clausula de recompra dos titulos nao pagos
Jurisprudência Selecionada

1 - TJMG Faturização. «Factoring. Cláusula de recompra dos títulos não pagos. Abusividade.

«Sendo o risco de não receber os créditos a característica essencial do negócio denominado «factoring, mostra-se abusiva e absurda a cláusula que obriga o faturizado a recomprar os títulos não quitados, repassando-lhe os riscos daquela operação.... (Continua)

2 - TJRJ Faturização. Contrato de factoring. Títulos de créditos não pagos pelo sacado devedor. Fiança. Nulidade.

«Ação declaratória de nulidade da cláusula que estipula fiança no contrato de factoring como garantia dos títulos inadimplidos pelo sacado devedor. ... (Continua)

3 - TJSP Apelação cível. Contrato imobiliário. Ação de rescisão de contrato de compra e venda, cumulada com restituição dos valores pagos. Desistência da contratação por mera conveniência da parte compradora. Sentença de procedência parcial.

4 - TJSP Promessa de compra e venda. Ação de Rescisão contratual c.c pedido de devolução de quantias pagas. Contrato de compra e venda de imóvel. Desistência do autor. Ação julgada parcialmente procedente. Determinada a restituição em única parcela de 90% dos valores efetivamente pagos, admitida a compensação.

5 - TJSP APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. PROCEDÊNCIA PARCIAL.

Inconformismo dos autores, arguindo nulidade da r. sentença que entendem ser «extra petita, além de buscarem que a retenção de valores pagos se dê no percentual de 10% ao invés de 25% que entendem excessivo, insurgindo-se à determinação de que a retenção abarque, ainda, os valores devidos a título de comissão de corretagem e, por fim, que a atualização se dê pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça de São Paulo. Nulidade afastada. Sentença que não é «extra petita, sendo que os próprios autores submeteram ao juízo, na petição inicial, a questão sobre comissão de corretagem. Adquirentes do imóvel adimplentes. Retenção fixada em 25% dos valores pagos de acordo com recentes entendimentos jurisprudenciais do Col. STJ. Comissão de corretagem prevista em cláusula contratual, sendo descabida a devolução de tais valores, como pretendido pelos autores, mas também descabida a retenção de valores a esse título em acréscimo às demais verbas, sendo suficiente a retenção de 25% dos valores pagos pelos autores, aí já abarcada a comissão de corretagem contratualmente prevista. Atualização monetária pela Tabela Prática do TJSP que se revela adequada a recompor as perdas inflacionárias. SENTENÇA PARCIALMENTE REPARADA. RECURSO PROVIDO EM PARTE... (Continua)

6 - TJSP Apelação Cível - Ação de Rescisão Contratual - Compra e venda de imóvel - Loteamento - Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato Imobiliário) - Resilição do contrato por iniciativa dos compradores - Devolução dos valores pagos - Retenção de 25% dos valores pagos a título de cláusula penal - Proporcionalidade - Proteção do consumidor e vedação de retenção da totalidade da quantia paga - Art. 53 CDC - Percentual de retenção em conformidade com a jurisprudência do STJ - Manutenção da sentença - RECURSO NÃO PROVIDO

7 - TJSP APELAÇÃO. Ação de cobrança de multa contratual e lucros cessantes c/c declaratória de nulidade de cláusula contratual e reembolso de tributo pago anterior à posse de bem imóvel. Sentença que julgou prescrita parte da pretensão de reembolso de valores pagos a título de tributo e parcialmente procedente a ação. Inconformismo da parte ré. Compromisso de compra e venda de imóvel. Omissão na sentença quanto à liquidez. Sentença que determinou os valores da condenação e os encargos incidentes. Omissão afastada. Prescrição da pretensão de multa pelo atraso na entrega da obra. Prescrição afastada. Surgimento da pretensão com a lesão, atraso, e não da assinatura do contrato. Ademais, aplicável ao caso a prescrição decenal prevista no art. 205, do C.C. Precedente do C. STJ. Ilegitimidade passiva para reembolso de valores pagos a título de IPTU. Discussão acerca da obrigação contratual imposta não sobre o sujeito ativo da obrigação tributária. Obrigação «propter rem, de responsabilidade pessoal vinculada à posse do bem. Abusividade da cláusula contratual que obriga ao pagamento do IPTU anteriormente à posse do bem (CDC, art. 51, IV). O atraso na entrega da obra está comprovado e configurado. Questões burocráticas junto à administração pública que não podem ser imputadas à adquirente (Súmula 161, do Eg. TJSP). Cláusula penal prevista somente para inadimplemento do comprador. Inversão por equidade. Tema julgado em sede de recurso repetitivo 971, do C.STJ. Correção monetária e juros de mora bem arbitrados em sentença (Lei 6.899/1981, art. 1º, §2º e dos arts. 394 e 405, do CC). Sentença mantida. Recurso improvido.

8 - STJ Agravo interno no agravo interno no agravo em recurso especial. Ação de nulidade de cláusulas contratuais cumulada com redução de percentual de cobrança dos valores pagos. Promessa de compra e venda de imóvel. Desistência do adquirente. Percentual de retenção. Majoração para 25% dos valores pagos. Entendimento da Segunda Seção. Agravo interno não provido.

«1 - A Segunda Seção do STJ, ao apreciar o REsp. Acórdão/STJ, da Relatoria da Ministra ISABEL GALLOTTI, estabeleceu, no tocante à cláusula penal fixada no contrato, nas hipóteses de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor pode ser de até 25% do total da quantia paga. Precedente: EAG. Acórdão/STJ, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 27/06/2012, DJe de 04/10/2012. ... (Continua)

9 - TJSP AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CC. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS.

Compromisso de venda e compra. Sentença de parcial procedência, para decretar a rescisão do contrato a partir da data da sentença; condenar a ré a restituir à autora 80% dos valores pagos, permitida a retenção de 20%, juros do transito em julgado. Sucumbência com a ré. ... (Continua)

10 - TJSP Apelação. Compromisso de compra e venda. Loteamento. Desistência do negócio pela compradora. Sentença de procedência, que determinou a devolução dos valores pagos, com retenção de 10% (dez por cento) do valor pago, após descontos de 10% dos valores pagos a título de cláusula penal, 5% do valor global ajustado no contrato e eventuais tributos devidos pela adquirente. Insurgência da requerida. Pretensão de revisão da base de cálculo da retenção. Não acolhimento. Inviável a aplicação da multa contratual sobre o saldo devedor, pois implicaria evidente enriquecimento sem causa, colocando a consumidora em desvantagem excessiva, o que é vedado pelo art. 51, IV do CDC. Incidência das regras previstas no CDC, apesar de o contrato ter sido firmado, na vigência da Lei 13.786/2018. Fixação do valor da retenção em 10% dos valores efetivamente pagos. Patamar que atende o objetivo de cobrir despesas administrativas de publicidade e formalização de contrato, considerando se tratar de lote sem edificação. Sentença mantida.

