da especificidade, declarou a nulidade parcial da cláusula impugnada, uma vez que a redação da regra extrapolava os limites de representação do SEAC/MT (ROT - 351-74.2021.5.23.0000, de relatoria do Min. Maurício Godinho Delgado, julgado na sessão de 11/12/2023). 5 - Portanto, correta a decisão do TRT proferida nos presentes autos, que, com amparo no princípio da especificidade, declarou a nulidade da convenção coletiva firmada entre os réus SEEAC/MT e SEAC/MT, com registro MT000080/2022, de 17/02/2022, uma vez que a abrangência da norma extrapolava os limites de representação do SEAC/MT, invadindo a esfera de atuação do sindicato autor. 6 - Recurso ordinário a que se nega provimento.... (Continua)

6 - TJSP AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAL E MATERIAL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL.

Insurgência contra decisão que rejeitou arguição de nulidade da citação postal recebida na portaria do condomínio. Citação postal. Regra instituída pelo CPC, art. 247. Conquanto, tenha previsão legal a citação por carta entregue a funcionário responsável pelo recebimento em condomínio edilício, nos termos do CPC, art. 248, § 4º, as circunstâncias e a prova dos autos não permitem a conclusão de que a agravante reside no local declinado na inicial. Nulidade da citação. Recurso provido... (Continua)

7 - TAMG Locação não residencial. Despejo. Denúncia vazia. «Shopping center. Prazo indeterminado. Lei 8.245/91, arts. 1º, 57 e 76.

«Com o advento da atual Lei do Inquilinato, todas as locações passaram a ser regidas por essa legislação, observadas as ressalvas contidas nos art. 1º e 76 da mesma lei. Procedida a notificação prévia, na forma do Lei 8.245/1991, art. 57, possível é a retomada imotivada do imóvel locado por prazo indeterminado, se o locatário não o desocupa no prazo de 30 dias.... (Continua)

8 - TJSP APELAÇÃO - LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL - AÇÃO RENOVATÓRIA - - TERMO INICIAL DO VALOR DO ALUGUEL -

Novo aluguel devido a partir do vencimento do último aditivo, mantidas as demais condições contratuais - Precedentes do C. STJ e deste E. TJSP - CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS MORATÓRIOS RELATIVOS ÀS DIFERENÇAS DOS ALUGUÉIS VENCIDOS - Termo inicial da correção monetária que corresponde ao vencimento de cada parcela, pois se trata de mera recomposição do valor da moeda - Juros moratórios devidos desde o trânsito em julgado - Precedentes do C. STJ - VERBAS DE SUCUMBÊNCIA - Sucumbência recíproca reconhecida - Inaplicabilidade da regra prevista no art. 86, parágrafo único, do CPC - Diferença entre o valor do aluguel ofertado (R$ 4.500,00) com aquele fixado pela r. sentença, de acordo com a prova pericial produzida (R$ 6.000,00), que não pode ser considerada irrelevante nos aspectos jurídico e econômico - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO... (Continua)

9 - TJSP AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO RESIDENCIAL. INFRAÇÃO CONTRATUAL. COMPORTAMENTO ANTISOCIAL DO LOCATÁRIO. DESPEJO. TUTELA DE URGÊNCIA.

Decisão agravada que 1) indeferiu a liminar de despejo sob o fundamento de que é prematuro o decreto liminar, pois implicaria em resolução contratual açodada, sem prévia defesa e contraditório e 2) deferiu em parte o pedido subsidiário, para determinar ao réu que se abstenha de infringir as regras condominiais, como, por exemplo, realização de festas, reuniões com terceiros além do horário limite estabelecido, sob pena de multa de R$1.000,00 por ato praticado em contrariedade à decisão. Tutela parcial que aparenta medida apropriada, nesse momento processual, a fim de coibir o agravado de descumprir a ordem judicial. Possibilidade de execução provisória da multa em caso de descumprimento da decisão. Garantia ao contraditório e ampla defesa adequadamente observados. Decisão mantida. Recurso improvido.... (Continua)

10 - TJSP Apelação - Ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança - Locação de imóvel residencial - Revogação da gratuidade judiciária - Impossibilidade - Presunção legal de hipossuficiência não afastada por provas idôneas - Nulidade da sentença em razão da não designação de audiência de tentativa de conciliação - Inocorrência - Ausência de demonstração do prejuízo decorrente da não realização do ato - Ajuizamento da demanda visando à rescisão do contrato e cobrança do débito - Possibilidade - Mora incontroversa - Descabimento da imposição à credora da aceitação de prestação diversa da que lhe é devida ou de receber por partes, conforme previsto nas regras previstas nos arts. 313 e 314 do Código Civil - Recursos desprovidos

11 - TJSP APELAÇÃO PRINCIPAL E ADESIVA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ACESSÓRIOS. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL.

