Legislação

- O contribuinte que realizar incorporação imobiliária submetida ao patrimônio de afetação, nos termos dos arts. 31-A a 31-E da Lei 4.591, de 16/12/1964, que tenha realizado o pedido de opção pelo regime específico instituído pelo art. 1º e tenha o pedido efetivado nos termos do art. 2º, ambos da Lei Federal 10.931 de 2004, antes de 01/01/2029, pode optar pelo recolhimento de CBS, da seguinte forma: [[Lei 4.591/1964, art. 31-A. Lei 4.591/1964, art. 31-B. Lei 4.591/1964, art. 31-C. Lei 4.591/1964, art. 31-D. Lei 4.591/1964, art. 31-E. Lei Federal 10.931/2004, art. 1º. Lei Federal 10.931/2004, art. 2º.]]

I - a incorporação imobiliária submetida ao regime especial de tributação prevista nos arts. 4º e 8º da Lei Federal 10.931/2004 ficará sujeita ao pagamento de CBS em montante equivalente a 2,08% da receita mensal recebida; [[Lei Federal 10.931/2004, art. 4º. Lei Federal 10.931/2004, art. 8º.]]

II - a incorporação imobiliária submetida ao regime especial de tributação prevista no § 6º e § 8º do art. 4º e parágrafo único do art. 8º da Lei Federal 10.931/2004 ficará sujeita ao pagamento de CBS em montante equivalente a 0,53% da receita mensal recebida. [[Lei Federal 10.931/2004, art. 4º. Lei Federal 10.931/2004, art. 8º.]]

§ 1º - A opção pelo regime especial disposto no caput afasta qualquer outra forma de incidência de IBS e CBS sobre a respectiva incorporação, ficando sujeita à incidência destes tributos exclusivamente na forma disposta neste artigo.

§ 2º - Fica vedada a apropriação de créditos do IBS e da CBS pelo contribuinte submetido ao regime especial de que trata o caput em relação às aquisições destinadas à incorporação imobiliária submetida ao patrimônio de afetação.

§ 3º - A opção pelo regime especial disposto no caput impede a dedução dos redutores de ajuste previstos no art. 257 e do redutor social previsto no art. 259 na alienação de imóveis decorrente da incorporação imobiliária. [[Lei Complementar 214/2025, art. 257. Lei Complementar 214/2025, art. 259.]]

§ 4º - O contribuinte sujeito ao regime regular do IBS e da CBS que adquirir imóvel decorrente de incorporação imobiliária submetida ao regime específico de que trata o caput não poderá apropriar créditos de IBS e CBS relativo à aquisição do bem imóvel.

§ 5º - No caso de aquisição por contribuinte sujeito ao regime regular do IBS e da CBS, as operações tributadas pelo regime opcional de que trata o caput constituirão redutor de ajuste equivalente ao que seria constituído caso o imóvel fosse adquirido de não contribuinte do regime regular do IBS e da CBS, nos termos do inciso III do caput do art. 258. [[Lei Complementar 214/2025, art. 258.]]

§ 6º - Os créditos de IBS e CBS decorrentes dos custos e despesas indiretos pagos pela incorporadora e apropriados a cada incorporação na forma prevista no § 4º do art. 4º da Lei Federal 10.931 de 2004 deverão ser estornados pela incorporadora. [[Lei Federal 10.931/2004, art. 4º.]]

§ 7º - No caso da opção de que trata este artigo, aplica-se a Lei Federal 10.931 de 2004 naquilo que não for contrário ao disposto neste artigo.

@NI5 = Subseção II - Do Parcelamento do Solo

- O contribuinte que realizar alienação de imóvel decorrente de parcelamento do solo, que tenha o pedido de registro do parcelamento, nos termos da Lei Federal 6.766, de 19/12/1979, efetivado antes de 01/01/2029, pode optar pelo recolhimento de CBS com base na receita bruta recebida.

§ 1º - As operações sujeitas ao regime de que trata este artigo estarão sujeitas ao pagamento de CBS em montante equivalente a 3,65% da receita bruta recebida.

§ 2º - A opção pelo recolhimento disposta no caput afasta qualquer outra forma de incidência de IBS e CBS sobre o respectivo parcelamento do solo, ficando sujeita à incidência tributária destes tributos exclusivamente na forma disposta no caput.

§ 3º - Fica vedada a apropriação de créditos de IBS e CBS pelo contribuinte que realizar a opção de que trata o caput.