11 - TJSP BEM IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CONTRATO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DAS PARCELAS INCONTROVERSO. RÉ REVEL.  RESCISÃO DO CONTRATO, CONFORME CLÁUSULA CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. CABIMENTO. FIXAÇÃO DE RETENÇÃO EM 25% SOBRE O VALOR PAGO PELA COMPRADORA. DESCONTO DE TAXA DE FRUIÇÃO. CABIMENTO.

É devido o pagamento de valor fixado a título de fruição do imóvel ao vendedor, relativamente a todo o período em que a compradora utilizou o imóvel, sob pena de enriquecimento ilícito. BENFEITORIAS E ACESSÕES NÃO COMPROVADAS, TAMPOUCO REIVINDICADAS, CONDENAÇÃO DA AUTORA A ESSE TÍTULO AFASTADA. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. ... (Continua)

12 - TJSP Apelação. Compromisso de compra e venda. Distrato. Ação declaratória de nulidade de cláusula contratual. Previsão de retenção de aproximadamente 70% dos valores pagos. Alegação da requerida que parte dos valores foram pagos a título de comissão de corretagem. Ausência de informação no contrato o valor da comissão de corretagem e não há qualquer documento nos autos que demonstre a plena ciência do autor a respeito do valor da intermediação. Retenção de valores a título de comissão de corretagem não admitida. Abusividade do percentual de retenção caracterizada. Cláusula excessivamente onerosa, violando os direitos do consumidor, gerando situação de desequilíbrio, devendo ser reconhecida a nulidade. Resolução imotivada a pedido do compromissário comprador. Inaplicabilidade da Lei 13.786/2018 aos contratos celebrados antes de sua vigência. Vedação da retroatividade mínima da lei. Declaração de nulidade da cláusula contratual relativa à resolução, com multa de 40% do valor do contrato. Restituição dos valores pagos, com retenção de 20%, conforme jurisprudência deste Tribunal. Correção monetária desde cada desembolso. Juros de mora desde o trânsito em julgado (Tema 1.002 do STJ). Recurso parcialmente provido

13 - TJSP Compromisso de compra e venda. Consumidor. Rescisão cumulada com pedido de restituição de valores pagos e dano patrimonial. Atraso na entrega da obra. Culpa exclusiva dos vendedores. Devolução do valor pago em parcela única sem retenção acrescidos de multa (cláusula penal), juros e correção monetária, desde o desembolso. Considerações do Des. Viviani Nicolau sobre o tema. Decreto-lei 58/37. CCB/2002, art. 406 e CCB/2002, art. 408.

«... E como primeiro reflexo do desfazimento contratual, tem-se que é devida, pelas recorridas à apelante, a restituição integral, em parcela única, dos valores pagos a título da aquisição do imóvel. É que, rescindido o contrato por culpa exclusiva das rés, não há que se cogitar de qualquer retenção desses valores para amortizar eventuais custos havidos pelas rés. Incidirá, aqui, a multa contratual de 10% sobre o valor pago, por expressa determinação da cláusula 37a do instrumento particular. Os juros serão os legais, a contar da citação (a primeira delas, de fls. 132/134, e não a segunda), posto tratar-se de responsabilidade contratual. A correção monetária dar-se-á a partir do momento de cada desembolso, na esteira do entendimento de maciça jurisprudência. ... (Des. Viviani Nicolau).... (Continua)

14 - TJSP COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS -

Procedência - Lotes - Rescisão solicitada pelo adquirente sob a alegação da pré-existência de inúmeros débitos de IPTU - Vendedora que é beneficiária de isenção tributária sobre lotes não comercializados, por força das Leis Municipais 908/2003 e 1.179/2013 - Imóveis alienados em 30/8/2020, momento a partir do qual o adquirente passou a responsabilizar-se pelo tributo - Cobrança efetuada pela Prefeitura ao adquirente de valores de IPTU anteriores à alienação e pagos por ele - Falha da requerida do dever de informação acerca da isenção tributária - Culpa da ré pelo desfazimento do negócio reconhecida, devendo ela ressarcir o prejuízo sofrido pelo autor - Responsabilidade do adquirente pelo pagamento do IPTU que se iniciou com sua imissão na posse dos bens e perdurou até a prolação da sentença, quando os contratos foram rescindidos - Alegação do autor de falta de interesse ou condições de manter os contratos - Inexistência de culpa exclusiva pela rescisão - Hipótese de concorrência de culpas - - Cabimento da rescisão dos contratos com o retorno das partes aos status quo ante, com restituição parcial dos valores pagos e liberação do imóvel para nova venda - Direito de retenção estabelecido nos termos do Lei 6.766/1979, art. 32-A - CDC - Aplicabilidade - Diálogo das fontes - Cabimento - Possibilidade de afastamento de disposições abusivas - Cláusula penal - Possibilidade de perda substancial dos valores pagos - Afronta ao CDC e aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual - Redução da cláusula penal - Possibilidade - Art. 413, do CC - Percentual de retenção de 10% dos valores pagos que se afigura adequado e suficiente - Taxa de fruição - Descabimento - Lote não edificado - Impossibilidade de efetiva fruição dos bens pelo comprador - Não verificação de enriquecimento sem causa do adquirente ou empobrecimento da vendedora - Comissão de corretagem - Retenção - Descabimento - Inexistência de cláusula contratual atribuindo ao comprador a obrigação de pagar essa despesa ou de contrato autônomo de prestação desse serviço - Descumprimento, pela vendedora, do dever de informação - - Retenção de valores pagos a título de IPTU, taxas de conservação e de melhoramentos e contribuições sociais do Clube SLIM - Cabimento - Obrigação do adquirente arcar com essas despesas durante a posse do imóvel, autorizando-se o desconto de eventuais débitos do montante a ser restituído - Juros moratórios incidentes desde a citação - Devolução dos valores que deve ocorrer de forma imediata e de uma só vez, conforme Súmula 543, do C. STJ, combinado com Súmula 2, deste E. TJSP - Honorários recursais - Descabimento - Recurso parcialmente provido... (Continua)

15 - TJMG Rescisão contratual. Apelação cível. Ação de rescisão contratual. Promessa de compra e venda. Loja entregue fora do prazo e em desconformidade com as condições de entrega previstas em contrato. Inadimplemento. Restituição dos valores pagos. Arras confirmatórias. CCB. Restituição de forma simples. Distribuição dos ônus sucumbenciais. CPC/1973, art. 21. Proporcionalidade na distribuição das custas do processo e dos honorários advocatícios

«- Verificado o descumprimento de cláusula de contrato de promessa de compra e venda, a rescisão é medida que se impõe. ... (Continua)

16 - STJ Agravo interno no agravo regimental no recurso especial. Análise de matéria constitucional. Impossibilidade. Cláusula penal. Reconhecimento. Revisão. Impossibilidade. Súmula 5/STJ e Súmula 7/STJ. Arras confirmatórias. Impossibilidade de retenção. Cláusula penal excessiva. Perda da totalidade dos valores pagos. Redução. Possibilidade. Revisão. Impossibilidade. Súmula 5/STJ e Súmula 7/STJ. Súmula 284/STF. Dissídio jurisprudencial não demonstrado.