Parcial procedência na origem. Apelação dos réus e recurso adesivo da autora. INDENIZAÇÃO - REPAROS NO IMÓVEL. Locatários obrigados a restituir a coisa no estado em que a receberam. Inteligência da Lei 8.245/1991, art. 23, III. Inexistência de prova acerca dos alegados danos. A autora anexou aos autos link que direciona para vídeo gravado quando da desocupação do imóvel. Não há termo de vistoria inicial e final. Reforma da r. sentença neste capítulo. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. Inadmissibilidade da prefixação de honorários sucumbenciais em contrato. Prevalência da regra do art. 85, §2º, do CPC/2015. A Lei 8.245/1991 admite a exigência de honorários contratuais apenas quando da purgação da mora após a citação em ação de despejo, o que não ocorreu. Sentença reformada em parte. RECURSO DOS RÉUS PROVIDO. IMPROVIDO O RECURSO ADESIVO DA AUTORA.... (Continua)

12 - STJ Agravo regimental. Agravo em recurso especial. Ação renovatória de contrato. Locação não residencial. Sucumbência. Reexame de matéria fática da lide. Súmula 7/STJ. Apreciação pela alínea «c. Inviabilidade. Não provimento.

«1. A sucumbência recíproca ou em parte mínima, estabelecida pelo Tribunal de origem, envolve contexto fático-probatório, cuja análise e revisão revelam-se interditadas a esta Corte Superior, em face do óbice contido na Súmula 7/STJ. Precedentes. ... (Continua)

13 - STJ Hospedagem. Locação temporária. Condomínio em edificação. Direito civil. Recurso especial. Condomínio edilício residencial. Ação de obrigação de não fazer. Locação fracionada de imóvel para pessoas sem vínculo entre si, por curtos períodos. Contratações concomitantes, independentes e informais, por prazos variados. Oferta por meio de plataformas digitais especializadas diversas. Hospedagem atípica. Uso não residencial da unidade condominial. Alta rotatividade, com potencial ameaça à segurança, ao sossego e à saúde dos condôminos. Contrariedade à convenção de condomínio que prevê destinação residencial. Recurso improvido. Lei 8.245/1991, art. 1º, parágrafo único. Lei 8.245/1991, art. 48. Lei 11.771/2008, art. 2º, parágrafo único. Lei 11.771/2008, art. 21, I. Lei 11.771/2008, art. 22, § 3º. Lei 11.771/2008, art. 23, §§ 1º e 4º. CCB/2002, art. 425. CCB/2002, art. 1.228, § 1º. CCB/2002, art. 1.277, parágrafo único. CCB/2002, art. 1.278. CCB/2002, art. 1.279. CCB/2002, art. 1.332, III. CCB/2002, art. 1.333. CCB/2002, art. 1.334. CCB/2002, art. 1.337. CCB/2002, art. 1.336. IV. Lei 4.595/1964, art. 19.

1 - Os conceitos de domicílio e residência (CCB/2002, art. 70, CCB/2002, art. 71, CCB/2002, art. 72, CCB/2002, art. 73, CCB/2002, art. 74, CCB/2002, art. 75, CCB/2002, art. 76, CCB/2002, art. 77 e CCB/2002, art. 78), centrados na ideia de permanência e habitualidade, não se coadunam com as características de transitoriedade, eventualidade e temporariedade efêmera, presentes na hospedagem, particularmente naqueles moldes anunciados por meio de plataformas digitais de hospedagem. ... (Continua)

14 - STJ Processo civil. Agravo interno. Razões que não enfrentam o fundamento da decisão agravada. Decisão singular que negou provimento a agravo. Oposição. Possibilidade. Princípio da colegialidade não violado. Condomínio edilício. Convenção condominial. Destinação exclusivamente residencial. Locação por curtos prazos. Finalidade econômica. Desvirtuamento da destinação. Proibição. Possibilidade. Precedentes.

1 - As razões do agravo interno não enfrentam adequadamente o fundamento da decisão agravada. ... (Continua)

15 - TJSP Apelação - Ação de cobrança de aluguéis - Locação de imóvel residencial - Alegação de que, findo o prazo determinado fixado no contrato para a locação, não subsiste a obrigação de pagamento do aluguel - Rejeição - Previsão expressa em dispositivo legal, de natureza cogente e de impossível derrogação pelos contratantes, de que a locação de imóvel residencial ajustada em contrato escrito, com prazo inferior a trinta meses, é prorrogada automaticamente por prazo indeterminado ao término do lapso estabelecido na avença (Lei de Locação, art. 47, caput) - Cláusula contratual preconizando a necessidade de pactuação de novo contrato para a prorrogação da locação - Invalidade - A regra da Lei 8.245/91, art. 45 considera nulas, de pleno direito, as cláusulas contratuais que visarem elidir os objetivos da lei, inclusive quanto à prorrogação ordenada no art. 47 do mesmo diploma legal - Prorrogação da relação locatícia decorre de determinação legal, persistindo a responsabilidade da locatária, enquanto permanecer no imóvel - Recurso desprovido. 