§ 4º - A opção pelo recolhimento disposta no caput impede a dedução dos redutores de ajuste previstos no art. 257 e do redutor social previsto no art. 259 na alienação decorrente de parcelamento do solo. [[Lei Complementar 214/2025, art. 257. Lei Complementar 214/2025, art. 259.]]

§ 5º - O contribuinte sujeito ao regime regular do IBS e da CBS que adquirir imóvel decorrente de parcelamento do solo submetido ao regime de tributação de que trata o caput não poderá apropriar crédito de IBS e CBS relativo à aquisição do bem imóvel.

§ 6º - No caso de aquisição por contribuinte sujeito ao regime regular do IBS e da CBS, as operações tributadas pelo regime opcional de que trata o caput constituirão redutor de ajuste equivalente ao que seria constituído caso o imóvel fosse adquirido de não contribuinte do regime regular do IBS e da CBS, nos termos do inciso III do caput do art. 258. [[Lei Complementar 214/2025, art. 258.]]

§ 7º - Considera-se receita bruta a totalidade das receitas auferidas na venda das unidades imobiliárias que compõem o parcelamento do solo, bem como as receitas financeiras e variações monetárias decorrentes desta operação.

§ 8º - O pagamento de CBS na forma do disposto no caput deste artigo será considerado definitivo, não gerando, em qualquer hipótese, direito à restituição ou à compensação, exceto em caso de distrato da operação.

§ 9º - As receitas, custos e despesas próprios do parcelamento de solo sujeito à tributação na forma deste artigo não deverão ser computados na apuração da base de cálculo da CBS devida pelo contribuinte em virtude de suas outras atividades empresariais.

§ 10 - Para fins do disposto no § 7º deste artigo, os custos e despesas indiretos pagos pelo contribuinte no mês serão apropriados a cada parcelamento de solo, na mesma proporção representada pelos custos diretos próprios das operações decorrentes do parcelamento de solo, em relação ao custo direto total do contribuinte, assim entendido como a soma de todos os custos diretos de todas as atividades exercidas pelo contribuinte.

§ 11 - Os créditos de IBS e CBS decorrentes dos custos e despesas indiretos pagos pelo contribuinte e apropriados a cada parcelamento do solo na forma prevista no § 10 deverão ser estornados pelo contribuinte.

§ 12 - O contribuinte fica obrigado a manter escrituração contábil segregada para cada parcelamento de solo submetido ao regime de tributação previsto neste artigo.

@NI5 = Subseção III - Da Locação, da Cessão Onerosa e do Arrendamento do Bem Imóvel

- O contribuinte que realizar locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel decorrente de contratos firmados por prazo determinado poderá optar pelo recolhimento de IBS e CBS com base na receita bruta recebida.

§ 1º - A opção prevista no caput será aplicada exclusivamente:

I - para contrato com finalidade não residencial, pelo prazo original do contrato, desde que este:

a) seja firmado até a data de publicação desta Lei Complementar, sendo a data comprovada por firma reconhecida ou por meio de assinatura eletrônica; e

b) seja registrado em Cartório de Registro de Imóveis ou em Registro de Títulos e Documentos até 31/12/2025 ou seja disponibilizado para a RFB e para o Comitê Gestor do IBS, nos termos do regulamento;

II - para contrato com finalidade residencial, pelo prazo original do contrato ou até 31/12/2028, o que ocorrer primeiro, desde que firmado até a data de publicação desta Lei Complementar, sendo a data comprovada por firma reconhecida, por meio de assinatura eletrônica ou pela comprovação de pagamento da locação até o último dia do mês subsequente ao do primeiro mês do contrato.

§ 2º - As operações sujeitas ao regime de que trata este artigo estarão sujeitas ao pagamento de IBS e CBS em montante equivalente a 3,65% da receita bruta recebida.

§ 3º - A opção pelo recolhimento disposta no caput afasta qualquer outra forma de incidência de IBS e CBS sobre a respectiva operação, ficando sujeita à incidência destes tributos exclusivamente na forma disposta no caput.

§ 4º - Fica vedada a apropriação de créditos do IBS e da CBS pelo contribuinte que realizar a opção de que trata o caput, em relação às operações relacionadas ao bem imóvel sujeito ao regime opcional de que trata este artigo.

§ 5º - A opção pelo recolhimento disposta no caput impede a utilização do redutor social previsto no art. 260. [[Lei Complementar 214/2025, art. 260.]]

§ 6º - Considera-se receita bruta a totalidade das receitas auferidas nas operações de que trata o caput, bem como as receitas financeiras e variações monetárias decorrentes desta operação.