«1 - Consoante disposto no CF/88, art. 105, o Superior Tribunal de Justiça não é competente para se manifestar sobre suposta violação de dispositivo constitucional nem sequer a título de prequestionamento. ... (Continua)

17 - TJSP COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS -

Parcial procedência - Lotes - Recursos da vendedora e da endossatária - Rescisão por iniciativa do comprador - CDC - Aplicabilidade - Contrato de Compra e Venda e Cédula de Crédito Bancário firmados simultaneamente - Cadeia de contratos que evidencia a parceria entre as rés - Manobra efetuada para dificultar a rescisão contratual pelos consumidores - Conduta abusiva das requeridas - Operações negociais que devem ser tidas como negócio único - Inexistência de prova da quitação do contrato principal que constitui, na verdade, compromisso de compra e venda - Viabilidade da rescisão de ambos os contratos - Exegese do art. 54-F, caput e §§ 1º e 4º, do CDC - Endosso do crédito que não retira a legitimidade passiva da corré BMP - Endossatária que deve buscar eventual direito decorrente do título cambial em outra via, diretamente da endossante - Não caracterização de culpa das requeridas pelo desfazimento dos contrato - Hipótese de exercício do direito de arrependimento - Resilição por culpa da adquirente - Direito de retenção de percentual dos valores pagos - Cabimento - Súmula 543/STJ, e Súmulas 1, 2 e 3, deste E. Tribunal - Cabimento da retenção de 20% dos valores pagos, conforme jurisprudência dominante deste E. TJSP - Comissão de corretagem - Retenção - Cabimento - Existência de cláusula contratual atribuindo ao comprador a obrigação de pagar essa despesa - Restituição de valores pagos a título de IPTU, taxas de conservação e contribuições sociais ao Clube SLIM - Descabimento - Obrigação do adquirente arcar com essas despesas durante a posse do imóvel, autorizando-se o desconto de eventuais débitos do montante a ser restituído - Apuração dos valores a serem devolvidos em regular liquidação - Atualização monetária pelos índices da Tabela Prática a partir dos respectivos desembolsos - Juros moratórios - Incidência a partir do trânsito em julgado, uma vez que o desfazimento da avença se deu por iniciativa do comprador e inexiste mora da vendedora, conforme decidido pelo C. STJ, no Tema 1.002 - Sucumbência recíproca - Readequação dos ônus sucumbências - CPC, art. 86 - Recursos parcialmente providos... (Continua)

18 - TJSP Compromisso de compra e venda. Cláusula contratual. Distrato. Abusividade do valor e forma de devolução das parcelas pagas. Incidência da Súmula 2 deste Tribunal. Necessidade de observância ao dever de transparência e informação quanto à retenção pretendida. Ausência de qualquer discriminação quanto a montantes que a construtora defende por ela pagos a título de comissão de corretagem. Procedência da ação para desconstituir a cláusula expressa e devolução do valor, que deve ser mantida. Recurso não provido.

19 - TJSP AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS.

Compra e venda de imóvel. Terreno em loteamento. Sentença de parcial procedência, fixando retenção de 25% dos valores pagos. Apelo de ambas as partes. Rescisão a pedido do autor por alegada dificuldade financeira. Ausente culpa do vendedor. Contrato celebrado sob a vigência da Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato). Multa ajustada em 10% do valor do contrato a título de cláusula penal e despesas administrativas que não deve prevalecer, pois se mostra excessivamente onerosa, violando os direitos do consumidor (arts. 51, II e IV, e 53 do CDC). Conforme reiterado posicionamento desta C. Câmara, tem-se devida a retenção limitada a 20% dos valores pagos, suficiente para compensar os danos suportados pelo vendedor com a rescisão. Correção monetária pelo índice ajustado no contrato, desde o efetivo pagamento, e juros de mora a partir do trânsito em julgado, consoante sentença. Comissão de corretagem. Dedução mantida, pois expressamente prevista no ajuste, consoante entendimento do STJ em sede de recurso repetitivo (REsp. Acórdão/STJ). Pedido de retenção dos encargos moratórios. Acolhimento, conforme art. 32-A, III, da Lei do Distrato. Honorários advocatícios atribuídos ao réu. Manutenção. Princípio da sucumbência. Sentença reformada em parte, sem majoração dos honorários advocatícios (Tema 1059 do STJ). RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS... (Continua)

20 - TJSP APELAÇÃO. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. RESILIÇÃO. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO DE 75% DOS VALORES PAGOS. A APLICAÇÃO DA LEI 13.786/18, NÃO PODE AFRONTAR O CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR.

Sentença que julgou procedente, em parte, a ação, para o efeito de declarar rescindido o contrato celebrado entre as partes, por desistência da parte autora, devendo o imóvel ser devolvido à parte ré. Condenou a parte ré a restituir a quantia equivalente a 75% dos valores pagos, com correção monetária a partir dos respectivos desembolsos e juros moratórios a partir do trânsito em julgado, autorizada a dedução de valores devidos a título de IPTU e condomínio, se o caso, desde que anteriores à reintegração da ré na posse do imóvel. Inconformismo da parte ré. No caso dos autos, a incidência da cláusula penal contratual, ainda que tal penalidade e descontos estejam previstos em contrato e de acordo com a Lei 13.786/18, se afiguram abusivos, vez que resultaria em desvantagem exagerada para a parte consumidora, criando, ainda, obrigação iníqua, em total afronta aos princípios e dispositivos da Lei Consumerista. Taxa de fruição. Retenção mediante a comprovação da efetiva utilização do imóvel. Correção monetária. Desembolso. Não se trata de adicional à condenação, e sim de mero fator de recomposição do poder de compra da moeda corrompido pela inflação do período, o que obsta o enriquecimento sem causa do devedor. Sentença mantida. Recurso desprovido... (Continua)

21 - TJSP *Declaratória de rescisão de contrato de compromisso de compra e venda de lote com pedido de restituição de valores pagos - Sentença de parcial procedência - Recurso exclusivo da requerida.

22 - STJ Agravo interno no recurso especial. Civil e processual civil. Promessa de compra e venda de imóvel. Novação. Súmula 5/STJ e Súmula 7/STJ. Inadimplemento do comprador. Restituição de parte dos valores pagos. Possibilidade. Dissídio jurisprudencial. Súmula 7/STJ.