16 - 2TACSP Locação não residencial. Despejo. Denúncia vazia. Locatária que exerce atividade pré-escolar de jardim de infância. Caracterização, atualmente, como estabelecimento de ensino. Carência da ação de despejo imotivada. Lei 8.245/1991 (Inquilinato), art. 53. CF/88, art. 208, IV. Lei 5.692/77, art. 19, § 2º.

«Não se pode negar que hoje a pré-escola chega a ser quase que indispensável para o acesso ao primeiro grau, pois a criança naquela fase praticamente é alfabetizada, ingressando nesta já escrevendo e lendo as primeiras letras. As pré-escolas são, portanto, entidades consideradas estabelecimento de ensino.... (Continua)

17 - TJSP LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. TÍTULO EXTRAJUDICIAL. ADMISSÃO DE PROCESSAMENTO SEM EFEITO SUSPENSIVO. PREVALECIMENTO. IMPOSSÍVEL COGITAR DE SOLUÇÃO DIVERSA ENQUANTO NÃO SE REALIZAR A PENHORA, DIANTE DA CLAREZA DA NORMA LEGAL. AGRAVO IMPROVIDO.

O processamento dos embargos, como regra, não propicia a suspensão do processo de execução (CPC, art. 919), a não ser nas situações em que presentes os requisitos para a concessão da tutela provisória e desde que a execução já esteja garantida por penhora, depósito ou caução (art. 919, § 1º). No caso, nota-se que ainda não foi realizada a penhora, estando ausente a garantia do juízo, o que desautoriza cogitar da pretendida suspensão... (Continua)

18 - TJSP Apelação - Embargos à execução - Locação de imóvel residencial - Comunicação pelos advogados que representavam o embargado de que o mandato outorgado havia sido revogado, sem a constituição de novo procurador - Determinação legal de que o processo seja suspenso, concedendo-se prazo para a parte sanar a irregularidade (CPC, art. 111 e CPC, art. 76) - Ausência de adoção das providências impostas legalmente, proferindo-se a r. sentença ao fundamento de que, pelo fato de o sujeito com representação irregular estar no polo passivo da demanda, não seria necessária sua intimação para corrigir o vício - Insubsistência - Inexistência de tal distinção na lei - Ausência de pressuposto processual - Inobservância do procedimento previsto nas regras dispostas nos arts. 76 e 111 do estatuto processual - Nulidade caracterizada - Declarada a nulidade dos atos processuais posteriores à comunicação da revogação, de ofício

19 - 2TACSP Ação de despejo. Denúncia vazia. Locação residencial antiga, prorrogada por prazo indeterminado. Acordo para reajuste do aluguel já na vigência da lei atual. Notificação posterior para desocupação em doze meses. Admissibilidade. Não atendimento. Despejo procedente. Lei 8.245/1991 (Inquilinato), art. 78. Parágrafo único do artigo, inaplicável.

«A exceção do parágrafo único do art. 78 refere-se à existência de acordo sobre os aluguéis no período de doze meses anteriores à nova lei. A lei nada menciona a respeito de acordo ocorrido posteriormente à sua vigência, exatamente porque a regra geral é a da admissibilidade da denúncia vazia para todos os contratos anteriores, desde que por prazo indeterminado.... (Continua)

20 - TJSP LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. GRATUIDADE DE JUSTIÇA. PRESUNÇÃO DE NECESSIDADE QUE DECORRE DE DECLARAÇÃO DA PARTE. AUSÊNCIA DE ELEMENTOS DE PROVA QUE A CONTRARIEM. AGRAVO PROVIDO, NESTA PARTE, COM OBSERVAÇÃO.

A declaração de miserabilidade gera presunção relativa, deixando de prevalecer apenas diante de elementos de prova em contrário. Cabe ao juiz deferir o benefício, não se deparando com tais evidências. O deferimento do benefício decorre da ausência de condições financeiras, o que se dá na hipótese. Ressalva-se, no entanto, a possibilidade de impugnação pela parte contrária.... (Continua)

21 - STJ Processual civil. Embargos de divergência. Submissão à regra prevista no Enunciado Administrativo 03/STJ. Execução de título extrajudicial. Penhora de bem imóvel. Imóvel locado que possui natureza duvidosa (residencial ou comercial). Imóvel objeto da penhora que foi objeto de garantia de financiamento bancário, no âmbito do aresto paradigma. Circunstância inexistente no acórdão embargado. Ausência de similitude entre os casos confrontados.