§ 7º - O pagamento de IBS e CBS na forma do disposto no caput deste artigo será considerado definitivo, não gerando, em qualquer hipótese, direito à restituição ou à compensação.

§ 8º - As receitas, custos e despesas próprios das operações que tratam o caput não deverão ser computados na apuração da base de cálculo do IBS e da CBS devida pelo contribuinte em virtude de suas outras atividades empresariais.

§ 9º - Os custos e despesas indiretos pagos pelo contribuinte no mês serão apropriados a cada operação, na mesma proporção representada pelas receitas dessas operações, em relação à receita total do contribuinte.

§ 10 - Os créditos de IBS e CBS decorrentes dos custos e despesas indiretos apropriados pelo contribuinte e alocados às operações sujeitas ao regime opcional de que trata este artigo nos termos do § 9º deverão ser estornados.

§ 11 - O contribuinte fica obrigado a manter escrituração contábil segregada com a identificação das operações submetidas ao regime de tributação previsto neste artigo.

- A partir de 01/01/2029, o contribuinte poderá deduzir da base de cálculo do IBS incidente na alienação de bem imóvel, o montante pago na aquisição de bens e serviços realizada entre 01/01/2027 a 31/12/2032 que sejam utilizados para a incorporação, parcelamento do solo e construção do imóvel.

§ 1º - A dedução de que trata o caput correspondente ao valor das aquisições de bens e serviços:

I - sujeitos à incidência do imposto previsto no art. 155, II ou do imposto previsto no art. 156, III, ambos da Constituição Federal; [[CF/88, art. 155. CF/88, art. 156.]]

II - contabilizados como custo direto de produção do bem imóvel; e

III - cuja aquisição tenha sido acobertada por documento fiscal idôneo.

§ 2º - Na alienação de bem imóvel decorrente de incorporação ou parcelamento do solo poderão ser deduzidos da base de cálculo do IBS os custos e despesas indiretos pagos pelo contribuinte sujeitos ao ICMS ou ISS, os quais serão alocados no empreendimento na mesma proporção representada pelos custos diretos próprios do empreendimento em relação ao custo direto total do contribuinte, assim entendido como a soma dos custos diretos de todas as atividades exercidas pelo contribuinte.

§ 3º - Os valores a serem deduzidos correspondem à base de cálculo do IBS e da CBS relativa à aquisição dos bens e serviços, conforme registrada em documento fiscal, multiplicada por:

I - 1 (um inteiro), no caso de bens e serviços adquiridos entre 01/01/2027 e até 31/12/2028;

II - 0,9 (nove décimos), no caso de bens e serviços adquiridos no ano-calendário de 2029;

III - 0,8 (oito décimos), no caso de bens e serviços adquiridos no ano-calendário de 2030;

IV - 0,7 (sete décimos), no caso de bens e serviços adquiridos no ano-calendário de 2031; e

V - 0,6 (seis décimos), no caso de bens e serviços adquiridos no ano-calendário de 2032.

§ 4º - A dedução a que se refere o caput não afasta o direito à apropriação dos créditos de IBS e CBS pagos pelo contribuinte, assim como a aplicação dos redutores de ajuste previstos no art. 257 e do redutor social previsto no art. 259. [[Lei Complementar 214/2025, art. 257. Lei Complementar 214/2025, art. 259.]]

§ 5º - O disposto neste artigo não se aplica caso o contribuinte tenha optado pelo regime especial de que trata o art. 485 ou realizado a opção de que trata o art. 486. [[Lei Complementar 214/2025, art. 485. Lei Complementar 214/2025, art. 486.]]

§ 6º - Os valores a serem deduzidos da base de cálculo poderão ser utilizados para ajuste da base de cálculo do IBS de períodos anteriores ou de períodos subsequentes relativos ao mesmo bem imóvel ou ao mesmo empreendimento, quando excederem o valor da base de cálculo de IBS do respectivo período.

- A receita total do IBS e da CBS recolhida nos termos dos art. 487 será distribuída entre a CBS e as parcelas estadual e municipal do IBS na proporção das respectivas alíquotas de referência do momento de ocorrência do fato gerador. [[Lei Complementar 214/2025, art. 487.]]

- O disposto no § 2º do art. 6º não se aplica ao Fundo de Arrendamento Residencial - FAR de que trata a Lei 10.188, de 12/02/2001, que poderá manter a integralidade dos créditos de IBS e CBS relativos aos bens ou serviços adquiridos pelo FAR, mesmo em caso de doação. [[Lei Complementar 214/2025, art. 6º.]]