«1 - O acolhimento da pretensão recursal, no sentido de desconstituir a existência e o alcance da novação na hipótese em exame, exigiria o exame de cláusulas contratuais e a alteração das premissas fático probatórias estabelecidas pelo acórdão recorrido, com o revolvimento das provas carreadas aos autos, atraindo o óbice da Súmula 5/STJ e Súmula 7/STJ. ... (Continua)

23 - TJSP Apelação. Compromisso de compra e venda. Distrato. Ação declaratória de nulidade de cláusula contratual. Previsão de retenção integral dos valores pagos. Abusividade caracterizada. Cláusula excessivamente onerosa, violando os direitos do consumidor, gerando situação de desequilíbrio, devendo ser reconhecida a nulidade. Lei do Distrato que estabelece as verbas a serem retidas, não admitindo determinação a priori de perda integral dos valores pagos.

24 - TJSP APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLÊNCIA. PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. MULTA CONTRATUAL.

Apelações cíveis interpostas por ambas as partes em face de sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual cumulada com pedido de reintegração de posse e arbitramento de multa. ... (Continua)

25 - STJ Agravo regimental. Recurso especial. Ausência de fundamentação. Inexistência. Compromisso de compra e venda. Promessa. Compra e venda. Desistência. Promitente comprador. Valores pagos. Restituição. Retenção. 25% (vinte e cinco por cento). Juros de mora. Termo inicial. Decisão judicial. Parcial provimento.

«1. Não é deficiente em sua fundamentação o julgado que aprecia as questões que lhe foram submetidas, apenas que em sentido contrário aos interesses da parte. ... (Continua)

26 - TJSP APELAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. INTIMAÇÃO DA APELANTE PARA RECOLHIMENTO DE PREPARO RECURSAL, EM DOBRO. NÃO ATENDIMENTO. DESERÇÃO. INTELIGÊNCIA DO ART. 1.007, CAPUT, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. RECURSO DAS RÉS NÃO CONHECIDO.

Foi determinado à parte apelante o recolhimento do preparo recursal, em dobro, no prazo de 5 dias, sob pena de deserção, nos termos do CPC, art. 1.007, § 4º. Todavia, a recorrente não atendeu à determinação judicial no prazo assinalado, razão pela qual se impõe o decreto de deserção do recurso interposto.... (Continua)

27 - TJSP COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. BEM IMÓVEL. DISTRATO POR INICIATIVA DO PROMITENTE COMPRADOR. AÇÃO DECLARATÓRIA C/C PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS.

Sentença de parcial procedência. Apelo da ré, sob alegação de inaplicabilidade do CDC, irrevogabilidade, irretratabilidade e validade do contrato, argumentando que as retenções e indenizações previstas na avença devem ser respeitadas, preservando-se o direito de ser a apelante compensada com os gastos, tempo de fruição do bem e de compensar eventuais débitos em aberto de responsabilidade dos promitentes compradores. Pretende manutenção do percentual estabelecido contratualmente para correspondente à devolução de 27,488% das parcelas pagas, ou, subsidiariamente, fixação de retenção com observação das circunstâncias concretas do caso e prejuízos alegadamente sofridos, além do desconto do IPTU e taxas associativas previstas contratualmente, desde a celebração até o trânsito em julgado, com apuração em liquidação de sentença. Alega impossibilidade de devolução das arras, sob pena de afronta aos arts. 418 e 420 do CCivil, prequestionando a matéria. Busca fixação dos juros de mora a partir do trânsito em julgado e não da citação, além da fixação da indenização pela fruição do bem, conforme cláusula contratual. Parcial provimento recursal. Ninguém é obrigado a contratar, ou manter-se atrelado a negócio jurídico que não mais satisfaz suas necessidades e expectativas, ou a quem quer que seja, havendo previsão legal e/ou contratual para o caso de rescisão antecipada motivada, ou não. Rescisão do negócio jurídico, por culpa do promitente comprador, determinada a restituição de 80% dos valores desembolsados, com retenção de 20% para fins de ressarcimento dos danos suportados pela vendedora com o desfazimento do negócio. Acolhimento em parte do recurso, para fixação da retenção em 25%, nos termos da jurisprudência do C. STJ. Precedentes desta C. Câmara. Perdas e danos já englobados nesse percentual. Descabida a fixação de taxa de ocupação. Arras pagas no início do contrato, que são confirmatórias e não penitenciais, haja vista que o valor foi dado como princípio de pagamento do montante total ajustado pela venda e compra do lote, representando, portanto, adiantamento de parte do preço do negócio entabulado, não se havendo falar em retenção integral pela ré de valor a esse título, vez que tal quantia se refere ao adiantamento do preço do imóvel para confirmação do negócio jurídico, de modo a integrar o preço do bem. No caso concreto, foi determinada a inclusão das arras no percentual de 20% de retenção dos valores pagos pelos autores, inexistente inconformismo autoral. Tratando-se de lote sem comprovação de transmissão da posse, sem valor de uso, não se verifica comprovação de efetivo prejuízo para a vendedora a esse título, haja vista que não autorizada a imediata exploração econômica pelo adquirente, não sendo o caso de cobrança da taxa de fruição no caso concreto, tampouco desconto do valor a ser devolvido, de eventuais débitos relativos a IPTU, despesas de consumo e quotas associativas, na medida em que ausente comprovação de posse. «Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão. (REsp. Acórdão/STJ - Recurso Especial Repetitivo. Acórdão recorrido proferido em julgamento de IRDR). Descabida a fixação de taxa de fruição, no caso, porquanto se trata de imóvel de lote em condomínio, adquirido na planta e cuja posse não foi comprovada pela ré apelante e é veementemente negada pelos autores apelados. Juros de mora contados do trânsito em julgado, e não da citação. Recurso provido em parte.... (Continua)

28 - TJSP RECURSO - APELAÇÃO CÍVEL - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS.

Compromisso de compra e venda de bem imóvel. Rescisão contratual por culpa exclusiva da requerida promitente vendedora ( atraso na entrega da obra ). Restituição imediata e integral. Exegese da Súmula 543/Colendo STJ. Nulidade, outrossim, da cláusula que prevê termo inicial de contagem do prazo de 36 ( trinta e seis ) meses para entrega do empreendimento a contar da assinatura do financiamento. Precedentes desta Câmara Julgadora. Devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem e assessoria imobiliária também devida, a fim de que restituídos os autores ao «status quo ante". 3. Incidência de juros de mora desde a citação, nos termos do CCB, art. 405. 4. Ação julgada parcialmente procedente, desacolhido apenas o pedido de danos morais, sem insurgência. Sentença mantida. Recurso de apelação da demandada não provido, majorada a verba honorária sucumbencial ( parágrafo 11 do CPC, art. 85 ), de 10% ( dez por cento ) para 15% ( quinze por cento ) do valor da condenação... (Continua)

29 - STJ Agravo regimental. Recurso especial. Compromisso de compra e venda de imóvel. Restituição de valores pagos. Contrato firmado com encol s/a e transferido à agravante. Responsabilidade da agravante na devolução dos valores referentes à fração ideal do terreno. Aplicação das Súmula 5/STJ. Súmula 7/STJ.