1 - Verifica-se que o aresto paradigma possui peculiaridades que não existem no âmbito do acórdão embargado, especialmente a circunstância de o imóvel ter sido oferecido (pelo próprio devedor) em garantia de financiamento bancário. Desse modo, ainda que a interpretação do disposto na Súmula 486/STJ tenha sido utilizada como reforço argumentativo, sobretudo no que se refere à natureza do imóvel (residencial ou comercial), entendo que a circunstância de o imóvel ter sido oferecido como garantia de financiamento bancário (no caso do aresto paradigma), impede seja reconhecida a similitude entre os casos confrontados, porquanto, no caso do acórdão embargado, a penhora incidente sobre o imóvel foi requerida pela própria exequente. ... (Continua)

22 - TJRJ Responsabilidade civil. Dano moral. Locação não residencial. Fechamento de estabelecimento. Não comunicação à locatária. Abuso de direito. Princípio da boa-fé objetiva. Rescisão unilateral do contrato. Cláusula penal compensatória. Dano material. Opção do credor. Dano moral. Atitude cujos efeitos transbordam a relação contratual. Dano a imagem da prestadora de serviço. Dever de indenizar. Verba fixada em R$ 12.000,00. CF/88, art. 5º, V e X. CCB/2002, arts. 186, 187, 408, 422 e 927.

«O direito civil moderno exige que a boa-fé contratual esteja presente em todas as fases da avença, de modo a impedir que sejam adotadas atitudes violadoras de direitos independentemente da intenção das partes. Em que pese a inexistência de vontade de causar prejuízo, a rescisão antecipada de contrato de locação não residencial causa à parte locatária, que explora a atividade empresarial, prejuízos inesperados. A instituição de cláusula penal compensatória não impede que o credor venha a optar pela indenização dos danos materiais efetivamente sofridos, desde que devidamente comprovados. Em que pese infrações contratuais, em regra, não gerarem danos morais, tal premissa é afastada quando a extensão do atuar lesivo transbordar a esfera dos contratantes e irradia efeitos perante terceiros. Danos morais corretamente fixados. Conhecimento dos recursos para negar provimento ao primeiro e dar provimento ao segundo para majorar os danos morais, fixando-os em R$ 12.000,00.... (Continua)

23 - TJSP Locação. Bem imóvel residencial. Ação de cobrança cumulada com indenização por danos materiais. Inadimplemento dos aluguéis incontroverso. Aluguéis e acessórios da locação devidos à luz da avença original. Aos réus incumbia o ônus da prova do pagamento dos encargos da locação, na forma da regra de julgamento respectiva. Cheque (título de crédito) ostenta efeito «pro solvendo, e não «pro soluto. Vale dizer, deve-se esperar a compensação para se considerar a obrigação adimplida. Avarias no imóvel. Ausência de prova do dano. Nada obsta que a demonstração dos danos possa ser feita por outros meios que não a vistoria «ad perpetuam rei memoriam. Sucumbência recíproca. Recurso parcialmente provido.

24 - TJSP *AÇÃO REVISIONAL. Contrato de locação de imóvel não residencial. Empresa locatária que pede a declaração de inexigibilidade do aluguel e do fundo de promoção, redução de noventa por cento dos encargos condominiais e isenção do 13º aluguel prometido, entre outras despesas. SENTENÇA de parcial procedência. APELAÇÃO só da locadora demandada, que insiste na improcedência. EXAME: Restrições adotadas pelo Governo do Estado de São Paulo para o combate da Pandemia da COVID-19 que caracterizam fato superveniente extraordinário e imprevisível, desencadeador de onerosidade excessiva à locatária, suficientes para autorizar a revisão contratual, «ex vi dos CCB, art. 478 e CCB, art. 479. Locatária demandante que sofreu impacto com a redução do consumo em razão das regras de isolamento e distanciamento social, que causaram redução significativa na circulação dos veículos automotores. Caso que comportava mesmo a declaração de inexigibilidade de aluguel mínimo, e determinação de apuração das despesas relativas ao consumo de água e energia elétrica, ante a necessidade de repartir entre o locador demandado e a locatária demandante o esforço necessário para a continuidade da relação jurídica em questão nessa fase de crise. Precedentes desta E. Corte. Sentença mantida. RECURSO NÃO PROVIDO.*

25 - TJSP AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL. AÇÃO DE EXECUÇÃO. FIADORA. PENHORA DE VALORES NA CONTA BANCÁRIA. DESBLOQUEIO DE ATIVOS FINANCEIROS. INDEFERIMENTO. MITIGAÇÃO DA NORMA DO ART. 833, IV E X, DO CPC. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. REJEITADA. CABIMENTO. GRATUIDADE DA JUSTIÇA. INDEFERIMENTO. DECISÕES INTERLOCUTÓRIAS MANTIDAS. RECURSO DESPROVIDO.

1. A Corte Especial do STJ, no julgamento do EREsp. Acórdão/STJ, firmou o entendimento de que a regra geral de impenhorabilidade de vencimentos pode ser excepcionada para garantir a efetividade da tutela jurisdicional, desde que, diante das peculiaridades do caso concreto, seja observado percentual capaz de assegurar a dignidade do devedor e de sua família. Admitida, pois, a relativização da regra. 2. De acordo com a jurisprudência consolidada do C. STJ, «a exceção de pré-executividade tem caráter excepcional, sendo cabível quando atendidos simultaneamente dois requisitos, um de ordem material e outro de ordem formal, a saber: (i) a matéria invocada deve ser suscetível de conhecimento de ofício pelo juiz; e (ii) é indispensável que a decisão possa ser tomada sem necessidade de dilação probatória". 3. A agravante não demonstrou fazer jus à gratuidade da justiça, porquanto seus ganhos mensais são incompatíveis com a declaração de hipossuficiência econômico-financeira. A benesse é concedida tão somente para esse recurso. Manutenção das r. decisões interlocutórias. 4. Decisões mantidas. Recurso desprovido, com a observação da concessão da gratuidade tão só para esse recurso... (Continua)

26 - TJSP Agravo de instrumento. Locação na residencial. Ação revisional de aluguel. Exclusão de litisconsorte. Impossibilidade. Litisconsórcio necessário. Todos os locadores devem ser citados para a ação que visa à alteração da relação jurídica que integram, pois com a ação revisional se objetiva a constituição de uma situação jurídica distinta. CPC/2015, art. 1.068.

«Os efeitos materiais da solidariedade não podem servir de fundamento à pretensão de quem pretenda alterar a relação jurídica intentando a demanda apenas contra um dos credores solidários. Ao disciplinar os efeitos subjetivos da coisa julgada, o Novo Código de Processo Civil prevê que «a sentença faz coisa julgada às partes entre as quais é dada, não prejudicando terceiros (CPC/2015, art. 506), dispositivo normativo que, no que toca à questão em análise, há de ser interpretado segundo a regra do CCB/2002, art. 274 ao estabelecer que «o julgamento contrário a um dos credores solidários não atinge os demais. Evidentemente, a revisão do aluguel e sua fixação em valor inferior ao que vinha sendo praticado é situação prejudicial ao locador que, persistindo a decisão agravada, não será citado e consequentemente não poderá ser atingido pela decisão. A única solução razoável para a hipótese é considerar incindível a relação jurídica, tendo-se como necessário o litisconsórcio passivo pela aplicação da regra disposta no CPC/2015, art. 114. ... (Continua)

27 - TJSP Despejo. Denúncia vazia. Locação não-residencial. Descabimento. Imóvel locado que figura como sede de escola infantil. Estabelecimento de ensino, regularmente registrado e fiscalizado pelo Poder Público, protegido pelo regramento excepcional disposto no Lei 8245/1991, art. 53. Tendo em vista ser a educação o verdadeiro bem jurídico tutelado pela citada regra e considerando que a própria Constituição Federal é expressa ao incluir a educação infantil e pré-escolar no âmbito da proteção conferida ao ensino, imperioso reconhecer que as escolas infantis e maternais devem também ser englobadas pela regra protetiva prevista no referido artigo da Lei do Inquilinato. Sentença de improcedência mantida. Recurso improvido.

28 - STJ agravo interno no agravo em recurso especial. Locação de imóveis. Finalidade não residencial. Ação de Resolução contratual. Destruição do galpão (vendaval). Força maior. A coisa perece para o proprietário. Descumprimento bilateral a respeito do conhecimento prévio dos riscos seguráveis. Súmula 7/STJ. Agravo interno não provido.

1 - Conforme assentado no acórdão, considerando a regra legal de que a coisa perece para o proprietário em caso de evento da natureza ou fato de terceiro («res perit domini), nos termos do art. 1.275, IV, do Código Civil, quem deve suportar os prejuízos pela destruição do galpão pelo vendaval ocorrido em 26 de abril de 2017 é a locadora (requerida- reconvinda). ... (Continua)

29 - TJSP Apelação - Ação de despejo por denúncia vazia - Locação de imóvel residencial - Ilegitimidade ativa - Inocorrência - Desnecessidade de prova da propriedade, quando a causa de pedir deduzida pelo autor não está prevista nas normas dos arts. 47, III e IV, e 60 da Lei de Locação, dentre as quais não se inclui a pretensão de retomada imotivada em razão do decurso do prazo da locação - Legitimidade ativa caracterizada, pois incontroversa a celebração do contrato de locação pelas partes - Contrato celebrado verbalmente - Impossibilidade de denúncia vazia antes do decurso ininterrupto de cinco anos de vigência da locação (Lei de Locação, art. 47, V) - Previsão legal de prorrogação automática da relação locatícia, se ajustado o contrato verbalmente ou por escrito com prazo inferior a trinta meses, só sendo possível a resolução do contrato motivada, em decorrência de uma das situações estabelecidas nos, I a IV da regra disposta na Lei 8.245/91, art. 47 - Não acolhimento do pedido - Recurso desprovido, alterado o fundamento da extinção do processo para improcedência do pedido

30 - TJSP Apelação - Ação de despejo e reconvenção com pedido indenizatório - Locação de imóvel não residencial - Indenização de benfeitorias - Impossibilidade - Ausência de autorização por escrito da locadora para a realização das obras, prevendo o contrato que, mesmo se as benfeitorias fossem necessárias ou úteis, não haveria direito à indenização - Suposta celebração de acordo permitindo a compensação dos gastos com os aluguéis devidos - Ausência de demonstração - Danos morais - Inexistência - O simples descumprimento contratual, em regra, não acarreta dano moral, sendo necessária a demonstração de situação capaz de configurar ofensa a direitos da personalidade - Inexistência, ademais, de ofensa à honra objetiva, por se tratar de prejuízo supostamente sofrido por pessoa jurídica - Recurso desprovido.