«1. As instâncias ordinárias reconheceram a responsabilidade da recorrente na devolução integral à recorrida dos valores pagos à construtora em razão do contrato celebrado entre as empresas parceiras no empreendimento imobiliário, em que a recorrente assumiu a obrigação de respeitar os adquirentes das unidades. ... (Continua)

30 - TJSP Apelação. Compromisso de compra e venda. Rescisão contratual. Pretensão de restituição parcial dos valores pagos. Procedência parcial para devolução de 80% das quantias desembolsadas, inclusive valores pagos a título de IPTU. Inconformismo da Requerida almejando o arbitramento de taxa de ocupação e a não devolução das quantias desembolsadas a título de IPTU. Cabimento parcial. Admitida a resolução do contrato, as partes devem ser repostas ao estado anterior. Intervenção judicial que se justifica para afastar as cláusulas contratuais que coloquem o compromissário comprador em situação de extrema desvantagem. Imóvel que constitui terreno sem qualquer benfeitoria. Taxa de fruição indevida. Precedentes. Pagamentos realizados a título de IPTU que não devem ser restituídos, considerando a culpa da parte compradora no rompimento da avença e inexistência de informações acerca da indisponibilidade do imóvel para que pudesse construir. Sentença reformada. Recurso provido em parte

31 - TJSP APELAÇÃO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESILIÇÃO CONTRATUAL COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL (LOTE) COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PRETENSÃO DE QUE A PARTE RÉ RESTITUA 80% DOS VALORES PAGOS PELOS AUTORES. IMPOSSIBILIDADE. CIRCUNSTÂNCIAS DO CASO QUE NÃO TORNAM RAZOÁVEL O PEDIDO. CONTRARIEDADE AO QUE DISPÕE A LEGISLAÇÃO REGENTE (LEI 6.766/1979 COM ALTERAÇÕES DA LEI 13.786/2018) . SENTENÇA MANTIDA. APELAÇÃO DA PARTE AUTORA IMPROVIDA.

No caso de resilição de contrato de compra e venda com cláusula de alienação fiduciária não registrado no Registro de Imóveis competente, por ato imputável à parte compradora, a restituição de valores rege-se pelo disposto no Lei 6.766/1979, art. 32-A com alterações da Lei 13.786/2018 (se o contrato for celebrado na vigência das referidas leis). Assim, de rigor o indeferimento do pedido de restituição de valores contrariamente ao que dispõe a legislação de regência. No caso, a parte autora pretende não só a restituição de valores em percentual contrário ao que dispõe o supracitado dispositivo legal, mas formula o pedido irrazoável, valendo-se da inércia em cumprir a obrigação contratual de registrar o contrato (situação que, em tese, enseja a aplicação de legislação que lhe é favorável). ... (Continua)

32 - TJSP Apelações. Ação de rescisão contratual c./c. pedido de restituição de valores pagos e indenização por danos morais. Compromisso de compra e venda de bem imóvel (Multipropriedade). Sentença de parcial procedência para declarar como rescindido o contrato entabulado entre as partes, bem como para condenar as Corrés na integralidade da restituição dos valores pago e multa contratual, mas negando a indenização a título de danos morais. Recurso de ambas as partes. Recurso das Corrés que não comporta acolhimento. Incontroverso nos autos que o prazo de tolerância fixado em 180 dias para a conclusão das obras foi violado. Aplicação do tema 1 do IRDR 0023203-35.2016.8.26.0000. Restituição que deve ocorrer de forma integral (Súmula 543/STJ). Restituição em parcela única (Súmula 2 deste Tribunal). Rescisão contratual por culpa exclusiva da ré. Inversão da cláusula penal. Possibilidade (Tema 971 do STJ). Princípio da simetria. Cláusula penal que havia sido reduzida em sentença para retenção de 10% (dez por cento) dos valores pagos não se mostrando em nada abusiva. Recurso dos Autores pugnando pelo arbitramento de danos morais que comporta acolhimento. Atraso na entrega de imóvel que se transforma em grande decepção, não podendo ser considerado como mero aborrecimento do cotidiano. Valor indenizatório que merece ser arbitrado no importe de no importe de R$ 10.000,00 (dez mil reais), sendo R$ 5.000,00 (cinco mil) para cada Autor. Precedentes dessa Colenda Câmara. Sentença parcialmente reformada. Sucumbência redistribuída (Súmula 326/STJ). RECURSO DAS CORRÉS DESPROVIDO. RECURSO DOS AUTORES PROVIDO

33 - TJSP Apelação. Compromisso de compra e venda de imóvel (Lote). Resolução imotivada a pedido do compromissário comprador. Cláusula penal desproporcional ao prejuízo da vendedora, colocando o consumidor em desvantagem exagerada, na forma dos arts. 51, II e IV e 53 do CDC. Adequação do valor da cláusula penal (art. 413 do CC) à intensidade do descumprimento, considerando as prestações já pagas e o valor do contrato. Retenção autorizada, conforme orientação da Câmara, no percentual de 10% dos valores pagos pelo comprador. Comissão de corretagem não consta no contrato cláusula contratual clara sobre o valor que teria sido cobrado, motivo pelo qual a retenção de quaisquer valores a título de comissão de corretagem não pode ser admitida. Correção monetária deve incidir desde cada desembolso e os juros de mora do trânsito em julgado (Tema 1.002 do STJ). Verba honorária. Presente o interesse de agir da autora no momento da propositura ação, ante princípio da causalidade, condena-se a parte requerida ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios. Recurso da requerida desprovido, recurso dos autores provido

34 - STJ Agravo interno no agravo em recurso especial. Imóvel. Compra e venda. Rescisão contratual. Culpa concorrente pelo desfazimento do contrato. Revisão. Súmula 7/STJ. Arras confirmatórias. Retenção. Não cabimento. Súmula 83/STJ. Restituição dos valores pagos a título de seguro e da taxa de ligação dos serviços públicos. Súmula 5/STJ e Súmula 7/STJ. Percentual de 20% de retenção das parcelas pagas. Súmula 83/STJ. Termo inicial dos juros de mora. Data da citação. Súmula 83/STJ. Agravo interno desprovido.