31 - STJ Colação. Sucessão. Inventário. Herdeiro necessário. Pedido de colação do valor corresponde à ocupação e ao uso de imóvel residencial por uma das herdeiras necessárias. Descabimento. Utilização do bem a título de empréstimo gratuito (comodato). Doação. Inexistência na hipótese. Inocorrência de adiantamento da legítima. Recurso especial. Direito civil e processual civil ( CPC/1973). CCB/2002, art. 1.647, II. CCB/2002, art. 1.725. CCB/2002, art. 2.002. CCB/2002, art. 2.010.

«1. Pedido formulado pelos herdeiros recorrentes de colação pela herdeira recorrida dos valores correspondentes à ocupação e ao uso de unidade imóvel, com a respectiva garagem. ... (Continua)

32 - TJSP Apelação - Ação de rescisão contratual cumulada com nulidade de cláusula e reparação de danos morais e materiais - Contrato de locação de imóvel não residencial - Danos materiais decorrentes de violação ao direito de preferência na aquisição do imóvel - Inocorrência - Ausência de alegação e demonstração de que o locatário tinha condições econômico-financeiras de comprar o imóvel - Ademais, tratando-se de locação por prazo indeterminado, não havia proteção ao fundo de comércio ou à atividade desenvolvida no imóvel, podendo ser denunciada a relação locatícia a qualquer tempo, motivo pelo qual não se há de falar em indenização pelo tempo restante de contrato ou em pagamento de multa por rescisão antecipada do contrato - Ressarcimento de benfeitorias realizadas pelo locatária - Descabimento - Ausência de prova de sua introdução no imóvel - Danos morais - Inexistência - Dever de indenizar não caracterizado - O simples descumprimento contratual, em regra, não acarreta dano moral, sendo necessária a demonstração de situação capaz de configurar ofensa a direitos da personalidade, prova não produzida pelo autor - Recurso desprovido.

33 - TJSP Locação de imóvel não residencial. Ação de rescisão cumulada com restituição de valores e indenizatória. Alegação de que a região do imóvel locado está sujeita a alagamentos, por estar localizado próximo ao Rio Tietê. Locatária que firmou contrato no qual informa ter concordado com o estado do imóvel. Comprovação de que o bem, na ocasião, não se prestava ao fim a que se destinaria. Rescisão do contrato, sem, contudo, condenação de qualquer das partes ao pagamento de multa, na medida em que ambas contribuíram para o insucesso do negócio.

34 - TJSP Apelações. Ação declaratória cumulada com pedido de indenização. Contrato de locação não residencial. Sentença de parcial procedência. Necessidade de parcial reforma. Gratuidade da justiça concedida ao corréu Vanderlei que deve ser revogada. Total ausência de situação de hipossuficiência. Autora que, em razão de irregularidades constantes do imóvel locado, ocultadas pelo corréu locador, não conseguiu instalar uma clínica odontológica. Violação à regra da Lei, art. 22, I do Inquilinato. Condenação do corréu locador ao pagamento de multa contratual que deve ser mantida. Necessário, ainda, o afastamento da condenação da autora ao pagamento de aluguel e encargos. Exceção de contrato não cumprido. Inteligência do CCB, art. 476. Danos morais evidenciados. Situação vivenciada pela autora que ultrapassa a esfera do mero dissabor. Sentença parcialmente reformada. Recurso da autora provido. Recurso do réu não provido.

35 - TJSP Ação rescisória de acórdão - Ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança - Locação de imóvel residencial - Decisão rescindenda que negou provimento à apelação interposta contra sentença que extinguiu o processo, sem resolução de mérito, por falta de interesse agir - Inexistência de deliberação sobre o mérito da demanda, não atendido o pressuposto previsto na norma do CPC, art. 966, caput que admite a rescindibilidade, em regra, das decisões de mérito, afastando essa possibilidade em relação às decisões terminativas - Inexistência de subsunção da hipótese às exceções dispostas na norma contida no art. 966, § 2º, do estatuto processual, pois não há impedimento à nova propositura da demanda ou à admissibilidade do recurso correspondente - Ausência de interesse processual, inviabilizando o prosseguimento da demanda (CPC, art. 968, § 3º, e CPC, art. 330, III) - Indeferimento da petição inicial

36 - TJSP Direito civil. Ação de cobrança. Locação residencial. Alegação de remissão que não se sustenta. Sentença de parcial procedência mantida. Juros e correção monetária. Cálculo a partir da entrada em vigor da lei 14.905/2024. Recurso desprovido, com determinação.

37 - TJSP Apelação. Locação residencial. Ação de despejo por falta de pagamento c.c cobrança de alugueres. Pedido de rescisão do contrato de locação e despejo. Sentença de procedência.

38 - STJ Colação. Sucessão. Inventário. Herdeiro necessário. Pedido de colação do valor corresponde à ocupação e ao uso de imóvel residencial por uma das herdeiras necessárias. Descabimento. Utilização do bem a título de empréstimo gratuito (comodato). Doação. Inexistência na hipótese. Inocorrência de adiantamento da legítima. Recurso especial. Direito civil e processual civil ( CPC/1973). Considerações do Min. Paulo de Tarso Sanseverino sobre o tema. CCB/2002, art. 1.647, II. CCB/2002, art. 1.725. CCB/2002, art. 2.002. CCB/2002, art. 2.010.

«... Quanto ao mais, cinge-se à controvérsia em definir se a herdeira necessária deve trazer à colação o valor correspondente à «ocupação e ao uso de um imóvel que pertencia à autora da herança. ... (Continua)

39 - TJSP Apelação - Ação de obrigação de fazer cumulada com indenizatória de danos morais - Locação de imóvel residencial - Pretensão de reconhecimento de nulidade da cláusula compromissória e de extinção de ação de despejo ajuizada em Tribunal Arbitral - Impossibilidade - Instaurado o procedimento arbitral, compete ao Tribunal Arbitral avaliar se a convenção de arbitragem é nula e se tem competência para o a solução do litígio que lhe foi submetido a apreciação, conforme determina a regra do Lei 9.307/1996, art. 8º, parágrafo único - Aplicação do princípio Kompetenz-Kompetenz - Tendo havido o início do procedimento arbitral e lá sendo discutida a matéria atinente ao inadimplemento e suas consequências, é impertinente declarar a nulidade da cláusula compromissória ou deliberar sobre a inexistência de descumprimento contratual, uma vez que, antes, tais controvérsias devem ser apreciadas pelo próprio Juízo arbitral - Julgado extinto o processo, sem resolução do mérito (CPC/2015, art. 485, VII), prejudicado o recurso. 

40 - TJSP Locação não residencial - Salões comerciais em shopping center - Ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança - Reconvenção para revisão dos aluguéis - Sentença de parcial procedência, reduzindo em 50% a multa e os aluguéis nos meses em que o shopping ficou fechado por mais de 15 dias - Efeitos da pandemia de Covid-19 que atingiram todos os agentes econômicos - A nenhuma das partes pode ser imputada responsabilidade pela situação - Dispensar a locatária do pagamento dos aluguéis é inaceitável, assim como se mostra inadmissível exigir dela o pagamento integral dos encargos contratuais diante do cenário apresentado - Evento imprevisível, inevitável e causador de prejuízos para ambos os contratantes - Sentença que deu a melhor solução à lide - Precedentes da Câmara - Valor da causa deve corresponder a doze meses de aluguéis, segundo a regra específica da Lei 8.245/91, art. 58, III, que prevalece no caso - Reforma apenas nesse ponto - Manutenção da sucumbência recíproca - Parcial provimento do recurso

41 - STJ Família. Recurso especial. Processual civil. Execução. Penhorabilidade de imóvel comercial. Bem de família. Não configuração.

«1. Inexiste omissão ou nulidade do acórdão que examina pontualmente a questão relativa à alegada locação de imóvel residencial pela executada, cujo aluguel, em parte, seria adimplido mediante a locação de imóvel comercial penhorado, ao qual deseja a executada estender a natureza de bem de família. Negativa de prestação jurisdicional afastada. ... (Continua)

42 - STJ Administrativo e processual civil. Agravo interno no recurso especial. Mandado de segurança. Concurso público para ingresso no corpo de saúde da marinha do Brasil. Cargo de nutricionista. Prova de títulos. Residência multiprofissional. Alegada violação ao art. 489, § 1º, IV, do CPC/2015. Inexistência de vícios, no acórdão recorrido. Inconformismo. Ofensa aa Lei 8.666/93, art. 41. Incidência da Súmula 284/STF. Controvérsia resolvida, pelo tribunal de origem, à luz de normas infralegais, das regras do edital e das provas dos autos. Impossibilidade de revisão, na via especial. Fundamento da corte de origem inatacado, nas razões do recurso especial. Incidência da Súmula 283/STF. Dissídio jurisprudencial prejudicado. Agravo interno improvido.

I - Agravo interno aviado contra decisão que julgara Recurso Especial interposto contra acórdão publicado na vigência do CPC/2015. ... (Continua)

43 - TJSP AGRAVO DE INSTRUMENTO.

Ação de execução por quantia certa. Locação de bem imóvel não residencial. Decisão que rejeita a alegação de impenhorabilidade do imóvel, afastando o reconhecimento de bem de família em razão de se tratar de fiador de contrato de locação imobiliária. Inconformismo da parte. Penhorabilidade de bem de família de fiador em contrato de locação. Reconhecimento do Supremo Tribunal Federal (Tema 1127) e STJ (Tema 1091). Prevalência da regra da Lei 8.009/90, art. 3º, VII. Decisão mantida. Recurso desprovido... (Continua)

44 - STJ Contrato de locação. Impenhorabilidade. Direito civil. Recurso especial. Ação de execução de título executivo extrajudicial. Contrato de locação. Caução. Inaplicabilidade da exceção prevista na Lei 8.009/1990, art. 3º, VII. Lei 8.245/1991, art. 37, I.