1 - A alteração das conclusões adotadas pela corte de origem. Quanto à culpa concorrente pelo desfazimento do contrato. Demandaria necessariamente novo exame do acervo fático probatório constante dos autos, providência vedada em recurso especial, conforme o óbice previsto na Súmula 7/STJ. ... (Continua)

35 - STJ agravo interno nos embargos de declaração no agravo em recurso especial. Ação objetivando a rescisão do contrato e a restituição integral dos valores pagos. Imóvel em construção. Retenção de 25%. Retenção das arras. Impossibilidade. Honorários advocatícios. Redistribuição. Súmula 7/STJ. Agravo interno não provido.

1 - A Segunda Seção do STJ, ao apreciar o REsp 1.723.519/SP (Relatora Ministra ISABEL GALLOTTI), reafirmou o entendimento de que, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por conveniência do comprador, ausente qualquer peculiaridade na apreciação da razoabilidade da cláusula penal contida nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente, conforme anteriormente estabelecido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE (Relator Ministro SIDNEI BENETI, DJe de 4.10.2012), por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor incorporador das despesas gerais realizadas e do rompimento unilateral imotivado do contrato. ... (Continua)

36 - TJSP APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. LOTE NÃO EDIFICADO.

Sentença que julgou parcialmente procedente o pedido de rescisão do compromisso de compra e venda do imóvel objeto da lide e determinou a restituição de 80% dos valores pagos, com a consequente reintegração na posse por parte da autora e condenação do réu ao pagamento de aluguel de 0,5% ao mês a título de taxa de fruição. Inconformismo do adquirente. ... (Continua)

37 - TJSP Apelação - Compra e venda de imóvel - Cobrança - Cerceamento de defesa não verificado - Responsabilidade da vendedora pelo pagamento do débito de IPTU antes da entrega da posse - Abusividade de cláusula que dispõe em sentido contrário por colocar o consumidor em situação de desvantagem exagerada - Segundo a jurisprudência do STJ, as despesas de IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente - Devida a restituição dos valores pagos a este título antes da posse - Data da posse deve ser a entrega do lote para construção - Sentença mantida, nos termos do art. 252 do RITJSP - Recurso improvido

38 - TJSP RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES. Desistência da aquisição de imóvel por parte dos compradores. Aplicação do CDC. Como é sabido, mesmo em situação de inadimplência os consumidores têm, além do direito de rescindir o contrato firmado entre as partes, o direito de obter a restituição dos valores pagos, sob pena de serem Ementa: RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES. Desistência da aquisição de imóvel por parte dos compradores. Aplicação do CDC. Como é sabido, mesmo em situação de inadimplência os consumidores têm, além do direito de rescindir o contrato firmado entre as partes, o direito de obter a restituição dos valores pagos, sob pena de serem colocados em situação de extrema desvantagem, incompatível com a boa-fé e a equidade (CDC, art. 51). Além disso, o CDC, art. 53 estabelece que, nos contratos de compra e venda de imóveis, mediante pagamento em prestações, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor. O desfazimento do contrato de forma precoce, unilateral e exclusiva por parte dos autores, no entanto, causa inegáveis prejuízos que devem ser devidamente equacionados. Clara se mostra, assim, a necessidade de compensar de alguma forma a quebra da avença em relação à requerida, a qual invariavelmente suportou gastos administrativos com publicidade e a confecção do contrato. A r. sentença mostra-se compatível com os precedentes jurisprudenciais e quanto ao detalhe de que a parte autora não usufruiu ou ocupou o imóvel adquirido (um terreno), ao impor a devolução de 75% de todos os valores pagos. O percentual de 25% restante bem remunera as perdas e danos da requerida, além dos seus gastos administrativos. Neste sentido, confira-se julgado da C. 8ª Câmara de Direito Privado do E. TJSP: «Apelação Compromisso de compra e venda - Rescisão contratual - Pretensão de restituição integral dos valores pagos - Procedência parcial para devolução de 75% das quantias desembolsadas, exceto os valores pagos a título de comissão de corretagem - Inconformismo da ré centrado na hipótese de que o contrato é posterior à Lei 13.786/18, sendo de rigor a aplicado do referido regramento, bem como alvitrando a condenação ao pagamento de IPTU, despesas de taxa de conservação e melhoramentos, além de taxa de fruição - Descabimento - Não obstante a lei do distrato seja anterior ao contrato celebrado, à luz da legislação consumerista, as cláusulas excessivamente onerosas aos consumidores devem ser revistas Aplicação do CDC Precedentes desta Câmara Percentual de retenção fixado (25% dos valores pagos) que se revela consentâneo ao caso concreto - Taxa de fruição - Descabimento - Imóvel que constitui terreno sem qualquer benfeitoria Pagamento do IPTU, taxas de conservação e CLUB SLIM já deferidos na sentença - Imissão na posse que ocorreu a partir da aquisição do lote - Recurso desprovido (Ap. 1017101-86.2021.8.26.0005, rel. Desª. Clara Maria Araújo Xavier, j. 09.09.2022)". Valor da causa correto por corresponder ao benefício econômico perseguido pelos autores. Sentença de procedência parcial mantida por seus fundamentos. Restituição de valores com correção monetária do desembolso e juros de mora da citação segundo iterativa jurisprudência. RECURSO DA RÉ DESPROVIDO. Recorrente condenada ao pagamento das custas e honorários advocatícios fixados em 20% sobre o valor da condenação, nos termos da Lei 9.099/95, art. 55. Atentem as partes que a oposição de embargos de declaração fora das hipóteses legais ou com efeitos infringentes dará ensejo à imposição da multa prevista no CPC/2015, art. 1026, § 2º.

39 - TJSP CERCEAMENTO DE DEFESA.

Indeferimento de diligência. Mandado de constatação. Juízo de conveniência e oportunidade. Desnecessidade da prova. Preliminar rejeitada.... (Continua)

40 - STJ Civil. Agravo interno no agravo em recurso especial. Promessa de compra e venda de imóvel. Ação de distrato cumulada com devolução dos valores pagos. Cláusula de alienação fiduciária em garantia. Ausência de registro, bem como da constituição em mora dos adquirentes. Precedente da Segunda Seção julgado sob o rito dos repetitivos. Incidência da Súmula 568/STJ. Decisão mantida. Agravo interno não provido.

1 - No julgamento do REsp. Acórdão/STJ, submetido ao rito dos recursos especiais repetitivos, a Segunda Seção do STJ, por unanimidade, aos 26/10/2022, fixou a seguinte tese: «Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do CDC".... (Continua)

41 - TJSP DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. RESPONSABILIDADE E INDENIZAÇÃO.