1 - Ação de execução de título executivo extrajudicial - contrato de locação. ... (Continua)

45 - TJSP AGRAVO DE INSTRUMENTO.

(i) Cumprimento definitivo de sentença. Ação de despejo c/c cobrança de alugueres e encargos. Locação para fins residenciais. (ii) Insurgência do credor contra a r. decisão interlocutória que indeferiu o pedido de averbação, no rosto dos autos de reclamação trabalhista movida pela executada, da penhora dos valores perseguidos pelo exequente, até o limite de 30% dos créditos trabalhistas eventualmente havidos pela executada nos autos da demanda laboral. Irresignação que prospera. (iii) Regra do CPC, art. 833, IV que tem por finalidade precípua proteger verbas destinadas à satisfação imediata das necessidades do executado, a fim de lhe garantir a subsistência. Situação não verificada na espécie. Ainda que as quantias encalçadas pela executada no bojo da ação trabalhista sejam de origem salarial, estão despidas de natureza alimentar, visto que a devedora delas não dependeu, e segue não dependendo, para a própria subsistência. (iv) Precedente do C. STJ, ademais, admitindo a flexibilização da regra da impenhorabilidade de verbas salariais quando diante de dívida decorrente de locação residencial, eis que os alugueres, em casos que tais, se prestam à composição do orçamento familiar do locador e, logo, também têm natureza alimentar. (v) Recurso provido para admitir a averbação, no rosto dos autos da reclamação trabalhista, da penhora do crédito perseguido pelo exequente-agravante nos autos de origem, até o limite de 30% dos créditos trabalhistas eventualmente havidos pela executada nos autos da demanda laboral... (Continua)

46 - TJSP AGRAVO DE INSTRUMENTO.

Locação residencial. Ação de despejo. Infrações contratuais (falta de pagamento de alugueres e inércia na substituição de aporte caucionário). Liminar de desocupação, indeferida. Regra de prudência, prestigiando preceitos fundamentais (devido processo legal e direito ao contraditório). Recurso do autor. Desprovimento... (Continua)

47 - STJ Meio ambiente. Processual civil e administrativo. Recurso especial. Ação anulatória. Auto de infração ambiental. Implantação de condomínio residencial sem licença. Fundamento não impugnado. Súmula 283/STF. Súmula 7/STJ. Desnecessidade de aplicação de advertência antes da da multa prevista na Lei 9.605/1998, art. 72. Poder de fiscalização. Lei complementar 140/2011.

«1 - Não há não contraposição recursal quanto ao argumento de que é inviável a análise das causas de pedir relativas à desproporcionalidade da multa e da incompetência da autoridade que a impôs, por tais causas não terem sido deduzidas na inicial e no início do julgamento da Apelação. Como tal fundamentação é apta, por si só, para manter o decisum combatido, emprega-se na espécie, por analogia, o óbice da Súmula 283/STF: «É inadmissível o recurso extraordinário, quando a decisão recorrida assenta em mais de um fundamento suficiente e o recurso não abrange todos eles. ... (Continua)

48 - TJSP AGRAVO DE INSTRUMENTO.

Locação residencial. Ação de despejo, suscitando infrações contratuais relacionadas à falta de pagamento de alugueres e inércia na substituição de aporte caucionário. Liminar de desocupação, indeferida. Regra de prudência, prestigiando preceitos fundamentais (devido processo legal e direito ao contraditório). Recurso do autor. Desprovimento... (Continua)

49 - STJ agravo interno. Recurso especial. Exceção de pré- executividade. Contrato de locação comercial. Caução. Bem de família. Impenhorabilidade.

1 - «Em se tratando de caução oferecida em contrato de locação, não se aplica a exceção prevista na Lei 8.009/90, art. 3º, VII. Caso o legislador desejasse afastar da regra da impenhorabilidade o imóvel residencial oferecido em caução o teria feito, assim como o fez no caso do imóvel dado em garantia hipotecária (Lei 8.009/90, art. 3º, V) (REsp 1873594/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 02/03/2021, DJe 04/03/2021). ... (Continua)

50 - STJ Locação comercial. Direito civil. Recurso especial. Ação despejo c/c pedido de cobrança. Fase de cumprimento de sentença. Contrato de locação comercial. Caução. Bem de família. Impenhorabilidade. Lei 8.009/1990, art. 3º, V. Lei 8.245/1991, art. 37.

1 - Cumprimento de sentença iniciado em 30/08/2018. Recurso especial interposto em 15/06/2020 e concluso ao Gabinete em 07/08/2020. Julgamento: Aplicação do CPC/2015. ... (Continua)