Caso em exame ... (Continua)

42 - STJ Processo civil. Agravo interno no recurso especial. Compromisso de compra e venda. Apreciação de todas as questões relevantes da lide pelo tribunal de origem. Ausência de afronta aos dispositivos indicados. Súmula 282/STF e Súmula 284/STF. Cerceamento de defesa. Reexame do conjunto fático probatório dos autos. Inadmissibilidade. Incidência da Súmula 7/STJ. Restituição parcelada dos valores pagos. Ausência de impugnação dos fundamentos do acórdão recorrido. Súmula 283/STF. Cumulação das arras com a cláusula penal compensatória. Impossibilidade. Arras confirmatórias. Revisão. Impossibilidade de análise do contrato e do conjunto fático probatório dos autos. Súmula 5/STJ. Súmula 7/STJ. Súmula 83/STJ. Decisão mantida.

1 - Inexiste afronta ao CPC/2015, art. 7º, CPC/2015, art. 11, CPC/2015, art. 139, I, CPC/2015, art. 489, CPC/2015, art. 494, II, e CPC/2015, art. 1.022 e Decreto-lei 4.657/1942, art. 2º, Decreto-lei 4.657/1942, art. 3º, e Decreto-lei 4.657/1942, art. 6º, quando o acórdão recorrido pronuncia-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas nos autos, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo. ... (Continua)

43 - TJSP Compromisso de compra e venda. Demanda de resolução contratual com pedido de restituição dos valores pagos. Resolução por iniciativa unilateral das adquirentes. Sentença que determinou a retenção de 20% do valor pago pelas adquirentes, além de comissão de corretagem, impostos e taxas condominiais e taxa de fruição. Insurgência de ambas as partes. Contrato posterior à Lei 13.786/2018. Cláusula de retenção de 10% do valor atualizado do contrato prevista no instrumento, nos termos do Lei 6.766/1979, art. 32-A, alterado pela Lei 13.786/18. Abusividade não verificada, estando dentro dos limites que à ré era lícito reter. Sentença reformada para majoração do percentual, nesses moldes, excluída a comissão de corretagem, não suscetível de restituição, à luz do mesmo Lei 6.766/1979, art. 32-A. Resolução do negócio principal que não torna indevido, ou sem efeito, o pagamento antes feito a tal título. Sentença confirmada nesse particular. Correção monetária sobre os valores pagos, para efeito de restituição, contada desde os efetivos desembolsos. Juros de mora, por seu turno, incidentes a contar do trânsito em julgado, não da citação, dada a inexistência de mora da ré em torno do fundamento do rompimento do negócio jurídico. Orientação nesse sentido do STJ, em julgado sob a técnica dos recursos repetitivos (Tema 1002 - REsp. Acórdão/STJ, 2ª Seção, Rel. Min. Moura Ribeiro, Rel. p/Acórdão Min. Maria Isabel Gallotti, j. 14/8/2019, DJe 22/8/2019). Reforma também para esse fim. Reconvenção. Pretensão da ré-reconvinte de imposição às adquirentes do pagamento de taxa de fruição do imóvel. Descabimento, em se tratando de lote não edificado, ainda que formalmente transmitida a posse às adquirentes. Reconvenção improcedente. Sentença de parcial procedência reformada. Apelação de ambas as partes parcialmente providas

44 - TJSP Compromisso de venda e compra de lote de terreno - Rescisão contratual - Súmula 1/TJSP, consolidando o entendimento de que o compromissário comprador de imóvel pode pleitear a rescisão do contrato, ainda que inadimplente, com possibilidade de reaver parte da quantia paga.

45 - TJSP Extinção do processo. Nulidade de cláusula contratual. Arrendamento mercantil. Pretensão de restituição do que foi pago a título de valor residual garantido diante do não exercício da opção de compra e da reintegração de posse do bem arrendado à instituição financeira. Fundamento da decisão invocando a Súmula 293 do Colendo Superior Tribunal. Inadequação, eis que é justamente na manutenção da natureza de arrendamento mercantil que reside o pleito de repetição do VRG. Sentença anulada. Prosseguimento do feito determinado. Recurso provido.

46 - TJSP Apelação. Ação de rescisão contratual por inadimplemento. Compromisso de compra e venda de bem imóvel consistente em lote de terreno. Rescisão contratual a pedido da promitente vendedora. Sentença de parcial procedência para declarar a rescisão do contrato e determinar a restituição ao comprador réu, em parcela única, a importância recebida, descontado a retenção de 10% dos valores pagos. Recurso da vendedora autora que merece prosperar parcialmente. Autora que pleiteou retenção de 10% do valor do contrato, integralidade da comissão de corretagem e taxa de fruição. A revelia produz presunção relativa de veracidade que, por si só, não tem o condão de necessariamente induzir à procedência dos pedidos constantes da inicial. Princípio do livre convencimento do juiz. Contrato firmado após a Lei do Distrato, que não afasta a aplicabilidade do CDC. Aplicação das Súmulas 1, 2 e 3 deste Tribunal e Súmula 543/STJ. Reconhecimento da abusividade da cláusula de rescisão que prevê retenção de valores. Retenção que deve estar entre 10% e 25% do valor pago conforme jurisprudência do STJ, respeitado o limite estabelecido no Lei 6.766/1979, art. 32-A (10% do valor atualizado do contrato). Autora que pagou 10,8% do preço do imóvel. Retenção majorada para 25% dos valores pagos a título de sinal e parcelas. Correção monetária fixada desde os respectivos desembolsos e juros de mora desde o trânsito em julgado (tema 1002, REsp. Acórdão/STJ), ambos pelos índices do contrato. Réu que era responsável pelo pagamento do IPTU desde a compra até a rescisão (sentença). Possibilidade desconto de eventuais parcelas do IPTU inadimplidas do período de posse. Contrato que dispunha de forma clara sobre o valor do negócio, destacando o valor da comissão de corretagem. Contrato de acordo com a tese vinculante do Tema 938 do STJ. Retenção integral da comissão de corretagem. Lote de terreno sem edificação. Embora o comprador estivesse na posse precária do lote, não há provas de seu uso efetivo por meio de construção, edificação, benfeitorias ou proveito econômico. Taxa de fruição indevida. Precedentes do STJ e deste Tribunal. Comprador réu citado pessoalmente e que não se interessou em ingressar nos autos, inexistindo prova de existência de edificação. Autora que pode proceder a imediata comercialização do lote de terreno. Réu que não ingressou nos autos descabendo fixação de honorários advocatícios em seu favor. Sentença parcialmente reformada. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO

47 - TJSP COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Rescisão contratual c/c restituição integral dos valores pagos e indenização por perdas e danos. Alegação de mora na entrega das obras e descumprimento do contrato pelas rés. Empreendimento imobiliário destinado à exploração na rede hoteleira. Aplicação do CDC. Entendimento desta Corte. Contudo, ausente verossimilhança nas alegações autorais, a autorizar inversão do ônus da prova. Diminuta mora do réu que não autorizaria a rescisão postulada. Inocorrência de descumprimento contratual por parte das rés na entrega da unidade adquirida, tampouco do complexo hoteleiro, pois o pacto compromissário já foi dado por completo e acabado, através da expedição do «habite-se, da posse do demandante no imóvel sem ressalvas e, por fim, pelo registro imobiliário. Exsurge irretorquível que os atos praticados pelo apelante são incompatíveis com o pedido de rescisão por culpa das rés. Proibido o venire contra factum proprium. De outra banda, ainda que o apelante invoque cláusulas contratuais para fundamentar eventual descumprimento contratual, ao argumento que o complexo hoteleiro ainda não teria sido entregue pela ausência de mall (shopping) e torre comercial de escritórios, o registro imobiliário dando quitação integral ao pacto compromissário é o que basta para afastar a alegação. No mais, ausente prova nos autos da existência de ato nulo, indução a erro, propaganda enganosa ou responsabilidade por parte das requeridas de garantias de lucratividade. Em conclusão, compra e venda perfeita e acabada. Manutenção da avença. Precedentes do C.STJ e desta Corte. Prescrição quanto à indenização dos valores pagos a título de comissão de corretagem. Ocorrência. Irrelevante tratar-se de pedido indenizatório ou restituição. Incidência do Tema 938 do C.STJ, em quaisquer dos casos. De qualquer forma, ante ausência de ato ilícito, incabível qualquer indenização. Sentença mantida. RECURSO DESPROVIDO.

48 - STJ Agravo interno no agravo em recurso especial. Aquisição de imóvel comercial. Desistência por parte das compradoras. Ausência de negativa de prestação jurisdicional. Inexistência de saldo a ser restituído. Retenção de valores gastos com leilão extrajudicial. Falta de prequestionamento. Relação de consumo. Existência de fundamento não impugnado no acórdão recorrido. Impossibilidade de retenção do seguro prestamista. Reexame de provas. Correção monetária sobre os valores a serem restituídos que deve incidir a partir de cada desembolso. Consonância com a jurisprudência desta corte. Percentual de retenção de 25% dos valores pagos. Agravo interno provido para conhecer do agravo e dar parcial provimento ao recurso especial.

1 - A modificação do entendimento lançado no v. acórdão recorrido, no que tange à impossibilidade de ser acolhido o pedido de retenção dos valores pagos a título de seguro prestamista, tendo em vista que não foi comprovado que tal verba tenha sido repassada a uma seguradora, demandaria revolvimento do suporte fático probatório dos autos, o que é inviável em sede de recurso especial, a teor do que dispõe a Súmula 7/STJ. ... (Continua)

49 - TJSP Apelações. Ação de indenização por danos materiais e morais em decorrência de atraso na entrega da obra. Compromisso de compra e venda de bem imóvel. Atraso na entrega. Sentença de parcial procedência para condenar a ré a restituir valor pagos a título de juros de obra de 16/05/2022 a 26/09/2022, bem como ao pagamento de lucros cessantes neste período (0,5% do valor do imóvel ao mês). Recurso da autora que merece prosperar parcialmente. Recurso da ré que não merece prosperar. Atraso na entrega da entrega da obra além do prazo de tolerância de 180 dias Relação de consumo. Cláusula contratual que estipulou a contagem do prazo de entrega do imóvel a partir do contrato de financiamento. Abusividade reconhecida (arts. 39, XII, e 51, IV, do CDC). Prazo de entrega que se inicia da data do contrato de compromisso de compra e venda, acrescida da cláusula de tolerância, e não da data do financiamento. Precedente vinculante do STJ. Tema 996, item 1.1 (REsp. Acórdão/STJ). Ausência de novação do prazo para a entrega da obra com a assinatura do contrato de financiamento bancário pela consumidora. Contrato meramente coligado com o compromisso de compra e venda do imóvel, e não substitutivo, que visa apenas a quitação do preço estipulado no compromisso anterior e não afasta as obrigações da vendedora em relação a entrega do imóvel. Atraso na entrega da obra verificado. Lucros cessantes. Aplicabilidade da Súmula 162/TJSP e do Tema 996, item 1.2 do STJ. Pagamento de indenização no período do atraso (iniciado a partir do final do prazo de tolerância até a efetiva entrega das chaves). Lucros cessantes fixados em contrato em 0,5% ao mês do valor atualizado do contrato. Autora que pleiteou pela aplicação do Lei 4.591/1964, art. 43-A, acrescido pela Lei do Distrato (1% dos valores pagos), embora menos favorável, limite que deve ser respeitado diante do princípio da congruência. Lucros cessantes alterados para 1% dos valores pagos, ao mês, no período de atraso. Devolução dos juros de obra devido após o final do prazo de tolerância (Tema 996, item 1.3 do STJ). O atraso na entrega e utilização do prazo de tolerância que já causa frustração, que se transforma em grande decepção quando o prazo supera o limite pactuado em quase quatro meses e meio. Danos morais configurados e fixados em R$ 5.000,00. Sentença parcialmente reformada. Sucumbência alterada. Honorários majorados RECURSO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DA RÉ DESPROVIDO

50 - TJSP COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES.

Sentença de parcial procedência, declarada a rescisão contratual por desistência do promissário comprador, com ordem de devolução dos valores pagos, autorizada a retenção na forma ajustada entre as partes, para fins de cobertura das despesas administrativas decorrentes da rescisão operada em razão do inadimplemento do adquirente. Inconformismo do autor. Alegada abusividade da cláusula contratual que prevê retenção considerada desproporcional, insistindo na pretensão de limitação da retenção ao percentual máximo de 10% do valor efetivamente pago. Parcial provimento. Reconhecimento de parcial abusividade da cláusula contratual 5.7 quanto à retenção de valores, necessária a readequação, afastada a dedução do valor a ser restituído ao comprador, de valores a título de juros e multa de mora pagos, despesas de consumo e IPTUs, sem prova da posse do lote adquirido, genérica a previsão de comissão de corretagem e valores eventualmente pagos como impostos, taxas e despesas sobre o instrumento. Inadmissibilidade da retenção do valor integral do que foi pago a título de arras, como sinal de pagamento. Adequação da previsão contratual, admitida a validade da retenção do percentual de «10% do valor total até então pago por conta do preço do lote como reembolso de despesas administrativas e de 4%, não do valor total do lote, mas sim do valor total pago, a título de reembolso por despesas de publicidade e propaganda. Somatória do percentual autorizado de retenção do valor pago, no total de 14% e que está de acordo com a jurisprudência do C. STJ. Súmula 1 deste TJSP. Instrumento de promessa de compra e venda de imóvel celebrado fevereiro de 2015. Inaplicabilidade da Lei 13.786/2018 à hipótese, ante a irretroatividade aos contratos firmados em data anterior à sua vigência. Apelo autoral provido em parte... (Continua)